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LE MARCHÉ LOCATIF
ÎLE-DE-FRANCE
1ER SEMESTRE 2017
LE MARCHÉ LOCATIF
ÎLE-DE-FRANCE
Cartographie
Source : Knight Frank
427 400 505 267
392 000
590 200 600 700
480 700
660 340
543 200
564 600 517 700
443 900
377 941
617 000
569 800
516 100
571 482 619 100
726 200
2013 2014 2015 2016 2017
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
1 868 100
2 115 030 2 171 300
2 450 800
-3% : le 2ème trimestre 2017 s’est révélé décevant en terme d’activité
transactionnelle, conduisant à un léger repli de la demande placée
sur l’ensemble du 1er semestre
Après la très forte activité observée précédemment sur les grandes
(5 à 20.000m²) et très grandes surfaces (plus de 20.000m²), ces
segments ont connu un ralentissement lors du dernier trimestre. Les
négociations en cours conduisent toutefois à penser que cette
décrue n’est que passagère et reste liée aux délais nécessaires au
bouclage de telles opérations
Globalement, sur l’ensemble du 1er semestre, le segment des 5 à
20.000m² connaît néanmoins une progression significative (+26% en
termes de volume placé). Tiré par la transaction géante sur les tours
Duo, le segment des très grandes surfaces progresse également
(+14%), en dépit d’un plus faible nombre de transactions
Les moyennes surfaces (1.000 à 5.000m²) progressent également
au 1er semestre (+15% du volume placé) : l’origine du ralentissement
est donc à chercher du côté des utilisateurs de petites surfaces.
Ceux-ci avaient eu une activité importante précédemment et ont
sans doute adopté une position d’attente prudente dans le contexte
électoral qu’a connu la France
En dépit de ce coup de frein sur les petites surfaces, qui sont un de
ses points forts, Paris intra-muros conserve sa nette prééminence
sur le marché régional, drainant 45% de la demande placée (contre
47% au 1er semestre 2016)
Demande placée
1 118 400 m²
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
25% 24%
33% 31%
26%
39%
36%
33%
29% 39%
21%
20%
22%
24%
24%
15%
20%
12%
16%
11%
2013 2014 2015 2016 1S2017
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Taille des transactions
Source : Knight Frank
Surface Preneur Adresse Secteur géographique
Date de
signature
Loyer Etat des locaux
88 500m² Natixis
Duo,
Paris 13ème Paris 12-13 Mars 2017 530€ Neuf
30 000m² Cap Gémini
Aquarel,
Issy Les Moulineaux
Boucle Sud Juin 2017 470€ Neuf
18 500m² Gide
Centre Marine Pépinière,
Paris 8
Paris QCA Avril 2017 NC Neuf
18 000m² Orange
138 avenue de Stalingrad,
Villejuif
1ère Couronne Sud
Janvier
2017
NC Neuf
17 545m²
Orange (Orange
Business Services)
Cœur Défense,
Courbevoie
La Défense Février 2017 530€ Etat d’usage
16 700m² La Poste Immo
Green Office Opale
Issy les Moulineaux
Boucle Sud Février 2017
Vente
Util.
Neuf
15 800m² Le groupe Amaury
Quai Ouest
Boulogne-Billancourt
Boucle Sud Février 2017 NC Restructuré
14 600m²
Le Département des
Yvelines
11 avenue du Centre,
Guyancourt
2ème Couronne St Quentin en
Yvelines
Avril 2017 140€ Seconde main
14 300m² Groupama
West Park 1
Nanterre
Péri-Défense
Janvier
2017
350€ Rénové
13 100m² Faurecia
Projet W
Nanterre
Péri-Défense Mars 2017 255€ Neuf
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Exemples de transactions de plus de 5 000 m²
Source : Knight Frank
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²)
37% de l’activité transactionnelle
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Assurances / Mutuelles
6%
Banques / Finances
29%
Conseil Avocats / Notaires
7%
Conseil Autres
11%
Industrie / Distribution
6%
Média / Communication
5%
Mode / Textile / Luxe
10%
New Tech / Telecom /
Web
16%
Public/Parapublic
6%
Services
4%
3,1
6,6
11,1
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2013 2014 2015 2016 2017
En%
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
A 6,6%, le taux de vacance reste quasi-stable par
rapport au trimestre précédent : il reste néanmoins
sur une pente descendante initiée depuis 2 ans
maintenant
Nettement en dessous de la barre des 7%, le taux
de vacance francilien est un des plus faibles
observé à l’échelle internationale, Londres ayant
subi une nette remontée de l’offre depuis plusieurs
mois
Le maintien de l’activité transactionnelle à un
niveau élevé, en dépit du léger ralentissement
observé au 1er semestre, a permis un bon niveau
d’absorption des surfaces livrées depuis le début
de l’année (qui sont en nette hausse)
Les négociations en cours autour de plusieurs
projets de prise à bail conduisent à rester optimiste
sur le maintien de cette forte capacité d’absorption
du marché régional au cours des prochains mois
Offre disponible
6,6%
Source : Knight Frank, ORIE
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
13%
Ile-de-France
Neuf ou restructuré Seconde main
En ce milieu d’année 2017, le profil qualitatif de
l’offre proposée aux utilisateurs ne change guère et
reste marqué par la pénurie de surfaces de Grade A
(neuves ou restructurées) : ces surfaces ne
représentent ainsi que 13% de l’offre (15% il y a un
an)
Un tel niveau est totalement insuffisant au vu de la
structure de la consommation de bureaux par les
utilisateurs : 71% des surfaces consommées au
travers des grandes transactions au 1er semestre
2017 sont de Grade A (72% pour l’année 2016). Le
déficit d’offre de Grade A est donc une menace
potentielle pour la tenue du marché locatif
Cette carence, qui continue d’aller croissant, est le
prix de l’effondrement du nombre d’opérations
lancées en blanc au cours des dernières années.
L’Ile-de-France est toutefois à la veille d’un correctif
qui devrait apporter une bouffée d’oxygène au
marché
Le manque reste particulièrement criant sur les
secteurs coutumiers du fait, tels que le QCA ou le
reste de Paris intra-muros, mais il devient sur des
destinations nouvelles, à l’image de La Défense
Offre de Grade A
13%
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Loyers
396 € 772 €
/m²/an HT HC
Loyer de transaction moyen Ile-de-France vs loyer Prime QCA
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
772 €
571 €
520 €
548 €
250
350
450
550
650
750
850
3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t
2014 2015 2016 17
En€HCHT/m²/an
Loyer QCA
Loyer Péri-QCA
Loyer La Défense
Loyer Croissant Ouest
Loyers de transactions Prime
(Sur une année glissante)
QCA
517 €
(Sur une année glissante)
La Défense
25 / 30 %
(Au dernier trimestre)
La Défense
412 €
(Sur une année glissante)
La Défense
530 €
(Au dernier trimestre)
La Défense
350 €
(Au dernier trimestre)
QCA
492 €
(Au dernier trimestre)
Mesures d’accompagnement :
QCA
8 / 17 %
(Au dernier trimestre)
Loyers de transactions moyens :
Valeurs moyennes de présentation de l’offre :
Valeurs Prime de présentation de l’offre :
QCA
760 €
(Au dernier trimestre)
La hausse sur le loyer Prime
(calculé sur la base des 5 plus
fortes transactions sur une année
glissante), initiée en début d’année
2015, a connu un coup d’arrêt en
2017 : il faut y voir un effet de la
raréfaction de l’offre de Grade A et
donc de celle des transactions sur
les surfaces les plus chères
Ce coup de frein se vérifie
particulièrement dans le QCA, où le
loyer Prime s’établit désormais à
772€, et à La Défense : ce sont
précisément les secteurs qui ont
connu un effondrement de l’offre de
Grade A au cours des derniers
trimestres
Quel que soit le secteur de marché,
les loyers haut de gamme ne
concernent qu’un nombre très
réduit d’immeubles : la plupart des
transactions sont signées à des
valeurs très inférieures, comme en
attestent les loyers moyens
752 000
1 142 800
1 003 600
630 100
259 100
288 700
198 800
242 100
687 100
660 100
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
1 400 000
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
684 000
1 131 300
975 800
858 900
1 305 000
Sous-offreur en surface de qualité, le marché d’Ile-de-France
n’a eu aucun mal à absorber le surplus de livraisons observé
au 1er semestre 2017 : 74% des surfaces livrées de juin 2016
à juin 2017 sont d’ores et déjà commercialisées
Le manque d’offre de Grade A favorise par ailleurs le
phénomène des pré-commercialisations : 32% des surfaces
attendues avant fin 2019 (52% pour celles avant fin 2017) ont
d’ores et déjà trouvé preneur
Les pré-commercialisations sont traditionnellement l’apanage
des secteurs géographiques émergents, sur lesquels les
investisseurs conditionnent plus volontairement le lancement
des opérations de construction ou de restructuration à leur
sécurisation locative. Le phénomène fait toutefois une
apparition remarquée sur des secteurs tels que le QCA ou La
Défense, en raison de la raréfaction de l’offre de Grade A
La forte poussée de l’activité constructive faisait de 2017 une
année porteuse d’espoir, avec un enrichissement attendu de
l’offre de Grade A : au vu de la capacité d’absorption du
marché et du taux de pré-commercialisation, ce rééquilibrage
pourrait toutefois rester plus limité qu’espéré
Certains promoteurs et investisseurs pourraient toutefois en
tirer argument pour accélérer le lancement de nouveaux
programmes livrables à partir de 2019
Livraisons futures
32%
Taux de pré-commercialisation
d’ici à fin 2019
Source : Knight Frank
Surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE
Île-de-France
1er semestre 2017
Île-de-France
1er semestre 2016
Évolution
annuelle
Demande placée 1 118 400 m² 1 154 800 m² -3%
Offre immédiate 3 590 000 m² 3 711 000 m² -3%
Taux de vacance 6,6% 7,0% -30pb
Loyer moyen 396 €/m²/an 408 €/m²/an -3%
Loyer haut de gamme 772 €/m²/an 797 €/m²/an -3%
Synthèse
Source : Knight Frank, ORIE
LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017
ÎLE-DE-FRANCE

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Le marché locatif IDF - 2ème semestre 2017

  • 3. 427 400 505 267 392 000 590 200 600 700 480 700 660 340 543 200 564 600 517 700 443 900 377 941 617 000 569 800 516 100 571 482 619 100 726 200 2013 2014 2015 2016 2017 Enm² 1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre 1 868 100 2 115 030 2 171 300 2 450 800 -3% : le 2ème trimestre 2017 s’est révélé décevant en terme d’activité transactionnelle, conduisant à un léger repli de la demande placée sur l’ensemble du 1er semestre Après la très forte activité observée précédemment sur les grandes (5 à 20.000m²) et très grandes surfaces (plus de 20.000m²), ces segments ont connu un ralentissement lors du dernier trimestre. Les négociations en cours conduisent toutefois à penser que cette décrue n’est que passagère et reste liée aux délais nécessaires au bouclage de telles opérations Globalement, sur l’ensemble du 1er semestre, le segment des 5 à 20.000m² connaît néanmoins une progression significative (+26% en termes de volume placé). Tiré par la transaction géante sur les tours Duo, le segment des très grandes surfaces progresse également (+14%), en dépit d’un plus faible nombre de transactions Les moyennes surfaces (1.000 à 5.000m²) progressent également au 1er semestre (+15% du volume placé) : l’origine du ralentissement est donc à chercher du côté des utilisateurs de petites surfaces. Ceux-ci avaient eu une activité importante précédemment et ont sans doute adopté une position d’attente prudente dans le contexte électoral qu’a connu la France En dépit de ce coup de frein sur les petites surfaces, qui sont un de ses points forts, Paris intra-muros conserve sa nette prééminence sur le marché régional, drainant 45% de la demande placée (contre 47% au 1er semestre 2016) Demande placée 1 118 400 m² Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 ÎLE-DE-FRANCE
  • 4. 25% 24% 33% 31% 26% 39% 36% 33% 29% 39% 21% 20% 22% 24% 24% 15% 20% 12% 16% 11% 2013 2014 2015 2016 1S2017 Très grandes surfaces (> 20 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Petites surfaces (≤ 1 000 m²) LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 ÎLE-DE-FRANCE Taille des transactions Source : Knight Frank
  • 5. Surface Preneur Adresse Secteur géographique Date de signature Loyer Etat des locaux 88 500m² Natixis Duo, Paris 13ème Paris 12-13 Mars 2017 530€ Neuf 30 000m² Cap Gémini Aquarel, Issy Les Moulineaux Boucle Sud Juin 2017 470€ Neuf 18 500m² Gide Centre Marine Pépinière, Paris 8 Paris QCA Avril 2017 NC Neuf 18 000m² Orange 138 avenue de Stalingrad, Villejuif 1ère Couronne Sud Janvier 2017 NC Neuf 17 545m² Orange (Orange Business Services) Cœur Défense, Courbevoie La Défense Février 2017 530€ Etat d’usage 16 700m² La Poste Immo Green Office Opale Issy les Moulineaux Boucle Sud Février 2017 Vente Util. Neuf 15 800m² Le groupe Amaury Quai Ouest Boulogne-Billancourt Boucle Sud Février 2017 NC Restructuré 14 600m² Le Département des Yvelines 11 avenue du Centre, Guyancourt 2ème Couronne St Quentin en Yvelines Avril 2017 140€ Seconde main 14 300m² Groupama West Park 1 Nanterre Péri-Défense Janvier 2017 350€ Rénové 13 100m² Faurecia Projet W Nanterre Péri-Défense Mars 2017 255€ Neuf LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 ÎLE-DE-FRANCE Exemples de transactions de plus de 5 000 m² Source : Knight Frank
  • 6. Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) 37% de l’activité transactionnelle Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 ÎLE-DE-FRANCE Assurances / Mutuelles 6% Banques / Finances 29% Conseil Avocats / Notaires 7% Conseil Autres 11% Industrie / Distribution 6% Média / Communication 5% Mode / Textile / Luxe 10% New Tech / Telecom / Web 16% Public/Parapublic 6% Services 4%
  • 7. 3,1 6,6 11,1 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2013 2014 2015 2016 2017 En% Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest A 6,6%, le taux de vacance reste quasi-stable par rapport au trimestre précédent : il reste néanmoins sur une pente descendante initiée depuis 2 ans maintenant Nettement en dessous de la barre des 7%, le taux de vacance francilien est un des plus faibles observé à l’échelle internationale, Londres ayant subi une nette remontée de l’offre depuis plusieurs mois Le maintien de l’activité transactionnelle à un niveau élevé, en dépit du léger ralentissement observé au 1er semestre, a permis un bon niveau d’absorption des surfaces livrées depuis le début de l’année (qui sont en nette hausse) Les négociations en cours autour de plusieurs projets de prise à bail conduisent à rester optimiste sur le maintien de cette forte capacité d’absorption du marché régional au cours des prochains mois Offre disponible 6,6% Source : Knight Frank, ORIE LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 ÎLE-DE-FRANCE
  • 8. 13% Ile-de-France Neuf ou restructuré Seconde main En ce milieu d’année 2017, le profil qualitatif de l’offre proposée aux utilisateurs ne change guère et reste marqué par la pénurie de surfaces de Grade A (neuves ou restructurées) : ces surfaces ne représentent ainsi que 13% de l’offre (15% il y a un an) Un tel niveau est totalement insuffisant au vu de la structure de la consommation de bureaux par les utilisateurs : 71% des surfaces consommées au travers des grandes transactions au 1er semestre 2017 sont de Grade A (72% pour l’année 2016). Le déficit d’offre de Grade A est donc une menace potentielle pour la tenue du marché locatif Cette carence, qui continue d’aller croissant, est le prix de l’effondrement du nombre d’opérations lancées en blanc au cours des dernières années. L’Ile-de-France est toutefois à la veille d’un correctif qui devrait apporter une bouffée d’oxygène au marché Le manque reste particulièrement criant sur les secteurs coutumiers du fait, tels que le QCA ou le reste de Paris intra-muros, mais il devient sur des destinations nouvelles, à l’image de La Défense Offre de Grade A 13% Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 ÎLE-DE-FRANCE
  • 9. Loyers 396 € 772 € /m²/an HT HC Loyer de transaction moyen Ile-de-France vs loyer Prime QCA Source : Knight Frank LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 ÎLE-DE-FRANCE 772 € 571 € 520 € 548 € 250 350 450 550 650 750 850 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 2014 2015 2016 17 En€HCHT/m²/an Loyer QCA Loyer Péri-QCA Loyer La Défense Loyer Croissant Ouest Loyers de transactions Prime (Sur une année glissante) QCA 517 € (Sur une année glissante) La Défense 25 / 30 % (Au dernier trimestre) La Défense 412 € (Sur une année glissante) La Défense 530 € (Au dernier trimestre) La Défense 350 € (Au dernier trimestre) QCA 492 € (Au dernier trimestre) Mesures d’accompagnement : QCA 8 / 17 % (Au dernier trimestre) Loyers de transactions moyens : Valeurs moyennes de présentation de l’offre : Valeurs Prime de présentation de l’offre : QCA 760 € (Au dernier trimestre) La hausse sur le loyer Prime (calculé sur la base des 5 plus fortes transactions sur une année glissante), initiée en début d’année 2015, a connu un coup d’arrêt en 2017 : il faut y voir un effet de la raréfaction de l’offre de Grade A et donc de celle des transactions sur les surfaces les plus chères Ce coup de frein se vérifie particulièrement dans le QCA, où le loyer Prime s’établit désormais à 772€, et à La Défense : ce sont précisément les secteurs qui ont connu un effondrement de l’offre de Grade A au cours des derniers trimestres Quel que soit le secteur de marché, les loyers haut de gamme ne concernent qu’un nombre très réduit d’immeubles : la plupart des transactions sont signées à des valeurs très inférieures, comme en attestent les loyers moyens
  • 10. 752 000 1 142 800 1 003 600 630 100 259 100 288 700 198 800 242 100 687 100 660 100 0 200 000 400 000 600 000 800 000 1 000 000 1 200 000 1 400 000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Enm² Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles 684 000 1 131 300 975 800 858 900 1 305 000 Sous-offreur en surface de qualité, le marché d’Ile-de-France n’a eu aucun mal à absorber le surplus de livraisons observé au 1er semestre 2017 : 74% des surfaces livrées de juin 2016 à juin 2017 sont d’ores et déjà commercialisées Le manque d’offre de Grade A favorise par ailleurs le phénomène des pré-commercialisations : 32% des surfaces attendues avant fin 2019 (52% pour celles avant fin 2017) ont d’ores et déjà trouvé preneur Les pré-commercialisations sont traditionnellement l’apanage des secteurs géographiques émergents, sur lesquels les investisseurs conditionnent plus volontairement le lancement des opérations de construction ou de restructuration à leur sécurisation locative. Le phénomène fait toutefois une apparition remarquée sur des secteurs tels que le QCA ou La Défense, en raison de la raréfaction de l’offre de Grade A La forte poussée de l’activité constructive faisait de 2017 une année porteuse d’espoir, avec un enrichissement attendu de l’offre de Grade A : au vu de la capacité d’absorption du marché et du taux de pré-commercialisation, ce rééquilibrage pourrait toutefois rester plus limité qu’espéré Certains promoteurs et investisseurs pourraient toutefois en tirer argument pour accélérer le lancement de nouveaux programmes livrables à partir de 2019 Livraisons futures 32% Taux de pré-commercialisation d’ici à fin 2019 Source : Knight Frank Surfaces neuves ou restructurées en Île-de-France LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 ÎLE-DE-FRANCE
  • 11. Île-de-France 1er semestre 2017 Île-de-France 1er semestre 2016 Évolution annuelle Demande placée 1 118 400 m² 1 154 800 m² -3% Offre immédiate 3 590 000 m² 3 711 000 m² -3% Taux de vacance 6,6% 7,0% -30pb Loyer moyen 396 €/m²/an 408 €/m²/an -3% Loyer haut de gamme 772 €/m²/an 797 €/m²/an -3% Synthèse Source : Knight Frank, ORIE LE MARCHÉ LOCATIF – 1ER SEMESTRE 2017 ÎLE-DE-FRANCE