Knight Frank, conseil international en immobilier d'entreprise, présente des analyses du marché locatif par secteur géographique en Île de France. Découvrez notre publication du troisième trimestre de Paris QCA. Pour plus d'informations sur Knight Frank, rendez-vous sur knightfrank.fr et bureauxkf.fr.

1. LE MARCHÉ LOCATIF
PARIS QCA (Quartier Central des Affaires)
3ÈME TRIMESTRE 2016

2. LE MARCHÉ LOCATIF
PARIS QCA
Cartographie
Source : Knight Frank

3. 70 800 62 700
94 600 102 400
118 800
79 500
79 400
101 800 98 700
122 500
75 000 85 100
91 200
107 500
77 400119 800
94 400
90 000
115 400
2012 2013 2014 2015 2016
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
321 600
377 600
424 000
345 100 +3% : Le Quartier Central des Affaires confirme son
rôle moteur à l’échelle régionale et réalise sa
meilleure performance depuis 2007 : bien qu’elle soit
inférieure à celle de la moyenne régionale (+15%), la
progression du QCA n’en est pas moins remarquable
puisqu’elle se fait sur la base des très bons résultats
de 2015
 Le QCA concentre 18% de l’activité transactionnelle
régionale au terme du 3ème trimestre 2016
 Le 3ème trimestre 2016 marque toutefois un
ralentissement de l’activité sur le QCA : il faut y voir
un effet de la raréfaction de l’offre disponible –
phénomène appelé à prendre de l’ampleur au cours
des prochains mois
 Le segment des utilisateurs de moins de 1 000 m² a
pris une importance inédite sur le QCA, avec 53% de
l’activité transactionnelle. A l’autre bout du spectre,
celui des grands utilisateurs réalise lui aussi une belle
performance (13% de la demande placée au travers
de 4 transactions de plus de 5 000 m²).
Demande placée
318 700 m²
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA

4. 20%
25% 23%
29% 30%
33%
39%
37%
38%
29%
24%
21%
20%
21%
25%
23%
15%
20%
12% 16%
2012 2013 2014 2015 3T 2016
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
Île-de-France
41% 42%
35%
42%
53%
43% 43%
45%
44%
34%
10%
15%
14%
14% 13%
6% 6%
2012 2013 2014 2015 3T 2016
Quartier Central des Affaires
Taille des transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA

5. Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Altaréa Cogedim 58bis rue la Boétie, 8ème Sept. 2016 988m² 640€ Neuf
DTZ Investors 11-13 avenue de Friedland, 8ème Juil. 2016 986m² NC Etat d’usage
Expédia 65-67 rue de la Victoire, 9ème Mai 2016 983 m² NC Rénové
Visiomed Group 112-114 avenue Kléber, 16ème Sept. 2016 930m² 720€ Rénové
Estin and co 3 rue du Docteur Lancereaux, 8ème Mai 2016 917 m² 652€ Neuf
BAP 144-150 avenue des Champs Elysées, 8ème Janv. 2016 906 m² NC État d’usage
Forsides France 52 rue de la Victoire, 9ème Août 2016 894m² 600€ Rénové
Primonial 51 rue François 1er, 8ème Fév. 2016 890 m² 660 € Rénové
EREN 96-98 avenue d’Iéna, 16ème Mars 2016 874 m² 600 € État d’usage
Argos Soditic France 108-112 avenue de Wagram, 17ème Fév. 2016 847 m² 700€ Neuf
Orchestra Premaman 15-17 rue Auber, 9ème Mars 2016 844 m² 535 € Rénové
Groupe Castel 51 rue François 1er, 8ème Fév. 2016 751 m² 690 € Rénové
3I Investissement 29-31 rue de Berri, 8ème Sept. 2016 739m² 690€ Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
Exemples de transactions ≤ 1 000 m²
Source : Knight Frank

6. Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Octo Technology 34 avenue de l’Opéra, 1er Mai 2016 4 840 m² NC Neuf
Mayer Brown 10 avenue Hoche, 8ème Mai 2016 4 560 m² 800 € Neuf
Fives 3 rue Drouot, 8ème Août 2016 4 500 m² 650€ Neuf
Kenzo 20 rue Vivienne, 2ème Avril 2016 3 400 m² NC Neuf
L’Etat coréen 20-20bis rue La Boétie, 8ème Fév. 2016 3 332 m² VU Neuf
Talan 18-20 rue de la Pérouse, 16ème Juin 2016 3 140 m² NC Etat d’usage
Viel & Cie Vendôme Saint Honoré, 1er Fév. 2016 3 062 m² 800 € Neuf
The bureau 28 cours Albert 1er, 8ème Avril 2016 2 743 m² 586 € Rénové
GE Le Centorial, 2ème Mars 2016 2 619 m² 650 € Rénové
Aviva Investor 25-27 rue d’Astorg, 8ème Mars 2016 2 474 m² NC Etat d’usage
Shire France 112-114 avenue Kléber, 16ème Juillet 2016 2 449 m² 750€ Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
Exemples de transactions de 1 000 à 5 000 m²
Source : Knight Frank

7. LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
Transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Chanel 39-41 rue Cambon, 1er Février 2016 17 200 m² VU État d’usage
Wework 33 rue La Fayette, 9ème Avril 2016 11 700 m² 550€ Etat d’usage
BPI International Shiseido Carré Saint-Honoré, 8ème Février 2016 7 400 m² 700€ Neuf
BDO France
43-45 avenue de la Grande Armée,
16ème Juillet 2016 5 450 m² NC Etat d’usage

8. 25%
7%
22%
37%
13%
3%
4%
12%
26%
15%
8%
29%
32% 46%
31%
26%
24%
21%
12% 17% 6%
8%
5% 4% 11%
5%
4% 4% 3%
15%
2011 2012 2013 2014 2015
Autres
Luxe & mode
TMT
Industrie
Public, para-public, organisations professionnelles et internationales
Activités juridiques, audit & conseil
Banques, finance & assurance
52%
21%
59%
45%
20%
12%
35%
11%
26%
18%
40%
17%
10%15%
12%
19%
11% 10%
43%
48%
7%
27%
15%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²)
Source : Knight Frank
Île-de-France Quartier Central des Affaires

9. 3,8
6,8
11,5
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3
2012 2013 2014 2015 2016
En%
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
 Le QCA continue d’afficher un très faible taux de
vacance, significativement inférieur à la
moyenne régionale (6,8%), au point de se situer
désormais en situation de sous-offre
 Depuis près de 2 ans, les disponibilités semblent
inexorablement engagées sur une courbe
descendante : rien n’indique qu’un phénomène
correctif puisse intervenir avant la fin 2017
 L’attractivité du QCA auprès des entreprises se
mesure au travers de cette situation : les crises
et soubresauts économiques n’ont jamais
entraîné aucune désaffection pour le QCA
 La situation actuelle est pourtant porteuse de
menace sur l’activité transactionnelle à venir :
l’offre créé en partie la demande. Inversement,
l’absence d’offre, comme c’est désormais le cas
sur le QCA, est susceptible de contraindre
certains utilisateurs à se détourner de ce
marché, pour se reporter sur d’autres secteurs
(notamment La Défense) ou à privilégier la
renégociation de leurs baux.
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
Offre disponible
3,8%
Sources : Knight Frank, ORIE

10. 13%
Paris QCA
Neuf ou restructuré Seconde main
17%
Ile-de-France
 La rareté de l’offre de Grade A (neuve ou
restructurée) reste une des caractéristiques
du QCA, sans que le déficit ne s’accroisse
pour autant : la proportion de Grade A dans
l’offre n’a quasiment pas bougé en un an
(elle s’établissait alors à 12%)
 Le QCA, plus encore que le reste de la
région parisienne, est très clairement en
situation de carence en offre de Grade A :
rappelons en effet qu’en 2015, 76% des
surfaces consommées en Ile-de-France au
travers des grandes transactions
correspondaient au Grade A (cette part
montant à 100% sur le QCA)
 Cette appétence des utilisateurs pour ce
type de surfaces s’explique par leur volonté
de réaliser, à l’occasion d’un
déménagement, des progrès en termes de
de performance et de rationalisation des
coûts immobiliers et d’organisation du
travail : les surfaces de Grade A sont la
meilleure garantie d’y parvenir
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
Offre Grade A
13%
Source : Knight Frank

11. 770
539
300
400
500
600
700
800
900
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3
2012 2013 2014 2015 2016
En€/m²/an/HT/HC
Loyer haut de gamme Loyer moyen
 Si certaines valeurs plus élevées ont été observées dès
2015, le loyer haut de gamme considéré comme
représentatif du QCA s’établit à 770€ au terme du 3ème
trimestre 2016
 L’année 2016 a été témoin de la première inflexion à la
hausse des valeurs de commercialisation, après une
période de glaciation, longue de plus de 3 ans
 Pour l’heure, la hausse est limitée dans son ampleur et
se réduit aux meilleurs immeubles, cumulant technicité,
qualité et prestige de l’adresse : sur le reste du marché,
la sagesse des prix continue de prévaloir et constitue
une des clefs des très belles performances du QCA sur
le marché locatif depuis 2014
 La tendance haussière devrait toutefois prendre de
l’ampleur au cours des prochains mois, des valeurs
proches de 800€, déjà constatées au cours des derniers
mois, devraient se renouveler
 La commercialisation d’un immeuble tel que #Cloud
marque un autre glissement significatif : les valeurs haut
de gamme, jusqu’ici réservées à l’Ouest du QCA
(Triangle d’Or) font leur apparition à l’Est de l’Opéra, sur
la Cité Financière. #Cloud reste toutefois à ce jour un
épiphénomène.
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
Loyers
770 € /m²/an HT HC
Loyer haut de gamme
Source : Knight Frank

12. Loyer moyen par tranches de surfaces
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
11 000
12 000
13 000
200 300 400 500 600 700 800 900
Surfacelouée(enm²)
Loyer de prise à bail
(en € HC HT / m² / an)
Loyermoyenau3T2016
€
Rapport taille/loyer
Source : Knight Frank
200 300 400 500 600 700 800 900
608€
678 €
513 €
> 5 000 m²
de 1 000 m² à 5 000 m²
< 1 000 m²
Rapport loyer/surface des transactions 2016

13. 36 800
56 700
37 900
58 100
85 800
17 400
2 100
16 600
33 400
22 700
59 100
214 800
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
300 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
42 200
75 700
Surfaces neuves ou restructurées sur le QCA :
Consommation moyenne de bureaux neufs
ou restructurés (2010/2015) :
51 000 m²
69 700
 La sous-production d’offre neuve ou restructurée
observable depuis 2010 a conduit à une baisse
de la consommation annuelle moyenne de
surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe
désormais à 51 000 m², contre 75 000 m² il y a
3 ans
 Le modèle dominant sur le QCA reste la
commercialisation après livraison de l’immeuble :
95% des surfaces livrées depuis le début de
l’année 2016 ont d’ores et déjà trouvé preneur
 Les précommercialisations, si elles restent des
exceptions, font une remarquable percée
notamment sur des surfaces supérieures à 4.000
m² : elles comptent désormais pour 15% des
volumes attendus d’ici fin 2018 (alors qu’elles ne
représentaient que 6% de ces surfaces à la fin
2015)
 2016 va amplifier le fléchissement de l’activité
constructive, accentuant les carences actuelles
en offre de Grade A et encourageant les tensions
haussières sur les loyers des meilleures surfaces
248 200
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
Livraisons futures
15%
Taux de précommercialisation
à fin 2018
Source : Knight Frank

14. 3ème trimestre
2016
3ème trimestres
2015
Évolution
annuelle
Île-de-France
3ème trimestre
2016
Part du QCA
en Île-de-France
Parc 6 662 881 m² 6 652 381 m² +0,1% 54 232 320 m² 12%
Demande placée 318 700 m² 308 600 m² +3% 1 763 600 m² 18%
Offre immédiate 254 000 m² 326 000 m² -22% 3 675 000 m² 7%
Taux de vacance 3,8% 4,9% -110pdb 6,8% -
Loyer moyen 539 €/m²/an 536 €/m²/an +0,5% 320 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 770 €/m²/an 750 €/m²/an +2,6% 770 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – 3T 2016
PARIS QCA
Synthèse
Sources : Knight Frank, ORIE