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LE MARCHÉ
DE L’INVESTISSEMENT
ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires)
1ER SEMESTRE 2016
446
820
1,372
2,622
900
1,451
2,154
4,241
1,351
2,144
2,740
5,633
1,443
3,509
2,404
4,766
1,758
2,651
3,685
3,624
3,118
5,489
2,666
5,444
4272
3507
4321
6042
2196
4165
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
9,000
10,000
11,000
12,000
13,000
14,000
15,000
16,000
17,000
18,000
19,000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
2009
5,2 milliards €
2010
8,7 milliards €
2011
11,9 milliards €
2012
12,1 milliards €
2013
11,7 milliards €
2015
18,1 milliards €
2014
16,7 milliards €
 -17% : en dépit d’un regain d’activité au
2ème trimestre, le volume investi en
immobilier d’entreprise a baissé sur la
région parisienne par rapport au 1er
semestre 2015
 Ce semestre se caractérise par un nombre
de transactions record depuis 2007, avec
près de 130 opérations recensées sur l’Ile-
de-France (hors portefeuilles nationaux)
 Les petites et moyennes transactions
(moins de 100 millions d’euros) ont eu un
impact majeur, représentant près de 45%
de l’activité contre 30% en 2015
 Le secteur de la Défense signe son retour
au premier plan avec 1,1 milliard d’euros
investis. Ce secteur profite en partie d’un
taux de rendement plus rémunérateur que
celui des marchés voisins et de sa
typologie d’actifs de grandes surfaces
 Ce rebond d’activité à La Défense, ainsi
que sur le reste de l’Ile-de-France lors des
3 derniers mois, s’explique par la
finalisation de grosses transactions, à
l’image de l’acquisition par AXA de la tour
First pour 800 millions d’euros
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Volumes investis
6,4 milliards d’€ sur le 1er semestre 2016
Source : Knight Frank
Géographie des volumes investis
Le QCA tire son épingle du jeu
Source : Knight Frank
La
Défense
18%
Croissant
Ouest
25%
Paris
QCA
26%
Reste
Paris
Intra-muros
16%
1ère
Couronne
7%
-32%
+24%
-51%
-43%
Paris QCA
Reste Paris
Intramuros
La Défense
Croissant
Ouest
1ère
Couronne
Autres
Total
Île-de-France
1 664 996 1 108 1 583 473 540 6 362
Volume investi en 2016 (en millions d’€)
Part en % dans les volumes
Investis en Île-de-France en
2016
Évolution en % des volumes
Investis en 2016 par rapport
À 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
+2%
 Malgré un 1er trimestre très médiocre, le QCA a
été un marché dynamique, affichant une hausse
de l’activité de 24% sur l’ensemble du 1er
semestre
 La raison de ce mauvais démarrage est à
chercher dans la forte activité de la fin 2015, qui
a eu pour effet d’assécher l’offre pour quelques
mois
 Le rebond de l’activité observé au 2ème
trimestre a permis de compenser ce
phénomène, le QCA a ainsi pu retrouver la place
qui est traditionnellement la sienne en Ile-de-
France, attirant 26% des volumes investis en 6
mois sur la région
 Ce rebond est porté par plusieurs belles
signatures, à commencer par celle du 65/67
Champs-Elysées, acquis par l’Emirat du Qatar
pour 490 millions d’euros
 La poursuite de la compression des taux de
rendement sur le QCA n’a pas réduit l’intérêt des
investisseurs pour ce marché
151
455
272
1,046
573
448
303
514
247
632
707
878
160
2,111
702
982
625
899
268
943
353
1,439
893
1,337
689
649
572
1,520
342
1322
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
8,000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
Volume trimestriel Volume annuel
2009
1,92 milliard €
2010
1,84 milliard €
2011
2,46 milliards €
2013
2,74 milliards €
2012
3,96 milliards €
21% 21%
33%
37%
23%
24%
19%
2014
4,02 milliards
2015
3,43 milliards €
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Focus QCA
+24%
au 1er semestre 2016 par rapport à 2015
Source : Knight Frank
Date Immeuble Type d’actif
Secteur
géographique
Surface
Prix
(en millions d’€)
Acheteur Vendeur
Avril
2016
Tour First Bureaux La Défense 80 000 800 Axa Investment
Managers Real
Assets
Beacon Capital
Partners
Juin
2016
65-67 Avenue des
Champs Elysées
Commerces/ Bureaux QCA 10 500 490 Emirat du Qatar Thor Equities LLC
Meyer Bergman
Mars
2016
2-8 rue d’Ancelle Bureaux Croissant
Ouest
17 200 270,8 Amundi / Assurance
Crédit Mutuel
Unibail-Rodamco
Mars
2016
Villebon 2 Centre commercial 2ème Couronne 47 500 159 Crédit Agricole
Assurance/ ACM Vie
AS
Hammerson
Mai
2016
Sofitel Le Faubourg Hôtel QCA 147
chambres
158 Consortium
d’investisseurs
asiatiques
Mount Kellett
Capital
Management
Janv.
2016
Tour Alto Projet de
développement mixte
La Défense 51 000 55 Abu Dhabi Investment
Authority
UBS Real Estate
Janv.
2016
44 rue Paul
Langevin, Ris
Orangis
Plateforme logistique 2ème Couronne 46 200 34,4 EPF Raiffesen
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Exemples de transactions
Source : Knight Frank
87%
10%
3%
Année 2015
83%
13%
4%
1er semestre 2016
Bureaux Commerces Autres actifs
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par types d’actifs
Léger regain
du poids des actifs commerciaux
Source : Knight Frank
59%22%
19%
Année 2015
61%
20%
19%
1er semestre 2016
Core Core Plus Value Added/ Développements en blanc
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par profils de risque
Quasi statu quo
sur les profils de risque
Source : Knight Frank
20%
25%
30%
25%
1er semestre 2016
Moins de 50 millions d'€ 50 à 100 millions d'€
100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€
11%
18%
32%
39%
Année 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par montants
Domination
des deals intermédiaires (entre 50 et 200 millions d’€)
Source : Knight Frank
Source : Knight Frank
80%
6%
2%
2%
2%
France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres
64%
3%
8%
13%
8%
4%
Année 20151er semestre 2016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par nationalités des acquéreurs
Chasse gardée
des investisseurs français
Source : Knight Frank
 Avec une fourchette désormais comprise entre 3 et
3,25% sur le QCA, les taux Prime sont à leur point
bas historique
 En dépit de ce point bas et de l’écart croissant qui le
sépare de la plupart des autres marchés de la région
parisienne, le QCA conserve les faveurs des
investisseurs
 Plus discrète et, surtout, plus modérée, la
compression des taux Prime gagne les autres
marchés d’Ile-de-France, à l’exemple de La Défense
qui voit passer son taux prime sous les 5%
 L’écart de taux entre le Core, le Core Plus et les
autres classes d’actifs a tendance à s’accroitre au
sein de chaque secteur géographique, ce qui
contribue au regain d’intérêt des investisseurs pour le
Core Plus et le Value Added, ouvrant des
opportunités sur des segments moins saturés
 Elément capital du succès du compartiment
immobilier auprès des investisseurs, le spread entre
taux Prime et les rendements obligataires continue
d’afficher un avantage important pour les actifs
immobiliers (273 points de base)
3.38%
4.88%
0.00%
1.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
8.00%
9.00%
10.00%
1982
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2007
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2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
S12016
QCA La Défense
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Baisse continue
des taux sur les actifs Prime
Source : Knight Frank
3.00
4.00
3.75
4.75 4.75 4.75
3.75
4.50
4.00
4.50
5.00
4.75
3.25
4.25
4.00
5.00 5.00
5.25
4.00
4.75
4.50
4.75
5.25
5.00
2.50
3.00
3.50
4.00
4.50
5.00
5.50
ParisQCA
Paris12/13
Paris14/15
Paris18/19/20
LaDéfense
BoucleNord
Neuilly/Levallois
PériDéfense
BoucleSud
1èreCouronneNord
1èreCouronneEst
1èreCouronneSud
En%
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Compression généralisée
pour le 1er semestre 2016
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Spread taux Prime / rendements obligataires
Source : Knight Frank
-8.00%
-6.00%
-4.00%
-2.00%
0.00%
2.00%
4.00%
0
5
10
15
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1983
1984
1985
1986
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1990
1991
1992
1993
1994
1995
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1998
1999
2000
2001
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2010
2011
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2015
Jun-16
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  • 1. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires) 1ER SEMESTRE 2016
  • 2. 446 820 1,372 2,622 900 1,451 2,154 4,241 1,351 2,144 2,740 5,633 1,443 3,509 2,404 4,766 1,758 2,651 3,685 3,624 3,118 5,489 2,666 5,444 4272 3507 4321 6042 2196 4165 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 14,000 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Enmillions€ 2009 5,2 milliards € 2010 8,7 milliards € 2011 11,9 milliards € 2012 12,1 milliards € 2013 11,7 milliards € 2015 18,1 milliards € 2014 16,7 milliards €  -17% : en dépit d’un regain d’activité au 2ème trimestre, le volume investi en immobilier d’entreprise a baissé sur la région parisienne par rapport au 1er semestre 2015  Ce semestre se caractérise par un nombre de transactions record depuis 2007, avec près de 130 opérations recensées sur l’Ile- de-France (hors portefeuilles nationaux)  Les petites et moyennes transactions (moins de 100 millions d’euros) ont eu un impact majeur, représentant près de 45% de l’activité contre 30% en 2015  Le secteur de la Défense signe son retour au premier plan avec 1,1 milliard d’euros investis. Ce secteur profite en partie d’un taux de rendement plus rémunérateur que celui des marchés voisins et de sa typologie d’actifs de grandes surfaces  Ce rebond d’activité à La Défense, ainsi que sur le reste de l’Ile-de-France lors des 3 derniers mois, s’explique par la finalisation de grosses transactions, à l’image de l’acquisition par AXA de la tour First pour 800 millions d’euros LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Volumes investis 6,4 milliards d’€ sur le 1er semestre 2016 Source : Knight Frank
  • 3. Géographie des volumes investis Le QCA tire son épingle du jeu Source : Knight Frank La Défense 18% Croissant Ouest 25% Paris QCA 26% Reste Paris Intra-muros 16% 1ère Couronne 7% -32% +24% -51% -43% Paris QCA Reste Paris Intramuros La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Autres Total Île-de-France 1 664 996 1 108 1 583 473 540 6 362 Volume investi en 2016 (en millions d’€) Part en % dans les volumes Investis en Île-de-France en 2016 Évolution en % des volumes Investis en 2016 par rapport À 2015 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA +2%
  • 4.  Malgré un 1er trimestre très médiocre, le QCA a été un marché dynamique, affichant une hausse de l’activité de 24% sur l’ensemble du 1er semestre  La raison de ce mauvais démarrage est à chercher dans la forte activité de la fin 2015, qui a eu pour effet d’assécher l’offre pour quelques mois  Le rebond de l’activité observé au 2ème trimestre a permis de compenser ce phénomène, le QCA a ainsi pu retrouver la place qui est traditionnellement la sienne en Ile-de- France, attirant 26% des volumes investis en 6 mois sur la région  Ce rebond est porté par plusieurs belles signatures, à commencer par celle du 65/67 Champs-Elysées, acquis par l’Emirat du Qatar pour 490 millions d’euros  La poursuite de la compression des taux de rendement sur le QCA n’a pas réduit l’intérêt des investisseurs pour ce marché 151 455 272 1,046 573 448 303 514 247 632 707 878 160 2,111 702 982 625 899 268 943 353 1,439 893 1,337 689 649 572 1,520 342 1322 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Enmillions€ Volume trimestriel Volume annuel 2009 1,92 milliard € 2010 1,84 milliard € 2011 2,46 milliards € 2013 2,74 milliards € 2012 3,96 milliards € 21% 21% 33% 37% 23% 24% 19% 2014 4,02 milliards 2015 3,43 milliards € LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Focus QCA +24% au 1er semestre 2016 par rapport à 2015 Source : Knight Frank
  • 5. Date Immeuble Type d’actif Secteur géographique Surface Prix (en millions d’€) Acheteur Vendeur Avril 2016 Tour First Bureaux La Défense 80 000 800 Axa Investment Managers Real Assets Beacon Capital Partners Juin 2016 65-67 Avenue des Champs Elysées Commerces/ Bureaux QCA 10 500 490 Emirat du Qatar Thor Equities LLC Meyer Bergman Mars 2016 2-8 rue d’Ancelle Bureaux Croissant Ouest 17 200 270,8 Amundi / Assurance Crédit Mutuel Unibail-Rodamco Mars 2016 Villebon 2 Centre commercial 2ème Couronne 47 500 159 Crédit Agricole Assurance/ ACM Vie AS Hammerson Mai 2016 Sofitel Le Faubourg Hôtel QCA 147 chambres 158 Consortium d’investisseurs asiatiques Mount Kellett Capital Management Janv. 2016 Tour Alto Projet de développement mixte La Défense 51 000 55 Abu Dhabi Investment Authority UBS Real Estate Janv. 2016 44 rue Paul Langevin, Ris Orangis Plateforme logistique 2ème Couronne 46 200 34,4 EPF Raiffesen LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Exemples de transactions Source : Knight Frank
  • 6. 87% 10% 3% Année 2015 83% 13% 4% 1er semestre 2016 Bureaux Commerces Autres actifs LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par types d’actifs Léger regain du poids des actifs commerciaux Source : Knight Frank
  • 7. 59%22% 19% Année 2015 61% 20% 19% 1er semestre 2016 Core Core Plus Value Added/ Développements en blanc LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par profils de risque Quasi statu quo sur les profils de risque Source : Knight Frank
  • 8. 20% 25% 30% 25% 1er semestre 2016 Moins de 50 millions d'€ 50 à 100 millions d'€ 100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€ 11% 18% 32% 39% Année 2015 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par montants Domination des deals intermédiaires (entre 50 et 200 millions d’€) Source : Knight Frank
  • 9. Source : Knight Frank 80% 6% 2% 2% 2% France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres 64% 3% 8% 13% 8% 4% Année 20151er semestre 2016 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par nationalités des acquéreurs Chasse gardée des investisseurs français Source : Knight Frank
  • 10.  Avec une fourchette désormais comprise entre 3 et 3,25% sur le QCA, les taux Prime sont à leur point bas historique  En dépit de ce point bas et de l’écart croissant qui le sépare de la plupart des autres marchés de la région parisienne, le QCA conserve les faveurs des investisseurs  Plus discrète et, surtout, plus modérée, la compression des taux Prime gagne les autres marchés d’Ile-de-France, à l’exemple de La Défense qui voit passer son taux prime sous les 5%  L’écart de taux entre le Core, le Core Plus et les autres classes d’actifs a tendance à s’accroitre au sein de chaque secteur géographique, ce qui contribue au regain d’intérêt des investisseurs pour le Core Plus et le Value Added, ouvrant des opportunités sur des segments moins saturés  Elément capital du succès du compartiment immobilier auprès des investisseurs, le spread entre taux Prime et les rendements obligataires continue d’afficher un avantage important pour les actifs immobiliers (273 points de base) 3.38% 4.88% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 S12016 QCA La Défense LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Taux de rendement Prime Baisse continue des taux sur les actifs Prime Source : Knight Frank
  • 11. 3.00 4.00 3.75 4.75 4.75 4.75 3.75 4.50 4.00 4.50 5.00 4.75 3.25 4.25 4.00 5.00 5.00 5.25 4.00 4.75 4.50 4.75 5.25 5.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00 5.50 ParisQCA Paris12/13 Paris14/15 Paris18/19/20 LaDéfense BoucleNord Neuilly/Levallois PériDéfense BoucleSud 1èreCouronneNord 1èreCouronneEst 1èreCouronneSud En% LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Taux de rendement Prime Compression généralisée pour le 1er semestre 2016 Source : Knight Frank
  • 12. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Spread taux Prime / rendements obligataires Source : Knight Frank -8.00% -6.00% -4.00% -2.00% 0.00% 2.00% 4.00% 0 5 10 15 20 25 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Jun-16 Spread taux de rendement / placements obligataires Volumes investis en Ile-de-France Avantage obligataire Avantage immobilier ESTIMATION