Le marché de l'investissement - 1er semestre 2016
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Knight Frank, conseil international en immobilier d'entreprise, présente chaque trimestre son analyse du marché de l'investissement. Découvrez notre publication du deuxième trimestre 2016. Pour plus d'informations sur Knight Frank, rendez-vous sur knightfrank.fr et bureauxkf.fr
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- 1. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires) 1ER SEMESTRE 2016
- 2. 446 820 1,372 2,622 900 1,451 2,154 4,241 1,351 2,144 2,740 5,633 1,443 3,509 2,404 4,766 1,758 2,651 3,685 3,624 3,118 5,489 2,666 5,444 4272 3507 4321 6042 2196 4165 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 14,000 15,000 16,000 17,000 18,000 19,000 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Enmillions€ 2009 5,2 milliards € 2010 8,7 milliards € 2011 11,9 milliards € 2012 12,1 milliards € 2013 11,7 milliards € 2015 18,1 milliards € 2014 16,7 milliards € -17% : en dépit d’un regain d’activité au 2ème trimestre, le volume investi en immobilier d’entreprise a baissé sur la région parisienne par rapport au 1er semestre 2015 Ce semestre se caractérise par un nombre de transactions record depuis 2007, avec près de 130 opérations recensées sur l’Ile- de-France (hors portefeuilles nationaux) Les petites et moyennes transactions (moins de 100 millions d’euros) ont eu un impact majeur, représentant près de 45% de l’activité contre 30% en 2015 Le secteur de la Défense signe son retour au premier plan avec 1,1 milliard d’euros investis. Ce secteur profite en partie d’un taux de rendement plus rémunérateur que celui des marchés voisins et de sa typologie d’actifs de grandes surfaces Ce rebond d’activité à La Défense, ainsi que sur le reste de l’Ile-de-France lors des 3 derniers mois, s’explique par la finalisation de grosses transactions, à l’image de l’acquisition par AXA de la tour First pour 800 millions d’euros LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Volumes investis 6,4 milliards d’€ sur le 1er semestre 2016 Source : Knight Frank
- 3. Géographie des volumes investis Le QCA tire son épingle du jeu Source : Knight Frank La Défense 18% Croissant Ouest 25% Paris QCA 26% Reste Paris Intra-muros 16% 1ère Couronne 7% -32% +24% -51% -43% Paris QCA Reste Paris Intramuros La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Autres Total Île-de-France 1 664 996 1 108 1 583 473 540 6 362 Volume investi en 2016 (en millions d’€) Part en % dans les volumes Investis en Île-de-France en 2016 Évolution en % des volumes Investis en 2016 par rapport À 2015 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA +2%
- 4. Malgré un 1er trimestre très médiocre, le QCA a été un marché dynamique, affichant une hausse de l’activité de 24% sur l’ensemble du 1er semestre La raison de ce mauvais démarrage est à chercher dans la forte activité de la fin 2015, qui a eu pour effet d’assécher l’offre pour quelques mois Le rebond de l’activité observé au 2ème trimestre a permis de compenser ce phénomène, le QCA a ainsi pu retrouver la place qui est traditionnellement la sienne en Ile-de- France, attirant 26% des volumes investis en 6 mois sur la région Ce rebond est porté par plusieurs belles signatures, à commencer par celle du 65/67 Champs-Elysées, acquis par l’Emirat du Qatar pour 490 millions d’euros La poursuite de la compression des taux de rendement sur le QCA n’a pas réduit l’intérêt des investisseurs pour ce marché 151 455 272 1,046 573 448 303 514 247 632 707 878 160 2,111 702 982 625 899 268 943 353 1,439 893 1,337 689 649 572 1,520 342 1322 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Enmillions€ Volume trimestriel Volume annuel 2009 1,92 milliard € 2010 1,84 milliard € 2011 2,46 milliards € 2013 2,74 milliards € 2012 3,96 milliards € 21% 21% 33% 37% 23% 24% 19% 2014 4,02 milliards 2015 3,43 milliards € LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Focus QCA +24% au 1er semestre 2016 par rapport à 2015 Source : Knight Frank
- 5. Date Immeuble Type d’actif Secteur géographique Surface Prix (en millions d’€) Acheteur Vendeur Avril 2016 Tour First Bureaux La Défense 80 000 800 Axa Investment Managers Real Assets Beacon Capital Partners Juin 2016 65-67 Avenue des Champs Elysées Commerces/ Bureaux QCA 10 500 490 Emirat du Qatar Thor Equities LLC Meyer Bergman Mars 2016 2-8 rue d’Ancelle Bureaux Croissant Ouest 17 200 270,8 Amundi / Assurance Crédit Mutuel Unibail-Rodamco Mars 2016 Villebon 2 Centre commercial 2ème Couronne 47 500 159 Crédit Agricole Assurance/ ACM Vie AS Hammerson Mai 2016 Sofitel Le Faubourg Hôtel QCA 147 chambres 158 Consortium d’investisseurs asiatiques Mount Kellett Capital Management Janv. 2016 Tour Alto Projet de développement mixte La Défense 51 000 55 Abu Dhabi Investment Authority UBS Real Estate Janv. 2016 44 rue Paul Langevin, Ris Orangis Plateforme logistique 2ème Couronne 46 200 34,4 EPF Raiffesen LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Exemples de transactions Source : Knight Frank
- 6. 87% 10% 3% Année 2015 83% 13% 4% 1er semestre 2016 Bureaux Commerces Autres actifs LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par types d’actifs Léger regain du poids des actifs commerciaux Source : Knight Frank
- 7. 59%22% 19% Année 2015 61% 20% 19% 1er semestre 2016 Core Core Plus Value Added/ Développements en blanc LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par profils de risque Quasi statu quo sur les profils de risque Source : Knight Frank
- 8. 20% 25% 30% 25% 1er semestre 2016 Moins de 50 millions d'€ 50 à 100 millions d'€ 100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€ 11% 18% 32% 39% Année 2015 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par montants Domination des deals intermédiaires (entre 50 et 200 millions d’€) Source : Knight Frank
- 9. Source : Knight Frank 80% 6% 2% 2% 2% France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres 64% 3% 8% 13% 8% 4% Année 20151er semestre 2016 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par nationalités des acquéreurs Chasse gardée des investisseurs français Source : Knight Frank
- 10. Avec une fourchette désormais comprise entre 3 et 3,25% sur le QCA, les taux Prime sont à leur point bas historique En dépit de ce point bas et de l’écart croissant qui le sépare de la plupart des autres marchés de la région parisienne, le QCA conserve les faveurs des investisseurs Plus discrète et, surtout, plus modérée, la compression des taux Prime gagne les autres marchés d’Ile-de-France, à l’exemple de La Défense qui voit passer son taux prime sous les 5% L’écart de taux entre le Core, le Core Plus et les autres classes d’actifs a tendance à s’accroitre au sein de chaque secteur géographique, ce qui contribue au regain d’intérêt des investisseurs pour le Core Plus et le Value Added, ouvrant des opportunités sur des segments moins saturés Elément capital du succès du compartiment immobilier auprès des investisseurs, le spread entre taux Prime et les rendements obligataires continue d’afficher un avantage important pour les actifs immobiliers (273 points de base) 3.38% 4.88% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 S12016 QCA La Défense LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Taux de rendement Prime Baisse continue des taux sur les actifs Prime Source : Knight Frank
- 11. 3.00 4.00 3.75 4.75 4.75 4.75 3.75 4.50 4.00 4.50 5.00 4.75 3.25 4.25 4.00 5.00 5.00 5.25 4.00 4.75 4.50 4.75 5.25 5.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00 5.50 ParisQCA Paris12/13 Paris14/15 Paris18/19/20 LaDéfense BoucleNord Neuilly/Levallois PériDéfense BoucleSud 1èreCouronneNord 1èreCouronneEst 1èreCouronneSud En% LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Taux de rendement Prime Compression généralisée pour le 1er semestre 2016 Source : Knight Frank
- 12. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – 1S 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Spread taux Prime / rendements obligataires Source : Knight Frank -8.00% -6.00% -4.00% -2.00% 0.00% 2.00% 4.00% 0 5 10 15 20 25 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Jun-16 Spread taux de rendement / placements obligataires Volumes investis en Ile-de-France Avantage obligataire Avantage immobilier ESTIMATION