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LE MARCHÉ
DE L’INVESTISSEMENT
ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires)
ANNÉE 2016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Volumes investis en Ile-de-France
19,5 milliards d’€ pour l’année 2016
Source : Knight Frank
446
820
1372
2622
900
1451
2154
4241
1361
2144
2740
5633
1443
3509
2404
4766
1758
2651
3685
3624
3118
5489
2666
5444
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4044
3972
6322
2392
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5309
6923
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
11 000
12 000
13 000
14 000
15 000
16 000
17 000
18 000
19 000
20 000
21 000
22 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
Source : Knight FrankMontants trimestriels Montants annuels
2013 :
11,7 milliards €
2014 :
16,7 milliards €
2015 :
19,0 milliards €
2016 :
19,5 milliards €
2009 :
5,2 milliards €
2010 :
8,7 milliards €
2011 :
11,9 milliards €
2012 :
12,1 milliards €
 + 3%: après un début d’année en demi-
teinte, le volume investi en 2016 dépasse
finalement les résultats de l’année
précédente et frôle, avec près de 20
milliards d’€, son record historique
 Les actifs de bureaux restent ultra-
dominants mais les actifs de commerce,
notamment en pied d’immeuble, ont été
particulièrement recherchés
 Les investisseurs domestiques confortent
leur domination, concentrant 68% des
volumes investis (62% en 2015). Les
investisseurs internationaux ont été
vendeurs net, actant des plus-values
importantes
 Près de 70% des volumes investis ont été
placés au travers de transactions de plus
de 100 millions d’€, traduisant une
concentration croissante du marché
 La prime à la sécurité demeure : les actifs
Core sont les plus recherchés, attirant 67%
des volumes investis
 Concentration oblige, les volumes investis
se sont inégalement répartis, au profit de 2
secteurs : le QCA et La Défense
Géographie des volumes investis
Forte activité
sur le QCA et La Défense
Source : Knight Frank
Paris QCA
Reste Paris
Intramuros
La Défense
Croissant
Ouest
1ère
Couronne
Autres
Total
Île-de-France
5 563 2 437 1 988 4 889 1 939 2 727 19 544
Volume investi en 2016 (en millions d’€)
Part en % dans les volumes
Investis en Île-de-France en
2016
Évolution en % des volumes
Investis en 2016 par rapport
À 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
La
Défense
12%
Croissant
Ouest
29%
Paris
QCA
33%
Reste
Paris
Intra-muros
14%
1ère
Couronne
12%
-4%
+48%
-38%
-23%
+30%
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Focus QCA
Record d’activité sur le QCA
Source : Knight Frank
151
455
272
1046
573
448
303
514
247
632
707
878
160
2111
702
982
625
899
268
943
353
1439
893
1337
792
729
605
1621
313
1915
1213
2122
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
Volume trimestriel Volume annuel
2009
1,92 milliard €
2010
1,84 milliard €
2011
2,46 milliards €
2013
2,74 milliards €
2012
3,96 milliards €
21% 21%
33%
37%
23%
24%
2014
4,02 milliards
22%
33%
2016
5,56 milliards
2015
3,74 milliards €
 5,6 milliards d’€ : le QCA aura connu une année
2016 exceptionnelle, battant en valeur absolue
tous les montants jamais observés sur le
secteur. A l’échelle régionale, le QCA concentre
un tiers des volumes d’investissement
 Ce volume record témoigne de l’attrait persistant
des investisseurs pour les meilleurs actifs Core,
situés aux adresses les plus reconnues et ce, en
dépit de l’augmentation continue du prix de ces
actifs et de taux de rendement Prime
historiquement bas
 Le succès du QCA reste toutefois soumis à un
aléa : celui de la disponibilité d’actifs à la vente
et de la concrétisation d’un ou de quelques
grands deals. La performance de 2016 doit ainsi
beaucoup à la cession, pour 1 milliard d’€, de
Vendôme Saint-Honoré. A elle seule, cette
transaction pèse pour près de 18% des volumes
investis pendant l’année sur le QCA : elle a
permis d’oublier, pour un temps, le risque
d’assèchement de ce marché
 Les investisseurs se sont montrés
particulièrement friands d’immeubles du QCA
offrant une forte composante commerce, à
l’image de Vendôme Saint-Honoré ou du 65/67
Champs-Elysées
Date Immeuble Type d’actif
Secteur
géographique
Surface
Prix
(en millions d’€)
Acheteur Vendeur
Décembre
2016
Vendôme Saint-
Honoré
Bureaux / Commerces QCA 26 800 1 000 Norges Bank
Investment
Management
Solane Guardian
Avril
2016
Tour First Bureaux La Défense 80 000 800 Axa Investment
Managers Real
Assets
Beacon Capital
Partners
Sept.
2016
Portefeuille Alpha:
Tour Egée/ Le
Stadium/ Orsay
Bureaux Portefeuille
francilien
81 000 700 Amundi Kanam
Juillet
2016
Portefeuille:
1-5 rue d'Astorg /
14-16 rue de la
Ville l'Eveque
Bureaux QCA 24 100 500 GIC (Government of
Singapore Investment
Corporation)
Société Générale
Juin
2016
65-67 Avenue des
Champs Elysées
Commerces / Bureaux QCA 10 500 490 Emirat du Qatar Thor Equities LLC
Meyer Bergman
Mars
2016
Villebon 2 Retail Park 2ème Couronne 47 500 159 Crédit Agricole
Assurance/ ACM Vie
AS
Hammerson
Janv.
2016
Tour Alto Développement mixte La Défense 51 000 55 Abu Dhabi Investment
Authority
UBS Real Estate
Janv.
2016
44 rue P. Langevin,
Ris Orangis
Logistique 2ème Couronne 46 200 34,4 EPF Raiffesen
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Exemples de transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par types d’actifs
Domination des bureaux
& montée en puissance du commerce
Source : Knight Frank
83%
14%
3%
2016
Bureaux Commerces Activité
87%
11%
2%
2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par profils de risque
Le retour gagnant
des actifs Core +
Source : Knight Frank
58%
9%
12%
3%
67%
18%
15%
2016
Core Dont VEFA prélouées
Core Plus Value Added / blanc
Dont VEFA en blanc
54%
5%
14%
9%
59%
18%
23%
2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par montants
Concentration
du marché sur les gros deals (+ de 100 millions d’€)
Source : Knight Frank
14%
17%
29%
40%
2016
Moins de 50 millions d'€ De 50 à 100 millions d'€
De 100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€
15%
20%
26%
39%
2015
Source : Knight Frank
68%
10%
7%
10% 4%
France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres
62%
3%
8%
13%
7%
10%
20152016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par nationalités des acquéreurs
Chasse gardée
des investisseurs français
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Point bas historique
des taux sur les actifs Prime
Source : Knight Frank
3,13%
4,63%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
10,00%
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Source : Knight FrankParis QCA La Défense
 Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016,
entre 3 et 3,25%, le taux Prime reste à son point bas
historique sur le QCA
 Ce niveau extrêmement faible et l’écart qui sépare le
QCA de la plupart des secteurs environnants
n’empêchent en rien le QCA de conserver les faveurs
des investisseurs
 Plus lentement et plus discrètement que sur le QCA,
la compression des taux Prime gagne les autres
marchés d’Ile-de-France, à l’exemple de La Défense
qui a vu le taux Prime passer nettement sous la barre
des 5%
 L’écart de taux entre les actifs Core, Core Plus et
Value Added reste important au sein de chaque
secteur géographique, souvent compris entre 200 et
350 points de base
 Elément capital du succès du compartiment
immobilier auprès des investisseurs, le spread entre
taux Prime et les rendements obligataires continue
d’afficher un avantage important pour les actifs
immobiliers (238 points de base). Ce spread est
toutefois à la baisse
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Stabilité des écarts
à fin 2016
Source : Knight Frank
3,00
3,75 3,75
4,00
3,75
4,75
4,50 4,50
3,50
4,25
4,00
4,25
5,00
4,50
3,25
4,00 4,00
4,25
4,00
5,00
4,75
5,00
4,00
4,50 4,50 4,50
5,25
4,75
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
ParisQCA
Paris3/4/10/11
Paris5/6/7
Paris12/13
Paris14/15
Paris18/19/20
LaDéfense
BoucleNord
Neuilly/Levallois
PériDéfense
BoucleSud
1èreCouronneNord
1èreCouronneEst
1èreCouronneSud
En%
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Spread taux Prime / rendements obligataires
Source : Knight Frank
-8,00%
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
0
5
10
15
20
25
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
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2010
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  • 1. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires) ANNÉE 2016
  • 2. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Volumes investis en Ile-de-France 19,5 milliards d’€ pour l’année 2016 Source : Knight Frank 446 820 1372 2622 900 1451 2154 4241 1361 2144 2740 5633 1443 3509 2404 4766 1758 2651 3685 3624 3118 5489 2666 5444 4711 4044 3972 6322 2392 4920 5309 6923 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 13 000 14 000 15 000 16 000 17 000 18 000 19 000 20 000 21 000 22 000 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Enmillions€ Source : Knight FrankMontants trimestriels Montants annuels 2013 : 11,7 milliards € 2014 : 16,7 milliards € 2015 : 19,0 milliards € 2016 : 19,5 milliards € 2009 : 5,2 milliards € 2010 : 8,7 milliards € 2011 : 11,9 milliards € 2012 : 12,1 milliards €  + 3%: après un début d’année en demi- teinte, le volume investi en 2016 dépasse finalement les résultats de l’année précédente et frôle, avec près de 20 milliards d’€, son record historique  Les actifs de bureaux restent ultra- dominants mais les actifs de commerce, notamment en pied d’immeuble, ont été particulièrement recherchés  Les investisseurs domestiques confortent leur domination, concentrant 68% des volumes investis (62% en 2015). Les investisseurs internationaux ont été vendeurs net, actant des plus-values importantes  Près de 70% des volumes investis ont été placés au travers de transactions de plus de 100 millions d’€, traduisant une concentration croissante du marché  La prime à la sécurité demeure : les actifs Core sont les plus recherchés, attirant 67% des volumes investis  Concentration oblige, les volumes investis se sont inégalement répartis, au profit de 2 secteurs : le QCA et La Défense
  • 3. Géographie des volumes investis Forte activité sur le QCA et La Défense Source : Knight Frank Paris QCA Reste Paris Intramuros La Défense Croissant Ouest 1ère Couronne Autres Total Île-de-France 5 563 2 437 1 988 4 889 1 939 2 727 19 544 Volume investi en 2016 (en millions d’€) Part en % dans les volumes Investis en Île-de-France en 2016 Évolution en % des volumes Investis en 2016 par rapport À 2015 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA La Défense 12% Croissant Ouest 29% Paris QCA 33% Reste Paris Intra-muros 14% 1ère Couronne 12% -4% +48% -38% -23% +30%
  • 4. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Focus QCA Record d’activité sur le QCA Source : Knight Frank 151 455 272 1046 573 448 303 514 247 632 707 878 160 2111 702 982 625 899 268 943 353 1439 893 1337 792 729 605 1621 313 1915 1213 2122 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Enmillions€ Volume trimestriel Volume annuel 2009 1,92 milliard € 2010 1,84 milliard € 2011 2,46 milliards € 2013 2,74 milliards € 2012 3,96 milliards € 21% 21% 33% 37% 23% 24% 2014 4,02 milliards 22% 33% 2016 5,56 milliards 2015 3,74 milliards €  5,6 milliards d’€ : le QCA aura connu une année 2016 exceptionnelle, battant en valeur absolue tous les montants jamais observés sur le secteur. A l’échelle régionale, le QCA concentre un tiers des volumes d’investissement  Ce volume record témoigne de l’attrait persistant des investisseurs pour les meilleurs actifs Core, situés aux adresses les plus reconnues et ce, en dépit de l’augmentation continue du prix de ces actifs et de taux de rendement Prime historiquement bas  Le succès du QCA reste toutefois soumis à un aléa : celui de la disponibilité d’actifs à la vente et de la concrétisation d’un ou de quelques grands deals. La performance de 2016 doit ainsi beaucoup à la cession, pour 1 milliard d’€, de Vendôme Saint-Honoré. A elle seule, cette transaction pèse pour près de 18% des volumes investis pendant l’année sur le QCA : elle a permis d’oublier, pour un temps, le risque d’assèchement de ce marché  Les investisseurs se sont montrés particulièrement friands d’immeubles du QCA offrant une forte composante commerce, à l’image de Vendôme Saint-Honoré ou du 65/67 Champs-Elysées
  • 5. Date Immeuble Type d’actif Secteur géographique Surface Prix (en millions d’€) Acheteur Vendeur Décembre 2016 Vendôme Saint- Honoré Bureaux / Commerces QCA 26 800 1 000 Norges Bank Investment Management Solane Guardian Avril 2016 Tour First Bureaux La Défense 80 000 800 Axa Investment Managers Real Assets Beacon Capital Partners Sept. 2016 Portefeuille Alpha: Tour Egée/ Le Stadium/ Orsay Bureaux Portefeuille francilien 81 000 700 Amundi Kanam Juillet 2016 Portefeuille: 1-5 rue d'Astorg / 14-16 rue de la Ville l'Eveque Bureaux QCA 24 100 500 GIC (Government of Singapore Investment Corporation) Société Générale Juin 2016 65-67 Avenue des Champs Elysées Commerces / Bureaux QCA 10 500 490 Emirat du Qatar Thor Equities LLC Meyer Bergman Mars 2016 Villebon 2 Retail Park 2ème Couronne 47 500 159 Crédit Agricole Assurance/ ACM Vie AS Hammerson Janv. 2016 Tour Alto Développement mixte La Défense 51 000 55 Abu Dhabi Investment Authority UBS Real Estate Janv. 2016 44 rue P. Langevin, Ris Orangis Logistique 2ème Couronne 46 200 34,4 EPF Raiffesen LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Exemples de transactions Source : Knight Frank
  • 6. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par types d’actifs Domination des bureaux & montée en puissance du commerce Source : Knight Frank 83% 14% 3% 2016 Bureaux Commerces Activité 87% 11% 2% 2015
  • 7. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par profils de risque Le retour gagnant des actifs Core + Source : Knight Frank 58% 9% 12% 3% 67% 18% 15% 2016 Core Dont VEFA prélouées Core Plus Value Added / blanc Dont VEFA en blanc 54% 5% 14% 9% 59% 18% 23% 2015
  • 8. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par montants Concentration du marché sur les gros deals (+ de 100 millions d’€) Source : Knight Frank 14% 17% 29% 40% 2016 Moins de 50 millions d'€ De 50 à 100 millions d'€ De 100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€ 15% 20% 26% 39% 2015
  • 9. Source : Knight Frank 68% 10% 7% 10% 4% France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres 62% 3% 8% 13% 7% 10% 20152016 LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Répartition par nationalités des acquéreurs Chasse gardée des investisseurs français Source : Knight Frank
  • 10. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Taux de rendement Prime Point bas historique des taux sur les actifs Prime Source : Knight Frank 3,13% 4,63% 2,00% 3,00% 4,00% 5,00% 6,00% 7,00% 8,00% 9,00% 10,00% 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Source : Knight FrankParis QCA La Défense  Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016, entre 3 et 3,25%, le taux Prime reste à son point bas historique sur le QCA  Ce niveau extrêmement faible et l’écart qui sépare le QCA de la plupart des secteurs environnants n’empêchent en rien le QCA de conserver les faveurs des investisseurs  Plus lentement et plus discrètement que sur le QCA, la compression des taux Prime gagne les autres marchés d’Ile-de-France, à l’exemple de La Défense qui a vu le taux Prime passer nettement sous la barre des 5%  L’écart de taux entre les actifs Core, Core Plus et Value Added reste important au sein de chaque secteur géographique, souvent compris entre 200 et 350 points de base  Elément capital du succès du compartiment immobilier auprès des investisseurs, le spread entre taux Prime et les rendements obligataires continue d’afficher un avantage important pour les actifs immobiliers (238 points de base). Ce spread est toutefois à la baisse
  • 11. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Taux de rendement Prime Stabilité des écarts à fin 2016 Source : Knight Frank 3,00 3,75 3,75 4,00 3,75 4,75 4,50 4,50 3,50 4,25 4,00 4,25 5,00 4,50 3,25 4,00 4,00 4,25 4,00 5,00 4,75 5,00 4,00 4,50 4,50 4,50 5,25 4,75 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00 5,50 ParisQCA Paris3/4/10/11 Paris5/6/7 Paris12/13 Paris14/15 Paris18/19/20 LaDéfense BoucleNord Neuilly/Levallois PériDéfense BoucleSud 1èreCouronneNord 1èreCouronneEst 1èreCouronneSud En%
  • 12. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016 ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA Spread taux Prime / rendements obligataires Source : Knight Frank -8,00% -6,00% -4,00% -2,00% 0,00% 2,00% 4,00% 0 5 10 15 20 25 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Spread between rate of yields/bonds Volumes invested in the Paris Region Avantage obligataire Avantage immobilier