Knight Frank, conseil international en immobilier d'entreprise, présente chaque trimestre son analyse du marché de l'investissement. Découvrez notre publication pour l'année 2016. Pour plus d'informations sur Knight Frank, rendez-vous sur knightfrank.fr et immobilier.knightfrank.fr

1. LE MARCHÉ
DE L’INVESTISSEMENT
ÎLE-DE-FRANCE / FOCUS QCA (Quartier Central des Affaires)
ANNÉE 2016

2. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Volumes investis en Ile-de-France
19,5 milliards d’€ pour l’année 2016
Source : Knight Frank
446
820
1372
2622
900
1451
2154
4241
1361
2144
2740
5633
1443
3509
2404
4766
1758
2651
3685
3624
3118
5489
2666
5444
4711
4044
3972
6322
2392
4920
5309
6923
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
11 000
12 000
13 000
14 000
15 000
16 000
17 000
18 000
19 000
20 000
21 000
22 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
Source : Knight FrankMontants trimestriels Montants annuels
2013 :
11,7 milliards €
2014 :
16,7 milliards €
2015 :
19,0 milliards €
2016 :
19,5 milliards €
2009 :
5,2 milliards €
2010 :
8,7 milliards €
2011 :
11,9 milliards €
2012 :
12,1 milliards €
 + 3%: après un début d’année en demi-
teinte, le volume investi en 2016 dépasse
finalement les résultats de l’année
précédente et frôle, avec près de 20
milliards d’€, son record historique
 Les actifs de bureaux restent ultra-
dominants mais les actifs de commerce,
notamment en pied d’immeuble, ont été
particulièrement recherchés
 Les investisseurs domestiques confortent
leur domination, concentrant 68% des
volumes investis (62% en 2015). Les
investisseurs internationaux ont été
vendeurs net, actant des plus-values
importantes
 Près de 70% des volumes investis ont été
placés au travers de transactions de plus
de 100 millions d’€, traduisant une
concentration croissante du marché
 La prime à la sécurité demeure : les actifs
Core sont les plus recherchés, attirant 67%
des volumes investis
 Concentration oblige, les volumes investis
se sont inégalement répartis, au profit de 2
secteurs : le QCA et La Défense

3. Géographie des volumes investis
Forte activité
sur le QCA et La Défense
Source : Knight Frank
Paris QCA
Reste Paris
Intramuros
La Défense
Croissant
Ouest
1ère
Couronne
Autres
Total
Île-de-France
5 563 2 437 1 988 4 889 1 939 2 727 19 544
Volume investi en 2016 (en millions d’€)
Part en % dans les volumes
Investis en Île-de-France en
2016
Évolution en % des volumes
Investis en 2016 par rapport
À 2015
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
La
Défense
12%
Croissant
Ouest
29%
Paris
QCA
33%
Reste
Paris
Intra-muros
14%
1ère
Couronne
12%
-4%
+48%
-38%
-23%
+30%

4. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Focus QCA
Record d’activité sur le QCA
Source : Knight Frank
151
455
272
1046
573
448
303
514
247
632
707
878
160
2111
702
982
625
899
268
943
353
1439
893
1337
792
729
605
1621
313
1915
1213
2122
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Enmillions€
Volume trimestriel Volume annuel
2009
1,92 milliard €
2010
1,84 milliard €
2011
2,46 milliards €
2013
2,74 milliards €
2012
3,96 milliards €
21% 21%
33%
37%
23%
24%
2014
4,02 milliards
22%
33%
2016
5,56 milliards
2015
3,74 milliards €
 5,6 milliards d’€ : le QCA aura connu une année
2016 exceptionnelle, battant en valeur absolue
tous les montants jamais observés sur le
secteur. A l’échelle régionale, le QCA concentre
un tiers des volumes d’investissement
 Ce volume record témoigne de l’attrait persistant
des investisseurs pour les meilleurs actifs Core,
situés aux adresses les plus reconnues et ce, en
dépit de l’augmentation continue du prix de ces
actifs et de taux de rendement Prime
historiquement bas
 Le succès du QCA reste toutefois soumis à un
aléa : celui de la disponibilité d’actifs à la vente
et de la concrétisation d’un ou de quelques
grands deals. La performance de 2016 doit ainsi
beaucoup à la cession, pour 1 milliard d’€, de
Vendôme Saint-Honoré. A elle seule, cette
transaction pèse pour près de 18% des volumes
investis pendant l’année sur le QCA : elle a
permis d’oublier, pour un temps, le risque
d’assèchement de ce marché
 Les investisseurs se sont montrés
particulièrement friands d’immeubles du QCA
offrant une forte composante commerce, à
l’image de Vendôme Saint-Honoré ou du 65/67
Champs-Elysées

5. Date Immeuble Type d’actif
Secteur
géographique
Surface
Prix
(en millions d’€)
Acheteur Vendeur
Décembre
2016
Vendôme Saint-
Honoré
Bureaux / Commerces QCA 26 800 1 000 Norges Bank
Investment
Management
Solane Guardian
Avril
2016
Tour First Bureaux La Défense 80 000 800 Axa Investment
Managers Real
Assets
Beacon Capital
Partners
Sept.
2016
Portefeuille Alpha:
Tour Egée/ Le
Stadium/ Orsay
Bureaux Portefeuille
francilien
81 000 700 Amundi Kanam
Juillet
2016
Portefeuille:
1-5 rue d'Astorg /
14-16 rue de la
Ville l'Eveque
Bureaux QCA 24 100 500 GIC (Government of
Singapore Investment
Corporation)
Société Générale
Juin
2016
65-67 Avenue des
Champs Elysées
Commerces / Bureaux QCA 10 500 490 Emirat du Qatar Thor Equities LLC
Meyer Bergman
Mars
2016
Villebon 2 Retail Park 2ème Couronne 47 500 159 Crédit Agricole
Assurance/ ACM Vie
AS
Hammerson
Janv.
2016
Tour Alto Développement mixte La Défense 51 000 55 Abu Dhabi Investment
Authority
UBS Real Estate
Janv.
2016
44 rue P. Langevin,
Ris Orangis
Logistique 2ème Couronne 46 200 34,4 EPF Raiffesen
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Exemples de transactions
Source : Knight Frank

6. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par types d’actifs
Domination des bureaux
& montée en puissance du commerce
Source : Knight Frank
83%
14%
3%
2016
Bureaux Commerces Activité
87%
11%
2%
2015

7. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par profils de risque
Le retour gagnant
des actifs Core +
Source : Knight Frank
58%
9%
12%
3%
67%
18%
15%
2016
Core Dont VEFA prélouées
Core Plus Value Added / blanc
Dont VEFA en blanc
54%
5%
14%
9%
59%
18%
23%
2015

8. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par montants
Concentration
du marché sur les gros deals (+ de 100 millions d’€)
Source : Knight Frank
14%
17%
29%
40%
2016
Moins de 50 millions d'€ De 50 à 100 millions d'€
De 100 à 200 millions d'€ Plus de 200 millions d'€
15%
20%
26%
39%
2015

9. Source : Knight Frank
68%
10%
7%
10% 4%
France Zone € Europe hors zone € Amérique du Nord Asie / Moyen-Orient Autres
62%
3%
8%
13%
7%
10%
20152016
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Répartition par nationalités des acquéreurs
Chasse gardée
des investisseurs français
Source : Knight Frank

10. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Point bas historique
des taux sur les actifs Prime
Source : Knight Frank
3,13%
4,63%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%
10,00%
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Source : Knight FrankParis QCA La Défense
 Avec une fourchette maintenue, depuis la mi-2016,
entre 3 et 3,25%, le taux Prime reste à son point bas
historique sur le QCA
 Ce niveau extrêmement faible et l’écart qui sépare le
QCA de la plupart des secteurs environnants
n’empêchent en rien le QCA de conserver les faveurs
des investisseurs
 Plus lentement et plus discrètement que sur le QCA,
la compression des taux Prime gagne les autres
marchés d’Ile-de-France, à l’exemple de La Défense
qui a vu le taux Prime passer nettement sous la barre
des 5%
 L’écart de taux entre les actifs Core, Core Plus et
Value Added reste important au sein de chaque
secteur géographique, souvent compris entre 200 et
350 points de base
 Elément capital du succès du compartiment
immobilier auprès des investisseurs, le spread entre
taux Prime et les rendements obligataires continue
d’afficher un avantage important pour les actifs
immobiliers (238 points de base). Ce spread est
toutefois à la baisse

11. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Taux de rendement Prime
Stabilité des écarts
à fin 2016
Source : Knight Frank
3,00
3,75 3,75
4,00
3,75
4,75
4,50 4,50
3,50
4,25
4,00
4,25
5,00
4,50
3,25
4,00 4,00
4,25
4,00
5,00
4,75
5,00
4,00
4,50 4,50 4,50
5,25
4,75
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
5,50
ParisQCA
Paris3/4/10/11
Paris5/6/7
Paris12/13
Paris14/15
Paris18/19/20
LaDéfense
BoucleNord
Neuilly/Levallois
PériDéfense
BoucleSud
1èreCouronneNord
1èreCouronneEst
1èreCouronneSud
En%

12. LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT – ANNÉE 2016
ÎLE DE FRANCE / FOCUS QCA
Spread taux Prime / rendements obligataires
Source : Knight Frank
-8,00%
-6,00%
-4,00%
-2,00%
0,00%
2,00%
4,00%
0
5
10
15
20
25
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Spread between rate of yields/bonds Volumes invested in the Paris Region
Avantage obligataire
Avantage immobilier