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Covid-19
Quelles perspectives pour le
marché français de
l’investissement ?
Le marché français de l’investissement
1er trimestre 2020
Knightfrank.com/research
2
COVID-19
QUE LLE S P E R S P E C T IVE S P OUR LE
M ARCHÉ FR A NÇ A IS D E
L’I NV E S T IS S E ME NT ?
MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020
Au début de 2020, l’excellente dynamique du marché français de
l’investissement semblait devoir se prolonger malgré le ralentissement de
l’économie et les tensions géopolitiques. Après une année 2019 record
(37,6 milliards d’euros investis), les prévisions tablaient ainsi sur des
volumes proches des 30 milliards d’euros, toujours largement supérieurs
à la moyenne décennale (23,2 milliards).
Au 1er trimestre 2020, la tendance est d’ailleurs restée très positive, avec
une nette augmentation de 28 % des volumes investis par rapport au 1er
trimestre 2019. La propagation du coronavirus a toutefois changé la
donne. Ainsi, la mise en place de mesures de restrictions sévères pèsera
nécessairement sur l’activité en 2020, même s’il sera très difficile
d’estimer l’ampleur du ralentissement tant que nous ne connaîtrons pas la
durée de la période de confinement.
Le Covid-19 pourrait aussi avoir des conséquences à plus long
terme, que Knight Frank s’attache à analyser dans ce premier point
d’étape depuis le déclenchement de la crise sanitaire.
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2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
1T2020
Montants investis en France Ile-de-France Part de l'Ile-de-France
6,2 milliards d’euros ont été investis sur
le marché français de l’immobilier
d’entreprise au 1er trimestre 2020, soit
une hausse de 28 % sur un an et de 93 %
par rapport à la moyenne décennale. Il
s’agit du troisième meilleur trimestre de
l’histoire après 2006 et 2007. Ce très bon
résultat prolonge une fin d’année 2019
exceptionnelle. Ainsi, 15,6 milliards d’euros
avaient été investis au 4e trimestre,
permettant au marché français de
pulvériser son record sur l’ensemble de
2019. Les sommes engagées au 1er
trimestre 2020 auraient même pu être plus
élevées si la mise en place des mesures
de restrictions n’avait pas sévèrement
freiné l’activité dès la mi-mars.
Avant le déclenchement de la crise
sanitaire, l’activité présentait peu ou prou
les mêmes caractéristiques que l’an
passé. Les grandes transactions
gardaient notamment un rôle moteur,
avec 16 opérations supérieures à 100
millions d’euros totalisant 3,9 milliards
d’euros (63 % de l’ensemble des
volumes investis).
13 de ces grandes opérations ont été
signées en Île-de-France. Toutes
tranches de montants confondues,
4,4 milliards d’euros ont été engagés au
1er trimestre 2020 dans Paris et sa région,
soit une hausse de 41 % sur un an.
Au 1er trimestre 2020, la tendance est
également restée positive sur le marché
français des bureaux. Avec 4,3 milliards
d’euros la progression était de 35 %
sur un an et de 100 % par rapport à la
moyenne décennale ; les grandes
transactions jouant là encore un rôle
décisif, avec 13 opérations supérieures à
100 millions d’euros concentrant 64 % de
l’ensemble des sommes engagées en
bureaux en France. Plusieurs de ces
grandes opérations ont été signées
dans la capitale, à l’exemple des
acquisitions du 14 rue Bergère par LIM et
du 50 rue d’Anjou par Aviva Investors.
Toutes tranches de montants confondues,
près de 2 milliards d’euros ont été investis
en bureaux dans Paris intra-muros, soit
une forte hausse de 111 % par rapport au
1er trimestre 2019.
LE M ARCHÉ FR A NÇ A IS D E
L’I NV E S T IS S E ME NT
BILAN DU 1E R T R IM E S T RE 2020
MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020
Dans le Croissant Ouest, l’activité a bien
résisté, même si 40 % des volumes
investis dans ce secteur au 1er trimestre
2020 (1 milliard d’euros environ) se
concentrent sur une opération majeure :
la vente des nouveaux bureaux de Cap
Gemini (« Aquarel »), inaugurés l’an
passé à Issy-les-Moulineaux.
En 1ère Couronne, quelques opérations ont
également gonflé les volumes comme la
cession par Gecina à Primonial Reim du
« Valmy » à Montreuil pour plus de
200 millions d’euros. Après une année
2019 exceptionnelle – la 2e meilleure de
l’histoire après 2007 – le marché de La
Défense a quant à lui marqué une pause.
Toutefois, plusieurs grandes opérations y
étaient bien avancées avant le
déclenchement de la crise sanitaire.
Hors de l’Île-de-France, c’est à Lyon
que l’activité a été la plus dynamique
avec plus de 300 millions d’euros investis
en bureaux et quelques belles opérations
comme l’achat par Aviva Investors du
« Lugdunum » ou la cession à Kanam du
siège de la Cegid.
Source : Knight Frank /*Bureaux, commerces, industriel.
Répartition des volumes investis
en France, par type d’actifs
(au 1T 2020, en %)
69%
9%
22%
Bureaux Commerces Industriel
Volumes investis en France, tous types d’actifs*
En millions d’euros
Source : Knight Frank
4
Avec plus d’1,3 milliard d’euros
engagés depuis janvier, le marché de
l’immobilier industriel a également
débuté 2020 sur d’excellentes bases
après avoir établi un nouveau record en
2019. Ce volume, en forte hausse de
68 % sur un an, compte pour 22 % de
l’ensemble des sommes investies en
France, tous types d’actifs confondus. Il
est en outre très majoritairement
constitué de transactions d’actifs
logistiques, majoritairement cédés sous
forme de portefeuilles (cession du
portefeuille « Hub & Flow » à Ivanhoé
Cambridge, acquisition par Patrizia d’un
portefeuille paneuropéen, etc.).
L’engouement des investisseurs pour la
logistique se traduit également par une
prise de risque accrue, à l’image de
l’acquisition par Invesco de deux
entrepôts à lancer en blanc près
d’Orléans et de Reims.
Après une bonne année 2019, le
marché des commerces a quant à lui
connu un démarrage plus timide, cette
classe d’actif affichant un net recul
de 33 % sur un an.
MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020
Volumes investis en immobilier industriel en France
En millions d’euros
Volumes investis en
commerces en France
En millions d’euros
Montants investis en industriel en France
Part de l’industriel
Montants investis en
commerces en France
Part des
commerces (%)
Source : Knight Frank
Source : Knight Frank
Exemples de transactions significatives au 1T 2020
ACTIF TYPOLOGIE VENDEUR ACQUÉREUR
SURFACE
(M²)
Portefeuille Mercury, France Logistique GreenOak Patrizia -
14 rue Bergère, Paris 9 Bureaux BNP Paribas LaSalle Investment Management 33 000
Aquarel, Issy-les-Moulineaux Bureaux AXA DTZ Investors 33 500
Portefeuille Hub & Flow Logistique Carlyle Ivanhoé Cambridge -
CIFA Fashion Center, Aubervilliers Commerces Eurazeo Mata Capital 40 000
Le Valmy, Montreuil Bureaux Gecina Primonial Reim 28 000
50 rue d’Anjou, Paris 8 Bureaux Crédit du Nord Aviva Investors 10 600
79-81 boulevard Haussmann, Paris 8 Bureaux Groupe Roullier Balzac Reim 5 700
Lugdunum, Lyon Bureaux Unofi Aviva Investors 21 200
22-32 rue de Clignancourt, Paris 18 Bureaux BNP Paribas Vinci Immobilier 11 000
Les volumes investis en commerces
ont été largement gonflés par
l’acquisition par Mata Capital du « CIFA
Fashion Business Center »
d’Aubervilliers, plus grand centre
européen de grossistes du prêt-à-
porter. D’autres opérations
significatives ont soutenu l’activité,
comme la cession à Ascensio de cinq
supermarchés Casino pour 85 millions
d’euros, ou l’achat par un privé du
56 avenue Montaigne, actif mixte
comprenant deux boutiques de luxe.
Cette opération a représenté 45 %
des volumes investis en rues
commerçantes, en baisse de 11 %
sur un an. Enfin, le marché des
centres commerciaux est resté
quasiment atone, même si le début de
l’année a été marqué par un
évènement majeur : la formation d’un
consortium entre Crédit Agricole
Assurances et La Française en vue de
l’acquisition de parts dans une joint-
venture portant sur cinq centres
commerciaux appartenant à Unibail-
Rodamco-Westfield.
5
Z OOM S UR …
LE COVID-19 E T LE M A RCHÉ
D E L’INV E S T IS S E ME NT E N
A S IE
MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020
Le continent asiatique a été frappé très
tôt par la propagation du Covid-19, avec
l’apparition dès novembre 2019 des
premiers cas avérés d’infection. Il est
donc déjà possible d’en mesurer les effets
sur le marché immobilier. Ainsi, les
volumes investis en immobilier
d’entreprise dans la zone Asie-
Pacifique ont chuté de 59 % sur un an
au 1er trimestre 2020, avec 18,1 milliards
de dollars contre 44,2 milliards à la même
période en 2019. Si la baisse a été
contenue en Corée du Sud (- 10 %), pays
qui a su jusqu’à présent maîtriser la
pandémie, l’activité a en revanche
lourdement chuté en Chine
(- 72 %) et à Hong Kong (- 81 %), dont le
marché a à la fois été plombé par la crise
sanitaire et les troubles politiques.
Le marché asiatique se relèvera-t-il
bientôt de la crise sanitaire ? Depuis
quelques semaines, de premiers signes
de reprise de l’économie ont en effet
été observés. En Chine, la production
manufacturière a été relancée tandis que
certains secteurs durement touchés,
comme l’hôtellerie et le tourisme,
reprennent peu à peu des couleurs.
Toutefois, la menace d’une
recrudescence de l’épidémie étant
toujours présente, certaines mesures de
restrictions ont été maintenues ou parfois
rétablies, et le contrôle des frontières
renforcé pour éviter l’importation de
nouveaux cas. La situation est également
incertaine dans d’autres pays d’Asie, qui
semblaient pourtant relativement
épargnés par la crise sanitaire. Le Japon
s’est résolu à décréter l’état d’urgence
dans sept préfectures concentrant 44 %
de la population, tandis que Singapour
vient d’adopter des mesures de
restrictions plus sévères pour anticiper
une possible « deuxième vague » de
contamination. Si la prudence est toujours
de mise en Asie, l’incertitude est à son
plus haut niveau dans d’autres parties du
monde. L’Europe et les États-Unis
concentraient ainsi plus de 75 % du
nombre total de cas officiellement
recensés au 8 mois d’avril 2020 (contre
5% seulement pour la Chine), expliquant
le prolongement de mesures de
restrictions drastiques qui pèseront très
lourdement sur leur économie. Ce
marasme affectera également les
performances des pays d’Asie.
Alors que l’OMC a récemment indiqué que
le commerce mondial pourrait enregistrer
une baisse comprise entre 13 % et 32 %
en 2020, les prévisionnistes s’accordent sur
une nette contraction de la croissance du
PIB de la Chine, qui ne dépasserait pas 1 à
2 % pour l’année en cours après une
hausse de 6,1 % en 2019.
Le marché de l’investissement immobilier
pâtira nécessairement du ralentissement
économique, même si certains
segments se relèveront plus
rapidement de la crise. C’est le cas du
marché résidentiel, dont le frémissement
a d’ores et déjà été constaté. Ainsi, le
nombre journalier de ventes dans les
30 plus grandes métropoles chinoises est
revenu fin mars à son niveau de début
janvier, et a même légèrement dépassé
de 4 % sa moyenne de décembre. Le
redémarrage est plus lent sur le marché
de l’immobilier d’entreprise. Les ventes
d’actifs restent contraintes par le maintien
de mesures de restrictions, et les
investisseurs donnent la priorité à la
gestion de leur patrimoine existant
pour réduire les risques de vacance et
maintenir la valeur de leurs biens.
6
%
ÉVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS DANS LA ZONE ASIE-PACIFIQUE 1T 2020 / 1T 2019
Bureaux, commerces, industriel et hôtellerie, en %
MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020
SINGAPOUR
HONG KONG
CORÉE
DU SUD
CHINE
-81%
-81%
-10%
-72%
-59%
TOTAL
ASIE-PACIFIQUE
18,06 milliards $
C’est notamment le cas des investisseurs
coréens, qui avaient contribué aux très
belles performances du marché français
en 2019 en achetant pour 3,4 milliards
d’euros d’actifs en région parisienne.
Malgré quelques opérations significatives
(la « Tour des Finances » à Bruxelles, le
siège d’OP Financial à Helsinki, etc.), les
Sud-Coréens ont été beaucoup plus
discrets depuis le début de 2020 hors
de leur marché domestique.
Certains tablent néanmoins sur un
redressement assez rapide de l’activité
sur le marché de l’immobilier d’entreprise,
comme cela avait été le cas au début des
années 2000 en Chine, au Japon ou à
Singapour une fois contenue l’épidémie
de SRAS. En ce début d’année 2020,
l’appétit des investisseurs reste d’ailleurs
solide, et les capitaux à investir en Asie,
qui totalisent aujourd’hui près de
40 milliards de dollars, sont bien
supérieurs au niveau qui était le leur avant
la crise financière de 2008 (5 milliards de
dollars).
Dans ce contexte, les actifs core,
sécurisés par des baux longs, seront la
principale cible des investisseurs car
traditionnellement plus résistants aux
chocs économiques. En matière de
typologies d’actifs, la prime sera
notamment donnée, en Chine, aux
entrepôts logistiques et aux data
centres, deux segments de marché qui
avaient déjà le vent en poupe avant la
crise sanitaire et ont pu être boostés par
la période de confinement imposée à la
population. Sur le segment des bureaux,
la demande se portera sur les actifs
tertiaires des plus grandes métropoles,
et notamment celles les moins
déstabilisées par la crise sanitaire comme
Singapour ou, en Chine, Pékin ou
Shanghai, même si l’activité locative reste
contrainte par le manque de visibilité des
entreprises et le maintien de mesures de
restrictions. Toutefois, la reprise pourrait
être facilitée par un rééquilibrage des
rapports de force entre locataires et
bailleurs, ces derniers étant plus enclins à
revoir les loyers à la baisse.
L’ampleur de la correction attendue sur
le segment de l’hôtellerie et des centres
commerciaux est bien plus importante.
Là, les indicateurs restent au rouge et
la reprise n'est pas encore perceptible.
Toutefois, les investisseurs
opportunistes sont déjà à l’affut
d’opportunités en raison des fortes
décotes annoncées.
Source : Knight Frank
7
Peut-on pour autant en tirer des
enseignements pour l’avenir ? Rien n’est
moins sûr. D’abord, parce que la situation
restera très floue tant que nous ne
mesurerons pas plus précisément les
conséquences du Covid-19 sur l’économie
mondiale et sur les marchés locatifs ;
ensuite parce qu’il s’agit d’une crise
sanitaire et non d’une crise financière. De
fait, les efforts menés depuis la fin des
années 2000 ont permis de renforcer le
système financier international, ce qui, avec
les mesures de soutien immenses et
inédites annoncées par les États et les
banques centrales, pourrait permettre
d’amortir le choc lié à la pandémie.
What usually takes months
or quarters to happen in a
recession is happening in a
matter of weeks.
Michelle Meyer, Chief US Economics
Bank of America Merrill Lynch
QUE LLE S P E R S P E C T IVE S
P OUR LE M A RC HÉ FR A NÇ A IS
D E L’INV E S T IS S E ME NT ?
D’autres, suffisamment avancées, seront
finalisées au 2e trimestre. Le 1er semestre
devrait néanmoins être le plus faible des
dernières années. Rappelons que les
volumes investis sur un 1er semestre ont
atteint en moyenne 10,3 milliards d’euros
lors des cinq dernières années, à
comparer aux 6,2 milliards engagés
depuis le début de 2020.
L’ampleur des précédents chocs peut
malgré tout donner une indication. Si le
krach boursier de 2001-2002 s’est traduit
par un recul assez limité des sommes
engagées en France (- 20 % entre 2001 et
2003), il en fut tout autrement de la
crise financière de 2008 avec des
volumes divisés par quatre en deux
ans (de 28,5 milliards en 2007 à 7,1
milliards en 2009). La chute fut d’autant
plus lourde que l’activité avait, avant cela,
établi un nouveau record historique après
quatre années de hausse consécutive. La
crise du Covid-19 intervient également à
un point haut : depuis 2013, les sommes
engagées n’ont en effet cessé
d’augmenter, progressant de 141 % pour
atteindre 37,6 milliards d’euros en 2019.
Avant le déclenchement de la crise
sanitaire, les investisseurs étrangers
contribuaient directement à l’excellente
dynamique du marché français. En 2019,
ils avaient ainsi représenté 44 % des
sommes engagées dans l’Hexagone, une
part portée à 58 % au 1er trimestre 2020.
La présence des investisseurs
étrangers sera-t-elle toujours aussi
importante au cours des prochains
mois ? Les premiers signaux sont plutôt
positifs. Certains finalisent les opérations
initiées avant le début de la crise sanitaire.
Les autres pensent déjà à l’après, même si
l’attentisme prévaudra tant que les
conditions de marché resteront incertaines.
Les investisseurs français seront tout aussi
prudents, ce qui pèsera forcément sur le
niveau des volumes investis en 2020.
D’autres contraintes, plus « pratiques »,
limiteront également l’activité (impossibilité
de visiter des biens, ralentissement des
procédures d’urbanisme, etc.) même si les
progrès de la technologie (réunions à
distance, signature électronique,
numérisation des actes de vente)
permettent en partie de contourner les
mesures de distanciation sociale.
D’ailleurs, l’activité transactionnelle ne s’est
pas tout à fait arrêtée avec la crise
sanitaire. Ainsi, plusieurs transactions ont
été actées depuis la mi-mars.
61%
70%
69%
71%
68%
56%
48%
62%
49%
45%
39%
37%
45%
37%
39%
41%
33%
31%
46%
44%
58%
39%
30%
31%
29%
32%
44%
52%
38%
51%
55%
61%
63%
55%
63%
61%
59%
67%
69%
54%
56%
42%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
1T2020
Part des investisseurs étrangers Part des investisseurs Français
MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020
Volumes investis en France, répartition par nationalité
Source : Knight Frank
Volumes investis en France,
tous types d’actifs
En millions d’euros
Source : Knight Frank
1er semestre
2e semestre
88
Plusieurs questions se posent néanmoins.
Le ministre de l’Économie et des Finances
ayant récemment exhorté les acteurs de
l’économie, et notamment les banques, à
« jouer le jeu de la solidarité » en participant
à la sauvegarde des entreprises et de
l’emploi, ce redéploiement du système
bancaire en faveur de l’économie réelle
pourrait-il limiter les sommes allouées
au financement de l’immobilier
d’entreprise ? La collecte devra
également être scrutée avec attention,
alors que certains Français verront très
probablement leur capacité d’épargne
rognée par le ralentissement de l’économie.
En 2019, la collecte avait atteint des
sommets avec une hausse de 20 % sur un
an pour l’assurance-vie et un bond de 57 %
sur un an pour les SCPI/OPCI. Ces
dernières avaient d’ailleurs accru leurs
investissements sur le marché immobilier
français, avec une part de 24 % des
sommes engagées dans l’Hexagone (19 %
en 2018) redescendue toutefois à 11 %
depuis le début de 2020. Si le chiffre de la
collecte des SCPI/OPCI au 1er trimestre
2020 n’est pas encore connu, celui de
l’assurance-vie donne en revanche une
première tendance avec un recul de 58 %
sur un an à la fin du mois de février. Liée à
la baisse des taux, cette chute pourrait-elle
s’amplifier avec la crise sanitaire ?
MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020
Volumes investis en France, par type
d’acquéreurs, en %
Qu’en sera-t-il des SCPI/OPCI, dont
l’attrait pourrait être amoindri par la forte
incertitude pesant sur l’économie et les
performances de l’immobilier ?
L’immobilier devrait malgré tout garder
une bonne place dans les stratégies de
placement des investisseurs. Le marché
français aborde en effet cette crise
avec de meilleurs fondamentaux que
lors des précédents chocs. Le spread,
qui avantageait nettement le
compartiment immobilier avant la crise
sanitaire (écart de 275 pdb avec l’OAT 10
ans au début de 2020 contre 215 pdb en
2008) devrait ainsi rester positif du fait
des mesures de soutien prises par l’État
et la BCE. Les marchés actions sont
quant à eux très chahutés. Par ailleurs,
les niveaux de LTV sont nettement
inférieurs à ceux constatés avant la crise
financière de 2008. Enfin, la bonne santé
des marchés locatifs, avec des taux de
vacance historiquement bas et des
valeurs au plus haut dans certains pôles
tertiaires, laisse espérer un moindre choc.
Les investisseurs jugeront les différents
segments de marché à l’aune de leur
capacité de résistance. Ils privilégieront
par conséquent les actifs core afin de
sécuriser leurs flux locatifs dans un
contexte de hausse des défaillances
d’entreprises et de remontée des taux
de vacance.
24%
11%
19%
26%
37%
41%
7%
3%
4%
8%
3%
6%
11%
2019 1T 2020
Autres Fonds souverains
Privés / Family Office Foncières
Fonds Assureurs
SCPI / OPCI
Autres
Privés / Family Office
Fonds
SCPI /OPCI
Fonds souverains
Foncières
Assureurs
Source : Knight Frank
Évolution des taux de rendement prime
Source : Knight Frank
2.75%
2.75%
4.00%
2.00%
3.00%
4.00%
5.00%
6.00%
7.00%
8.00%
9.00%
10.00%
11.00%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
1T2020
Bureaux (Paris QCA)
Rues commerçantes (Paris)
Logistique (Ile-de-France)
Ceci ne ferait qu’accentuer une
tendance déjà à l’œuvre avant le
déclenchement de la crise sanitaire,
puisque les acquisitions d’actifs core
concentraient près des deux tiers des
volumes investis en bureaux en Île-de-
France en 2019 et même 75 % au 1er
trimestre 2020. Cette polarisation
accrue du marché en faveur des biens
core pourrait atténuer la remontée des
taux de rendement prime. Avant la crise
du Covid-19 ces derniers atteignaient
un niveau historiquement bas,
s’établissant à 2,75 % pour les
meilleurs actifs de bureaux du QCA soit
100 points de base en-dessous du
niveau enregistré avant la crise
financière de 2008. La crise sanitaire
devrait en revanche mettre un terme
au mouvement de compression des
taux de rendement d’actifs
secondaires ou à revaloriser,
rétablissant ainsi une prime de
risque qui avait eu tendance ces
dernières années à se diluer.
9
MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020
L’engouement des investisseurs pour la
logistique, dont le rôle stratégique est si
évident depuis le début de la période de
confinement, devrait en outre se
renforcer, alors que d’autres types
d’actifs, directement et lourdement
impactés par la crise sanitaire
(commerces, hôtellerie, etc.) feront l’objet
d’une plus grande sélectivité.
Mais les transformations pourraient être
plus profondes qu’une simple
redistribution des cartes. Avant le Covid-
19, plusieurs épidémies avaient déjà
marqué le début du 21e siècle, comme le
SRAS, la grippe H1N1 ou Ebola, et l’on
sait désormais que d’autres fléaux
pourraient apparaître dans les années à
venir. Ceci conduira les investisseurs et
l’ensemble de l’industrie immobilière à
mieux appréhender le risque sanitaire.
Dans le domaine des bureaux, il s’agira
par exemple de faire évoluer les
immeubles et les espaces de travail pour
assurer la sécurité des collaborateurs en
cas de nouveau choc. La crise du Covid-
19 devrait également inciter les
investisseurs à mieux intégrer dans
leur stratégie d’allocation d’autres
types de risques qui, comme le
changement climatique, pourraient être
source de bouleversements majeurs.
Contacts
Vincent Bollaert
CEO France
+33 1 43 16 88 90 | vincent.bollaert@fr.knightfrank.com
Matthieu Garreaud
Co-Head of Capital Markets
+33 1 43 16 65 22 | matthieu.garreaud@fr.knightfrank.com
Antoine Grignon
Co-Head of Capital Markets
+33 1 43 16 88 70 | antoine.grignon@fr.knightfrank.com
David Bourla
Chief Economist & Head of Research
+33 1 43 16 55 75 | david.bourla@fr.knightfrank.com
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Covid-19 - Quelles perspectives pour le marché français de l'investissement ?

  • 1. Covid-19 Quelles perspectives pour le marché français de l’investissement ? Le marché français de l’investissement 1er trimestre 2020 Knightfrank.com/research
  • 2. 2 COVID-19 QUE LLE S P E R S P E C T IVE S P OUR LE M ARCHÉ FR A NÇ A IS D E L’I NV E S T IS S E ME NT ? MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020 Au début de 2020, l’excellente dynamique du marché français de l’investissement semblait devoir se prolonger malgré le ralentissement de l’économie et les tensions géopolitiques. Après une année 2019 record (37,6 milliards d’euros investis), les prévisions tablaient ainsi sur des volumes proches des 30 milliards d’euros, toujours largement supérieurs à la moyenne décennale (23,2 milliards). Au 1er trimestre 2020, la tendance est d’ailleurs restée très positive, avec une nette augmentation de 28 % des volumes investis par rapport au 1er trimestre 2019. La propagation du coronavirus a toutefois changé la donne. Ainsi, la mise en place de mesures de restrictions sévères pèsera nécessairement sur l’activité en 2020, même s’il sera très difficile d’estimer l’ampleur du ralentissement tant que nous ne connaîtrons pas la durée de la période de confinement. Le Covid-19 pourrait aussi avoir des conséquences à plus long terme, que Knight Frank s’attache à analyser dans ce premier point d’étape depuis le déclenchement de la crise sanitaire.
  • 3. 3 € 37,600 € 6,200 64% 66% 68% 70% 72% 74% 76% 78% 80% 82% € 0 € 5,000 € 10,000 € 15,000 € 20,000 € 25,000 € 30,000 € 35,000 € 40,000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1T2020 Montants investis en France Ile-de-France Part de l'Ile-de-France 6,2 milliards d’euros ont été investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2020, soit une hausse de 28 % sur un an et de 93 % par rapport à la moyenne décennale. Il s’agit du troisième meilleur trimestre de l’histoire après 2006 et 2007. Ce très bon résultat prolonge une fin d’année 2019 exceptionnelle. Ainsi, 15,6 milliards d’euros avaient été investis au 4e trimestre, permettant au marché français de pulvériser son record sur l’ensemble de 2019. Les sommes engagées au 1er trimestre 2020 auraient même pu être plus élevées si la mise en place des mesures de restrictions n’avait pas sévèrement freiné l’activité dès la mi-mars. Avant le déclenchement de la crise sanitaire, l’activité présentait peu ou prou les mêmes caractéristiques que l’an passé. Les grandes transactions gardaient notamment un rôle moteur, avec 16 opérations supérieures à 100 millions d’euros totalisant 3,9 milliards d’euros (63 % de l’ensemble des volumes investis). 13 de ces grandes opérations ont été signées en Île-de-France. Toutes tranches de montants confondues, 4,4 milliards d’euros ont été engagés au 1er trimestre 2020 dans Paris et sa région, soit une hausse de 41 % sur un an. Au 1er trimestre 2020, la tendance est également restée positive sur le marché français des bureaux. Avec 4,3 milliards d’euros la progression était de 35 % sur un an et de 100 % par rapport à la moyenne décennale ; les grandes transactions jouant là encore un rôle décisif, avec 13 opérations supérieures à 100 millions d’euros concentrant 64 % de l’ensemble des sommes engagées en bureaux en France. Plusieurs de ces grandes opérations ont été signées dans la capitale, à l’exemple des acquisitions du 14 rue Bergère par LIM et du 50 rue d’Anjou par Aviva Investors. Toutes tranches de montants confondues, près de 2 milliards d’euros ont été investis en bureaux dans Paris intra-muros, soit une forte hausse de 111 % par rapport au 1er trimestre 2019. LE M ARCHÉ FR A NÇ A IS D E L’I NV E S T IS S E ME NT BILAN DU 1E R T R IM E S T RE 2020 MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020 Dans le Croissant Ouest, l’activité a bien résisté, même si 40 % des volumes investis dans ce secteur au 1er trimestre 2020 (1 milliard d’euros environ) se concentrent sur une opération majeure : la vente des nouveaux bureaux de Cap Gemini (« Aquarel »), inaugurés l’an passé à Issy-les-Moulineaux. En 1ère Couronne, quelques opérations ont également gonflé les volumes comme la cession par Gecina à Primonial Reim du « Valmy » à Montreuil pour plus de 200 millions d’euros. Après une année 2019 exceptionnelle – la 2e meilleure de l’histoire après 2007 – le marché de La Défense a quant à lui marqué une pause. Toutefois, plusieurs grandes opérations y étaient bien avancées avant le déclenchement de la crise sanitaire. Hors de l’Île-de-France, c’est à Lyon que l’activité a été la plus dynamique avec plus de 300 millions d’euros investis en bureaux et quelques belles opérations comme l’achat par Aviva Investors du « Lugdunum » ou la cession à Kanam du siège de la Cegid. Source : Knight Frank /*Bureaux, commerces, industriel. Répartition des volumes investis en France, par type d’actifs (au 1T 2020, en %) 69% 9% 22% Bureaux Commerces Industriel Volumes investis en France, tous types d’actifs* En millions d’euros Source : Knight Frank
  • 4. 4 Avec plus d’1,3 milliard d’euros engagés depuis janvier, le marché de l’immobilier industriel a également débuté 2020 sur d’excellentes bases après avoir établi un nouveau record en 2019. Ce volume, en forte hausse de 68 % sur un an, compte pour 22 % de l’ensemble des sommes investies en France, tous types d’actifs confondus. Il est en outre très majoritairement constitué de transactions d’actifs logistiques, majoritairement cédés sous forme de portefeuilles (cession du portefeuille « Hub & Flow » à Ivanhoé Cambridge, acquisition par Patrizia d’un portefeuille paneuropéen, etc.). L’engouement des investisseurs pour la logistique se traduit également par une prise de risque accrue, à l’image de l’acquisition par Invesco de deux entrepôts à lancer en blanc près d’Orléans et de Reims. Après une bonne année 2019, le marché des commerces a quant à lui connu un démarrage plus timide, cette classe d’actif affichant un net recul de 33 % sur un an. MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020 Volumes investis en immobilier industriel en France En millions d’euros Volumes investis en commerces en France En millions d’euros Montants investis en industriel en France Part de l’industriel Montants investis en commerces en France Part des commerces (%) Source : Knight Frank Source : Knight Frank Exemples de transactions significatives au 1T 2020 ACTIF TYPOLOGIE VENDEUR ACQUÉREUR SURFACE (M²) Portefeuille Mercury, France Logistique GreenOak Patrizia - 14 rue Bergère, Paris 9 Bureaux BNP Paribas LaSalle Investment Management 33 000 Aquarel, Issy-les-Moulineaux Bureaux AXA DTZ Investors 33 500 Portefeuille Hub & Flow Logistique Carlyle Ivanhoé Cambridge - CIFA Fashion Center, Aubervilliers Commerces Eurazeo Mata Capital 40 000 Le Valmy, Montreuil Bureaux Gecina Primonial Reim 28 000 50 rue d’Anjou, Paris 8 Bureaux Crédit du Nord Aviva Investors 10 600 79-81 boulevard Haussmann, Paris 8 Bureaux Groupe Roullier Balzac Reim 5 700 Lugdunum, Lyon Bureaux Unofi Aviva Investors 21 200 22-32 rue de Clignancourt, Paris 18 Bureaux BNP Paribas Vinci Immobilier 11 000 Les volumes investis en commerces ont été largement gonflés par l’acquisition par Mata Capital du « CIFA Fashion Business Center » d’Aubervilliers, plus grand centre européen de grossistes du prêt-à- porter. D’autres opérations significatives ont soutenu l’activité, comme la cession à Ascensio de cinq supermarchés Casino pour 85 millions d’euros, ou l’achat par un privé du 56 avenue Montaigne, actif mixte comprenant deux boutiques de luxe. Cette opération a représenté 45 % des volumes investis en rues commerçantes, en baisse de 11 % sur un an. Enfin, le marché des centres commerciaux est resté quasiment atone, même si le début de l’année a été marqué par un évènement majeur : la formation d’un consortium entre Crédit Agricole Assurances et La Française en vue de l’acquisition de parts dans une joint- venture portant sur cinq centres commerciaux appartenant à Unibail- Rodamco-Westfield.
  • 5. 5 Z OOM S UR … LE COVID-19 E T LE M A RCHÉ D E L’INV E S T IS S E ME NT E N A S IE MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020 Le continent asiatique a été frappé très tôt par la propagation du Covid-19, avec l’apparition dès novembre 2019 des premiers cas avérés d’infection. Il est donc déjà possible d’en mesurer les effets sur le marché immobilier. Ainsi, les volumes investis en immobilier d’entreprise dans la zone Asie- Pacifique ont chuté de 59 % sur un an au 1er trimestre 2020, avec 18,1 milliards de dollars contre 44,2 milliards à la même période en 2019. Si la baisse a été contenue en Corée du Sud (- 10 %), pays qui a su jusqu’à présent maîtriser la pandémie, l’activité a en revanche lourdement chuté en Chine (- 72 %) et à Hong Kong (- 81 %), dont le marché a à la fois été plombé par la crise sanitaire et les troubles politiques. Le marché asiatique se relèvera-t-il bientôt de la crise sanitaire ? Depuis quelques semaines, de premiers signes de reprise de l’économie ont en effet été observés. En Chine, la production manufacturière a été relancée tandis que certains secteurs durement touchés, comme l’hôtellerie et le tourisme, reprennent peu à peu des couleurs. Toutefois, la menace d’une recrudescence de l’épidémie étant toujours présente, certaines mesures de restrictions ont été maintenues ou parfois rétablies, et le contrôle des frontières renforcé pour éviter l’importation de nouveaux cas. La situation est également incertaine dans d’autres pays d’Asie, qui semblaient pourtant relativement épargnés par la crise sanitaire. Le Japon s’est résolu à décréter l’état d’urgence dans sept préfectures concentrant 44 % de la population, tandis que Singapour vient d’adopter des mesures de restrictions plus sévères pour anticiper une possible « deuxième vague » de contamination. Si la prudence est toujours de mise en Asie, l’incertitude est à son plus haut niveau dans d’autres parties du monde. L’Europe et les États-Unis concentraient ainsi plus de 75 % du nombre total de cas officiellement recensés au 8 mois d’avril 2020 (contre 5% seulement pour la Chine), expliquant le prolongement de mesures de restrictions drastiques qui pèseront très lourdement sur leur économie. Ce marasme affectera également les performances des pays d’Asie. Alors que l’OMC a récemment indiqué que le commerce mondial pourrait enregistrer une baisse comprise entre 13 % et 32 % en 2020, les prévisionnistes s’accordent sur une nette contraction de la croissance du PIB de la Chine, qui ne dépasserait pas 1 à 2 % pour l’année en cours après une hausse de 6,1 % en 2019. Le marché de l’investissement immobilier pâtira nécessairement du ralentissement économique, même si certains segments se relèveront plus rapidement de la crise. C’est le cas du marché résidentiel, dont le frémissement a d’ores et déjà été constaté. Ainsi, le nombre journalier de ventes dans les 30 plus grandes métropoles chinoises est revenu fin mars à son niveau de début janvier, et a même légèrement dépassé de 4 % sa moyenne de décembre. Le redémarrage est plus lent sur le marché de l’immobilier d’entreprise. Les ventes d’actifs restent contraintes par le maintien de mesures de restrictions, et les investisseurs donnent la priorité à la gestion de leur patrimoine existant pour réduire les risques de vacance et maintenir la valeur de leurs biens.
  • 6. 6 % ÉVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS DANS LA ZONE ASIE-PACIFIQUE 1T 2020 / 1T 2019 Bureaux, commerces, industriel et hôtellerie, en % MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020 SINGAPOUR HONG KONG CORÉE DU SUD CHINE -81% -81% -10% -72% -59% TOTAL ASIE-PACIFIQUE 18,06 milliards $ C’est notamment le cas des investisseurs coréens, qui avaient contribué aux très belles performances du marché français en 2019 en achetant pour 3,4 milliards d’euros d’actifs en région parisienne. Malgré quelques opérations significatives (la « Tour des Finances » à Bruxelles, le siège d’OP Financial à Helsinki, etc.), les Sud-Coréens ont été beaucoup plus discrets depuis le début de 2020 hors de leur marché domestique. Certains tablent néanmoins sur un redressement assez rapide de l’activité sur le marché de l’immobilier d’entreprise, comme cela avait été le cas au début des années 2000 en Chine, au Japon ou à Singapour une fois contenue l’épidémie de SRAS. En ce début d’année 2020, l’appétit des investisseurs reste d’ailleurs solide, et les capitaux à investir en Asie, qui totalisent aujourd’hui près de 40 milliards de dollars, sont bien supérieurs au niveau qui était le leur avant la crise financière de 2008 (5 milliards de dollars). Dans ce contexte, les actifs core, sécurisés par des baux longs, seront la principale cible des investisseurs car traditionnellement plus résistants aux chocs économiques. En matière de typologies d’actifs, la prime sera notamment donnée, en Chine, aux entrepôts logistiques et aux data centres, deux segments de marché qui avaient déjà le vent en poupe avant la crise sanitaire et ont pu être boostés par la période de confinement imposée à la population. Sur le segment des bureaux, la demande se portera sur les actifs tertiaires des plus grandes métropoles, et notamment celles les moins déstabilisées par la crise sanitaire comme Singapour ou, en Chine, Pékin ou Shanghai, même si l’activité locative reste contrainte par le manque de visibilité des entreprises et le maintien de mesures de restrictions. Toutefois, la reprise pourrait être facilitée par un rééquilibrage des rapports de force entre locataires et bailleurs, ces derniers étant plus enclins à revoir les loyers à la baisse. L’ampleur de la correction attendue sur le segment de l’hôtellerie et des centres commerciaux est bien plus importante. Là, les indicateurs restent au rouge et la reprise n'est pas encore perceptible. Toutefois, les investisseurs opportunistes sont déjà à l’affut d’opportunités en raison des fortes décotes annoncées. Source : Knight Frank
  • 7. 7 Peut-on pour autant en tirer des enseignements pour l’avenir ? Rien n’est moins sûr. D’abord, parce que la situation restera très floue tant que nous ne mesurerons pas plus précisément les conséquences du Covid-19 sur l’économie mondiale et sur les marchés locatifs ; ensuite parce qu’il s’agit d’une crise sanitaire et non d’une crise financière. De fait, les efforts menés depuis la fin des années 2000 ont permis de renforcer le système financier international, ce qui, avec les mesures de soutien immenses et inédites annoncées par les États et les banques centrales, pourrait permettre d’amortir le choc lié à la pandémie. What usually takes months or quarters to happen in a recession is happening in a matter of weeks. Michelle Meyer, Chief US Economics Bank of America Merrill Lynch QUE LLE S P E R S P E C T IVE S P OUR LE M A RC HÉ FR A NÇ A IS D E L’INV E S T IS S E ME NT ? D’autres, suffisamment avancées, seront finalisées au 2e trimestre. Le 1er semestre devrait néanmoins être le plus faible des dernières années. Rappelons que les volumes investis sur un 1er semestre ont atteint en moyenne 10,3 milliards d’euros lors des cinq dernières années, à comparer aux 6,2 milliards engagés depuis le début de 2020. L’ampleur des précédents chocs peut malgré tout donner une indication. Si le krach boursier de 2001-2002 s’est traduit par un recul assez limité des sommes engagées en France (- 20 % entre 2001 et 2003), il en fut tout autrement de la crise financière de 2008 avec des volumes divisés par quatre en deux ans (de 28,5 milliards en 2007 à 7,1 milliards en 2009). La chute fut d’autant plus lourde que l’activité avait, avant cela, établi un nouveau record historique après quatre années de hausse consécutive. La crise du Covid-19 intervient également à un point haut : depuis 2013, les sommes engagées n’ont en effet cessé d’augmenter, progressant de 141 % pour atteindre 37,6 milliards d’euros en 2019. Avant le déclenchement de la crise sanitaire, les investisseurs étrangers contribuaient directement à l’excellente dynamique du marché français. En 2019, ils avaient ainsi représenté 44 % des sommes engagées dans l’Hexagone, une part portée à 58 % au 1er trimestre 2020. La présence des investisseurs étrangers sera-t-elle toujours aussi importante au cours des prochains mois ? Les premiers signaux sont plutôt positifs. Certains finalisent les opérations initiées avant le début de la crise sanitaire. Les autres pensent déjà à l’après, même si l’attentisme prévaudra tant que les conditions de marché resteront incertaines. Les investisseurs français seront tout aussi prudents, ce qui pèsera forcément sur le niveau des volumes investis en 2020. D’autres contraintes, plus « pratiques », limiteront également l’activité (impossibilité de visiter des biens, ralentissement des procédures d’urbanisme, etc.) même si les progrès de la technologie (réunions à distance, signature électronique, numérisation des actes de vente) permettent en partie de contourner les mesures de distanciation sociale. D’ailleurs, l’activité transactionnelle ne s’est pas tout à fait arrêtée avec la crise sanitaire. Ainsi, plusieurs transactions ont été actées depuis la mi-mars. 61% 70% 69% 71% 68% 56% 48% 62% 49% 45% 39% 37% 45% 37% 39% 41% 33% 31% 46% 44% 58% 39% 30% 31% 29% 32% 44% 52% 38% 51% 55% 61% 63% 55% 63% 61% 59% 67% 69% 54% 56% 42% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1T2020 Part des investisseurs étrangers Part des investisseurs Français MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020 Volumes investis en France, répartition par nationalité Source : Knight Frank Volumes investis en France, tous types d’actifs En millions d’euros Source : Knight Frank 1er semestre 2e semestre
  • 8. 88 Plusieurs questions se posent néanmoins. Le ministre de l’Économie et des Finances ayant récemment exhorté les acteurs de l’économie, et notamment les banques, à « jouer le jeu de la solidarité » en participant à la sauvegarde des entreprises et de l’emploi, ce redéploiement du système bancaire en faveur de l’économie réelle pourrait-il limiter les sommes allouées au financement de l’immobilier d’entreprise ? La collecte devra également être scrutée avec attention, alors que certains Français verront très probablement leur capacité d’épargne rognée par le ralentissement de l’économie. En 2019, la collecte avait atteint des sommets avec une hausse de 20 % sur un an pour l’assurance-vie et un bond de 57 % sur un an pour les SCPI/OPCI. Ces dernières avaient d’ailleurs accru leurs investissements sur le marché immobilier français, avec une part de 24 % des sommes engagées dans l’Hexagone (19 % en 2018) redescendue toutefois à 11 % depuis le début de 2020. Si le chiffre de la collecte des SCPI/OPCI au 1er trimestre 2020 n’est pas encore connu, celui de l’assurance-vie donne en revanche une première tendance avec un recul de 58 % sur un an à la fin du mois de février. Liée à la baisse des taux, cette chute pourrait-elle s’amplifier avec la crise sanitaire ? MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020 Volumes investis en France, par type d’acquéreurs, en % Qu’en sera-t-il des SCPI/OPCI, dont l’attrait pourrait être amoindri par la forte incertitude pesant sur l’économie et les performances de l’immobilier ? L’immobilier devrait malgré tout garder une bonne place dans les stratégies de placement des investisseurs. Le marché français aborde en effet cette crise avec de meilleurs fondamentaux que lors des précédents chocs. Le spread, qui avantageait nettement le compartiment immobilier avant la crise sanitaire (écart de 275 pdb avec l’OAT 10 ans au début de 2020 contre 215 pdb en 2008) devrait ainsi rester positif du fait des mesures de soutien prises par l’État et la BCE. Les marchés actions sont quant à eux très chahutés. Par ailleurs, les niveaux de LTV sont nettement inférieurs à ceux constatés avant la crise financière de 2008. Enfin, la bonne santé des marchés locatifs, avec des taux de vacance historiquement bas et des valeurs au plus haut dans certains pôles tertiaires, laisse espérer un moindre choc. Les investisseurs jugeront les différents segments de marché à l’aune de leur capacité de résistance. Ils privilégieront par conséquent les actifs core afin de sécuriser leurs flux locatifs dans un contexte de hausse des défaillances d’entreprises et de remontée des taux de vacance. 24% 11% 19% 26% 37% 41% 7% 3% 4% 8% 3% 6% 11% 2019 1T 2020 Autres Fonds souverains Privés / Family Office Foncières Fonds Assureurs SCPI / OPCI Autres Privés / Family Office Fonds SCPI /OPCI Fonds souverains Foncières Assureurs Source : Knight Frank Évolution des taux de rendement prime Source : Knight Frank 2.75% 2.75% 4.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% 10.00% 11.00% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1T2020 Bureaux (Paris QCA) Rues commerçantes (Paris) Logistique (Ile-de-France) Ceci ne ferait qu’accentuer une tendance déjà à l’œuvre avant le déclenchement de la crise sanitaire, puisque les acquisitions d’actifs core concentraient près des deux tiers des volumes investis en bureaux en Île-de- France en 2019 et même 75 % au 1er trimestre 2020. Cette polarisation accrue du marché en faveur des biens core pourrait atténuer la remontée des taux de rendement prime. Avant la crise du Covid-19 ces derniers atteignaient un niveau historiquement bas, s’établissant à 2,75 % pour les meilleurs actifs de bureaux du QCA soit 100 points de base en-dessous du niveau enregistré avant la crise financière de 2008. La crise sanitaire devrait en revanche mettre un terme au mouvement de compression des taux de rendement d’actifs secondaires ou à revaloriser, rétablissant ainsi une prime de risque qui avait eu tendance ces dernières années à se diluer.
  • 9. 9 MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT l 1T 2020 L’engouement des investisseurs pour la logistique, dont le rôle stratégique est si évident depuis le début de la période de confinement, devrait en outre se renforcer, alors que d’autres types d’actifs, directement et lourdement impactés par la crise sanitaire (commerces, hôtellerie, etc.) feront l’objet d’une plus grande sélectivité. Mais les transformations pourraient être plus profondes qu’une simple redistribution des cartes. Avant le Covid- 19, plusieurs épidémies avaient déjà marqué le début du 21e siècle, comme le SRAS, la grippe H1N1 ou Ebola, et l’on sait désormais que d’autres fléaux pourraient apparaître dans les années à venir. Ceci conduira les investisseurs et l’ensemble de l’industrie immobilière à mieux appréhender le risque sanitaire. Dans le domaine des bureaux, il s’agira par exemple de faire évoluer les immeubles et les espaces de travail pour assurer la sécurité des collaborateurs en cas de nouveau choc. La crise du Covid- 19 devrait également inciter les investisseurs à mieux intégrer dans leur stratégie d’allocation d’autres types de risques qui, comme le changement climatique, pourraient être source de bouleversements majeurs.
  • 10. Contacts Vincent Bollaert CEO France +33 1 43 16 88 90 | vincent.bollaert@fr.knightfrank.com Matthieu Garreaud Co-Head of Capital Markets +33 1 43 16 65 22 | matthieu.garreaud@fr.knightfrank.com Antoine Grignon Co-Head of Capital Markets +33 1 43 16 88 70 | antoine.grignon@fr.knightfrank.com David Bourla Chief Economist & Head of Research +33 1 43 16 55 75 | david.bourla@fr.knightfrank.com © Knight Frank SNC 2020 Le département Études et Recherche de Knight Frank propose des services d’analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu’ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l’INSEE, l’ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d’éventuelles erreurs. En outre, en tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d’en indiquer la source. Bilan 2019 Perspectives 2020 L’immobilier d’entreprise en France Études disponibles sur knightfrank.com/research Publications récentes Brexit #3 Quelles incidences sur les marchées immobiliers européens ? Covid-19 Quelles conséquences sur le marché des bureaux d’Île-de- France ?