Knight Frank, conseil international en immobilier d'entreprise, présente des analyses du marché locatif par secteur géographique en Île de France. Découvrez notre publication du 3ème trimestre 2017 sur le Quartier Central des Affaires. Pour plus d'informations sur Knight Frank, rendez-vous sur knightfrank.fr et immobilier.knightfrank.fr

1. LE MARCHÉ LOCATIF
PARIS QCA (Quartier Central des Affaires)
3ÈME TRIMESTRE 2017

2. LE MARCHÉ LOCATIF
PARIS QCA
Cartographie
Source : Knight Frank

3. 62 300
97 200 95 700 100 400 87 400
80 800
103 100 98 200
134 800
118 000
83 800
87 400 109 800
83 900
105 200
94 700
90 900
147 200
134 400
2013 2014 2015 2016 2017
Enm²
1er trimestre 2ème trimestre 3ème trimestre 4ème trimestre
321 600
378 600
450 900 453 500
 -3% : l’activité transactionnelle est en léger retrait sur le
QCA depuis le début de l’année 2017, affichant une
contreperformance par rapport à la région parisienne dans
son ensemble (+3%). L’activité se maintient toutefois à des
niveaux élevés par rapport aux résultats observés au cours
des 5 dernières années.
 Ce retrait est avant tout dû à la raréfaction de l’offre
disponible sur le QCA, compliquant le positionnement des
utilisateurs sur ce quartier qu’ils continuent d’affectionner
particulièrement et conduisant plusieurs d’entre eux à
envisager des solutions alternatives (réorganisation, report
de décision, déplacement géographique, coworking, etc.).
 Outre qu’il ne traduit donc pas un manque d’intérêt pour le
QCA, le recul observé depuis le début de l’année doit être
relativisé puisqu’il se fait sur la base des excellents
résultats 2016, difficiles à égaler.
 Le QCA a enfin été pénalisé par le tassement de l’activité
sur le segment des petites surfaces (moins de 1.000m²),
qui constitue un de ses cœurs de cible habituels.
 Le tassement de l’activité en petites surfaces a été en
grande partie compensé au 3e trimestre par 2 grandes
transactions : la location par WeWork de près de 7.000 m²
au 40 rue du Colisée, et surtout la prise à bail par Altarea
Cogedim de 26 300 m² au 85-87 Richelieu (2e).
Demande placée
310 600 m²
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA

4. 25% 24%
33% 31%
24%
39%
36%
33%
29%
31%
21%
20%
22%
24%
27%
15%
20%
12% 16% 18%
2013 2014 2015 2016 3T2017
Très grandes surfaces (> 20 000 m²)
Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²)
Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces (≤ 1 000 m²)
Île-de-France
42%
35%
42%
51%
42%
43%
45%
44%
32%
31%
15%
14%
14% 17%
18%
6% 9%
2013 2014 2015 2016 3T2017
Quartier Central des Affaires
Taille des transactions
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA

5. Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Cabinet Bardehle Pagenberg Selas So Square, 9e 3T 2017 992 m² 620€ Restructuré
La République en Marche 63 rue Sainte Anne, 2e 3T 2017 955 m² 490€ Etat d’usage
EDHEC Le Centorial, 2e 3T 2017 946 m² 630€ Rénové
Unither Pharmaceuticals 3-5 rue Saint Georges, 9e 2T 2017 937 m² 520€ Etat d’usage
Harmonie Technologie Washington Plaza, 8e 3T 2017 921 m² 720 € Rénové
Patchwork 49 avenue d’Iéna, 16e 3T 2017 887 m² 360€ Rénové
Grenade & Sparks 103 boulevard Haussmann, 8e 2T 2017 878 m² 450€ Etat d’usage
Dethomas Peltier Juvigny Associés 49 avenue de l’Opéra, 2e 3T 2017 832 m² 570€ Etat d’usage
Arondor Capture 24-26 rue de la Pépinière, 8e 2T 2017 815m² 540 € Rénové
Allegis group SAS Opus 4/8, 8e 3T 2017 810 m² 550€ Restructuré
Conception Service Consulting 6 rue Jadin, 17e 2T 2017 803 m² 380€ Etat d’usage
RSM Paris – MBV Corivise 26 rue Cambacérès, 8e 3T 2017 760 m² 450€ Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Exemples de transactions ≤ 1 000 m²
Source : Knight Frank

6. Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Kwerk 31 rue de Courcelles, 8e 1T 2017 4 300 m² 635€ Restructuré
Regus – Spaces 54 rue de Londres, 8e 2T 2017 4 250 m² 580€ Restructuré
Paul Hastings Capital 8, 8e 2T 2017 3 000 m² 750€ Rénové
SFAM 23-25 avenue Kléber, 16e 3T 2017 2 900 m² 780€ Restructuré
Chloé 28 rue de la Baume, 8e 1T 2017 2 600 m² 665€ Restructuré
Cabinet Veil Jourde 171 boulevard Haussmann, 8e 2T 2017 2 500 m² 600€ Rénové
Reed Smith Paris Trocadéro, 16e 1T 2017 2 300 m² 679€ Rénové
Cabinet Fieldfisher France Galaxie Vendôme, 1er 3T 2017 2 200 m² 740€ Etat d’usage
Primonial 36 rue de Naples, 8e 2T 2017 2 200 m² 620€ Rénové
Evaneos 27 rue de Mogador, 9e 2T 2017 2 100 m² 510€ Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Exemples de transactions de 1 000 à 5 000 m²
Source : Knight Frank

7. LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Transactions > 5 000 m²
Source : Knight Frank
Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer État des locaux
Altaréa Cogedim 85-87 rue de Richelieu, 2e 3T 2017 26 300 m² 630€ Restructuré
Gide Loyrette Nouel Centre Marinière Pépinière, 8e 2T 2017 18 500 m² 720€ Restructuré
Nextdoor Le Vicinia, 9e 2T 2017 8 000 m² 550€ Rénové
Wework 40 rue du Colisée, 8e 3T 2017 7 000 m² 720€ Restructuré
Hermès France 20-22 rue de la Ville l’Evêque, 8e 2T 2017 6 400 m² 680€ Restructuré
AEW Capital 8, 8e 1T 2017 5 900 m² 700€ Rénové
SMCP (Sandro Maje) 2-6 rue de Marengo, 1er 2T 2017 5 400 m² 680€ Restructuré

8. LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²)
Source : Knight Frank
Île-de-France Quartier Central des Affaires
Conseil Avocats /
Notaires
24%
Conseil Autres
8%
Mode / Textile /
Luxe
15%
Services
53%
Assurances /
Mutuelles
10%
Banques / Finances
19%
Conseil Avocats /
Notaires
3%
Conseil Autres
9%
Industrie /
Distribution
13%
Média /
Communication
5%
Mode / Textile / Luxe
2%
New Tech / Telecom
/ Web
17%
Public / Parapublic
12%
Services
10%

9. 2,9
6,6
11,9
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3
203 2014 2015 2016 2017
En%
Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest
 Avec un taux de vacance désormais inférieur à 3,0%,
très en dessous de la moyenne régionale (6,6%), le
QCA est confronté à une situation de sous-offre
évidente, pénalisante en termes d’activité
transactionnelle.
 Cette carence, pourtant concomitante à une forte
accélération de l’activité constructive en 2017,
témoigne de l’attractivité du QCA auprès des
entreprises.
 La hausse des volumes de surfaces attendues en
livraison est susceptible d’apporter une bouffée
d’oxygène au marché du QCA. Celle-ci sera toutefois
limitée, en raison de l’apparition du phénomène des
pré-commercialisations : le manque d’offres pousse
de plus en plus d’utilisateurs à se positionner en
amont de la livraison des immeubles, notamment sur
les offres de qualité.
 La raréfaction de l’offre, conjuguée au maintien d’une
forte demande, conduit logiquement à une tendance à
la compression des mesures d’accompagnement et à
des tensions haussières sur les loyers des meilleurs
immeubles.
LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Offre disponible
2,9%
Sources : Knight Frank, ORIE

10. 10%
Paris QCA
Neuf ou restructuré Seconde main
13%
Ile-de-France L’offre de Grade A a continué de se rétracter au
cours du 3e trimestre 2017, tombant à 10% des
disponibilités au lieu des 12% observés 3 mois plus
tôt.
 Le QCA devrait être pénalisé par un tel niveau
d’offre de Grade A. Celle-ci est en effet insuffisante
pour satisfaire la demande : c’est particulièrement
évident pour les grands utilisateurs, puisque 74%
des surfaces consommées depuis le début de
l’année en Ile-de-France au travers des grandes
transactions correspondaient au Grade A.
 Le QCA se situe légèrement en dessous de la
moyenne régionale (13% de Grade A) mais affiche
un retard désormais plus marqué avec le reste de
Paris intra-muros, qui a bénéficié dernièrement de
plusieurs livraisons : les utilisateurs souhaitant
rester fidèles au QCA pourraient systématiser les
renégociations.
 Cette appétence des utilisateurs pour le Grade A
s’explique par leur volonté de réaliser des gains
d’efficacité ou de rationalisation des coûts
immobiliers et d’intégrer les dimensions RH dans
l’approche immobilière (confort de travail,
attraction des talents, etc.), autant d’aspects que
les surfaces de Grade A facilitent.
LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Offre Grade A
10%
Source : Knight Frank

11. Loyers
526 € 778 €
/m²/an HT HC
Loyer moyen vs loyer haut de gamme
Source : Knight Frank
LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
526 €
586 €
778 €
50
150
250
350
450
550
650
750
850
3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t 4t 1t 2t 3t
2014 2015 2016 2017
En€HCHT/m²/an
Loyer moyen
Loyer moyen pondéré
Loyer Prime
Loyers de transactions
(Sur une année glissante)
QCA
526 €
(Sur une année glissante)
La Défense
25 / 30 %
(Au dernier trimestre)
La Défense
394 €
(Sur une année glissante)
La Défense
530 €
(Au dernier trimestre)
La Défense
386 €
(Au dernier trimestre)
QCA
507 €
(Au dernier trimestre)
Mesures d’accompagnement :
QCA
8 / 17 %
(Au dernier trimestre)
Loyers de transaction moyens :
Valeurs moyennes de présentation de l’offre :
Valeurs Prime de présentation de l’offre :
QCA
780 €
(Au dernier trimestre)
 Le loyer de transactions Prime
s’établit à 778€ au 3e trimestre 2017,
confirmant le coup d’arrêt donné à la
mi-2017 à la tendance haussière
initiée en 2015 : c’est la traduction
sur les prix de la raréfaction de l’offre
de Grade A et donc des transactions
signées sur les immeubles Prime.
 Les mesures d’accompagnement
consenties à la signature des baux
continuent de se contracter mais
restent très dépendantes des
caractéristiques du deal et de la
typologie du propriétaire.
 La livraison de surfaces de Grade A
au cours des prochains mois devrait
encourager la reprise de l’activité
transactionnelle sur les valeurs les
plus élevées et donc favoriser une
reprise de la tendance haussière du
loyer Prime (hausse déjà constatée
sur les valeurs de présentation de
certains actifs très qualitatifs).

12. 36 800
56 700
37 900
58 100
85 800
117 100
52 200
31 500
29 200 108 500
169 900
0
50 000
100 000
150 000
200 000
250 000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Enm²
Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles
24 100
160 700
87 800
Surfaces neuves ou restructurées sur le QCA :
Consommation moyenne de bureaux neufs
ou restructurés (2011/2016) :
58 000 m²
69 700
 La sous-production d’offre neuve ou restructurée
observable depuis 2010 a encouragé le phénomène
des pré-commercialisations, qui fait une apparition
remarquée sur le QCA : il reste certes minoritaire mais
progresse à 21% des surfaces livrables avant fin 2019
(contre 12% il y a un an et 18% au 2ème trimestre
2017).
 Elle conduit également à une baisse de la
consommation annuelle moyenne de surfaces de
Grade A sur le QCA, qui se situe désormais à
58 000 m². Elle était encore de 75 000 m² il y a 4 ans,
lorsque l’offre de qualité était plus étoffée.
 En dépit de la hausse des pré-locations, le modèle
dominant sur le QCA reste la commercialisation rapide
après livraison de l’immeuble : 80% des surfaces
livrées depuis le début de l’année ont été louées.
 L‘année 2017 a marqué un point de retournement en
matière de livraisons sur le QCA, avec une
amplification des volumes attendus en 2018 et 2019 :
la capacité d’absorption de ces surfaces par le marché
locatif ne devrait toutefois pas conduire à une envolée
des disponibilités de Grade A.
201 400
LE MARCHÉ LOCATIF – 3E TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Livraisons futures
21%
Taux de pré-commercialisation
à fin 2019
Source : Knight Frank

13. 3e trimestre 2017 3e trimestre 2016
Évolution
annuelle
Île-de-France
3e trimestre 2017
Part du QCA
en Île-de-France
Demande placée 310 600 m² 319 100 m² -3% 1 780 400 m² 17%
Demande placée
> 5 000 m²
77 500 m² 41 800 m² +85% 730 800 m² 11%
Offre immédiate 189 000 m² 260 000 m² -27% 3 528 000 m² 5%
Taux de vacance 2,9% 3,9% -100pb 6,6% -
Loyer moyen 526 €/m²/an 500 €/m²/an +5% 388 €/m²/an -
Loyer haut de gamme 778 €/m²/an 797 €/m²/an -2% 778 €/m²/an -
LE MARCHÉ LOCATIF – 3ÈME TRIMESTRE 2017
PARIS QCA
Synthèse
Sources : Knight Frank, ORIE