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MARKETBEAT
IDF - PARIS
BUREAUX
4ème Trimestre 2017
Une performance
exceptionnelle
pour la 3ème année
consécutive
SOMMAIRE
01 Contexte économique 2
02 Synthèse Paris 3
03 Paris QCA 4
04 Paris Nord Est 6
05 Paris Sud 8
06 Définitions & Sectorisation Immostat 10
2Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
CROISSANCE RÉGULIÈRE ET PERSISTANTE
Croissance du PIB en France, %
Source : INSEE
Enquêtes de conjoncture, indices
Source : INSEE
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
Source : Oxford Economics
Une croissance au-delà des prévisions !
Le 4ème trimestre 2017 s’achève sur la signature de la loi
de finance pour 2018. En concrétisant ses premières
réformes fiscales, le gouvernement franchit une nouvelle
étape dans son programme réformateur débuté avec les
ordonnances de la « Loi Travail ». Un certain nombre de
mesures vont successivement soutenir la demande des
entreprises : réduction de l’impôt sur les sociétés (de
33,33% à 28% fin 2018), création d’une « flat tax » de
30% sur les revenus du capital. Le soutien à la
consommation des ménages et l’augmentation du pouvoir
d’achat se matérialisent dans la réduction progressive de
la taxe d’habitation et la suppression des cotisations
maladie et chômage. A l’aube de ces réformes, le climat
des affaires et le moral des ménages sont tous les deux
orientés à la hausse ce trimestre (respectivement +2,6 et
+4 points). Ils retrouvent ainsi des niveaux similaires à
ceux observés fin 2007. Portée par une reprise
économique mondiale solide, la croissance française
devrait donc pouvoir compter sur ses principaux moteurs
que sont la consommation relancée par le marché du
travail et l’investissement toujours soutenu par des taux
d’intérêt bas. Fait exceptionnel, l’INSEE revoit à nouveau à
la hausse ses prévisions de croissance : +1,9% anticipés
sur l’ensemble de l’année 2017, un niveau inégalé depuis
2011 (+2,1% cette année là) !
Baisse des chômeurs de catégorie A
Au 3ème trimestre 2017, l’effet vertueux de la hausse des
créations d’entreprises (+3,2% en France, + 7,1% en Ile-
de-France comparativement au cumul annuel du 3ème
trimestre 2016) amplifié par la baisse des défaillances
d’entreprises (-7,3% en France et en Ile-de-France) se
poursuit. Cela impacte directement les créations d’emplois
marchands (+106 000 au 2nd semestre). A l’inverse, la
réduction du nombre d’emplois aidés entraine un repli de
l’emploi non marchand (-38 000 sur la même période).
Ainsi, la baisse du taux de chômage (47 pdb d’une année
sur l’autre soit 9,6% au 4ème trimestre 2017) rend compte
du rythme soutenu des créations nettes d’emplois (68 000
au 2nd semestre 2017) et d’une baisse du nombre de
chômeurs de catégorie A : -0,1% sur un an, soit 3,45
millions, un plus bas en trois ans. La progression du
nombre de chômeurs de longue durée et le chômage
persistant des seniors viennent toutefois nuancer cette
embellie.
3Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017
SYNTHÈSE PARIS
UNE NOUVELLE PERFORMANCE RECORD
Demande placée à Paris, en milliers de m²
Source : Immostat
Sources : Immostat – Cushman & Wakefield
Valeurs locatives de première main à Paris, €/m²/an
Source : Immostat
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
Taux de vacance
Demande placée : record pour la 3ème
année consécutive
La demande placée de bureaux à Paris s’élève à près de
1,1 million de m² au cumul de l’année 2017. Ce marché
continue d’afficher une très bonne tenue et franchit la
barre symbolique du million de m² placés pour la 3ème
année consécutive. Cette performance est remarquable au
regard de la faiblesse de l’offre immédiate et de son taux
de vacance (2,9% début 2018).
Cet excellent résultat est essentiellement imputable à la
forte poussée des commercialisations sur le QCA & Centre
Ouest (+16% en un an), qui a enregistré, en 2017, son
2ème meilleur score de la décennie; l’activité y a été intense
sur le segment des grandes surfaces (+125% en un an). A
contrario, la dynamique du marché dans le Nord-Est et le
Sud s’est ralentie par rapport à l’année précédente (-36%
et -12% respectivement) : les opérations de grande
envergure ont été moins nombreuses, principalement faute
d’offres disponibles à court ou moyen terme.
Taux de vacance : le grand plongeon
Le taux de vacance moyen de bureaux à Paris se
positionne, fin 2017, à 2,9%, son plus bas niveau depuis
dix ans. Fait rarissime, la vacance est passée en-dessous
de 3% sur tous les marchés parisiens : 2,7% dans le QCA,
2,9% dans le Nord-Est, et 2,5% dans le Sud. A titre de
comparaison le taux de vacance moyen d’Ile-de-France
représente le double (6,2%) de celui de Paris, ce qui
confirme le caractère exceptionnel de la Capitale.
Cette tendance baissière de l’offre est d’autant plus
remarquable que Paris a affiché un volume de livraison
record en 2017 (380 000 m²). Le rythme soutenu des pré-
commercialisations consomme par anticipation les
surfaces de bureaux neufs ou restructurés actuellement en
chantier et livrables en 2018 et 2019. Le marché parisien
va donc devoir s’accommoder encore pendant un certain
temps d’un contexte sous-offreur.
Valeurs locatives : hausse à prévoir
La hausse des valeurs locatives de bureaux neufs et
restructurés s’est poursuivie en 2017; elles se
positionnent, en moyenne, à 660 €/m²/an dans le QCA, à
plus de 500 €/m²/an pour les arrondissements du Sud et à
450 €/m²/an pour ceux du Nord-Est.
Dans un marché sous-offreur, la pression sur les loyers
des meilleurs immeubles devraient donc subsister, tirant
vers le haut les valeurs locatives en 2018.
4Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017
PARIS QCA
DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée à Paris QCA, en milliers de m²
Source : Immostat
Segmentation de la demande placée à Paris QCA par
tranche de surface – En 2017
Valeurs locatives de transaction à Paris QCA, €/m²/an
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
Source : Immostat
TRANCHE DE
SURFACE
M² Part
Evol.
N/N-1
Moins de 1 000 m² 226 600 47% -7%
De 1 000 à 5 000 m² 115 300 24% -19%
Plus de 5 000 m² 138 900 29% +125%
Surface totale 480 800 100% +7%
Demande placée : l’année 2017 se termine
en beauté…
Le marché tertiaire de Paris QCA termine 2017 en beauté :
le 4ème trimestre aura vu la commercialisation de 166 000
m² de bureaux -meilleur trimestre de l’exercice- qui porte la
demande placée à 480 800 m² au cumul de l’année. Paris
QCA conserve donc sa dynamique haussière et signe pour
la 4ème année consécutive une performance au-delà des
450 000 m² traités, confirmant son statut de locomotive du
marché parisien mais aussi francilien. Environ 900
transactions (locations et ventes utilisateurs) ont été
répertoriées en 2017; c’est moins qu’en 2016 mais la taille
moyenne des surfaces, en hausse, corrige la baisse du
nombre des réalisations. La contraction de l’offre
immédiate, perceptible depuis 2015, semble jusqu’à
présent sans effet sur la dynamique transactionnelle.
L’attraction du QCA est telle que les entreprises n’hésitent
pas à se positionner en amont des livraisons. Dans ce
contexte, les perspectives 2018 restent positives.
…grâce aux grandes transactions
La prise de vitesse des transactions supérieures à 5 000
m² relevée sur le marché du QCA cet automne s’est
confirmée au 4ème trimestre. Elle a porté la dynamique du
marché sur ce créneau de surfaces à des niveaux
historiquement élevés avec 138 900 m² traités en 2017, à
comparer à 62 000 m² en 2016 et en moyenne sur les 10
dernières années. Dans le même temps, les petites
surfaces affichent un recul de 7%, mais conservent leur
rôle moteur dans la structuration des volumes placés. La
seule ombre au tableau vient in fine des transactions de
taille intermédiaire – 115 300 m² placés – qui accusent
une baisse de 19% en un an.
Valeurs locatives : poussées haussières
La valeur prime des transactions de bureaux s’établit à
840-850 €/m²/an dans le QCA, alors que le loyer moyen de
première main (surfaces restructurées), positionné à 660
€/m²/an, reste stable d’une année sur l’autre. Dans le
détail, les loyers de signature ont progressé à l’Etoile,
passant de 660 à 710 €/m²/an en moyenne. Ils pourraient
conserver cette tendance haussière en 2018, compte-tenu
de la rareté de l’offre de classe A et de l’engouement des
entreprises pour ce micromarché prestigieux.
Les surfaces de seconde main ont, elles aussi, profité de
cette tendance porteuse (+2% en un an) et se positionnent
à 560 €/m²/an en moyenne, un point haut historique depuis
2007.
5Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017
PARIS QCA
Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m²
Taux de vacance
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
Offre immédiate : au secours !
Sans grande surprise, l’offre immédiate de bureaux du
QCA parisien a conservé sa tendance baissière au 4ème
trimestre 2017, pour passer sous la barre des 190 000 m².
L’asséchement du stock vacant est impressionnant (-19%
en un an) et concerne autant les petites surfaces que
celles de taille intermédiaire. Coté grand gabarit de
bureaux, le choix des entreprises est toujours aussi
restreint (33 500 m² répartis sur 5 immeubles) alors que
les livraisons de bureaux n’ont jamais été aussi élevées.
Au rythme d’écoulement observé au cours des 12 derniers
mois, le stock de bureaux disponibles correspond à 6 mois
seulement de commercialisation. Cette situation critique de
l’offre est surtout sensible sur le secteur de l’Etoile (-21%
en un an), tandis que les disponibilités immédiates sont
quasi stables d’une année sur l’autre sur le Centre, pour
un volume toujours très faible.
Taux de vacance : QCA plus bas que Paris
Le taux de vacance du QCA poursuit logiquement son
mouvement de repli pour s’établir à 2,7% fin 2017, en deçà
du niveau déjà historiquement faible de Paris (2,9%). Il
faut remonter à 2001 pour retrouver des taux aussi
bas…Le risque à de tels niveaux de vacance serait de
brider l’activité transactionnelle en 2018, si les
restructurations de bureaux venaient à ralentir.
Offre future : le marché va plus vite que les
mises en chantier !
Dans la continuité d’une année 2017 déjà record en
termes de livraisons (68 000 m²), le QCA va créer
l’événement en 2018 avec plus de 151 000 m² de bureaux
en chantier et livrables cette année. Les entreprises se
sont positionnées massivement sur ces nouveaux
produits, et il ne reste à ce jour que 88 000 m² à
commercialiser, répartis à parts quasi égales entre l’Etoile
et le Centre. Des précommercialisations sont également
venues entamer les livraisons de bureaux attendues en
2019 : 140 000 m², dont 125 000 m² restent à placer. La
localisation de cette offre future de classe A fait la part
belle au marché de l’Etoile (87 000 m²), un secteur
fortement plébiscité en 2017.
En marge du QCA, citons les projets en cours de
réalisation à Paris Centre Ouest (aménagement de la ZAC
des Batignolles entre autres) : 84 000 m² en chantier et
disponibles à horizon 2018-2020 et 56 000 m² dotés d’une
autorisation de construire.
OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE
6Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017
PARIS NORD-EST
DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m²
Source : Immostat
Segmentation de la demande placée à Paris Nord-Est par
tranche de surface – En 2017
Source : Immostat
Valeurs locatives de transaction à Paris Nord-Est,
€/m²/an
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
Demande placée : retour à la normale
Le volume des commercialisations de bureaux à Paris
Nord-Est a atteint 131 400 m² au cumul de l’année 2017,
un résultat en baisse de 36% par rapport à l’année
précédente. Cependant, ce repli du volume traité est à
relativiser compte-tenu du volume record de demande
placée observé en 2016 (204 400 m² placés). La
performance de 2017 demeure donc somme toute
honorable et de 10% supérieure à la moyenne décennale.
Paris Centre-Est (3/4/10/11ème arrondissements) demeure
la locomotive du secteur avec 67% de parts de marché et
plus de 88 000 m² placés en 2017. Les 10/11ème
arrondissements ont été les plus actifs avec 55 900 m²
traités, dont 10 signatures supérieures à 1 000 m²,
concentrées en majorité sur le 10ème arrondissement. Paris
Nord (18/19/20ème) a suivi un rythme plutôt lent, avec
seulement 43 300 m² placés cette année (107 200 m² en
2016, dont 74 000 m² de grandes surfaces).
Moins de grandes transactions, mieux pour
le 1 000 – 5 000 m²
Le volume traité des bureaux à Paris Nord-Est sur le
segment des petites surfaces, qui représente plus de la
moitié du marché, est resté stable d’une année sur l’autre.
A contrario, le volume des signatures observées sur le
segment des surfaces intermédiaires a évolué de +7% en
un an. Le repli du volume placé à Paris Nord-Est en 2017
est donc surtout imputable à la très forte baisse des
commercialisations de grandes surfaces (-84% en un an).
Seules deux signatures ont été enregistrées sur ce
segment de surfaces en début d’année avec les prises à
bail de WEWORK (6 200 m²) dans le 3ème arrondissement
et de l’URSSAF (8 500 m²) dans le Parc du Pont de
Flandre, dans le 19ème arrondissement.
Envol des valeurs locatives
Le loyer prime se positionne à 550 €/m²/an (+8% en un an)
et celui de première main à 450 €/m²/an (+13% sur la
même période) en 2017. Ces évolutions à la hausse
traduisent en réalité le recalibrage des valeurs locatives
observé via la commercialisation de «Fhive & Cœur
Marais» dans le 3ème arrondissement, un produit
exceptionnel par sa qualité et sa localisation.
Le loyer moyen des transactions de seconde main
enregistrées en 2017 s’élève à 330 €/m²/an, en
progression de 8% d’une année sur l’autre. Le manque
d’offre dans le QCA amène les utilisateurs de ce secteur à
s’intéresser aux possibilités d’implantation dans les 3ème et
4ème arrondissements, limitrophes et centraux, tirant ainsi
les valeurs locatives à la hausse.
Tranche de
surface
M² Part
Evol.
N/N-1
Moins de 1 000 m² 74 100 56% -1%
De 1 000 à 5 000 m² 42 500 32% +7%
Plus de 5 000 m² 14 700 11% -84%
Surface totale 131 400 100% -36%
7Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017
PARIS NORD-EST
OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE
Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m²
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
Taux de vacance à Paris Nord-Est
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
Forte baisse du stock des petites surfaces
Le volume de l’offre immédiate de bureaux à Paris Nord-
Est s’établit à 85 000 m² fin 2017, stable depuis deux ans
à un niveau le plus bas de la décennie.
Les stocks immédiats sont relativement limités quels que
soient les segments de surfaces considérées; la baisse la
plus significative concerne les surfaces inférieures à
1 000 m² (-12% en un an); elles ne représentent plus que
34 800 m², soit seulement 6 mois de commercialisation au
rythme observé sur ce marché. Les stocks de moyennes
et grandes surfaces restent, quant à eux, très bas avec
36 400 m² répartis sur une quinzaine d’immeubles et
13 800 m² (2 offres) respectivement.
Un taux de vacance en dessous de 3%
Le taux de vacance moyen de Paris Nord-Est enregistré
en 2017 est resté stable d’une année sur l’autre, et rejoint
celui de Paris à 2,9%. La faiblesse de la vacance se
retrouve sur tous les sous-secteurs : 3,2% à Paris Nord
(18/19/20ème arrondissements) et 2,6% à Paris Centre-Est
(3/4/10/11ème). Ces taux sont bien en-dessous de la
moyenne observée en Ile-de-France, à 6,2% fin 2017.
L’offre future se déplace vers la périphérie
La majorité des opérations tertiaires neuves de Paris Nord-
Est va concerner le 18ème et le 20ème. Un peu plus de
77 000 m² de surfaces neuves en chantier ou dotées d’un
permis de construire sont annoncés à Paris Nord à
l’horizon 2020. Parmi ces projets figurent notamment, dans
le 20ème, les constructions en blanc des immeubles
« View » (21 700 m²) et « Eastway » (6 100 m²) livrables
en 2018 et de « Gambetta Village » (15 400 m²) en 2019.
Enfin la construction de « Itswell » et « Itswork » de
l’opération « Chapelle Internationale » (33 700 m² au total)
qui disposent actuellement d’un permis de construire, est
prévue dans le 18ème arrondissement pour 2019.
A contrario, l’offre de 1ère main va se faire rare à Paris
Centre-Est (3/4/10/11ème) : un unique projet « Morland
Mixité Capitale » livrable en 2020 dans le 4ème
arrondissement devrait alimenter ce marché.
Dans ce contexte, les entreprises qui ont clairement
plébiscité l’offre de classe A développée dans les
arrondissements centraux, pourraient davantage
s’intéresser aux opérations localisées en périphérie tout en
restant à Paris.
8Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017
PARIS SUD
DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES
Demande placée à Paris Sud, en milliers de m²
Source : Immostat
Segmentation de la demande placée à Paris Sud par
tranche de surface – En 2017
Source : Immostat
Valeurs locatives de transaction à Paris Sud, €/m²/an
Sources : Immostat – Cushman & Wakefield
Note : Les loyers s’entendent HT et HC
Un bon résultat porté par la
commercialisation des tours « Duo »
La demande placée des bureaux à Paris Sud a atteint 303
600 m² au cumul de l’année 2017; le repli de 12% en un
an des commercialisations n’entame cependant pas la
tendance haussière observée sur ce marché depuis 2013.
L’année 2017 avait commencé sur les chapeaux de roue
au 1er trimestre avec 138 600 m² placés dont 89 000 m²
pour les « Tours Duo ». Les volumes traités lors des
trimestres suivants se sont, quant à eux, avérés équilibrés
aux alentours de 50 000 m² chacun, un résultat dans la
moyenne observée pour ce secteur depuis 2013.
L’activité transactionnelle demeure inégale selon les sous-
secteurs considérés : les 12-13ème ont conservé leur bonne
dynamique avec 149 500 m² placés en 2017, un chiffre
stable d’une année sur l’autre. A contrario, le volume des
commercialisations relevées dans les 14-15ème, très élevé
en 2016, affiche un repli de 30% en un an avec 118 400
m² placés en 2017. Les transactions ont été plus
nombreuses à Paris 5-6-7ème (+51% en un an) même si les
volumes totaux restent faibles, de l’ordre de 35 600 m² de
bureaux placés au cumul de l’année 2017.
Ralentissement des grands mouvements
La dynamique de marché est sensiblement différente
selon les segments de surfaces considérés : en hausse
pour les petites et moyennes surfaces (+3% et + 6%
respectivement), en repli de 24% pour les grands
mouvements, et ce en dépit de la pré-commercialisation
des « Tours Duo ». Ces derniers continuent de concentrer
la moitié du volume total des transactions mais leur part de
marché devrait baisser à court terme, compte tenu de la
faiblesse du renouvellement de l’offre de 1ère main sur ce
segment de surfaces.
Hausse des valeurs locatives de 1ère main
Le loyer prime enregistré à Paris Sud en 2017 reste
inchangé à 700 €/m²/an. Le loyer moyen de transaction de
surfaces de première main continue, quant à lui,
d’augmenter d’une année sur l’autre pour se positionner à
530 €/m²/an en 2017 (520 €/m²/an en 2016). Plusieurs
transactions à Paris 13èmese sont signées à des loyers
supérieurs à 500 €/m²/an, contribuant ainsi à la hausse de
la valeur moyenne sur le secteur de Paris Sud.
Le loyer de transaction de seconde main reste stable
d’une année sur l’autre et se positionne à 410 €/m²/an en
moyenne sur le secteur, mais entre 330 et 400 €/m²/an
pour les arrondissements périphériques.
Tranche de
surface
M² Part
Evol.
N/N-1
Moins de 1 000 m² 74 700 25% +3%
De 1 000 à 5 000 m² 75 700 25% +6%
Plus de 5 000 m² 153 200 50% -24%
Surface totale 303 600 100% -12%
9Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017
PARIS SUD
OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE
Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m²
Sources : Immostat, Cushman & Wakefield
Taux de vacance de Paris Sud
Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²)
certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m²
Source : Cushman & Wakefield
Sources : Immostat - Cushman & Wakefield
Pénurie d’offre sur le secteur
L’offre immédiate de bureaux disponibles à Paris Sud
s’élève à seulement 138 000 m² fin 2017, un plus bas
jamais observé depuis 2007. La tendance baissière
amorcée l’année précédente s’est donc confirmée, avec
un repli de 8% en un an.
La résorption des stocks s’observe en 2017 sur tous les
segments de surfaces : de 5% et 6% en un an pour les
petites et moyennes surfaces, et de 15% en un an pour les
plus grandes, tombées à moins de 30 000 m². La pénurie
de grands gabarits d’immeubles se fait particulièrement
ressentir à Paris Sud : le recours à la pré-
commercialisation qui a soutenu le volume de transaction
en 2017, va être plus difficile à réitérer compte tenu de la
faiblesse de l’offre future (voir ci-dessous). On doit donc
s’attendre à un ralentissement du rythme des
commercialisations sur ce secteur.
Un taux de vacance très faible
Le taux de vacance de Paris Sud se positionne à 2,5% en
2017. Ce taux est à la fois le plus bas d’Ile-de-France et de
la Capitale, avec des niveaux inférieurs à 3% sur
l’ensemble de ses arrondissements. En détail, le taux
enregistré sur les 12-13ème arrondissements est
légèrement supérieur à la moyenne avec 2,8%, tandis que
le taux des 5-6-7ème où l’activité transactionnelle est gelée
dû au manque d’offre, frôle le plancher, à 2,1%.
Un choix d’offre future restreint
En 2017, 224 000 m² de bureaux auront été livrés à Paris
Sud, un volume certes élevé mais avec un taux de pré-
commercialisation autour de 75% qui en dit long sur
l’attractivité de ce marché auprès des grandes entreprises.
D’ici 2020, 141 000 m² de projets en chantier ou
possédant un permis de construire devraient alimenter
l’offre. Ils se concentrent majoritairement sur les 12-13ème
et 14-15ème arrondissements et verront le jour
essentiellement en 2018 et 2019.
Parmi eux notons la livraison prochaine de « Jour » (24
600 m²) dans le 14ème, « Le France » (20 000 m²) dans le
13ème et « Ibox » (15 300 m²) dans le 12ème prévus pour
2018 ; ainsi que « Axiom » (12 100 m²) dans le 13ème,
prévu pour 2019. Ces projets sont de taille conséquente
mais in fine peu nombreux. Ils ne devraient donc pas
suffire à combler la demande des utilisateurs sur ce
marché.
10Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017
Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y
compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des
conditions suspensives.
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les
recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des
loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des
immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations
(PC et agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore
livrées.
Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et
ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire.
Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément
et/ou de permis de construire
Taux de vacance : Part de l’offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T
SECTORISATION IMMOSTAT
DEFINITIONS
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  • 1. MARKETBEAT IDF - PARIS BUREAUX 4ème Trimestre 2017 Une performance exceptionnelle pour la 3ème année consécutive
  • 2. SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Paris 3 03 Paris QCA 4 04 Paris Nord Est 6 05 Paris Sud 8 06 Définitions & Sectorisation Immostat 10
  • 3. 2Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017 CONTEXTE ÉCONOMIQUE CROISSANCE RÉGULIÈRE ET PERSISTANTE Croissance du PIB en France, % Source : INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Source : INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Source : Oxford Economics Une croissance au-delà des prévisions ! Le 4ème trimestre 2017 s’achève sur la signature de la loi de finance pour 2018. En concrétisant ses premières réformes fiscales, le gouvernement franchit une nouvelle étape dans son programme réformateur débuté avec les ordonnances de la « Loi Travail ». Un certain nombre de mesures vont successivement soutenir la demande des entreprises : réduction de l’impôt sur les sociétés (de 33,33% à 28% fin 2018), création d’une « flat tax » de 30% sur les revenus du capital. Le soutien à la consommation des ménages et l’augmentation du pouvoir d’achat se matérialisent dans la réduction progressive de la taxe d’habitation et la suppression des cotisations maladie et chômage. A l’aube de ces réformes, le climat des affaires et le moral des ménages sont tous les deux orientés à la hausse ce trimestre (respectivement +2,6 et +4 points). Ils retrouvent ainsi des niveaux similaires à ceux observés fin 2007. Portée par une reprise économique mondiale solide, la croissance française devrait donc pouvoir compter sur ses principaux moteurs que sont la consommation relancée par le marché du travail et l’investissement toujours soutenu par des taux d’intérêt bas. Fait exceptionnel, l’INSEE revoit à nouveau à la hausse ses prévisions de croissance : +1,9% anticipés sur l’ensemble de l’année 2017, un niveau inégalé depuis 2011 (+2,1% cette année là) ! Baisse des chômeurs de catégorie A Au 3ème trimestre 2017, l’effet vertueux de la hausse des créations d’entreprises (+3,2% en France, + 7,1% en Ile- de-France comparativement au cumul annuel du 3ème trimestre 2016) amplifié par la baisse des défaillances d’entreprises (-7,3% en France et en Ile-de-France) se poursuit. Cela impacte directement les créations d’emplois marchands (+106 000 au 2nd semestre). A l’inverse, la réduction du nombre d’emplois aidés entraine un repli de l’emploi non marchand (-38 000 sur la même période). Ainsi, la baisse du taux de chômage (47 pdb d’une année sur l’autre soit 9,6% au 4ème trimestre 2017) rend compte du rythme soutenu des créations nettes d’emplois (68 000 au 2nd semestre 2017) et d’une baisse du nombre de chômeurs de catégorie A : -0,1% sur un an, soit 3,45 millions, un plus bas en trois ans. La progression du nombre de chômeurs de longue durée et le chômage persistant des seniors viennent toutefois nuancer cette embellie.
  • 4. 3Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017 SYNTHÈSE PARIS UNE NOUVELLE PERFORMANCE RECORD Demande placée à Paris, en milliers de m² Source : Immostat Sources : Immostat – Cushman & Wakefield Valeurs locatives de première main à Paris, €/m²/an Source : Immostat Note : Les loyers s’entendent HT et HC Taux de vacance Demande placée : record pour la 3ème année consécutive La demande placée de bureaux à Paris s’élève à près de 1,1 million de m² au cumul de l’année 2017. Ce marché continue d’afficher une très bonne tenue et franchit la barre symbolique du million de m² placés pour la 3ème année consécutive. Cette performance est remarquable au regard de la faiblesse de l’offre immédiate et de son taux de vacance (2,9% début 2018). Cet excellent résultat est essentiellement imputable à la forte poussée des commercialisations sur le QCA & Centre Ouest (+16% en un an), qui a enregistré, en 2017, son 2ème meilleur score de la décennie; l’activité y a été intense sur le segment des grandes surfaces (+125% en un an). A contrario, la dynamique du marché dans le Nord-Est et le Sud s’est ralentie par rapport à l’année précédente (-36% et -12% respectivement) : les opérations de grande envergure ont été moins nombreuses, principalement faute d’offres disponibles à court ou moyen terme. Taux de vacance : le grand plongeon Le taux de vacance moyen de bureaux à Paris se positionne, fin 2017, à 2,9%, son plus bas niveau depuis dix ans. Fait rarissime, la vacance est passée en-dessous de 3% sur tous les marchés parisiens : 2,7% dans le QCA, 2,9% dans le Nord-Est, et 2,5% dans le Sud. A titre de comparaison le taux de vacance moyen d’Ile-de-France représente le double (6,2%) de celui de Paris, ce qui confirme le caractère exceptionnel de la Capitale. Cette tendance baissière de l’offre est d’autant plus remarquable que Paris a affiché un volume de livraison record en 2017 (380 000 m²). Le rythme soutenu des pré- commercialisations consomme par anticipation les surfaces de bureaux neufs ou restructurés actuellement en chantier et livrables en 2018 et 2019. Le marché parisien va donc devoir s’accommoder encore pendant un certain temps d’un contexte sous-offreur. Valeurs locatives : hausse à prévoir La hausse des valeurs locatives de bureaux neufs et restructurés s’est poursuivie en 2017; elles se positionnent, en moyenne, à 660 €/m²/an dans le QCA, à plus de 500 €/m²/an pour les arrondissements du Sud et à 450 €/m²/an pour ceux du Nord-Est. Dans un marché sous-offreur, la pression sur les loyers des meilleurs immeubles devraient donc subsister, tirant vers le haut les valeurs locatives en 2018.
  • 5. 4Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017 PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Source : Immostat Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface – En 2017 Valeurs locatives de transaction à Paris QCA, €/m²/an Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Source : Immostat TRANCHE DE SURFACE M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 226 600 47% -7% De 1 000 à 5 000 m² 115 300 24% -19% Plus de 5 000 m² 138 900 29% +125% Surface totale 480 800 100% +7% Demande placée : l’année 2017 se termine en beauté… Le marché tertiaire de Paris QCA termine 2017 en beauté : le 4ème trimestre aura vu la commercialisation de 166 000 m² de bureaux -meilleur trimestre de l’exercice- qui porte la demande placée à 480 800 m² au cumul de l’année. Paris QCA conserve donc sa dynamique haussière et signe pour la 4ème année consécutive une performance au-delà des 450 000 m² traités, confirmant son statut de locomotive du marché parisien mais aussi francilien. Environ 900 transactions (locations et ventes utilisateurs) ont été répertoriées en 2017; c’est moins qu’en 2016 mais la taille moyenne des surfaces, en hausse, corrige la baisse du nombre des réalisations. La contraction de l’offre immédiate, perceptible depuis 2015, semble jusqu’à présent sans effet sur la dynamique transactionnelle. L’attraction du QCA est telle que les entreprises n’hésitent pas à se positionner en amont des livraisons. Dans ce contexte, les perspectives 2018 restent positives. …grâce aux grandes transactions La prise de vitesse des transactions supérieures à 5 000 m² relevée sur le marché du QCA cet automne s’est confirmée au 4ème trimestre. Elle a porté la dynamique du marché sur ce créneau de surfaces à des niveaux historiquement élevés avec 138 900 m² traités en 2017, à comparer à 62 000 m² en 2016 et en moyenne sur les 10 dernières années. Dans le même temps, les petites surfaces affichent un recul de 7%, mais conservent leur rôle moteur dans la structuration des volumes placés. La seule ombre au tableau vient in fine des transactions de taille intermédiaire – 115 300 m² placés – qui accusent une baisse de 19% en un an. Valeurs locatives : poussées haussières La valeur prime des transactions de bureaux s’établit à 840-850 €/m²/an dans le QCA, alors que le loyer moyen de première main (surfaces restructurées), positionné à 660 €/m²/an, reste stable d’une année sur l’autre. Dans le détail, les loyers de signature ont progressé à l’Etoile, passant de 660 à 710 €/m²/an en moyenne. Ils pourraient conserver cette tendance haussière en 2018, compte-tenu de la rareté de l’offre de classe A et de l’engouement des entreprises pour ce micromarché prestigieux. Les surfaces de seconde main ont, elles aussi, profité de cette tendance porteuse (+2% en un an) et se positionnent à 560 €/m²/an en moyenne, un point haut historique depuis 2007.
  • 6. 5Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017 PARIS QCA Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Taux de vacance Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² Source : Cushman & Wakefield Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Offre immédiate : au secours ! Sans grande surprise, l’offre immédiate de bureaux du QCA parisien a conservé sa tendance baissière au 4ème trimestre 2017, pour passer sous la barre des 190 000 m². L’asséchement du stock vacant est impressionnant (-19% en un an) et concerne autant les petites surfaces que celles de taille intermédiaire. Coté grand gabarit de bureaux, le choix des entreprises est toujours aussi restreint (33 500 m² répartis sur 5 immeubles) alors que les livraisons de bureaux n’ont jamais été aussi élevées. Au rythme d’écoulement observé au cours des 12 derniers mois, le stock de bureaux disponibles correspond à 6 mois seulement de commercialisation. Cette situation critique de l’offre est surtout sensible sur le secteur de l’Etoile (-21% en un an), tandis que les disponibilités immédiates sont quasi stables d’une année sur l’autre sur le Centre, pour un volume toujours très faible. Taux de vacance : QCA plus bas que Paris Le taux de vacance du QCA poursuit logiquement son mouvement de repli pour s’établir à 2,7% fin 2017, en deçà du niveau déjà historiquement faible de Paris (2,9%). Il faut remonter à 2001 pour retrouver des taux aussi bas…Le risque à de tels niveaux de vacance serait de brider l’activité transactionnelle en 2018, si les restructurations de bureaux venaient à ralentir. Offre future : le marché va plus vite que les mises en chantier ! Dans la continuité d’une année 2017 déjà record en termes de livraisons (68 000 m²), le QCA va créer l’événement en 2018 avec plus de 151 000 m² de bureaux en chantier et livrables cette année. Les entreprises se sont positionnées massivement sur ces nouveaux produits, et il ne reste à ce jour que 88 000 m² à commercialiser, répartis à parts quasi égales entre l’Etoile et le Centre. Des précommercialisations sont également venues entamer les livraisons de bureaux attendues en 2019 : 140 000 m², dont 125 000 m² restent à placer. La localisation de cette offre future de classe A fait la part belle au marché de l’Etoile (87 000 m²), un secteur fortement plébiscité en 2017. En marge du QCA, citons les projets en cours de réalisation à Paris Centre Ouest (aménagement de la ZAC des Batignolles entre autres) : 84 000 m² en chantier et disponibles à horizon 2018-2020 et 56 000 m² dotés d’une autorisation de construire. OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE
  • 7. 6Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017 PARIS NORD-EST DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée à Paris Nord-Est, en milliers de m² Source : Immostat Segmentation de la demande placée à Paris Nord-Est par tranche de surface – En 2017 Source : Immostat Valeurs locatives de transaction à Paris Nord-Est, €/m²/an Sources : Immostat, Cushman & Wakefield Note : Les loyers s’entendent HT et HC Demande placée : retour à la normale Le volume des commercialisations de bureaux à Paris Nord-Est a atteint 131 400 m² au cumul de l’année 2017, un résultat en baisse de 36% par rapport à l’année précédente. Cependant, ce repli du volume traité est à relativiser compte-tenu du volume record de demande placée observé en 2016 (204 400 m² placés). La performance de 2017 demeure donc somme toute honorable et de 10% supérieure à la moyenne décennale. Paris Centre-Est (3/4/10/11ème arrondissements) demeure la locomotive du secteur avec 67% de parts de marché et plus de 88 000 m² placés en 2017. Les 10/11ème arrondissements ont été les plus actifs avec 55 900 m² traités, dont 10 signatures supérieures à 1 000 m², concentrées en majorité sur le 10ème arrondissement. Paris Nord (18/19/20ème) a suivi un rythme plutôt lent, avec seulement 43 300 m² placés cette année (107 200 m² en 2016, dont 74 000 m² de grandes surfaces). Moins de grandes transactions, mieux pour le 1 000 – 5 000 m² Le volume traité des bureaux à Paris Nord-Est sur le segment des petites surfaces, qui représente plus de la moitié du marché, est resté stable d’une année sur l’autre. A contrario, le volume des signatures observées sur le segment des surfaces intermédiaires a évolué de +7% en un an. Le repli du volume placé à Paris Nord-Est en 2017 est donc surtout imputable à la très forte baisse des commercialisations de grandes surfaces (-84% en un an). Seules deux signatures ont été enregistrées sur ce segment de surfaces en début d’année avec les prises à bail de WEWORK (6 200 m²) dans le 3ème arrondissement et de l’URSSAF (8 500 m²) dans le Parc du Pont de Flandre, dans le 19ème arrondissement. Envol des valeurs locatives Le loyer prime se positionne à 550 €/m²/an (+8% en un an) et celui de première main à 450 €/m²/an (+13% sur la même période) en 2017. Ces évolutions à la hausse traduisent en réalité le recalibrage des valeurs locatives observé via la commercialisation de «Fhive & Cœur Marais» dans le 3ème arrondissement, un produit exceptionnel par sa qualité et sa localisation. Le loyer moyen des transactions de seconde main enregistrées en 2017 s’élève à 330 €/m²/an, en progression de 8% d’une année sur l’autre. Le manque d’offre dans le QCA amène les utilisateurs de ce secteur à s’intéresser aux possibilités d’implantation dans les 3ème et 4ème arrondissements, limitrophes et centraux, tirant ainsi les valeurs locatives à la hausse. Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 74 100 56% -1% De 1 000 à 5 000 m² 42 500 32% +7% Plus de 5 000 m² 14 700 11% -84% Surface totale 131 400 100% -36%
  • 8. 7Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017 PARIS NORD-EST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate à Paris Nord-Est, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance à Paris Nord-Est Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Paris Nord-Est, en milliers de m² Source : Cushman & Wakefield Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Forte baisse du stock des petites surfaces Le volume de l’offre immédiate de bureaux à Paris Nord- Est s’établit à 85 000 m² fin 2017, stable depuis deux ans à un niveau le plus bas de la décennie. Les stocks immédiats sont relativement limités quels que soient les segments de surfaces considérées; la baisse la plus significative concerne les surfaces inférieures à 1 000 m² (-12% en un an); elles ne représentent plus que 34 800 m², soit seulement 6 mois de commercialisation au rythme observé sur ce marché. Les stocks de moyennes et grandes surfaces restent, quant à eux, très bas avec 36 400 m² répartis sur une quinzaine d’immeubles et 13 800 m² (2 offres) respectivement. Un taux de vacance en dessous de 3% Le taux de vacance moyen de Paris Nord-Est enregistré en 2017 est resté stable d’une année sur l’autre, et rejoint celui de Paris à 2,9%. La faiblesse de la vacance se retrouve sur tous les sous-secteurs : 3,2% à Paris Nord (18/19/20ème arrondissements) et 2,6% à Paris Centre-Est (3/4/10/11ème). Ces taux sont bien en-dessous de la moyenne observée en Ile-de-France, à 6,2% fin 2017. L’offre future se déplace vers la périphérie La majorité des opérations tertiaires neuves de Paris Nord- Est va concerner le 18ème et le 20ème. Un peu plus de 77 000 m² de surfaces neuves en chantier ou dotées d’un permis de construire sont annoncés à Paris Nord à l’horizon 2020. Parmi ces projets figurent notamment, dans le 20ème, les constructions en blanc des immeubles « View » (21 700 m²) et « Eastway » (6 100 m²) livrables en 2018 et de « Gambetta Village » (15 400 m²) en 2019. Enfin la construction de « Itswell » et « Itswork » de l’opération « Chapelle Internationale » (33 700 m² au total) qui disposent actuellement d’un permis de construire, est prévue dans le 18ème arrondissement pour 2019. A contrario, l’offre de 1ère main va se faire rare à Paris Centre-Est (3/4/10/11ème) : un unique projet « Morland Mixité Capitale » livrable en 2020 dans le 4ème arrondissement devrait alimenter ce marché. Dans ce contexte, les entreprises qui ont clairement plébiscité l’offre de classe A développée dans les arrondissements centraux, pourraient davantage s’intéresser aux opérations localisées en périphérie tout en restant à Paris.
  • 9. 8Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017 PARIS SUD DEMANDE PLACEE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée à Paris Sud, en milliers de m² Source : Immostat Segmentation de la demande placée à Paris Sud par tranche de surface – En 2017 Source : Immostat Valeurs locatives de transaction à Paris Sud, €/m²/an Sources : Immostat – Cushman & Wakefield Note : Les loyers s’entendent HT et HC Un bon résultat porté par la commercialisation des tours « Duo » La demande placée des bureaux à Paris Sud a atteint 303 600 m² au cumul de l’année 2017; le repli de 12% en un an des commercialisations n’entame cependant pas la tendance haussière observée sur ce marché depuis 2013. L’année 2017 avait commencé sur les chapeaux de roue au 1er trimestre avec 138 600 m² placés dont 89 000 m² pour les « Tours Duo ». Les volumes traités lors des trimestres suivants se sont, quant à eux, avérés équilibrés aux alentours de 50 000 m² chacun, un résultat dans la moyenne observée pour ce secteur depuis 2013. L’activité transactionnelle demeure inégale selon les sous- secteurs considérés : les 12-13ème ont conservé leur bonne dynamique avec 149 500 m² placés en 2017, un chiffre stable d’une année sur l’autre. A contrario, le volume des commercialisations relevées dans les 14-15ème, très élevé en 2016, affiche un repli de 30% en un an avec 118 400 m² placés en 2017. Les transactions ont été plus nombreuses à Paris 5-6-7ème (+51% en un an) même si les volumes totaux restent faibles, de l’ordre de 35 600 m² de bureaux placés au cumul de l’année 2017. Ralentissement des grands mouvements La dynamique de marché est sensiblement différente selon les segments de surfaces considérés : en hausse pour les petites et moyennes surfaces (+3% et + 6% respectivement), en repli de 24% pour les grands mouvements, et ce en dépit de la pré-commercialisation des « Tours Duo ». Ces derniers continuent de concentrer la moitié du volume total des transactions mais leur part de marché devrait baisser à court terme, compte tenu de la faiblesse du renouvellement de l’offre de 1ère main sur ce segment de surfaces. Hausse des valeurs locatives de 1ère main Le loyer prime enregistré à Paris Sud en 2017 reste inchangé à 700 €/m²/an. Le loyer moyen de transaction de surfaces de première main continue, quant à lui, d’augmenter d’une année sur l’autre pour se positionner à 530 €/m²/an en 2017 (520 €/m²/an en 2016). Plusieurs transactions à Paris 13èmese sont signées à des loyers supérieurs à 500 €/m²/an, contribuant ainsi à la hausse de la valeur moyenne sur le secteur de Paris Sud. Le loyer de transaction de seconde main reste stable d’une année sur l’autre et se positionne à 410 €/m²/an en moyenne sur le secteur, mais entre 330 et 400 €/m²/an pour les arrondissements périphériques. Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 74 700 25% +3% De 1 000 à 5 000 m² 75 700 25% +6% Plus de 5 000 m² 153 200 50% -24% Surface totale 303 600 100% -12%
  • 10. 9Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017 PARIS SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate à Paris Sud, en milliers de m² Sources : Immostat, Cushman & Wakefield Taux de vacance de Paris Sud Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Paris Sud, en milliers de m² Source : Cushman & Wakefield Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Pénurie d’offre sur le secteur L’offre immédiate de bureaux disponibles à Paris Sud s’élève à seulement 138 000 m² fin 2017, un plus bas jamais observé depuis 2007. La tendance baissière amorcée l’année précédente s’est donc confirmée, avec un repli de 8% en un an. La résorption des stocks s’observe en 2017 sur tous les segments de surfaces : de 5% et 6% en un an pour les petites et moyennes surfaces, et de 15% en un an pour les plus grandes, tombées à moins de 30 000 m². La pénurie de grands gabarits d’immeubles se fait particulièrement ressentir à Paris Sud : le recours à la pré- commercialisation qui a soutenu le volume de transaction en 2017, va être plus difficile à réitérer compte tenu de la faiblesse de l’offre future (voir ci-dessous). On doit donc s’attendre à un ralentissement du rythme des commercialisations sur ce secteur. Un taux de vacance très faible Le taux de vacance de Paris Sud se positionne à 2,5% en 2017. Ce taux est à la fois le plus bas d’Ile-de-France et de la Capitale, avec des niveaux inférieurs à 3% sur l’ensemble de ses arrondissements. En détail, le taux enregistré sur les 12-13ème arrondissements est légèrement supérieur à la moyenne avec 2,8%, tandis que le taux des 5-6-7ème où l’activité transactionnelle est gelée dû au manque d’offre, frôle le plancher, à 2,1%. Un choix d’offre future restreint En 2017, 224 000 m² de bureaux auront été livrés à Paris Sud, un volume certes élevé mais avec un taux de pré- commercialisation autour de 75% qui en dit long sur l’attractivité de ce marché auprès des grandes entreprises. D’ici 2020, 141 000 m² de projets en chantier ou possédant un permis de construire devraient alimenter l’offre. Ils se concentrent majoritairement sur les 12-13ème et 14-15ème arrondissements et verront le jour essentiellement en 2018 et 2019. Parmi eux notons la livraison prochaine de « Jour » (24 600 m²) dans le 14ème, « Le France » (20 000 m²) dans le 13ème et « Ibox » (15 300 m²) dans le 12ème prévus pour 2018 ; ainsi que « Axiom » (12 100 m²) dans le 13ème, prévu pour 2019. Ces projets sont de taille conséquente mais in fine peu nombreux. Ils ne devraient donc pas suffire à combler la demande des utilisateurs sur ce marché.
  • 11. 10Cushman & Wakefield | MarketBeat Paris Bureaux T4 2017 Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d’engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l’offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT DEFINITIONS
  • 12. Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l’appui d’un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d’erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. ©2018 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Magali Marton Directrice des Etudes - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com AUTEURS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com CONTACTS Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Agnès Talène Chargée d’Etudes +33 (0)1 53 76 95 56 agnes.talene@cushwake.com