Le document présente une analyse du marché immobilier français en 2014, soulignant une reprise économique modérée. Il aborde les dynamiques d'investissement dans différents segments tels que les bureaux, les commerces et les locaux industriels, tout en notant une polarisation croissante du marché. Les prévisions restent prudentes quant à la croissance future, avec une incertitude persistante autour des conditions économiques, fiscales et réglementaires.

1. Les Marchés
immobiliers
français
2014
Une publication Cushman & Wakefield

2. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
sommaire
ÉDITORIAL 3
ÉCONOMIE 5
MARCHÉ FRANçAIS DE L’INVESTISSEMENT
6
Volumes investis
8
Répartition géographique
8
Acteurs 9
Investissements en bureaux
11
Investissements en commerces
13
Investissements en locaux industriels
15
Taux de rendement
17
Perspectives 17
MARCHÉ DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE
18
Demande des utilisateurs
20
Valeurs locatives
24
Offre disponible et à venir
25
Perspectives 27
MARCHÉ FRANçAIS DES GRANDS ENTREPÔTS
30
Contexte économique
32
Demande des utilisateurs
32
Valeurs locatives
34
Offre disponible et future
35
Perspectives 36
MARCHÉ FRANçAIS DES COMMERCES
38
Environnement économique, juridique et politique
40
La nouvelle vocation du magasin
41
Demande des enseignes
43
évolution de l’offre
47
Valeurs locatives
51
Perspectives 52
GLOSSAIRE 54
CONTACTS
2
56

3. éditorial
études & Recherche Cushman & Wakefield
éDITORIAL
L’évolution récente du climat politique ou économique – sans
parler des accès de French bashing auquel notre pays est
régulièrement exposé – a contribué à conforter les craintes de
Français réputés pour leur pessimisme. Les prévisionnistes euxmêmes n’annoncent qu’une reprise poussive en 2014, bien loin de
la vigueur de l’activité observée de l’autre côté de la Manche et de
l’Atlantique ou de la solidité du modèle allemand… Certes, il est
toujours tentant de voir le verre à moitié vide. Pourtant, si des
aléas demeurent, la plupart des indicateurs économiques de la
France sont bien en train de se redresser. Le pire semble donc
s’éloigner, ce qui pourrait permettre de dissiper, au moins en partie,
le halo d’incertitude qui entoure depuis de longs mois le marché
français de l’immobilier d’entreprise et contribuer à réduire le
fossé séparant un marché de l’investissement relativement stable
de marchés locatifs plus chaotiques.
L’écart semble néanmoins trop important pour espérer une
amélioration franche et générale de l’activité à court terme, après
une année 2013 alternant le bon – une hausse de 1 % des montants
investis dans l’Hexagone – et le franchement moins bon – une
demande placée de bureaux au plus bas depuis 2003 en région
parisienne. Si l’on peut espérer une augmentation modérée des
mètres carrés de bureaux ou d’entrepôts pris à bail en 2014,
l’instabilité économique, fiscale et réglementaire continuera ainsi
d’entretenir la défiance des utilisateurs. Nombre d’entre eux
privilégieront une renégociation de bail à un déménagement. Les
autres demeureront très prudents quant au choix d’un nouveau
site, ciblant en priorité les locaux de qualité, bien situés et
répondant à leurs exigences de rationalisation et de modernisation.
La polarisation du marché français ne devrait donc pas se démentir,
posant avec toujours plus d’acuité la question du devenir des sites
obsolètes et de la faisabilité technique ou économique d’une
remise aux normes.
Suivant une tendance mondiale – puisqu’on estime à plus de 10 %
la croissance annuelle des volumes qui seront investis sur le globe
en 2014 – les montants engagés dans l’Hexagone devraient quant à
eux être nettement supérieurs à ceux de l’année précédente.
Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont d’ores et déjà
en cours de concrétisation, témoignant de l’ampleur des fonds à
placer et du vif appétit d’investisseurs institutionnels long terme
(assureurs, fonds souverains, nouveaux entrants étrangers) pour
les actifs core. Mais les efforts consentis par certains vendeurs et
l’intérêt des acteurs opportunistes joueront aussi en faveur de
biens moins sécurisés, confirmant l’attrait du marché français pour
des profils plus variés d’investisseurs.
Accompagnant la reprise du marché immobilier français,
Cushman & Wakefield France poursuivra quoi qu’il en soit le
renforcement de ses activités de conseil afin de fournir à l’ensemble
des acteurs de l’immobilier un accompagnement sur mesure, au
plus près de leurs préoccupations et des transformations rapides
du marché. Ces activités continueront de s’appuyer en 2014 sur le
dynamisme de nos équipes transactionnelles, qui ont remporté de
nombreux succès en 2013 (vente du 8 place Vendôme, d’une partie
du portefeuille Altarea ou du centre commercial Passy Plaza à Paris,
vente à Boursorama de ses nouveaux bureaux à Boulogne,
ouverture des premiers magasins de Primark en France ou de
boutiques Valentino à Paris et Saint-Tropez).
Olivier Gérard
Président
3

5. ÉCONOMIE
études & Recherche Cushman & Wakefield
économie
La situation des économies avancées paraît plus encourageante
qu’à la fin de l’année 2012, comme l’indiquent la poursuite de la
baisse du chômage aux états-Unis, le dynamisme de la consommation
privée au Royaume-Uni ou le redémarrage progressif de l’activité
dans la zone euro. Après une augmentation de 1,2 % en 2013, la
hausse du PIB des pays de l’OCDE devrait de fait s’accélérer en
2014 (2,3 %) et 2015 (2,7 %). Ce tableau d’ensemble doit toutefois
être nuancé. Si la croissance sera légèrement positive dans la zone
euro en 2014, et si certains des pays les plus affectés par la crise
devraient sortir de récession (Espagne, Grèce, Italie), les prochains
mois confirmeront surtout la bonne santé de l’Allemagne. En dépit
d’un tassement au 3e trimestre 2013, la vigueur des exportations et
de la demande intérieure ont ainsi conduit la Bundesbank à relever
ses prévisions de croissance pour 2014 (1,7 %). Largement inégale,
la reprise est également très fragile. La vulnérabilité des systèmes
bancaires et l’ampleur des dettes publiques continuent ainsi
d’obscurcir l’horizon économique des pays avancés, notamment en
Europe où les politiques d’austérité pèsent sur la consommation
des ménages. Selon les dernières estimations de la Commission
européenne, la consommation ne devrait ainsi progresser que de
0,9 % en 2014 dans les pays de l’Union contre 1,8 % entre 2003 et
2008 et 2,5 % entre 1998 et 2003. Une franche amélioration du
marché de l’emploi est également peu probable. Estimé à 11,1 %
pour les 28 états membres en 2013, le taux de chômage ne devrait
pas baisser de façon significative d’ici la fin de 2015 (10,7 %).
Si les problèmes structurels de l’Europe ou de certains pays
avancés, comme le Japon, restent au cœur des préoccupations, ils
ne sont plus nécessairement la source dominante d’incertitude
pour l’économie mondiale. Ainsi, l’année 2013 a été marquée par
le ralentissement de l’activité dans nombre de pays émergents
Profitant de l’embellie observée en Europe, l’activité de la France a
été soutenue en 2013 par le rebond des exportations et de la
production manufacturière. La vigueur des prestations sociales, le
niveau très bas de l’inflation et la hausse plus modérée des
prélèvements obligatoires ont par ailleurs permis à la consommation
des ménages de résister. Nulle en 2012, la croissance du PIB de la
France pourrait ainsi être légèrement supérieure à 0 % en 2013,
avant une nouvelle progression de près de 1 % en 2014. L’économie
française est toutefois loin d’être tirée d’affaire, ce dont témoignent
l’augmentation du nombre de plans sociaux et les opérations de
restructuration d’acteurs nationaux majeurs (Alcaltel-Lucent, PSA,
Michelin, etc.). De fait, le climat des affaires reste bien en-deçà de sa
moyenne de longue période, avec un nombre de défaillances
d’entreprises et de chômeurs au plus haut – même si l’Île-deFrance fait montre, pour chacun de ces deux indicateurs, d’une
relative résistance. Conjuguée à la quasi-stagnation des salaires, la
détérioration du marché de l’emploi continuera dès lors de peser
sur le budget et le moral des Français, éloignant tout espoir d’une
franche reprise de la consommation dans les prochains mois.
Affectées par un environnement fiscal lourd et incertain, les
entreprises resteront également à la peine, laissant craindre un
niveau toujours bas des investissements en 2014.
Activité économique de la France
prévisions économiques (évolution en %)
INDICATEUR
comme la Russie, dont les réserves de pétrole et de gaz ne suffisent
plus à porter la croissance, l’Inde, affectée par une forte inflation ou
la Chine, dont le modèle reste encore trop dépendant des
exportations. Ces difficultés expliquent la révision à la baisse des
projections de croissance dans le monde pour les deux prochaines
années. Pour l’OMC, les volumes du commerce de marchandises
progresseront notamment à un rythme bien moins soutenu que
prévu, avec une hausse attendue de 4,5 % en 2014 – soit un rythme
supérieur à celui de 2013 (2,5 %) mais encore en-deçà de la
moyenne des 20 dernières années (5,4 %).
ZONE EURO
ÉTATS-UNIS
JAPON
- 0,4
1,7
1,8
Croissance du PIB –2014**
1,0
2,9
1,5
Taux de chômage – 2013*
12,0
7,5
4,0
Taux de chômage – 2014**
12,1
6,9
3,9
Solde des administrations
publiques – 2013*
- 2,9
- 6,5
- 10,0
Croissance du PIB – 2013*
Solde des administrations
publiques – 2014**
5,0
5,0
2,5
2,5
0,0
0,0
-2,5
-2,5
-5,0
-5,0
2002
- 2,5
- 5,8
- 8,5
*Estimations/**Prévisions. Source : OCDE / le solde des administrations publiques est calculé en pourcentage du PIB.
2004
2006
2008
Croissance du PIB (annuelle %)
2010
2012
2014 P
Inflation (annuellle %)
Source : INSEE
5

7. 01
LE MARCHé FRANÇAIS DE
L’INVESTISSEMENT
12,2
17,5
24,4
28,5
13,0
7,8
11,0
16,5
14,9
15,1
VOLUMES INVESTIS EN France (MDS €)
9,8
”
15,1 milliards d’euros ont été investis en France en 2013, soit une hausse de 1 %
sur un an et une légère baisse de 3 % par rapport à la moyenne des dix dernières
années. Si l’instabilité économique et fiscale demeure, et si le segment des bureaux
a pu souffrir de la dégradation du marché locatif, les commerces et les locaux
industriels ont en revanche été dynamiques. Le marché français a notamment profité
d’une offre plus variée – alimentée par les cessions d’acteurs soucieux de recentrer
leur patrimoine ou contraints de dégager des liquidités – suscitant l’intérêt d’un
nombre croissant d’investisseurs. Favorisées par l’ajustement progressif des valeurs,
les opérations portant sur des actifs moins sécurisés ont aussi joué un rôle plus
marqué, permettant à quelques investisseurs opportunistes de s’illustrer aux côtés
de grands institutionnels long terme convoitant les biens les plus emblématiques
de l’Hexagone.
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Moyenne 2003-2012 (15,6 mds €)

8. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
VOLUMES INVESTIS
En 2013, les performances du marché français ont été assez proches
de celles de 2012. Si le nombre total de transactions a poursuivi sa
chute (393 contre 421 en 2012 et 451 en 2011), les volumes ont de
nouveau été gonflés par la réalisation de grandes opérations. Ainsi,
36 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont totalisé
7,3 milliards d’euros, soit 48 % du volume total investi dans
l’Hexagone. Une répartition plus fine selon la taille des opérations
montre toutefois un certain rééquilibrage du marché. Ainsi, les
montants représentés par les opérations comprises entre 100 et
200 millions d’euros restent relativement stables d’une année sur
l’autre (3,9 milliards) tandis que les transactions de plus de
200 millions d’euros accusent un recul de 17 %, soit 700 millions
d’euros de moins. Ce fléchissement a été compensé par le
dynamisme du segment des opérations comprises entre 50 et
100 millions d’euros qui, au nombre de 52 en 2013 (39 en 2012), ont
totalisé 3,7 milliards d’euros contre 2,7 milliards l’année précédente.
TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE
2013
1-15 M€
8%
>200 M€
23%
9%
15-50 M€
20%
28%
21%
2012
100-200
M€
25%
24%
18%
50-100 M€
24%
stratégies d’acteurs spécialisés proposant des participations dans
des patrimoines. Ces deux investisseurs avaient déjà choisi ce type
d’opération en 2011 et 2012 (acquisition par NBIM auprès de
Generali de la moitié d’un portefeuille parisien à dominante bureaux,
achat par Allianz auprès d’Hammerson de 75 % de l’Espace SaintQuentin).
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES VOLUMES INVESTIS
Île-de-France
Avec 11,1 milliards d’euros, l’Île-de-France a concentré 74 % des
volumes investis en 2013 et 27 des 36 transactions de plus de
100 millions d’euros recensées dans l’Hexagone. La région
parisienne, qui dispose d’un des parcs immobiliers les plus vastes du
monde et accueille les sièges des principaux groupes français ou
étrangers, demeure donc de loin le moteur de l’activité.
Sur ces 11,1 milliards d’euros, 78 % ont été investis en bureaux –
une part stable par rapport à 2012. Si les plus beaux immeubles de
la capitale restent très prisés, les bureaux ont aussi profité du regain
d’intérêt pour les actifs moins sécurisés de Paris intra-muros et
certains pôles tertiaires de première couronne. Avec 1,9 milliard
d’euros (1,7 en 2012), la part des volumes investis en commerces en
région parisienne est elle aussi restée relativement stable d’une
année sur l’autre (17 % en 2013 contre 15 % en 2012). L’activité sur
ce segment de marché a été soutenue par la réalisation d’opérations
d’envergure portant sur des immeubles mixtes emblématiques
(65-67 Champs-Élysées), d’importants centres commerciaux (Passy
Plaza) et de grands portefeuilles d’actifs pour partie situés en Île-deFrance (portefeuilles Altaprime, Vivarte et Metro). Les locaux
industriels ont quant à eux représenté 580 millions d’euros en 2013,
soit un volume supérieur de 23 % à celui de 2012.
TRANSACTIONS PAR TYPE D’ACTIF
100%
% en volume, tous produits
La diminution du poids des plus grosses opérations explique le rôle
moins décisif des portefeuilles qui, avec 3 milliards d’euros, n’ont
représenté que 20 % des sommes investies en France en 2013
contre 27 % en 2012 (4,1 milliards). D’importantes cessions n’en
ont pas moins été enregistrées, portant sur différentes typologies
d’actifs : les bureaux (portefeuille des Docks Lyonnais cédé à ADIA),
les commerces (portefeuille Vivarte acquis par La Française AM) et
les locaux industriels (portefeuille Logicad cédé par Icade à Apollo).
Quelques-unes de ces transactions ont été réalisées sous forme de
joint-ventures, un mode d’intervention privilégié par de grands
investisseurs pour accroître leur exposition au segment immobilier
tout en bénéficiant du savoir-faire de pure-players importants. Ainsi,
NBIM (avec Prologis sur le segment de la logistique) et Allianz (avec
Altarea sur le segment des centres commerciaux) ont tiré parti des
100%
30%
33%
26%
80%
80%
67%
60%
64%
60%
75%
67%
49%51%
40%
55%
40%
20%
20%
0%
0%
26%
24%
10%
9%
2012
2013
France
21%23%
2011
2012
France
12%
9%
5%
Bureaux
Bureaux
49%
24%
20%
France
28%
2012
2013
Province
France
Province
Commerces
Commerces
23%
20112012
Province
Province
Industriel
Industriel
% en volume
8

9. INVESTISSEMENT
études & Recherche Cushman & Wakefield
Province
Avec près de 4 milliards d’euros en 2013 (26 % de l’ensemble des
montants engagés en France), les volumes investis en province
n’évoluent guère d’une année sur l’autre mais affichent une hausse
de 18 % par rapport à la moyenne des dix dernières années
(3,4 milliards d’euros).
Avec 2 milliards d’euros investis en 2013, la part des commerces
augmente sur un an (51 % contre 49 % en 2012) tandis que celle
des bureaux est en légère diminution (de 28 % en 2012 à 26 % en
2013). Les commerces sont de fait restés le moteur de l’activité en
province grâce aux cessions de galeries et de grands centres
commerciaux (portefeuille Immochan cédé à la CNP, cession de
50 % des parts du centre Odysseum à Montpellier, acquisition par
Eurocommercial Properties d’un ensemble commercial à Thoiry,
etc.). Cette évolution générale masque toutefois de fortes
disparités selon les régions. Ainsi, avec 990 millions d’euros, la
région Rhône-Alpes reste de loin le premier marché en dehors de
l’Île-de-France. Portée par de grandes transactions de bureaux
neufs ou récents (City One à Lyon, Silky à Vénissieux) et les
cessions de vastes ensembles commerciaux et industriels (Val
Thoiry, Parc du Moulin à Vent), elle devance les régions ProvenceAlpes-Côte d’Azur (290 millions d’euros investis, constitués à 65 %
d’actifs logistiques) et Nord-Pas-de-Calais (270 millions).
ACTEURS
Origine géographique
Les investisseurs français ont concentré 65 % de l’ensemble des
volumes investis en 2013 (57 % en 2012), renforçant ainsi leur
domination en raison d’une présence accrue sur le segment des
grandes transactions. Ils sont à l’origine de 20 transactions
supérieures à 100 millions d’euros, dont certaines des opérations
les plus importantes de l’année (acquisition par Primonial de la
Tour Adria à La Défense pour 450 millions d’euros, acquisition par
Predica d’éco-Campus à Châtillon pour 380 millions d’euros).
Les investisseurs étrangers ont vu leur part passer de 43 % en 2012
à 35 % en 2013. Ce recul tient en partie à la baisse des volumes
investis par les Moyen-Orientaux (de 2,1 milliards en 2012 à
860 millions un an plus tard) et plus particulièrement à la forte
diminution des montants engagés par le Qatar. à l’origine d’une
seule opération de plus de 100 millions d’euros en 2013
(La Factory à Boulogne), les Qataris en avaient réalisé quatre pour
un montant de 1,4 milliard en 2012 (42, 52-60 et 116 bis Champsélysées, portefeuille Neo-Retiro).
Les Nord-Américains (Américains et Canadiens) ont, eux,
légèrement accru leur présence dans l’Hexagone, avec une part
passée de 6 % en 2012 à 8 % en 2013 grâce au regain d’activité
d’investisseurs opportunistes. Profitant de conditions de marché
plus favorables, ces derniers ont ciblé des biens ou secteurs
géographiques moins prisés : plateformes logistiques de classe B
(cession à Apollo du portefeuille Logicad), bureaux de première
couronne à restructurer ou présentant un risque locatif (siège de
CACIB à Courbevoie acquis par Blackstone, River Plaza à Asnièressur-Seine cédé à KKR). Les Britanniques présentent un profil plus
varié. Ciblant différentes typologies d’actifs – la logistique avec la
nouvelle plateforme de Maisons du Monde près de Marseille, les
bureaux avec une partie du Ponant dans le 15e arrondissement ou
les commerces avec le portefeuille Metro, ils se sont positionnés, à
l’occasion, sur le segment core.
Les Allemands n’ont concentré que 8 % des volumes investis en
2013 (9 % en 2012) mais demeurent les premiers investisseurs
étrangers de l’Hexagone. Principalement représentés par de grands
assureurs et des fonds ouverts, ils ont été particulièrement sélectifs,
ciblant en priorité les bureaux ou les immeubles mixtes du quartier
des affaires parisien (118 Champs-Élysées acquis par Pramerica). Ils
ont également confirmé leur appétit pour le marché lyonnais et ses
meilleures offres de bureaux (Anthémis, City One). Mais la part des
Allemands est principalement représentée par l’acquisition, par
Allianz, de 49 % du portefeuille de centres commerciaux Altaprime
(Altarea), troisième transaction la plus significative de l’année en
France. Le rôle important qu’ils jouent sur le marché français tient
aussi à leur présence importante à la vente. Certains fonds, comme
Aberdeen ou Kanam, poursuivent ainsi leurs arbitrages, permettant
d’alimenter d’autres investisseurs en produits plus ou moins
sécurisés.
origine géographique DES ACQUÉREURS
Moyen-Orient
6%
Amérique du
Nord
8%
Asie
4%
Europe
17%
France
65%
% en volume, tous produits
9

10. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
Typologies
Les conditions de marché restent favorables aux acheteurs en fonds
propres, qui mettent à profit leurs capacités d’investissement parfois
considérables pour diversifier leurs allocations d’actifs. Les caisses de
retraites et les compagnies d’assurances françaises et étrangères ont ainsi
représenté près du quart de l’ensemble des montants investis en 2013
(3,6 milliards d’euros). Elles sont à l’origine de 11 opérations supérieures à
100 millions d’euros portant majoritairement sur de grands ensembles de
bureaux (acquisition par Predica d’éco-Campus) mais aussi d’importants
portefeuilles de commerces (acquisition par la CNP auprès d’Immochan de
trois galeries et quatre retail parks).
Avec 1,8 milliard d’euros, les SCPI ont représenté 12 % de l’ensemble des
montants investis en France en 2013 et confirmé leur appétit pour le
marché français au travers d’opérations de bureaux et de commerces
souvent inférieures à 50 millions d’euros. Leur part, qui était de 15 % en
2013, a toutefois baissé en raison de la progression sensible des OPCI
(de 6 % en 2012 à 15 % en 2013), illustrée par l’acquisition par Primonial de
plusieurs actifs de bureaux franciliens (Tour Adria à La Défense, Spark à
Paris 13e, etc.).
Les foncières ont constitué 11 % des sommes investies en 2013. Certaines
ont privilégié les immeubles mixtes du quartier central des affaires parisiens
(acquisition du 50 Haussmann par Terreïs ou du 52 rue Marbeuf par
Gecina), ou l’achat d’actifs à revaloriser comme la Tour Mirabeau (Gecina)
ou le centre commercial de Val Thoiry (Eurocommercial Properties), dont
les travaux d’extension et de rénovation ont été programmés. Mais les
foncières se sont avant tout illustrées à la vente, contraintes de céder leurs
biens, désireuses de tirer parti d’actifs arrivés à maturité ou de recentrer
leur patrimoine au profit de grands centres commerciaux ou de boutiques
de pieds d’immeubles. Elles ont ainsi poursuivi leurs arbitrages, alimentant
le marché avec des actifs pérennes ou de grande taille particulièrement
recherchés par des assureurs (cession à Generali par Eurocommercial
Properties de Passy Plaza) ou par des fonds allemands (achat par Pramerica
auprès de Risanamento du 118 Champs-Élysées, cession par Corio à Union
Investment du centre commercial Issy Trois Moulins).
Focus sur les SCPI
L’engouement des Français pour la pierre-papier ne se
dément pas et la SCPI a confirmé en 2013 son statut de
principal fonds immobilier de droit français investi par les
particuliers. Toutefois, leur niveau de collecte nette s’est
inscrit en légère baisse, tandis que les sommes qu’elles ont
investies en immobilier d’entreprise ont également diminué
en 2013 par rapport à l’année précédente.
Au premier semestre 2013, la capitalisation des 81 SCPI
Immobilier d’entreprise totalisait ainsi 25,09 milliards d’euros
(23,95 milliards au premier semestre 2012) après une
collecte nette de 1,09 milliard d’euros (-11 % par rapport au
premier semestre 2012). Cette évolution générale masque
cependant de fortes disparités selon les différentes catégories
de SCPI.
La collecte des SCPI classiques affichait de fait une baisse de
10,3 % sur un an au premier semestre 2013 quand, dans le
même temps, celle des SCPI régionales progressait de 55,1 %.
Les SCPI de murs de magasins ont elles aussi marqué le pas
(- 31 %). Cette tendance s’est reflétée dans la répartition des
sommes investies en 2013 sur le marché français de
l’immobilier d’entreprise, qui ont porté à 67 % sur des
immeubles de bureaux. Parmi les groupes de gestion les plus
actifs figurent La Française AM, Amundi, Primonial REIM, BNP
Paribas ou encore NAMI-AEW Europe.
Sources : ASPIM, IEIF
8 Vendôme – Paris 1er
10

11. INVESTISSEMENT
études & Recherche Cushman & Wakefield
INVESTISSEMENTs EN BUREAUX
TYPOLOGIES D’ACQUÉREURS
Privés
5%
Utilisateurs
5%
Fonds souverains
8%
évolution des volumes investis
Assureurs /
Mutuelles
24%
Foncières
11%
SCPI
12%
OPCI
15%
Fonds
d'investissement
20%
9,7 milliards d’euros ont été investis en bureaux en France en 2013,
un volume proche de celui enregistré en 2012 mais inférieur de
15 % à la moyenne des 10 dernières années (11,4 milliards d’euros).
Les bureaux – seul segment de marché à ne pas avoir progressé
d’une année sur l’autre – ne représentent plus que 64 % de
l’ensemble des montants engagés en 2013 contre 67 % en 2012 et
une moyenne de 74 % ces dix dernières années. Pénalisés par les
mauvaises performances du marché locatif et l’augmentation
sensible des taux de vacance de certains pôles tertiaires, les
bureaux pâtissent en outre des stratégies d’investisseurs souhaitant
diversifier ou recentrer leur patrimoine au profit des commerces.
% en volume, tous produits
Représentant 8 % des volumes investis en 2013 contre 20 % en
2012 – soit 1,8 milliard d’euros de moins – les fonds souverains ont
joué un rôle moins décisif. Ce recul n’est pas lié à une désaffection
des fonds souverains pour l’immobilier français mais à une rareté
de produits disponibles correspondant à leurs critères d’acquisition.
En outre, certains fonds souverains ont renforcé et diversifié leur
exposition sur le marché hexagonal, à l’exemple des Norvégiens de
NBIM sur le segment industriel au travers d’une joint-venture avec
Prologis. De nouveaux entrants asiatiques ont par ailleurs confirmé
leur solide appétit pour les plus beaux actifs de la capitale
(acquisition par SOFAZ du 8 Vendôme). Ils pourraient encore
s’illustrer dans les prochains mois, compte-tenu des opportunités
représentées par la vente de grands actifs prime parisiens
(portefeuille Risanamento, Beaugrenelle) et de l’intérêt montré par
d’autres nationalités (Chinois, Malaisiens, Coréens).
L’une des principales évolutions de 2013 aura aussi été la
confirmation de l’intérêt des investisseurs opportunistes, et en
particulier de fonds d’investissement anglo-saxons à la recherche
de biens potentiellement créateurs de forte valeur ajoutée.
Confirmant le retour sur le marché français d’acteurs déjà très
présents à la fin des années 1990, ces investisseurs ont représenté
5 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. Ils ont
ainsi contribué à animer des secteurs géographiques peu prisés ces
dernières années, portant principalement leur intérêt sur des
immeubles de bureaux en première couronne (siège de CACIB
acheté par Blackstone à Courbevoie, River Plaza à Asnières acheté
par KKR) ou des locaux industriels de classe B (portefeuille Quartz
acquis par Blackstone).
29 avenue de l’Opéra– Paris 1er
Répartition géographique
Sur les 9,7 milliards d’euros investis en bureaux en France en 2013,
8,6 milliards l’ont été en région parisienne, soit un volume proche
de celui de 2012 (8,8 milliards).
Les volumes investis en bureaux sont en baisse de 39 % sur un an
dans Paris intra-muros (3,3 milliards d’euros) et ne comptent plus
que pour 34 % des montants engagés en bureaux en France contre
53 % en 2012 (5,3 milliards d’euros). Si le manque d’offres, le coût
élevé des actifs prime et la chute du nombre d’opérations pèsent
sur l’activité, Paris reste pourtant une destination de choix pour
nombre d’investisseurs de nationalités et de profils très divers. Dans
le quartier central des affaires – où 2,3 milliards d’euros ont été
investis en 2013 contre 2,9 en 2012 – les plus beaux immeubles
mixtes ou de bureaux suscitent toujours l’intérêt de grands
assureurs (Crédit Mutuel Assurances avec le 42 Friedland) ou des
fonds souverains (Sofaz avec le 8 place Vendôme). Hors du QCA,
1 milliard d’euros ont été investis, soit une chute de 59 % sur un an.
11

12. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
Peu de transactions ont été enregistrées dans Paris Centre Est (le
siège de Vivarte cédé à Foncière de Paris dans le 19e, Atria vendu à
Unofi dans le 10e) et à Paris Rive Gauche, deux marchés
sensiblement moins offreurs qu’en 2012. Les grandes opérations
ont surtout été recensées dans le 15e arrondissement, qui dispose
du parc de bureaux le plus vaste de Paris en dehors du QCA. Les
volumes investis y ont été gonflés par les cessions de grands
utilisateurs du secteur (le 90 boulevard Pasteur cédé par le Crédit
Agricole, une partie du Ponant cédé par la BPCE) et l’acquisition de
grands ensembles restructurés récemment pris à bail (Tour
Mercure, cédée à Aviva). L’activité a également profité de l’intérêt
de certains investisseurs pour des actifs à revaloriser (Tour
Mirabeau, cédée à Gecina).
VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS €)
9,7
2003
0
10,0
20%
12,3
4
6,7
40%
5,3
8
10,3
60%
19,5
12
18,2
80%
14,0
16
10,2
100%
8,0
20
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Investissements en bureaux (Mds €)
0%
Part dans le volume total investi (%)
Seine) et plusieurs ventes utilisateurs significatives de bureaux
neufs (Qatar Sport Investment dans la Factory et Boursorama dans
You à Boulogne, le Conseil Général des Hauts-de-Seine dans Arena
92).
De grandes opérations de plus de 100 millions d’euros ont
également animé les marchés moins établis des Hauts-de-Seine ou
d’autres départements de première couronne. Disposant d’offres
neuves ou récentes de qualité, le Sud et le Nord ont connu un net
accroissement des volumes investis sur un an. Si l’achat par Predica
du nouveau campus Orange de Châtillon représente 42 % des
montants engagés dans le Sud, l’activité a été plus équilibrée dans le
Nord. Huit transactions supérieures à 50 millions (0 en 2012), dont
l’acquisition par BNP Cardif/Sogecap du Jade à Saint-Denis ou de
Porte du Parc à Saint-Ouen par Primonial Reim, ont ainsi été
enregistrées dans ce secteur de report qui surfe depuis quelques
années sur d’importants succès locatifs. Illustrant le desserrement
du marché francilien des bureaux au profit de la première couronne,
plusieurs transactions ont également porté sur des immeubles
neufs ou récents mais moins sécurisés (Perspective Défense à
Colombes).
Les marchés de province ont été moins prisés par les investisseurs,
à l’exception notable de la région Rhône-Alpes. Avec 720 millions
d’euros, les volumes y sont en hausse de 30 % sur un an et comptent
pour 69 % des montants engagés en bureaux hors d’Île-de-France.
Ainsi, portée par la demande soutenue d’investisseurs français et
allemands pour ses bureaux neufs ou récents et par le dynamisme
de son marché locatif (plus de 200 000 m² placés en 2013),
l’agglomération lyonnaise a concentré 11 des 16 opérations
supérieures à 20 millions enregistrées en province en 2013 (Silky à
Villeurbanne, Anthémis à Lyon, etc.).
Le recul de la capitale a été partiellement compensé par un regain
d’activité en première couronne. Le rebond a été particulièrement
important dans les Hauts-de-Seine, où les volumes sont en hausse
de 77 % d’une année sur l’autre grâce au succès de plusieurs
secteurs tertiaires majeurs. Avec près d’1 milliard d’euros investis
en 2013, La Défense enregistre ainsi sa meilleure performance
depuis le début de la crise. Deux opérations supérieures à
200 millions d’euros y ont été recensées : l’acquisition par Primonial
Reim de la Tour Adria pour 450 millions d’euros et l’achat pour
228 millions d’euros de la Tour Pacific par Tishman Speyer pour le
compte d’un investisseur canadien. Mais le Sud Ouest et le quartier
des affaires de l’ouest (QAO) ont aussi tiré l’activité. Les volumes y
ont été gonflés par quelques très grandes opérations (acquisition
par Hines, pour le compte de Coréens, de Sequana à Issy-lesMoulineaux pour 315 millions d’euros), l’acquisition d’immeubles
de seconde-main de qualité, sécurisés par des baux longs (l’Alpha à
Boulogne, le Verdi à Issy-les-Moulineaux, Andriscos à Neuilly-sur50 boulevard Haussman - Paris 9e
12

13. INVESTISSEMENT
études & Recherche Cushman & Wakefield
exemples d’acquisitions d’actifs de bureaux en 2013
ACTIF
VILLE
VENDEUR
ACQUéREUR
Portefeuille
Ile-de-France
Les Docks Lyonnais
ADIA
Tour Adria
Courbevoie (92)
Testa
éco-Campus
Châtillon (92)
Tour Sequana
PRIX (M€)
SURFACE (M²)
580 (est.)
111 000
Primonial Reim
450
54 000
Nexity, Interconstruction
Predica
380
72 000
Issy-les-Moulineaux (92)
Les Docks Lyonnais
Hines (Coréens)
315
42 000
33 Lafayette
Paris (75009)
Ivanhoe Cambridge
Deka
277
28 800
Tour Pacific
Puteaux (92)
Ivanhoe Cambridge
Tishman Speyer
228
52 900
Technopôle
Meudon-La-Forêt (92)
Commerz Real
SMABTP
215
54 300
Nuovo
Clichy (92)
Nexity
BNP Cardif / Sogecap
190
35 000
Siège CACIB
Courbevoie (92)
Crédit Agricole SA
Blackstone
188
44 000
Tour Mirabeau
Paris (75015)
Aberdeen
Gecina
186
30 300
Jade
Saint-Denis (93)
Kanam
BNP Cardif / Sogecap
170
38 500
Spark
Paris (75013)
Emerige, AOG
Primonial Reim
162
21 700
42 Friedland
Paris (75008)
Ivanhoe Cambridge
Crédit Mutuel Assurances
162
10 500
50-52 bd Haussmann
Paris (75008)
Generali
Terreis
138
14 900
Okabé
Le Kremlin-Bicêtre (94)
Altarea-Cogedim
Primonial Reim
121
23 400
River Plaza
Asnières-sur-Seine (92)
Aberdeen
KKR
89
26 700
Anthemis
Lyon (69)
DeAWM
Realis
85
20 000
INVESTISSEMENTS EN commerces
évolution des volumes investis
Avec 4 milliards d’euros, les montants investis en commerces en
France en 2013 ont progressé de 11 % par rapport à une année
2012 déjà excellente. Au plus haut depuis 2007, ces volumes
représentent 26 % de l’ensemble des sommes engagées dans
l’Hexagone contre une moyenne annuelle de 17 % entre 2003 et
2012.
Le marché des commerces a profité d’un afflux d’offres de qualité,
stimulant l’appétit de fonds étrangers et de grands institutionnels
français et expliquant le nombre relativement important de
transactions de plus de 100 millions d’euros. Au nombre de 12,
celles-ci concentrent 51 % des volumes investis en commerces en
France en 2013. Si plusieurs transactions d’actifs unitaires ont été
recensées, les portefeuilles et les opérations d’externalisation ont
aussi joué un rôle décisif, représentant 40 % des montants investis
en commerces. Enfin, le marché a été animé par de nombreuses
transactions inférieures à 50 millions d’euros réalisées, en centreville ou en périphérie, par les SCPI (BNP Paribas Reim, Amundi,
Primonial Reim, etc.).
Cela dit, la bonne performance des commerces ne doit pas
occulter la polarisation croissante du marché français. Les grands
centres commerciaux régionaux, les meilleurs emplacements des
artères les plus renommées et les actifs dotés d’un réel potentiel
de revalorisation restent largement prisés par les investisseurs.
Affectés par l’essor du e-commerce et la concurrence d’ensembles
commerciaux grands et modernes, les actifs obsolètes et les sites
secondaires souffrent en revanche du fléchissement de la
consommation des ménages et du durcissement des conditions de
négociation entre bailleurs et enseignes.
13

14. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE (MDS €)
4,0
2003
0
3,6
10%
3,3
1
3,6
20%
1,9
2
1,2
30%
4,8
3
2,3
40%
1,9
4
1,2
50%
0,8
5
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Investissements en commerces (Mds €)
0%
Part dans le volume total investi (%)
Typologies d’actifs
1,6 milliard d’euros ont été investis en rues commerçantes, soit
39 % de l’ensemble des volumes investis en commerces. Ce montant
est en baisse de 13 % d’une année sur l’autre en raison de la
diminution du nombre de très grosses opérations. Deux transactions
de plus de 300 millions totalisant 825 millions d’euros avaient ainsi
été recensées en 2012 (dont le 52-60 Champs-Élysées acquis par le
Qatar pour plus de 500 millions d’euros) alors que l’acquisition
pour 260 millions d’euros du 65-67 Champs-Élysées, immeuble
mixte accueillant les flagships de Nike et Tommy Hilfiger, a été la plus
importante de 2013. Privilégiées par les plus grandes enseignes
internationales pour renforcer leur visibilité ou amorcer leur
développement dans l’Hexagone, les principales artères de Paris et
des métropoles régionales ont constitué l’essentiel de l’activité du
marché des rues commerçantes. À Paris, plusieurs grandes
transactions ont confirmé l’attrait des Champs-Élysées (le 65-67, le
118, les flagships Levis et Tissot au n° 76-78) et des boutiques de
luxe (Dsquared² et Ports 1961 au pied du Mandarin Oriental,Tiffany
& Co et Harry Winston au 6 rue de la Paix, Dior et Mikimoto au
8 place Vendôme). En province, l’année 2013 a notamment vu
l’acquisition par Vastned d’un portefeuille de six boutiques (Louis
Vuitton, Nespresso, etc.) situées Cours de l’Intendance et Rue de la
Porte Dijeaux, deux des artères les plus dynamiques de Bordeaux.
Les galeries et centres commerciaux ont concentré 37 % des
montants engagés en commerces en 2013 (1,5 milliard d’euros), soit
une hausse de 15 % sur un an. Ce bon résultat tient principalement
à la cession de centres commerciaux régionaux assez récents,
rénovés depuis peu ou en cours de rénovation (Odysseum, Val
Thoiry, Espace Gramont). Assurant des rendements long-terme
élevés, peu exposés à la vacance et disposant, pour certains, d’un
14
bon potentiel de revalorisation, ces produits sont particulièrement
recherchés par les investisseurs. La vente d’ensembles parisiens, plus
petits mais très performants (Passy Plaza, Bercy Village, centre
commercial de la Gare de l’Est) a également soutenu l’activité. Enfin,
le commerce de proximité, autre segment de marché résistant à la
crise, a vu son succès confirmé par plusieurs acquisitions de galeries
commerciales et la cession, en particulier, de deux portefeuilles
cédés par Immochan et Mercialys à la CNP et Amundi.
Totalisant 980 millions d’euros, les sommes investies en 2013 sur le
marché des parcs d’activités commerciales enregistrent une forte
augmentation de 91 % sur un an. Cependant, les volumes ont été
gonflés par d’importantes opérations d’externalisation, comme la
cession par Vivarte de 89 de ses magasins à La Française AM pour
185 millions d’euros. Par ailleurs, 43 magasins Metro Cash & Carry
ont été vendus à Hermes Reim pour 178 millions d’euros. Les
transactions portant sur d’autres types d’actifs de périphérie ont
été relativement rares du fait de la grande sélectivité des investisseurs
et du nombre limité de produits de qualité proposés à la vente. Les
actifs existants, situés au cœur de grandes zones commerciales et
jouissant de la présence d’enseignes reconnues ont été logiquement
privilégiés (Parisis Park à La Patte d’Oie à Herblay).
Passy Plaza – Paris 16e

15. INVESTISSEMENT
études & Recherche Cushman & Wakefield
EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2013
TYPOLOGIE
ACTIF
VILLE
VENDEUR
ACQUéREUR
PRIX
(M€)
SURFACE
(M²)
Centre commercial
Portefeuille Altaprime (49 %)
France
Altarea-Cogedim
Allianz
395
155 800
Rue commerçante
65-67 Champs-élysées*
Paris (75008)
Shaftesbury AM
Thor Equities
260
10 200
Murs d'enseigne
Portefeuille Vivaldi
France
Vivarte
La Francaise AM
185
53 700
Rue commerçante
Opéra Capucines*
Paris (75002)
Ofi Reim
Generali
178
10 600
Murs d'enseigne
Portefeuille Metro Cash &
Carry (75%)
France
Metro Properties
Hermes REIM
178
-
Galerie commerciale
/ Retail park
Portefeuille Sanba
Province
Immochan
CNP
160
48 000
Centre commercial
Passy Plaza
Paris (75016)
Eurocommercial
Properties
Generali
141
8 100
Rue commerçante
8 place Vendôme*
Paris (75001)
Axa Real Estate
SOFAZ
135
5 400
Rue commerçante
118 Champs-élysées*
Paris (75008)
Risanamento
Pramerica
135
3 800
Centre commercial
Val Thoiry
Thoiry (01)
Vastned
Eurocommercial Properties
105
23 400
Rue commerçante
76-78 Champs-élysées
Paris (75008)
Archon
AG Real Estate
83
3 100
Rue commerçante
43 boulevard des Capucines*
Paris (75002)
Crédit Foncier
Invesco
74
4 900
Rue commerçante
2 flagships au pied du
Mandarin Oriental
Paris (75001)
Société Foncière
Lyonnaise
Mandarin Oriental Hotel
Group
73
1 300
Centre de marques
Marques Avenue
Romans-surIsère (26)
CBRE Global
Investors
AEW Europe (Nami)
51
17 000
Rue commerçante
Portefeuille SPIIC
Bordeaux (33)
Privé
Vastned
47
3 250
Retail park
Parisis Park
Franconville (95)
Henderson
Global Investors
Cordea Savills
40
8 900
* actif mixte
INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS
évolution des volumes investis
Avec 1,5 milliard d’euros, les locaux industriels représentent 10 %
de l’ensemble des montants engagés en France en 2013. En hausse
de 15 % sur un an, les volumes ne cessent du reste d’augmenter
depuis le point bas de 2009 (606 millions d’euros).
Le marché de la logistique concentre la majeure partie de l’activité
(77 %), profitant tout à la fois d’une demande soutenue pour de
nouvelles plateformes développées pour de grands chargeurs ou
prestataires et de l’intérêt plus récent montré pour des actifs de
classe B. La logistique représente de fait à la fois une source
croissante de diversification pour de grands acteurs institutionnels
étrangers (NBIM, AG Real Estate) et un placement attractif pour
les pure players (Argan, Goodman) ou certains fonds opportunistes
(Blackstone, Apollo).
En 2013, les volumes investis en logistique ont été, comme en 2012,
gonflés par la vente de portefeuilles. La joint-venture entre Prologis
et NBIM et le portefeuille Logicad cédé par Icade à Apollo
représentent ainsi 37 % des montants engagés en logistique. Par
ailleurs, les ventes d’actifs unitaires ont été plus nombreuses que
l’année précédente, avec 12 opérations de plus de 20 millions
d’euros en 2013 contre 9 un an plus tôt. Cette augmentation
traduit le succès de grands projets clés en main, dont le
développement rapide permet de répondre aux besoins de
rationalisation et de modernisation des chargeurs de la distribution.
L’acquisition de deux plateformes de plus de 100 000 m² à SaintMartin-de-Crau, l’une louée à Maisons du Monde et cédée à Tristan
Capital Partners et l’autre développée pour Castorama et cédé à
AG Real Estate font ainsi partie des transactions les plus
significatives de 2013. AG Real Estate a également fait l’acquisition
d’un site de 60 000 m² construit pour Darty à Pusignan, près de
Lyon. Ces opérations montrent le primat donné par les investisseurs
aux quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris,
Lyon, Marseille), qui restent les plus prisés par les utilisateurs en
15

16. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
raison de leur situation au sein de vastes bassins de consommation
et au plus proche des grands axes de communication. Les
performances de l’Île-de-France et de la province sont toutefois
inégales. Ainsi, la région parisienne n’a représenté que 30 % des
montants engagés en logistique en 2013, l’activité en province
(70 %) ayant été portée par la vente de grands portefeuilles et le
dynamisme des marchés lyonnais, lillois et marseillais.
VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS
EN FRANCE (MDS €)
4
50%
40%
3
30%
Les locaux d’activités représentent un nombre plus restreint de
grandes transactions, même si un portefeuille de plus de 100 millions
d’euros a été cédé en 2013, gonflant la part de ce type de biens sur
l’ensemble des montants investis en industriel (23 %). Quelques
opérations de sale and leaseback ont également animé le marché, la
plus significative étant la cession par Bouygues Telecom à Digital
Realty de trois data centers situés en Île-de-France pour 60 millions
d’euros.
2
20%
1
0,8
2,6
2,1
3,2
1,5
0,6
0,7
0,8
1,3
1,5
2003
0
0,9
10%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Investissements en industriel (Mds €)
0%
Part dans le volume total investi (%)
exemples d’acquisitions d’actifs industriels en 2013
TYPE
ACTIF
VILLE
VENDEUR
ACQUéREUR
PRIX
(M€)
SURFACE
(M²)
Logistique
Joint-venture
France
Prologis
NBIM
272
544 000
Logistique
Portefeuille Logicad
Province
Icade
Apollo
145
370 000
Locaux
d'activités
Portefeuille Spring
France
Axa Reim
Northwood Investors
123
266 000
Logistique
Clés en main Castorama
Saint-Martin de Crau
(13)
PRD
AG Real Estate
62
110 500
Locaux
d'activités
Portefeuille de 3 data centers*
Ile-de-France
Bouygues Telecom
Digital Realty Trust
60
8 000
Logistique
Clés en main Maisons du Monde
Saint-Martin de Crau
(13)
Groupe Carnivor
Tristan Capital
Partners
56
114 500
Logistique
Clés en main Amazon
Lauwin-Planque (59)
Goodman
Princeton/Chambers
Street
52
88 000
Logistique
Portefeuille Quartz
Ile-de-France
Morgan Stanley
Blackstone
37
75 300
Logistique
Plateforme
Le Coudray-Montceaux
(91)
Panhard Developpement
Argan
37
52 400
Logistique
Clés en main Darty
Pusignan (69)
Vailog France
AG Real Estate
34
59 200
* Sale and leaseback
16

17. INVESTISSEMENT
études & Recherche Cushman & Wakefield
TAUX DE RENDEMENT
Les taux de rendement prime sont restés relativement stables en
2013, demeurant à des niveaux bas, voire très bas pour les
immeubles mixtes les plus emblématiques en raison de la forte
concurrence entre investisseurs sur ce segment de marché.
Quelques secteurs émergents de première couronne comme le
Nord – relativement peu offreurs à la vente et privilégiés par les
utilisateurs – ont également subi une pression à la baisse. Cependant,
les taux prime devraient demeurer stables dans les prochains mois,
compte tenu d’une remontée possible des taux longs et de la
volonté des investisseurs de préserver une prime de risque
cohérente.
taux de rendement prime en france (%)
JANVIER 2013
JANVIER 2014
Paris QCA
4,50
4,25
Province (Lyon)
6,00
5,90
Boutiques
4,00
3,75
Centres commerciaux
5,00
5,00
Retail parks
6,25
6,00
Logistique
7,30
7,25
Locaux d’activités
8,50
8,25
MOYENNE
5,94
5,77
BUREAUX
COMMERCES
INDUSTRIEL
Le taux de rendement pour les meilleurs actifs de bureaux à Paris
QCA s’établit à 4,25 % et celui des boutiques parisiennes à 3,75 %,
tandis que celui des bureaux haut-de-gamme de La Défense
s’établit à 6 %. Certains secteurs tertiaires de l’Ouest francilien
(péri-Défense, Boucle de Seine notamment) ont enregistré une
hausse de 25 points de base sur un an en raison d’une dégradation
du marché locatif. à Lyon, les taux prime en bureaux ont subi une
pression à la baisse, passant ainsi sous la barre des 6 %. En logistique,
les taux de rendements se situent quant à eux autour des 7,25 %
sur le segment prime.
PERSPECTIVES
L’année qui vient de s’achever a confirmé la solidité du marché
français de l’investissement en immobilier d’entreprise, une
tendance qui devrait se prolonger dans les prochains mois. Si
les incertitudes fiscales et la détérioration des marchés locatifs
pourraient peser sur l’activité, les volumes investis en 2014
devraient en effet être nettement supérieurs à ceux de 2013.
Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont déjà en cours
de concrétisation, témoignant de l’ampleur des fonds à placer et
du vif appétit d’investisseurs institutionnels long terme (assureurs,
fonds souverains) pour les actifs core. Mais les efforts consentis par
certains vendeurs et l’intérêt des acteurs opportunistes joueront
aussi en faveur de biens moins sécurisés, confirmant l’attrait du
marché français pour des profils plus variés d’investisseurs.
4 place de l’Opéra – Paris 2e
17

19. 02
LE MARCHé DES BUREAUX
d’Île-de-France
”
En dépit d’une très légère hausse du PIB en 2013, le niveau élevé des défaillances
d’entreprises et la poursuite des destructions d’emplois montrent que l’économie
française est loin d’avoir sorti la tête de l’eau. Allongeant les prises de décision des
utilisateurs, la détérioration du climat des affaires a incité nombre d’entreprises à
préférer une renégociation de leur bail à un déménagement et fortement pesé sur
l’évolution de la demande placée en 2013, en baisse de 17 % par rapport à 2012.
Les opérations supérieures à 4 000 m² – moteur traditionnel de l’activité locative
– ont été particulièrement peu nombreuses. Ce fléchissement a contribué à la
nette augmentation du stock disponible, par ailleurs alimenté par la production
relativement soutenue de grands ensembles neufs-restructurés et les libérations
de bureaux inadaptés aux exigences de rationalisation et de modernisation des
entreprises.
DEMANDE PLACéE EN ÎLE-DE-FRANCE
3 000 000
3 000 000
2 500 000
2 500 000
2 049 452
2 049 452
1 937 638
1 937 638
2 000 000
2 000 000 1 742 328
1 742 328
1 500 000
1 500 000
4 000
4 000
2 791 622
2 791 622 2 656 443
2 656 443
2 114
2 114
2 317
2 317
3 306
3 306
2 893
2 893
2 357 403
2 357 403
2 784
2 784
2 498
2 498
2 091 864
2 091 864
1 752 665
1 752 665
2 314
2 314
2 264
2 264
2 321 082
2 321 082
2 590
2 590
3 500
3 500
3 000
3 000
2 098 351
2 098 351
1 743 102 2 500
1 743 102 2 500
2 271
2 271
2 033
2 033
1 000 000
1 000 000
500 000
500 000
51%
51%
46%
46%
44%
44%
43%
43%
42%
42%
49%
49%
2 000
2 000
1 500
1 500
1 000
1 000
45%
45%
51%
51%
45%
45%
50%
50%
41%
41%
0 0
500
500
0
0
2003
2003
2004
2004
2005
2005
2006
2006
Demande placée (m²)
Demande placée (m²)
2007
2007
2008
2008
2009
2009
Demande placée >4000 m² (part en %)
Demande placée >4000 m² (part en %)
2010
2010
2011
2011
2012
2012
Nombre de transactions
Nombre de transactions
2013
2013

20. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE
Sud Ouest
Sud
Roissyen-France
Est
A1
Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO)
Boucle de Seine
Tremblay-
Nord
A104
en France
Gonesse
A15
Paris Rive Gauche
Paris QCA
Paris Centre Est
Aulnaysous-Bois
A86
La Défense
Gennevilliers
Bezons
La GarenneColombes
A14
Le
Bourget
Drancy
A1
St-Ouen
Bobigny
XVIII
XVII
XIX
SaintCloud
A12
Le PréSt-Gervais
Les Lilas
II
e
ein
III
I
VII
IV
Vincennes
StMandé
Issy-les
Moulineaux
Sèvres
A86
Meudon
V
XV
Billancourt
NeuillyPlaisance
Montreuil
XX
XI
VI
Boulogne-
Rosnysous-Bois
A3
Bagnolet
X
VIII
S
La
A86
Paris
Suresnes
XVI
Aubervilliers
Pantin
LevalloisPerret
La
Défense Neuillysur-Seine
Puteaux
IX
RueilMalmaison
A3
A86
La Courneuve
St-Denis
Clichy
Courbevoie
Nanterre
VilleneuvelaGarenne
AsnièressurBoisColombes Seine
Colombes
Villepinte
Le BlancMesnil
Fontenaysous-Bois
B
XIV
XIII
rd
Pér
iphé
riq
Malakoff Montrouge ue
Gentilly Le
Kremlin
Arcueil Bicêtre
Châtillon
Bagneux
Cachan
Noisy-leGrand
Nogentsur-Marne
XII
Vanves ouleva
Neuilly-surMarne
Charentonle-Pont
Champignysur-Marne
Ivry-sur-Seine
A4
Villejuif
A6
A86
DEMANDE DES UTILISATEURS
1 743 102 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs
en 2013, soit une baisse de 17 % par rapport à 2012 (2 098 351 m²)
et de 20 % par rapport à la moyenne des dix dernières années
(2 179 885 m²). Il s’agit même du niveau d’activité le plus bas
enregistré depuis 2003 (1 742 328 m²). Si le nombre total de
A6
transactions a poursuivi sa chute (2 033 mouvements après 2 271
A10
en 2012 et 2 590 en 2011), cette baisse ne suffit pas à expliquer la
mauvaise performance du marché des bureaux d’Île-de-France. En
effet, le ralentissement constaté en 2013 est avant tout lié au net
fléchissement constaté sur le segment des grandes transactions.
20
Ainsi, seules 66 transactions supérieures à 4 000 m² ont été
recensées en 2013 contre 90 en moyenne chaque année entre
2003 et 2012. Le recul est également important en volume. Avec
717 592 m² placés en 2013 sur ce créneau de surfaces contre
1 044 379 m² en 2012 (- 31 %), les grandes transactions ne
constituent plus que 41 % de la demande placée totale contre
50 % l’année précédente. Les grands projets clés en main ont plus
particulièrement fait défaut, eux qui avaient régulièrement gonflé
les volumes entre 2009 et 2012 (Crédit Agricole sur Evergreen à
Montrouge, Thalès à Gennevilliers, Carrefour à Massy, SFR à SaintDenis ou encore Orange à Châtillon).

21. BUREAUX
études & Recherche Cushman & Wakefield
Les immeubles neufs-restructurés n’en ont pas moins accru leur
part dans la demande placée totale supérieure à 4 000 m² (73 %
contre 67 % en 2012). Liée aux opportunités représentées par
certaines offres de grandes surfaces déjà livrées (SAP dans So Ouest
à Levallois-Perret, Orange dans Eastview à Bagnolet, etc.), cette
augmentation souligne aussi le succès de nouveaux secteurs de
développement, comme la ZAC Paris Nord-Est (Rectorat de Paris
dans le Visalto) à Paris ou le Trapèze à Boulogne-Billancourt
(Boursorama dans You, BBDO dans Ardeko, PSG dans La Factory).
Quelques-uns de ces projets ont par ailleurs soutenu le marché des
ventes utilisateurs. En hausse de 102 % par rapport à 2012, le
volume des ventes reste pourtant en-deçà de la moyenne des dix
dernières années (- 12 %) en raison de la chute des acquisitions de
surfaces de bureaux par les petites et moyennes entreprises. En
dépit de taux d’intérêt historiquement bas et d’un climat
économique accentuant le caractère refuge de l’immobilier, celles-ci
sont restées très attentistes du fait de problèmes de financement
persistants et de divergences de vues entre cédants et acquéreurs.
demande placée par motivation (> 4 000 m²)
Saint-Ouen. Les entreprises prenant le chemin inverse sont plus
rares, à l’instar des mouvements opérés par la SNCF en 2012 (City
One, Innovatis 2) et 2013 (Le Monet) pour installer certains de ses
collaborateurs parisiens à Saint-Denis.
Les mouvements recensés en Île-de-France ont ainsi confirmé
l’importance de l’immobilier comme levier d’efficacité managériale,
au-delà de la seule prise en compte du coût du poste de travail. De
fait, la productivité des équipes, l’image de l’entreprise et la
proximité des clients font l’objet d’une analyse plus systématique
destinée à tirer le meilleur parti d’un déménagement et à limiter
d’éventuels coûts cachés. Tenant compte du poids des instances
représentatives du personnel mais aussi des nouvelles aspirations
des collaborateurs, les facteurs sociaux sont plus particulièrement
regardés, expliquant l’importance donnée au confort des espaces
de travail, à la qualité du quartier environnant et à son accessibilité
par les transports en commun.
demande placée par tranche de loyer (> 4 000 m²)
0%
1% 1%
11%
Regroupement-Consolidation
10%
9%
<150 €/m²
150-249 €/m²
Rationalisation
45%
Délocalisation
19%
250-349 €/m²
33%
Extension
43%
450-549 €/m²
Fusion/scission
Divers
350-449 €/m²
28%
>550 €/m²
Création
La grande majorité des mouvements enregistrés en 2013 ont
confirmé le primat donné par les utilisateurs à la réduction de leurs
coûts immobiliers. Initiées par de grandes entreprises soucieuses
de préserver leur rentabilité, les opérations de regroupement et de
rationalisation ont ainsi constitué 88 % du volume de la demande
placée totale supérieure à 4 000 m².
Plusieurs entreprises ont notamment réduit leur nombre de sites
au profit de grandes surfaces neuves-restructurées (Orange à
Bagnolet, le Conseil Général des Hauts-de-Seine 92 à Nanterre,
SAP dans So Ouest à Levallois-Perret) ou de bureaux de secondemain leur permettant de conserver une adresse parisienne tout en
maîtrisant leurs coûts (Keolis au 20-22 rue Le Peletier à Paris 9e).
Quelques utilisateurs ont aussi profité d’opérations de fusion pour
se rapprocher du cœur de l’agglomération, comme l’a illustré le
regroupement de SCA Hygiene Products dans Eurosquare 1 à
Les transactions comprises entre 250 et 349 €/m²/an représentent
toujours la majorité des opérations de plus de 4 000 m² recensées
en Île-de-France (33 % contre 38 % en 2012). Cette part élevée
traduit, comme en 2012, le succès de marchés de report qui offrent
un bon rapport qualité/prix et jouissent d’une bonne accessibilité.
Les immeubles récents ou rénovés de certaines communes des
Hauts-de-Seine proches de La Défense ont ainsi été privilégiés
(EDF dans Le Carillon à Nanterre, Technip dans Newside à La
Garenne-Colombes). L’importance de cette tranche de loyer
confirme également le succès des meilleures offres du Nord, qu’il
s’agisse de bureaux neufs (la SNCF dans Le Monet ou la Haute
Autorité de Santé dans Green Corner à Saint-Denis) ou de bureaux
rénovés de grande qualité (SCA Hygiene Products dans Eurosquare
1 à Saint-Ouen).
21

22. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
ou du QAO, aucune transaction de plus de 4 000 m² n’a atteint en
2013 le seuil des 700 €/m²/an, une première depuis 2005. à l’autre
extrémité, les transactions inférieures à 249 €/m²/an ont également
vu leur part régresser d’une année sur l’autre, reflétant une activité
locative atone dans les zones les plus éloignées du cœur de
l’agglomération et la désaffection des utilisateurs pour les offres de
seconde-main des secteurs non établis de première couronne.
évolution de la demande placée par secteur
géographique (2012/2013 en %)
23 %
8%
Alegria – Neuilly-sur-Seine (92)
La part des transactions de plus de 550 €/m²/an est restée peu
importante, constituant 11 % du volume total des transactions
supérieures à 4 000 m² en 2013 (9 % en 2012). Cette part modeste
n’est pas tant le reflet d’une désaffection des utilisateurs pour les
biens les plus haut-de-gamme que la conséquence d’un nombre très
restreint de grandes transactions signées à ce niveau de prix (5 en
2013 après 10 en 2012 et 12 en 2011) et d’une pénurie d’offres de
qualité dans les secteurs les plus prisés de la capitale. Si les prises à
bail par Hermès du 10-12 rue d’Anjou dans le 8e arrondissement ou
par CMS Bureau Francis Lefebvre du 2-8 rue Ancelle à Neuilly-surSeine ont permis d’apprécier la valeur des meilleurs actifs de Paris
22
-13 %
Nord
Autres
Est
Sud
-10 %
La Défense
-8 %
Paris Rive Gauche
-5 %
QAO
Paris QCA
Boucle de Seine
Paris Centre Est
Sud Ouest
5%
L’évolution la plus significative de l’année 2013 concerne toutefois
l’augmentation de la part des transactions comprises entre 350 et
449 €/m²/an. Passée de 22 % à 28 % en un an, celle-ci a vu son poids
s’accroître sous l’effet des mouvements d’utilisateurs désirant
concilier réduction des coûts immobiliers et qualité de leur adresse,
qu’il s’agisse d’administrations parisiennes contraintes de demeurer
dans la capitale (Rectorat de Paris dans Le Visalto, ANR au
50 avenue Daumesnil) ou, dans le Sud Ouest, d’entreprises
désireuses de s’étendre dans leur secteur d’origine ou des secteurs
proches (Sagem dans Arcs de Seine ou Atlantis TV dans l’Alpha à
Boulogne). Mais la part des transactions comprises entre 350 et
449 €/m²/an a surtout progressé sous l’effet des prises à bail de
grandes surfaces rénovées à La Défense (EDF sur 21 481 m² dans la
Tour Blanche, Fidal sur 13 628 m² dans la Tour Prisma), permettant
aux utilisateurs de jouir à la fois d’une implantation dans un pôle
tertiaire majeur et de bâtiments performants à prix plus modéré.
Les opérations comprises entre 450 et 549 €/m²/an ont souvent
procédé des mêmes motivations, permettant à plusieurs utilisateurs
de grands secteurs de l’ouest francilien de moderniser leur
immobilier tout en réduisant leurs coûts – à l’exemple des grandes
surfaces neuves-restructurées prises à bail par SAP dans So Ouest
à Levallois-Perret ou par Coca-Cola dans Noda à Issy-lesMoulineaux.
- 28 %
- 39 %
- 40 %
- 48 %
En 2013, le volume de la demande placée dans Paris intra-muros est
inférieur de 11 % à celui de 2012 et très en-deçà de la moyenne des
dix dernières années (- 21 %). Ainsi, le nombre total de transactions
comme celui des mouvements de plus de 4 000 m² enregistrés dans
la capitale sont au plus bas depuis 2008, confirmant les difficultés des
petites et moyennes entreprises d’une part et la propension des
grands utilisateurs à renégocier leur bail plutôt qu’à déménager
d’autre part. Mais cette évolution traduit surtout les effets d’une
raréfaction de l’offre neuve-restructurée disponible, incitant les
utilisateurs des beaux quartiers à tirer parti de quelques opérations
de restructuration pour optimiser leur immobilier tout en
maintenant la qualité de leur adresse (Hermès au 10-12 rue d’Anjou,
DS Avocats dans Six’In). D’autres entreprises, souhaitant demeurer
ou s’établir dans la capitale, ont privilégié son offre de seconde-main
de qualité (Keolis au 20-22 rue Le Peletier) ou les bureaux
restructurés de quartiers limitrophes et moins onéreux du QCA
(DDB au 73-75 rue La Condamine). Enfin, de nouveaux territoires
de projets ont été le théâtre de plusieurs opérations significatives
(Paris Nord Est, ZAC Clichy-Batignolles), permettant notamment à
de grandes administrations de rationaliser leur immobilier (Rectorat
de Paris, Tribunal de Grande Instance). Contrastant avec le nombre

23. BUREAUX
études & Recherche Cushman & Wakefield
restreint de solutions offertes dans les pôles d’affaires traditionnels,
ces opérations ont permis de limiter la chute de la demande placée
dans la capitale.
Le Sud Ouest est le seul secteur de première couronne à afficher
une augmentation de la demande placée d’une année sur l’autre
(+ 23 %). Plusieurs transactions ont confirmé le succès de nouveaux
pôles tertiaires (Le Trapèze à Boulogne-Billancourt, le quartier des
Bords de Seine à Issy-les-Moulineaux) auprès d’utilisateurs mettant
à profit l’afflux important d’opportunités foncières et immobilières
pour moderniser leurs bureaux (Coca-Cola dans Noda, Boursorama
dans You, BBDO dans Ardeko). Confirmant la forte capacité de
rétention du Sud Ouest, les transactions enregistrées dans le
secteur ont également démontré son pouvoir d’attraction auprès
d’entreprises parisiennes confrontées à la rareté de l’offre de qualité
dans la capitale et désireuses de rationaliser leur immobilier sans
trop transiger sur la qualité de leur adresse.
Les autres marchés de l’ouest ont été peu animés, à l’exemple de La
Défense qui, avec 96 509 m² loués en 2013, signe sa plus mauvaise
performance des dix dernières années. Traditionnellement porté
par la prise à bail de grandes ou très grandes surfaces, le quartier
d’affaires a été pénalisé par le nombre très restreint de transactions
supérieures à 4 000 m² (quatre, dont une seule de plus de
20 000 m²). La Défense a aussi souffert de l’absence de transactions
de surfaces neuves-restructurées.Tirant profit des efforts consentis
par certains propriétaires pour limiter la vacance de leur patrimoine,
les grands utilisateurs ont de fait privilégié les solutions plus
économiques disponibles dans le secteur. 82 % de la demande
placée totale ont ainsi porté en 2013 sur des immeubles rénovés,
permettant aux utilisateurs de moderniser leur immobilier à
moindre frais (Fidal dans la Tour Prisma, EDF dans la Tour Blanche,
Egencia dans la Tour Egée). L’attrait de grandes offres neuves a en
revanche limité le déclin de la demande dans le QAO, où cinq prises
à bail d’immeubles neufs de plus de 10 000 m² ont été recensées,
dont CMS Bureau Francis Lefebvre au 2-8 rue Ancelle à Neuilly, SAP
dans So Ouest ou encore le CG 92 dans Arena 92.
Les autres secteurs de première couronne n’ont pas joué un rôle
aussi important qu’au cours des années précédentes, en dépit d’un
contexte économique pourtant favorable aux recherches
d’économies des utilisateurs. Lié au recul de certains secteurs
d’activité et à la réduction du nombre de grandes ou très grandes
transactions, le fléchissement des marchés de report doit toutefois
être relativisé. Disposant de moins d’opportunités de grandes
surfaces neuves en raison de ses nombreux succès locatifs de 2011
et 2012, le Nord a par exemple continué d’enregistrer d’importantes
prises à bail, à Saint-Denis (SNCF dans Le Monet ou la HAS dans
Green Corner), Saint-Ouen (SCA Hygiene Products dans
Eurosquare 1, SVP dans Dock en Seine) ou d’autres communes de
Seine-Saint-Denis (DHL dans Le Mermoz au Bourget).
demande placée par secteur d’activité (> 4 000 m²)
5%
13%
Administration
25%
Banque-Assurance
Communication
Conseil
22%
Industrie-Distribution
25%
6%
4%
Informatique-Télécommunications
Services
Les utilisateurs de l’administration, de la banque-assurance et de
l’industrie-distribution ont continué de représenter la majorité de
l’activité en 2013, soit 72 % de la demande placée totale supérieure
à 4 000 m² contre une moyenne de 71 % entre 2003 et 2012. Cette
stabilité masque toutefois d’importantes disparités selon les
secteurs.
L’évolution la plus significative concerne le recul de l’industriedistribution, lié à la forte réduction du nombre total de mouvements
supérieurs à 4 000 m² (16 en 2013 contre 43 en 2012) et à l’absence
de grandes opérations clés en mains, qui avaient gonflé les volumes
ces dernières années (Thalès sur 49 000 m² à Vélizy en 2012,
Carrefour à Massy et Thalès à Gennevilliers en 2010). Ainsi, ce
secteur d’activité n’a représenté que 155 581 m² loués ou vendus
aux utilisateurs en 2013 (22 % de la demande placée totale) contre
447 596 m² en 2012 (43 %) : une différence de taille, qui explique le
fléchissement du marché des grandes transactions et les
performances en demi-teinte de plusieurs pôles tertiaires de
première et deuxième couronnes.
Area Prima – Châtillon (92)
23

24. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
Au premier rang des différentes typologies d’utilisateurs avec
l’administration, les entreprises de la banque-assurance ont vu leur
part progresser de 15 % en 2012 à 25 % en 2013 (171 113 m2).
Plutôt inédite depuis le début de la crise, cette position dominante
tient essentiellement au recul de l’industrie-distribution. Ainsi, le
volume placé par les utilisateurs de la banque-assurance reste
largement inférieur à la moyenne des dix dernières années
(245 118 m²). Mais si la détérioration du climat économique
continue de peser sur la mobilité de grandes banques françaises,
elle incite également certaines d’entre elles à accélérer la
rationalisation de leur immobilier.Ainsi, parallèlement aux annonces
portant sur la fermeture d’une cinquantaine de ses agences d’ici
2015 en Île-de-France, le Crédit Agricole a lancé l’extension de ses
campus de Montrouge et Guyancourt. Deux nouveaux bâtiments
(Eole et Alsace) lui permettront ainsi d’y concentrer un nombre
plus important d’employés et de mutualiser de nombreux services
et espaces communs. Tranchant avec la tendance au desserrement
géographique des emplois du secteur financier au profit de la
banlieue, les assurances et les mutuelles se sont quant à elles
distinguées par d’importantes opérations à Paris (acquisition par le
Fonds de Garantie d’une partie du projet Trio Daumesnil).
devraient limiter le nombre de nouveaux mouvements émanant de
la fonction publique territoriale. Plusieurs projets pourraient en
revanche marquer une accélération de la politique de rationalisation
de l’immobilier de l’état, contribuant ainsi aux objectifs de réduction
des dépenses publiques.
VALEURS LOCATIVES
loyers prime par secteur géographique (€/m2/an)
900 €/m²
2012
823
800 €/m²
679 680
700 €/m²
600 €/m²
514
500 €/m²
Comme la banque-assurance, l’administration profite du déclin de
l’industrie-distribution pour augmenter sa part dans la demande
placée totale supérieure à 4 000 m² (25 % en 2013 contre 16 % en
2012) en dépit d’un volume de mètres carrés pris à bail similaire à
celui de 2012. Sept mouvements de plus de 4 000 m² ont notamment
été enregistrés à Paris – dont la Banque publique d’investissement
au 6-8 Haussmann – permettant de limiter le déclin de la demande
placée dans la capitale. Hors de Paris, les transactions ont été peu
nombreuses et pour la plupart situées à Saint-Denis, où la SNCF a
poursuivi la rationalisation de son immobilier avec la prise à bail du
Monet (après la location d’Innovatis 2 et de City One en 2012) et
où la HAS a loué 12 400 m² dans Green Corner. Par ailleurs, le
CG 92 a acquis 31 000 m² à Nanterre dans le projet Arena 92 pour
y regrouper, d’ici 2016, les collaborateurs aujourd’hui répartis sur
plusieurs sites de la ville. En 2014, les élections municipales
498
488
464 463
417 429
417
400 €/m²
357
315 310
300 €/m²
310
277
292
294
257
244 248
200 €/m²
100 €/m²
0 €/m²
Paris QCA
Le Garance – Paris 20e
2013
753
Paris Rive
Gauche
La Défense
QAO
Sud Ouest
Paris Centre
Est
Nord
Sud
Boucle de
Seine
Est
Autres
secteurs
S’établissant à 753 €/m²/an à la fin de 2013, le loyer prime d’Île-deFrance accuse une baisse de 10 % d’une année sur l’autre liée au
nombre très limité de transactions portant sur des actifs prime
parisiens. La raréfaction de l’offre de qualité s’est en effet accentuée,
incitant les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée, comme
le luxe, à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités
des beaux quartiers de la capitale (Christian Dior dans Capital 8).
La commercialisation de biens emblématiques (1 Euler, 3-5
Friedland) dans le quartier habituellement très peu offreur de
l’étoile aura valeur de test, et pourrait permettre de renouer avec
des niveaux de loyer plus proches de ceux des années précédentes.
Mais le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif
des tendances observées dans le reste de l’Île-de-France. La grande
hétérogénéité des valeurs locatives demeure plus que jamais la
règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur
tertiaire en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité
intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire.
De façon générale, les mesures d’accompagnement ont toutefois
été un élément plus déterminant des relations entre preneurs et
bailleurs. Révélant l’octroi de franchises de loyer plus importantes
et soulignant l’écart entre valeurs faciales et économiques, les
utilisateurs profitent de fait de conditions de négociation plus
avantageuses.
Certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de
souplesse pour conserver leurs locataires, contribuant à l’adoption
plus générale de l’ILAT1 et à de nombreuses renégociations de
Indice des loyers des activités tertiaires.
1
24

25. BUREAUX
études & Recherche Cushman & Wakefield
baux. Faute d’une embellie plus prononcée du climat économique et d’une
accélération franche de la demande, ces caractéristiques pourraient encore
peser sur l’évolution du volume total de mètres carrés de bureaux pris à bail
dans les prochains mois.
5 000 000
Offre Disponible ET à venir
7,1
7,1
7,1
7,9
500 000
1 000 000
0
500 000
56%
56%
56%
56%
2003
2004
2003
2004
Total stock
2003
Total stock
Regain de l’activité de
construction en région
parisienne
Après un nombre relativement limité de mètres carrés de
bureaux livrés en Île-de-France en 2012 (570 000 m²), les
chantiers achevés en 2013 ont totalisé 750 000 m², soit une
hausse de 32 % sur un an. Concentré à 40 % dans trois
secteurs de l’ouest (La Défense, le Sud Ouest et la Boucle de
Seine), ce volume reste toutefois loin du record de 2009
(1,3 million de m²). Il est par ailleurs constitué à près de
60 % de projets pré-loués en partie ou en totalité (Cityzen à
Bois-Colombes, Solstys dans le 8e arrondissement, etc.) ou
de clés-en-main développés pour de grands utilisateurs
(première tranche du nouveau siège de SFR à Saint-Denis,
nouveau siège de Carrefour à Massy, etc.).
Cette évolution n’en traduit pas moins un regain de l’activité
de construction en région parisienne. Ainsi, 1,5 million de m²
de bureaux étaient en chantier à la fin de l’année 2012 contre
2,03 millions un an plus tard. Si ce volume important reste
constitué de quelques grands clés en mains (le projet du
ministère de la Défense à Balard, l’éco-campus d’Orange à
Châtillon, etc.), il tient également à l’augmentation des
lancements en blanc. Plusieurs projets sont notamment en
cours de construction dans la capitale, à l’exemple des
46 000 m² développés par AXA près du ministère de La
Défense, des 38 000 m² de Cardinal développés par SFL dans
le 2e arrondissement ou des 25 000 m² du Millénaire 4 lancés
par Icade sur le Parc du Millénaire.
57%
25%
0
0
57%
25%
2005
54%
20%
54%
20%
2006
2005
54%
54%
25%
54%25%
2007
56%
30%
2006
20%
2006
Surfaces >4000 m²
25%
2007
58%
2008
27%
58%
25%
2009
27%
2008
57%
57%
25%
2010
2010
Stock neuf/restructuré (toutes surfaces)
24%
3 869 380869 380
3
7,4
57%
57%
57%
24%
2010
2009
2009
57%
25%
58%
27%
3 720 902720 902
3
58%
Stock neuf/restructuré (toutes surfaces)
2007
7,1
3 869 380
58%
56%30%
2008
4 066 053066 053
4
4 103 109103 109
4
58%
4 066 053
56%
30%
25%
2005
Surfaces >4000 m²
2004
5,7
6,6
7,9
8,2
7,4
7,1
3 720 902
54%
5,7
8,0
4 103 109
57%
6,5
6,6
3 290 764
3 290 764290 764
3
1 000 000
1 500 000
56%
56%
6,5
2 794 676
2 794 676794 676
2
1 500 000
2 000 000
7,1
5,7
3 133 113
3 133 113133 113
3
2 000 000
2 500 000
7,1
6,7
3 413 681
3 413 681413 681
3
2 500 000
3 000 000
6,7
3 383 320
3 383 320383 320
3
3 000 000
3 500 000
3 117 6553 117 655
3 117 655
3 500 000
4 000 000
8,0
8,0 %
9,0 %
7,4
7,1
6,7
7,9
6,6
évolution de l’offre disponible en Ile-de-France
6,5
4 000 000
4 500 000
4 367 965367 965
4
7,1
9,0 %
8,2
8,0
8,2
4 367 965
4 500 000
5 000 000
24%
2011
23%
2012
5,0 %
6,0 %
57%
4,0 %
5,0 %
3,0 %
4,0 %
25%
25%
23%
2012
6,0 %
7,0 %
57%
23% 57%
2011
7,0 %
8,0 %
2,0 %
3,0 %
1,0 %
2,0 %
0,0 %
1,0 %
2013
25%
0,0 %
2013
Taux de vacance à moins de 6 mois
2011
2012
2013
Taux de vacance à moins de 6 mois (%)
Le volume de l’offre disponible à moins de six mois a poursuivi sa hausse en
2013. Totalisant 4 367 965 m² à la fin du quatrième trimestre (+ 13 % sur un an
et + 17 % sur deux ans), soit un taux de vacance de 8,2 %, il atteint son plus haut
niveau historique. Cette évolution générale masque cependant de forts
contrastes en fonction du secteur géographique. Ainsi, le volume de l’offre a
modérément augmenté dans la capitale (+ 9 % entre les 1er et 4e trimestres
2013), où le nombre restreint de nouveaux projets disponibles a partiellement
compensé les libérations de surfaces de seconde-main. Quelques secteurs
tertiaires de première couronne ont en revanche vu leur stock croître de façon
importante. C’est notamment le cas de La Défense, dont le taux de vacance
(14,1 %) a atteint son plus haut historique et dont le stock disponible représente
quatre fois le volume placé chaque année en moyenne depuis 2009. Ce dernier
exemple illustre les effets conjugués des libérations, du ralentissement des
rythmes de commercialisation et de la livraison de grands ensembles tertiaires
neufs-restructurés sur l’évolution plus générale du volume de l’offre disponible.
Le volume de l’offre de seconde-main a augmenté de 12 % en 2013. Contribuant
à la faiblesse persistante du niveau d’absorption des bureaux d’Île-de-France, les
libérations d’actifs obsolètes ont creusé le fossé avec les surfaces répondant aux
nouvelles exigences des entreprises en matière de consommation d’énergie, de
flexibilité et de confort des espaces de travail. L’état de la conjoncture
économique et de nouvelles libérations promettent un nouvel alourdissement
du stock de seconde-main en 2014. La détérioration de la qualité de l’offre
continuera dès lors de poser la question de l’avenir des surfaces obsolètes. Elle
justifiera notamment les changements de destination d’immeubles de bureaux,
notamment dans la capitale où 393 000 m² ont déjà fait l’objet d’une
transformation en surfaces d’habitation entre 2001 et 20122.
Les actifs neufs-restructurés ont par ailleurs vu leur part augmenter d’une
année sur l’autre. Ils représentent ainsi 25 % du volume total de l’offre disponible
contre 23 % un an auparavant. De fait, de grands immeubles livrés en 2013 sont
toujours en cours de commercialisation, en particulier dans l’ouest de l’Île-de2
APUR, Transformations de bureaux en logements à Paris, juillet 2013
25

26. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
France (Eqho à La Défense, In & Out à Boulogne-Billancourt, etc.)
tandis que de nouveaux projets d’envergure, lancés en blanc, seront
livrés au cours du premier semestre 2014 (Majunga à La Défense,
Défense Autrement à La Garenne-Colombes, Fairway à Montrouge).
2 500 000
Photographie de l’offre à venir à l’horizon 2016
2 000 000
2 088 350
1 500 000
1 000 000
1 352 319
591 969
500 000
470 197
291 294
0
2014
2015
2016
Volume d'offres certaines > 10 000 m²
Volume d'offres probables > 10 000 m²
Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières années
Moyenne du volume de transactions >5 000 m² des 5 dernières années
Primopera – Paris 9e
L’évolution de l’offre future supérieure à 10 000 m² montre un
écart relativement important entre la moyenne de la demande
placée supérieure à 5 000 m² des cinq dernières années
(865 438 m²) et le volume général de l’offre future certaine en
2014 (1 352 319 m²) en raison du report des offres non absorbées
en 2013, de nouvelles libérations et de l’augmentation ponctuelle
des lancements en blanc. Une franche reprise de la demande
paraissant peu probable à court terme, la concurrence entre pôles
tertiaires pour attirer les utilisateurs devrait dès lors s’intensifier,
même si d’importants contrastes demeurent selon le volume et la
qualité du stock de chaque secteur géographique.
L’offre future de Paris intra-muros reste relativement limitée. Si le
gros des nouveaux projets ne sera pas livré avant 2016-2017
(Samaritaine et Poste du Louvre dans le QCA, extension de
secteurs d’aménagement majeurs comme la ZAC Clichy-Batignolles
ou la ZAC Rive Gauche), les utilisateurs parisiens disposeront
toutefois de solutions de qualité d’ici la fin de 2015. Plutôt restreinte
dans le secteur très prisé de l’étoile (1 Euler, 3-5 Friedland), où
certaines entreprises pourraient être tentées de renégocier leur
bail afin de réduire leurs coûts immobiliers à court terme, l’offre
restructurée est ainsi plus importante dans l’est du QCA
(26 Drouot, Cardinal). S’ajoutant à plusieurs immeubles rénovés ou
de seconde-main (Paris Bourse), cet afflux pourrait favoriser les
phénomènes de report d’utilisateurs moins dépendants
26
du prestige de leur adresse. La donne est un peu différente sur la
Rive Gauche, où les solutions immédiates de report sont quasiment
inexistantes depuis l’absorption de quelques ensembles de prestige
du 7e arrondissement (103 Grenelle, 23-25 rue de l’Université,
Laennec) et l’écoulement progressif d’immeubles rénovés du 15e
(Tour Cristal). Ce dernier arrondissement pourrait cependant
retrouver un semblant d’équilibre après 2014, avec la mise sur le
marché de biens libérés par l’état (10 boulevard de Grenelle) et
des 46 000 m² lancés par AXA sur le site de Balard. La ZAC Rive
Gauche est également « victime » de son succès. L’absence de
nouvelles solutions d’ici la livraison des premiers projets des
secteurs Austerlitz-Tolbiac et Masséna-Bruneseau pourrait alors
profiter aux grandes offres de quartiers plus résidentiels de Paris
Centre Est et de Paris Rive Gauche, comme Pushed Slab dans le
13e, Parisquare dans le 11e ou le Garance dans le 20e.
Le QAO et La Défense concentrent 36 % du volume total de l’offre
future supérieure à 10 000 m² d’ici la fin de 2015 hors de Paris
intra-muros : une situation reflétant la poursuite des libérations et
le poids de grands projets en cours de développement. L’afflux
d’offres de qualité à Neuilly-sur-Seine pourrait notamment
permettre de satisfaire les besoins d’utilisateurs confrontés à une
rareté de l’offre dans l’ouest du QCA. Habituellement sous-offreur,
ce marché propose de fait, en sus d’offres restructurées de moindre
taille (164 Perretti), trois projets de plus de 10 000 m² dont un,
Alegria, est idéalement situé à proximité de l’avenue Charles de

27. BUREAUX
études & Recherche Cushman & Wakefield
Gaulle. Levallois-Perret dispose de même de grandes offres
restructurées (So Ouest Plaza) ou rénovées (le Libertis, Espace
Seine, Carré Champerret), qui pourraient quant à elles entrer en
concurrence avec celles de Boulogne-Billancourt. Animée par de
nombreuses transactions significatives en 2013, cette dernière
commune pourrait ainsi demeurer le moteur de l’activité dans le
Sud Ouest en 2014 grâce aux opportunités constituées par de
grands immeubles sièges récemment restructurés (In & Out) ou les
premiers projets de la deuxième phase du Trapèze, livrés depuis peu
(Kinetik, le solde d’Ardeko).
Les plus grandes offres du QAO devront aussi compter avec les
tours neuves, restructurées ou rénovées de La Défense. Les
solutions offertes aux utilisateurs dans le quartier d’affaires sont
toutefois très disparates. Quelques opérations neuves (Carpe Diem,
D2, Majunga), le solde de tours récemment restructurées (First)
ainsi que quelques immeubles de seconde main très qualitatifs
(Cœur Défense, W) peuvent de fait répondre aux besoins
d’entreprises désireuses de s’offrir un siège prestigieux, bien situé
et performant en matière de consommation énergétique et de
confort. Plusieurs actifs rénovés ou de seconde-main pourraient par
ailleurs être l’opportunité, pour des utilisateurs du secteur ou de
pôles tertiaires proches moins établis, de moderniser leur
immobilier à moindre coût.
Pour les immeubles rénovés ou de seconde-main de La Défense,
l’ajustement des valeurs locatives et l’octroi de mesures
d’accompagnement plus importantes seront des éléments d’autant
plus décisifs que certaines offres neuves de secteurs proches et bien
reliés aux transports, comme le QAO (Nework à Nanterre) ou le
sud de la Boucle de Seine (La Garenne-Colombes, Colombes),
constituent des alternatives crédibles. Profitant de l’extension de la
ligne T2 du Tramway, le sud de la Boucle de Seine pourrait notamment
tirer parti de la livraison de grands projets neufs de qualité (West
Plaza). D’autres secteurs de report de première couronne
pourraient tirer leur épingle du jeu, comme certaines communes du
sud des Hauts-de-Seine, qui jouissent d’une bonne image, d’une
offre neuve importante et peu chère et d’une accessibilité renforcée
par l’extension de la ligne 4 du métro ou la ligne 6 du tramway. Les
marchés de Montrouge (Fairway), Châtillon (Area Prima) ou
Malakoff (White) s’affirment à cet égard comme des solutions de
report crédibles pour les utilisateurs de secteurs proches et très
peu offreurs comme le sud de la capitale ou la ville voisine d’Issy-lesMoulineaux.
Le nord de la Boucle de Seine devrait quant à lui demeurer un
secteur de report naturel pour des utilisateurs cherchant à réduire
sensiblement leurs coûts et à profiter de la proximité d’une ligne de
métro. Ses meilleures offres (Pointe Métro 2 à Gennevilliers)
bénéficieront notamment de la raréfaction de l’offre de qualité à
Saint-Denis. Après deux années très soutenues en matière d’activité
locative, l’offre de grandes surfaces neuves de la commune s’est en
effet réduite de façon drastique. D’ici la fin de 2015, celle-ci n’est
plus constituée que de deux immeubles de plus de 10 000 m² et ne
propose même aucune surface de plus de 20 000 m². à plus long
terme, des opportunités foncières y permettront de nouveau le
développement d’une offre de grandes surfaces de qualité en
adéquation avec les besoins immobiliers des utilisateurs. D’ici là, la
pénurie du marché de Saint-Denis devrait profiter aux offres
d’autres communes du Nord comme Pantin (Pantin Elis) ou SaintOuen (Eurosquare 2). L’Est est, pour finir, l’un des secteurs de report
les moins offreurs d’Île-de-France. Les offre neuves-restructurées
supérieures à 10 000 m² disponibles d’ici la fin de 2015 ne s’y
comptent en effet que sur les doigts d’une seule main. Après la prise
à bail par Orange d’Eastview à Bagnolet en 2013, et dans l’attente du
lancement d’Altaïs Evolution à Montreuil, ce secteur ne propose en
outre qu’un seul immeuble de plus de 20 000 m² (Tour 9 à Montreuil),
West Plaza – Colombes (92)
PERSPECTIVES
PERSPECTIVES
La reprise économique de la France sera sans doute trop poussive
La reprise économique de la France sera sans doute trop poussive
pour relancer la consommation de mètres carrés de bureaux en
pour relancer la consommation de mètres carrés de bureaux en
2014. Confirmant la propension des entreprises à renégocier leur
2014. Confirmant la propension des entreprises à renégocier leur
bail plutôt qu’à déménager, le volume de la demande placée devrait
bail plutôt qu’à déménager, le volume de la demande placée devrait
rester inférieur à la moyenne des dix dernières années. Le marché
rester inférieur à la moyenne des dix dernières années. Le marché
d’Île-de-France demeurera par conséquent assez offreur, entretenant
d’Ile-de-France demeurera par conséquent assez offreur, entretenant
la concurrence entre secteurs tertiaires pour capter la demande
la concurrence entre secteurs tertiaires pour capter la demande
des utilisateurs. Mais l’afflux d’offres pourrait aussi être la condition
des utilisateurs. Mais l’afflux d’offres pourrait aussi être la condition
d’un redémarrage plus général de l’activité lié, en périphérie, à
d’un redémarrage plus général de l’activité lié, en périphérie, à
l’assouplissement des conditions de bail et, dans la capitale, au
l’assouplissement des conditions de bail et, dans la capitale, au
lancement d’opérations de restructuration de grands ensembles
lancement d’opérations de restructuration de grands ensembles
bien situés. Marquant une plus grande adéquation entre l’offre
bien situés. Marquant une plus grande adéquation entre l’offre
disponible sur le marché et les critères de recherche des utilisateurs,
disponible sur le marché et les critères de recherche des utilisateurs,
cette évolution renforcera l’attrait de bureaux offrant les meilleures
cette évolution renforcera l’attrait de bureaux offrant les meilleures
prestations en matière de consommation d’énergie ou de services
prestations en matière de consommation d’énergie ou de services
et affichant un prix cohérent au regard des objectifs de rationalisation
et affichant un prix cohérent au regard des objectifs de rationalisation
des entreprises. Certaines offres rénovées ou de seconde-main de
des entreprises. Certaines offres rénovées ou de seconde-main de
qualité, très bien reliées aux transports, pourraient également tirer
qualité, très bien reliées aux transports, pourraient également tirer
leur épingle du jeu, répondant aux besoins d’utilisateurs motivés par
leur épingle du jeu, répondant aux besoins d’utilisateurs motivés par
une réduction substantielle de leur loyer ou par la possibilité de
une réduction substantielle de leur loyer ou par la possibilité de
s’implanter dans un pôle tertiaire plus établi à moindre coût.
s’implanter dans un pôle tertiaire plus établi à moindre coût.
27

28. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
exemples de transactions significatives en 2013
SECTEUR
IMMEUBLE / VILLE
PRENEUR
SURFACE (M²)
QAO
Arena 92/Nanterre (92)
Conseil Général des Hauts-de-Seine
31 000
QAO
So Ouest/Levallois-Perret (92)
SAP
27 900
QAO
Nuovo/Clichy (92)
L’Oréal
25 000
EST
Eastview/Bagnolet (93)
Orange
24 700
LA DéFENSE
Tour Blanche/Courbevoie (92)
ERDF
21 480
NORD
Le Monet/Saint-Denis (93)
SNCF
20 000
QAO
2-8 rue Ancelle/Neuilly-sur-Seine (92)
CMS Bureau Francis Lefebvre
16 500
BOUCLE DE SEINE
Newside/La Garenne-Colombes (92)
Technip
16 000
PARIS CENTRE EST
Visalto/Paris (75019)
Rectorat de Paris
15 200
SUD OUEST
Bords de Seine 2/Issy-les-Moulineaux (92)
La Banque Postale
14 100
LA DéFENSE
Tour Prisma/Courbevoie (92)
Fidal
13 600
SUD OUEST
Noda/Issy-les-Moulineaux (92)
Coca-Cola
13 400
PARIS QCA
6-8 Haussmann/Paris (75009)
Banque Publique d’Investissement
10 500
SUD OUEST
You/Boulogne-Billancourt (92)
Boursorama
8 800
SUD
Aristide/Bagneux (92)
Air Liquide
7 100
NORD
Eurosquare 1/Saint-Ouen (93)
SCA Hygiene Products
6 600
NORD
Le Mermoz/Le Bourget (93)
DHL
6 400
PARIS RIVE GAUCHE
Tour Cristal/Paris (75015)
Altedia
5 900
PARIS RIVE GAUCHE
Spark/Paris (75013)
Aldebaran Robotics
4 800
indicateurs du marché des bureaux dans les différents secteurs d’Île-de-france
SECTEUR
DEMANDE PLACÉE (M²)
2012
2013
2012
2013
2012
2013
PARIS QCA
424 836
404 813
823
753
7,3
7,9
LOYER PRIME (€/M²/AN)
Taux de VACANCE (%)
PARIS CENTRE EST
99 167
107 321
417
429
4,3
5,3
PARIS RIVE GAUCHE
163 183
97 427
679
680
5,0
5,3
LA DÉFENSE
158 804
96 509
514
498
7,9
14,1
QAO
289 044
265 934
417
488
12,6
13,4
BOUCLE DE SEINE
56 320
58 929
277
292
14,4
17,1
SUD OUEST
138 800
170 566
464
463
10,1
10,3
EST
53 712
46 956
294
257
8,1
7,4
NORD
231 586
119 297
315
310
7,9
7,3
SUD
145 159
131 310
357
310
7,9
9,4
Autres secteurs
337 740
244 040
244
248
5,6
6,0
TOTAL ÎLE-DE-FRANCE
2 098 351
1 743 102
838
753
7,4
8,2
28

29. Les marchés
immobilierS
français
études & Recherche Cushman & Wakefield
PERSPECTIVES
Après l’embellie passagère de 2011, l’année 2012 a marqué une contraction du marché des bureaux d’Ile-de-France, illustrée par la remontée
sensible de l’offre disponible et le fléchissement de la demande des utilisateurs. Si l’envolée du taux de chômage est généralement moins
marquée en région parisienne qu’au niveau national, les perspectives économiques ne permettent pas d’espérer une franche reprise de la
consommation de surfaces de bureaux dans les prochains mois. Elles augurent au contraire d’un plus grand attentisme des utilisateurs, qui
pèsera sur l’évolution de la demande placée. Contraintes de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, les grandes entreprises
continueront toutefois d’absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualité d’Ile-de-France, au profit des marchés les plus établis qui
offrent encore quelques rares opportunités d’implantation ou des marchés tertiaires disposant de bureaux neufs bien reliés aux transports.
29

31. 03
LE MARCHé FRANÇAIS
DES GRANDS ENTREPôTS
25 %
39 %
45 %
35 %
31 %
20 %
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Ile-de-France
1 760 000
1 600 000
France
2 170 000
27 %
1 800 000
45 %
2 400 000
2 600 000
34 %
2 200 000
30 %
2 000 000
25 %
1 500 000
2 600 000
évolution de la demande placée en France (m²)
1 000 000
”
Le marché français des grands entrepôts a retrouvé des couleurs en 2013.Totalisant
2,17 millions de mètres carrés, la demande placée est en effet supérieure de
21% à celle enregistrée l’année précédente. Cette performance doit toutefois être
relativisée, les volumes ayant été largement gonflés par de grands projets clés en
main de chargeurs de la distribution et le nombre total de transactions ne cessant
de diminuer depuis 2011. L’Île-de-France présente en outre, comme en 2012, des
niveaux d’activité loin de la moyenne des dix dernières années. Le fléchissement
du premier pôle logistique hexagonal permet ainsi de prendre la mesure des
difficultés d’un marché locatif affecté par les incertitudes du climat économique et
une pression fiscale élevée, qui pèsent sur la demande des utilisateurs et limitent le
développement de nouveaux projets.

32. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
CONTEXTE éCONOMIQUE
Les indicateurs économiques des pays avancés sont plus encourageants
qu’à la fin de 2012, confirmant l’accélération de la croissance du PIB au
Japon, l’amélioration du marché de l’emploi aux états-Unis ou la reprise
à petits pas de l’activité en Europe. Tous les risques n’ont pas pour autant
disparu compte-tenu, notamment, de l’ampleur des dettes publiques et de
la fragilité des systèmes bancaires. En outre, l’activité a fortement ralenti
dans les pays émergents, incitant nombre de prévisionnistes à réviser à
la baisse leurs projections de croissance dans le monde. Les volumes du
commerce de marchandises devraient ainsi progresser à un rythme moins
soutenu que ce qui était prévu il y a quelques mois, avec une hausse
attendue de 4,5 % en 2014 – soit un rythme supérieur à celui de 2013
(2,5 %) mais encore en-deçà de la moyenne des 20 dernières années
(5,4 %)1.
Profitant de l’embellie relative observée en Europe, l’activité économique
de la France a été soutenue en 2013 par le rebond des exportations et de
la production manufacturière. La vigueur des prestations sociales, le niveau
très bas de l’inflation et la hausse plus modérée des prélèvements
obligatoires ont par ailleurs permis à la consommation des ménages de
résister. L’année 2013 est toutefois loin d’avoir dissipé tous les nuages
obscurcissant l’horizon économique de la France. Ainsi, le climat des
affaires reste bien en-deçà de sa moyenne de longue période, avec un taux
de chômage et des défaillances d’entreprises au plus haut. Le secteur des
transports continuera donc d’évoluer dans un environnement très
incertain, toujours pénalisé par la contraction des volumes à traiter depuis
le début de la crise et la pression tarifaire exercée sur les contrats de
prestation.
DEMANDE DES UTILISATEURS
Demande placée par motivation et typologie d’utilisateur
Totalisant 2 170 000 m², les volumes placés2 en 2013 dans l’Hexagone
sont en hausse de 21 % sur un an et supérieurs de 12 % à la moyenne des
dix dernières années (1 946 000 m²). Cette augmentation des volumes
s’accompagne néanmoins d’une baisse importante du nombre total de
transactions, plusieurs utilisateurs privilégiant une renégociation de bail à
un déménagement. Le poids important des très grandes opérations
(13 supérieures à 40 000 m² comptent pour 30 % de la demande placée
totale) indique en outre que les mouvements de regroupement restent
une priorité. Plusieurs prestataires ou chargeurs réduisent ainsi le
nombre de leurs sites, libérant des bâtiments au profit de plus grandes
plateformes (Castorama à Saint-Martin-de-Crau, Intermarché à
Villeneuve-lès-Béziers). Idéalement placées près de grands axes
autoroutiers ou d’installations portuaires et au sein de vastes bassins de
consommation, celles-ci permettent de fait aux utilisateurs d’optimiser
leurs coûts de transport en limitant les trajets à vide et en massifiant
leurs flux de marchandises.
Source : OMC.
Transactions > 5 000 m² incluant clés-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements.
1
2
32
La logistique de la grande
distribution
La grande distribution alimentaire a concentré une part
significative de la demande placée en 2013 (19%), confirmant
l’ampleur des stratégies de rationalisation mises en place ces
dernières années. La plupart des projets immobiliers recensés
dans l’Hexagone répondent ainsi à un besoin accru de
rentabilité, dans un contexte de fléchissement de la
consommation et de bataille des prix bas entre enseignes. Ils
accompagnent également la multiplication des canaux de
vente, liée à l’essor du e-commerce et à la prolifération des
« drive ».
Ces différentes tendances expliquent le développement de
bâtiments plus sophistiqués, accordant une large place aux
systèmes d’information et à l’automatisation des process, à
l’image de la nouvelle plateforme de Scapalsace (Leclerc)
près de Colmar ou du projet développé à Fontenay-leComte en Vendée pour Système U. Les plateformes de plus
grande envergure sont également prisées, permettant de
mutualiser les flux des différents formats de magasins ou de
regrouper produits frais, secs et surgelés, à l’image des
nouvelles bases d’Intermarché. Le Groupement des
Mousquetaires est d’ailleurs l’enseigne la plus active sur le
marché français des grands entrepôts, avec dix mouvements
de plus de 10 000 m² enregistrés sur l’ensemble du territoire
hexagonal depuis 2010.

33. ENTREPÔTS
études & Recherche Cushman & Wakefield
La nécessité de répondre aux évolutions de la réglementation en
matière de sécurité ou de traçabilité des produits, les exigences en
matière de qualité et de délai de livraison et la recherche d’une plus
grande productivité expliquent également l’appétit des utilisateurs
pour des bâtiments plus modernes. Augmentant la part d’actifs
neufs ou récents dans la demande placée totale, plusieurs produits
de qualité disponibles sur le marché ont été pris à bail en 2013, qu’il
s’agisse des rares actifs récemment lancés en blanc, de bâtiments
remis aux normes ou d’entrepôts de classe A libérés par les
utilisateurs. Mais la demande a surtout fait la part belle à de grands
projets clés en main répondant à la sophistication croissante des
tâches logistiques et à l’accélération des stratégies de chargeurs
réorganisant leur supply-chain. Comme en 2012, les chargeurs de
la distribution sont de fait restés les principaux acteurs du marché
français, constituant 52 % du volume total de la demande placée en
2013. Les enseignes de la grande distribution alimentaire ont été
particulièrement actives (voir encadré page 32). Désireuses
d’accompagner la multiplication des canaux de vente ou le
développement de leur parc de magasins, d’autres enseignes ont
également été à l’origine de grandes opérations, comme Gifi sur
73 000 m² à Sin-le-Noble, près de Douai.
Les logisticiens sont eux restés en retrait et ne constituent plus
que 30 % de la demande placée totale contre 34 % en 2012 et près
de 50 % en 2011. Si leur part a mécaniquement diminué en raison
des quelques très grandes transactions de chargeurs, ils ont plus
particulièrement souffert de la détérioration du climat économique
et de la contraction des volumes à traiter. La précarisation de leurs
contrats de prestation s’est traduite par un nombre restreint de
transactions et par un recours plus fréquent aux baux précaires de
façon à limiter les risques liés à la prise à bail de bâtiments qu’ils ne
sont pas sûrs de remplir sur le long terme. Si les grandes
transactions émanant de prestataires généralistes ont été
relativement peu nombreuses, plusieurs mouvements ont toutefois
montré la vigueur de certains marchés de niches comme la
logistique du froid et la logistique pharmaceutique. Soutenu par
l’essor des ventes en ligne, le dynamisme de la logistique du
e-commerce a en outre été illustré par les mouvements opérés par
de grands acteurs du secteur comme Coliposte à Pantin, Orium à
Hénin-Beaumont, Alpha Direct Services à Moissy-Cramayel ou
encore Kiala à Savigny-le-Temple.
Répartition géographique de la demande placée
Les quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris,
Lyon, Marseille) n’ont concentré que 58 % du volume des mètres
carrés loués ou vendus aux utilisateurs en 2013 contre 73 % l’année
précédente. Cette baisse masque toutefois d’importants contrastes
en fonction du secteur géographique et concerne principalement
les deux plus grands marchés hexagonaux.Ainsi, les pôles lyonnais et
parisien ont été pénalisés par la chute du nombre de grandes
opérations et le fléchissement de la demande des prestataires, dans
un contexte marqué par une forte pression fiscale et une pénurie
croissante de foncier.
440 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2013 en
région parisienne, soit une baisse de 21 % par rapport à 2012 et de
33 % par rapport à la moyenne de la demande placée des dix
dernières années. Contrairement aux tendances généralement
observées dans le pays, les grands projets clés-en-main y ont été
relativement peu nombreux, même si certains dossiers, actuellement
en cours d’instruction, permettront de gonfler les volumes de la
demande placée en 2014 (Toys’R’Us sur 51 000 m² à Saint-FargeauPonthierry). Principalement situées en Seine-et-Marne – un
département concentrant à lui seul 48 % de la demande placée en
Île-de-France en 2013 – ces opérations tout juste lancées ou à venir
illustrent notamment le desserrement de la logistique des chargeurs
au profit de zones éloignées du cœur de l’agglomération. Cependant,
si de tels projets pèsent d’un poids important dans les volumes, la
transactions significatives réalisées en 2013
VILLE
UTILISATEUR
SURFACE (M²)
ZI Bois de Leuze/Saint-Martin-de-Crau (13)
Castorama
113 000
Sin-le-Noble (59)
Gifi
73 000
Parc Prologis/Moissy-Cramayel (77)
Transalliance
65 000
Heudebouville/écoparc 2
Intermarché
58 000
ZI de Saint-Martin-sur-le-Pré/Récy (51)
Scapest (Leclerc)
44 000
Parc des Bréguières/Les Arcs-sur-Argens (83)
Carrefour
42 000
ZAC de la Houssoye/La Chapelle d’Armentières (59)
Lidl
42 000
ZI des Marches de Bretagne/Saint-Hilaire-de-Loulay (85)
Sonamia
36 000
PA du Pays de Meaux/Villenoy (77)
C&A
32 000
Parc Prologis/Moissy-Cramayel (77)
ADS (Rakuten group)
29 800
Parc Parcolog/Beaune (21)
Massa Pneus
26 500
Parc Parcolog/L’Isle d’Abeau (38)
Rhenus Logistics
21 800
Parc Prologis/Satolas-et-Bonce (38)
Point P
20 900
33

34. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
plupart des transactions ont porté, en 2013, sur des bâtiments
existants. Ainsi, plusieurs prises à bail ou ventes d’actifs de secondemain ont illustré les atouts de bâtiments bien situés, disposant
d’autorisations d’exploiter et peu chers.
Le marché lyonnais est également à la peine, avec 190 000 m² placés
en 2013. La chute est de 51 % sur un an, reflétant la forte baisse du
nombre total de transactions et le nombre limité d’opérations
supérieures à 20 000 m² après une année 2012 pourtant dynamique
sur ce créneau de surfaces (Darty, Fiducial Office Solutions,
Conforama, etc.). Cette évolution est en partie le résultat d’un
marché moins offreur s’agissant d’actifs de qualité disponibles ou
d’opportunités foncières permettant de développer de grandes
plateformes à plus long terme. Cependant quelques opérations
d’envergure, initiées dans le département de l’Isère par de grands
chargeurs de la distribution, sont en cours de concrétisation et
devraient gonfler les volumes placés en 2014.
250 000
440 000
560 000
2009
850 000
630 000
790 000
640 000
2008
450 000
690 000
700 000
1 000 000
évolution de la demande placée en Ile-de-France (m²)
2003
2004
2005
2006
2007
2010
2011
2012
2013
Les marchés lillois (254 000 m² placés) et marseillais (350 000 m²)
ont été plus dynamiques en 2013. Si les transactions y ont été
relativement peu nombreuses, ces deux pôles ont profité du
lancement d’opérations géantes, illustrant le poids décisif de
quelques enseignes de la grande distribution (Gifi sur 73 000 m² à
Sin-le-Noble ou Lidl sur 42 000 m² à La Chapelle d’Armentières,
près de Lille). La taille de certaines plateformes a notamment mis en
valeur le développement rapide de certains territoires, comme
Lauwin-Planque dans le Nord, où l’installation de Log’Solutions
succèdera à celles de Big Ben Interactive, Amazon ou Gifi, ou SaintMartin-de-Crau près de Marseille, où Castorama occupera à terme
une plateforme de 113 000 m². Située au croisement des flux entre
l’Espagne et l’Italie, à quelques kilomètres du port de Marseille,
Saint-Martin-de-Crau consolide ainsi son statut de pôle logistique
majeur du sud de la France, avec le développement à terme de plus
de 500 000 m² d’entrepôts dévolus aux stratégies de rationalisation
ou d’expansion de grands prestataires et chargeurs (Castorama,
Maisons du Monde, Katoen Natie, etc.).
34
Totalisant près d’un million de mètres carrés, la demande placée
hors des quatre principaux pôles de la dorsale est supérieure de
33 % à celle enregistrée l’année précédente. Généralement plus
attractifs en matière de coût de développement et de disponibilités
foncières, ces marchés ont profité des projets de regroupement ou
d’extension de chargeurs désireux de limiter leurs frais de transport
ou d’accompagner la croissance de leur activité. Moins présents, les
prestataires n’ont pas pour autant été inactifs et ont animé certaines
régions traditionnelles de passage, comme la Bourgogne ou le
Centre. Mais quelques marchés du grand Ouest surtout se sont
distingués. Profitant d’une demande très diverse, la région Pays de la
Loire réalise ainsi une excellente performance avec plus de
100 000 m² placés en 2013 grâce au développement de nombreux
projets clés en main de chargeurs (DSC à Derval, Toyota à
Carquefou) et de prestataires (Stef à Saint-Nazaire).
ÉVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES
La stabilité des valeurs locatives est restée la règle en 2013, avec un
loyer prime toujours légèrement supérieur à 50 €/m²/an en Île-deFrance. Toutefois, les exigences d’utilisateurs avant tout motivés par
la réduction de leurs coûts immobiliers continuent de peser sur
l’évolution des conditions de négociation ou de renégociation avec
les bailleurs. Désireux de limiter les coûts associés à la vacance de
leurs biens, ces derniers consentent d’importantes mesures
d’accompagnement sous la forme, principalement, de franchises de
loyer comprises en moyenne entre 1 et 1,5 mois par année
d’engagement pour les meilleurs actifs. Creusant l’écart avec les
valeurs économiques, le recours aux mesures d’accompagnement
reste par conséquent la condition d’une stabilité générale des
valeurs faciales.
Dans un contexte dominé par le primat donné aux actifs les plus
adaptés aux stratégies de rationalisation et de modernisation des
utilisateurs ainsi qu’au renforcement des normes règlementaires, la
très grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure toutefois
la règle. Celles-ci peuvent varier fortement dans un même marché
en fonction de la qualité intrinsèque du bâtiment, de sa localisation
et du type d’opération développée (produit disponible sur le
marché, opération clés-en-main, etc.). La dégradation de la qualité
du stock existant et la pénurie de foncier dans quelques grandes
zones renommées peuvent également expliquer la pression à la
hausse constatée dans certains micromarchés peu offreurs.

35. ENTREPÔTS
études & Recherche Cushman & Wakefield
loyers prime des grands entrepôts (€/m²/an)
est également orienté à la hausse dans les régions de Lille et
Marseille. Les transactions récentes les plus significatives y ont en
effet porté en majorité sur de grands clés-en-main. Sans effet sur
l’évolution du stock, ces développements ont en outre été initiés
par des utilisateurs libérant de grandes surfaces de seconde-main,
contribuant ainsi au gonflement de l’offre disponible sur le marché.
Dans ces deux pôles, les volumes de projets prêts à démarrer
demeurent en outre importants, éloignant la perspective d’une
pénurie de solutions immobilières à moyen terme. L’écoulement
progressif du stock disponible et le manque d’opportunités foncières
montrent en revanche une inversion de tendance en région
lyonnaise, accentuant la raréfaction de l’offre dans les secteurs
proches de l’agglomération (Rocade Est). S’ils restent les mieux
pourvus de Rhône-Alpes, les secteurs Nord-Isère et Plaine de l’Ain
ont également vu leur stock se résorber de façon importante.
OFFRE DISPONIBLE ET FUTURE
évolution de l’offre disponible
L’augmentation des volumes placés ne s’est pas accompagnée d’une
baisse de l’offre, les commercialisations portant pour l’essentiel sur
des clés en main locatifs ou des projets en compte-propre et non
sur le stock disponible. Avec un peu plus de 3 millions de mètres
carrés dans tout l’Hexagone, le volume de l’offre est même
supérieur de 5 % à celui enregistré à la fin de 2012. Cette hausse est
essentiellement liée à la poursuite des libérations, plusieurs
utilisateurs réduisant notamment le nombre de leurs sites au profit
de grandes plateformes neuves ou récentes. En outre, la tendance
des locataires à renégocier leur bail plutôt qu’à déménager a limité
l’absorption des bâtiments disponibles sur le marché. Pour autant,
l’augmentation de l’offre a été relativement contenue. En effet,
l’absence de reprise des lancements en blanc a limité le nombre
d’opportunités présentées aux utilisateurs, favorisant en outre la
commercialisation de bâtiments de seconde-main de qualité
disposant d’autorisations d’exploiter et bien situés. Dans quelques
marchés, l’écoulement de l’offre a également été entretenu par la
prise à bail ou la vente de surfaces de moindre qualité et peu chères,
permettant à certaines entreprises de rationaliser leur supply-chain
ou d’accompagner leur développement à moindre coût.
Alimenté par de nouvelles libérations et principalement constitué
de surfaces de seconde-main, le volume de l’offre a sensiblement
progressé sur un an en Île-de-France, où se concentrent près de
50 % du total des mètres carrés disponibles dans l’Hexagone. Une
bonne part de ce volume reste située dans le sud de la région
parisienne, autour du secteur de Sénart notamment. Le Nord,
autour du pôle de Roissy, est également sur-offreur, les communes
de Marly-la-Ville et Saint-Witz proposant en particulier plusieurs
grandes surfaces de seconde-main de qualité. Le volume de l’offre
Marly-la-Ville (95)
Tendances de l’offre à venir
Confirmée par les difficultés à développer de nouvelles opérations
dans certaines zones de la dorsale Nord-Sud, la raréfaction
d’opportunités foncières est l’un des principaux facteurs pesant sur
l’évolution de l’offre à venir. Tel est plus particulièrement le cas des
zones urbaines denses, car la massification des flux des utilisateurs
suppose la consommation de terrains plus vastes, rarement
disponibles en première couronne. En outre, la logistique y est en
concurrence avec d’autres fonctions (logements, bureaux, etc.), plus
appréciées des riverains et des collectivités locales. La tendance au
desserrement de la logistique au profit de secteurs diffus, souvent
plus éloignés du cœur des grandes villes, devrait donc se poursuivre,
notamment sous forme de grands parcs multimodaux. Comme l’a
récemment illustré l’annonce d’un nouveau site de 42 000 m² pour
Carrefour dans le Parc des Bréguières dans le Var, ces parcs
répondent aux besoins des utilisateurs, qui disposent ainsi de vastes
opportunités foncières, d’une mutualisation des charges et des
services, et de l’octroi de normes de sécurité ou de développement
durable.
35

36. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
L’essor du e-commerce et la prolifération de petits formats
alimentaires de proximité en centre-ville ont toutefois incité de
grandes villes à préserver sur leur territoire des sites dédiés à la
logistique urbaine. Une « Charte en faveur d’une logistique urbaine
durable » vient par exemple d’être signée à Paris, associant divers
acteurs institutionnels (Ville de Paris, Conseil régional d’Île-deFrance, etc.), opérateurs ferroviaires et fluviaux (RFF, VNF, etc.) et
entreprises (UPS, Sephora, Casino). Ce document d’orientation
évoque notamment « la création de nouveaux espaces logistiques
urbains sur le domaine de la ville mais aussi dans des espaces privés ou
au sein du patrimoine des bailleurs sociaux ». Quelques zones de
développement urbain sont d’ores et déjà visées par la municipalité
(ZAC Bercy-Charenton, Chapelle Internationale, etc.), qui
complèteront les sites de petite distribution urbaine déjà inaugurés
à Paris (ELU3 de Beaugrenelle). Le développement de bâtiments
dévolus à la logistique urbaine se poursuit également en première
couronne, notamment au travers de la rénovation de bâtiments
logistiques existants (Pantin Logistique) ou de la réhabilitation de
sites de production désaffectés. Comme le montre le projet de
reprise du site PSA d’Aulnay par ID Logistics, de telles opérations de
reconversion permettent de fait de redynamiser le tissu économique
d’une commune et de préserver des emplois sans consommer de
foncier supplémentaire.
Si la reconversion d’anciens sites industriels ou de bâtiments
obsolètes peut être source d’opportunités, leur redéveloppement
reste toutefois fortement conditionné par la situation géographique.
Bénéficiant d’infrastructures existantes, certains sites idéalement
placés pour desservir de grands bassins de consommation peuvent
ainsi justifier d’importants investissements (dépollution, travaux de
réhabilitation, intégration de nouvelles normes environnementales
ou réglementaires). L’avenir des bâtiments ou sites obsolètes ne
jouissant pas d’une situation optimale est en revanche plus incertain.
Tel est d’autant plus le cas que la hausse de la pression fiscale
(redevance pour création, taxe sur les bureaux et les entrepôts,
etc.) pèse de façon croissante sur le développement de nouvelles
opérations immobilières, en Île-de-France en particulier. Aux
difficultés constatées en matière d’octroi du crédit, de disponibilité
du foncier et de délai d’instruction des opérations s’ajoutent ainsi
de fortes incertitudes liées à la fiscalité ; autant d’éléments
susceptibles de continuer à peser sur la pérennité de la fonction
logistique en Île-de-France et de profiter à l’inverse aux marchés
situés à ses marges (Oise, Loiret, etc.).
Espace Logistique Urbain.
3
36
L’Isle d’Abeau (38)
PERSPECTIVES DU MARCHé FRANÇAIS
En 2014, l’environnement du marché français des grands entrepôts
En 2014, l’environnement du marché français des grands entrepôts
restera difficile du fait de la mollesse de la croissance économique
restera difficile du fait de la mollesse de la croissance économique
et des incertitudes liées à l’évolution du contexte fiscal et des
et des incertitudes liées à l’évolution du contexte fiscal et des
conditions de financement. Le regain d’activité constaté en 2013
conditions de financement. Le regain d’activité constaté en 2013
devrait toutefois se prolonger dans les prochains mois. Pressés de
devrait toutefois se prolonger dans les prochains mois. Pressés de
réduire leurs coûts de transport, d’anticiper l’évolution des normes
réduire leurs coûts de transport, d’anticiper l’évolution des normes
réglementaires et d’accompagner la multiplication des canaux de
réglementaires et d’accompagner la multiplication des canaux de
vente, les chargeurs conserveront un rôle moteur grâce au
vente, les chargeurs conserveront de fait un rôle moteurgrâce au
lancement de plateformes de distribution vastes et modernes.
lancement de plateformes de distribution vastes et modernes.
Celles-ci gonfleront ainsi les volumes placés, privilégiant, dans les
Celles-ci gonfleront ainsi les volumes placés, privilégiant, dans les
pôles de la dorsale Nord-Sud comme dans d’autres marchés, les
pôles de la dorsale Nord-Sud comme dans d’autres marchés, les
zones offrant d’importantes opportunités foncières et une
zones offrant d’importantes opportunités foncières et une
localisation au plus près des grands axes de transport. Ces
localisation au plus près des grands axes de transport. Ces
développements alimenteront cependant le flux des libérations,
développements alimenteront cependant le flux des libérations,
creusant le fossé entre les actifs de seconde-main de qualité d’une
creusant le fossé entre les actifs de seconde-main de qualité d’une
part et les biens obsolètes plus difficiles à commercialiser d’autre
part et des biens obsolètes difficiles à commercialiser d’autre part.
part.

37. 37

39. 04
LE MARCHé FRANÇAIS
DEs COMMERCES
”
En 2013, les difficultés d’un nombre croissant de commerçants et la poursuite des
arbitrages d’enseignes rationalisant leur réseau au détriment des magasins les moins
performants ont accentué la polarisation du marché français de l’immobilier de
commerces.Tranchant avec le fléchissement des artères ou ensembles secondaires,
les sites n°1 ont continué de bénéficier de la demande soutenue d’enseignes
soucieuses de limiter les risques associés à une ouverture et de jouir d’une plus
grande visibilité. Ancrés au cœur des flux de clients français ou étrangers, et
disposant de plus d’atouts pour résister à l’essor du e-commerce ou à l’inflation
de l’offre commerciale, les emplacements prime restent de fait moins exposés aux
arbitrages des consommateurs. Traditionnellement peu offreurs, ils ont en outre
été animés par les mouvements opportunistes d’enseignes profitant des cessions
de quelques grands groupes pour étendre leur réseau dans l’Hexagone ou tester
de nouveaux formats plus qualitatifs.
Parc français de l’immobilier de commerces
LOCALISATION
NOMBRE DE pôles
NOMBRE DE MAGASINS
SURFACE TOTALE (M²)
Province
209
112 316
13 579 138
Ile-de-France
83
26 167
4 015 729
Total
292
138 483
17 594 867
Province
749
26 140
14 785 607
Ile-de-France
188
10 031
4 111 811
Total
937
36 171
19 897 418
RUES COMMERÇANTES *
CENTRES COMMERCIAUX **
PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES ***
Province
924
35 295
29 419 286
Ile-de-France
132
4 949
4 221 740
Total
1 056
40 244
33 638 026
* Site comprenant au moins 50 emplacements/** Centre commercial comprenant au moins 10 emplacements/*** Zone périphérique comprenant au moins 10 emplacements.
Source : Cushman & Wakefield – estimation au 1er janvier 2014.

40. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
Le e-commerce continue de gagner des parts de marché
marché de la vente sur internet en france
60
50%
50
40%
33%
34%
40
28%
30%
25%
30
24%
22%
19%
20
20%
14%
10%
31,0
37,7
45,0
51,5
2006
0
25,0
10
20,0
En 2012, la consommation des ménages avait diminué de 0,4 %, soit
la seconde baisse enregistrée depuis l’après-guerre après celle de
1993 (- 0,2 %). Si l’on pouvait craindre une nouvelle chute en 2013,
les économistes ont progressivement revu leurs prévisions à la
hausse, tablant sur une hausse comprise entre 0 et 0,5 % sur
l’ensemble de l’année. Ce léger rebond, qui permettrait de
retrouver un niveau proche de celui de 2011, s’explique par la
tendance des ménages à puiser davantage dans leur épargne. Il tient
également à la progression du pouvoir d’achat (+ 0,3 % en 2013
contre - 0,9 % en 2012), liée à la vigueur des prestations sociales, à
une très faible inflation et à la modération de la hausse des
prélèvements obligatoires. Le niveau élevé de la pression fiscale, la
quasi-stagnation des salaires et le poids des dépenses contraintes
(logement, énergie, etc.) continuent malgré tout de peser sur le
budget des Français, éloignant tout espoir de franche reprise de la
consommation dans les prochains mois. Enfin, avec 5,2 millions de
demandeurs d’emplois1, le marché de l’emploi reste très dégradé,
alimentant la déprime de ménages dont l’indice de confiance reste
largement en-dessous de sa moyenne de longue période.
15,6
Léger rebond de la consommation des ménages
économique confirmeront le succès de positionnements ou de
modes de consommation plus adaptés à la crise, notamment
illustré par le développement rapide d’enseignes discount de
périphérie. Certaines pratiques, comme le covoiturage, la réparation
d’objets ou l’achat de produits d’occasion verront en outre leur
poids s’accroître, contribuant par exemple à booster la
fréquentation de sites comme leboncoin.fr, visité chaque mois par
plus de 17 millions de visiteurs uniques.
11,6
ENVIRONNEMENT éCONOMIQUE ET JURIDIQUE
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 e
inflation et consommation des ménages (en %)
3
3
2,5
2,5
2,3
2,3
2,1
1,7
2,1
2
1,5
1,5
2
1,5
1,5
1,5
1,5
1
0,6
0,5
0,5
1
0,5
0
0,5
2007
2009
-0,5
0
-1
2007
0,7
0,7
0,5
0,1
0,6
2008
2010
2011
0,1
2008
Inflation (%)
Inflation (%)
2009
2010
Consommation des ménages (%)
2012
0,2
2013
0,3
-0,4
2011
2012
Consommation des ménages (%)
Source : INSEE/Consensus Forecasts
Une consommation de crise
Tout indique que la consommation ne sera guère dynamique en
2014. Le secteur de l’habillement, dont les ventes accusaient un
recul de 1,3 % sur un an sur l’ensemble de la période janviernovembre 2013, demeurera sans doute l’un des plus exposés aux
arbitrages des consommateurs et à la forte concurrence entre
enseignes. D’autres familles de produits (ameublement,
restauration) souffriront également des restrictions budgétaires
des consommateurs. En revanche, les incertitudes du climat
Demandeurs d’emploi de catégories A, B et C – Source Dares, Novembre 2013.
1
40
Croissance annuelle (%)
Source : FEVAD
2,8 2,8
2
2
1,5
Chiffre d'affaires (Mds €)
0%
Les ventes du e-commerce ont franchi la barre des 50 milliards en
2013, soit une progression de 14 % sur un an contre 19 % entre
2011 et 2012. Le rythme de croissance des ventes réalisées sur
Internet tend à ralentir mais reste important, soutenu par
l’augmentation de la fréquence d’achat des cyberacheteurs ou la
progression du e-commerce chez les plus de 65 ans ; il demeure
même impressionnant quand on le compare à l’évolution de
l’ensemble des ventes au détail. Le e-commerce continuera donc
de gagner du terrain, accentuant la dilution des chiffres d’affaires de
la grande distribution au travers de la prolifération des « drive » (au
nombre de 2 600 en novembre 2013 contre moins de 2 000 un an
auparavant) ou pesant sur les résultats d’enseignes de secteurs
directement exposés à la concurrence du web (culture,
électroménager, télécommunications). L’opposition
entre
e-commerce et enseignes traditionnelles doit toutefois être
relativisée. Ainsi, les difficultés de quelques pure-players
emblématiques (Pixmania) ont pu illustrer les limites d’un modèle
online difficilement rentable, mais aussi les progrès de grandes
enseignes clicks and mortar proposant une offre plus adaptée aux
attentes des consommateurs. Darty, Décathlon et Leroy-Merlin
ont du reste fait leur entrée en 2013 dans le top 15 des sites de
e-commerce les plus visités en France.

41. COMMERCES
études & Recherche Cushman & Wakefield
L’édifice réglementaire des commerces reste dans le flou
L’année 2013 n’a pas dissipé le halo d’incertitude entourant l’édifice
réglementaire des commerces, même si plusieurs projets de loi intégrant
d’importantes dispositions sont en cours de discussion. Ainsi, le projet de
loi Pinel relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises
– qui sera examiné en séance à l’Assemblée nationale début 2014 –
contient diverses mesures visant à maîtriser la hausse des loyers
commerciaux (indexation à l’ILC), à améliorer les relations entre bailleurs
et locataires (droit de préférence donné au commerçant en cas de vente)
ou encore à faire évoluer le droit de l’urbanisme commercial (autosaisine de la CNAC sur les surfaces de vente supérieures à 30 000 m²).
Par ailleurs, adopté par les députés en seconde lecture en janvier 2014,
le projet de loi ALUR2 contient quelques dispositions importantes,
comme l’obligation pour les porteurs de projets commerciaux
d’organiser la remise en état du terrain ou de traiter une friche, ou
l’encadrement des « drive », désormais soumis à autorisation
d’exploitation commerciale.
L’extension des horaires
d’ouverture des commerces :
un sujet brûlant
Commandé par le Premier ministre après diverses décisions
de justice, prises de position de personnalités politiques et
manifestations d’employés, le rapport Bailly a été dévoilé le
2 décembre 2013. Ce document pointe les distorsions de
concurrence et le manque de lisibilité nés de l’adoption de la
loi Maillé en 2009 et insiste sur les créations d’emplois et de
richesses que favoriserait un assouplissement de la
réglementation.
Tenant compte de l’opinion de consommateurs généralement
favorables à l’ouverture dominicale des commerces (69 %
des Français et 82 % des Franciliens4) et du potentiel
largement sous-exploité que représente le tourisme
international, le rapport Bailly préconise la suppression des
zones touristiques et des périmètres de consommation
exceptionnels (PUCE) au profit de nouveaux périmètres
établis en concertation avec toutes les parties prenantes
(PACT et PACC5). Il propose aussi de faire passer de cinq à
douze par an le nombre d’ouvertures exceptionnelles sur
autorisation du maire, soit un niveau plus proche de la
moyenne européenne.
Si ce rapport n’aborde pas la question de l’ouverture
nocturne des commerces, et si la remise à plat des
dérogations existantes est facteur d’incertitudes, l’accueil
que lui a réservé le Premier ministre permet du moins
d’espérer un cadre législatif plus cohérent.
Les Français et l’ouverture des magasins le dimanche, IFOP pour Metronews, Octobre 2013.
Périmètres d’animation concertée touristique (PACT) et périmètres d’animation concertée commerciale (PACC).
4
5
LA NOUVELLE VOCATION DU MAGASIN
« Il n’y a rien de plus puissant que l’expérience de l’architecture. En entrant
dans un magasin, on voit, on entend, on respire l’univers de la marque. Le
message est beaucoup plus fort car il est perçu physiquement. Et il va s’inscrire
dans l’inconscient comme une image subliminale. Pour longtemps. »3
Peter Marino, architecte, responsable de l’aménagement de nombreux flagships de
groupes du luxe dans le monde.
L’émergence de nouveaux concepts accompagne les stratégies
d’expansion de grands groupes et illustre les repositionnements
d’enseignes soumises à la concurrence de nouveaux entrants, au boom
du e-commerce et à des cycles de mode de plus en plus courts. Cette
tendance a paru s’accentuer en 2013, avec une prolifération d’ouvertures
ou de rénovations de boutiques dont le tableau p. 42 livre quelques
exemples emblématiques. émanant d’enseignes de secteurs d’activités ou
de niveaux de gamme assez hétérogènes, ces formats confirment le soin
apporté à l’amélioration des expériences d’achat pour fidéliser les
consommateurs et gagner des parts de marché :
• L’ouverture de flagships spectaculaires permet à une enseigne
d’accroître sa visibilité. De grande taille, parfois étendus grâce à
l’acquisition de surfaces attenantes, ces magasins déploient un large
échantillon de produits, mis en scène dans un cadre particulièrement
soigné ou grâce à l’emploi de nouvelles technologies (magasins
« connectés »). Ils sont souvent utilisés pour acter le repositionnement
d’enseignes, au travers d’ouvertures de nouveaux concepts (La Halle
dans d’anciens magasins Virgin Megastore, C&A dans le Madeleine) ou
de la rénovation de points de vente existants (Marionnaud sur les
Champs-Élysées).
Projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Entretien paru dans M Le Magazine du Monde le 29 novembre 2013.
2
3
41

42. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
• a prolifération de boutiques de marques permet à ces
L
dernières d’établir une connivence avec le consommateur, de lui
proposer des services exclusifs et, parfois, de s’offrir une nouvelle
jeunesse. Les exemples n’ont pas manqué en 2013 dans le
secteur des cosmétiques, avec les ouvertures des boutiques
Caudalie dans le Marais ou Roger & Gallet et Chanel rue SaintHonoré.
• La production de magasins « hybrides » s’est récemment
manifestée sous la forme de boutiques accueillant en leur sein un
espace dédié à la restauration, à l’exemple du partenariat noué
entre Columbus Café et Gémo ou du restaurant du chef étoilé
Guy Martin, « Le 68 », ouvert dans le flagship rénové de Guerlain
sur les Champs-Élysées. Ces formats promeuvent une offre plus
haut-de-gamme et sont aussi le moyen de pérenniser la
fréquentation d’une boutique. De nouveaux projets de centres
commerciaux illustrent par ailleurs l’essor du concept de
retailtainment, à l’exemple de La Vill’Up qui, alliant commerces,
restauration et loisirs, doit ouvrir d’ici la fin de 2014 à Paris.
• La multiplication des multi-stores favorise les synergies entre
enseignes d’un même groupe, réunies au sein de concepts
« tout sous un même toit » (Vivarte, Beaumanoir, OrchestraPrémaman). Ces magasins offrent un cadre d’achat plus pratique
aux consommateurs et facilitent la promotion de l’image d’un
même groupe tout en lui permettant d’optimiser ses charges.
• Le boom du commerce de transit est un moyen pour les
enseignes ou les marques d’aller à la rencontre des
consommateurs, où qu’ils se trouvent (gares, autoroutes,
aéroports, etc.).
• Les pop-up stores, qui procèdent souvent d’un même désir de
proximité avec la clientèle, complètent quant à eux les opérations
de promotion réalisées sur Internet ou dans des boutiques
pérennes. Contribuant souvent au lancement de nouveaux
produits, ils permettent aussi d’animer de façon temporaire les
dents creuses de rues commerçantes, centres commerciaux ou
parcs d’activités commerciales.
EXEMPLES SIGNIFICATIFS
TYPE
ENSEIGNE/projet
EXEMPLES D’OUVERTURES RECENTES/projets
Extensions de flagships
Moncler
7 rue du Faubourg Saint-Honoré (Paris 8)
Hackett
78 boulevard des Capucines (Paris 2)
Magasins « connectés »
8 rue des Francs Bourgeois (Paris 3)
11 bis rue Scribe (Paris 9)
115 boulevard Saint-Germain (Paris 6)
La Vill’Up
Centre commercial La Vill’Up, Paris (75019)
Beaumanoir/Flormar
Sainte-Geneviève-des-Bois (91)
Gémo/Columbus Café
Centre commercial Mondeville 2, Mondeville (14)
La Halle
PAC Mondevillage (14) / Boulevard Montmartre (Paris 2)
André « Héritage »
1 place Victor Hugo (Paris 16)
C&A
Concepts « Tout sous un même toit »
Centre commercial Beaugrenelle (Paris 15)
Caudalie
The North Face
Montée en gamme
194 boulevard Saint-Germain (Paris 7)
Lindt
Formats « hybrides »
Villeneuve d’Ascq (59)
Darty
Boutiques de marques
Kiabi
Karl Lagerfeld
Centre commercial Le Madeleine (Paris 1)
Les Halles Castellane / Montpellier (34)
Desigual
Centre commercial Gare de l’Est (Paris 10)
Centre commercial Gare de l’Est (Paris 10)
Décathlon/Darty
Station-service Total / Ferrières-en-Brie (77)
Fnac
Centre commercial des 4 Vallées, Albertville (73)
Gemey-Maybelline
Centre commercial Rosny 2, Rosny-sous-Bois (92)
C&A
42
Retail Park de Saint-Bonnet-de-Mure (69)
Starbucks (Autogrill)
Pop-up stores
Heron Parc / Villeneuve d’Ascq (59)
Groupe Vivarte
Commerce de transit
Orchestra/Prémaman
Groupe Beaumanoir
Centre Pompidou / Place Georges Pompidou (Paris 3)

43. COMMERCES
études & Recherche Cushman & Wakefield
DEMANDE DES ENSEIGNES
évolution générale de la demande
Le primat donné par les enseignes aux marchés prime explique
l’absorption relativement rapide des bons emplacements récemment
libérés. Ces cessions, qui ont largement contribué à animer le
marché français des commerces en 2013, ont représenté autant
d’opportunités de développement pour de grandes enseignes
étrangères (Desigual Place du Capitole à Toulouse, dans l’ex librairie
Castela) ou des marques françaises inédites (The Kase dans
plusieurs sites laissés vacants par The Phone House). Elles ont
également été mises à profit par certains acteurs « historiques »
soucieux de tester de nouveaux concepts plus haut-de-gamme
censés répondre à l’évolution des modes de consommation et à la
concurrence d’acteurs plus ou moins récents (La Halle dans
d’anciens magasins Virgin Megastore). Plusieurs enseignes présentes
en France depuis peu ont en effet poursuivi leur expansion (Kiko,
JD Sports, Marks & Spencer, Pandora), aux côtés de nouvelles
enseignes étrangères nées de la déclinaison de marques renommées
(H&M/& Other Stories/Cheap Monday). Plusieurs acteurs inédits,
amorçant leur développement dans l’Hexagone, ont en outre
favorisé la commercialisation de grands projets de création ou
d’extension de centres commerciaux (Primark dans Qwartz à
Villeneuve-la-Garenne, Terranova dans Rives d’Arcins près de
Bordeaux, David Mayer Naman dans Aéroville à Roissy).
Le flux constant de nouveaux entrants ne doit pas néanmoins
occulter les difficultés d’acteurs relativement récents (OVS,
Anthony Morato, etc.). Plusieurs d’entre eux ont échoué à trouver
leur clientèle, rappelant l’exigence d’un positionnement suffisamment
fort pour conquérir de nouveaux marchés. Mais le ralentissement
de l’expansion de certaines enseignes et les fermetures de magasins
ne concernent pas, loin s’en faut, les seuls acteurs présents de
fraîche date dans le pays. Ainsi, les enseignes sont pour la plupart
attentistes et, quand elles poursuivent leur développement,
concentrent leurs efforts sur les meilleurs sites tout en se défaisant
de leurs points de vente les moins performants. Les marchés
secondaires et les locaux ou équipements ne jouissant pas d’une
configuration optimale ont logiquement pâti de ces arbitrages,
confirmant la polarisation croissante du marché de l’immobilier de
commerces.
secteur des cosmétiques, Kiko continuant par exemple de mailler le
territoire, à Paris ou en province (rue Sainte-Catherine à Bordeaux),
parallèlement à l’éclosion de nombreuses boutiques de marques
(Aesop rue des Abesses, Roger & Gallet rue Saint-Honoré).
Très appréciés des touristes et d’une clientèle parisienne aisée, le
Marais et Saint-Germain-des-Prés restent deux des quartiers les
plus dynamiques de la capitale. Accentuant la montée en gamme de
l’artère après les arrivées de Berluti et Shang Xia, Omega a ouvert
une boutique rue de Sèvres. Le Marais, qui est l’un des rares
quartiers parisiens à profiter de l’ouverture dominicale des
commerces, demeure quant à lui largement animé par la demande
d’enseignes de prêt-à-porter, même si les secteurs des cosmétiques
(Caudalie) et de la restauration (Pierre Hermé) sont aussi très
actifs. Ainsi, plusieurs enseignes de mode haut-de-gamme ont
récemment ouvert (Michael Kors, Karl Lagerfeld, Carven), s’installant
aux côtés d’acteurs français « historiques » qui renforcent leur
maillage du quartier avec l’inauguration de nouvelles boutiques et
de concepts plus qualitatifs (Maje et Comptoirs des Cotonniers rue
des Francs Bourgeois). Les ouvertures de marques renommées, de
créateurs et de showrooms dans des secteurs plus ou moins
proches du Marais ont également fait évoluer la géographie du
commerce parisien, accompagnant la gentrification galopante de
l’est de la capitale (Helmut Lang dans le Haut-Marais, Sandro sur le
boulevard Beaumarchais, COS et Repetto rue de Charonne).
La rue de Rivoli a elle confirmé son retour en grace.Après l’annonce
en 2012 de l’arrivée de Forever 21, de nouvelles transactions de
grandes surfaces y ont été signées avec l’installation de Mango et
Intersport en lieu et place d’Esprit et d’Adidas. Les meilleurs
emplacements des Champs-élysées demeurent pour leur part très
prisés, l’installation de Tag Heuer au n°104 s’ajoutant aux nombreuses
inaugurations de flagships des dernières années (Marks & Spencer,
Zara,Tiffany & Co, etc.). Compte-tenu de la raréfaction de l’offre, les
ouvertures seront désormais moins nombreuses, à l’exception de
quelques mouvements susceptibles de dynamiser le bas de l’avenue
et d’accélérer sa montée en gamme.
évolution de la demande en rues commerçantes
Dans un contexte marqué par les bons chiffres du tourisme
international (hausse annuelle de 5,2 % du nombre de touristes
étrangers à Paris sur la période janvier-octobre 20136), la poursuite
de grandes opérations d’aménagement urbain et la tenue de grands
évènements (Marseille « Capitale européenne de la Culture »), les
principales artères sont restées très prisées. Leurs meilleurs
emplacements demeurent la cible prioritaire de nombreuses
enseignes, dans des secteurs d’activité divers. Outre le luxe ou le
prêt-à-porter, les ouvertures ont notamment fait la part belle au
Boutique Valentino - 92 rue du Faubourg Saint-Honoré - Paris 8e
6
Observatoire économique du tourisme parisien, Office du tourisme de Paris, Novembre 2013.
43

44. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
Enfin, les artères du luxe ont continué de faire l’objet d’une
demande soutenue. De nouvelles signatures ont notamment
confirmé le succès de la rue Saint-Honoré (Valentino, Tory Burch,
Viktor & Rolf, Peuterey). Les inaugurations ont également été
nombreuses sur l’avenue Montaigne et la rue du Faubourg SaintHonoré, même s’il s’est agit, à de rares exceptions, de projets
initiés l’année précédente (Qela, Berluti, Pucci, Yves Saint-Laurent),
de transferts (Moncler, Fendi) ou de rénovations de boutiques
existantes (Loewe, Valentino). Plusieurs ouvertures significatives
ont de même été constatées sur la Côte d’Azur, où les dépenses
des touristes étrangers ont parfois affiché de fortes progressions
(hausse de 46 % en un an des dépenses de touristes ukrainiens au
cours de l’été 2013), consolidant le statut de la Croisette à Cannes
(Ermanno Scervino, Chaumet) ou démontrant les ambitions du
groupe LVMH à Saint-Tropez (Fred, Bulgari).
Ailleurs en province, les principales artères commerçantes ont
continué de profiter de l’arrivée de nouveaux entrants et de
l’expansion d’enseignes récemment implantées dans l’Hexagone
(Hema et Kiko rue Sainte-Catherine à Bordeaux, UGG Australia
rue Edouard Herriot à Lyon, JD Sports rue Saint-Ferréol à
Marseille). L’évolution du marché des commerces de Toulouse, ville
jeune et dynamique dont l’hypercentre profite de l’achèvement de
travaux de piétonnisation, est particulièrement emblématique de
l’attractivité des capitales régionales. D’importants mouvements
ont été recensés en 2013 dans la ville rose, témoignant de l’appétit
des enseignes pour de grandes surfaces libérées par d’importants
acteurs nationaux (Primark dans l’ancien immeuble des Galeries
Lafayette, Orange en remplacement de Natures & Découvertes
rue Alsace-Lorraine) ou locaux (Desigual et Nespresso en lieu et
place de Castela place du Capitole).
L’appétit des enseignes pour les principales artères ne se démentira
pas en 2014, creusant le fossé avec les artères secondaires et les
centres-villes de petites ou moyennes agglomérations. Ces villes
continueront de souffrir des arbitrages opérés par les enseignes et
des transferts ponctuellement réalisés pour profiter de locaux plus
vastes ou moins onéreux en périphérie.
Sélection de transactions significatives en rues commerçantes en 2013
ENSEIGNE
VILLE
ADRESSE
SURFACE (M²)
La Halle
Paris 2
5 boulevard Montmartre
2 500
Massimo Dutti
Paris 2
18-20 rue de la Paix
1 690
Uniqlo
Paris 4
39 rue des Francs Bourgeois
1 560
Mango
Paris 1
146 rue de Rivoli
1 274
Viktor & Rolf
Paris 1
370 rue Saint-Honoré
590
Valentino
Paris 8
92 rue du Faubourg Saint-Honoré
510
All Saints
Paris 4
23 rue des Rosiers
300
The North Face
Paris 6
115 boulevard Saint-Germain
265
Maje
Paris 8
31-33 avenue des Champs-élysées
150
Tag Heuer
Paris 8
104 avenue des Champs-élysées
130
Primark
Toulouse
77 rue Alsace-Lorraine
8 000
Nespresso
Toulouse
20 place du Capitole
470
Hema
Bordeaux
73 rue Sainte-Catherine
400
Zadig & Voltaire
Lille
13 rue des Chats-Bossus
370
JD Sports
Marseille
29 rue Saint-Ferréol
240
UGG Australia
Lyon
38 rue édouard Herriot
200
Valentino
Saint-Tropez
10 rue François Sibilli
130
PARIS
province
44

45. COMMERCES
études & Recherche Cushman & Wakefield
évolution de la demande dans les centres commerciaux
L’évolution des indices de fréquentation et de performance du CNCC
donne la mesure des difficultés persistantes du marché français des
centres commerciaux. L’environnement reste de fait défavorable en
raison du fléchissement de la consommation, du boom du e-commerce
et des difficultés des franchisés. La forte concurrence liée à l’arrivée de
nouveaux entrants innovants et la poursuite de nombreuses opérations
de création ou d’extension pèsent également sur les résultats des
enseignes et leur rythme de développement, expliquant le démarrage
difficile de nouveaux centres et l’allongement des délais de
commercialisation de certains projets.
indice de fréquentation des centres commerciaux
(évolution annuelle en %)
Le pouvoir d’attraction dont bénéficie la France auprès d’une
clientèle de plus en plus diverse, les projets hôteliers et
commerciaux dédiés (Peninsula, Samaritaine) et l’arrivée
probable de nouvelles enseignes indiquent que le luxe devrait
rester un moteur d’activité pour le marché français.
Cependant, les ouvertures de boutiques de luxe marqueront
probablement une pause en 2014. Près de 130 mouvements
(ouvertures ou réouvertures) ont de fait été recensés depuis
2011 dans l’Hexagone, tandis que l’offre s’est asséchée sur
les principales artères. Prolongeant certaines tendances
observées en 2013, les prochaines inaugurations devraient
donc procéder pour l’essentiel de la rénovation ou de
l’extension de points de vente existants. Plus ponctuelles, les
créations tiendront quant à elles à l’arrivée de rares nouveaux
entrants, au développement de marques récemment acquises
par de grands groupes ou à l’expansion d’enseignes
renommées dans les environs immédiats des artères les plus
établies.
-2,00%
Novembre
Octobre
Août
Juillet
Juin
Mai
Avril
Mars
-1,00%
Février
0,00%
septembre
Les incertitudes de l’économie mondiale et les mesures anticorruption adoptées en Chine expliquent en partie les
résultats en demi-teinte des grands groupes du luxe. La
saturation de certains marchés et l’évolution du profil des
acheteurs ont même conduit quelques enseignes à ralentir le
rythme de leurs ouvertures, dessinant des perspectives
moins favorables pour un secteur dont les ventes devraient
tout de même, selon Bain & Company, croître de 2 % en
2013. En France, le marché du luxe est même resté dynamique.
Les ventes devraient y progresser de 4 % en 2013,
principalement soutenues par les dépenses de touristes
étrangers. Ces derniers sont à l’origine de 60 % des ventes
du secteur dans l’Hexagone, confirmant le rôle décisif de
clientèles « traditionnelles » (Américains, Moyen-Orientaux,
etc.) et le poids croissant de consommateurs plus récents
(Chinois, Brésiliens, Thaïlandais, etc.).
1,00%
Janvier
Le luxe : facteur de
croissance en 2014 ?
2,00%
2 013
-3,00%
-4,00%
-5,00%
-6,00%
-7,00%
Source : CNCC
Ce tableau d’ensemble doit toutefois être nuancé. Ainsi, quelques
projets récemment inaugurés sont des succès (Beaugrenelle, AvantCap). En outre, de nombreuses ouvertures ont confirmé que la
production de nouveaux concepts qualitatifs plus adaptés à la demande
des consommateurs demeurait un relais de croissance important du
marché. Observée dans le domaine de la beauté-santé avec de
nouvelles boutiques de marques (Bourjois dans le Passage du Havre à
Paris, Guerlain à Beaugrenelle) et quelques exemples de remodelages
(Parashop), la montée en gamme des centres commerciaux s’est
également traduite par l’arrivée de concepts de restauration plus
pointus (L’éclair de Génie dans Passy Plaza) et de multiples ouvertures
ou projets d’enseignes de mode traditionnellement implantées en rues
commerçantes (Michael Kors dans les Quatre Temps ou Sandro et Ted
Baker dans Les Terrasses du Port).
Cette montée en gamme masque une accentuation des contrastes du
marché français au profit des meilleurs emplacements des centres
régionaux existants et des projets de création ou d’extension de sites
établis. Ces centres, les plus renommés et à même de jouer sur la
théâtralisation de leur offre, ont capté l’essentiel de la demande des
nouveaux entrants (Primark dans O’Parinor en Île-de-France, La Toison
d’Or et Grand Littoral en province) et de grandes enseignes
internationales présentes en France depuis peu (JD Sports dans Créteil
Soleil ou Les Terrasses du Port).
45

46. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
Les bons niveaux d’activité observés dans des centres de plus petite
taille ont aussi confirmé que les « jumbos » n’étaient pas les seuls à
tirer leur épingle du jeu. Ainsi, le succès de centres et galeries de
proximité a été illustré par la commercialisation de nombreux
projets d’extensions de foncières de la grande distribution.
Les parcs d’activités commerciales affichent aussi des coûts
d’occupation peu élevés qui offrent aux enseignes la possibilité de
se développer à moindre frais, suscitant ainsi l’intérêt d’acteurs
traditionnellement établis en centre commercial et qui développent
leur présence sur ce marché au gré des opportunités (H&M à Creil,
Camaïeu dans Green 7 à Salaise-sur-Sanne). Les acteurs français
implantés de longue date en périphérie ont toutefois représenté
l’essentiel de la demande, y poursuivant le déploiement de magasins
« tout sous un même toit » révélateurs des synergies générées
dans certains groupes (multi-stores Beaumanoir). D’autres y ont
ouvert de nouveaux concepts plus qualitatifs (La Halle). Quant aux
nouveaux entrants étrangers, ils ont été relativement rares, à
l’exception de quelques enseignes belges ou néerlandaises testant
le marché français dans l’est et le nord de l’Hexagone (Tom & Co,
Action, etc.)
Lego - Carré Jaude 2 - Clermont-Ferrand (63)
Les difficultés des sites secondaires ont à l’inverse permis de
prendre la mesure de la désaffection des enseignes pour des centres
mal situés ou mal configurés, qu’il s’agisse d’ensembles de taille
intermédiaire ou d’équipements de centres-villes de petites ou
moyennes agglomérations. Ces sites, qui n’ont ni la capacité d’attirer
de prestigieux nouveaux entrants ni celle de développer les
animations les plus spectaculaires afin de contenter l’appétit de
nouveauté des consommateurs, sont les plus susceptibles de voir
leur fréquentation s’éroder. Affectés par les problèmes de
financement des franchisés, ils ont également souffert des arbitrages
d’enseignes rationalisant leur réseau et des difficultés de locomotives
historiques directement exposées à la concurrence d’Internet.
évolution de la demande dans les parcs d’activités
commerciales
En 2013, le marché des parcs d’activités commerciales a continué
de profiter de la demande de grandes enseignes dans divers
secteurs d’activité. Plusieurs acteurs du jouet et de la puériculture
(Orchestra-Prémaman dans le Heron Parc de Villeneuve d’Ascq),
du sport, des loisirs ou de la mode ont ainsi alimenté le flux des
ouvertures. Quelques enseignes discount ont également poursuivi
leur développement comme Babou, Centrakor, Noz ou Gifi (dont
le parc de magasins a doublé en dix ans). Ces enseignes de
périphérie semblent de fait bien armées pour affronter la crise,
proposant une offre adaptée aux restrictions qui pèsent sur le
budget des consommateurs.
46
Magasin Orchestra Prémaman - Heron Parc - Villeneuve d’Ascq (59)
Permettant aux enseignes de limiter les risques associés à une
ouverture, les parcs les plus établis des grandes agglomérations
restent les plus prisés. Cette réussite ne doit toutefois pas masquer
les difficultés qui affectent généralement le marché français. Ainsi,
de nombreuses enseignes ont ralenti ou mis un terme à leur plan
d’expansion, pesant en particulier sur la pérennité de nombreux
projets en cours de commercialisation. Par ailleurs, plusieurs
acteurs ont transféré leurs magasins dans de nouveaux retail parks
ou des zones périphériques plus importantes. Des indépendants ou
des enseignes discount ont ponctuellement profité de ces cessions
pour se développer à moindre coût, contribuant à faire baisser le
niveau de gamme de certaines zones secondaires.

47. COMMERCES
études & Recherche Cushman & Wakefield
ÉVOLUTION DE L’OFFRE
Tendances générales
Après Surcouf en 2012, l’année 2013 a été marquée par la fin ou les
difficultés d’autres acteurs importants du paysage français des commerces
(Virgin Megastore, librairies Chapitre, Marithé et François Girbaud, etc.).
Certaines de ces disparitions ont permis un afflux d’offres de qualité sur
le marché, s’ajoutant aux cessions ponctuelles d’autres enseignes et
atténuant la raréfaction d’opportunités sur les meilleurs sites. En dépit
d’un bon niveau d’absorption, plusieurs de ces offres restent disponibles
et pourraient contribuer à animer le marché français des commerces en
2014. La liste des enseignes en difficulté pourrait en outre encore
s’allonger.
Une augmentation durable
de la vacance ?
Estimé par le PROCOS à 7,1 % pour l’ensemble des centresvilles français en 2012 (6,3 % en 2001), le taux de vacance des
commerces atteint 8,6 % dans les centres d’unités urbaines
de 50 000 à 100 000 habitants (6,3 % en 2001) et dépasse
même les 10 % dans plusieurs centres-villes (Alençon,
Nevers, Roubaix, Niort, etc.)7. Si la vacance demeure
quasiment inexistante sur les axes les plus prisés des plus
grandes villes, celles-ci ne souffrent pas moins dans leur
ensemble de la fragilisation du commerce. Affectés par les
transferts d’enseignes au profit de zones plus importantes,
plusieurs parcs d’activités commerciales n’échappent pas au
phénomène. Quant aux centres commerciaux, si les petites
galeries ou les plus grands centres ont plutôt résisté, les
centres « intermédiaires » ont quant à eux vu leur taux de
vacance progresser sur dix ans (de 3,7 % à 4,2 % pour les
centres comptant 40 à 80 emplacements et de 3,8 % à 5,5 %
pour ceux comprenant 80 à 120 boutiques, selon le
PROCOS).
La dichotomie croissante entre les artères prime et
secondaires et entre les différents formats de centres devrait
encore s’accentuer dans les prochaines années. En raison de
la progression du e-commerce, qui pourrait constituer près
d’un quart de l’ensemble de la consommation d’ici 2030,
certains analystes estiment ainsi que tout un pan du parc
commerces pourrait disparaître (1,7 million de mètres carrés
selon Booz & Company8). S’il est difficile de déterminer
précisément l’ampleur du phénomène, il est toutefois certain
qu’un grand nombre de mètres carrés commerciaux ou de
services (banques, agences de voyage, boutiques de
téléphonie, etc.) seront affectés.
7
Procos, La vacance commerciale, un phénomène qui s’accroît, Juin 2013.
8
Booz & Company, Perspective 2020 : quelle place pour la distribution traditionnelle dans un monde digital ?,
Octobre 2013.
Mais les cessions d’enseignes et d’indépendants ont surtout contribué à
l’augmentation de l’offre dans les marchés secondaires, posant dans
certains cas la question du devenir des friches commerciales. Cette
évolution paraît d’autant plus préoccupante que le rythme des ouvertures
est resté soutenu. Contrastant avec la stagnation de la consommation des
ménages depuis le début de la crise, 880 000 m² de commerces ont ainsi
ouvert en 2013, après 920 000 m² en 2012 et 750 000 m² en 2011. L’afflux
de nouveaux ensembles commerciaux, alimenté par la propension
croissante des opérateurs à étendre leurs sites pour les dynamiser ou
capitaliser sur leur notoriété, accentue dès lors la dilution des chiffres
d’affaires des enseignes. La prolifération des développements pèse
également sur les commercialisations, aboutissant au report ou à
l’annulation de certains projets
évolution de l’offre dans les rues commerçantes
Les cessions d’enseignes à la peine ou qui rationalisent leur réseau de
boutiques ont permis de créer de belles opportunités sur quelques-uns
des axes les plus renommés de Paris (le 52-60 Champs-élysées, la rue de
Rivoli avec les locaux libérés par Etam, Adidas ou Esprit) et des capitales
régionales (la rue Alsace-Lorraine à Toulouse, avec l’ex Virgin Megastore ou
l’ancien Lafayette Maison). Cela dit, les meilleurs emplacements des grandes
artères demeurent relativement rares et onéreux, incitant les enseignes à
se focaliser sur l’amélioration de l’existant pour innover et gagner des
parts de marché. à Paris, la pénurie de l’offre, conjuguée à l’essor du
tourisme international et à la popularité croissante de certains quartiers
« tendance » ont également conduit à l’essor de secteurs alternatifs,
comme la rue de Marignan pour les enseignes de luxe ou le Haut-Marais
pour les créateurs et les enseignes du luxe accessible.
à plus long terme, quelques grandes opérations animeront les secteurs
établis de Paris et des métropoles de province. Dans la capitale, les projets
les plus significatifs concernent, sur la rive droite, la rénovation de la
Samaritaine et de la Poste du Louvre et, sur la rive gauche, le
redéveloppement du Marché Saint-Germain. En province, quelques villes
resteront sous les feux des projecteurs, comme Bordeaux (Promenade
Sainte-Catherine) ou Marseille. Surfant sur le succès de l’évènement
52-60 avenue des Champs-élysées - Paris 8e
47

48. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
« Marseille Capitale européenne de la culture 2013 », la cité phocéenne
verra la poursuite de l’opération de la Rue de la République,
parallèlement au développement ou à la rénovation de grands centres
commerciaux (Les Terrasses du Port, Le Prado, Centre Bourse). Enfin,
le renouvellement de l’offre dépendra pour une large part de
l’émergence de nouvelles polarités commerciales dans les grands
secteurs d’aménagement de la capitale (ZAC Clichy-Batignolles, Paris
Centre Est) et de sa première couronne (Rives de Seine à BoulogneBillancourt), ainsi que de la création de nouveaux quartiers dans
certaines métropoles régionales (Les Maourines à Toulouse).
52-60 avenue des Champs-élysées – Paris 8e
Exemples d’Opérations attendues (2014-2017)
VILLE
PROJET
SURFACE (M²)
Paris
Passage du Nord
Rue de la République
La Samaritaine
26 000
Orléans
La Rue des Halles
11 300
Toulouse
Les Maourines
11 000
Marseille
Les Voûtes de la Major
La production de grands ensembles s’accompagne d’une consolidation
des sites commerciaux les plus établis. Après Les Sentiers de Claye en
région parisienne ou Atlantis près de Nantes en 2012, quelques
opérateurs ont continué de tirer parti de projets d’extension et de
redéveloppement pour capitaliser sur la notoriété de centres
importants et renouveler leur offre. Ces opérations ont attiré de
nouvelles marques inédites localement (Lego dans Carré Jaude 2 à
Clermont-Ferrand, Hollister et Crocs dans Alma à Rennes) et les
concepts plus pointus d’enseignes de restauration ou de mode
(Adidas Originals dans Rives d’Arcins près de Bordeaux). Cette
montée en gamme ne se limite pas au plus gros centres. Plusieurs
programmes de rénovation-extension témoignent en effet des efforts
accomplis par les foncières d’enseignes de la grande distribution pour
remettre leurs centres et galeries au goût du jour, attirer de nouvelles
enseignes attractives (Desigual ou Kiko dans l’extension du centre
Leclerc de Pau) et répondre au besoin de proximité des
consommateurs. Certains de ces équipements sont même érigés en
modèles de développement durable et d’urbanité, à l’exemple des
éléis, ouvert à Cherbourg en 2013.
30 000
Paris
356 172 m² de nouveaux centres commerciaux ont été inaugurés en
2013, soit une forte hausse de 37 % sur un an liée pour l’essentiel à
l’inauguration de quelques projets d’envergure. Quatre centres de
plus de 20 000 m² comptent ainsi pour la moitié de ce volume dont
trois ont vu le jour en Île-de-France : l’Ilo à Epinay-sur-Seine,
Beaugrenelle à Paris et Aéroville à Roissy. S’ajoutant aux importants
projets récemment livrés en région parisienne (Le Millénaire en 2011,
So Ouest en 2012), Beaugrenelle et Aéroville sont plus particulièrement
emblématiques d’une tendance à la production de très grands centres
et du soin apporté par les opérateurs à la qualité de l’offre et de
l’architecture, que confirmeront en 2014 les ouvertures de Qwartz à
Villeneuve-la-Garenne et des Terrasses du Port à Marseille.
32 500
Marseille
évolution de l’offre dans les centres commerciaux
7 500
Le Grand Village – Fenouillet (31)
48

49. COMMERCES
études & Recherche Cushman & Wakefield
Projets de centres commerciaux
ouvertures significatives de 2013
VILLE
PROJET
TYPE
SURFACE M²
Tremblay-en-France (93)
Aéroville
Création
84 640
Paris (75015)
Beaugrenelle
Extension-redéveloppement
45 000
Épinay-sur-Seine (93)
L’Ilo
Redéveloppement
36 700
Caen (14)
Les Rives de l’Orne
Création
28 700
Dijon (21)
La Toison d’Or
Extension
14 100
ouvertures significatives annoncées en 2014
VILLE
PROJET
TYPE
SURFACE M²
Villeneuve-la-Garenne (92)
Qwartz
Création
63 000
Marseille (13)
Les Terrasses du Port
Création
61 000
Paris (75019)
La Vill’Up
Création
24 000
Paris (75001)
Forum des Halles
Extension
15 100
Le Chesnay (78)
Parly 2
Extension
14 300
ouvertures et projets de centres commerciaux en
france (m2)
500 000
450 000
400 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2 012
creation
2 013
extension
redéveloppement
2014p
transfert-extension
Le Prado - Marseille (13)
49

50. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
évolution de l’offre dans les parcs d’activités commerciales
Avec 455 119 m², le volume des parcs d’activités commerciales
ouverts en 2013 est inférieur de 18 % à celui de 2012, année qui
avait vu l’inauguration de plusieurs projets d’envergure dont Les
Quatre Chênes à Pontault-Combault et surtout l’Atoll, près
d’Angers. D’importants projets n’en ont pas moins ouvert en 2013,
comme Mondevillage près de Caen ou Costières Sud près de
Nîmes, tous deux emblématiques du rythme rapide de
développement de nouveaux formats de retail parks dans l’ouest et
le Sud du pays. Par ailleurs, les ouvertures récentes ou à venir
continuent d’illustrer le renforcement de polarités commerciales
établies, avec de nouvelles opérations d’extension de parcs existants
en Île-de-France (le Clos du Chêne à Montévrain en 2013 après le
Shopping Parc de Lieusaint en 2012) et la création de nouveaux
ensembles dans les zones commerciales dominantes de grandes
agglomérations (Waves Grand Sud près de Metz en 2014).
L’évolution de l’offre de parcs d’activités commerciales permet ainsi
tout à la fois de répondre aux besoins des populations de régions
affichant une solide croissance démographique ou aux
consommateurs d’espaces périurbains de grandes agglomérations
qui tendent à se densifier sans disposer du même niveau de services
et d’équipements qu’« en ville ». Accentuant les transferts
d’enseignes, cet afflux de nouveaux mètres carrés se fait parfois au
détriment de rues commerçantes ou de zones de périphérie
existantes. Mais il permet aussi, ponctuellement, de revaloriser des
friches ou des zones commerciales dégradées (Be Green près de
ouvertures et projets de parcs d’activités commerciales
en france (m2)
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
2 012
2 013
2014p
Troyes, Mondevillage près de Caen). L’architecture soignée de
certains ensembles, l’intégration croissante de normes de
développement durable et la plus large place faite à la restauration
et aux loisirs confirment en outre le saut qualitatif du marché,
annonçant l’émergence de modèles hybrides dont l’Open, en cours
de développement à Saint-Genis-Pouilly, est emblématique.
L’Open - Saint-Genis-Pouilly (01)
50

51. COMMERCES
études & Recherche Cushman & Wakefield
Projets de parcs d’activités commerciales
ouvertures significatives de 2013
VILLE
PROJET
TYPE
SURFACE M²
Mondeville (14)
Mondevillage
Création
42 000
Saint-Parres-aux-Tertres (10)
Be Green
Création
35 000
Nîmes (30)
Costières Park
Création
27 000
Boé (47)
O’Green
Création
26 000
Montévrain (77)
Clos du Chêne
Extension
21 000
ouvertures significatives annoncées en 2014
VILLE
PROJET
TYPE
SURFACE M²
Brétigny-sur-Orge (91)
Les Promenades de Brétigny
Création
45 000
Moulins-lès-Metz (57)
The Waves
Création
38 500
Saint-Paul-lès-Romans (26)
Parc Saint-Paul
Extension
27 500
Montluçon (03)
PAC Saint-Jacques
Création
18 000
Villennes-sur Seine (78)
White Parc
Création
11 600
ÉVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES
Les valeurs locative prime parisiennes ont continué d’augmenter du
fait de la forte demande d’enseignes internationales pour les
meilleurs emplacements d’axes très peu offreurs. Observée dans
certains quartiers en plein essor (Le Marais, Saint-Germain-desPrès) ou dans les principaux marchés du luxe, cette tendance à la
hausse a été particulièrement marquée sur les Champs-élysées, lui
permettant de consolider son statut de troisième artère la plus
chère du monde derrière Causeway Bay à Hong Kong et la 5e
Avenue à New York. Les hausses observées sur certains axes
parisiens s’est accompagnée d’une stabilité quasi générale des
valeurs des meilleurs emplacements des grandes artères en province
et des centres commerciaux ou des zones de périphérie les plus
établis. Les emplacements secondaires ont à l’inverse subi une
pression générale à la baisse.
valeurs locatives prime en centre commercial
(€/m²/an)*
ILE-DE-FRANCE
Centres régionaux
Grands centres
VALEUR
LOCATIVE
2013
VALEUR
LOCATIVE
2012
2 000
2 000
950
950
Centres régionaux
1 400
1 400
700
valeurs locatives prime en parc d’activités
commerciales (€/m²/an)*
VALEUR
LOCATIVE
2013
VALEUR
LOCATIVE
2012
ÎLE-DE-FRANCE
180
180
PROVINCE
170
170
TENDANCE
2014
PROVINCE
Grands centres
Le durcissement des conditions de négociation a généralement
traduit la détermination des enseignes à diminuer leurs coûts
d’occupation. Ainsi, les bailleurs ont consenti davantage de mesures
d’accompagnement sous forme notamment de contributions aux
travaux ou de franchises de loyers. Les charges ont également fait
l’objet de négociations, ponctuellement destinées à compenser la
forte hausse de la fiscalité dans certaines communes. L’augmentation
des taux d’effort et l’impact de la fragilisation du commerce sur le
tissu socio-économique de nombreux territoires ont d’ailleurs été
pris en compte par les pouvoirs publics. Le projet de loi porté par
Sylvia Pinel, ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme
comprend ainsi diverses mesures visant à maîtriser la hausse des
loyers commerciaux (indexation obligatoire à l’ILC, plafonnement
des augmentations de loyer, etc.) et à améliorer les relations entre
bailleurs et locataires (transparence sur la répartition des charges,
bail dérogatoire de trois ans, etc.).
TENDANCE
2014
*Pour 1 000 m² et des produits neufs et situés sur des emplacements de première catégorie, dans des zones
à forte chalandise.
700
*Pour 150 m² très bien placés en équipement de la personne ou services, dans des centres existants, leaders
dans leur zone de chalandise.
51

52. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
valeurs locatives prime Des rues commerçantes (zone a en €/m²/an)
VALEUR LOCATIVE 2013
VALEUR LOCATIVE 2012
Champs-élysées
18 000
15 000
Avenue Montaigne
10 000
8 000
Rue du Faubourg Saint-Honoré
10 000
8 000
Boulevard Haussmann/Grands Magasins
6 000
5 000
Boulevard Saint-Germain
6 000
5 500
Rue de Rivoli
4 500
4 000
Lyon / Rue de la République
2 200
2 200
Lille / Rue Neuve/Béthune
2 200
2 200
Marseille / Rue Saint-Ferréol
2 000
2 000
Bordeaux / Rue Sainte-Catherine
2 200
2 200
Nice / Rue Jean Médecin
2 200
2 200
Toulouse / Avenue Alsace-Lorraine
2 200
2 200
Cannes / Croisette
6 500
6 500
Strasbourg / Place Kléber
2 000
TENDANCE 2014
2 000
PARIS
PROVINCE
PERSPECTIVES
PERSPECTIVES
La mollesse de la croissance attendue en 2014, le maintien du taux de chômage à un niveau élevé et les difficultés d’un nombre croissant
La mollesse de la croissance attendue en 2014, le maintien du taux de chômage à un niveau élevé et
d’enseignes pèseront sur le marché français de l’immobilier de commerces en 2014. Les prochains mois seront surtout défavorables aux
d’enseignes pèseront sur le marché français de l’immobilier de commerces en 2014. Les prochains mois
marchés secondaires qui, souffrant de la désaffection et des arbitrages des enseignes, continueront de voir leur taux de vacance augmenter.
marchés secondaires qui, souffrant de la désaffection et des arbitrages des enseignes, continueront de voir
En revanche, les meilleurs emplacements des artères commerçantes et des plus grands centres commerciaux, largement immunes à la crise,
En revanche, les meilleurs emplacements des artères commerçantes et des plus grands centres commerciaux, largement
resteront le théâtre des ouvertures les plus significatives. Capitalisant sur leur notoriété et leur forte fréquentation, ils demeureront très prisés
resteront le théâtre des ouvertures les plus significatives. Capitalisant sur leur notoriété et leur forte
de nouvelles enseignes se développant dans l’Hexagone ou d’acteurs historiques testant de nouveaux concepts pour répondre à l’évolution
de nouvelles enseignes se développant dans l’Hexagone ou d’acteurs historiques testant de
des modes de consommation et affronter une concurrence protéiforme.
des modes de consommation et affronter une concurrence protéiforme.
52

53. Les marchés
immobilierS
français
études & Recherche Cushman & Wakefield

54. Janvier 2014
études & Recherche Cushman & Wakefield
Glossaire
INVESTISSEMENT
Actif prime/core
Actif très bien situé, d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations, et loué selon un ou des
engagements locatifs de longue durée ferme.
Family office
Un « family office » est une structure privée au service de familles fortunées dont le patrimoine personnel
nécessite une gestion sophistiquée. L’objectif principal est d’optimiser, organiser, protéger et faire croître
les intérêts de ces familles quelle que soit la nature de leurs actifs. Le capital financier de la société est la
propre fortune de la famille, souvent constituée sur plusieurs générations.
Foncière
Une foncière est une société commerciale dont l’objet est la constitution, la gestion et l’exploitation d’un
portefeuille immobilier afin d’en maximiser la rentabilité.
Fonds d’investissement
Organisme de détention souvent collective (en multipropriété) d’actifs financiers ou immobiliers gérés
par une structure réglementée et agréée (société de gestion).
Fonds de pension
Organisme financier spécialisé dans la collecte de capitaux auprès d’épargnants particuliers et chargé de
les faire fructifier sur les marchés financiers dans le but de les reverser à ces épargnants pour financer
leurs retraites par capitalisation. Ils présentent souvent une certaine aversion au risque.
Fonds opportuniste
Fonds qui cible les rentabilités les plus élevées, obtenues grâce à une forte valeur ajoutée apportée et/ou
une prise de risque significative et/ou un effet de levier élevé.
Fonds ouvert
Un fonds est dit ouvert à partir du moment où il n’y a pas de limitation dans l’émission des parts.
Gestionnaire de fonds
Professionnel chargé de créer des fonds d’investissement. Il définit une stratégie, collecte l’argent auprès
de ses mandants et assure le suivi du fonds jusqu’à son extinction.
Investisseurs
institutionnels
Acteurs professionnels gestionnaires d’épargne. Ce terme regroupe sous un seul vocable des institutions
très diverses : organismes de placement collectif, compagnies d’assurance, fonds de pension, banques,
sociétés foncières, caisses de retraite, etc.
OPCI
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier sont des fonds immobiliers destinés à drainer l’épargne
publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un
minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers.
Comme les SIIC, les OPCI sont exonérées d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’obligations de
distribution. En revanche, ils ne sont pas cotés en bourse et, de ce fait, ne sont pas soumis de la même
manière aux fluctuations des marchés financiers.
Projet « en blanc »
Bâtiment dont la construction est lancée sans qu’il y ait eu, au préalable vente ou location à un utilisateur.
SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés ayant pour objet exclusif l’acquisition et
la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum
de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste en la vente de parts des immeubles acquis à des associés.
Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas
soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé
sur les revenus qu’il perçoit.
Taux de rendement net
Taux exprimant, en pourcentage, le rapport existant à un instant « t » entre le revenu de l’immeuble
net de charges non récupérables et son coût de revient (prix de vente plus frais et droits de mutation)
VEFA
La Vente en l’État Futur d’Achèvement est la vente d’un actif immobilier avant son achèvement. Par ce
contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des
constructions au fur et à mesure de leur exécution.
Volume d’investissement
Correspond aux transactions supérieures à 1 million euros (ventes utilisateurs incluses) répertoriées
par Cushman & Wakefield sur la période étudiée en immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, centres
commerciaux, boutiques, parcs d’activités commerciales, entrepôts logistiques et locaux d’activités).
54

55. glossaire
études & Recherche Cushman & Wakefield
BUREAUX
Demande placée
Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs.
ICC
(Indice du Coût de la
Construction)
Indice mesurant chaque trimestre l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il
intervient aussi dans les réglementations concernant les baux commerciaux et reste l’une des références
pour la révision de ces derniers.
ILAT
(Indice des loyers d’activités
tertiaires)
Calculé par l’INSEE sur une base trimestrielle, l’ILAT est constitué de trois indices : l’indice des prix à la
consommation (IPC), l’indice du coût de la construction (ICC) et l’indice du produit intérieur brut (PIB)
en valeur. Ces moyennes périodiques sont utilisées dans les proportions suivantes : 50 % IPC, 25 % PIB
et 25 % ICC.
Loyer moyen
Moyenne des valeurs locatives de transactions (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues
sur des surfaces rénovées ou de seconde main.
Loyer prime
Moyenne des cinq transactions les plus élevées en terme de valeurs locatives faciales > 1 000 m².
Offre disponible
Ensemble des surfaces vacantes disponibles à la location dans les six mois à venir.
Taux de vacance
Rapport entre le volume de l’offre disponible à six mois et le parc de bureaux.
GRANDS ENTREPÔTS
Chargeur
Entreprise qui, dans le secteur industriel ou de la distribution, assure la logistique de ses propres produits.
Demande placée
Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs.
ICPE
(Installation Classée pour la
Protection de l’Environnement)
Installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui
peuvent présenter des dangers ou inconvénients. Selon la nature de ces risques, une installation peut être :
- Non classée.
- Classée soumise à déclaration en préfecture.
- Classée soumise à autorisation préfectorale.
- Classée soumise à enregistrement en préfecture.
Prestataire logistique
Entreprise spécialisée assurant l’ensemble de la gamme des opérations logistiques pour le compte d’un
client souhaitant externaliser la logistique de ses produits.
Supply chain
(Chaîne d’approvisionnement)
Consiste à optimiser les flux sur la totalité de la chaîne, des fournisseurs aux matières premières jusqu’aux
clients finaux.
COMMERCES
CDAC / CNAC
Instituées par la loi de modernisation de l’économie (LME, adoptée en 2008) en remplacement des CDEC
et CNEC, les commissions départementales et nationales d’aménagement commercial sont des instances
de décision régulant l’implantation des commerces à partir du seuil de 1 000 m² selon des critères de
décision relevant de l’aménagement du territoire et du développement durable.
Flagship
Magasin vitrine (littéralement « vaisseau amiral ») devant servir l’image d’une marque ou d’une enseigne.
Implantés sur les emplacements commerciaux les plus prisés ou stratégiques, les locaux peuvent être de
taille variable et concerner l’ensemble des secteurs d’activité.
Indice constitué de la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation,
ILC
de celle des prix de la construction neuve et du chiffre d’affaires du commerce de détail. L’ILC peut être
(Indice des Loyers Commerciaux)
utilisé pour la révision des baux commerciaux des locataires exerçant une activité commerciale.
55

56. études & Recherche Cushman & Wakefield
Contacts
Olivier Gérard
Président
Philippe Guillerm
Département Expertise
Thierry Juteau
Département Investissement
Guy Grundy
Département Conseil aux utilisateurs
Christian Dubois
Département Commerces
Jean-Paul Deheeger
Département Industriel
Ludovic Delaisse
Département Bureaux / Pôle Développement
Thomas Hébert
Département Étude et Conseil
Stéphane Bureau
Département Gestion d’Actifs
David Bourla
Département Études et Recherche
Pour plus d’informations, merci de
contacter :
David Bourla
Responsable Études et Recherche
+33 (0)1 53 76 91 91
david.bourla@eur.cushwake.com
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occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde, ainsi que le démontrent ses
nombreuses implications dans des missions et transactions immobilières de haute portée. Avec 250 bureaux répartis dans
60 pays et plus de 16 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou
investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrés à l’échelle mondiale, et ce pour tous types de biens
(bureaux, commerces, locaux d’activités et entrepôts logistiques) : transaction locative, investissement, service financier,
audit et gestion de projet, gestion d’actifs immobiliers, expertise. Leader incontesté de l’immobilier commercial, notre
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