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Le marché      des   bureaux   en   région
lyonnaise
Bilan & Perspectives 2013
2  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
3  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013




                                                                 pas de 0,5 mais de 0,9 à 1,7. Le résultat est là, les pays
Edito                                                            du Sud de l’Europe sont de nouveau entrés en récession,
                                                                 subissant l’engrenage de la « trappe à austérité » :
                                                                 attrition de la demande intérieure, dégradation rapide des
                                                                 indicateurs d’activité et de confiance, chômage,
                                                                 récession, dérapage continu des déficits et des dettes ; et
                                                                 finalement entrainement des autres pays de la zone Euro
                                                                 dans le « double-dip ».
                                                                 Depuis fin 2011, la dégradation de la croissance
                                                                 économique est patent dans la zone Euro (stagnation
                                                                 puis recul du PIB). Début 2012 on remarque des
Economie acte 1 à 4 : pour le « Double-dip »                     situations extrêmement contrastées d’un pays à l’autre :
finalement c’est oui en Europe …                                 croissance dans les pays du Nord et en Allemagne,
                                                                 récession au Sud et la France dans une position médiane
Lors de notre précédente édition du Bilan et Perspectives        à 0. Cet environnement dégradé a entraîné une chute
de décembre 2012, les perspectives économiques de la             rapide des indicateurs de climat des affaires et d’activité
zone Euro et de la France s’assombrissaient et l’année           dès le printemps dans les pays « du centre ».
qui s’achève n’est pas venue contredire cette prévision,
au contraire. 2012 est le résultat logique d’une                 En effet, en matière de commerce international, les
mécanique d’évènements économiques et financiers qui             premiers clients des entreprises Européennes restent
agitent le monde depuis 2007 et qui ont mené les                 avant tout Européens ; ainsi pour l’Allemagne, l’Europe
économies de la zone Euro au « double-dip » en 2012.             représente près de 65% de ses flux à l’export et pour la
                                                                 France 62% (dont 15% pour l’Italie et l’Espagne) ; la
L’Acte 1 débute avec la crise financière de l’été 2007 et        récession d’une partie des pays européens ne pouvait
trouve son apogée en 2008 avec la faillite de Lehman             pas ne pas impacter leurs partenaires économiques, et
Brothers. L’acte 2 s’ouvre en 2009 avec l’entrée en              c’est le cas cette année.
récession des pays développés. Les Etats mettent en
œuvre de manière rapide et coordonnée des politiques             Ces dernières semaines, la publication des chiffres du
« d’amortisseurs » sociaux et économiques au prix d’une          PIB européen, bien que moins mauvais que prévu,
forte hausse de la dette publique. D’autre part, la crise        confirme la récession et les prévisions pour le 4e
financière « privée » est également contrée par la prise         trimestre laissent entrevoir une nouvelle détérioration.
en charge par certains états de la dette toxique des             Parallèlement à cette baisse de l’activité économique,
banques (comme en Irlande). L’acte 3 est porté par un            l’actualité financière a également été chahutée cette
certain succès de ces politiques volontaristes                   année. Un nouveau psychodrame a failli de nouveau
coordonnées avec un rebond de la croissance                      avoir lieu cet été sur les marchés financiers à propos des
économique en 2010. Pour autant cette embellie est de            dettes souveraines des pays périphériques. Au mois de
courte durée puisqu’immédiatement suivie par la crise            juillet de nouvelles rumeurs sur la sortie de la Grèce de
des dettes souveraines Européennes (Irlande et Grèce             l’Euro, et la forte hausse des taux espagnols ont amené
tout d’abord puis Espagne, Portugal et Italie) suite à           la BCE à prendre des positions affirmées qui ont ramené
l’explosion des dettes des Etats. Finalement l’acte 4            une certaine forme de calme sur les marchés financiers.
commence quand, sous l’impulsion des acteurs de la               En parallèle, la mise en œuvre de la réglementation Bâle
finance mondiale, des grands organismes internationaux           III pour les banques, couplée à leurs problèmes de bilans
(FMI, OCDE) et de l’Europe, les pays « périphériques »           pré-existants, a eu un effet pro-cyclique sur l’économie en
mettent en œuvre des politiques d’austérité extrêmement          raison du durcissement des conditions d’accès à la dette
sévères.                                                         pour l’ensemble des acteurs économiques.
Si l’effet « déprimant » de l’austérité sur la croissance        Dans ce panorama européen, la France occupe une
était connu a priori, l’impact sur les économies en a été        position médiane. Le PIB stagne depuis 1 an, mais
largement sous-estimé ; et c’est en partie de cette erreur       l’économie n’est pas entrée en récession. Les indicateurs
que provient la situation actuelle des pays européens.           de climat des affaires et d’activité se sont dégradés, mais
En effet, dans un premier temps l’équation                       moins que la moyenne européenne. La situation de
communément admise était que la réduction d’1 point de           l’emploi se détériore mois après mois, mais avec de
PIB du déficit structurel entrainait une baisse de la            fortes disparités selon les régions. Par ailleurs, la France,
croissance d’1/2 point. Au mois d’octobre dernier, le FMI        en dépit de sa dette élevée et de la dégradation de sa
est revenu sur cette analyse reconnaissant que l’impact          notation (Standard & Poors en Janvier et Moody’s en
des mesures d’austérité a été très clairement sous-évalué        novembre), bénéficie d’un coût de dette historiquement
et que le coefficient de réduction de la croissance n’était      bas avec une rémunération de l’OAT 10 ans qui oscille
4  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013




entre 2 et 2,30% depuis l’été (soit un crédit à taux 0
compte tenu de l’inflation).


… qui connaît un impact relativement limité sur le
marché lyonnais

L’année 2012 a subi les effets conjugués de la pénurie
d’offres neuves de grandes surfaces et l’attentisme des
grands utilisateurs. Dans un contexte économique
incertain, le volume global de la demande placée sur
l’année devrait être en nette diminution par rapport à la
très bonne année 2011. Cependant, une transaction
supérieure à 20.000 m² est attendue dans le dernier
trimestre, ce qui devrait permettre de rattraper un peu le
retard pris par le marché.
Compte tenu des résultats enregistrés à ce jour, nous
prévoyons donc une contraction de la demande placée
sur l’année 2012 avec un chiffre compris entre 160.000 et
180.000 m² placés sur l’agglomération lyonnaise.
Le marché locatif lyonnais cette année a été marqué par
une baisse des transactions de grande ampleur, avec un
recentrage fort sur le segment des opérations moyennes
(1.000 à 3.000 m²), situation assez typique des années
de conjoncture difficile. Pour autant, la seule explication
n’est pas à trouver dans le contexte économique mais
aussi dans la situation de pénurie d’offre dans les
marchés du cœur de Lyon. Les secteurs centraux
atteignent des niveaux de vacance très faibles, comme la
Part-Dieu qui se situe à 2,2%, et la disponibilité de
grandes surfaces neuves y est encore plus restreinte. Ce
manque d’offre impacte directement l’activité des grandes
surfaces et maintient élevées les valeurs locatives du
centre-ville.


En ce qui concerne le marché de l’investissement, les
volumes engagés jusqu’à maintenant sont comparables à
ceux de l’année passée et 2012 devrait rester dans
l’épure de 2011 autour de 800 m€.
En matière d’investissement, on peut retenir pour l’année
écoulée, que le marché a fait preuve d’une bonne
résistance et a continué à attirer les investisseurs.
Toujours essentiellement aux mains des investisseurs
français, le marché lyonnais reste un territoire de
prédilection pour les SCPI françaises qui y trouvent la
maturité, la profondeur et la stabilité qu’elles recherchent.
Par contre, en raison du manque de produits de
dimension « internationale », Lyon n’a pas su capter la
demande des investisseurs internationaux. Bien que la
majorité des investisseurs reste toujours focalisée sur les
investissements sécurisés, on retient néanmoins que la
part des investissements sur des produits en risque a
progressé cette année.
5  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013




                                                               Les grands utilisateurs prennent davantage le temps de
Lyon : entre                                                   la réflexion et les délais de décision sont plus longs
                                                               qu’auparavant. Cependant cette seule remarque ne peut
attentisme et                                                  expliquer le manque flagrant de grandes transactions. En
                                                               effet, même si les directions immobilières prennent le
                                                               temps de la réflexion, le nombre et le volume de
nouveaux besoins                                               demandes reste important ; alors que traditionnellement,
                                                               plus la surface recherchée est importante plus l’utilisateur
des utilisateurs                                               a tendance à rechercher une surface neuve.
                                                               Actuellement, le marché lyonnais peine à répondre ce
                                                               type de demandes car il fait face depuis plusieurs
                                                               trimestres à une importante pénurie d’offres neuves et
                                                               notamment sur les grandes surfaces et sur les secteurs
                                                               les plus prisés. Prenons l’exemple de la Part-Dieu où
                                                               seuls 9.000 m² de surfaces neuves sont ou seront
                                                               disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en moyenne ce
                                                               sont près de 25 000 m² qui sont commercialisés sur des
                                                               immeubles neufs chaque année. En attendant les
                                                               lancements et les livraisons, le marché de la Part-Dieu
Le marché tertiaire Lyonnais est un                            subit un manque de grandes surfaces, ce qui est d’autant
marché aux fondamentaux solides.                               plus vrai pour le neuf. Le taux de vacance du secteur se
Néanmoins, dans un contexte                                    situe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe, devant Londres
                                                               West End à 4,2% et Paris CBD 5%.
économique difficile, le marché
tertiaire lyonnais subit l’impact du
                                                               Le manque de grandes transactions résulte finalement
manque de transactions sur le                                  plus d’un manque d’offre adapté que d’une réelle
segment des grandes surfaces.                                  absence de demande.


                                                               En effet, en dépit du manque d’offres de qualité sur les
La demande placée en manque de grandes                         secteurs les plus recherchés du centre de Lyon, les
transactions                                                   grands utilisateurs sont toujours présents et ont été actifs.
                                                               Quelques grandes transactions sont attendues,
Le marché a enregistré une baisse de 20% à la fin du           notamment sur des immeubles en pré-commercialisation.
3ème trimestre. 24 transactions de plus de 1.000 m² ont
                                                               Une offre qui s’érode
été enregistrées cette année et représentent 46% du total
des surfaces consommées. Notons qu’en période de
                                                               L’offre locative a diminué de 20% sur les douze derniers
crise, le segment « mid-market » (surfaces entre 1.000 et
                                                               mois. Notons que l’offre immédiate de seconde main
3.000 m²) a un poids plus important sur le marché. 2009
                                                               baisse de 15% alors que l’offre immédiate neuve diminue
a été l’année la moins performante de ces 5 dernières
                                                               de près de 28%.
années, et alors que la part du « mid-market » oscille
entre 20 et 24% en période normale, elle a grimpé à près       Les demandes sur les surfaces neuves étant plus
de 30% cette année-là. L’année 2012 suit le même               importantes, notamment sur les grandes surfaces, ce
chemin en affichant à la fin du 3ème trimestre 29% des         type de bien trouve rapidement preneur et notamment sur
volumes transactés sur ce type de surface.                     les secteurs recherchés.
Les transactions sur les très grandes surfaces                 Dans ce contexte de pénurie, les pré-commercialisations
(supérieures à 3 000 m²) font donc défaut cette année et       continuent d’être importantes : près de 40% des surfaces
le chiffre global de la demande placée s’en ressent            aujourd’hui en cours de construction ont d’ores et déjà
fortement.                                                     trouvé preneur et les négociations en cours confirment
                                                               clairement cette tendance.
A quoi est dû ce manque de grandes transactions ?
Quelles sont les raisons qui freinent les grands               Cependant la situation demeure différente d’un secteur à
utilisateurs dans leurs démarches immobilières ?               l’autre bien qu’un nombre croissant de marchés se trouve
                                                               en-dessous de la moyenne régionale.
6  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013




Penser le coût immobilier d’une manière globale                Michel Lagrave, Direction du Développement chez Jones
                                                               Lang LaSalle en parle lors de notre Forum 2012 : « Enfin,
Le coût immobilier ne doit pas être réduit simplement au       vous avez parlé tout à l’heure de localisation
loyer. Les Directeurs Immobiliers considèrent depuis           géographique : c’est très important. Souvent, les chefs
quelques temps déjà le coût immobilier en coût complet.        d’entreprise, pour des raisons économiques, ont toujours
                                                               tendance à délocaliser un peu trop loin et ça, il faut
Saviez-vous que le coût complet d’utilisation d’un
                                                               s’arrêter un petit moment sur le sujet pour bien peser
immeuble de bureaux s’élève en moyenne entre 8 et 12
                                                               l’effet que ça peut induire et raisonner en « coût global
% du total des charges d’exploitation d’une entreprise ?
                                                               immobilier ».
L’environnement de travail est donc la cible évidente
                                                               Pascale CHASTAING-DOBLIN, Associée Membre du
d’une stratégie de réduction des coûts. Mais pour gérer
                                                               Comité Exécutif de Deloitte France, Responsable des
efficacement les coûts globaux d’utilisation, il convient
                                                               Ressources Humaines lors de notre dernier Forum:
d’avoir une image claire de toutes leurs composantes et
                                                               « D’abord, un attachement profond à ce site de Neuilly,
comprendre quels compromis peuvent être faits entre
                                                               pour plusieurs raisons, trois raisons principales : d’abord,
coût par mètre carré et coût par occupant (en équivalent
                                                               son accessibilité assez extraordinaire – on est sur la ligne
temps plein).
                                                               1 du métro parisien, qui est une ligne extrêmement
Les immeubles neufs, bien qu’ayant des valeurs locatives       pratique – ; on est quand même au cœur d’une cité, on
au mètre carré plus élevées, restent totalement attractifs     est au cœur d’une ville, donc il y a un certain nombre de
face aux autres immeubles moins récents actuellement           restaurants et de cafés, autour, qui vivent quasiment
sur le marché dont le coût immobilier par poste de travail     uniquement de la proximité de ces locaux de Deloitte. Et
par an peut être 20% supérieur celui d’un immeuble             puis, un dernier élément fort : il est ressorti de toutes nos
neuf. L’efficience des surfaces et la performance              analyses que cette localisation, par rapport à nos grands
énergétique des nouveaux immeubles permet une                  concurrents, que je ne citerai pas, mais qui sont
réflexion globale des coûts et rend obsolète la simple         beaucoup implantés à La Défense, était un atout en
notion de prix au mètre carré.                                 matière d’attraction et de rétention des talents. »
Jean-Pierre Buisson – Directeur Régional Ernst and
Young – l’avait évoqué en tant qu’invité de notre table
ronde au Forum Jones Lang LaSalle 2011 : « Je crois
qu’il faut complètement oublier cette notion de loyer au
mètre carré, il faut travailler au prix par poste.
Effectivement on peut afficher des tarifs officiels de 280
euros du mètre carré, et bien je peux confirmer qu’à Lyon
nous avons stabilisé les coûts : j’ai un coût global de mon
immobilier qui est resté le même»
C’est pour cela que la notion de prix par mètre carré est
restrictive. Bien qu’il reste un indicateur important, il ne
doit pas à lui seul guider une décision aussi importante
que l’emplacement choisi par une entreprise. Une
localisation inadaptée peut mettre en péril la pérennité
d’une société ou son développement. Les salariés
doivent trouver un avantage à une re-localisation de leur
entreprise, un intérêt, car ils passeront sans doute à plus
de temps dans les transports. Il devient difficile pour
certaines sociétés qui décident de délocaliser uniquement
dans une logique financière de conserver les talents qu’ils
avaient attiré. Il ne faut pas oublier que le « bureau »
n’est plus uniquement un lieu où l’on travaille, mais un
lieu où l’on vit. C’est un véritable atout de management
pour une entreprise.
7  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013




Le marché lyonnais
de l’investissement :
une place européenne
à investir




Dans un contexte économique agité,                               Pour autant Lyon est une métropole dynamique
                                                                 dont le marché tertiaire présente les atouts
la reprise demeure fragile, mais                                 susceptibles de capter l’intérêt des investisseurs
l’optimisme semble de mise sur le                                internationaux
marché lyonnais.
                                                                 L’agglomération lyonnaise atteint ces performances grâce
                                                                 à une politique volontariste des pouvoirs publics, qui
                                                                 s’appuie sur un développement local très dynamique,
Le marché lyonnais demeure le terrain de jeu des                 alliée à la confiance des acteurs privés. Les investisseurs
investisseurs français                                           sont face à un marché immobilier aux fondamentaux
                                                                 sains et solides.
Après un redémarrage confirmé en 2011, le marché                 Entre son climat économique favorable, ses grands
lyonnais atteint les 334 millions d’euros investis à la fin du   projets en cours, et sa culture de l'innovation, le tissu
troisième trimestre 2012, soit une légère baisse de 3%           économique lyonnais est propice à l'implantation
par rapport à fin septembre 2011.                                d'entreprises. Les entrepreneurs l'ont bien compris. Le
Compte tenu d’une situation saine du marché locatif              magazine L'Entreprise désigne d'ailleurs Lyon comme la
lyonnais et de l’attrait des investisseurs pour la               meilleure grande ville de France pour créer sa société, et
métropole, nous assistons depuis maintenant plus d’un            cela depuis 5 ans. Avec des projets innovants et
an au retour des investissements spéculatifs permettant          ambitieux sur le quartier d’affaires de la Part-Dieu,
ainsi de faire diminuer la pression sur l’offre et surtout de    l’agglomération lyonnaise s’affirme depuis quelques
satisfaire des entreprises utilisatrices afin de leur            années comme une réelle alternative à Paris pour
proposer des immeubles BBC et HQE.                               implanter et développer son entreprise mais également
                                                                 pour investir.
Les acteurs français restent clairement majoritaires sur le
territoire lyonnais. Les SCPI, qui bénéficient d’un niveau       Les investisseurs nationaux et européens ne s’y sont pas
de collecte toujours important auprès du public, trouvent        trompés. Lyon est une métropole dynamique et une place
à Lyon un marché attractif et mature dont les actifs             tertiaire désormais influente. La région lyonnaise se place
correspondent à leur cible d’investissement.                     en 3ème position après Londres et Paris en matière
                                                                 d’investissement étranger (source Aderly). Avec un PIB
Les investisseurs français occupent une position                 dépassant les 188 milliards en 2011, la région est 5ème
dominante sur le marché lyonnais et ce depuis                    au rang européen et la 3ème région européenne en
maintenant quelques trimestres.                                  matière d’accueil d’implantations internationales.
8  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013




Deuxième concentration de centres de décision et                -   sur ce million de mètres carrés, plus d’un tiers est
second parc tertiaire français après Paris, l’agglomération         composé d’Immeubles de Grande Hauteur (IGH), soit
lyonnaise offre près de 5,5 millions de mètres carrés               environ 315 000 m² et plus de 90% de ces IGH ont
tertiaire dont plus de 1 million sur le seul quartier de la         été construits avant les années 80
Part-Dieu. a
                                                                -   le taux de vacance du secteur Part-Dieu est le plus
Dans la compétition européenne et la recherche de la                bas d’Europe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe,
sécurité des investissements, le marché de bureaux                  devant Londres West End à 4,2% et Paris QCA 5%.
lyonnais offre un profil attractif pour les investisseurs
                                                                Dans ce secteur seuls 9 000 m² de surfaces neuves sont
internationaux .
                                                                ou seront disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en
-   Avec 265 000 m² placés en 2011 Lyon atteint des             moyenne ce sont près de 25 000 m² qui sont
    niveaux d’activité comparables à d’autres capitales         commercialisés sur des immeubles neufs chaque année.
    européennes.                                                En attendant les lancements et les livraisons, le marché
                                                                de la Part-Dieu subit un manque de grandes surfaces, ce
-   Lyon a su conserver et développer les fonctions
                                                                qui est d’autant plus vrai pour le neuf.
    tertiaires au sein de son territoire de par son
    attractivité et sa stratégie tertiaire métropolitaine.
    Cette diversification lui offre la capacité de résistance
                                                                Ainsi, actuellement, le marché de l’investissement
    aux aléas économiques (en comparaison à l’évolution
                                                                lyonnais reste une place à ré-investir par les investisseurs
    constatée dans d’autres villes majeures).
                                                                internationaux par manque d’offre adaptée (grands
-   La demande placée annuelle représente en moyenne            immeubles prime) alors que les signaux objectifs de
    5% du parc, un niveau comparable à celui enregistré         l’attractivité de la ville sont nombreux.
    à Paris.
-   Les valeurs locatives restent maîtrisées et
    compétitives par rapport à Paris et aux autres
    grandes villes européennes
-   Lyon n’est pas un marché spéculatif, il est maitrisé et
    progresse en termes de valeur locative en parallèle
    avec l’amélioration de la performance des immeubles
    (normes internationales, HQE, BBC…)
-   Ce marché est lié à une excellente coproduction
    entre les différents acteurs de la chaine de
    l’immobilier, à savoir, les promoteurs, les
    opérateurs…
Le principal quartier d’affaires de Lyon, la Part Dieu
bénéficie d’un positionnement géographique, que l’on
peut qualifier d’hyper centre. Le quartier est le « hot spot
économique » de Lyon, lieu prioritaire pour les utilisateurs
et la porte d’entrée des investissements sur
l’agglomération. Construit autour de la Gare TGV en
liaison directe avec Paris et l’Europe, le quartier accueille
aujourd’hui plus de 2 200 entreprises employant plus de
50 000 salariés.
Ce quartier, qui compte de grands immeubles et
concentre de grandes entreprises, offre les
caractéristiques d’un marché international, mais doit
aussi relever le défi de son offre :
-   plus de 50% du parc tertiaire de la Part-Dieu a été
    construit avant 1990 et seulement 30% du parc de la
    Part-Dieu répond aux dernières normes
    internationales.
9  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013




                                                               d’Euros. Ce qu’il reste à savoir est si les négociations
Perspectives                                                   aboutiront à un accord acceptable pour tous d’une part, et
                                                               si le crédit d’impôt aux entreprises sera suffisant pour leur
                                                               donner l’impulsion nécessaire à la reprise.
                                                               Ainsi, si on peut légitimement anticiper que les premiers
                                                               mois de l’année seront toujours marqués par la
                                                               stagnation, voire la récession, il est aléatoire de se
                                                               prononcer sur l’évolution au 2e semestre. En tout état de
                                                               cause, si l’activité devait se redresser à la mi année, les
                                                               effets ne seront pas immédiats sur le front de l’emploi ou
                                                               sur l’investissement des entreprises qui chercheront tout
L’économie à la poursuite de l’Acte 5 : la reprise             d’abord à restaurer leurs marges.
c’est pour quand ?

Les perspectives de croissance pour les mois à venir ont       Quel marché locatif à Lyon en 2013
été revues à la baisse et selon les économistes, le début
de 2013 ne sonnera pas la reprise tant attendue.
                                                               La baisse de l’activité locative constatée en 2012 ne
En France, 2013 sera l’année où les mesures d’austérité        signifie que les grands utilisateurs ont déserté le marché
budgétaire battront leur plein pour les ménages et les         lyonnais. Ainsi des demandes prospectives significatives
entreprises (la pression fiscale y sera à son plus haut        sont enregistrées en provenance aussi bien de grands
historique) alors que dans le même temps les                   groupes que des PME/PMI régionales. Ces entreprises
perspectives de l’emploi sont mauvaises. Il est fort           s’inscrivent à plus de 80 % dans des immeubles neufs ou
probable que l’un des principaux moteurs de la                 à construire.
croissance française, la consommation, reste atone en
                                                               Les besoins existent mais dans un contexte économique
raison de la dégradation du niveau de vie des ménages
                                                               défavorable, les entreprises se donnent le temps de la
et des craintes pour l’emploi. La nécessité d’entamer des
                                                               réflexion et souhaitent sécuriser au maximum leur projet
réformes structurelles en France est plus que d’actualité
                                                               immobilier. Cela entraine des reports de décisions et
et Moody’s l’a de nouveau mis en exergue en novembre
                                                               parfois des changements de stratégie. La diversité du
lors de la dégradation de la note française.
                                                               tissu économique lyonnais permet de faire face à ce type
Au niveau international, 2012 a été l’année d’une prise de     de conjoncture. En effet, certains secteurs moins
conscience de la part des grands organismes comme le           impactés par la crise soutiennent l’activité sur le marché
FMI ou l’OCDE : l’austérité à tout crin et à tout prix est     tertiaire lyonnais.
une erreur, tant ses effets sur l’économie sont négatifs.
                                                               Dans un monde en perpétuel mouvement, rendu de plus
Le discours a changé ces derniers mois. Oui à la
                                                               en plus complexe car intégrant des enjeux
restauration des comptes publics mais à un rythme
                                                               technologiques, financiers, humains, environnementaux,
moindre pour sauvegarder autant que possible la
                                                               l’immobilier devient un véritable outil au service du
croissance économique.
                                                               management des entreprises.
Ces dernières semaines, l’Europe et les marchés, ont fait
                                                               Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à la
preuve d’une plus grande tolérance sur le sujet :
                                                               qualité des offres et des prestations. Les bâtiments
assouplissement des objectifs et des délais de mise en
                                                               énergivores sont bannis et la norme Bâtiment Basse
conformité budgétaires, sans que les marchés ne soient
                                                               Consommation (BBC) devient une évidence en
« vent debout » contre ces annonces. L’Europe est
                                                               s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers des charges.
perçue comme étant l’homme malade du monde, et son
poids dans l’économie mondiale rend d’autant plus              Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments de
nécessaire sa convalescence pour la croissance.                seconde main non restructurés ne sont plus adaptés.
                                                               Aujourd’hui on s’aperçoit que les grandes entreprises qui
Le nouveau mot d’ordre en France est la compétitivité
                                                               se réorganisent sur de très grandes surfaces, pouvant
des entreprises, le pays devant regagner les parts de
                                                               atteindre 15 ou 20 000 m², ont l’obligation d’avoir un
marché perdues depuis une dizaine d’années sur les
                                                               service associé de restauration pour traiter l’aspect
marchés internationaux. D’ores et déjà quelques signaux
                                                               social au sein de leur entreprise. Ce type de besoin doit
ont été adressés aux entreprises ces dernières
                                                               être pris en compte dans la définition des futurs projets.
semaines : les négociations sur l’emploi et le contrat de
travail entre syndicats et patronat ont débuté et le           Un bâtiment de bureaux n’est plus uniquement un lieu de
gouvernement a mis en place un crédit d’impôt sans             travail, il est aujourd’hui porteur de sens et s’articule
condition pour les entreprises à hauteur d’environ 20 mds      autour de plusieurs points :
10  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013




-   La volonté de brasser les populations, de mettre            Les investisseurs restent également frileux quant à
    ensemble des opérationnels et des activités plus            investir sur des projets spéculatifs. Peu de banques
    corporate dans un cadre environnant attractif ;             acceptent de financer ce genre de projets, ce qui rend la
                                                                situation d’autant plus compliqué sur le marché…de
-   La charte d’aménagement est une démarche que
                                                                l’investissement mais également locatif.
    lancent de nombreuses entreprises. Cette charte va
    porter les valeurs, développer les typologies
    d’espaces, mettre en avant les lieux de vie et de
    rencontre, s’adapter à des technologies et proposer
    des services adaptés. C’est vraiment l’outil essentiel
    du management ;
-   Tous les projets réussis nécessitent un
    accompagnement très important tout au long du
    projet, une conduite du changement très proche des
    collaborateurs, mais surtout très proche du
    management.


Autour de 800 M€ de transactions en 2012, quelles
prévisions pour 2013 ?

Le marché lyonnais reste très actif en volume, signe que
l’agglomération lyonnaise conforte sa place de seconde
métropole française de l’investissement après l’Ile de
France. En dehors de l’Ile de France, Lyon capitalise plus
de 30 % des investissements en région et en 2011, les
surfaces louées où vendues aux entreprises sont
supérieures aux cumul des marchés marseillais et
toulousain.
Pour autant la pénurie d’actif prime à la vente pénalise
encore le marché lyonnais, cette tendance devrait
d’ailleurs se poursuivre sur l’année 2013.
Cette année le marché lyonnais de l’investissement est
maitrisé à la vente comme à l’acquisition par les
investisseurs français, notamment les SCPI dont la
collecte est en constante augmentation.
Cependant, . nous pouvons sentir les prémisses de la
réapparition prochaine des investisseurs internationaux.
Le retour des fonds allemands est d’ailleurs attendu sur le
début de l’année 2013. L’arrivée de nouveaux
investisseurs internationaux (hors Europe) pourrait
bouleverser le panorama des investisseurs présents
actuellement sur la métropole lyonnaise.
Lyon est une ville où les valeurs locatives sont stables et
hiérarchisées, progressent en fonction de l’évolution
techniques des immeubles. Le taux de vacance est bien
maitrisé, sans exposer les investisseurs ; le tissu
économique reposant sur l’industrie vient asseoir une
dynamique de succès sécurisant les investisseurs
notamment d’origine Allemandes et Anglos Saxone. le
profil de la Métropole lyonnaise se retrouvant dans celui
des villes allemandes.
11  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013




Business Contacts
Laurent Vallas
Directeur Jones Lang Lasalle (Lyon)
55 Avenue Maréchal Foch
69006 Lyon
laurent.vallas@eu.jll.com
+33 (0)4 78 89 26 26


Vincent Delattre
Responsable Investissement Régions
55 Avenue Maréchal Foch
69006 Lyon
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Etudes et Recherche
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Le marché des bureaux en région lyonnaise - Bilan & Perspectives 2013

  • 1. Le marché des bureaux en région lyonnaise Bilan & Perspectives 2013
  • 2. 2  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
  • 3. 3  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 pas de 0,5 mais de 0,9 à 1,7. Le résultat est là, les pays Edito du Sud de l’Europe sont de nouveau entrés en récession, subissant l’engrenage de la « trappe à austérité » : attrition de la demande intérieure, dégradation rapide des indicateurs d’activité et de confiance, chômage, récession, dérapage continu des déficits et des dettes ; et finalement entrainement des autres pays de la zone Euro dans le « double-dip ». Depuis fin 2011, la dégradation de la croissance économique est patent dans la zone Euro (stagnation puis recul du PIB). Début 2012 on remarque des Economie acte 1 à 4 : pour le « Double-dip » situations extrêmement contrastées d’un pays à l’autre : finalement c’est oui en Europe … croissance dans les pays du Nord et en Allemagne, récession au Sud et la France dans une position médiane Lors de notre précédente édition du Bilan et Perspectives à 0. Cet environnement dégradé a entraîné une chute de décembre 2012, les perspectives économiques de la rapide des indicateurs de climat des affaires et d’activité zone Euro et de la France s’assombrissaient et l’année dès le printemps dans les pays « du centre ». qui s’achève n’est pas venue contredire cette prévision, au contraire. 2012 est le résultat logique d’une En effet, en matière de commerce international, les mécanique d’évènements économiques et financiers qui premiers clients des entreprises Européennes restent agitent le monde depuis 2007 et qui ont mené les avant tout Européens ; ainsi pour l’Allemagne, l’Europe économies de la zone Euro au « double-dip » en 2012. représente près de 65% de ses flux à l’export et pour la France 62% (dont 15% pour l’Italie et l’Espagne) ; la L’Acte 1 débute avec la crise financière de l’été 2007 et récession d’une partie des pays européens ne pouvait trouve son apogée en 2008 avec la faillite de Lehman pas ne pas impacter leurs partenaires économiques, et Brothers. L’acte 2 s’ouvre en 2009 avec l’entrée en c’est le cas cette année. récession des pays développés. Les Etats mettent en œuvre de manière rapide et coordonnée des politiques Ces dernières semaines, la publication des chiffres du « d’amortisseurs » sociaux et économiques au prix d’une PIB européen, bien que moins mauvais que prévu, forte hausse de la dette publique. D’autre part, la crise confirme la récession et les prévisions pour le 4e financière « privée » est également contrée par la prise trimestre laissent entrevoir une nouvelle détérioration. en charge par certains états de la dette toxique des Parallèlement à cette baisse de l’activité économique, banques (comme en Irlande). L’acte 3 est porté par un l’actualité financière a également été chahutée cette certain succès de ces politiques volontaristes année. Un nouveau psychodrame a failli de nouveau coordonnées avec un rebond de la croissance avoir lieu cet été sur les marchés financiers à propos des économique en 2010. Pour autant cette embellie est de dettes souveraines des pays périphériques. Au mois de courte durée puisqu’immédiatement suivie par la crise juillet de nouvelles rumeurs sur la sortie de la Grèce de des dettes souveraines Européennes (Irlande et Grèce l’Euro, et la forte hausse des taux espagnols ont amené tout d’abord puis Espagne, Portugal et Italie) suite à la BCE à prendre des positions affirmées qui ont ramené l’explosion des dettes des Etats. Finalement l’acte 4 une certaine forme de calme sur les marchés financiers. commence quand, sous l’impulsion des acteurs de la En parallèle, la mise en œuvre de la réglementation Bâle finance mondiale, des grands organismes internationaux III pour les banques, couplée à leurs problèmes de bilans (FMI, OCDE) et de l’Europe, les pays « périphériques » pré-existants, a eu un effet pro-cyclique sur l’économie en mettent en œuvre des politiques d’austérité extrêmement raison du durcissement des conditions d’accès à la dette sévères. pour l’ensemble des acteurs économiques. Si l’effet « déprimant » de l’austérité sur la croissance Dans ce panorama européen, la France occupe une était connu a priori, l’impact sur les économies en a été position médiane. Le PIB stagne depuis 1 an, mais largement sous-estimé ; et c’est en partie de cette erreur l’économie n’est pas entrée en récession. Les indicateurs que provient la situation actuelle des pays européens. de climat des affaires et d’activité se sont dégradés, mais En effet, dans un premier temps l’équation moins que la moyenne européenne. La situation de communément admise était que la réduction d’1 point de l’emploi se détériore mois après mois, mais avec de PIB du déficit structurel entrainait une baisse de la fortes disparités selon les régions. Par ailleurs, la France, croissance d’1/2 point. Au mois d’octobre dernier, le FMI en dépit de sa dette élevée et de la dégradation de sa est revenu sur cette analyse reconnaissant que l’impact notation (Standard & Poors en Janvier et Moody’s en des mesures d’austérité a été très clairement sous-évalué novembre), bénéficie d’un coût de dette historiquement et que le coefficient de réduction de la croissance n’était bas avec une rémunération de l’OAT 10 ans qui oscille
  • 4. 4  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 entre 2 et 2,30% depuis l’été (soit un crédit à taux 0 compte tenu de l’inflation). … qui connaît un impact relativement limité sur le marché lyonnais L’année 2012 a subi les effets conjugués de la pénurie d’offres neuves de grandes surfaces et l’attentisme des grands utilisateurs. Dans un contexte économique incertain, le volume global de la demande placée sur l’année devrait être en nette diminution par rapport à la très bonne année 2011. Cependant, une transaction supérieure à 20.000 m² est attendue dans le dernier trimestre, ce qui devrait permettre de rattraper un peu le retard pris par le marché. Compte tenu des résultats enregistrés à ce jour, nous prévoyons donc une contraction de la demande placée sur l’année 2012 avec un chiffre compris entre 160.000 et 180.000 m² placés sur l’agglomération lyonnaise. Le marché locatif lyonnais cette année a été marqué par une baisse des transactions de grande ampleur, avec un recentrage fort sur le segment des opérations moyennes (1.000 à 3.000 m²), situation assez typique des années de conjoncture difficile. Pour autant, la seule explication n’est pas à trouver dans le contexte économique mais aussi dans la situation de pénurie d’offre dans les marchés du cœur de Lyon. Les secteurs centraux atteignent des niveaux de vacance très faibles, comme la Part-Dieu qui se situe à 2,2%, et la disponibilité de grandes surfaces neuves y est encore plus restreinte. Ce manque d’offre impacte directement l’activité des grandes surfaces et maintient élevées les valeurs locatives du centre-ville. En ce qui concerne le marché de l’investissement, les volumes engagés jusqu’à maintenant sont comparables à ceux de l’année passée et 2012 devrait rester dans l’épure de 2011 autour de 800 m€. En matière d’investissement, on peut retenir pour l’année écoulée, que le marché a fait preuve d’une bonne résistance et a continué à attirer les investisseurs. Toujours essentiellement aux mains des investisseurs français, le marché lyonnais reste un territoire de prédilection pour les SCPI françaises qui y trouvent la maturité, la profondeur et la stabilité qu’elles recherchent. Par contre, en raison du manque de produits de dimension « internationale », Lyon n’a pas su capter la demande des investisseurs internationaux. Bien que la majorité des investisseurs reste toujours focalisée sur les investissements sécurisés, on retient néanmoins que la part des investissements sur des produits en risque a progressé cette année.
  • 5. 5  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 Les grands utilisateurs prennent davantage le temps de Lyon : entre la réflexion et les délais de décision sont plus longs qu’auparavant. Cependant cette seule remarque ne peut attentisme et expliquer le manque flagrant de grandes transactions. En effet, même si les directions immobilières prennent le temps de la réflexion, le nombre et le volume de nouveaux besoins demandes reste important ; alors que traditionnellement, plus la surface recherchée est importante plus l’utilisateur des utilisateurs a tendance à rechercher une surface neuve. Actuellement, le marché lyonnais peine à répondre ce type de demandes car il fait face depuis plusieurs trimestres à une importante pénurie d’offres neuves et notamment sur les grandes surfaces et sur les secteurs les plus prisés. Prenons l’exemple de la Part-Dieu où seuls 9.000 m² de surfaces neuves sont ou seront disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en moyenne ce sont près de 25 000 m² qui sont commercialisés sur des immeubles neufs chaque année. En attendant les lancements et les livraisons, le marché de la Part-Dieu Le marché tertiaire Lyonnais est un subit un manque de grandes surfaces, ce qui est d’autant marché aux fondamentaux solides. plus vrai pour le neuf. Le taux de vacance du secteur se Néanmoins, dans un contexte situe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe, devant Londres West End à 4,2% et Paris CBD 5%. économique difficile, le marché tertiaire lyonnais subit l’impact du Le manque de grandes transactions résulte finalement manque de transactions sur le plus d’un manque d’offre adapté que d’une réelle segment des grandes surfaces. absence de demande. En effet, en dépit du manque d’offres de qualité sur les La demande placée en manque de grandes secteurs les plus recherchés du centre de Lyon, les transactions grands utilisateurs sont toujours présents et ont été actifs. Quelques grandes transactions sont attendues, Le marché a enregistré une baisse de 20% à la fin du notamment sur des immeubles en pré-commercialisation. 3ème trimestre. 24 transactions de plus de 1.000 m² ont Une offre qui s’érode été enregistrées cette année et représentent 46% du total des surfaces consommées. Notons qu’en période de L’offre locative a diminué de 20% sur les douze derniers crise, le segment « mid-market » (surfaces entre 1.000 et mois. Notons que l’offre immédiate de seconde main 3.000 m²) a un poids plus important sur le marché. 2009 baisse de 15% alors que l’offre immédiate neuve diminue a été l’année la moins performante de ces 5 dernières de près de 28%. années, et alors que la part du « mid-market » oscille entre 20 et 24% en période normale, elle a grimpé à près Les demandes sur les surfaces neuves étant plus de 30% cette année-là. L’année 2012 suit le même importantes, notamment sur les grandes surfaces, ce chemin en affichant à la fin du 3ème trimestre 29% des type de bien trouve rapidement preneur et notamment sur volumes transactés sur ce type de surface. les secteurs recherchés. Les transactions sur les très grandes surfaces Dans ce contexte de pénurie, les pré-commercialisations (supérieures à 3 000 m²) font donc défaut cette année et continuent d’être importantes : près de 40% des surfaces le chiffre global de la demande placée s’en ressent aujourd’hui en cours de construction ont d’ores et déjà fortement. trouvé preneur et les négociations en cours confirment clairement cette tendance. A quoi est dû ce manque de grandes transactions ? Quelles sont les raisons qui freinent les grands Cependant la situation demeure différente d’un secteur à utilisateurs dans leurs démarches immobilières ? l’autre bien qu’un nombre croissant de marchés se trouve en-dessous de la moyenne régionale.
  • 6. 6  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 Penser le coût immobilier d’une manière globale Michel Lagrave, Direction du Développement chez Jones Lang LaSalle en parle lors de notre Forum 2012 : « Enfin, Le coût immobilier ne doit pas être réduit simplement au vous avez parlé tout à l’heure de localisation loyer. Les Directeurs Immobiliers considèrent depuis géographique : c’est très important. Souvent, les chefs quelques temps déjà le coût immobilier en coût complet. d’entreprise, pour des raisons économiques, ont toujours tendance à délocaliser un peu trop loin et ça, il faut Saviez-vous que le coût complet d’utilisation d’un s’arrêter un petit moment sur le sujet pour bien peser immeuble de bureaux s’élève en moyenne entre 8 et 12 l’effet que ça peut induire et raisonner en « coût global % du total des charges d’exploitation d’une entreprise ? immobilier ». L’environnement de travail est donc la cible évidente Pascale CHASTAING-DOBLIN, Associée Membre du d’une stratégie de réduction des coûts. Mais pour gérer Comité Exécutif de Deloitte France, Responsable des efficacement les coûts globaux d’utilisation, il convient Ressources Humaines lors de notre dernier Forum: d’avoir une image claire de toutes leurs composantes et « D’abord, un attachement profond à ce site de Neuilly, comprendre quels compromis peuvent être faits entre pour plusieurs raisons, trois raisons principales : d’abord, coût par mètre carré et coût par occupant (en équivalent son accessibilité assez extraordinaire – on est sur la ligne temps plein). 1 du métro parisien, qui est une ligne extrêmement Les immeubles neufs, bien qu’ayant des valeurs locatives pratique – ; on est quand même au cœur d’une cité, on au mètre carré plus élevées, restent totalement attractifs est au cœur d’une ville, donc il y a un certain nombre de face aux autres immeubles moins récents actuellement restaurants et de cafés, autour, qui vivent quasiment sur le marché dont le coût immobilier par poste de travail uniquement de la proximité de ces locaux de Deloitte. Et par an peut être 20% supérieur celui d’un immeuble puis, un dernier élément fort : il est ressorti de toutes nos neuf. L’efficience des surfaces et la performance analyses que cette localisation, par rapport à nos grands énergétique des nouveaux immeubles permet une concurrents, que je ne citerai pas, mais qui sont réflexion globale des coûts et rend obsolète la simple beaucoup implantés à La Défense, était un atout en notion de prix au mètre carré. matière d’attraction et de rétention des talents. » Jean-Pierre Buisson – Directeur Régional Ernst and Young – l’avait évoqué en tant qu’invité de notre table ronde au Forum Jones Lang LaSalle 2011 : « Je crois qu’il faut complètement oublier cette notion de loyer au mètre carré, il faut travailler au prix par poste. Effectivement on peut afficher des tarifs officiels de 280 euros du mètre carré, et bien je peux confirmer qu’à Lyon nous avons stabilisé les coûts : j’ai un coût global de mon immobilier qui est resté le même» C’est pour cela que la notion de prix par mètre carré est restrictive. Bien qu’il reste un indicateur important, il ne doit pas à lui seul guider une décision aussi importante que l’emplacement choisi par une entreprise. Une localisation inadaptée peut mettre en péril la pérennité d’une société ou son développement. Les salariés doivent trouver un avantage à une re-localisation de leur entreprise, un intérêt, car ils passeront sans doute à plus de temps dans les transports. Il devient difficile pour certaines sociétés qui décident de délocaliser uniquement dans une logique financière de conserver les talents qu’ils avaient attiré. Il ne faut pas oublier que le « bureau » n’est plus uniquement un lieu où l’on travaille, mais un lieu où l’on vit. C’est un véritable atout de management pour une entreprise.
  • 7. 7  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 Le marché lyonnais de l’investissement : une place européenne à investir Dans un contexte économique agité, Pour autant Lyon est une métropole dynamique dont le marché tertiaire présente les atouts la reprise demeure fragile, mais susceptibles de capter l’intérêt des investisseurs l’optimisme semble de mise sur le internationaux marché lyonnais. L’agglomération lyonnaise atteint ces performances grâce à une politique volontariste des pouvoirs publics, qui s’appuie sur un développement local très dynamique, Le marché lyonnais demeure le terrain de jeu des alliée à la confiance des acteurs privés. Les investisseurs investisseurs français sont face à un marché immobilier aux fondamentaux sains et solides. Après un redémarrage confirmé en 2011, le marché Entre son climat économique favorable, ses grands lyonnais atteint les 334 millions d’euros investis à la fin du projets en cours, et sa culture de l'innovation, le tissu troisième trimestre 2012, soit une légère baisse de 3% économique lyonnais est propice à l'implantation par rapport à fin septembre 2011. d'entreprises. Les entrepreneurs l'ont bien compris. Le Compte tenu d’une situation saine du marché locatif magazine L'Entreprise désigne d'ailleurs Lyon comme la lyonnais et de l’attrait des investisseurs pour la meilleure grande ville de France pour créer sa société, et métropole, nous assistons depuis maintenant plus d’un cela depuis 5 ans. Avec des projets innovants et an au retour des investissements spéculatifs permettant ambitieux sur le quartier d’affaires de la Part-Dieu, ainsi de faire diminuer la pression sur l’offre et surtout de l’agglomération lyonnaise s’affirme depuis quelques satisfaire des entreprises utilisatrices afin de leur années comme une réelle alternative à Paris pour proposer des immeubles BBC et HQE. implanter et développer son entreprise mais également pour investir. Les acteurs français restent clairement majoritaires sur le territoire lyonnais. Les SCPI, qui bénéficient d’un niveau Les investisseurs nationaux et européens ne s’y sont pas de collecte toujours important auprès du public, trouvent trompés. Lyon est une métropole dynamique et une place à Lyon un marché attractif et mature dont les actifs tertiaire désormais influente. La région lyonnaise se place correspondent à leur cible d’investissement. en 3ème position après Londres et Paris en matière d’investissement étranger (source Aderly). Avec un PIB Les investisseurs français occupent une position dépassant les 188 milliards en 2011, la région est 5ème dominante sur le marché lyonnais et ce depuis au rang européen et la 3ème région européenne en maintenant quelques trimestres. matière d’accueil d’implantations internationales.
  • 8. 8  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 Deuxième concentration de centres de décision et - sur ce million de mètres carrés, plus d’un tiers est second parc tertiaire français après Paris, l’agglomération composé d’Immeubles de Grande Hauteur (IGH), soit lyonnaise offre près de 5,5 millions de mètres carrés environ 315 000 m² et plus de 90% de ces IGH ont tertiaire dont plus de 1 million sur le seul quartier de la été construits avant les années 80 Part-Dieu. a - le taux de vacance du secteur Part-Dieu est le plus Dans la compétition européenne et la recherche de la bas d’Europe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe, sécurité des investissements, le marché de bureaux devant Londres West End à 4,2% et Paris QCA 5%. lyonnais offre un profil attractif pour les investisseurs Dans ce secteur seuls 9 000 m² de surfaces neuves sont internationaux . ou seront disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en - Avec 265 000 m² placés en 2011 Lyon atteint des moyenne ce sont près de 25 000 m² qui sont niveaux d’activité comparables à d’autres capitales commercialisés sur des immeubles neufs chaque année. européennes. En attendant les lancements et les livraisons, le marché de la Part-Dieu subit un manque de grandes surfaces, ce - Lyon a su conserver et développer les fonctions qui est d’autant plus vrai pour le neuf. tertiaires au sein de son territoire de par son attractivité et sa stratégie tertiaire métropolitaine. Cette diversification lui offre la capacité de résistance Ainsi, actuellement, le marché de l’investissement aux aléas économiques (en comparaison à l’évolution lyonnais reste une place à ré-investir par les investisseurs constatée dans d’autres villes majeures). internationaux par manque d’offre adaptée (grands - La demande placée annuelle représente en moyenne immeubles prime) alors que les signaux objectifs de 5% du parc, un niveau comparable à celui enregistré l’attractivité de la ville sont nombreux. à Paris. - Les valeurs locatives restent maîtrisées et compétitives par rapport à Paris et aux autres grandes villes européennes - Lyon n’est pas un marché spéculatif, il est maitrisé et progresse en termes de valeur locative en parallèle avec l’amélioration de la performance des immeubles (normes internationales, HQE, BBC…) - Ce marché est lié à une excellente coproduction entre les différents acteurs de la chaine de l’immobilier, à savoir, les promoteurs, les opérateurs… Le principal quartier d’affaires de Lyon, la Part Dieu bénéficie d’un positionnement géographique, que l’on peut qualifier d’hyper centre. Le quartier est le « hot spot économique » de Lyon, lieu prioritaire pour les utilisateurs et la porte d’entrée des investissements sur l’agglomération. Construit autour de la Gare TGV en liaison directe avec Paris et l’Europe, le quartier accueille aujourd’hui plus de 2 200 entreprises employant plus de 50 000 salariés. Ce quartier, qui compte de grands immeubles et concentre de grandes entreprises, offre les caractéristiques d’un marché international, mais doit aussi relever le défi de son offre : - plus de 50% du parc tertiaire de la Part-Dieu a été construit avant 1990 et seulement 30% du parc de la Part-Dieu répond aux dernières normes internationales.
  • 9. 9  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 d’Euros. Ce qu’il reste à savoir est si les négociations Perspectives aboutiront à un accord acceptable pour tous d’une part, et si le crédit d’impôt aux entreprises sera suffisant pour leur donner l’impulsion nécessaire à la reprise. Ainsi, si on peut légitimement anticiper que les premiers mois de l’année seront toujours marqués par la stagnation, voire la récession, il est aléatoire de se prononcer sur l’évolution au 2e semestre. En tout état de cause, si l’activité devait se redresser à la mi année, les effets ne seront pas immédiats sur le front de l’emploi ou sur l’investissement des entreprises qui chercheront tout L’économie à la poursuite de l’Acte 5 : la reprise d’abord à restaurer leurs marges. c’est pour quand ? Les perspectives de croissance pour les mois à venir ont Quel marché locatif à Lyon en 2013 été revues à la baisse et selon les économistes, le début de 2013 ne sonnera pas la reprise tant attendue. La baisse de l’activité locative constatée en 2012 ne En France, 2013 sera l’année où les mesures d’austérité signifie que les grands utilisateurs ont déserté le marché budgétaire battront leur plein pour les ménages et les lyonnais. Ainsi des demandes prospectives significatives entreprises (la pression fiscale y sera à son plus haut sont enregistrées en provenance aussi bien de grands historique) alors que dans le même temps les groupes que des PME/PMI régionales. Ces entreprises perspectives de l’emploi sont mauvaises. Il est fort s’inscrivent à plus de 80 % dans des immeubles neufs ou probable que l’un des principaux moteurs de la à construire. croissance française, la consommation, reste atone en Les besoins existent mais dans un contexte économique raison de la dégradation du niveau de vie des ménages défavorable, les entreprises se donnent le temps de la et des craintes pour l’emploi. La nécessité d’entamer des réflexion et souhaitent sécuriser au maximum leur projet réformes structurelles en France est plus que d’actualité immobilier. Cela entraine des reports de décisions et et Moody’s l’a de nouveau mis en exergue en novembre parfois des changements de stratégie. La diversité du lors de la dégradation de la note française. tissu économique lyonnais permet de faire face à ce type Au niveau international, 2012 a été l’année d’une prise de de conjoncture. En effet, certains secteurs moins conscience de la part des grands organismes comme le impactés par la crise soutiennent l’activité sur le marché FMI ou l’OCDE : l’austérité à tout crin et à tout prix est tertiaire lyonnais. une erreur, tant ses effets sur l’économie sont négatifs. Dans un monde en perpétuel mouvement, rendu de plus Le discours a changé ces derniers mois. Oui à la en plus complexe car intégrant des enjeux restauration des comptes publics mais à un rythme technologiques, financiers, humains, environnementaux, moindre pour sauvegarder autant que possible la l’immobilier devient un véritable outil au service du croissance économique. management des entreprises. Ces dernières semaines, l’Europe et les marchés, ont fait Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à la preuve d’une plus grande tolérance sur le sujet : qualité des offres et des prestations. Les bâtiments assouplissement des objectifs et des délais de mise en énergivores sont bannis et la norme Bâtiment Basse conformité budgétaires, sans que les marchés ne soient Consommation (BBC) devient une évidence en « vent debout » contre ces annonces. L’Europe est s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers des charges. perçue comme étant l’homme malade du monde, et son poids dans l’économie mondiale rend d’autant plus Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments de nécessaire sa convalescence pour la croissance. seconde main non restructurés ne sont plus adaptés. Aujourd’hui on s’aperçoit que les grandes entreprises qui Le nouveau mot d’ordre en France est la compétitivité se réorganisent sur de très grandes surfaces, pouvant des entreprises, le pays devant regagner les parts de atteindre 15 ou 20 000 m², ont l’obligation d’avoir un marché perdues depuis une dizaine d’années sur les service associé de restauration pour traiter l’aspect marchés internationaux. D’ores et déjà quelques signaux social au sein de leur entreprise. Ce type de besoin doit ont été adressés aux entreprises ces dernières être pris en compte dans la définition des futurs projets. semaines : les négociations sur l’emploi et le contrat de travail entre syndicats et patronat ont débuté et le Un bâtiment de bureaux n’est plus uniquement un lieu de gouvernement a mis en place un crédit d’impôt sans travail, il est aujourd’hui porteur de sens et s’articule condition pour les entreprises à hauteur d’environ 20 mds autour de plusieurs points :
  • 10. 10  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 - La volonté de brasser les populations, de mettre Les investisseurs restent également frileux quant à ensemble des opérationnels et des activités plus investir sur des projets spéculatifs. Peu de banques corporate dans un cadre environnant attractif ; acceptent de financer ce genre de projets, ce qui rend la situation d’autant plus compliqué sur le marché…de - La charte d’aménagement est une démarche que l’investissement mais également locatif. lancent de nombreuses entreprises. Cette charte va porter les valeurs, développer les typologies d’espaces, mettre en avant les lieux de vie et de rencontre, s’adapter à des technologies et proposer des services adaptés. C’est vraiment l’outil essentiel du management ; - Tous les projets réussis nécessitent un accompagnement très important tout au long du projet, une conduite du changement très proche des collaborateurs, mais surtout très proche du management. Autour de 800 M€ de transactions en 2012, quelles prévisions pour 2013 ? Le marché lyonnais reste très actif en volume, signe que l’agglomération lyonnaise conforte sa place de seconde métropole française de l’investissement après l’Ile de France. En dehors de l’Ile de France, Lyon capitalise plus de 30 % des investissements en région et en 2011, les surfaces louées où vendues aux entreprises sont supérieures aux cumul des marchés marseillais et toulousain. Pour autant la pénurie d’actif prime à la vente pénalise encore le marché lyonnais, cette tendance devrait d’ailleurs se poursuivre sur l’année 2013. Cette année le marché lyonnais de l’investissement est maitrisé à la vente comme à l’acquisition par les investisseurs français, notamment les SCPI dont la collecte est en constante augmentation. Cependant, . nous pouvons sentir les prémisses de la réapparition prochaine des investisseurs internationaux. Le retour des fonds allemands est d’ailleurs attendu sur le début de l’année 2013. L’arrivée de nouveaux investisseurs internationaux (hors Europe) pourrait bouleverser le panorama des investisseurs présents actuellement sur la métropole lyonnaise. Lyon est une ville où les valeurs locatives sont stables et hiérarchisées, progressent en fonction de l’évolution techniques des immeubles. Le taux de vacance est bien maitrisé, sans exposer les investisseurs ; le tissu économique reposant sur l’industrie vient asseoir une dynamique de succès sécurisant les investisseurs notamment d’origine Allemandes et Anglos Saxone. le profil de la Métropole lyonnaise se retrouvant dans celui des villes allemandes.
  • 11. 11  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 Business Contacts Laurent Vallas Directeur Jones Lang Lasalle (Lyon) 55 Avenue Maréchal Foch 69006 Lyon laurent.vallas@eu.jll.com +33 (0)4 78 89 26 26 Vincent Delattre Responsable Investissement Régions 55 Avenue Maréchal Foch 69006 Lyon vincent.delattre@eu.jll.com +33 (0)4 78 89 26 26 Etudes et Recherche Virginie Houzé Directeur Recherche France 40-42 rue de la Boetie 75008 Paris +33 (0)1 40 55 15 15 virginie.houze@eu.jll.com Magali Pousson Consultante Géomarketing 55 Avenue Maréchal Foch 69006 Lyon magali.pousson@eu.jll.com +33 (0)4 78 89 26 26
  • 12. Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson « La Boursidière » BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 www.joneslanglasalle.com COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012 All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.