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Note de Conjoncture – Avril 2012

                                                                                pratiquement stable en mars et a progressé de 0,5 point sur le
Un certain regain                                                               trimestre. Enfin l’Indice Composite d’Activité (PMI) pour la zone
d’optimisme en France                                                           Euro est encore en légère baisse au mois de mars.

                                                                                Les indicateurs récents tournent plutôt à l’optimisme ces dernières
Actualité macro-économique                                                      semaines, néanmoins le désendettement du secteur privé et des
Après la plongée de l’automne dernier, quelques indicateurs macro-              états aura probablement encore un effet perturbateur sur les cycles
économiques publiés récemment en France donnent le sentiment                    économiques, entravant probablement le rythme de la reprise. Ainsi,
d’un certain regain d’optimisme de la part des acteurs économiques.             à ce stade encore, le scenario central des économistes (reprise de
Pour autant, selon les différents commentateurs, il s’agit surtout              la croissance progressif en 2012) reste exposé à des risques
d’une correction de l’excès de pessimisme de l’hiver dernier.                   négatifs.

L’enquête INSEE sur le Climat des Affaires en mars a révélé une                 Emploi : Hausse du chômage au 4e trimestre
nette amélioration de l’indicateur en hausse de 4 points (95). Ce               Le taux de chômage est en hausse au 4e trimestre pour atteindre
résultat doit être considéré avec certaines précautions puisque sur             9,8% et 9,4% en métropole soit 2,7 millions de personnes.
la même période l’Indice Composite d’Activité (PMI) de mars fait
                                                                                Indice des Prix : Hausse de l’IPC en mars.
état d’une légère contraction de l’activité (attendue au 1T2012).
Toutefois, au niveau des deux enquêtes, les perspectives ressortent             En mars 2012, l’indice des prix à la consommation (IPC) est en
positives pour 2012, en adéquation avec les prévisions de                       hausse de 0,8%, après une hausse de 0,4% en février. Sur 1 an
croissance du PIB. Sur le même mois de mars, l’Indice Synthétique               l’inflation atteint +2,3%. Cette hausse a été alimentée par le
de Confiance des ménages publié par l’INSEE a fortement                         renchérissement des produits manufacturés, de l’énergie et de
progressé (5 points) grâce aux effets d’anticipation qui ont                    l’alimentation.
particulièrement contribué à l’amélioration de l’indice. Enfin, on peut
                                                                                Taux d’intérêts : stabilité du taux directeur
retenir également un fort rebond de la consommation des ménages
en février, en hausse de 3% sur le mois, notamment en raison de la              La BCE a laissé de nouveau son taux directeur inchangé en mars
hausse des consommations énergétiques. Ces enquêtes de                          avec des prévisions de croissance en baisse pour 2012 (-0,5% à
« climat » si elles ne laissent pas présager de l’activité future réelle,       +0,3%) et des prévision d’inflation en hausse (entre +2,1 et +2,7%).
indiquent néanmoins un changement d’état d’esprit des acteurs de                                          Indicateurs économiques
l’économie française. Par ailleurs, un élément significatif peut
                                                                                Prévision Croissance PIB 2012 : +0,2%                     
également être souligné : pour la première fois depuis le mois d’août           (Consensus Forecast – mars 2012)                    (evol° annuelle)
dernier, les prévisions de croissance pour la France publiée par
                                                                                Taux de chômage 4T2011 : 9,8%                             
Consensus Forecast1 ont été revues à la hausse, passant d’une                   4T2011 : 9,4% en métropole                          (evol° annuelle)
croissance 0 en 2012 à +0,2%.
                                                                                Parité €/$ : 1€=1,31 $                                    
                                                                                (au 10/04/2012)                                     (evol° mensuelle)
Au niveau européen, le panorama reste toujours contrasté, les pays
« du centre » tirant les indicateurs vers le haut alors que le taux de          Prix du pétrole (baril de Brent) : 121,19 $               
                                                                                (au 10/04/2012)                                     (evol° mensuelle)
chômage de la zone Euro atteint des sommets à près de 11%. En
termes d’indicateurs on retient néanmoins que l’inflation a marqué              Inflation française : +2,3%                               
                                                                                (mars 2012 sur 12 mois)                             (evol° annuelle)
une légère baisse en mars à 2,6% (au lieu de 2,7%). Elle devrait
continuer à décroître dans les mois à venir mais sur un rythme                  Taux directeur de la BCE : 1,00%                           =
                                                                                                                                    (evol° annuelle)
modéré par les prix du pétrole qui resteront élevés. L’Indicateur du
Climat Economique de            la   Commission Européenne              était
                                                                                Rendement des OAT 10 ans : 2,98%                          
                                                                                (au 10/04/2012)                                     (evol° mensuelle)


1
  Consensus Forecast synthétise les prévisions économiques de grandes
institutions financières internationales.
Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 2



Le marché locatif en Ile de
France au 1er trimestre 2012
Stabilité du marché locatif en Ile-de-France par rapport à fin           A contrario, on notera l’excellente performance des 18/19/20èmes
2011                                                                     arrondissements parisiens, dopés par la plus grande transaction du
                                                                         trimestre, la prise à bail par le Ministère de la Justice de plus de
Si on analyse l’activité locative sur 1 an, on constate une baisse
                                                                         30 000 m² dans le 19ème arrondissement de Paris ; mais
d’activité du marché de près de 20% en volume, liée à la
                                                                         également la progression de la Boucle Sud qui a enregistré 3
comptabilisation de l’une des plus grandes transactions de l’année
                                                                         grandes transactions en début d’année.
(Thalès 80.000 m²) au 1er trimestre 2011. Hors cette transaction,
l’écart entre les 1ers trimestres 2011 et 2012 n’est plus que de 6%      Paradoxalement on retrouve pratiquement les mêmes équilibres
en volume.                                                               géographiques sur le segment des grandes transactions que pour la
                                                                         moyenne du marché, alors qu’on aurait pu s’attendre à ce que Paris
Par contre, si l’on considère l’évolution sur un trimestre, la demande
                                                                         soit sous-représenté, ceci s’expliquant notamment par la signature
placée début 2012 est à un niveau comparable à celle de la fin
                                                                         de la plus grande transaction du trimestre dans Paris.
2011, alors même que l’on aurait pu craindre un ralentissement du
marché lié à la conjoncture macro-économique de l’hiver.                 Une offre qui varie peu

Avec une consommation de surfaces supérieure à 500.000 m² ce             L’offre est en légère diminution d’un trimestre sur l’autre et baisse
trimestre, on peut dire que le marché en Ile de France fonctionne        de 5% sur 1 an. La part du neuf continue à s’éroder mais pas de
normalement.                                                             manière significative, bien que dans certains secteurs elle atteigne
                                                                         un niveau faible (QCA).
Le créneau des grandes transactions est dynamique
                                                                         On note que l’offre dans Paris intra-muros tend à baisser plus
Le segment des transactions de plus de 5.000 m² a été actif avec
                                                                         rapidement que la moyenne sur un an (-13% sur 1 an) alors qu’elle
une progression d’environ 14% en nombre de transactions par
                                                                         est pratiquement stable dans le Croissant Ouest et en hausse dans
rapport au même trimestre l’an passé.
                                                                         les 1ères couronnes parisiennes qui concentrent également
Ce trimestre la taille moyenne des transactions de plus de 5.000 m²      l’essentiel de l’offre neuve et des livraisons.
est inférieur à ce qu’il était l’an dernier à la même époque car on
                                                                         Des loyers prime en ordre dispersé
retrouve moins de très grandes transactions (>20.000 m²), mais le
marché a été dynamique sur le segment des 10.000 à 20.000 m².            Les loyers prime ont des évolutions contrastées selon les secteurs,
Au final, le poids relatif des grandes transactions progresse par        le QCA actant de nouveau une hausse alimentée par des
rapport au 1er trimestre 2011 et représente près de 39% du total du      transactions prime enregistrées en début d’année alors que ce
marché.                                                                  secteur demeure en pénurie de produits de haut de gamme.

A l’inverse, les transactions inférieures à 5.000 m² sont en baisse en   Les loyers moyens de seconde main demeurent globalement
nombre par rapport à l’année passée. Cette différence de                 stables à l’échelle de la région.
comportement entre grandes entreprises et PME peut trouver son
                                                                         Par contre, on note que l’écart entre valeurs faciales et
explication à plusieurs niveaux : l’accès à des relais de croissance
                                                                         économiques tend à s’accroître, les propriétaires faisant preuve de
internationaux et des motivations managériales dans les décisions
                                                                         plus de souplesse sur les mesures d’accompagnement consenties
immobilières des grandes entreprises contre une logique
                                                                         aux preneurs.
probablement plus économique pour les PME fortement exposées à
la conjoncture purement nationale. Pour autant, cette tendance           Prévisions pour 2012
pourrait demeurer un épiphénomène dans la mesure où la demande           Compte tenu des résultats du trimestre écoulé et des prévisions
exprimée tend à augmenter de nouveau sur tous les créneaux de            économiques, nous maintenons notre prévision pour 2012 en
surfaces.                                                                matière de demande placée et nous anticipons un chiffre compris
L’activité du QCA ralentit                                               entre 2 et 2,1 millions de mètres carrés avec une offre locative qui
                                                                         ne devrait que peu évoluer au cours de l’année.
En termes géographiques, on remarque une baisse notable de
l’activité du QCA (-28% sur 1 an), pénalisé par un niveau d’offre
immédiate limité ; ou encore des 5/6/7èmes arrondissements et de
la Boucle Nord, deux secteurs dont l’activité locative avait été
particulièrement élevée l’an passé.
Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 3




Le marché de
l’investissement en Ile de
France au 1er trimestre 2012
Un marché stable au 1er trimestre 2012                                    Faible part du QCA dans les volumes investis ce trimestre

En dépit des inquiétudes liées au contexte financier et économique,       Paris représente pratiquement la moitié des engagements du 1er
le niveau d’activité du 4e trimestre 2011 a atteint un niveau élevé       trimestre cette année, mais le QCA ne pèse que pour un modeste
avec un chiffre révisé à 5,745 milliards d’Euros, pour un total           5% du total. Ce trimestre, ce sont les 12/13e arrondissements et les
proche des 12 milliards d’Euros en Ile de France en 2011, grâce           5/6/7e arrondissements qui ont attiré les investisseurs dans Paris,
notamment à la fin de l’article 210-E.                                    avec deux transactions supérieures à 100 m€. Cette année encore,
                                                                          le marché de La Défense connaît un démarrage difficile
Pour le 1er trimestre 2012 le volume d’investissement atteint 1,34
                                                                          puisqu’aucune transaction n’a été actée ce trimestre.
milliard d’Euros à un niveau exactement équivalent à celui du 1er
trimestre 2011. Si le chiffre global du marché de l’investissement est    Statu quo en termes de rendements
identique à celui de 2011, on constate néanmoins des évolutions           En termes de taux de rendement, la tendance demeure à nouveau
notables par rapport à l’année passée.                                    stable pour l’ensemble des marchés en ce début d’année.
De grandes transactions ont animé le marché                               Ainsi le taux prime parisien (QCA) se situe dans une fourchette
On pourra retenir, qu’à la différence de 2011 où une seule                comprise entre 4,75% et 5,25%.
transaction de plus de 100 m€ avait été enregistrée au 1e trimestre,      Prévisions pour 2012
cette année ce sont cinq transactions qui ont été signées,
                                                                          A ce stade, compte tenu des transactions déjà constatées et celles
démontrant la hausse des volumes unitaires des opérations, la
                                                                          à   venir,   nous   maintenons        notre   prévision       d’un     volume
profondeur du marché parisien et la capacité des acteurs à financer
                                                                          d’investissement conforme à sa moyenne historique, entre 8 et 10
des opérations de grande taille.
                                                                          milliards d’Euros en Ile de France.
Ces transactions se sont toutes concentrées dans un segment
                                                                          De nombreux propriétaires ayant réalisé beaucoup de cessions l’an
compris entre 100 et 200 m€ alors que de grandes opérations
                                                                          passé et recherchant à conserver des cash-flows, le niveau de
annoncées ce printemps (Neo, Avant-Seine, Cité du Retiro, 52
                                                                          l’offre disponible sur le marché depuis le début de l’année a été
Hoche) demeurent sous promesse de vente et devraient être actées
                                                                          faible et ne permettait pas de répondre à la demande exprimée. Or,
au cours du 2e trimestre.
                                                                          le marché parisien étant mature dans son fonctionnement, on note
Les investisseurs internationaux sont actifs                              depuis quelques semaines une plus grande activité des vendeurs,
L’internationalisation du marché se confirme ce trimestre                 notamment français et allemands, qui préparent des arbitrages.
(transactions actées ou sous promesse), le caractère défensif du          Pour autant, si le déséquilibre devait perdurer, il n’est pas exclu que
marché parisien attirant de nouveaux entrants et confirmant l’intérêt     des tensions haussières sur les prix se fassent sentir dans les
d’acteurs historiques.                                                    prochains mois.
Par ailleurs, la fin de l’avantage fiscal lié à l’article 210-E devrait                             Indicateurs Taux
sonner le retour de certains acteurs étrangers qui s’étaient
détournés du marché parisien en raison de problématiques de               Taux de rendement prime IDF – 1T2012                      4,75-5,25%
compétitivité face à des concurrents pouvant apporter un avantage
fiscal aux vendeurs.                                                      Rendement des OAT 10 ans (10/04/2012)                         2,98%

Un poids important des opérations en VEFA                                 Evolution OAT depuis 6 mois                                      =
                                                                          Evolution OAT depuis 12 mois                                     
Autre fait notable, ce sont 6 opérations en VEFA qui ont été
                                                                          Euribor 3 mois                                              0,77% 
enregistrées en début d’année, représentant environ un tiers des          (10/04/2012)
volumes investis ce trimestre. Bien qu’une partie de ces
transactions provienne de reports de signatures initialement prévues
l’année passée, le manque de produits traditionnels a également
créé un effet de report sur ce type d’actif.
Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 4



Publication des indices de
révision des baux du 4e
trimestre 2011
Début avril l’INSEE a publié les nouveaux indices ICC, ILAT et ILC
au 4e trimestre 2011.

            L’ICC atteint son niveau le plus élevé en valeur, avec un
             indice à 1638 et entérine une nouvelle hausse record de
             6,85%. Il s’agit de la plus forte hausse de l’indice depuis
             2008.

            En parallèle, l’ILAT a également été publié et atteint
             104,60 au 4e trimestre 2011. La hausse sur 1 an est de
             3,25%, soit la progression la plus importante de ce nouvel
             indice sur la durée de son historique qui remonte au 1er
             trimestre 2009.

            Enfin, pour les baux de commerces, l’ILC du 4e trimestre
             s’établit à 106,28 pour un glissement annuel de 3,26%.

De nouveau, on peut retenir la plus forte volatilité de l’ICC par
rapport aux deux indices ILAT et ILC.



                       Comparaison évolutions ICC, ILAT et ILC
  8,00%

  6,00%

  4,00%

  2,00%

  0,00%
          1T2009 2T2009 3T2009 4T2009 1T2010 2T2010 3T2010 4T2010 1T2011 2T2011 3T2011 4T2011
 -2,00%

 -4,00%

 -6,00%

 -8,00%
                   Hausse annuelle ICC     Hausse annuelle ILAT    Hausse annuelle ILC




Pour les mois à venir, nous pouvons anticiper un creusement de
l’écart entre les niveaux d’indexation de l’ILAT et de l’ILC et celui de
l’ICC. En effet, les indices sur lesquels sont calculés les deux
premiers se sont progressivement orientés à la baisse courant 2011
(notamment le PIB) alors que le coût des matières premières, qui
influence fortement l’ICC, demeure élevé.
Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 5




  Les indicateurs du marché locatif en Ile-de-France

                                                                          Evol. demande
                                               Demande placée au                                                             Taux de vacance        Loyer "prime" calculé Loyer moy. de 2nde
   Secteur Immostat                                                           placée             Offre Immédiate (m²)
                                                31 mars 2012 (m²)                                                               immédiat                  (€/m²/an)         main (€/m²/an)
                                                                         (1T2012/ 1T2011)
   QCA                                               67 633                     -29%                    324 000                       4,7%                    770                         508
   Paris Centre Ouest (hors QCA)                     25 050                      -6%                    129 000                       7,1%                    560                         411
   Total Paris Centre Ouest                          92 683                     -24%                    453 000                       5,2%                    785                          -
   Paris 5/6/7                                        5 585                     -69%                    40 000                        3,0%                    820                         487
   Paris 12/13                                       17 186                     38%                     82 000                        4,3%                    475                         400
   Paris 14/15                                       22 096                     -10%                    88 000                        4,4%                    550                         368
   Total Paris Sud                                   44 867                     -18%                    210 000                       4,0%                    820                          -
   Paris 3/4/10/11                                   16 268                     -42%                    51 000                        3,2%                    440                         354
   Paris 18/19/20                                    33 560                      -1%                    49 000                        4,1%                    310                         277
   Total Paris Nord Est                              49 828                     -20%                    100 000                       3,6%                    440                          -
   Total Paris Intra Muros                          187 378                     -21%                    763 000                       4,6%                    820                          -
   La Défense                                        33 028                     169%                    219 000                       5,7%                    570                         414
   Boucle Nord                                        5 721                     -95%                    258 000                    15,0%                      365                         158
   Péri Défense                                      32 877                     -30%                    297 000                    18,0%                      385                         250
   Neuilly / Levallois                               24 611                     -12%                    124 000                       8,7%                    545                         382
   Boucle Sud                                        89 531                     152%                    235 000                       8,9%                    445                         321
   Total Croissant Ouest                            152 740                     -34%                    914 000                    12,3%                      545                          -
   1ère Couronne Nord                                20 812                     13%                     257 000                    11,0%                      300                         225
   1ère Couronne Est                                  8 645                     -37%                    121 000                       7,8%                    280                         218
   1ère Couronne Sud                                 21 685                     65%                     153 000                       7,9%                    330                         255
   Total 1ère couronne                               51 142                     13%                     531 000                       9,1%                    330                          -
   Pôle de Roissy                                    10 871                     -28%                    67 000                        5,7%                    190                         131
   Saint-Quentin-en-Yvelines                          6 375                     -22%                    153 000                    10,7%                      210                         154
   Marne-la-Vallée                                   11 261                     26%                     132 000                       9,4%                    190                         146
   2ème Couronne Sud                                 32 620                      4%                     351 000                    10,1%                      245                         156
   Reste 2ème Couronne                               28 899                     -11%                    456 000                       4,1%                    260                         125
   Total 2ème couronne                               90 026                      -6%                   1 159 000                      6,2%                    260                          -
   Ile-de-France                                    514 314                     -18%                   3 586 000                      6,8%                    820                         316



  Montants investis par secteurs Immostat en Ile-de-France

                                                 Montants investis              Montants investis              Montants investis              Montants investis              Montants investis
                Secteur Immostat                  au 31 mars 2008        %       au 31 mars 2009        %       au 31 mars 2010        %       au 31 mars 2011        %       au 31 mars 2012        %
                                                (en millions d'euros)          (en millions d'euros)          (en millions d'euros)          (en millions d'euros)          (en millions d'euros)
   Paris Quartier Central des Affaires (QCA)             451            16%             149            33%            483              60%           245             18%             70             5%
   Paris Centre Ouest (Hors QCA)                         14             1%               7             2%              25              3%             84             6%              20             1%
   Paris Sud                                             206            8%              86             19%             29              4%             45             3%             404             30%
   Paris Nord Est                                        7              0%                             0%              22              3%             33             2%             130             10%
   La Défense                                           660             24%             23             5%              20              2%                            0%                             0%
   Croissant Ouest                                      657             24%            105             23%             98             12%            641             47%            304             23%
   Première Couronne                                    378             14%                            0%              30              4%            150             11%            147             11%
   Deuxième Couronne                                    337             12%             40             9%              92             11%            138             10%            214             16%
   Portefeuille IDF                                      34             1%              36             8%              10              1%             16             1%              54             4%
   Total IDF                                           2 744            100%           445             100%           810             100%          1 351            100%          1 343            100%



Sources : Immostat / Jones Lang LaSalle
Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 6




   Taux de rendement prime

                                           Fourchette de          Fourchette de taux de        Fourchette de taux           Fourchette de taux
                                                                                                                                                         Evolution
                                      taux de rendement prime       rendement prime            de rendement prime           de rendement prime
                                                                                                                                                        depuis 1 an
                                           au 1T 2009 (%)             au 1T 2010 (%)              au 1T 2011 (%)               au 1T 2012 (%)
    Triangle d’Or                             5,75 - 6,25              5,50 - 6,00                   4,75 - 5,25                4,75 - 5,25                  g
    Cité Financière                           6,00 - 6,50              5,75 - 6,25                   5,00 - 5,50                5,00 - 5,50                  g
    Paris 5/6/7                               6,00 - 6,50              5,75 - 6,25                   5,25 - 5,75                5,25 - 5,75                  g
    Paris 12/13                               6,25 - 6,75              6,00 - 6,50                   5,25 - 5,75                5,50 - 6,00                   k
    Paris 14/15                               6,25 - 6,75              6,00 - 6,51                   5,25 - 5,75                5,50 - 6,00                   k
    Paris 3/4/10/11                           6,25 - 6,75              6,00 - 6,50                   5,50 - 6,00                5,75 - 6,25                   k
    Paris 18/19/20                            7,00 - 7,50              6,75 -7,25                    6,25 - 6,75                6,25 - 6,75                  g
    La Défense                                6,25 - 6,75              6,00 - 6,50                   5,50 - 6,00                5,75 - 6,25                   k
    Boucle Nord                               7,00 - 7,50              6,75 - 7,25                   6,25 - 6,75                6,25 - 6,75                  g
    Péri Défense                              7,00 - 7,50              6,75 - 7,25                   6,25 - 6,75                6,25 - 6,75                  g
    Neuilly-Levallois                         6,50 - 7,00              6,25 - 6,75                   5,75 - 6,25                5,75 - 6,25                  g
    Boucle Sud                                6,50 - 7,00              6,25 - 6,75                   5,75 - 6,25                5,75 - 6,25                  g
    Première Couronne Nord                    7,00 - 7,50              6,75 - 7,25                   6,25 - 6,75                6,25 - 6,75                  g
    Première Couronne Est                     7,25 - 7,75              7,00 - 7,50                   6,50 - 7,00                6,50 - 7,00                  g
    Première Couronne Sud                     7,00 - 7,50              6,75 - 7,25                   6,25 - 6,75                6,25 - 6,75                  g


Source : Jones Lang LaSalle

   Indicateurs économiques (Consensus Forecast)
  FRANCE                               2005          2006         2007         2008           2009            2010          2011           2012*        2013*
  Croissance du PIB                           1,9           2,2          2,2          -0,2           -2,6            1,4            1,7          0,2              0,9
  Consommation des ménages                    2,5           2,6          2,4          0,2             0,1            1,3            0,3          0,2              0,9
  Prix à la consommation                      1,9           1,9          1,6          2,8             0,1            1,5            2,1          2,0              1,8
  Taux de chômage                             9,3           9,3          8,4          7,4             9,1            9,4            9,3          9,7              9,8
  Rendement des OAT (**)                      3,4           3,8          4,3          3,5             3,6            3,4            3,2          3,1              3,3

  e : estimations
  * : Prévisions
  sources : Consensus Forecast , mars 2012


   Indice du Coût de la Construction


                              4T2009         1T2010         2T2010       3T2010           4T2010            1T2011         2T2011         3T2011       4T2011
   ICC                           1507          1508           1517          1520              1533            1554          1593           1624          1638
   Evolution sur 1 an           -1,05%        0,33%          1,27%         1,20%             1,73%           3,05%         5,01%          6,84%         6,85%



Source : INSEE
Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 7
Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 8




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   Directeur                                                   Directeur                                     Directeur                                   Directeur
   Département Etudes et Recherche                             Département Agence                            Département Agence                          Département Investissement
   Paris                                                       Paris                                         Lyon                                        Paris
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Note de Conjonture Jones Lang LaSalle - Avril 2012

  • 1. Note de Conjoncture – Avril 2012 pratiquement stable en mars et a progressé de 0,5 point sur le Un certain regain trimestre. Enfin l’Indice Composite d’Activité (PMI) pour la zone d’optimisme en France Euro est encore en légère baisse au mois de mars. Les indicateurs récents tournent plutôt à l’optimisme ces dernières Actualité macro-économique semaines, néanmoins le désendettement du secteur privé et des Après la plongée de l’automne dernier, quelques indicateurs macro- états aura probablement encore un effet perturbateur sur les cycles économiques publiés récemment en France donnent le sentiment économiques, entravant probablement le rythme de la reprise. Ainsi, d’un certain regain d’optimisme de la part des acteurs économiques. à ce stade encore, le scenario central des économistes (reprise de Pour autant, selon les différents commentateurs, il s’agit surtout la croissance progressif en 2012) reste exposé à des risques d’une correction de l’excès de pessimisme de l’hiver dernier. négatifs. L’enquête INSEE sur le Climat des Affaires en mars a révélé une Emploi : Hausse du chômage au 4e trimestre nette amélioration de l’indicateur en hausse de 4 points (95). Ce Le taux de chômage est en hausse au 4e trimestre pour atteindre résultat doit être considéré avec certaines précautions puisque sur 9,8% et 9,4% en métropole soit 2,7 millions de personnes. la même période l’Indice Composite d’Activité (PMI) de mars fait Indice des Prix : Hausse de l’IPC en mars. état d’une légère contraction de l’activité (attendue au 1T2012). Toutefois, au niveau des deux enquêtes, les perspectives ressortent En mars 2012, l’indice des prix à la consommation (IPC) est en positives pour 2012, en adéquation avec les prévisions de hausse de 0,8%, après une hausse de 0,4% en février. Sur 1 an croissance du PIB. Sur le même mois de mars, l’Indice Synthétique l’inflation atteint +2,3%. Cette hausse a été alimentée par le de Confiance des ménages publié par l’INSEE a fortement renchérissement des produits manufacturés, de l’énergie et de progressé (5 points) grâce aux effets d’anticipation qui ont l’alimentation. particulièrement contribué à l’amélioration de l’indice. Enfin, on peut Taux d’intérêts : stabilité du taux directeur retenir également un fort rebond de la consommation des ménages en février, en hausse de 3% sur le mois, notamment en raison de la La BCE a laissé de nouveau son taux directeur inchangé en mars hausse des consommations énergétiques. Ces enquêtes de avec des prévisions de croissance en baisse pour 2012 (-0,5% à « climat » si elles ne laissent pas présager de l’activité future réelle, +0,3%) et des prévision d’inflation en hausse (entre +2,1 et +2,7%). indiquent néanmoins un changement d’état d’esprit des acteurs de Indicateurs économiques l’économie française. Par ailleurs, un élément significatif peut Prévision Croissance PIB 2012 : +0,2%  également être souligné : pour la première fois depuis le mois d’août (Consensus Forecast – mars 2012) (evol° annuelle) dernier, les prévisions de croissance pour la France publiée par Taux de chômage 4T2011 : 9,8%  Consensus Forecast1 ont été revues à la hausse, passant d’une 4T2011 : 9,4% en métropole (evol° annuelle) croissance 0 en 2012 à +0,2%. Parité €/$ : 1€=1,31 $  (au 10/04/2012) (evol° mensuelle) Au niveau européen, le panorama reste toujours contrasté, les pays « du centre » tirant les indicateurs vers le haut alors que le taux de Prix du pétrole (baril de Brent) : 121,19 $  (au 10/04/2012) (evol° mensuelle) chômage de la zone Euro atteint des sommets à près de 11%. En termes d’indicateurs on retient néanmoins que l’inflation a marqué Inflation française : +2,3%  (mars 2012 sur 12 mois) (evol° annuelle) une légère baisse en mars à 2,6% (au lieu de 2,7%). Elle devrait continuer à décroître dans les mois à venir mais sur un rythme Taux directeur de la BCE : 1,00% = (evol° annuelle) modéré par les prix du pétrole qui resteront élevés. L’Indicateur du Climat Economique de la Commission Européenne était Rendement des OAT 10 ans : 2,98%  (au 10/04/2012) (evol° mensuelle) 1 Consensus Forecast synthétise les prévisions économiques de grandes institutions financières internationales.
  • 2. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 2 Le marché locatif en Ile de France au 1er trimestre 2012 Stabilité du marché locatif en Ile-de-France par rapport à fin A contrario, on notera l’excellente performance des 18/19/20èmes 2011 arrondissements parisiens, dopés par la plus grande transaction du trimestre, la prise à bail par le Ministère de la Justice de plus de Si on analyse l’activité locative sur 1 an, on constate une baisse 30 000 m² dans le 19ème arrondissement de Paris ; mais d’activité du marché de près de 20% en volume, liée à la également la progression de la Boucle Sud qui a enregistré 3 comptabilisation de l’une des plus grandes transactions de l’année grandes transactions en début d’année. (Thalès 80.000 m²) au 1er trimestre 2011. Hors cette transaction, l’écart entre les 1ers trimestres 2011 et 2012 n’est plus que de 6% Paradoxalement on retrouve pratiquement les mêmes équilibres en volume. géographiques sur le segment des grandes transactions que pour la moyenne du marché, alors qu’on aurait pu s’attendre à ce que Paris Par contre, si l’on considère l’évolution sur un trimestre, la demande soit sous-représenté, ceci s’expliquant notamment par la signature placée début 2012 est à un niveau comparable à celle de la fin de la plus grande transaction du trimestre dans Paris. 2011, alors même que l’on aurait pu craindre un ralentissement du marché lié à la conjoncture macro-économique de l’hiver. Une offre qui varie peu Avec une consommation de surfaces supérieure à 500.000 m² ce L’offre est en légère diminution d’un trimestre sur l’autre et baisse trimestre, on peut dire que le marché en Ile de France fonctionne de 5% sur 1 an. La part du neuf continue à s’éroder mais pas de normalement. manière significative, bien que dans certains secteurs elle atteigne un niveau faible (QCA). Le créneau des grandes transactions est dynamique On note que l’offre dans Paris intra-muros tend à baisser plus Le segment des transactions de plus de 5.000 m² a été actif avec rapidement que la moyenne sur un an (-13% sur 1 an) alors qu’elle une progression d’environ 14% en nombre de transactions par est pratiquement stable dans le Croissant Ouest et en hausse dans rapport au même trimestre l’an passé. les 1ères couronnes parisiennes qui concentrent également Ce trimestre la taille moyenne des transactions de plus de 5.000 m² l’essentiel de l’offre neuve et des livraisons. est inférieur à ce qu’il était l’an dernier à la même époque car on Des loyers prime en ordre dispersé retrouve moins de très grandes transactions (>20.000 m²), mais le marché a été dynamique sur le segment des 10.000 à 20.000 m². Les loyers prime ont des évolutions contrastées selon les secteurs, Au final, le poids relatif des grandes transactions progresse par le QCA actant de nouveau une hausse alimentée par des rapport au 1er trimestre 2011 et représente près de 39% du total du transactions prime enregistrées en début d’année alors que ce marché. secteur demeure en pénurie de produits de haut de gamme. A l’inverse, les transactions inférieures à 5.000 m² sont en baisse en Les loyers moyens de seconde main demeurent globalement nombre par rapport à l’année passée. Cette différence de stables à l’échelle de la région. comportement entre grandes entreprises et PME peut trouver son Par contre, on note que l’écart entre valeurs faciales et explication à plusieurs niveaux : l’accès à des relais de croissance économiques tend à s’accroître, les propriétaires faisant preuve de internationaux et des motivations managériales dans les décisions plus de souplesse sur les mesures d’accompagnement consenties immobilières des grandes entreprises contre une logique aux preneurs. probablement plus économique pour les PME fortement exposées à la conjoncture purement nationale. Pour autant, cette tendance Prévisions pour 2012 pourrait demeurer un épiphénomène dans la mesure où la demande Compte tenu des résultats du trimestre écoulé et des prévisions exprimée tend à augmenter de nouveau sur tous les créneaux de économiques, nous maintenons notre prévision pour 2012 en surfaces. matière de demande placée et nous anticipons un chiffre compris L’activité du QCA ralentit entre 2 et 2,1 millions de mètres carrés avec une offre locative qui ne devrait que peu évoluer au cours de l’année. En termes géographiques, on remarque une baisse notable de l’activité du QCA (-28% sur 1 an), pénalisé par un niveau d’offre immédiate limité ; ou encore des 5/6/7èmes arrondissements et de la Boucle Nord, deux secteurs dont l’activité locative avait été particulièrement élevée l’an passé.
  • 3. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 3 Le marché de l’investissement en Ile de France au 1er trimestre 2012 Un marché stable au 1er trimestre 2012 Faible part du QCA dans les volumes investis ce trimestre En dépit des inquiétudes liées au contexte financier et économique, Paris représente pratiquement la moitié des engagements du 1er le niveau d’activité du 4e trimestre 2011 a atteint un niveau élevé trimestre cette année, mais le QCA ne pèse que pour un modeste avec un chiffre révisé à 5,745 milliards d’Euros, pour un total 5% du total. Ce trimestre, ce sont les 12/13e arrondissements et les proche des 12 milliards d’Euros en Ile de France en 2011, grâce 5/6/7e arrondissements qui ont attiré les investisseurs dans Paris, notamment à la fin de l’article 210-E. avec deux transactions supérieures à 100 m€. Cette année encore, le marché de La Défense connaît un démarrage difficile Pour le 1er trimestre 2012 le volume d’investissement atteint 1,34 puisqu’aucune transaction n’a été actée ce trimestre. milliard d’Euros à un niveau exactement équivalent à celui du 1er trimestre 2011. Si le chiffre global du marché de l’investissement est Statu quo en termes de rendements identique à celui de 2011, on constate néanmoins des évolutions En termes de taux de rendement, la tendance demeure à nouveau notables par rapport à l’année passée. stable pour l’ensemble des marchés en ce début d’année. De grandes transactions ont animé le marché Ainsi le taux prime parisien (QCA) se situe dans une fourchette On pourra retenir, qu’à la différence de 2011 où une seule comprise entre 4,75% et 5,25%. transaction de plus de 100 m€ avait été enregistrée au 1e trimestre, Prévisions pour 2012 cette année ce sont cinq transactions qui ont été signées, A ce stade, compte tenu des transactions déjà constatées et celles démontrant la hausse des volumes unitaires des opérations, la à venir, nous maintenons notre prévision d’un volume profondeur du marché parisien et la capacité des acteurs à financer d’investissement conforme à sa moyenne historique, entre 8 et 10 des opérations de grande taille. milliards d’Euros en Ile de France. Ces transactions se sont toutes concentrées dans un segment De nombreux propriétaires ayant réalisé beaucoup de cessions l’an compris entre 100 et 200 m€ alors que de grandes opérations passé et recherchant à conserver des cash-flows, le niveau de annoncées ce printemps (Neo, Avant-Seine, Cité du Retiro, 52 l’offre disponible sur le marché depuis le début de l’année a été Hoche) demeurent sous promesse de vente et devraient être actées faible et ne permettait pas de répondre à la demande exprimée. Or, au cours du 2e trimestre. le marché parisien étant mature dans son fonctionnement, on note Les investisseurs internationaux sont actifs depuis quelques semaines une plus grande activité des vendeurs, L’internationalisation du marché se confirme ce trimestre notamment français et allemands, qui préparent des arbitrages. (transactions actées ou sous promesse), le caractère défensif du Pour autant, si le déséquilibre devait perdurer, il n’est pas exclu que marché parisien attirant de nouveaux entrants et confirmant l’intérêt des tensions haussières sur les prix se fassent sentir dans les d’acteurs historiques. prochains mois. Par ailleurs, la fin de l’avantage fiscal lié à l’article 210-E devrait Indicateurs Taux sonner le retour de certains acteurs étrangers qui s’étaient détournés du marché parisien en raison de problématiques de Taux de rendement prime IDF – 1T2012 4,75-5,25% compétitivité face à des concurrents pouvant apporter un avantage fiscal aux vendeurs. Rendement des OAT 10 ans (10/04/2012) 2,98% Un poids important des opérations en VEFA Evolution OAT depuis 6 mois = Evolution OAT depuis 12 mois  Autre fait notable, ce sont 6 opérations en VEFA qui ont été Euribor 3 mois 0,77%  enregistrées en début d’année, représentant environ un tiers des (10/04/2012) volumes investis ce trimestre. Bien qu’une partie de ces transactions provienne de reports de signatures initialement prévues l’année passée, le manque de produits traditionnels a également créé un effet de report sur ce type d’actif.
  • 4. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 4 Publication des indices de révision des baux du 4e trimestre 2011 Début avril l’INSEE a publié les nouveaux indices ICC, ILAT et ILC au 4e trimestre 2011.  L’ICC atteint son niveau le plus élevé en valeur, avec un indice à 1638 et entérine une nouvelle hausse record de 6,85%. Il s’agit de la plus forte hausse de l’indice depuis 2008.  En parallèle, l’ILAT a également été publié et atteint 104,60 au 4e trimestre 2011. La hausse sur 1 an est de 3,25%, soit la progression la plus importante de ce nouvel indice sur la durée de son historique qui remonte au 1er trimestre 2009.  Enfin, pour les baux de commerces, l’ILC du 4e trimestre s’établit à 106,28 pour un glissement annuel de 3,26%. De nouveau, on peut retenir la plus forte volatilité de l’ICC par rapport aux deux indices ILAT et ILC. Comparaison évolutions ICC, ILAT et ILC 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% 1T2009 2T2009 3T2009 4T2009 1T2010 2T2010 3T2010 4T2010 1T2011 2T2011 3T2011 4T2011 -2,00% -4,00% -6,00% -8,00% Hausse annuelle ICC Hausse annuelle ILAT Hausse annuelle ILC Pour les mois à venir, nous pouvons anticiper un creusement de l’écart entre les niveaux d’indexation de l’ILAT et de l’ILC et celui de l’ICC. En effet, les indices sur lesquels sont calculés les deux premiers se sont progressivement orientés à la baisse courant 2011 (notamment le PIB) alors que le coût des matières premières, qui influence fortement l’ICC, demeure élevé.
  • 5. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 5 Les indicateurs du marché locatif en Ile-de-France Evol. demande Demande placée au Taux de vacance Loyer "prime" calculé Loyer moy. de 2nde Secteur Immostat placée Offre Immédiate (m²) 31 mars 2012 (m²) immédiat (€/m²/an) main (€/m²/an) (1T2012/ 1T2011) QCA 67 633 -29% 324 000 4,7% 770 508 Paris Centre Ouest (hors QCA) 25 050 -6% 129 000 7,1% 560 411 Total Paris Centre Ouest 92 683 -24% 453 000 5,2% 785 - Paris 5/6/7 5 585 -69% 40 000 3,0% 820 487 Paris 12/13 17 186 38% 82 000 4,3% 475 400 Paris 14/15 22 096 -10% 88 000 4,4% 550 368 Total Paris Sud 44 867 -18% 210 000 4,0% 820 - Paris 3/4/10/11 16 268 -42% 51 000 3,2% 440 354 Paris 18/19/20 33 560 -1% 49 000 4,1% 310 277 Total Paris Nord Est 49 828 -20% 100 000 3,6% 440 - Total Paris Intra Muros 187 378 -21% 763 000 4,6% 820 - La Défense 33 028 169% 219 000 5,7% 570 414 Boucle Nord 5 721 -95% 258 000 15,0% 365 158 Péri Défense 32 877 -30% 297 000 18,0% 385 250 Neuilly / Levallois 24 611 -12% 124 000 8,7% 545 382 Boucle Sud 89 531 152% 235 000 8,9% 445 321 Total Croissant Ouest 152 740 -34% 914 000 12,3% 545 - 1ère Couronne Nord 20 812 13% 257 000 11,0% 300 225 1ère Couronne Est 8 645 -37% 121 000 7,8% 280 218 1ère Couronne Sud 21 685 65% 153 000 7,9% 330 255 Total 1ère couronne 51 142 13% 531 000 9,1% 330 - Pôle de Roissy 10 871 -28% 67 000 5,7% 190 131 Saint-Quentin-en-Yvelines 6 375 -22% 153 000 10,7% 210 154 Marne-la-Vallée 11 261 26% 132 000 9,4% 190 146 2ème Couronne Sud 32 620 4% 351 000 10,1% 245 156 Reste 2ème Couronne 28 899 -11% 456 000 4,1% 260 125 Total 2ème couronne 90 026 -6% 1 159 000 6,2% 260 - Ile-de-France 514 314 -18% 3 586 000 6,8% 820 316 Montants investis par secteurs Immostat en Ile-de-France Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Secteur Immostat au 31 mars 2008 % au 31 mars 2009 % au 31 mars 2010 % au 31 mars 2011 % au 31 mars 2012 % (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) (en millions d'euros) Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 451 16% 149 33% 483 60% 245 18% 70 5% Paris Centre Ouest (Hors QCA) 14 1% 7 2% 25 3% 84 6% 20 1% Paris Sud 206 8% 86 19% 29 4% 45 3% 404 30% Paris Nord Est 7 0% 0% 22 3% 33 2% 130 10% La Défense 660 24% 23 5% 20 2% 0% 0% Croissant Ouest 657 24% 105 23% 98 12% 641 47% 304 23% Première Couronne 378 14% 0% 30 4% 150 11% 147 11% Deuxième Couronne 337 12% 40 9% 92 11% 138 10% 214 16% Portefeuille IDF 34 1% 36 8% 10 1% 16 1% 54 4% Total IDF 2 744 100% 445 100% 810 100% 1 351 100% 1 343 100% Sources : Immostat / Jones Lang LaSalle
  • 6. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 6 Taux de rendement prime Fourchette de Fourchette de taux de Fourchette de taux Fourchette de taux Evolution taux de rendement prime rendement prime de rendement prime de rendement prime depuis 1 an au 1T 2009 (%) au 1T 2010 (%) au 1T 2011 (%) au 1T 2012 (%) Triangle d’Or 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 4,75 - 5,25 4,75 - 5,25 g Cité Financière 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,00 - 5,50 5,00 - 5,50 g Paris 5/6/7 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 5,25 - 5,75 g Paris 12/13 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k Paris 14/15 6,25 - 6,75 6,00 - 6,51 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 k Paris 3/4/10/11 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k Paris 18/19/20 7,00 - 7,50 6,75 -7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g La Défense 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 k Boucle Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Péri Défense 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Neuilly-Levallois 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 g Boucle Sud 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 g Première Couronne Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Première Couronne Est 7,25 - 7,75 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 g Première Couronne Sud 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g Source : Jones Lang LaSalle Indicateurs économiques (Consensus Forecast) FRANCE 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013* Croissance du PIB 1,9 2,2 2,2 -0,2 -2,6 1,4 1,7 0,2 0,9 Consommation des ménages 2,5 2,6 2,4 0,2 0,1 1,3 0,3 0,2 0,9 Prix à la consommation 1,9 1,9 1,6 2,8 0,1 1,5 2,1 2,0 1,8 Taux de chômage 9,3 9,3 8,4 7,4 9,1 9,4 9,3 9,7 9,8 Rendement des OAT (**) 3,4 3,8 4,3 3,5 3,6 3,4 3,2 3,1 3,3 e : estimations * : Prévisions sources : Consensus Forecast , mars 2012 Indice du Coût de la Construction 4T2009 1T2010 2T2010 3T2010 4T2010 1T2011 2T2011 3T2011 4T2011 ICC 1507 1508 1517 1520 1533 1554 1593 1624 1638 Evolution sur 1 an -1,05% 0,33% 1,27% 1,20% 1,73% 3,05% 5,01% 6,84% 6,85% Source : INSEE
  • 7. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 7
  • 8. Pulse Note de Conjoncture – Avril 2012 8 Bureaux Jones Lang LaSalle France Paris 40-42 rue La Boétie 75008 Paris Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28 La Défense Immeuble Le Berkeley 19-29, rue du Capitaine Guynemer 92903 Paris La Défense Cedex Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50 Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59 Saint-Denis 3, rue Jesse Owens 93210 Saint-Denis Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83 Le Plessis-Robinson “La Boursidière” BP 171 92357 Le Plessis-Robinson Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15 Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37 Lyon 55, avenue Foch 69006 Lyon Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26 Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76 Contacts : Virginie Houzé Jacques Bagge Laurent Vallas Stephan von Barczy Directeur Directeur Directeur Directeur Département Etudes et Recherche Département Agence Département Agence Département Investissement Paris Paris Lyon Paris +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 15 40 +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)1 40 55 17 64 virginie.houze@eu.jll.com jacques.bagge@eu.jll.com Laurent.vallas@eu.jll.com Stephan.vonbarczy@eu.jll.com www.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.