Intervention de Michel Gille - Consultant - lors de l'Assemblée Générale du 28 janvier 2008

1. MGC
Société de développement
du 8 avenue André Dessaux
Société par actions simplifiée au capital de 1 000 000 €
Siège Social : 23 place du Martroi – 45000 ORLEANS
Tel : 02 38 77 77 80• Fax : 02 38 77 77 73
RCS Orléans 478 037 989
SARL au capital de 7500 €, 3 rue Théodore de Banville – 75017 PARIS
Tél : 06.22.11.62.90 - RCS Paris B 449 785 500 – Id. TVA FR85449785500
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Société de développement
du 8 avenue André Dessaux
• Parler de la zone André Dessaux n’a de sens, Monsieur le Président, que si préalablement nous
essayons de répondre à la question de savoir : quels sont les projets de développement sur
lesquels la ville entend asseoir son avenir ?
C’est en essayant en effet de trouver les réponses à cette question que l’évidence de la vocation
urbaine de la zone André Dessaux apparaîtra.
Dans le laps de temps qui m’est imparti, je m’efforcerai de soulever des interrogations sur les
projets locaux envisagés et d’apporter des éclairages, que j’espère pertinents, sur les
potentialités de développement tertiaire de votre ville.
• Parmi les projets économiques phares qui font l’actualité de votre ville, j’ai retenu :
les trois pôles de compétitivité
le ferroutage
la desserte par le TGV
le développement du pôle universitaire
la formation
le développement durable
Ce dernier thème d’ailleurs se confond-il, englobe-t-il les autres ou constitue-t-il un sujet
propre ? C’est une notion qui aujourd’hui fait d’autant plus consensus que chacun y met un peu
ce qu’il veut.
• Savoir attirer les entreprises et les esprits talentueux est une chose, les retenir en créant les
conditions de leur réussite en est une autre.
S’agissant des pôles de compétitivité, il s’agit dans l’idéal, de rapprocher, sur un même lieu,
o
les entreprises et les pôles universitaires, les centres de recherche : Sophia-Antipolis et
Grenoble sont des exemples de réussite à la reconnaissance internationale.
Quel rôle entend jouer votre ville dans l’accompagnement de ces pôles de compétitivité ?
Dispose-t-elle de centres d’affaires suffisamment dimensionnés et équipés d’infrastructures
adaptés pour attirer le flux d’affaires et d’échanges que ces pôles doivent en principe
susciter ?
L’importance du nœud ferroviaire de la gare de Fleury les Aubrais la prédispose à recevoir
o
une ligne TGV.
Pour autant, la ville dispose-t-elle d’un quartier d’affaires justifiant une desserte TGV ?
Sauf à subventionner une desserte déficitaire, la rentabilité d’une telle halte ne devrait
reposer que sur le coefficient quotidien de réservations permis par une effervescence des
affaires, des rencontres et des échanges sur Orléans.
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Là encore, la taille du tissu tertiaire orléanais devrait influencer, sur le plan économique et
financier, la réalisation plus ou moins rapide de la desserte TGV.
• Si l’on examine attentivement la carte d’Atisreal Auguste Thouard sur la répartition des activités
économiques orléanaises, l’activité tertiaire est pour le moins délicate à appréhender.
En fait pour un bassin d’emploi estimé à 380 000 personnes, le parc tertiaire orléanais s’élève à
environ 450 000 m² répartis, de manière diffuse, sur cinq zones principales.
A titre de comparaison, avec un bassin d’emploi légèrement supérieur de 530 000 personnes,
Montpellier a développé un parc tertiaire de plus d’un million de mètre carré.
Le volume de transactions annuelles porte sur environ 60 000 m² contre seulement 25 000 m²
cette année sur Orléans.
• Les villes aujourd’hui les plus dynamiques en France sont calées sur ce rapport de deux pour un
entre le volume de locaux tertiaires et le bassin d’emploi, le développement de l’un entraînant
l’augmentation de l’autre et vice-versa.
Bassin d’emploi Parc tertiaire Transactions annuelles
Lyon environ 1,6 M de pers > 4 M de m² environ 200 000 m²
Aix / Marseille environ 1,3 M de pers > 2,5 M de m² environ 130 000 m²
Lille environ 1,1 M de pers > 3.5 M de m² environ 110 000 m²
Toulouse environ 1 M de pers < 3 M de m² environ 110 000 m²
Bordeaux environ 800 000 pers > 1,8 M de m² environ 90 000 m²
environ 800 000 pers > 2,5 M de m² environ 90 000 m²
Nantes
Le dynamisme de l’activité tertiaire de ces villes se traduit par une pression sur le foncier et des
valeurs locatives des locaux largement supérieures à celles pratiquées sur Orléans.
Si l’on prend les valeurs « prime », elles s’établissent à environ :
230 €/m² sur Lyon
210 €/m² sur Aix / Marseille
190 à 200 €/m² sur Lille, Strasbourg
165 €/m² sur Nantes
Orléans avec 142 €/m² annoncés sur le quartier de la Râpe figure parmi les plus
faibles valeurs pratiquées dans le cadre des villes moyennes.
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• Orléans ne dispose pas, aux yeux des investisseurs nationaux et internationaux, dont la présence
assure la pérennité d’un marché, justement de marché tertiaire.
Pour qu’il y ait un marché, il conviendrait qu’il existât :
un grand nombre de participants,
une homogénéité de produits,
une unicité de marché,
une fluidité offerte par un effet de masse facilitant l’entrée et la sortie , à des
conditions économiques viables, des participants.
• Les investisseurs existent et se portent de plus en plus, depuis l’an 2000, année au cours de
laquelle la baisse des droits de mutation est entrée en vigueur, vers la province.
La part de la province dans les investissements est passée de 10 % à 20 % depuis l’an 2000, tandis
que les montants investis ont augmenté de façon vertigineuse pour passer de 5 milliards d’euros
en 2000 à près de 30 milliards d’euros aujourd’hui, à fin 2007.
80 % des montants investis se portent sur l’immobilier tertiaire, Paris et la région parisienne se
taillant la part du lion avec un peu moins de 80 % de ces investissements.
• Les crises industrielles qui ont frappé nombre de villes les ont conduit à se tourner délibérément
vers les parcs d’affaires après avoir bataillé ferme pour être desservies par le TGV qui se soit en
ligne à grande vitesse ou en version prolongation TGV de lignes classiques.
Le dynamisme que suscite le TGV est à l’origine :
du décollage tertiaire de Lyon : avec une parc principal de 600 000 m ² autour de la Part Dieu,
devant passer à 1 million de m² d’ici 5 ans.
Confluence, et son irrigation par le tramway, est un projet qui s’étend sur 150 hectares et
devrait développer 1 million de m² dont 250 000 m² de bureaux, commerces et services.
Dans le cadre du Grand Lyon, St Etienne se positionne pour devenir un pôle tertiaire régional
de référence avec près de 300 000 m² en cours de construction en centre-ville, partiellement
sur des espaces de voies ferrées.
Aix / Marseille développe Euroméditerranée :
600 000 m² de bureaux à terme ; 315 hectares dont 130 hectares sur la façade maritime,
cœur du projet : là encore, la proximité de la gare TGV St Charles, la présence de trois
autoroutes, le métro et le tramway, l’aéroport à 20 km, offrent des conditions idéales pour le
positionnement de parcs tertiaires : 200 000 m² sont déjà réalisés et trois tours d’une
trentaine d’étages seront construites d’ici 2012, pour symboliser la vocation internationale
du projet.
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Le dernier exemple que je voudrais développer concerne Lille, avec Euralille 1 et Euralille 2.
Il est particulièrement signifiant pour votre ville.
Dans les années 80, la métropole lilloise est en crise, l’industrie textile est effondrée, la sous-
tertiarisation est dramatique. La place de Lille est non significative en France.
Sous l’impulsion des acteurs politiques, une dynamique est lancée : faire passer
symboliquement et visuellement la ville du 19ème au 21ème siècle dans son cœur historique de
centre-ville.
Pour ce faire, ils fondent leur stratégie sur la présence des réseaux.
L’idée est de situer Lille, et plus particulièrement le quartier Euralille, au centre d’un nœud
de communication régional, national et international avec le TGV, les échangeurs, le
périphérique, le métro, le tramway et les bus, c’est-à-dire un réseau d’infrastructures dont il
s’agissait de valoriser l’extraordinaire potentiel de développement.
L’ambition est de bâtir à cet endroit précis un quartier d’affaires de qualité au moins égale à
l’offre de Lyon ou de Marseille.
La spécificité d’Euralille est d’être à 10 mn à pied de la gare TGV et de pouvoir relier très
rapidement les capitales européennes : le quartier d’affaires se trouve à moins de 40 mn de
Bruxelles, à une heure de Paris, à 1 heure 20 de Londres.
Euralille 1 et 2, c’est plus d’un million de m² à terme, dont déjà construits :
350 000 m² de bureaux,
200 000 m² de logements et résidences services,
120 000 m² de commerces,
100 000 m² d’équipements publics,
25 000 m² d’hôtels.
C’est un Palais des congrès, un zénith, le siège du Conseil Régional du Nord Pas de
Calais (45 000 m²).
De 1975 à 2005, l’activité tertiaire est ainsi passée de 47 % à près de 80 % des emplois de
Lille métropole.
L’appétit venant en mangeant, une troisième ZAC est à l’étude dans le prolongement
d’Euralille.
Des regrets sont aujourd’hui émis sur la faible densité du quartier d’affaires.
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Votre alter ego, Monsieur le Président, Monsieur Bruno BONDUELLE, le déplore et
ambitionne une nouvelle et grande tour, 1,5 à 2 fois plus élevée que les deux existantes,
pour densifier le cœur d’Euralille et l’ancrer dans le gotha des villes à dimension européenne.
• Que retenir de cet exemple pour Orléans ?
Orléans dispose d’atouts exceptionnels si elle ambitionne d’accroître fortement son influence
économique régionale et nationale, comme le laisse supposer ses actions pour obtenir les pôles
de compétitivité, le ferroutage et le TGV.
Quels sont ses atouts ?
Des disponibilités foncières considérables en centre ville, phénomène atypique pour
les villes françaises en manque de foncier.
Entre les mails et l’aérodrome de Saran, la Communauté d’Agglomération avait défini dans
les années 1995, un potentiel de 500 hectares constitués de friches et d’espaces mutables
Comme à Lille ou à Marseille, elle dispose d’un réseau de desserte privilégié et
unique avec la gare de Fleury les Aubrais.
Cette gare, est dans les conditions actuelles d’exploitation, à 50 mn de Paris-Austerlitz,
desservie par le tramway, le bus, accessible rapidement de la tangentielle et des autoroutes.
Orléans bénéficie d’un potentiel d’innovation très élevé : les pôles de compétitivité,
le pôle universitaire, le pôle formation.
Le bassin d’emploi est extensible : de Paris-Est à Bourges, Vierzon ,Tours.
Le TGV pourrait permettre de donner une dimension européenne à Orléans en la
connectant à d’autres grandes villes françaises et européennes et, via Roissy et Orly, à
l’international.
• Le projet qui vous est proposé :
Profiter de la présence exceptionnelle des friches et des espaces mutables, au pied
de la gare des Aubrais, pour créer, en entrée de ville, un projet de ville autour d’un quartier
d’affaires clairement identifiable d’environ 500 000 m², taille critique minimale pour créer les
conditions d’un marché et attirer les investisseurs.
Ce quartier devrait pouvoir renforcer Orléans dans son rôle moteur de métropole
économique régionale autour de laquelle chaque ville qui la compose joue un rôle spécifique.
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• Quelles sont les conditions de réalisation de ce projet ?
Ce projet doit faire l’objet d’un consensus de l’ensemble des acteurs locaux dont vous êtes les
éminents représentants économiques.
Les élus, bien entendu, doivent porter ce projet et fédérer l’ensemble des forces vives de votre
région.
• Les conditions sont idéales aujourd’hui pour lancer le projet :
Sur le plan juridique, la loi SRU de 2000 donne les outils et fixe l’axe de développement des
villes en faveur du développement durable : redensifier les villes, privilégier les déplacements
doux, favoriser la mixité sociale ;
Sur le plan économique : les investisseurs sont présents et prêts à risquer leurs fonds dans
des projets cohérents, lisibles et pérennes.
Sur le plan politique : le Grenelle de l’environnement et plus récemment la commission Attali
viennent nous rappeler la volonté ferme de nos gouvernants et le cap voulu pour le
changement.
La commission Attali a rappelé dans son rapport l’urgence d’agir vite.
Les potentialités offertes aujourd’hui par la présence de disponibilités foncières exceptionnelles
de centre-ville sont une chance pour promouvoir un projet porteur de richesse et de bien-être.
Encore faut-il le décider maintenant et l’associer à la programmation d’une ville durable.
Il vous est proposé de prendre le leadership de cette ambition pour rendre le futur qu’elle
projette crédible aux yeux de la communauté et intelligent, c’est-à-dire compréhensible, en
dehors de la communauté.
Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, je vous remercie.
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