Club de Grand Paris

www.semaphores.fr
Quels principes, pour quel développement ?
GRAND PARIS
Alain PETITJEAN
Manuel NARDIN
Club du Grand Paris
Avril 2015

Club du Grand Paris - 07/04/2015
2
PROBLÉMATIQUES
Réf. 15072
Expertise comptable, CAC &
conseil (SEM et bailleurs sociaux)
EEEEEEEEEExxxxxxxxxxppppppppppppppeeeeeeeeeeeeerrrrrrrrrrtttttttttttttiiiiiiiiiissssssssssssseeeeeeeeeeeee cccccccccccccooooooooooooommmmmmmmmmpppppppppppppptttttttttttttaaaaaaaaaaaaabbbbbbbbbbbbblllllllllleeeeeeeeeeeee,,,,,,,,,, CCCCCCCCCCCCCAAAAAAAAAACCCCCCCCCCCCC &&&&&&&&&&&&&
Développement, Aménagement : quelles sont les Nouvelles Stratégies
Territoriales ?
Urbanisme, Logement, Cadre de vie : à quelles échelles, pour quels
habitants ?

3
NOUVELLES STRATÉGIES TERRITORIALES (1/6)
Réf. 15072
Le nouveau paradigme économique (et sociétal) repose sur deux principes
majeurs (trop souvent dissociés) :
n La promotion d’une « société de l’innovation » :
ƒ par la mobilisation maximale du potentiel de R&D, d’enseignement supérieur,
et de création d’entreprises, au service des start-up comme des entreprises matures ;
ƒ par la réunion « à taille critique » des fonctions dites « métropolitaines »,
de production abstraite.
o Le principe de « connectivité des territoires » :
ƒ relier les territoires de « services cognitifs » aux bassins de « savoir-faire industriels »
(ou tertiaires productifs),
ƒ au service de l’animation d’un « écosystème créatif et productif », dynamique et
diversifié.
Des effets d’agglomération, pour quoi faire ?
En quoi le nouveau cadre institutionnel réunit-il les conditions
pour cette optimisation ?

4
Réf. 15072
Mettre en réseau et catalyser les foyers de production abstraite.
Les connecter activement aux lieux de production concrète.
Mais aussi :
Maximiser et désengorger le potentiel « métropolitain ».
Le doter d’un « effet d’entraînement », par courroies de transmission vers des territoires
et bassins de vie complémentaires.
Des effets d’agglomération, pour quoi faire ?
Un cadre conceptuel (et politique) à dépasser :
celui de la « compétitivité des territoires ».
Une pluralité d’architectures, dans le nouveau paradigme de la connectivité
des territoires.

5
Réf. 15072
Un second paradigme :
La convergence entre compétitivité économique d’un territoire …
Maximiser ces effets d’agglomération :
Gestiondescarrières:bilans,
évaluations,outplacement
Individuel
Connexion de l’économie créatrice et productive
… et attractivité d’un territoire.
Habitat / Qualité de vie / Tourisme / Image / Culture / Services Publics locaux
Pour une intégration des politiques
d’aménagement, de développement et d’attractivité.
À chaque territoire sa place dans l’écheveau des connectivités

6
Réf. 15072
FOISONNER ORGANISER
ƒ Soutenir l’émergence de l’économie cognitive, créative et numérique.
ƒ Ordonner et coordonner ses foyers de localisation.
CONNECTER RELIER
ƒ Les connecter activement à la nouvelle carte des établissements de recherche et de
formation supérieure / Les relier aux lieux de production concrète.
ƒ Repenser les infrastructures de transports en conséquence. Ou relocaliser certains
équipements clés.
ATTIRER FIDÉLISER
ƒ Attirer des entreprises / des compétences / des habitants.
ƒ Soutenir le développement de l’économie endogène / améliorer le cadre de vie.
ƒ Éviter le nomadisme des grandes entreprises / Déjouer les tropismes des habitants.
NB : pas d’avenir sans initiatives, pas de place pour le laisser-faire…
Plus concrètement, quelques priorités à éclairer :

7
Réf. 15072
Les relations aux territoires limitrophes du Grand Paris :
ƒ Chartres, Creil, Reims, Tours, Vendôme, Compiègne, la Vallée de la Seine, etc… : le Bassin
Parisien élargi.
Le maintien d’une capacité industrielle :
ƒ Se doter d’une « couronne industrielle » (en fait : la recréer).
ƒ Requalifier les ZAE de Banlieue, menacées de péremption.
ƒ Vers des « campus » industriels ou tertiaires (voire mixtes).
« Emblématiser » le territoire :
ƒ Dépasser le « zonage » des territoires (« ghettos fonctionnels ») : de la commune au
bassin de vie, dans un polycentrisme assumé.
ƒ Relier des territoires à image forte / Mobiliser la culture et le tourisme pour
« personnaliser » les villes-villages du Grand Paris.
Tout aussi concrètement, quelques dilemmes à éclairer :

8
Réf. 15072
Quelles mailles géographiques et institutionnelles ?
Gestiondescarrières:bilans,
évaluations,outplacement
Individuel
La maille pertinente est le bassin de vie
Mais les effets d’agglomération exigent une taille critique supérieure
Tout va se jouer sur la gouvernance territoriale : pour un polycentrisme assumé
Mise en connexion
des territoires
Mobilisation
des territoires
Délégation
aux territoires

9
EN CONCLUSION :
QUELLE STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT POUR UN TERRITOIRE ?
Réf. 15072
Une Action
de Développement Économique
Construire
une Société de l’Innovation* sur le Territoire
Une Politique
d’attractivité et d’Image
Qualité de Vie / Services Publics Locaux
Tourisme / Culture / Identité
Une « Carte de Connectivité »
du Territoire
Connexions « Leader » (sur ses points forts)
Connexions « Partenaires » (sur ses points « dominés »)
Une Politique Logement
Urbanisme - Infrastructures
Gouvernée par la notion de temps d’accès
à l’emploi et aux services publics locaux
(* NB : y compris au plan Sociétal – avec recours à l’ESS et aux réseaux sociaux)

Urbanisme, logement…
Le Grand Paris à l’épreuve des
itinéraires de vie des ménages
Réf. 15072 Club du Grand Paris - 07/04/2015
10

THÈMES ABORDÉS
Les principes de la mobilité résidentielle des ménages sur le Grand Paris.
Le « terrain de jeux » où réaliser ses parcours : où en est-on ?
Une nouvelle donne dans l’approche du produit logement : le temps et
les services.
Se donner un objectif ambitieux ?
11Club du Grand Paris - 07/04/2015Réf. 15072

LES MOBILITÉS RÉSIDENTIELLES : UN ENJEU DU GRAND PARIS
12
ƒ Un solde migratoire globalement négatif, au profit
de la province.
ƒ On vient à Paris faire ses études.
ƒ Mais on en repart quand on fait des enfants
(comment se payer la « chambre de plus »).
ƒ Plus on est cadre, plus on habite proche de
la centralité…. Plus on est ouvrier, plus on habite
loin de la centralité… (exception de quelques
communes du 93).
Le « problème » des ménages « intermédiaires ».

LE PARCOURS RÉSIDENTIEL N’EST PAS UN LONG FLEUVE TRANQUILLE…
(à Paris un « frêle esquif sur un torrent déchainé? »)
13

LA LOGIQUE DU « SABLIER »
14
NIVEAUDEREVENUS
Capacités à
se loger sur
le marché
immobilier

Francilien ??
15
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
Poids dans la
dépense de
consommation
en métropole (en
%)
Surcroît de prix
en Île-de-France
par rapport à la
province (en %)
Oui, me loger coûte
très cher…

LES PRIX MOYENS DU LOGEMENT EN ÎLE-DE-FRANCE
Source : meilleursagents.com, 2015
Club du Grand Paris - 07/04/2015Réf. 15072
16

UN MARCHÉ QUI ARRIVE À UN POINT D’INFLEXION?
Nombre de
transactions
Évolution
2013/2014
du nombre de
transactions
Prix moyen au
mètre carré
des
appartements
au T4 2014
Évolution des
prix des
appartements
T4 2014/T3
2014 en
données CVS
Prix de vente
moyen des
maisons
anciennes au
T4 2014
Évolution des
prix des
maisons T4
2014/T3 2014
en données
CVS
Paris 28 800 + 2 % 7 960 euros - 0,3 % Non significatif Non significatif
Petite couronne 47 510 - 2 % 4 290 euros - 0,1 % 340 400 euros - 1,4 %
Grande couronne 55 310 - 2 % 2 950 euros - 1,5 % 271 600 euros - 0,4 %
Total Île-de-France 131 620 - 1 % 5 300 euros - 0,4 % 292 200 euros - 0,7 %
17

UN BILLARD À « 3 BANDES »
Entreprises
et emplois
Collectivités
« organisatrices »
Ménages et
nouveaux besoins
18
Quel logement?

TEMPS D’ACCÈS EN VOITURE VERS LA DÉFENSE
19

DES NOUVEAUX BESOINS
La question du « temps » sera au cœur des choix de vie des ménages :
ƒ la localisation du logement ;
ƒ la connectivité du logement (génération « dématérialisation ») ;
ƒ les services liés au logement.
Un produit « logement abordable intermédiaire services intégrés» à viser, pour
un investissement de long terme :
ƒ accessible aux ménages intermédiaires,
ƒ intégrant plus que la simple « pierre » : la rentabilité ne sera pas que patrimoniale.
Un changement d’échelle :
ƒ Tours, Chartres, Creil… moins chers et plus près de Paris que certaines communes
du Grand Paris.
20

UN OBJECTIF D’AMÉNAGEMENT AMBITIEUX À SE DONNER ?
Un Grand Paris 45’ et 30%.
ƒ 45’ de déplacement maximum pour accéder à son emploi et aux services.
Les franciliens consacrent 1H20/jour aux déplacements.
ƒ 30% maximum de son revenu consacré au logement.
Croiser l’approche temps avec le « reste à vivre »
21

ANNEXES
22

PLAFONDS DE LOGEMENT SOCIAUX
Plafonds du PLUS
23
Catégorie de ménages
Paris et communes
limitrophes
IDF communes
limitrophes
Personne seule 22 334 22 334
Deux personnes 33 378 33 378
Trois personnes ou une personne
seule avec une personne à charge
ou jeune ménage sans personne à
charge
43 756 40 124
Quatre personnes ou une
personne seule avec trois
personne à charge
52 242 48 061
Cinq personnes ou une personne
seule avec trois personne à charge
62 157 56 895
Six personnes ou une personne
seule avec quatre personnes à
charge
69 943 64 024
Personne supplémentaire 7 792 7 134
http://www.ateliergrandparis.fr/construire/annexes.pdf

24
0 - 500 €
9%
500 - 1000 €
10%
1 000 - 1 500 €
13%
1 500 - 2 000 €
15%
2 000 - 2 500 €
12%
2 500 - 3 000 €
9%
3 000 - 3 500 €
7%
3 500 - 4 000€
6%
4 000€
19%
Répartition des revenus des ménages fiscaux en logement social - Paris - 2011
(source : Insee, DGI 2011; Nb de ménages fiscaux en logement social: 180 303)

25
0 - 500 €
9%
500 - 1 000 €
9%
1 000 - 1 500 €
11%
1 500 - 2 000 €
12%
2 000 - 2 500 €
11%
2 500 - 3 000 €
9%
3 000 - 3 500 €
7%
3 500 - 4 000 €
5%
4 000 €
27%
Répartition des revenus des ménages fiscaux dans le parc privé - Paris - 2011
(source : Insee, DGI 2011; Nb de ménages fiscaux dans le parc privé : 520 160)

LES OBJECTIFS DU GRAND PARIS (1/2)
Construire plus et réduire durablement le coût du logement :
ƒ encadrement des loyers (ALUR) ;
ƒ accélérer la construction de logements ;
ƒ passage de 20 à 25% de logements sociaux par commune et quintuplement des pénalités ;
ƒ développement d’une offre de logements intermédiaires ;
ƒ amélioration de la performance environnementale des constructions ;
ƒ rénovation du parc existant ;
ƒ développement d’une offre pour les plus démunis.
26

LES OBJECTIFS DU GRAND PARIS (2/2)
Agir sur le foncier :
ƒ accélérer la libération d’emprises foncières mutables et les projets de construction ;
ƒ favoriser le recours à la densification en milieu urbain ;
ƒ favoriser la transformation de bureaux en logements ;
ƒ lancer de nouvelles opérations d’aménagement sur les territoires desservis par les TC.
Mobiliser les collectivités locales et soutenir les maires bâtisseurs :
ƒ prendre en compte l’effort de construction dans la répartition des ressources versées
aux communes ;
ƒ déblocage de prêts bonifiés sur le fonds d’épargne de la CDC ;
ƒ contractualiser les objectifs de construction avec les collectivités (CDT) ;
ƒ construction par l’État en cas de défaut de la collectivité.
27

LES MOYENS MIS EN ŒUVRE POUR RELANCER LA CONSTRUCTION
DE LOGEMENTS
La fusion des EPF de l’Île-de-France.
L’Agence foncière et technique de la Région parisienne (AFTRP) transformée en outil
d’aménagement en lien avec les EPF et les SEM.
Accompagnement des maires dans la construction de logement.
Actuellement, 20% des logements sont construits sur du foncier public.
Objectif pour 2016 : libérer 250 ha de terrain (15.000 logements).
28

PRIX DE L’IMMOBILIER : PARIS ET LES AUTRES
9 Attention, les prix sont donnés à titre indicatifs, ils sont fortement variables d’une année sur l’autre et ne font pas l’objet
d’actualisation rigoureuse, la multiplicité des sources n’assure pas une lecture parfaite des données, par ailleurs, les prix sont
indiqués en € et les taux de changes évoluent, donnant lieu à une nouvelle appréciation des chiffres.
29
Paris Berlin Londres New-York Barcelone Genève
Prix moyen/m² 8 000 2 300 10 000 12 500 2 500 12 000
Max 16 000 5 000 24 000 23 000 3 000
Évolution 2009-
2014
26% 56% 233% 58%
Sources :
Évolution 2009-2014: http://www.challenges.fr/finance-et-marche/20140418.CHA2943/immobilier-londres-bien-plus-cher-que-
paris.html
Prix moyen m²:
Chiffres Paris Londres New-York : http://www.boursorama.com/actualites/immobilier--de-fortes-disparites-entre-paris-londres-et-
new-york-barnes-00a9a5b74759beefa3ce8e96d0532cda
Chiffres Berlin : http://libredagir.fr/2014/10/31/les-prix-et-les-caracteristiques-de-limmobilier-a-berlin/
Chiffres Barcelone : http://www.lavieimmo.com/avis-experts/investir-dans-l-immobilier-a-barcelone-une-bonne-affaire-
27250.html

CLASSEMENT DES VILLES LES PLUS CHERS POUR UNE LOCATION
D’UN TROIS PIÈCES EN 2012 (Monde)
ƒ En 2012, Paris est à la 22ème place
30
Source: http://www.eca-international.com/news/press_releases/7786/

CLASSEMENT DES VILLES LES PLUS CHERS POUR UNE LOCATION
D’UN TROIS PIÈCES EN 2012 (Europe)
31
Source: http://www.eca-international.com/news/press_releases/7786/

Contact :
Grand Paris
32
Manuel NARDIN
Responsable du pôle Habitat / Foncier
06 71 67 79 60
manuel.nardin@semaphores.fr
Alain PETITJEAN
Directeur Général de Sémaphores
01 53 62 71 22
alain.petitjean@semaphores.fr
@semaphores_

Club de Grand Paris

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Tendances

Tendances (20)

Similaire à Club de Grand Paris

Similaire à Club de Grand Paris (20)

Plus de Groupe Alpha

Plus de Groupe Alpha (19)

Club de Grand Paris