Chaque année, l'AURH publie l'Observatoire de l'immobilier d'entreprise, un document synthétique présentant le bilan du marché de l'immobilier d'entreprise sur le secteur Le Havre Pointe de Caux Estuaire.
Animé par l'AURH, le bulletin s'appuie sur l'expertise d'un réseau de partenaires institutionnels et professionnels immobiliers.
4. 4 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
Neuf:Constructionneuvedemoinsdecinqansouimmeubleayantfaitl’objetde
réhabilitations lourdes avec permis de construire et n’ayant jamais été occupé.
Les locaux « clé en main » et pour « compte propre » sont comptabilisés dans
les statistiques de commercialisation.
Seconde main : Toute opération immobilière ayant déjà été occupée, quelle que
soit la date de libération de l’occupant précédent (6 mois, 5 ans, 10 ans et plus)
ou opération de plus de cinq ans n’ayant jamais été occupée.
Obsolète : Bien de seconde main inadapté nécessitant une réhabilitation ou
une mise aux normes.
Clé en main : Opération conçue pour un client bien déterminé, à la location
ou à la vente.
Compte propre : Opération conçue et réalisée directement par ses futurs
utilisateurs.
Locaux en blanc : Locaux destinés à être vendus ou loués sans connaissance de
leur utilisateur final lors du démarrage du projet.
DÉFINITIONS
SOMMAIRE
n Le marché des bureaux.....................................................................................................................................................................................5
- Les transactions........................................................................................................................................................................................6
- L’offre............................................................................................................................................................................................................8
n Le marché des bâtiments industriels et ateliers.....................................................................................................................................10
n Le marché des entrepôts................................................................................................................................................................................12
n Au-delà du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire.................................................................................................................................14
n Les contacts de l’OIE.........................................................................................................................................................................................16
Les informations sur le marché immobilier sont recueillies à la fin de chaque
année auprès des commercialisateurs en immobilier d’entreprise.
L’aire d’étude est le Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire qui comprend la
communauté de l’agglomération havraise (CODAH) et Caux Estuaire (auparavant
appelée communauté de communes de Saint-Romain-de-Colbosc), soit
33 communes (environ 270 000 habitants).
Ce territoire correspond également au périmètre du schéma de cohérence
territoriale Le Havre Pointe de Caux Estuaire.
Au-delà du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire
Pour être en phase avec leur réalité géographique, pour la première fois, les
marchés de bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts voient leur analyse
augmentée de résultats concernant l’ensemble de la Pointe de Caux.
Les transactions comprennent l’ensemble des locaux loués ou vendus (par
une agence immobilière ou en direct par le propriétaire) à un utilisateur.
Les surfaces vendues aux investisseurs ne sont pas prises en compte. Les
opérations en compte propre et clé en main sont incluses dans les transactions,
le terrain ayant généralement fait l’objet d’une transaction au préalable.
L’offre immédiate (neuf et seconde main) correspond à l’ensemble des locaux
vacants au dernier jour de l’année, proposés sur le marché, occupables
immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installation.
Pour les locaux construits, seules les constructions neuves livrées sont prises
en compte dans les statistiques. Celles-ci sont vérifiées à partir des surfaces de
plancher annoncées dans les fichiers mensuels de locaux construits fournis par
la Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement
(DREAL) de Normandie.
L’Observatoire de l’immobilier d’entreprise du Havre fait partie du Réseau
national des observatoires de l’immobilier d’entreprise, réseau informel
regroupant actuellement une quinzaine d’observatoires (Lille, Lyon, Toulouse,
Nantes, Bordeaux, Nice, Rennes, Saint-Nazaire, Marseille…).
Le réseau assure une mission d’observation de la conjoncture concernant
l’offre et la demande en immobilier de bureaux. Il organise régulièrement des
rencontres permettant à ses membres d’échanger avec des spécialistes et des
professionnels du secteur.
Pour en savoir plus : http://rnoie.fr
À NOTER
5. AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015 5
le marché
des bureaux
Ensemble
des transactions
de bureaux
effectuées
en 2015
Stock de bureaux
au 31/12/2015
30 000
34 000
0
2 000
6 000
10 000
14 000
18 000
22 000
26 000
m2
0
2 000
6 000
10 000
14 000
18 000
22 000
m2
2460
5121
1 891
9 198
18 029
1 107
8 021
1 276
3 409
15 595
4 099
4 871
SECTEURS DU HAVRE
Centre-ville
Quartiers Sud
Ville Haute
PORT ET ZONE
INDUSTRIELLE
ET PORTUAIRE
Plaine alluviale
PREMIÈRE COURONNE
Sainte-Adresse, Montivilliers,
Fontaine-la-Mallet, Harfleur, Octeville-sur-Mer
et Gonfreville-l'Orcher (hors ZIP)
DEUXIÈME COURONNE
Communes restantes
du Pays Le Havre Pointe
de Caux Estuaire
CommercialiséesOffertes
Neuf
Seconde main
Seconde main ‘‘obsolète’’
SURFACES DE BUREAUX (en m2
)
A. 131
A.29
A.29
D. 6015
Route de l’Estuaire
D.940
D. 6382
Embouchure
de la SeinePont de Normandie
La Manche
D.925
Marché des bureaux en 2015
Offre et transactions de bureaux en 2015 par secteur de marché
Territoire Le Havre Pointe de Caux Estuaire (33 communes)
Évolution du marché de bureaux
Surfaces 2013 2014 2015
Évolution
2014-2015
Transactions 24 790 m2
34 410 m2
28 915m2
- 16 %
Stock 46 565 m2
41 605 m2
46 160 m2
+ 11 %
Construction* 4 085 m2
13 030 m2
8 930 m2
- 31 %
(*) Les surfaces construites (m2
surface de plancher autorisé) sont incluses
dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux
construits en compte propre ou clé en main).
Transactions
sur 2015
28 915 m2
placés
(dont 6 760 m2
placés
dans le neuf)
Offre disponible
au 31/12/2015
46 160 m2
disponibles
(dont 12 485 m2
neufs
disponibles)
Construction
sur l’année 2015
8 930 m2
surface de
plancher
6. 6 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
Une répartition géographiquement plus homogène du
marché
Le Centre-ville continue, en 2015, d’être le secteur
privilégié du marché de bureaux et concentre une
bonne part des commercialisations en surface (1/3 des
biens négociés, 9 198 m2
placés). Comme le marché de
bureaux havrais est étroit, la position du Centre-ville
comme secteur privilégié pour le marché de bureaux
avait été accentuée en 2014 (22 871 m2
négociés en 2014,
66,5 % de la surface placée totale) par la vente en VEFA à
la CPAM d’une partie de l’immeuble Turgot Magellan (pour
8 700 m2
).
La commercialisation de bureaux dans les Quartiers
Sud s’est bien portée en 2015 (8 021 m2
placés en 2015
contre 3 352 m2
en 2014). Représentant 28 % de la surface
totale placée en 2015, le marché y a été porté par :
n les mouvements dans les hôtels et pépinières
d’entreprises gérés par la CCI Seine Estuaire ;
n les espaces d’activités dédiés (Chanzy) ;
n la vente de 1 470 m2
sur le site des Magasins Généraux.
Moins impliqués dans le marché des bureaux, les autres
secteurs de marché de la région havraise se partagent
le volume restant de bureaux commercialisés en 2015
(17,7 % du placé en 1re
couronne, 11,8 % dans la ZIP, 6,5 %
en 2e
couronne). La 2e
couronne a connu de nombreuses
locations de bureaux sur le parc Éco-Normandie, dans
l’hôtel/pépinière d’entreprises Le Drakkar notamment.
Une moindre participation des « comptes propres » dans les
transactions de bureaux neufs
6 761 m2
de bureaux neufs ont été négociés en 2015, plus du
double l’avait été en 2014 (14 109 m2
). La représentation du
neuf dans l’ensemble des commercialisations de bureaux
passe de 41,4 % en 2014 à 23,4 % en 2015.
En 2015, les « comptes propres » (3 030 m2
) participent à
45 % des transactions de bureaux neufs ; les 55 % restant
caractérisent des locations de bureaux neufs préexistants.
le marché des bureaux
les transactions
Évolution annuelle des transactions de bureaux
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
m2
30 000
40 000
50 000
0
10 000
20 000
Evolution transactions de bureaux
- 16 %par rapport à 2014
28 915 m2
de bureaux placés
Un bon niveau de transactions en 2015, non loin des « 30 000 m2
placés annuels » caractéristiques du marché de bureaux havrais
À hauteur de 28 915 m2
, le volume de bureaux négocié en 2015 est en baisse de 16 % par rapport à 2014, année où
le marché était porté par la vente à la CPAM de bureaux dans l’immeuble Turgot Magellan. Cette baisse de la surface
de bureaux placés est également à nuancer car le nombre de transactions réalisées progresse fortement avec
191 transactions en 2015 contre 116 en 2014.
10. 10 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
Transactions
sur 2015
34 590 m2
placés
(dont 9 605 m2
placés dans le neuf)
Offre disponible
au 31/12/2015
69 120 m2
disponibles
(dont 3 305 m2
neufs disponibles)
Construction
sur l’année 2015
6 120 m2
surfaces de
plancher
le marché des bâtiments industriels
et ateliers
Les surfaces négociées, en location pour moitié,
se localisent en premier lieu dans les communes
de 1re
couronne, puis la ZIP et les Quartiers Sud.
Totalisant 13 950 m2
placés, soit 40 % de la surface totale
commercialisée, la 1re
couronne a dominé le marché des
bâtimentsindustrielsetateliersen2015(9 185 m2
placés
en 2014). Dans ce secteur, les transactions, au nombre de
19 (dont 7 ventes) sur un total de 57 transactions réalisées
en 2015, se sont majoritairement opérées dans le Parc de
l’Estuaire. La zone d’activités enregistre notamment la
plus importante transaction de l’année pour ce type de
bien (bâtiment de 5 800 m2
vendu avec occupant rue de
la Ferme Dambuc).
Autre secteur phare de ce marché, la ZIP totalise 30 %
de la surface totale négociée de 2015 avec 10 381 m2
placés. La livraison à Sandouville d’un nouveau quartier
général pour Eiffel Industrie, entreprise de services aux
industries, y contribue pour plus d’un tiers avec 3 350 m2
,
soit la construction la plus importante de l’année.
Pour les Quartiers Sud, le niveau de transactions de
bâtiments industriels et ateliers est près de deux fois
moindre en 2015 (18 % de la surface totale de bâtiments
négociés) qu’en 2014 (un tiers de la surface placée en
2014).
Avec 9 604 m2
en 2015, le marché du neuf a doublé par
rapport à 2014, concernant 27,8 % du total des surfaces
négociées en 2015 contre 13,2 % en 2014. Cette progression
repose sur les transactions de neuf (3 480 m2
placés en
2015 contre 700 m2
placés en 2014) et sur la construction
en compte propre (6 120 m2
en 2015 contre 4 105 m2
en 2014).
La construction d’Eiffel Industrie représente plus
de la moitié de la surface totale construite en 2015.
Les autres comptes propres, pour beaucoup situés sur
la zone industrielle, participent au développement et à
la modernisation d’entreprises déjà sur site (industrie
automobile et transporteurs).
Une tendance baissiÈre qui se poursuit, une offre qui tarde À Être
rÉnovÉe ou renouvelÉe
34 590 m2
de bâtiments industriels et ateliers ont été commercialisés en 2015, soit 5 % de moins qu’en 2014 (36 500 m2
placés en 2014). Cette légère baisse de la commercialisation des locaux d’activités fait suite à des baisses bien plus
importantes les années antérieures (- 35 % entre 2012 et 2013 ; - 11 % entre 2013 et 2014).
Évolution du marché de bâtiments industriels / ateliers
Location 2013 2014 2015
Évolution
2014/2015
Transactions 40 850 m2
36 500 m2
34 590 m2
- 5 %
Stock 62 575 m2
65 700 m2
69 120 m2
+ 5 %
Construction* 7 055 m2
4 105 m2
6 120 m2
+ 49 %
(*) Les surfaces construites (m2
surface de plancher autorisé) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en
compte propre ou clé en main).
12. 12 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
Transactions
sur 2015
66 665 m2
placés
(dont 6 930 m2
placés dans le neuf)
Offre disponible
au 31/12/2015
204 040 m2
disponibles
(dont 4 935 m2
neufs disponibles)
Construction
sur l’année 2015
4 100 m2
surfaces de
plancher
le marché
des entrepôts
CettesituationseremarquesurlaZIP,quihabituellement
polarise le marché, avec 25 962 m2
négociés, soit 39 %
de l’ensemble de la surface d’entrepôts placés en 2015
(contre 82,4 % sur 2014 avec 74 636 m2
placés).
Dans les Quartiers Sud, la commercialisation d’entrepôts
a été excellente, arrivant à dépasser le niveau de la ZIP.
Totalisant 29 238 m2
commercialisés, soit 44 % de la
surface totale d’entrepôts négociés en 2015, le marché
dans les Quartiers Sud a compté les transactions
les plus importantes : la vente de deux entrepôts de la
société d’ameublement Interior’s soit 17 000 m2
placés au
total, la location de 6 000 m2
dans les entrepôts Eurasia
utilisés par la banque alimentaire et les « Restos du
cœur ».
Le reste des transactions d’entrepôts a concerné la
1re
et la 2e
couronne en 2015, le marché des entrepôts
demeurant très marginal dans les secteurs du Centre-
ville et de la Ville-haute du Havre. En 2e
couronne, la
commercialisation d’entrepôts s’élève à 5 775 m2
en 2015
soit 9 % de la surface totale d’entrepôts commercialisés ;
elle correspond à la location d’un entrepôt de 4 900 m2
à Gainneville et à la livraison de 875 m2
d’entrepôts
construits dans le parc Éco-Normandie pour BMI Axelent.
En 1re
couronne, quatre transactions diffuses portent à
3 514 m2
la surface d’entrepôts placés dans ce secteur en
2015 (9 984 m2
sur 2014).
Notons que si l’évolution est à la baisse en termes
de surface d’entrepôts commercialisés, le nombre
de transactions enregistrées entre 2014 et 2015
est en augmentation (38 transactions en 2015 contre
22 en 2014). En effet, moins concentrée dans la ZIP, la
commercialisation d’entrepôts en 2015 a concerné des
entrepôts de plus petite taille ; 60 % des transactions
portent sur des entrepôts de moins de 1 000 m2
,
contre 18 % en 2014). La location reste le mode de
transaction privilégié avec 24 locations effectuées sur
38 transactions recensées au total (63 % des entrepôts
placés).
Le stock d’entrepôts regagne fin 2015 le niveau
atteint fin 2013, à hauteur de 204 040 m2
disponibles
UN marché dans l’attente des produits neufs programmés
Avec 66 665 m2
placés au cours de l’année 2015, le niveau de commercialisation a baissé (90 590 m2
en 2014 soit - 26 %
entre 2014 et 2015). Ce résultat reflète l’attentisme des utilisateurs devant une carence actuelle en neuf et dans la
perspective de réalisation d’ambitieux programmes d’entrepôts pour les prochaines années.
Évolution du marché d’entrepôts
Location 2013 2014 2015
Évolution
2014/2015
Transactions 76 320 m2
90 590 m2
66 665 m2
- 26 %
Stock 202 300 m2
134 715 m2
204 040 m2
+ 52 %
Construction* 13 965 m2
695 m2
4 100 m2
+ 490 %
(*) Les surfaces construites (m2
surface de plancher autorisé) sont incluses dans les chiffres de stock (si construit en blanc) ou de transactions (si locaux construits en
compte propre ou clé en main).
14. 14 AURH - Observatoire de l’immobilier d’entreprise n°20 - Le Havre Pointe de Caux Estuaire - Bilan du marché 2015
au DELÀ DU PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE
premiers résultats
Le périmètre d’étude élargi correspond à la réalité
géographique des marchés :
n celle de la pointe de Caux pour le marché des bâtiments
industriels et ateliers ;
n celle de la pointe de Caux et des intercommunalités
limitrophes en rive Sud de la Seine pour le marché des
entrepôts.
En 2016, l’AURH a donc élargi son périmètre d’enquête.
Cette première restitution de résultats dans les territoires
voisins de la région du Havre ne prétendant pas à
l’exhaustivité*.
Le recueil des principaux biens constituant les stocks fin
2015 permet toutefois de dresser une première analyse
spatiale des biens disponibles sur le marché.
La dynamique de construction a pu quant à elle être
analysée sur les territoires environnant la région du Havre
à partir des déclarations de permis de construire.
Bâtiments industriels / ateliers : une offre localisée
sur les agglomérations de Fécamp Caux Littoral et
Caux Vallée de Seine
Comptant 29 offres fin 2015, le stock de bâtiments
industriels/ateliers recensé s’élève à 35 000 m2
sur
le secteur de la Pointe de Caux (hors CODAH et Caux
Estuaire).
La surface disponible se répartit de manière assez
homogène entre Caux Vallée de Seine et l’agglomération
de Fécamp Caux Littoral, ces deux territoires accueillant
les zones d’activités les plus importantes.
À noter, dans le parc des Hautes Falaises à Saint-Léonard/
Épreville, une offre qui apparaît particulièrement
importante, totalisant 11 125 m2
fin 2015. Composée de
cinq bâtiments, essentiellement de seconde main et
présentant un certain niveau d’obsolescence, elle se voit
surtout portée par l’un d’entre eux de 10 100 m2
.
Au total sept constructions de bâtiments industriels/
ateliers, soit 2 845 m2
, ont été livrées courant 2015. Cela
correspond à moins de la moitié du volume construit sur
Le Havre – Pointe de Caux (6 120 m2
).
Comblant un déficit de bâtiment et de services de ce type,
le nouvel hôtel d’entreprise de Caux Vallée de Seine est la
construction marquante de l’année 2015. Ce bâtiment de
1 500 m2
comprend trois ateliers de 300 m2
et un entrepôt
de 600 m2
, surfaces déjà toutes occupées (occupants
des ateliers : John Crane, entreprise de fabrication et
commercialisation de garnitures mécaniques et Neoler,
entreprise de vente et de maintenance de groupes
électrogènes).
Sur ces territoires, la demande concerne avant tout
des ateliers de 300 m2
offrant une mixité ateliers/
bureaux. Le parc ateliers en immobilier d’entreprise
public étant aujourd’hui entièrement occupé et du foncier
économique étant disponible, Caux Seine Développement
cherche des investisseurs pouvant construire des ateliers
en blanc.
Entrepôts : une grande hétérogénéité des types de biens
et une offre nouvelle attendue
Dans les territoires voisins de la région du Havre, l’offre
d’entrepôts comptabilisée s’élève à 23 695 m2
fin
2015 pour 12 offres.
L’usine de Tourville-les-Ifs, totalisant 14 327 m2
d’entrepôts
anciennement utilisés par Baccardi-Martini, compagnie de
fabrication d’alcool, est de loin l’offre la plus importante.
Caux Vallée de Seine accueille les autres disponibilités
d’entrepôts en rive Nord de la Seine, toutes de petite taille
(moins de 600 m2
).
En rive Sud, à travers 6 offres, 7 450 m2
d’entrepôts sont
disponibles, soit 1/3 du stock, localisés dans les zones
d’activités de Honfleur. La rive Sud accueille la quasi-
intégralité des entrepôts neufs à pourvoir.
La construction d’entrepôts en 2015 compte 5 opérations
représentant 1 647 m2
au total.
Cette fois encore, c’est un entrepôt de 600 m2
destiné
à Toupargel, inclus dans les 1 500 m2
du nouvel hôtel
d’entreprises de Caux Vallée Seine, qui caractérise la
surface d’entrepôt la plus importante construite en 2015.
Nous ne sommes pas ici dans des entrepôts logistiques
classiques mais dans des locaux répondant à des activités
de stockage, répondant aux besoins de « logistique de
proximité » accompagnant l’activité des TPE/PME et la
desserte de bassins résidentiels proches.
périmètre d’étude élargi des marchés des bâtiments industriels/
ateliers et des entrepôts
L’analyse des marchés des bâtiments industriels / ateliers et des entrepôts de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise
a démarré en 2002 sur le territoire du Pays Le Havre Pointe de Caux Estuaire. L’ambition est désormais d’appréhender
ces marchés dans une approche territoriale plus large.