Un démarrage dynamique du marché de l’investissement lyonnais en 2013 Une performance solidement construite sur un marché diversifié Une géographie des transactions non représentative au 1er trimestre Des acteurs essentiellement nationaux en début d’année Le déséquilibre entre offre et demande sur le prime provoque une baisse des taux de rendement

1. Le marché tertiaire en région lyonnaise -
Janvier 2013
2012: le marché lyonnais en
manque de grandes
transactions
Capitale de la première région française - derrière l'Ile-de-France
- Lyon fait partie du club des agglomérations " millionnaires " (en
nombre d'habitants) qui en France ne compte que quatre
membres (Paris, Lyon, Marseille, Lille).
Les grandes eurocités comme modèle
Depuis quelques années, Lyon a pris des initiatives pour jouer
dans la cour des eurocités et " se mettre au niveau " des
métropoles européennes qu'il tient pour modèles comme
Barcelone, Milan, Francfort. En matière de grands congrès
internationaux, de capacités d'accueil, de centres de décision
économiques et administratifs (pour lesquels le centralisme
français est pénalisant), de trafic aérien, d'événements phares ou
de sites à thème, il reste encore du chemin à parcourir.
L'ambitieux projet urbain Confluence participe à l'effort de "
rattrapage "...
Tassement de la demande placée
Dans un contexte économique plus que compliqué, le marché
tertiaire lyonnais subit l’impact du manque de transactions
notamment sur le segment des grandes surfaces. Avec près de
185 000 m² placés fin décembre, le marché enregistre une
baisse de 30% par rapport à 2011.
33 transactions de plus de 1 000 m² ont été enregistrées cette
année et représentent 48% du total des surfaces consommées.
Notons qu’en période de crise, le segment « mid-market »
(surfaces entre 500 et 3 000 m²) a un poids plus important sur le
marché. 2009 a été l’année la moins performante de ces 5
dernières années, et alors que la part du « mid-market » avoisine
les 35% en période normale, elle a grimpé à 42% cette année-là.
L’année 2012 suit le même chemin en affichant 42% des
volumes transactés sur ce type de surface.
Le marché doit également faire face à une importante pénurie
d’offres neuves et de grandes surfaces sur les secteurs les plus
prisés. Le manque de grandes transactions résulte finalement
autant d’un manque d’offre adapté que d’un report de décision
des utilisateurs.
Transactions : activité soutenue sur le segment du « mid-
market »
Parmi les principales transactions de référence, on peut
notamment retenir :
- La location de 11 300 m² de bureaux neufs en clé en
main par Véolia sur le secteur du Carré de Soie à
Villeurbanne
- La location de 5 444 m² de bureaux neufs par Atos
Worldline sur Villeurbanne - Grandclément
- La location de 4 158 m² de bureaux anciens par Orange
Group dans l’immeuble la Danica sur le secteur de la
Part-Dieu
- La location de 3 737 m² de bureaux rénovés par le Grand
Lyon sur le Grand Angle à la Part-Dieu
- La location de 3 620 m² de bureaux neufs par ADP sur le
Parc du Puy d’Or à Limonest
- La location de 3 277 m² de bureaux neufs par Alstom Grid
sur l’opération Les Allées du Parc à St Priest
- La location de 3 085 m² de bureaux anciens par Segula
Technologies à Bron
Forte érosion de l’offre locative
L’offre locative a diminué de 14% sur les douze derniers mois. Le
taux de vacance a perdu 0.9 point en un an pour attendre 5,2 %.
Notons que l’offre immédiate a diminué de 14% en un an. Dans
le même temps, les pré-commercialisations continuent d’être
importantes : près de 44% des surfaces aujourd’hui en chantier
ont d’ores et déjà trouvé preneur et les négociations en cours
devraient confirmer cette tendance.
Loyers : les écarts se creusent
Le loyer prime de la Part-Dieu reste stable à 285€ HT/m²/an. Le
prime sur le secteur Presqu’Ile est de 260€ HT/m²/an et de 240€
HT/m²/an pour le 6e arrondissement.

2. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2013 2
Notons également une poussée des loyers « top décile » se
rapprochant nettement des loyers prime sur la plupart des
secteurs établis. Le loyer « top décile » correspond à la moyenne
des 10% des valeurs locatives les plus élevées sur les
transactions supérieures à 100 m². Les transactions les plus
hautes se font en moyenne autour de 236€ HT /m²/an sur l’intra-
muros et 170€ HT /m²/an en périphérie.
Les valeurs des actifs de seconde main stagnent et
s’échelonnent autour 120€ HT/m²/an en périphérie et
156€.HT/m²/an en intra-muros. Nous observons également une
grande disparité selon les secteurs. L’écart se creuse entre les
secteurs recherchés et les secteurs secondaires.
Notre vision pour demain
Le marché tertiaire lyonnais a été impacté par la conjoncture
économique, notamment sur le segment des grandes
transactions. Nous avons observé en 2012 un réel déficit de
mouvements des très grands comptes, ceux-ci préférant
sécuriser leur position actuelle en attendant de lancer de
nouveaux projets.
Cela ne signifie pas pour autant que ces grands utilisateurs ont
déserté le marché lyonnais. Les besoins existent mais dans ce
contexte économique défavorable, les entreprises se donnent le
temps de la réflexion. Cela entraine des reports de décisions et
parfois des changements de stratégie.
L’animation du marché lyonnais est venu du « mid-market », à
savoir les surfaces entre 1 000 et 3 000 m². Cette tendance
observée en 2012, devrait perdurer encore quelques mois. Le
marché lyonnais s’organise pour répondre et anticiper les
évolutions du comportements des utilisateurs.
La rationalisation des surfaces et la performance des
aménagements conduit globalement à une baisse des m² pris à
bail quelques soient le segment recherché. Cette tendance est
de plus en plus nette chaque année. A nombre de transaction
équivalente, le volume globale diminue.
2013 s’inscrira dans un contexte économique compliqué et
marqué par les difficultés de nombreux secteurs d’activité.
Les projets identifiés en 2012 devraient cependant se
concrétiser au premier semestre 2013. Les livraisons
d’opérations significatives notamment sur la quartier de la Part-
Dieu pourraient susciter l’intérêt d’utilisateurs à la recherche
d’opportunités sur le secteur.
Le qualité et la diversité des offres proposées sur le marché
lyonnais permettent d’espérer une légère reprise en 2013.

3. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Janvier 2013 3
Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise au 31 décembre 2012
Secteur CECIM
Demande
placée 2012
(m²)
Evol. demande
placéee
( 2012 vs 2011)
Offre
immédiate
(m²)
Taux de
vacance
immédiat
Loyer "top
prime"
(€/m²/an)
Loyer moy.
de 2nde
main
(€/m²/an)
Presqu'île 5 875 -7% 8 122 3,5% 260 188
Confluence 3 355 -71% 5 196 2,8% 240 166
Vaise / Fourvière 14 261 -12% 28 942 6,2% 205 140
Lyon 6° / Préfecture 8 610 -20% 17 976 3,9% 230 196
Tonkin / Saint Clair 8 889 -17% 8 430 3,8% 185 139
Villeurbanne / Carré de Soie 19 204 11% 20 005 10,8% 185 156
Part Dieu 37 005 -35% 21 255 2,0% 285 172
Hôpitaux / Lyon 8° 8 416 -14% 21 531 7,6% 175 123
Lyon 7° / Gerland 18 549 -41% 31 372 5,6% 215 128
Total Intramuros 124 164 -27% 162 829 4,4% 285 156
Grand Lyon Est 22 283 -14% 42 953 9,3% 155 128
Grand Lyon Sud Ouest 6 482 301% 6 961 4,2% 140 129
Grand Lyon Nord Ouest 19 703 -64% 43 136 7,0% 165 110
Autres secteurs 11 532 -4% 30 567 5,0% 165 115
Total Périphérie 60 000 -37% 123 617 6,8% 165 120
Total Région Lyonnaise 184 164 -31% 286 446 5,2% 285 147
.

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Le marché tertiaire en région lyonnaise – Janvier 2013
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