• Les contraintes qui pèsent sur les opérateurs, les investissements requis pour financer l’évolution de leurs activités, et les réflexions autour du développement durable et du « mix énergétique » de demain… • …Qui se traduisent par un double défi immobilier : accompagner la croissance, tout en maîtrisant les coûts. • Demain : des enjeux de croissance durable qui s’accentueront, et pourront inciter les plus ambitieux à adopter le « smart-building » afin de réconcilier rationalisation et exemplarité.

1. Le Secteur de l’énergie en 2013 : Anticiper afin de mieux
répondre aux enjeux de croissance et de refonte des activités
A la recherche d’un nouveau
business model…
Un secteur d’activité sous contraintes
Compte tenu de sa place stratégique dans l'économie et
dans les revenus de l'État, l’énergie est un secteur d’activité
au sein duquel les pouvoirs publics s’investissent beaucoup.
En France, cette implication est d’autant plus forte que les
réserves énergétiques nationales sont limitées, tandis que
l’économie française se distingue comme le 7e plus gros
consommateur d’énergie au monde. La sécurité
d’approvisionnement a de ce fait toujours figuré au rang de
priorité dans l’Hexagone et le fonctionnement du secteur est
particulièrement règlementé : la production, le transport et
la distribution d’énergie sont considérés comme des
missions de service public, dont les objectifs et les
modalités de mise en œuvre font l’objet de contrats conclus
avec l’État.
Au cadre législatif français s’ajoute la dynamique
européenne. L’Union Européenne s’est engagée, dès 1996,
dans la voie de la libéralisation du marché de l’électricité
et du gaz naturel. Les directives en vigueur s’appliquent
dans tous les Etats-membres. Sécurité d’approvisionnement,
interconnexion des marchés nationaux, libre-concurrence,
tarifs abordables pour tous et protection de l’environnement
en sont les principaux piliers.
En France, l’ouverture à la concurrence des activités de
production et de commercialisation a profondément
modifié l’organisation et les métiers des « opérateurs
historiques». Aux côtés des acteurs « traditionnels », de
nouveaux intervenants apparaissent, en lien avec le
déploiement des énergies renouvelables et la politique
d’efficacité énergétique promue par les autorités.
L’environnement devient particulièrement complexe, en
proie à une réglementation de plus en plus contraignante et à
la multiplication du nombre de fournisseurs. Les opérateurs
doivent donc adapter leurs stratégies de développement,
et de commercialisation, leurs relations clients et leurs
modes de travail.
D’importants investissements requis pour soutenir
l’évolution du secteur
Le secteur se heurte de plus en plus à la raréfaction des
ressources : les efforts déployés pour atteindre, transporter
et distribuer de nouvelles sources de pétrole, de charbon et
de gaz ne cessent de croître. En outre, la qualité de la
matière première est parfois moins bonne et impose des
traitements coûteux.
Par ailleurs, les enjeux environnementaux et l’état actuel des
réseaux rendent indispensables des investissements
massifs pour renouveler et remettre à niveau les
infrastructures vieillissantes. Une entreprise ardue dans le
contexte d’austérité actuel, qui impose à chacun de surveiller
ses niveaux de rentabilité…
La décennie à venir devrait donc faire de la maîtrise des
coûts et de l'accès à de nouvelles sources de
financement une priorité pour l’ensemble des opérateurs.
La recherche d’un nouveau « mix énergétique »
L’énergie fait actuellement l’objet d’un vaste débat, alimenté
par la prise de conscience, dans l’opinion publique, de la
finitude des ressources naturelles et primaires. De récentes
crises ont mis en exergue les risques d’une trop grande
dépendance de nos économies vis-à-vis de certaines
sources d’énergie ou zones géographiques du monde. Les
démarches en faveur du développement durable
trouvent par ailleurs de plus en plus d’écho, posant la
question de l’impact des activités humaines sur
l’environnement - comme dans le cas de l’exploitation
intensive de gisements de plus en plus difficiles à atteindre.
Le secteur est donc confronté à un important défi pour les
années à venir : continuer à soutenir la croissance, tout
en en réinventant un mix énergétique diversifié, moins
gourmand en énergies fossiles et peu émetteur de CO2.
De nombreux opérateurs travaillent ainsi au développement
de nouvelles sources d’énergie plus respectueuses de
l’environnement : l’hydraulique, l’éolien, le photovoltaïque, la
biomasse... Ils voient dans la R&D un investissement
indispensable pour assurer une croissance de long terme, à
travers l’exploitation de technologies émergentes telles que

2. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 2
les bioénergies, la pile à combustible, la captation et le
stockage souterrain du CO2, le nucléaire de 4e génération…
Une opportunité : le Développement Durable
Le secteur de l’énergie tel qu’il fonctionne aujourd’hui est
confronté à une contradiction de taille : d’un côté, il tarifie
ses activités en fonction des volumes distribués ; de l’autre,
les injonctions du Développement Durable lui imposent de
sensibiliser les consommateurs aux bonnes pratiques en
matière d’économies d’énergie. Il devient donc indispensable
de repenser le modèle économique, afin de passer de la
logique de production d’hier à la logique de gestion de la
consommation demain. Une réflexion confortée par les
ambitions des autorités européennes et nationales. En
témoignent les engagements récemment réaffirmés, dans le
cadre de la loi « Grenelle II », en matière de division des
émissions de gaz à effet de serre, de réduction de l’intensité
énergétique, de taux de couverture des besoins énergétiques
grâce aux énergies renouvelables…
Résultat : le Développement Durable est au cœur de
l’actualité et la position des entreprises en la matière relève
de plus en plus d’une approche proactive. Aux côtés du
déploiement des énergies nouvelles, elles œuvrent en
faveur de l’efficacité énergétique – par ailleurs
« encouragée » par le dispositif gouvernemental des
Certificats d’Economie d’Energie (CEE), qui impose la mise
en place d’actions visant à réduire la consommation
énergétique de leur clientèle. Les démarches durables
bouleversent donc indéniablement la donne et se posent
comme un puissant levier de refonte du secteur. Une
tendance à surveiller de près.
L’interview de Frédéric Gonand,
Professeur d’économie associé à
Paris-Dauphine
« Les enjeux macro-économiques qui
pèsent sur les acteurs du secteur
diffèrent grandement selon le marché sur
lequel ils opèrent. La question du
financement, en revanche, est un point
crucial pour tous. Et les politiques en
faveur d’une hausse des gains
d’efficacité énergétique sont de nature à
peser sur l’activité du secteur. »
Etat des lieux en 2013. Quels défis les groupes d’énergie
doivent-ils relever aujourd’hui?
F.G. : Pour comprendre les enjeux qui pèsent sur ces
entreprises, il est important de distinguer les énergies
dont les coûts de transports sont élevés (comme c’est le
cas pour l’électricité), de celles aux coûts faibles (le
pétrole). Le pétrole pouvant être transporté à moindres frais
sur de grandes distances, son marché est mondial. A
l’inverse, compte tenu de la déperdition d’énergie et des
coûts attachés au transport de l’électricité, les opérateurs
s’adressent à un marché essentiellement national. Le gaz
occupe quant à lui une situation intermédiaire, avec un coût
de transport moyen, permettant à ses opérateurs de bâtir
une offre dédiée à un marché régional (Europe, Amérique ou
Asie). Cette distinction permet de comprendre le niveau
de risque macro-économique auquel les opérateurs de
l’énergie sont aujourd’hui confrontés. On comprend en
effet qu’un producteur d’électricité qui opère en France subit
de plein fouet la crise française. En comparaison, le pétrolier
jouit d’une situation un peu plus confortable, puisqu’il a la
possibilité de compenser les effets de la morosité
européenne en se concentrant sur les économies les plus
dynamiques du globe.
Les questions d’efficacité énergétique sont elles aussi
d’une grande importance. Pour les opérateurs du
secteur, quoiqu’on en dise, elles constituent un manque
à gagner non négligeable, en réduisant chaque année la
taille du marché national de la production d’énergie – de
l’ordre de 0,8% par an actuellement, mais avec un objectif
des pouvoirs publics plus proche des 2% annuels. Pour
l’ensemble de l’économie, c’est un progrès – une croissance
moins gourmande en énergie. Pour les acteurs du secteur,
c’est un défi à long terme.
Enfin, l’ensemble des acteurs sont aujourd’hui
confrontés à la question du financement de leurs
projets. Car même si la concentration du secteur rend
possible des effets d’échelle importants,
les
investissements
requis
pour
entretenir
les
infrastructures d’extraction et d’acheminement sont
colossaux, d’autant que la capacité de prêts des banques
est bridée par les conséquences de la crise et les nouvelles
réglementations, et qu’il y a parfois un retard
d’investissements en infrastructures d’énergie à rattraper.
Que penser de l’émergence des nouveaux acteurs suite
à l’ouverture à la concurrence ? Sont-ils en capacité de
« déstabiliser » les opérateurs historiques ?
F.G. : Je ne le pense pas. Il faut, en la matière, distinguer la
production d’énergie des services associés à sa
consommation. La production d’énergie requiert des
investissements importants, elle favorise les gros
acteurs. Les intervenants de taille plus modeste ont
davantage de chance dans le secteur des services associés
à l’énergie, où les effets d’échelle sont moins importants.

3. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 3
Enfin, pouvez-vous nous dire un mot sur les enjeux de
transition énergétique et de développement des énergies
nouvelles ? Quelle réalité ces questions très médiatisées
ont-elle aujourd’hui chez les opérateurs?
F.G. : Bien sûr, tous les acteurs du secteur sont conscients
du fait que leurs activités dépendent de ressources fossiles
finies et qu’il deviendra, tôt ou tard – c’est d’ailleurs là la
question : quand ? - de plus en plus coûteux de les exploiter.
Pour autant, je pense que si la transition énergétique se
prépare longtemps en avance, la question centrale est
celle de la vitesse avec laquelle elle doit être conduite. Si
les prix des ressources fossiles continuent à augmenter, une
transition trop lente fera perdre des opportunités
d’économies de facture énergétique. Mais il est aussi
possible d’aller un peu trop vite, en investissant massivement
dans des technologies d’énergie encore non mûres - et donc
onéreuses. Tout est une question de curseur.
En termes immobiliers, un double
défi : accompagner la croissance,
tout en maîtrisant les coûts
Les enjeux macro-économiques auxquels sont confrontés les
opérateurs de l’énergie ont une grande influence sur leurs
choix immobiliers. Les déménagements recensés au cours
des 3 dernières années pour le secteur en Ile-de-France, où
est réunie la quasi-totalité des sièges et des centres
nationaux d’expertise, en fournissent un bon exemple. A
noter que les tendances détaillées ci-après sont fortement
influencées par la stratégie immobilière d’EDF : l’opérateur
est particulièrement actif sur le plan immobilier ; il représente
25% des transactions recensées, culminant à 50% au sein
du « top 10 » (des proportions vraies en Régions également).
La preuve, s’il en fallait, que l’immobilier peut être un
formidable outil au service de la stratégie et du management.
Les logiques de regroupement et de consolidation
constituent le premier motif de déménagement,
témoignant tout à la fois des contraintes de financement,
d’organisation et d’image qui pèsent sur le secteur :
- La consolidation immobilière est d’abord un levier
d’économies d’échelle et de maîtrise des coûts ; elle
répond aux enjeux de bonne gestion imposés par les
investissements requis pour l’entretien de l’infrastructure
actuelle et pour l’invention de celle de demain.
- Le regroupement sur site unique favorise la refonte des
métiers et le développement de nouvelles activités.
- Enfin, il est l’occasion de gagner en visibilité : afin
d’être « lu » comme un acteur de poids sur la scène
nationale et sur les marchés internationaux.
Areva, qui a fait le choix, début 2013, de déménager ses
équipes de la rue Lafayette (dont notamment les membres
de son Directoire et de sa Direction Générale) pour les réunir
dans sa tour à La Défense, illustre parfaitement cette
logique. Le groupe voit dans le regroupement « un choix
managérial important », visant à « améliorer la performance,
en rapprochant les fonctions supports des unités
opérationnelles, en facilitant les synergies et en fluidifiant la
circulation de l’information ». Il inscrit également sa décision
immobilière dans « une démarche de bonne gestion,
permettant au groupe d’économiser 20 millions d’euros par
an sur ses frais de fonctionnement ».
En matière de localisation, les impératifs de rationalisation,
conjugués aux importants besoins en surfaces des acteurs
(34% des mouvements se portent sur des bureaux
supérieurs à 2.000 m²), les conduisent à privilégier des
implantations hors de Paris : 83% des mouvements
recensés en Ile-de-France depuis 2010 ont lieu dans des
bureaux implantés en 1e et 2e Couronnes, dans le Croissant
Ouest en particulier.
En parallèle de ces stratégies d’optimisation, les choix
immobiliers du secteur traduisent également un dynamisme
certain : une grande part des mouvements sont motivés par
des enjeux de croissance d’effectifs, et/ou par la volonté
d’offrir un environnement plus qualitatif aux collaborateurs,
plus adapté aux nouveaux modes de travail.
2 déménagements sur 3 concernent des bureaux rénovés,
neufs ou restructurés. 1 sur 4 se produit dans des locaux
bénéficiant du label HQE - une tendance à rattacher sans
doute également à la nécessaire exemplarité des opérateurs
en matière de développement durable, compte tenu de leur
implication dans ces sujets. Ces logiques sont plus ancrées
encore lorsque l’on analyse le top 10 des transactions du
secteur : 9 choix sur 10 se portant sur des immeubles neufs
ou rénovés, et presque toujours labellisés.
Demain ? Les enjeux de croissance durable iront
s’accentuant. Alors que l’ensemble des opérateurs
réfléchit déjà à la « smart-city » du futur, on peut penser
que, de même que le HQE s’impose aujourd’hui comme
une « bonne pratique » incontournable pour la crédibilité
des intervenants du secteur, le « smart-building » sera à
son tour l’apanage des plus ambitieux. L’occasion de
prouver à tous, et notamment à leurs clients potentiels, la
supériorité de ces immeubles de nouvelle génération - issus
du travail conjoint des architectes, des constructeurs et des
promoteurs - dont la consommation énergétique, le niveau
de charges et l’offre de services n’auront plus rien à voir avec
les standards actuels.

4. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 4
Mouvements immobiliers 2010-2013 en Ile-de-France
Localisation
11%
7%
26%
Paris Quartier Central des Affaires
Paris Intra Muros (hors QCA)
20%
12%
La Défense
Total Défense /
Croissant Ouest : 45%
Croissant Ouest (hors Défense)
Les Portes de Paris (1e Couronne)
25%
Total Paris
intramuros: 17%
Zones à bas coûts (2e Couronne)
Total 1e et 2e
couronnes : 38%
Superficie occupée
En nb de transactions
18%
7%
Location vs.
Acquisition
Plus de 5 000 m²
28%
De 2 000 à 4 999 m²
16%
De 1 000 à 1999 m²
Location
De 500 à 999 m²
Acquisition
Moins de 500 m²
16%
93%
22%
Plus de 2 000 m² : 34%
Loyer / m²
En nb de transactions
13%
< 300 €
17%
3%
Etat des locaux
39%
300 ≤ … < 400 €
53%
17%
17%
Etat d'usage
Rénové
400 ≤ … < 500 €
Neuf / Non livré
≥ 500 €
41%
Restructuré
Loyer moyen
307 €
Loyer haut de gamme 625 €
Source : Jones Lang LaSalle

5. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 5
Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Ile-de-France
EDF ENERGIES NOUVELLES
Paris intra-muros
dont Paris Centre Ouest
e
1 Couronne
e
2 Couronne
Bois de Boulogne / Vincennes
Année Entreprise
Surface
Location vs.
Acquisition
Etat des locaux
Localisation
Provenance
2012
EDF
32 965 m²
Acquisition
Non livré + HQE
Palaiseau
Clamart
2010
EDF CNEN (Centre National
d'Equipement Nucléaire)
22 000 m²
Location
Non livré + HQE
Montrouge
Montrouge
2012
RTE (Réseau de Transport
d'Electricité)
14 400 m²
Location
Rénové + HQE
Courbevoie
La Défense
2012
EDF Energies Nouvelles
12 806 m²
Location
Neuf
Montevrain
Marne-La-Vallée
2011
ERDF
11 200 m²
Location
Rénové + HQE
Nanterre
Nanterre
2010
EDF
8 553 m²
Location
Rénové
Levallois-Perret
Paris 8e
2012
EDF-SOFINEL
8 000 m²
Location
Non livré + HQE
Malakoff
Montrouge
2013
AIR LIQUIDE
7 128 m²
Location
Neuf + HQE
Bagneux
Le Plessis Robinson
2010
ERDF
6 950 m²
Location
Rénové + HQE
Noisy-le-Grand
Marne-La-Vallée
2011
EDF Energies Nouvelles
6 600 m²
Location
Etat d'usage + HQE
Courbevoie
La Défense
Source : Jones Lang LaSalle

6. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 6
Mouvements immobiliers 2008-2013 en Région Lyonnaise
Localisation
3%
3%
3%
3%
3%
6%
Part Dieu
3%
6%
Lyon 7° / Gerland
Tonkin / Saint Clair
42%
Total Lyon
Intramuros :81%
Hôpitaux / Lyon 8°
Lyon 6° / Préfecture
Confluence
Vaise / Fourvière
6%
10%
Grand Lyon Est
10%
Grand Lyon Nord Ouest
Total Périphérie :
19%
Grand Lyon Sud Est
Plateau Nord
Val de Saône
6%
Superficie occupée
16%
3%
En nb de transactions
Location vs.
Acquisition
Plus de 2 000 m²
19%
42%
De 1 000 à 1 999 m²
De 500 à 999 m²
Location
De 100 à 499 m²
16%
Acquisition
97%
Moins de 100 m²
Plus de 1 000 m² : 35%
Loyer / m²
3%
28%
En nb de transactions
3%
Etat des locaux
100 ≤ … < 150 €
150 ≤ … < 200 €
48%
200 ≤ … < 250 €
21%
Plus de 250 €
42%
Etat d'usage
55%
Neuf
Restructuré
Loyer moyen
181 €
Loyer haut de gamme 270 €
Source : Jones Lang LaSalle

7. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 7
Zoom sur les plus grands mouvements en Région Lyonnaise
Total
EDF
CNR
EDF
EDF
(4 implantations)
GDF-SUEZ
Agip Eni
Lyon intra-muros
Grand Lyon
Année
Entreprise
Surface
Location
vs. Acquisition
Localisation
Etat des
locaux
2011
EDF
15217 m²
Location
Part Dieu
Neuf
2009
GDF SUEZ
8339 m²
Location
Confluence
Neuf
2008
EDF
2581 m²
Location
Part Dieu
Neuf
2010 + 2011
EDF
2296 + 1350 m²
Location
Part Dieu
Etat d'usage
2008
Total
2173 m²
Location
Lyon 6° / Préfecture
Neuf
2008
Compagnie Nationale du
Rhône (CNR)
1945 m²
location
Plateau Nord
Neuf
2011
EDF
1881 m²
Location
Tonkin / Saint Clair
Etat d'usage
2011
EDF
1816 m²
Location
Part Dieu
Neuf
2008
EDF
1100 m²
Location
Hôpitaux / Lyon 8°
Etat d'usage
2012
Agip Eni France
1041 m²
Location
Lyon 7° / Gerland
Neuf

8. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 8
Mouvements immobiliers 2008-2013 en Régions
(hors Ile-de-France et Lyon)
Superficie occupée
18%
18%
2%
En nb de transactions
Location vs.
Acquisition
Plus de 2 000 m²
12%
Location
De 500 à 999 m²
Acquisition
De 100 à 499 m²
12%
39%
De 1 000 à 1 999 m²
Moins de 100 m²
98%
Plus de 1000 m² : 31%
9%
4%
Loyer / m²
23%
Etat des locaux
En nb de transactions
33%
75 ≤ … < 120 €
120 ≤ … < 150 €
63%
Plus de 150 €
69%
Etat d'usage
Neuf
Rénové
Loyer moyen
129 €
Loyer haut de gamme 165 €
Source : Jones Lang LaSalle
Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Régions
Année
Entreprise
Surface
Locataire vs.
Propriétaire
Localisation
Etat des
locaux
2009
EDF
11630
Location
Toulouse (31)
Neuf
2012
RTE (Réseau de Transport d'Electricité)
8715
Location
Toulouse (31)
Ancien
2008
EDF
4200
Location
Pau (64)
Rénové
2009
RTE (Réseau de Transport d'Electricité)
3664
Location
Villers-lès-Nancy (54)
Ancien
2011
EDF
2855
Location
Toulouse (31)
Neuf
2010
LA COMPAGNIE DU VENT
2766
Location
Montpellier (34)
Ancien
2013
EDF
2632
Location
2009
GDF SUEZ
2380
Location
Dijon (21)
Rénové
2011
ERDF
(Electricité Réseau Distribution France)
2292
Location
Saint-Herblain (44)
Neuf
2013
EDF
1400
Location
Grenoble (38)
Ancien
Cesson-Sévigné :(35) Lang LaSalle
Neuf
Source Jones

9. Pulse • Le secteur de l’Energie • Jones Lang LaSalle • Page 9
Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
Immeuble Le Berkeley
19-29, rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense Cedex
Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
“La Boursidière”
BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37
Lyon
55, avenue Foch
69006 Lyon
Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76
Contacts
Flore Pradère-Saulnier
Responsable
Recherche Entreprises
Paris
Contacts
+33 (0)1 40 55 85 72
flore.pradere@eu.jll.com
Virginie Houzé
Directeur
Etudes et Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 15 94
virginie.houze@eu.jll.com
Magali Pousson
Consultante
Etudes et Recherche
Lyon
+33 (0)4 78 89 26 26
magali.pousson@eu.jll.com
Laurent Vallas
Directeur Agence
Lyon
+33 (0)4 78 89 26 26
laurent.vallas@eu.jll.com
Joël de Lafond
Directeur
Corporate Solutions
Paris
+33 (0)1 40 55 15 57
joel.de-lafond@eu.jll.com
Jacques Bagge
Directeur
Département Agence
Paris
+33 (0)1 40 55 15 40
jacques.bagge@eu.jll.com
www.joneslanglasalle.fr
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Tout e reproduction
intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue
une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsab le de tout dommage
direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.
Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.