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1 
AGENCE DEPARTEMENTALE D’INFORMATION SUR LE LOGEMENT 
JUIN 2014 
La commercialisation des terrains à bâtir en lotissements et Z.A.C. dans Lorient Agglomération 
Opérations autorisées et offre en cours de commercialisation en 2013
2 
SOMMAIRE 
Synthèse p.3 
Source de données p.4 
Zonage d’étude p.5 
La production de terrains à bâtir en 2012 p.6 
La commercialisation des terrains à bâtir en 2012 p.10 
Les prix des terrains à bâtir p.13 
Tableau récapitulatif des données p.14
3 
SYNTHESE 
Ce document présente l’offre de terrains à bâtir destinés à la construction de maisons individuelles en lotissement et Z.A.C. dans Lorient Agglomération, ainsi que le suivi des ventes pour l’année 2013. L’objectif est d’apporter à l’ensemble des acteurs de l’habitat et aux collectivités locales une meilleure connaissance du marché foncier et de son évolution depuis 2000. 
Recul de la production de lots à bâtir en 2013 
Après une année 2012 relativement active avec près de 250 lots autorisés, 2013 marque un recul de la production de lots à bâtir dans Lorient Agglomération. Cette dernière reste cependant légèrement supérieure à celle des années antérieures (2009 à 2011). 
En 2013, l’essentiel de la production cible la seconde couronne de l’agglomération dans des communes telles que Riantec, Inzinzac-Lochrist ou Hennebont. 
Sur le secteur, les professionnels restent les premiers producteurs de lots à bâtir, en totale cohérence avec les tendances des années passées. 
En termes de surfaces, l’optimisation se poursuit avec une surface moyenne privative qui descend, pour la première fois, sous le seuil des 400m². 
Une offre conséquente mais un volume de ventes divisé par deux par rapport à 2012 
Avec 450 lots sur le marché, l’offre est plutôt abondante en 2013. Pour autant, elle enregistre un repli notable sur un an (-21%). La production nouvelle, c’est-à-dire autorisée en 2013, représente 41% de cette offre globale. 
La plupart des communes de la Communauté d’Agglomération, soit 18 sur les 25, affiche une offre de lots à bâtir, que cette dernière soit récente ou ancienne. 
Parallèlement, le volume de ventes ne décolle pas, loin s’en faut. Avec 94 ventes abouties au cours de l’année, 2013 s’avère la plus mauvaise année depuis la création de l’enquête. Pour autant, certaines opérations ont particulièrement bien fonctionné au cours de l’année (30 ventes sur la ZAC de Lenn Sech à Caudan) démontrant que la demande est réelle dès lors que le produit est bien localisé et le prix attractif… 
Si le stock de lots à bâtir se rétracte en fin d’année, notons que près d’une centaine de lots doivent prochainement arriver sur le marché, puisqu’ autorisés en toute fin d’année 2013. Le délai théorique d’écoulement des stocks poursuit sa progression (34.6 mois) mais reste toujours inférieur à la moyenne départementale… 
Un prix médian de 45 700 € en 2013 pour un lot sur la Communauté d’Agglomération 
En 2013, le prix médian des parcelles vendues en lotissement et ZAC dans Lorient Agglomération est de 45 700 €, c’est-à-dire légèrement inférieur à la médiane départementale. Pour autant, cette situation ne se justifie que par la surface des parcelles, le prix au m² étant, quant-à-lui, assez nettement supérieur (129 € contre 104 € par m²). 
En revanche, notons que sur un an 16% des lots ont vu leur prix baisser, signe s’il en est d’un marché plus favorable aux acquéreurs, et ce en dépit de prix toujours élevés.
4 
Pour en savoir plus… 
La commercialisation des terrains à bâtir en lotissements et Z.A.C. dans le Morbihan – ADIL56 – Juin 2014 
SOURCE DE DONNEES 
Carte 1. Modalités d’instruction des permis d’aménager 
Le fichier des permis d’aménager 
L’analyse des permis d’aménager permet d’apprécier l’offre nouvelle produite en lotissement. Complétée avec les ZAC mises sur le marché, ces données constituent une source d’information essentielle à la connaissance du marché foncier en opération aménagée (hors diffus). 
L’Observatoire de l’ADIL s’est donc attaché à réunir la liste des permis d’aménager* délivrés en Morbihan au cours de l’année 2013, c’est-à-dire du 1er décembre 2012 au 30 novembre 2013. Les données nous ont été aimablement transmises par la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM), par les services de Lorient Agglomération et de Vannes Agglo ainsi que par les communes d’Auray, Pontivy et Hennebont. 
L’enquête sur la commercialisation des lotissements 
Si la liste des permis d’aménager constitue une source d’information intéressante, elle ne fournit en revanche aucun élément sur la commercialisation de l’offre foncière en lotissements. Pour cette raison, l’ADIL réalise, comme chaque année, une enquête auprès de l’ensemble des lotisseurs publics et privés ayant une opération en cours de commercialisation sur le département. 
Nous tenons à remercier ici l’ensemble des lotisseurs ayant accepté de répondre à cette enquête de commercialisation, permettant ainsi à ce document d’être le plus complet possible. 
Présentation de l’offre 
Il convient de rappeler que l’offre de terrains à bâtir disponibles dans le Morbihan est accessible par internet sur le site de l’ADIL : www.adil56.org 
En janvier 2012, un nouveau module de présentation des offres a été mis en ligne. Il permet désormais de consulter l’offre disponible au sein des opérations lot par lot ainsi que l’ajout de visuels (plans masse, 3D, photos…). 
*l’analyse porte sur l’ensemble des permis d’aménager de 3 lots et plus à usage d’habitation auxquels nous avons ajouté les ZAC dont la commercialisation a été initiée en cours d’année
5 
ZONAGE D’ETUDE 
Lorient Agglomération 
 25 communes 
 198 810 habitants (population municipale – recensement 2011) 
Pays de Lorient 
 30 communes 
 215 670 habitants (population municipale – recensement 2011) 
Carte 2. Territoires de Lorient Agglomération 
Carte 3. Territoires du Pays de Lorient 
A compter du 1er janvier 2014, suite à l’arrêté préfectoral du 16 octobre 2012, Lorient Agglomération et la Communauté de Communes de la Région de Plouay ne forment plus qu’une seule entité portant le périmètre de la Communauté d’Agglomération à 25 communes. Ce rapport réintègre donc depuis l’origine de l’enquête les données à l’échelle du nouveau périmètre.
Recul de la production de terrains à bâtir en 2013 6 
Après une année 2012 relativement active avec près de 250 lots 
autorisés, 2013 marque un recul de la production de lots à bâtir dans 
Lorient Agglomération. 
Pour autant, avec 184 lots autorisés dans 12 opérations, l’offre 
nouvelle reste légèrement supérieure à celle des années 2009 à 2011. 
Lorient Agglomération concentre 12% de la production 
départementale, en léger repli sur un an (14% en 2012). Le fait majeur 
reste cependant le doublement de la production dans des 
communes directement limitrophes de la Communauté 
d’Agglomération : 7% en 2012, 15% en 2013. 
Sont concernées les deux Communautés de Communes de Blavet, 
Bellevue, Océan (communes de Kervignac, Merlevenez, Nostang, 
Plouhinec) et d’Auray-Quiberon Terre Atlantique (communes de 
Landévant et Pluvigner). 
La production enregistrée sur ces territoires est ainsi plus forte qu’au 
sein de la Communauté d’Agglomération elle-même. 
15% 
22% 
14% 
12% 
9% 
7% 19% 
15% 
54% 
31% 
0% 
10% 
20% 
30% 
40% 
50% 
60% 
70% 
80% 
90% 
100% 
2012 2013 
Autres communes 
Limitrophe Lorient Agglo 
Limitrophe Vannes Agglo 
Lorient Agglomération 
Vannes Agglo 
0 
5 
10 
15 
20 
25 
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 
0 
100 
200 
300 
400 
500 
600 
lots Opérations 
LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 2013 
Evolution de la production de lots à bâtir dans Lorient 
Agglomération à périmètre constant (25 communes) 
Localisation de la production à l’échelle départementale 
Localisation de la 
production de lots 
à bâtir sur le 
secteur de Lorient 
Source : Services 
instructeurs 
Traitement et 
réalisation : ADIL56 
Source : Services instructeurs 
Traitement et réalisation : ADIL56 
Source : Services instructeurs 
Traitement et réalisation : ADIL56
7 
22% 
46% 
11% 
22% 17% 
8% 
78% 
38% 
89% 
78% 
58% 
92% 
16% 
25% 
0% 
10% 
20% 
30% 
40% 
50% 
60% 
70% 
80% 
90% 
100% 
2008 2009 2010 2011 2012 2013 
Particulier Professionnel Public 
3 lots (1 opération) 
4 lots (1 opération) 
5 lots (1 opération) 
5 lots (1 opération ) 
8 lots (2 opérations) 
20 lots (2 op.) 
34 lots (1 opération) 
44 lots (2 opérations) 
61 lots (1 opération) 
0 20 40 60 80 
QUEVEN 
LORIENT 
CAUDAN 
LANESTER 
BRANDERION 
CALAN 
HENNEBONT 
INZINZAC-LOCHRIST 
RIANTEC 
LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 2013 
12 opérations réparties dans 9 communes 
En 2013, l’essentiel de la production cible la seconde couronne de Lorient 
Agglomération (83%) dans des communes telles que Riantec (61 lots), 
Inzinzac-Lochrist (44 lots) ou Hennebont (34 lots). Contrairement à l’an 
passé, la production reste limitée sur la 1ère couronne de l’agglomération. 
Parallèlement, dans la continuité des années précédentes, le volume de 
lots autorisés reste faible voire nul sur le pôle de Lorient ainsi que sur Groix 
(respectivement 4 lots et aucune offre nouvelle). 
Enfin, 11% de l’offre se situe sur la 3ème couronne de Lorient Agglomération, 
c’est-à-dire sur le territoire de l’ancienne CC de Plouay. 
Cette localisation ne surprend pas, dans la mesure où elle respecte la 
localisation de l’offre foncière tout en restant au plus proche du coeur de 
l’agglomération. 
Notons que les professionnels de lots à bâtir restent encore et toujours les 
premiers lotisseurs de Lorient Agglomération, en mobilisant plus de 9 lots 
nouvellement produits sur 10 en 2013… 
Production de terrains à bâtir (lotissement et 
ZAC) par commune en 2013 
Répartition géographique des lots produits dans Lorient Agglomération 
Répartition des lots selon le type de lotisseur dans Lorient Agglomération 
2% 7% 2% 
21% 
6% 
23% 
22% 
45% 
4% 
62% 
34% 
73% 62% 
43% 
83% 
17% 
60% 
12% 11% 2% 9% 
0% 
10% 
20% 
30% 
40% 
50% 
60% 
70% 
80% 
90% 
100% 
2008 2009 2010 2011 2012 2013 
Lorient 1ère couronne 2ème couronne 3ème couronne Groix 
Source : Services 
instructeurs 
Traitement et 
réalisation : ADIL56 
Source : Services 
instructeurs 
Traitement et 
réalisation : ADIL56
8 
23% 
67% 
0% 
10% 
20% 
30% 
40% 
50% 
60% 
70% 
LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 2013 
Plus d’opérations ne comportant que du lot libre en 2013 
En 2013, 3 nouvelles opérations de lots à bâtir sur 4 ne comportent que du 
lot libre soit un changement net de situation par rapport à 2012. En effet, 
l’an passé moins de la moitié des opérations était dans ce cas. 
Pour autant, notons que Lorient Agglomération se démarque toujours du 
département et de Vannes Agglo avec une part supérieure d’opérations 
comportant du logement social : 25% contre 18% et 17%. 
Deux éléments peuvent expliquer ce changement notable de situation 
entre 2012 et 2013 : 
 La fusion avec la CC de Plouay qui ne comportait pas de PLH et où 
la politique de logement social était historiquement moins ancrée 
 Une forte proportion de petites opérations (moins de 10 lots) moins 
propices à l’intégration de logements aidés 
En effet, en 2013, la taille moyenne d’un lotissement est de 15,3 lots contre 
17.8 lots en 2012. Depuis plusieurs années, l’émergence des petites 
opérations est clairement sensible : ¼ de l’offre nouvelle en 2000, 2/3 en 
2013… 
Typologie des opérations autorisées en 2012 et 2013 
Part des opérations comportant moins de 10 lots 
Part des opérations comportant du logement social 
Lots libres + LLS : opération comportant au moins une parcelle dédiée 
à la production de logement locatif social 
Mixte : opération comportant du logement social mais également de 
la promotion immobilière voire de l’activité ou des équipements 
29% 
8% 
43% 
75% 
29% 
17% 
0% 
10% 
20% 
30% 
40% 
50% 
60% 
70% 
80% 
90% 
100% 
2012 2013 
Opération mixte 
Lots libres uniquement 
Lots libres + LLS 
25% 
17% 18% 
0% 
5% 
10% 
15% 
20% 
25% 
30% 
Lorient Agglomération Vannes Agglo Morbihan 
Source : Services 
instructeurs 
Traitement et 
réalisation : ADIL56 
Source : Services 
instructeurs 
Traitement et 
réalisation : ADIL56 
Source : Services instructeurs 
Traitement et réalisation : ADIL56
9 
815 808 
554 
389 
0 
200 
400 
600 
800 
1000 
1200 
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 
Surface consommée par lot 
Surface moyenne privative 
Une surface moyenne des lots autorisés qui descend sous les 400m² 
En 2013, la production de lots à bâtir étant en baisse, la surface totale 
consommée suit la même inflexion . En conséquence, l’emprise totale des 
opérations autorisées se réduit à près de 15 hectares contre 23 l’an passé. 
Au-delà de ces grandes tendances, il convient d’analyser plus précisément 
l’évolution des surfaces des lots. En 2013, tant la surface consommée (intégrant 
voirie et espaces communes) que la surface privative sont en repli de 14%. 
Cette évolution rejoint parfaitement les ambitions du PLH et du SCOT. 
Du point de vue de la surface consommée, cette situation peut en partie se 
justifier par la moindre présence de grandes opérations, plus consommatrices 
de voiries et d’espaces communs. 
Quant à la surface privative, en repli de 30% depuis 2007, elle atteint un seuil 
bas (389m²) qu’il sera peut-être difficile de dépasser dans les prochaines 
années. 
Notons que les surfaces des lots restent très modérées dans Lorient 
Agglomération, et ce même à l’échelle des 2ème et 3ème couronne… 
Synthèse des surfaces en 2011, 2012 et 2013 
Evolution de la surface moyenne privative et consommée par lot 
Surface moyenne des lots autorisés entre 2010 et 2013 
LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 2013 
*Surface consommée par lot : rapport entre la surface totale 
(voirie et espaces communs inclus) et le nombre de lots 
*Surface moyenne privative : surface moyenne dédiée à 
chaque lot (hors voirie et espaces communs) 
2011 2012 2013 
Nombre total de lots 163 249 184 
Surface totale 108 296 234 659 148 650 
Surface totale privative 70 418 112 696 71 639 
Part surface privative / totale 65% 48% 48% 
Surface consommée par lot 664m² 942m² 808m² 
Surface moyenne par lot 432m² 453m² 389m² 
Source : Services instructeurs 
Traitement et réalisation : ADIL56 
Source : Services instructeurs 
Traitement et réalisation : ADIL56 
Source : Services instructeurs 
Traitement et réalisation : ADIL56 
269 
491 
415 
488 
342 
434 
569 
0 100 200 300 400 500 600 
Lorient 
1ère couronne 
2ème couronne 
3ème couronne 
Ile de Groix 
Lorient Agglomération 
Morbihan
10 
LA COMMERCIALISATION DES TERRAINS A BÂTIR EN 2013 
450 lots sur le marché en 2013 
En 2013, pas moins de 450 lots à bâtir étaient proposés sur le marché de la Communauté 
d’Agglomération. En dépit d’une incontestable baisse par rapport à 2012 (-21%), l’offre se 
maintient donc à un niveau élevé. 
41% des lots proposés ont été autorisés au cours de l’année 2013, une proportion forte par 
rapport à la moyenne départementale (31%). De fait, dans Lorient Agglomération, le poids 
de l’offre ancienne est moins conséquent qu’à l’échelle départementale ce qui tendrait 
à démontrer un plus grand dynamisme du marché lorientais. 
Sur les 25 communes de la Communauté d’Agglomération, 18 présentent une offre de lots 
à bâtir, récente ou ancienne. 
A l’échelle du périmètre historique de Lorient Agglomération, notons que l’offre nouvelle 
est relativement centrée sur la partie Est tandis que l’offre ancienne est assez diffuse sur le 
territoire. Seules 4 communes n’affichent pas d’offre : Gâvres, Gestel, Locmiquélic et Port- 
Louis, des communes relativement contraintes en matière de foncier … 
A l’échelle de l’ancienne Communauté de Communes de Plouay, l’offre reste 
concentrée sur les communes de Calan, Lanvaudan et Plouay, c’est-à-dire les 3 
communes les plus proches du coeur de Lorient Agglomération. 
Lots proposés à la vente en 2013 par année 
de mise sur le marché (Morbihan / Lorient 
Agglomération) 
Evolution de l’offre globale de lots à bâtir 
445 
328 
427 
389 
571 
452 
0 
100 
200 
300 
400 
500 
600 
2008 2009 2010 2011 2012 2013 
Offre nouvelle Offre ancienne 
Source : Enquête ADIL56 
Traitement et réalisation : ADIL56 
30% 
15% 
11% 
13% 
27% 
31% 
31% 
41% 
0% 
10% 
20% 
30% 
40% 
50% 
60% 
70% 
80% 
90% 
100% 
Morbihan Lorient 
Agglomération 
2013 
2012 
2011 
2010 et avant 
Source : Enquête 
ADIL56 
Traitement et 
réalisation : 
ADIL56 
Typologie de l’offre proposée sur le marché 
par commune 
Source : Enquête ADIL56 
Traitement et réalisation : ADIL56
11 
30 
15 
13 
9 
7 7 
4 
3 3 
1 1 1 
0 
5 
10 
15 
20 
25 
30 
35 
392 379 
402 
454 
579 
417 
628 
327 
162 
105 
225 
157 
180 
94 
0 
100 
200 
300 
400 
500 
600 
700 
LA COMMERCIALISATION DES TERRAINS A BÂTIR EN 2013 
Un volume de ventes divisé par deux en 2013 
En 2013, l’enquête de commercialisation des terrains à bâtir en lotissement et ZAC 
de l’ADIL a permis de recenser la vente de 94 lots sur le périmètre de la 
Communauté d’Agglomération. De fait, il s’agit là d’un seuil bas qui n’avait jamais 
été atteint depuis la création de l’enquête. 
Comment justifier une telle situation ? Il est vrai que le contexte économique et 
social reste difficile avec de surcroît des conditions peu attractives pour accéder 
à la propriété dans le neuf : PTZ moins efficace et plus difficile à mobiliser, nouvelle 
règlementation thermique à l’impact notable sur les coûts de construction. 
On aurait pu penser toutefois que le dispositif de Prim’Access mis en place par la 
Communauté d’Agglomération allait dynamiser les ventes. Or, ses bénéficiaires 
ont surtout ciblé l’ancien (85% des projets). De plus, la grande majorité de l’offre 
disponible sur la Communauté d’Agglomération se situe au-delà des prix plafonds 
définis par la collectivité (120€/m² et 45 000€), notamment si l’on exclut les 
communes de Plouay, Calan et Lanvaudan non éligibles en 2013. 
Ainsi, en 2013, 2/3 des opérations n’ont connu aucune vente. Notons toutefois que ce constat reste à nuancer car l’absence de ventes ne signifie 
pas que les lots n’ont pas trouvé preneur. En effet, il se peut que la signature des actes définitifs soit retardée pour diverses raisons, les lots étant 
par ailleurs d’ores et déjà réservés. Ainsi, en fin d’année 2013, plus de 60 réservations nous ont été signalés par les commercialisateurs… Cela 
annonce-t-il une amélioration du volume de ventes pour 2014 ?... 
Evolution du nombre de ventes de lots à bâtir depuis 2000 
Volume Bilan de la commercialisation des terrains à bâtir par opération de ventes par commune en 2013 
Les ventes dénombrées 
sont celles ayant fait 
l’objet d’un acte 
authentique de vente 
Source : Enquête ADIL56 
Traitement et réalisation : ADIL56 
Source : Enquête ADIL56 
Traitement et réalisation : ADIL56 
Source : Enquête ADIL56 
Traitement et réalisation : ADIL56 
46% 
33% 
9% 
13% 
67% 
20% 
7% 6% 
0% 
10% 
20% 
30% 
40% 
50% 
60% 
70% 
80% 
Pas de ventes Moins de 5 ventes De 5 à 9 ventes 10 ventes et + 
2012 2013
12 
0,0 
5,0 
10,0 
15,0 
20,0 
25,0 
30,0 
35,0 
40,0 
0 
50 
100 
150 
200 
250 
300 
350 
400 
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 
Stock Délai 
LA COMMERCIALISATION DES TERRAINS A BÂTIR EN 2013 
Baisse du stock de lots disponibles en fin d’année 
En dépit d’un marché peu dynamique, le stock de lots observé au 
31 décembre 2013 est inférieur à l’état des lieux qui pouvait en être 
fait un an auparavant. 
Pour autant, notons qu’en plus des 271 lots immédiatement 
disponibles, près de 100 lots sont ou en passe de l’être 
prochainement car autorisés en toute fin d’année 2013 ou bloqués 
pour d’autres raisons (fouilles archéologiques, contentieux…). 
Parallèlement, le délai théorique d’écoulement des stocks poursuit 
sa progression et s’établit désormais à près de 3 ans (34.6 mois). Il 
reste toutefois inférieur à la moyenne départementale qui 
approche les 4 années… 
A l’échelle infra-communautaire, le stock est conséquent sur les 1ère 
et 2ème couronne de Lorient Agglomération qui mobilisent 82% des 
lots disponibles. 
Le délai d’écoulement semble augmenter au fur et à mesure que 
l’on s’éloigne du coeur de l’agglomération, étant entendu qu’il 
convient de rester prudent à propos de cet indicateur sensible aux 
aspects cycliques de la production et de la commercialisation des 
terrains à bâtir. 
Graphique 16 : Evolution du nombre de lots disponibles au 31 
décembre et du délai théorique d’écoulement des stocks 
Evolution du délai comparé d’écoulement des stocks 
*Délai théorique d’écoulement des 
stocks en mois : rapport entre le stock 
disponible en fin d’année et le nombre 
de ventes réalisées en moyenne chaque 
mois 
Volume de lots 
disponibles au 31 
décembre 2013 et délai 
estimé d’écoulement des 
stocks par commune 
Source : Enquête ADIL56 
Traitement et réalisation : ADIL56 
34,6 
46,8 
0,0 
5,0 
10,0 
15,0 
20,0 
25,0 
30,0 
35,0 
40,0 
45,0 
50,0 
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 
Lorient Agglomération 
Morbihan 
Source : Enquête ADIL56 
Traitement et réalisation : ADIL56 
Source : Enquête ADIL56 
Traitement et réalisation : ADIL56
13 
LES PRIX DES TERRAINS A BÂTIR EN 2013 
Un prix médian des lots vendus de 45 700 € en 2013 
En 2013, le prix médian des parcelles vendues en lotissement ou ZAC dans Lorient 
Agglomération est de 45 700 €, légèrement inférieur à la médiane départementale 
(49 000 €). 
Pour autant, le prix médian au m² reste quant à lui assez nettement supérieur : 129 € 
contre 104 € sur le département. Cela signifie donc que la superficie des parcelles 
vendues est inférieure sur Lorient Agglomération permettant ainsi de réguler les prix 
de sortie des lots. 
A l’échelle des communes, la variabilité des prix est réelle. Que ce soit pour le prix 
au m² ou à la parcelle, c’est la commune de Lanvaudan qui affiche les prix les plus 
modérés (22 661 € pour un lot, 21 € par m²). 
A l’inverse, les prix les plus élevés sont sans surprise observés sur le littoral, à 
Ploemeur ou Larmor-Plage (plus de 150 000 € pour un lot et autour de 300 € par m²). 
Au-delà de ces tendances générales, il convient d’analyser précisément l’évolution 
des prix lot par lot. Or, sur Lorient Agglomération les baisses de prix concédées sur 
ces derniers ne sont pas rares. En effet sur un an (2013/2014) elles concernent un lot 
sur 6 contre moins de 1 lot sur 10 à l’échelle départementale… 
Prix médian et prix médian au m² des lots vendus en 2013 par commune 
Source : Enquête de commercialisation - ADIL 56 
Moyenne 
2012 
Moyenne 
2013 
Evolution Médiane 
2013 
Prix au lot 94 603 € 78 081 € -17% 45 700 € 
Prix au m² 192 € 168 € -13% 129 € 
Les prix des lots à bâtir vendus en 2012 et 2013 
Source : Enquête ADIL56 / Traitement et réalisation : ADIL56 
Afin d’améliorer l’analyse et la connaissance des prix, 
l’ADIL a décidé de réaliser désormais des calculs de 
prix médians. Ainsi, la comparaison directe avec les 
données des années précédentes calculées sur des 
moyennes reste déconseillée… 
22 651 € 
41 205 € 
43 926 € 
44 973 € 
45 700 € 
51 000 € 
52 800 € 
54 168 € 
59 750 € 
79 736 € 
152 000 € 
188 000 € 
0 € 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € 
LANVAUDAN 
CAUDAN 
CALAN 
LANGUIDIC 
INZINZAC-LOCHRIST 
CLEGUER 
RIANTEC 
HENNEBONT 
LORIENT 
PLOUAY 
PLOEMEUR 
LARMOR-PLAGE 
21 € 
78 € 
84 € 
89 € 
96 € 
129 € 
130 € 
160 € 
164 € 
293 € 
299 € 
330 € 
0 € 100 € 200 € 300 € 400 € 
LANVAUDAN 
INZINZAC-LOCHRIST 
LANGUIDIC 
CALAN 
PLOUAY 
CAUDAN 
CLEGUER 
RIANTEC 
HENNEBONT 
LORIENT 
LARMOR-PLAGE 
PLOEMEUR 
Source : Enquête 
ADIL56 / Traitement 
et réalisation : 
ADIL56 
Source : Enquête 
ADIL56 / Traitement 
et réalisation : 
ADIL56 
16% 
83% 
9% 1% 
86% 
5% 
0% 
10% 
20% 
30% 
40% 
50% 
60% 
70% 
80% 
90% 
100% 
Baisse de prix Stable Hausse de prix 
Lorient Agglomération 
Morbihan 
Analyse comparée Lorient 
Agglomération/Morbihan des prix de lots en 2013 
et 2014
14 
AUTORISATIONS 
OFFRE TOTALE 
VENTES 
STOCK AU 31/12/2013 Opérations Lots % lots communaux Surface totale (m²) Surface moyenne des lots Lots Lots Prix médian /m² Lots Lorient Agglomération 12 184 0% 148 650 389 452 94 129 € 271 
Brandérion 
2 
8 
0% 
6972 
559 
8 
0 
- 
0 
Bubry 
0 
0 
- 
0 
- 
0 
0 
- 
0 
Calan 
2 
20 
0% 
12 421 
507 
41 
15 
25 
Caudan 
1 
5 
0% 
4030 
739 
53 
30 
23 
Cléguer 
0 
0 
- 
0 
- 
9 
7 
2 
Gâvres 
0 
0 
- 
0 
- 
0 
0 
- 
0 
Gestel 
0 
0 
- 
0 
- 
0 
0 
- 
0 
Groix 
0 
0 
- 
0 
- 
15 
0 
- 
15 
Guidel 
0 
0 
- 
0 
- 
13 
0 
- 
13 
Hennebont 
1 
34 
0% 
23 136 
379 
65 
13 
52 
Inguiniel 
0 
0 
- 
0 
- 
0 
0 
- 
0 
Inzinzac-Lochrist 
2 
44 
0% 
27 223 
322 
45 
1 
- 
19 
Lanester 
1 
5 
0% 
2133 
321 
25 
0 
- 
20 
Languidic 
0 
0 
- 
0 
- 
29 
9 
20 
Lanvaudan 
0 
0 
- 
0 
- 
5 
4 
1 
Larmor-Plage 
0 
0 
- 
0 
- 
17 
1 
16 
Locmiquélic 
0 
0 
- 
0 
- 
0 
0 
- 
0 
Lorient 
1 
4 
0% 
1620 
344 
8 
3 
1 
Ploemeur 
0 
0 
- 
0 
- 
15 
3 
12 
Plouay 
0 
0 
- 
0 
- 
8 
1 
7 
Pont-Scorff 
0 
0 
- 
0 
- 
6 
0 
6 
Port-Louis 
0 
0 
- 
0 
- 
0 
0 
0 
Quéven 
1 
3 
0% 
2670 
747 
13 
0 
10 
Quistinic 
0 
0 
- 
0 
- 
0 
0 
0 
Riantec 
1 
61 
0% 
345 
77 
7 
29 C.C. Blavet Bellevue Océan 8 200 5% 130 008 334 299 27 147 € 164 Pays de Lorient 20 384 3% 278 658 360 751 121 129 € 435 
TABLEAU RECAPITULATIF DES DONNEES
15 
Publication de l’Observatoire de l’Habitat de l’ADIL du Morbihan 
Parc d’activités de Laroiseau 
14 rue Ella Maillart – 56000 Vannes 
Tél. : 0820 201 203 
www.adil56.org

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La commercialisation des terrains à bâtir en lotissements et Z.A.C. dans Lorient Agglomération. Opérations autorisées et offre en cours de commercialisation en 2013

  • 1. 1 AGENCE DEPARTEMENTALE D’INFORMATION SUR LE LOGEMENT JUIN 2014 La commercialisation des terrains à bâtir en lotissements et Z.A.C. dans Lorient Agglomération Opérations autorisées et offre en cours de commercialisation en 2013
  • 2. 2 SOMMAIRE Synthèse p.3 Source de données p.4 Zonage d’étude p.5 La production de terrains à bâtir en 2012 p.6 La commercialisation des terrains à bâtir en 2012 p.10 Les prix des terrains à bâtir p.13 Tableau récapitulatif des données p.14
  • 3. 3 SYNTHESE Ce document présente l’offre de terrains à bâtir destinés à la construction de maisons individuelles en lotissement et Z.A.C. dans Lorient Agglomération, ainsi que le suivi des ventes pour l’année 2013. L’objectif est d’apporter à l’ensemble des acteurs de l’habitat et aux collectivités locales une meilleure connaissance du marché foncier et de son évolution depuis 2000. Recul de la production de lots à bâtir en 2013 Après une année 2012 relativement active avec près de 250 lots autorisés, 2013 marque un recul de la production de lots à bâtir dans Lorient Agglomération. Cette dernière reste cependant légèrement supérieure à celle des années antérieures (2009 à 2011). En 2013, l’essentiel de la production cible la seconde couronne de l’agglomération dans des communes telles que Riantec, Inzinzac-Lochrist ou Hennebont. Sur le secteur, les professionnels restent les premiers producteurs de lots à bâtir, en totale cohérence avec les tendances des années passées. En termes de surfaces, l’optimisation se poursuit avec une surface moyenne privative qui descend, pour la première fois, sous le seuil des 400m². Une offre conséquente mais un volume de ventes divisé par deux par rapport à 2012 Avec 450 lots sur le marché, l’offre est plutôt abondante en 2013. Pour autant, elle enregistre un repli notable sur un an (-21%). La production nouvelle, c’est-à-dire autorisée en 2013, représente 41% de cette offre globale. La plupart des communes de la Communauté d’Agglomération, soit 18 sur les 25, affiche une offre de lots à bâtir, que cette dernière soit récente ou ancienne. Parallèlement, le volume de ventes ne décolle pas, loin s’en faut. Avec 94 ventes abouties au cours de l’année, 2013 s’avère la plus mauvaise année depuis la création de l’enquête. Pour autant, certaines opérations ont particulièrement bien fonctionné au cours de l’année (30 ventes sur la ZAC de Lenn Sech à Caudan) démontrant que la demande est réelle dès lors que le produit est bien localisé et le prix attractif… Si le stock de lots à bâtir se rétracte en fin d’année, notons que près d’une centaine de lots doivent prochainement arriver sur le marché, puisqu’ autorisés en toute fin d’année 2013. Le délai théorique d’écoulement des stocks poursuit sa progression (34.6 mois) mais reste toujours inférieur à la moyenne départementale… Un prix médian de 45 700 € en 2013 pour un lot sur la Communauté d’Agglomération En 2013, le prix médian des parcelles vendues en lotissement et ZAC dans Lorient Agglomération est de 45 700 €, c’est-à-dire légèrement inférieur à la médiane départementale. Pour autant, cette situation ne se justifie que par la surface des parcelles, le prix au m² étant, quant-à-lui, assez nettement supérieur (129 € contre 104 € par m²). En revanche, notons que sur un an 16% des lots ont vu leur prix baisser, signe s’il en est d’un marché plus favorable aux acquéreurs, et ce en dépit de prix toujours élevés.
  • 4. 4 Pour en savoir plus… La commercialisation des terrains à bâtir en lotissements et Z.A.C. dans le Morbihan – ADIL56 – Juin 2014 SOURCE DE DONNEES Carte 1. Modalités d’instruction des permis d’aménager Le fichier des permis d’aménager L’analyse des permis d’aménager permet d’apprécier l’offre nouvelle produite en lotissement. Complétée avec les ZAC mises sur le marché, ces données constituent une source d’information essentielle à la connaissance du marché foncier en opération aménagée (hors diffus). L’Observatoire de l’ADIL s’est donc attaché à réunir la liste des permis d’aménager* délivrés en Morbihan au cours de l’année 2013, c’est-à-dire du 1er décembre 2012 au 30 novembre 2013. Les données nous ont été aimablement transmises par la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM), par les services de Lorient Agglomération et de Vannes Agglo ainsi que par les communes d’Auray, Pontivy et Hennebont. L’enquête sur la commercialisation des lotissements Si la liste des permis d’aménager constitue une source d’information intéressante, elle ne fournit en revanche aucun élément sur la commercialisation de l’offre foncière en lotissements. Pour cette raison, l’ADIL réalise, comme chaque année, une enquête auprès de l’ensemble des lotisseurs publics et privés ayant une opération en cours de commercialisation sur le département. Nous tenons à remercier ici l’ensemble des lotisseurs ayant accepté de répondre à cette enquête de commercialisation, permettant ainsi à ce document d’être le plus complet possible. Présentation de l’offre Il convient de rappeler que l’offre de terrains à bâtir disponibles dans le Morbihan est accessible par internet sur le site de l’ADIL : www.adil56.org En janvier 2012, un nouveau module de présentation des offres a été mis en ligne. Il permet désormais de consulter l’offre disponible au sein des opérations lot par lot ainsi que l’ajout de visuels (plans masse, 3D, photos…). *l’analyse porte sur l’ensemble des permis d’aménager de 3 lots et plus à usage d’habitation auxquels nous avons ajouté les ZAC dont la commercialisation a été initiée en cours d’année
  • 5. 5 ZONAGE D’ETUDE Lorient Agglomération  25 communes  198 810 habitants (population municipale – recensement 2011) Pays de Lorient  30 communes  215 670 habitants (population municipale – recensement 2011) Carte 2. Territoires de Lorient Agglomération Carte 3. Territoires du Pays de Lorient A compter du 1er janvier 2014, suite à l’arrêté préfectoral du 16 octobre 2012, Lorient Agglomération et la Communauté de Communes de la Région de Plouay ne forment plus qu’une seule entité portant le périmètre de la Communauté d’Agglomération à 25 communes. Ce rapport réintègre donc depuis l’origine de l’enquête les données à l’échelle du nouveau périmètre.
  • 6. Recul de la production de terrains à bâtir en 2013 6 Après une année 2012 relativement active avec près de 250 lots autorisés, 2013 marque un recul de la production de lots à bâtir dans Lorient Agglomération. Pour autant, avec 184 lots autorisés dans 12 opérations, l’offre nouvelle reste légèrement supérieure à celle des années 2009 à 2011. Lorient Agglomération concentre 12% de la production départementale, en léger repli sur un an (14% en 2012). Le fait majeur reste cependant le doublement de la production dans des communes directement limitrophes de la Communauté d’Agglomération : 7% en 2012, 15% en 2013. Sont concernées les deux Communautés de Communes de Blavet, Bellevue, Océan (communes de Kervignac, Merlevenez, Nostang, Plouhinec) et d’Auray-Quiberon Terre Atlantique (communes de Landévant et Pluvigner). La production enregistrée sur ces territoires est ainsi plus forte qu’au sein de la Communauté d’Agglomération elle-même. 15% 22% 14% 12% 9% 7% 19% 15% 54% 31% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 2013 Autres communes Limitrophe Lorient Agglo Limitrophe Vannes Agglo Lorient Agglomération Vannes Agglo 0 5 10 15 20 25 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 100 200 300 400 500 600 lots Opérations LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 2013 Evolution de la production de lots à bâtir dans Lorient Agglomération à périmètre constant (25 communes) Localisation de la production à l’échelle départementale Localisation de la production de lots à bâtir sur le secteur de Lorient Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56
  • 7. 7 22% 46% 11% 22% 17% 8% 78% 38% 89% 78% 58% 92% 16% 25% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Particulier Professionnel Public 3 lots (1 opération) 4 lots (1 opération) 5 lots (1 opération) 5 lots (1 opération ) 8 lots (2 opérations) 20 lots (2 op.) 34 lots (1 opération) 44 lots (2 opérations) 61 lots (1 opération) 0 20 40 60 80 QUEVEN LORIENT CAUDAN LANESTER BRANDERION CALAN HENNEBONT INZINZAC-LOCHRIST RIANTEC LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 2013 12 opérations réparties dans 9 communes En 2013, l’essentiel de la production cible la seconde couronne de Lorient Agglomération (83%) dans des communes telles que Riantec (61 lots), Inzinzac-Lochrist (44 lots) ou Hennebont (34 lots). Contrairement à l’an passé, la production reste limitée sur la 1ère couronne de l’agglomération. Parallèlement, dans la continuité des années précédentes, le volume de lots autorisés reste faible voire nul sur le pôle de Lorient ainsi que sur Groix (respectivement 4 lots et aucune offre nouvelle). Enfin, 11% de l’offre se situe sur la 3ème couronne de Lorient Agglomération, c’est-à-dire sur le territoire de l’ancienne CC de Plouay. Cette localisation ne surprend pas, dans la mesure où elle respecte la localisation de l’offre foncière tout en restant au plus proche du coeur de l’agglomération. Notons que les professionnels de lots à bâtir restent encore et toujours les premiers lotisseurs de Lorient Agglomération, en mobilisant plus de 9 lots nouvellement produits sur 10 en 2013… Production de terrains à bâtir (lotissement et ZAC) par commune en 2013 Répartition géographique des lots produits dans Lorient Agglomération Répartition des lots selon le type de lotisseur dans Lorient Agglomération 2% 7% 2% 21% 6% 23% 22% 45% 4% 62% 34% 73% 62% 43% 83% 17% 60% 12% 11% 2% 9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Lorient 1ère couronne 2ème couronne 3ème couronne Groix Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56
  • 8. 8 23% 67% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 2013 Plus d’opérations ne comportant que du lot libre en 2013 En 2013, 3 nouvelles opérations de lots à bâtir sur 4 ne comportent que du lot libre soit un changement net de situation par rapport à 2012. En effet, l’an passé moins de la moitié des opérations était dans ce cas. Pour autant, notons que Lorient Agglomération se démarque toujours du département et de Vannes Agglo avec une part supérieure d’opérations comportant du logement social : 25% contre 18% et 17%. Deux éléments peuvent expliquer ce changement notable de situation entre 2012 et 2013 :  La fusion avec la CC de Plouay qui ne comportait pas de PLH et où la politique de logement social était historiquement moins ancrée  Une forte proportion de petites opérations (moins de 10 lots) moins propices à l’intégration de logements aidés En effet, en 2013, la taille moyenne d’un lotissement est de 15,3 lots contre 17.8 lots en 2012. Depuis plusieurs années, l’émergence des petites opérations est clairement sensible : ¼ de l’offre nouvelle en 2000, 2/3 en 2013… Typologie des opérations autorisées en 2012 et 2013 Part des opérations comportant moins de 10 lots Part des opérations comportant du logement social Lots libres + LLS : opération comportant au moins une parcelle dédiée à la production de logement locatif social Mixte : opération comportant du logement social mais également de la promotion immobilière voire de l’activité ou des équipements 29% 8% 43% 75% 29% 17% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 2013 Opération mixte Lots libres uniquement Lots libres + LLS 25% 17% 18% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% Lorient Agglomération Vannes Agglo Morbihan Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56
  • 9. 9 815 808 554 389 0 200 400 600 800 1000 1200 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Surface consommée par lot Surface moyenne privative Une surface moyenne des lots autorisés qui descend sous les 400m² En 2013, la production de lots à bâtir étant en baisse, la surface totale consommée suit la même inflexion . En conséquence, l’emprise totale des opérations autorisées se réduit à près de 15 hectares contre 23 l’an passé. Au-delà de ces grandes tendances, il convient d’analyser plus précisément l’évolution des surfaces des lots. En 2013, tant la surface consommée (intégrant voirie et espaces communes) que la surface privative sont en repli de 14%. Cette évolution rejoint parfaitement les ambitions du PLH et du SCOT. Du point de vue de la surface consommée, cette situation peut en partie se justifier par la moindre présence de grandes opérations, plus consommatrices de voiries et d’espaces communs. Quant à la surface privative, en repli de 30% depuis 2007, elle atteint un seuil bas (389m²) qu’il sera peut-être difficile de dépasser dans les prochaines années. Notons que les surfaces des lots restent très modérées dans Lorient Agglomération, et ce même à l’échelle des 2ème et 3ème couronne… Synthèse des surfaces en 2011, 2012 et 2013 Evolution de la surface moyenne privative et consommée par lot Surface moyenne des lots autorisés entre 2010 et 2013 LA PRODUCTION DE TERRAINS A BÂTIR EN 2013 *Surface consommée par lot : rapport entre la surface totale (voirie et espaces communs inclus) et le nombre de lots *Surface moyenne privative : surface moyenne dédiée à chaque lot (hors voirie et espaces communs) 2011 2012 2013 Nombre total de lots 163 249 184 Surface totale 108 296 234 659 148 650 Surface totale privative 70 418 112 696 71 639 Part surface privative / totale 65% 48% 48% Surface consommée par lot 664m² 942m² 808m² Surface moyenne par lot 432m² 453m² 389m² Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Services instructeurs Traitement et réalisation : ADIL56 269 491 415 488 342 434 569 0 100 200 300 400 500 600 Lorient 1ère couronne 2ème couronne 3ème couronne Ile de Groix Lorient Agglomération Morbihan
  • 10. 10 LA COMMERCIALISATION DES TERRAINS A BÂTIR EN 2013 450 lots sur le marché en 2013 En 2013, pas moins de 450 lots à bâtir étaient proposés sur le marché de la Communauté d’Agglomération. En dépit d’une incontestable baisse par rapport à 2012 (-21%), l’offre se maintient donc à un niveau élevé. 41% des lots proposés ont été autorisés au cours de l’année 2013, une proportion forte par rapport à la moyenne départementale (31%). De fait, dans Lorient Agglomération, le poids de l’offre ancienne est moins conséquent qu’à l’échelle départementale ce qui tendrait à démontrer un plus grand dynamisme du marché lorientais. Sur les 25 communes de la Communauté d’Agglomération, 18 présentent une offre de lots à bâtir, récente ou ancienne. A l’échelle du périmètre historique de Lorient Agglomération, notons que l’offre nouvelle est relativement centrée sur la partie Est tandis que l’offre ancienne est assez diffuse sur le territoire. Seules 4 communes n’affichent pas d’offre : Gâvres, Gestel, Locmiquélic et Port- Louis, des communes relativement contraintes en matière de foncier … A l’échelle de l’ancienne Communauté de Communes de Plouay, l’offre reste concentrée sur les communes de Calan, Lanvaudan et Plouay, c’est-à-dire les 3 communes les plus proches du coeur de Lorient Agglomération. Lots proposés à la vente en 2013 par année de mise sur le marché (Morbihan / Lorient Agglomération) Evolution de l’offre globale de lots à bâtir 445 328 427 389 571 452 0 100 200 300 400 500 600 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Offre nouvelle Offre ancienne Source : Enquête ADIL56 Traitement et réalisation : ADIL56 30% 15% 11% 13% 27% 31% 31% 41% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Morbihan Lorient Agglomération 2013 2012 2011 2010 et avant Source : Enquête ADIL56 Traitement et réalisation : ADIL56 Typologie de l’offre proposée sur le marché par commune Source : Enquête ADIL56 Traitement et réalisation : ADIL56
  • 11. 11 30 15 13 9 7 7 4 3 3 1 1 1 0 5 10 15 20 25 30 35 392 379 402 454 579 417 628 327 162 105 225 157 180 94 0 100 200 300 400 500 600 700 LA COMMERCIALISATION DES TERRAINS A BÂTIR EN 2013 Un volume de ventes divisé par deux en 2013 En 2013, l’enquête de commercialisation des terrains à bâtir en lotissement et ZAC de l’ADIL a permis de recenser la vente de 94 lots sur le périmètre de la Communauté d’Agglomération. De fait, il s’agit là d’un seuil bas qui n’avait jamais été atteint depuis la création de l’enquête. Comment justifier une telle situation ? Il est vrai que le contexte économique et social reste difficile avec de surcroît des conditions peu attractives pour accéder à la propriété dans le neuf : PTZ moins efficace et plus difficile à mobiliser, nouvelle règlementation thermique à l’impact notable sur les coûts de construction. On aurait pu penser toutefois que le dispositif de Prim’Access mis en place par la Communauté d’Agglomération allait dynamiser les ventes. Or, ses bénéficiaires ont surtout ciblé l’ancien (85% des projets). De plus, la grande majorité de l’offre disponible sur la Communauté d’Agglomération se situe au-delà des prix plafonds définis par la collectivité (120€/m² et 45 000€), notamment si l’on exclut les communes de Plouay, Calan et Lanvaudan non éligibles en 2013. Ainsi, en 2013, 2/3 des opérations n’ont connu aucune vente. Notons toutefois que ce constat reste à nuancer car l’absence de ventes ne signifie pas que les lots n’ont pas trouvé preneur. En effet, il se peut que la signature des actes définitifs soit retardée pour diverses raisons, les lots étant par ailleurs d’ores et déjà réservés. Ainsi, en fin d’année 2013, plus de 60 réservations nous ont été signalés par les commercialisateurs… Cela annonce-t-il une amélioration du volume de ventes pour 2014 ?... Evolution du nombre de ventes de lots à bâtir depuis 2000 Volume Bilan de la commercialisation des terrains à bâtir par opération de ventes par commune en 2013 Les ventes dénombrées sont celles ayant fait l’objet d’un acte authentique de vente Source : Enquête ADIL56 Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Enquête ADIL56 Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Enquête ADIL56 Traitement et réalisation : ADIL56 46% 33% 9% 13% 67% 20% 7% 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Pas de ventes Moins de 5 ventes De 5 à 9 ventes 10 ventes et + 2012 2013
  • 12. 12 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 0 50 100 150 200 250 300 350 400 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Stock Délai LA COMMERCIALISATION DES TERRAINS A BÂTIR EN 2013 Baisse du stock de lots disponibles en fin d’année En dépit d’un marché peu dynamique, le stock de lots observé au 31 décembre 2013 est inférieur à l’état des lieux qui pouvait en être fait un an auparavant. Pour autant, notons qu’en plus des 271 lots immédiatement disponibles, près de 100 lots sont ou en passe de l’être prochainement car autorisés en toute fin d’année 2013 ou bloqués pour d’autres raisons (fouilles archéologiques, contentieux…). Parallèlement, le délai théorique d’écoulement des stocks poursuit sa progression et s’établit désormais à près de 3 ans (34.6 mois). Il reste toutefois inférieur à la moyenne départementale qui approche les 4 années… A l’échelle infra-communautaire, le stock est conséquent sur les 1ère et 2ème couronne de Lorient Agglomération qui mobilisent 82% des lots disponibles. Le délai d’écoulement semble augmenter au fur et à mesure que l’on s’éloigne du coeur de l’agglomération, étant entendu qu’il convient de rester prudent à propos de cet indicateur sensible aux aspects cycliques de la production et de la commercialisation des terrains à bâtir. Graphique 16 : Evolution du nombre de lots disponibles au 31 décembre et du délai théorique d’écoulement des stocks Evolution du délai comparé d’écoulement des stocks *Délai théorique d’écoulement des stocks en mois : rapport entre le stock disponible en fin d’année et le nombre de ventes réalisées en moyenne chaque mois Volume de lots disponibles au 31 décembre 2013 et délai estimé d’écoulement des stocks par commune Source : Enquête ADIL56 Traitement et réalisation : ADIL56 34,6 46,8 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Lorient Agglomération Morbihan Source : Enquête ADIL56 Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Enquête ADIL56 Traitement et réalisation : ADIL56
  • 13. 13 LES PRIX DES TERRAINS A BÂTIR EN 2013 Un prix médian des lots vendus de 45 700 € en 2013 En 2013, le prix médian des parcelles vendues en lotissement ou ZAC dans Lorient Agglomération est de 45 700 €, légèrement inférieur à la médiane départementale (49 000 €). Pour autant, le prix médian au m² reste quant à lui assez nettement supérieur : 129 € contre 104 € sur le département. Cela signifie donc que la superficie des parcelles vendues est inférieure sur Lorient Agglomération permettant ainsi de réguler les prix de sortie des lots. A l’échelle des communes, la variabilité des prix est réelle. Que ce soit pour le prix au m² ou à la parcelle, c’est la commune de Lanvaudan qui affiche les prix les plus modérés (22 661 € pour un lot, 21 € par m²). A l’inverse, les prix les plus élevés sont sans surprise observés sur le littoral, à Ploemeur ou Larmor-Plage (plus de 150 000 € pour un lot et autour de 300 € par m²). Au-delà de ces tendances générales, il convient d’analyser précisément l’évolution des prix lot par lot. Or, sur Lorient Agglomération les baisses de prix concédées sur ces derniers ne sont pas rares. En effet sur un an (2013/2014) elles concernent un lot sur 6 contre moins de 1 lot sur 10 à l’échelle départementale… Prix médian et prix médian au m² des lots vendus en 2013 par commune Source : Enquête de commercialisation - ADIL 56 Moyenne 2012 Moyenne 2013 Evolution Médiane 2013 Prix au lot 94 603 € 78 081 € -17% 45 700 € Prix au m² 192 € 168 € -13% 129 € Les prix des lots à bâtir vendus en 2012 et 2013 Source : Enquête ADIL56 / Traitement et réalisation : ADIL56 Afin d’améliorer l’analyse et la connaissance des prix, l’ADIL a décidé de réaliser désormais des calculs de prix médians. Ainsi, la comparaison directe avec les données des années précédentes calculées sur des moyennes reste déconseillée… 22 651 € 41 205 € 43 926 € 44 973 € 45 700 € 51 000 € 52 800 € 54 168 € 59 750 € 79 736 € 152 000 € 188 000 € 0 € 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € LANVAUDAN CAUDAN CALAN LANGUIDIC INZINZAC-LOCHRIST CLEGUER RIANTEC HENNEBONT LORIENT PLOUAY PLOEMEUR LARMOR-PLAGE 21 € 78 € 84 € 89 € 96 € 129 € 130 € 160 € 164 € 293 € 299 € 330 € 0 € 100 € 200 € 300 € 400 € LANVAUDAN INZINZAC-LOCHRIST LANGUIDIC CALAN PLOUAY CAUDAN CLEGUER RIANTEC HENNEBONT LORIENT LARMOR-PLAGE PLOEMEUR Source : Enquête ADIL56 / Traitement et réalisation : ADIL56 Source : Enquête ADIL56 / Traitement et réalisation : ADIL56 16% 83% 9% 1% 86% 5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Baisse de prix Stable Hausse de prix Lorient Agglomération Morbihan Analyse comparée Lorient Agglomération/Morbihan des prix de lots en 2013 et 2014
  • 14. 14 AUTORISATIONS OFFRE TOTALE VENTES STOCK AU 31/12/2013 Opérations Lots % lots communaux Surface totale (m²) Surface moyenne des lots Lots Lots Prix médian /m² Lots Lorient Agglomération 12 184 0% 148 650 389 452 94 129 € 271 Brandérion 2 8 0% 6972 559 8 0 - 0 Bubry 0 0 - 0 - 0 0 - 0 Calan 2 20 0% 12 421 507 41 15 25 Caudan 1 5 0% 4030 739 53 30 23 Cléguer 0 0 - 0 - 9 7 2 Gâvres 0 0 - 0 - 0 0 - 0 Gestel 0 0 - 0 - 0 0 - 0 Groix 0 0 - 0 - 15 0 - 15 Guidel 0 0 - 0 - 13 0 - 13 Hennebont 1 34 0% 23 136 379 65 13 52 Inguiniel 0 0 - 0 - 0 0 - 0 Inzinzac-Lochrist 2 44 0% 27 223 322 45 1 - 19 Lanester 1 5 0% 2133 321 25 0 - 20 Languidic 0 0 - 0 - 29 9 20 Lanvaudan 0 0 - 0 - 5 4 1 Larmor-Plage 0 0 - 0 - 17 1 16 Locmiquélic 0 0 - 0 - 0 0 - 0 Lorient 1 4 0% 1620 344 8 3 1 Ploemeur 0 0 - 0 - 15 3 12 Plouay 0 0 - 0 - 8 1 7 Pont-Scorff 0 0 - 0 - 6 0 6 Port-Louis 0 0 - 0 - 0 0 0 Quéven 1 3 0% 2670 747 13 0 10 Quistinic 0 0 - 0 - 0 0 0 Riantec 1 61 0% 345 77 7 29 C.C. Blavet Bellevue Océan 8 200 5% 130 008 334 299 27 147 € 164 Pays de Lorient 20 384 3% 278 658 360 751 121 129 € 435 TABLEAU RECAPITULATIF DES DONNEES
  • 15. 15 Publication de l’Observatoire de l’Habitat de l’ADIL du Morbihan Parc d’activités de Laroiseau 14 rue Ella Maillart – 56000 Vannes Tél. : 0820 201 203 www.adil56.org