L'observatoire de l'habitat analyse le fonctionnement des marchés du logement neuf (construction neuve et commercialisation des programmes des promoteurs) et d'occasion dans l'aire urbaine du Havre.
Cet observatoire est mené par l'AURH en partenariat avec : CODAH, Communautés de Communes du canton de Criquetot-l'Esneval, Caux Estuaire, Campagne de Caux, DREAL, bailleurs sociaux, professionnels de l'immobilier, organismes bancaires, notaires, CIL, Etablissement Public Foncier de Normandie.
Le document publié en novembre 2014 fait le bilan de l'année 2013.
2. 2 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
LES GRANDES LIGNES DE L’IMMOBILIER
DANS LA RÉGION HAVRAISE
LES FAITS MARQUANTS DE L’ANNÉE 2013
n 1 129 logements ont été mis en chantier dans l’aire
urbaine du Havre au cours de l’année. La progression
des volumes de 17 % en un an tient en grande partie
au lancement de deux résidences étudiantes totalisant
près de 200 logements. Malgré un contexte difficile pour
la promotion privée, la construction du logement collectif
privé s’est maintenue à son niveau de l’année précédente
avec près de 300 logements mis en chantier tandis que
le logement individuel en accession à la propriété a
sensiblement fléchi dans les territoires périurbains.
n Le renouvellement de l’offre de la promotion
immobilière (479 nouveaux logements proposés à
la vente) a eu pour effet de réactiver les ventes qui
ont presque triplé d’une année à l’autre. Elles n’ont
cependant pas été suffisantes pour réduire le stock
de logements disponibles à la vente qui s’élève en
fin d’année à près de 450 logements. L’offre nouvelle
repositionnée sur des tailles de logements plus réduites
s’est aussi traduite par une hausse en un an du prix moyen
qui a atteint 3 600 € le m2.
n Le marché du logement d’occasion au Havre a été
marqué par une très nette diminution des prix moyens,
comprise entre 5 et 6 %, voire davantage en fonction
de la localisation et/ou de la nature des biens. Dans le
même temps, et on peut y voir un lien de cause à effet,
le nombre de biens négociés qui avait chuté en 2012 a
progressé de 15 % retrouvant un rythme voisin de ceux
des années précédentes.
Tancarville
Mélamare
Parc
d'Anxtot
St Jean
de la Neuville
Turretot
Fongueusemare
St Jouin
Bruneval Criquetot
l'Esneval
St Romain
de Colbosc
Le Tilleul
Étretat
Bordeaux
St Clair
Angerville
l'Orcher
Vergetot
Cuverville
Heuqueville
Gonneville
la Mallet
Hermeville
Villainville
Bénouville
La Poterie
Cap d'Antifer
St Martin
du Bec
Beaurepaire
Pierrefiques
Anglesqueville
l'Esneval
Ste Marie
au Bosc
Écrainville
Goderville
Bretteville
du Grand Caux
Manneville
la Goupil
Houquetot
Virville
Bornambusc
Grainville
Ymauville
St Sauveur
d'Émalleville
Vattetot
sous
Beaumont
Annouville
Vilmesnil
St
Maclou
la Brière
Auberville
la Renault
Gonfreville
Caillot
Sausseuzemare
en Caux
Le Havre
Montivilliers
Rolleville
Gonfreville
l'Orcher
Octeville
sur Mer
Rogerville
Manéglise
Cauville
sur Mer
Épouville
Fontenay
Harfleur
Gainneville
Fontaine
la Mallet
Mannevillette
St Martin
du Manoir
Notre
Dame
du Bec
Ste
Adresse
La Cerlangue
St Vigor
d'Ymonville
Étainhus
Sandouville
Oudalle
Épretot
Sainneville
La Remuée
Gommerville
Graimbouville
Les Trois
Pierres
St Aubin
Routot
St Laurent
de Brèvedent
St Gilles
de la Neuville
St Vincent
Cramesnil
CODAH
AIRE URBAINE DU HAVRE
Caux Estuaire
C.C. Criquetot-l'Esneval
C.C. Campagne de Caux (partie)
Autres communes de l'aire urbaine
1 129 logements
mis en chantier
au cours de l’année
479 nouveaux
logements
proposés à la vente
un prix moyen en neuf de
3 600 € le m2
Tancarville
Mélamare
Parc
d'Anxtot
St Jean
de la Neuville
Turretot
Fongueusemare
St Jouin
Bruneval Criquetot
l'Esneval
St Romain
de Colbosc
Le Tilleul
Étretat
Bordeaux
St Clair
Angerville
l'Orcher
Vergetot
Cuverville
Heuqueville
Gonneville
la Mallet
Hermeville
Villainville
Bénouville
La Poterie
Cap d'Antifer
St Martin
du Bec
Beaurepaire
Pierrefiques
Anglesqueville
l'Esneval
Ste Marie
au Bosc
Écrainville
Goderville
Bretteville
du Grand Caux
Manneville
la Goupil Houquetot
Virville
Bornambusc
Grainville
Ymauville
St Sauveur
d'Émalleville
Vattetot
sous
Beaumont
Annouville
Vilmesnil
St
Maclou
la Brière
Auberville
la Renault
Gonfreville
Caillot
Sausseuzemare
en Caux
Le Havre
Montivilliers
Rolleville
Gonfreville
l'Orcher
Octeville
sur Mer
Rogerville
Manéglise
Cauville
sur Mer
Épouville
Fontenay
Harfleur
Gainneville
Fontaine
la Mallet
Mannevillette
St Martin
du Manoir
Notre
Dame
du Bec
Ste
Adresse
La Cerlangue
St Vigor
d'Ymonville
Étainhus
Sandouville
Oudalle
Épretot
Sainneville
La Remuée
Gommerville
Graimbouville
Les Trois
Pierres
St Aubin
Routot
St Laurent
de Brèvedent
St Gilles
de la Neuville
St Vincent
Cramesnil
CODAH
Caux Estuaire
C.C. Criquetot-l'Esneval
C.C. Campagne de Caux (partie)
Autres communes de l'aire urbaine
Privé
Public
20
40
60
Aire du Havre
3. Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 3
LA CONTRUCTION NEUVE
EN 2013
Le bilan de la construction neuve en 2013 dans l’aire urbaine du Havre affiche une hausse de 17 % du nombre de logements
mis en chantier par rapport à l’année précédente, avec 1 129 logements (964 logements avaient été mis en chantier en
2012). Cette progression est en grande partie liée au lancement de deux résidences étudiantes totalisant près de 200
logements au Havre.
n LE HAVRE
Le nombre de logements neufs mis en chantier au cours
de l’année sur le territoire de la ville du Havre augmente
fortement avec 645 logements, soit + 46,5 % par rapport à
l’année précédente. En 2012, la mise en chantier d’un EHPAD
et d’une résidence services pour personnes âgées totalisant
164 logements avaient également contribué à soutenir la
construction sur Le Havre.
En revanche, le nombre de logements livrés en 2013 (520
logements) s’est sensiblement replié par rapport aux volumes
des deux années précédentes qui avaient atteint l’objectif du
PLH de 700 logements/an (743 logements en moyenne en
2011/2012).
n CODAH
Dans les communes moyennes de la CODAH, la
construction depuis deux ans se maintient à un niveau
élevé (226 logements en 2012, 220 logements en 2013).
L’effort de construction est actuellement important à Harfleur
qui représente près de la moitié des logements produits
dans les communes moyennes et, dans une moindre
mesure, à Montivilliers. Pour l’ensemble des 5 communes,
les programmes en cours de construction correspondent
à 40 % de logement social pour 60 % de logement privé.
Dans les 11 communes périurbaines de la CODAH, la
construction en 2013 est restée, comme les années
précédentes relativement limitée, avec une cinquantaine
de logements par an, essentiellement sous forme de
logements individuels en accession à la propriété. En 2013,
53 logements individuels ont été mis en chantier dont une
petite opération de 6 logements locatifs sociaux sur la
commune de Rolleville.
DES VOLUMES DE CONSTRUCTION NEUVE SOUTENUS PAR LE DÉVELOPPEMENT
D’UNE OFFRE EN RÉSIDENCES (ÉTUDIANTS, RÉSIDENCES SERVICES, EHPAD)
TERRITOIRES 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Le Havre (logements livrés) 655 782 472 817 670 520
Logements mis en chantier
Le Havre 414 588 503 413 440 645
Communes moyennes CODAH* 191 185 137 120 226 220
Communes périurbaines CODAH** 67 68 45 58 39 53
TOTAL CODAH 672 841 685 591 705 918
CC Caux Estuaire 136 98 92 138 98 71
TOTAL PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE 808 939 777 729 803 989
Reste aire urbaine*** 100 106 85 116 161 140
TOTAL AIRE URBAINE 908 1 045 862 845 964 1 129
Construction neuve 2008/2013 (logements mis en chantier)
* Communes moyennes : Gonfreville l’Orcher, Harfleur, Montivilliers, Octeville-sur-Mer, Sainte-Adresse.
** Communes périurbaines : Cauville-sur-Mer, Epouville, Fontaine-la-Mallet, Fontenay, Gainneville, Manéglise, Mannevillette, Notre-Dame-du-Bec, Rogerville, Rolleville, Saint-Martin-du-Manoir.
*** Reste aire urbaine : communauté de communes de Criquetot-l’Esneval + communauté de communes Campagne de Caux (moins Angerville-Bailleul, Bec-de-Mortagne, Bréauté,
Daubeuf-Serville, Mentheville, Tocqueville-les-Murs, Mélamare, Saint-Jean-de-la-Neuville, Parc-d’Anxtot, Tancarville).
une hausse de 17 %
des logements
mis en chantier (2012/2013)
4. 4 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
LA CONTRUCTION NEUVE
EN 2013
Tancarville
Mélamare
Parc
d'Anxtot
St Jean
de la Neuville
Turretot
Fongueusemare
St Jouin
Bruneval Criquetot
l'Esneval
St Romain
de Colbosc
Le Tilleul
Étretat
Bordeaux
St Clair
Angerville
l'Orcher
Vergetot
Cuverville
Heuqueville
Gonneville
la Mallet
Hermeville
Villainville
Bénouville
La Poterie
Cap d'Antifer
St Martin
du Bec
Beaurepaire
Pierrefiques
Anglesqueville
l'Esneval
Ste Marie
au Bosc
Écrainville
Goderville
Bretteville
du Grand Caux
Manneville
la Goupil Houquetot
Virville
Bornambusc
Grainville
Ymauville
St Sauveur
d'Émalleville
Vattetot
sous
Beaumont
Annouville
Vilmesnil
St
Maclou
la Brière
Auberville
la Renault
Gonfreville
Caillot
Sausseuzemare
en Caux
Le Havre
Montivilliers
Rolleville
Gonfreville
l'Orcher
Octeville
sur Mer
Rogerville
Manéglise
Cauville
sur Mer
Épouville
Fontenay
Harfleur
Gainneville
Fontaine
la Mallet
Mannevillette
St Martin
du Manoir
Notre
Dame
du Bec
Ste
Adresse
La Cerlangue
St Vigor
d'Ymonville
Étainhus
Sandouville
Oudalle
Épretot
Sainneville
La Remuée
Gommerville
Graimbouville
Les Trois
Pierres
St Aubin
Routot
St Laurent
de Brèvedent
St Gilles
de la Neuville
St Vincent
Cramesnil
CODAH
Caux Estuaire
C.C. Criquetot-l'Esneval
C.C. Campagne de Caux (partie)
Autres communes de l'aire urbaine
Privé
Public
20
40
60
Programmes de construction neuve
en cours de chantier en 2013
dans les communes de l’aire urbaine
(hors Le Havre)
NOMBRE
DE LOGEMENTS
RESTE AIRE URBAINE
CAUX ESTUAIRE
CODAH HORS LE HAVRE
LE HAVRE
2008
200
400
600
800
1000
1200
2009
2010
2011
2012
2013
À l’échelle nationale, la construction neuve s’est
sensiblement repliée en 2013 avec moins de 332 000
logements mis en chantier (- 4,2 %) et une diminution
de 12,6 % du nombre de logements autorisés ne laissant
pas entrevoir d’amélioration de la construction à court
terme.
En Haute-Normandie, près de 8 500 logements ont été
mis en chantier en 2013, soit une progression de 3 %
par rapport à 2012.
Les autorisations de construire sont en légère baisse (- 2 %).
n CAUX ESTUAIRE
Dans la communauté de communes Caux Estuaire, le
rythme de construction s’est quelque peu essoufflé
en 2013 : 71 logements individuels ont été mis en
chantier, soit une baisse de 27,5 % par rapport à l’année
précédente. En outre, les projets de développement de
l’habitat envisagés dans la commune de Saint-Romain-de-
Colbosc devraient vraisemblablement prendre plus de
temps que prévu compte tenu des difficultés actuellement
rencontrées par le secteur de la promotion immobilière.
n DEUXIÈME COURONNE
En deuxième couronne de l’aire urbaine (communautés
de communes de Criquetot-l’Esneval et de Campagne
de Caux pour partie), la construction neuve a diminué
de 13 %. Le repli de la construction individuelle en
accession à la propriété de 34 % (110 logements en 2012,
72 en 2013) a été en partie compensé par la réalisation
de 4 programmes locatifs, sociaux et privés, représentant
68 logements dans les deux chefs-lieux de canton et la
commune de Saint-Jouin-Bruneval.
Répartition des logements mis en chantier en 2013
par territoire de l’aire urbaine
Tancarville
Mélamare
Parc
d'Anxtot
St Jean
de la Neuville
Turretot
Fongueusemare
St Jouin
Bruneval Criquetot
l'Esneval
St Romain
de Colbosc
Le Tilleul
Étretat
Bordeaux
St Clair
Angerville
l'Orcher
Vergetot
Cuverville
Heuqueville
Gonneville
la Mallet
Hermeville
Villainville
Bénouville
La Poterie
Cap d'Antifer
St Martin
du Bec
Beaurepaire
Pierrefiques
Anglesqueville
l'Esneval
Ste Marie
au Bosc
Écrainville
Goderville
Bretteville
du Grand Caux
Manneville
la Goupil Houquetot
Virville
Bornambusc
Grainville
Ymauville
St Sauveur
d'Émalleville
Vattetot
sous
Beaumont
Annouville
Vilmesnil
St
Maclou
la Brière
Auberville
la Renault
Gonfreville
Caillot
Sausseuzemare
en Caux
Le Havre
Montivilliers
Rolleville
Gonfreville
l'Orcher
Octeville
sur Mer
Rogerville
Manéglise
Cauville
sur Mer
Épouville
Fontenay
Harfleur
Gainneville
Fontaine
la Mallet
Mannevillette
St Martin
du Manoir
Notre
Dame
du Bec
Ste
Adresse
La Cerlangue
St Vigor
d'Ymonville
Étainhus
Sandouville
Oudalle
Épretot
Sainneville
La Remuée
Gommerville
Graimbouville
Les Trois
Pierres
St Aubin
Routot
St Laurent
de Brèvedent
St Gilles
de la Neuville
St Vincent
Cramesnil
CODAH
Caux Estuaire
C.C. Criquetot-l'Esneval
C.C. Campagne de Caux (partie)
Autres communes de l'aire urbaine
Privé
Public
20
40
60
6. 6 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
UN RENOUVELLEMENT TRÈS IMPORTANT DE L’OFFRE
LA PROMOTION IMMOBILIÈRE
DANS L’AGGLOMÉRATION EN 2013
Les résultats 2013 en matière de ventes de logements
neufs dans l’agglomération se sont très nettement
redressés par rapport à 2012 (89 logements collectifs
en 2012, 256 en 2013). Il faut remonter à l’année 2007 pour
retrouver un résultat équivalent.
La mise sur le marché d’une offre nouvelle très conséquente
(479 logements au cours de l’année succédant aux 572
logements des années 2011 et 2012) a contribué à réactiver
légèrement un marché qui reste peu dynamique.
Malgré ce regain d’activité, le rythme des ventes ne parvient
que difficilement à suivre celui de l’offre.
Il s’en suit un gonflement du stock des logements
disponibles à la vente : celui-ci était constitué de 306
logements en fin d’année 2012, il atteint 444 logements en
fin d’année 2013 dont plus de 50 % de T1/T2, 37 % de T3 et
une cinquantaine de T4 et plus (12 %). Au rythme actuel des
ventes et compte tenu d’un stock important, le délai moyen
d’écoulement du stock reste élevé : entre 20 et 26 mois
selon les trimestres de l’année.
* L’offre en logement individuel groupé étant très limitée, les résultats ne peuvent être publiés pour des raisons de secret statistique.
Délais d’écoulement des stocks
La commercialisation des logements collectifs* dans l’agglomération havraise
0
100
200
300
400
500
NOMBRE
DE LOGEMENTS
STOCK
VENTES
MISES EN VENTE
479
444
259
2013
288
306
89
2012
284
206 206
2011
185
141 67
2010
57
159
58
2009
165 53 70
2008
0
10
20
30
40
50
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
HAUTE-NORMANDIE
CODAH
un stock de mois
444 logements
disponibles à la vente
à la fin de l’année 2013
À l’échelle régionale, les ventes de logements
collectifs en 2013 (978 logements) ont baissé de 5 %
entre 2012 et 2013. En raison d’un volume de mises en
vente resté élevé (1 702 logements), le stock s’est encore
accru en fin d’année pour atteindre 1 893 logements. En
revanche, les prix ont peu varié d’une année sur l’autre
avec un prix moyen de 3 212 € le m2 (+1,5 % sur un an).
Source : MEDDE.
7. Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 7
UNE REPRISE DE LA HAUSSE DES PRIX LIÉE À LA NATURE DE L’OFFRE,
CONSTITUÉE EN MAJORITÉ DE T1/T2
La répartition des ventes selon la taille des logements diffère
sensiblement des années précédentes.
Les petits logements (T1/T2) représentent près des 2/3
des logements vendus dans l’année (soit 166 logements)
alors que les années précédentes, ils ne représentaient qu’à
peine le tiers des ventes.
La promotion, restée longtemps centrée sur le T3, s’est en
effet repositionnée sur le T1/T2 ; l’objectif étant de capter des
clientèles, entre autres, de primo-accédants aux budgets plus
limités.
En volume, le nombre de ventes de T3 correspond à la
moyenne des années précédentes avec 74 logements vendus,
de même que les T4 dont les volumes oscillent depuis 4 ans
entre 15 et 20 ventes par an.
Le prix moyen des logements vendus dans l’agglomération
a été de 3 600 € le m2, soit une hausse de 13,5 % par
rapport à l’année précédente (3 172 € en moyenne en 2012).
Cette hausse des prix d’une année sur l’autre est, pour
partie, liée à la structure de l’offre qui propose une majorité
de petits logements, plus chers au m2 que les logements de
taille plus importante. Néanmoins, si les prix des T1/T2 sont en
augmentation de 16 % entre 2012 et 2013, ceux des T3 ont été
aussi majorés de façon importante (+ 11 % entre 2012 et 2013).
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
EUROS
HAUTE-NORMANDIE
CODAH
4T13
3T13
2T13
1T13
4T12
3T12
2T12
1T12
4T11
2T11
1T11
3T11
4T10
3T10
2T10
1T10
4T09
3T09
2T09
1T09
4T08
3T08
2T08
1T08
2008 2009 2010 2011 2012 2013
2 957 €
PRIX MOYEN
+ 11,7 % + 5,5 % + 8,5 % -13,3 % + 8,1 % + 13,5 %
PRIX MOYEN
3 120 €
PRIX MOYEN
3 385 €
PRIX MOYEN
2 935 €
PRIX MOYEN
3 172 €
PRIX MOYEN
3 600 €
Les logements vendus par taille dans l’agglomération
0
100
200
NOMBRE
DE LOGEMENTS
4 PIÈCES ET + 3 PIÈCES 1/2 PIÈCES
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Prix moyens des logements collectifs neufs vendus dans l’agglomération
2/3 des logements
vendus dans l’année
sont des T1/T2
Prix de vente
+ 13,5 % en un an
8. 8 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION
AU HAVRE EN 2013
Un redressement des volumes de logements négociés (DIA)
Le nombre de logements ayant fait l’objet d’une
Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) au Havre en 2013
s’est franchement redressé (1 516 logements soit + 15,5 %)
après avoir chuté de 16 % en 2012. Il retrouve par conséquent
un rythme proche de ceux des années précédentes.
Le secteur des appartements qui avait été le plus touché
par la baisse en 2012 s’est bien rétabli en 2013 (683 biens
négociés, + 20 % d’une année sur l’autre).
Le marché de la maison individuelle, moins affecté l’an
dernier, confirme sa position dominante dans le marché de
l’occasion (802 logements, 54 % des biens vendus).
Pour sa part, le marché des immeubles collectifs vendus
dans leur intégralité a concerné 31 immeubles au cours de
l’année contre 46 en 2012. Pour rappel, l’année 2011 avait été
exceptionnelle avec 66 immeubles négociés.
Les ventes d’appartements qui avaient diminué dans la
plupart des quartiers en 2012 ré-augmentent en 2013 dans
le centre-ville (quartiers Perret et Anatole France / Danton),
et plus particulièrement dans les quartiers de la Mi-Côte
Est / Observatoire et Sainte-Marie / Saint-Léon où les prix sont
plus attractifs (autour de 1 500 € le m2, soit – 15 % par rapport
à la moyenne). Globalement, 70 % des ventes d’appartements
sont localisées dans trois quartiers : le centre-ville Perret,
Anatole France / Danton et Sainte-Marie / Saint-Léon.
Le marché de la maison individuelle en 2013 a progressé
en volume dans essentiellement deux quartiers : Sanvic et
Bléville qui, ensemble, ont capté les deux tiers de la hausse
du nombre de transactions entre 2012 et 2013 (67 biens sur
106). Dans les autres quartiers, le nombre de transactions
a, soit peu varié d’une année sur l’autre, soit affiché une
augmentation non négligeable comme dans le quartier de la
Mi-Côte Est ou celui de la Mare au Clerc.
Évolution annuelle du nombre de DIA déposées au Havre
0
200
400
600
800
NOMBRE
DE DIA
■ APPARTEMENTS
■ MAISONS
■ IMMEUBLES
2008 2009 2010 2011 2012 2013
550
794
737
39
66
48
31
38
835
771
696
802
601
783
727
570
683
+ 19,8 %
+ 15,2 %
- 32,6 %
46
Évolution des prix moyens H.T. par type de bien
100
200
300
MAISONS
APPARTEMENTS
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
ANNÉES APPARTS prix HT (en €/m2) MAISONS prix HT (en €)
2008 1 815 € 189 350 €
2009 1 767 € 165 890 €
2010 1 790 € 184 060 €
2011 1 900 € 179 490 €
2012 1 878 € 182 850 €
2013 1 754 € 174 210 €
Évolution
2012/2013
- 6,6 % - 4,7 %
Évolution annuelle des prix selon le type de bien (base 100 - 1995)
9. Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 9
Un recul très marqué des prix
Au cours des 5 dernières années, le prix des logements
d’occasion au Havre a peu varié, oscillant pour le logement
collectif entre 1 800 € et 1 900 € le m2 de prix moyen et entre
180 000 / 190 000 € pour le marché de la maison individuelle.
Les prix avaient commencé à fléchir en cours d’année 2012
mais le décrochage s’est véritablement produit en 2013 avec
des baisses qui ont touché autant le logement individuel que
le logement collectif.
Le prix moyen des appartements vendus au Havre en
2013 s’est établi à 1 754 € le m2 hors taxes. Il était de
1 878 € le m2 en 2012, soit une baisse sur un an de 6,6 %.
Cette baisse s’avère très supérieure à celle constatée par les
notaires à l’échelle France entière du 3ème trimestre 2012 au
3ème trimestre 2013 (- 1,9 %).
La plupart des quartiers (9 quartiers sur 11 dans lesquels
le marché des appartements est significatif) voient leurs
prix orientés à la baisse. Seuls les quartiers de la Mi-Côte
Est / Observatoire et de Saint-Vincent-Gobelins se situent en
légère hausse (+ 2 à 2,5 %). Deux quartiers parmi les plus
chers (Centre-ville Perret et Mi-Côte Ouest / Félix Faure)
baissent, respectivement de 6 % et 9 %. D’autres quartiers
tels Caucriauville ou Brindeau subissent des baisses
supérieures à 15 %. La décrue constatée dans le quartier de
l’Eure n’est pas significative compte tenu de la disparité des
biens vendus dans ce quartier d’une année à l’autre (revente
de logements récents à prix élevés ou logements anciens peu
chers).
Le prix moyen d’une maison individuelle au Havre se
situe à 174 210 € hors taxes en 2013 et baisse également
de façon sensible par rapport à 2012 (- 4,7 %). La baisse
affecte une majorité de quartiers (14 quartiers sur 21). Les
quartiers dont les prix progressent sont, soit des quartiers se
situant assez largement en dessous du prix moyen (Graville,
Tourneville, Brindeau…), soit des quartiers très attractifs du
fait de leur localisation et/ou de la qualité des biens offerts
(Anatole France, Mi-Côte Ouest / Félix Faure) qui paraissent
peu affectés par les tendances du marché. Les résultats de
l’année permettent de constater un certain resserrement
des prix. Les quartiers les moins valorisés se négocient à
moins de 150 000 € tandis que les quartiers privilégiés par les
acquéreurs (Sanvic, Bléville, Rouelles) ont vu leur prix moyen
ramené à 160 000 / 170 000 € au lieu de 180 000 / 190 000 €
précédemment.
■ 2012 ■ 2013
0
50 000
100 000
150 000
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350 000
0
50 000
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250 000
300 000
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■ 2012 ■ 2013
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2 000
0
50 000
100 000
150 000
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250 000
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350 000
0
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350 000
Évolution du prix moyen des maisons par quartier du Havre
■ 2012 ■ 2013
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1 000
1 500
2 000
0
500
1 000
1 500
2 000
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50 000
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0
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■ 2012 ■ 2013
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1 000
1 500
2 000
0
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1 000
1 500
2 000
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300 000
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Évolution du prix moyen des appartements par quartier du Havre
10. 10 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH
L’origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion au Havre
Les Havrais sont restés les principaux acquéreurs
des logements d’occasion vendus au Havre en 2013
(639 ménages sur les 905 acquisitions pour lesquelles
l’origine de l’acquéreur était connue, soit 70,6 %). Les Havrais
ont d’ailleurs été plus présents sur le marché que les autres
années où ils représentaient, en moyenne, entre 63 et 64 %
des acheteurs. Le phénomène peut s’expliquer par le repli
significatif des prix enregistrés au cours de l’année. Après
les Havrais, ce sont les habitants des autres communes de
la CODAH qui, en nombre de ménages, se portent acquéreurs
d’un logement au Havre (125 acquéreurs, soit un peu moins
de 14 % des achats). Les ménages originaires des autres
territoires, qu’il s’agisse du reste du territoire de l’estuaire,
des départements limitrophes ou des autres régions
françaises, restent relativement marginaux dans le marché
de l’occasion (128 ménages au total, 15,5 % des achats) et ils
ont eu tendance à diminuer en 2013.
Les choix opérés par rapport au type d’habitat sont
différents selon l’origine des acquéreurs : les acquéreurs
havrais sont proportionnellement plus nombreux à s’orienter
sur une maison individuelle (60 %) plutôt que sur un
appartement (40 %). Les acquéreurs extérieurs au Havre,
pour lesquels l’acquisition d’un bien correspond souvent
à un placement immobilier destiné à la location, achètent
majoritairement des appartements de taille moyenne (T2/T3).
AUTRES RÉGIONS
RESTE TERRITOIRE ESTUAIRE
65 % 35 %
68 % 32 %
RESTE DÉPARTMENTS 76/27/14
70 % 30 %
CAUX ESTUAIRE
LE HAVRE
40 % 60 %
46 % 54 %
CODAH HORS LE HAVRE
51 % 49 %
APPARTEMENT MAISON APPARTEMENT MAISON
ORIGINE DES ACQUÉREURS AU HAVRE EN 2013 Nombre de maisons % Nombre d’appartements % TOTAL
Le Havre 383 77,7 256 62,1 639
CODAH hors Le Havre 61 12,4 64 15,5 125
Caux Estuaire 7 1,4 6 1,4 13
Reste territoire Estuaire 19 3,9 35 8,5 54
Reste départements 76/27/14 10 2,0 23 5,6 33
Autres régions françaises 13 2,6 28 6,9 41
TOTAL 493 100 412 100 905
Origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion au Havre en 2013 selon le type de bien
Type de bien acquis en fonction de l’origine géographique des ménages
LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION
AU HAVRE EN 2013
11. Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 11
Conjoncture du marché de l’ancien
au niveau national
Selon l’indice notaires/INSEE de mars 2014, les prix des
logements anciens en France en 2013 ont reculé de 1,7 %.
En province, le recul des prix des maisons (- 1,9 %) a
été supérieur à celui des appartements (- 1,5 %). Dans
le même temps, le nombre de mutations a augmenté au
rythme moyen de 1 % par mois pour atteindre 723 000
transactions sur l’année, en hausse de 3 % par rapport à
l’année précédente.
Les perspectives à court terme restent incertaines
sans grande tendance de fond. Le sentiment général
d’attentisme et de blocage du marché devrait continuer de
prévaloir entre des acquéreurs qui jugent les baisses de
prix insuffisantes et des vendeurs qui ne se résignent pas
à s’aligner sur les prix de marché.
Sur le marché des accédants à la propriété, le maintien
des taux d’intérêt à un niveau bas (3,04 % en avril 2014)
est un élément prépondérant mais le durcissement des
conditions d’octroi des financements par les banques
et l’augmentation récente des droits de mutation dans
la plupart des départements* risquent de pénaliser de
nombreux primo-accédants pour qui la constitution
de l’apport personnel est de plus en plus difficile. La
conséquence de ces contraintes financières est un
recentrage de la demande sur des prix plus bas.
Les notaires notent aussi une exigence accrue des
acquéreurs informés par des diagnostics sur les qualités
intrinsèques des biens proposés à la vente et qui vont
délaisser les biens les plus obsolètes ou solliciter des
remises de prix au vu d’expertises médiocres.
Sur le marché des investisseurs, la frilosité demeure :
les incertitudes fiscales, les dispositions de la Loi ALUR
risquent de confirmer le manque d’empressement des
acteurs de ce marché. Les investisseurs représentaient
18 % des acquéreurs en 2011, ils sont 13 % en 2013.
* En Seine-Maritime, le département a voté l’augmentation
des droits de mutations à titre onéreux qui passent de
3,8 % à 4,5 %. Cette possibilité a été accordée par le
gouvernement aux départements pour une durée de 2 ans
afin de les aider à rétablir leurs finances.
12. Agence d’urbanisme de la région du Havre
et de l’Estuaire de la Seine
4 quai Guillaume Le Testu
76063 LE HAVRE cedex
Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57
aurh.fr@aurh_officiel
Les sources statistiques
L’analyse de la construction neuve est réalisée sur la base du fichier SITADEL-2 de la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement de Haute- Normandie (DREAL), complété par des données recueillies auprès des communes. Pour la ville du Havre, les données utilisées sont celles fournies par la Direction Habitat.
L’enquête trimestrielle de commercialisation des logements neufs (ECLN) réalisée par la DREAL de Haute-Normandie permet de traiter le marché de la promotion immobilière.
L’analyse du marché du logement d’occasion est réalisée sur la base des Déclarations d’Intention d’Aliéner du Havre.
AURH (MLL) - E1445 - Octobre 2014 - Imprimerie Gabel, Maromme - Conception et réalisation : - - www.pixell.fr - 02 35 42 52 65