CVRH de Paris – 18 novembre 2013
Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation
siège:
EspaceEiffel–18/20,...
Evolutiondumarchédelapromotionimmobilière
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neu...
Logementneufetdémographieparzonage
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/...
Evolutiondelapartdesinvestisseursparzonage
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Ventesetdestinations2011/2012parzonage
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2...
Ventesàinvestisseurspartypedeterritoireurbain
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement...
Ventesàinvestisseurspargammesdeprix
18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009...
Ventesàinvestisseurspargammesdeprix
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Destinationdesventesparphasesdeprogramme
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Etatdeslieuxàoctobre2013selonlezonage
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Nantes:marchémétropolitainenzoneB1
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St-Etienne:marchédevillemoyenneenzoneB2
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Evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neuf

  1. 1. CVRH de Paris – 18 novembre 2013 Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation siège: EspaceEiffel–18/20,rueTronchet–69006Lyon tél.0472008787–fax.0478277072 agencedeMontpellier: 133,rueOlofPalme–Tournezy–34070Montpellier tél.0467079900–fax.0467079091 agencedeNantes: 1,alléeCassard–44000Nantes tél.0240956464 agencedeNice: 23,rueJeanCanavèse–06100Nice tél.0493510111–fax.0493510164 Séminaire de la DGALN Evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neuf – période 2009 / 2012 Extraits de l’étude réalisée pour le compte de la FPI
  2. 2. Evolutiondumarchédelapromotionimmobilière 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 2 En moyenne depuis 1995 : 95.000 ventes de logements ordinaires en promotion immobilière par an, dont 46.000 ventes en accession et 49.000 à investisseurs 9 premiers mois de l’année 2013 Occupants +6,7% Investisseurs -0,8%
  3. 3. Logementneufetdémographieparzonage 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 3 Près de la moitié de l’activité de la promotion immobilière en zone B1, et un poids comparable des zones A et B2 dans les ventes enregistrées depuis 2009 • 22% des ventes de la promotion immobilière en zones A, soit environ 23.900 ventes/an ; des marchés très tendus où la promotion immobilière représente en moyenne 65% de la construction neuve . • Un poids majeur de la zone B1 dans les ventes de la promotion immobilière, 51.800 ventes/an, soit 47% de l’activité nationale, pour 21% de la population ; la promotion immobilière y représente 65% de la production • Zone B2 : 25.000 ventes/an (22% de la promotion immobilière) de 2009 à 2011, pour une part équivalente dans la population française ; la promotion immobilière y représente 37% de la production • En Zone C, une moyenne de 10.400 ventes/an, soit 9% de l’activité nationale en promotion immobilière, pour 38% de la population ; la promotion immobilière n’y représente que 9% de la construction neuve Source : données de l’échantillon des observatoires partenariaux FPI redressées par rapport aux données ECLN par Adequation
  4. 4. Evolutiondelapartdesinvestisseursparzonage 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 4 Le cœur du marché de l’investissement en zones B1 et B2 • Entre 2009 et 2011, une part de ventes à investisseurs assez faible en zone A, 49% et très faible en zone C, 29%. En baisse respectivement, à 31% et 16% début 2012 • Une part équivalente en zone B1 et en zone B2, 65%, entre 2009 et 2011 • Un décrochage plus fort de la zone B2 en 2012, à 39%, contre 47% en zone B1, en raison notamment du conditionnement du Scellier à un plafonds de prix de 2.100 €/m² Source : retraitement global des données issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation
  5. 5. Ventesetdestinations2011/2012parzonage 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 5 La zone B2 fortement impactée par la modulation du dispositif Scellier en 2012 • De façon générale, en 2012, les ventes à occupants se sont nettement mieux maintenues que les ventes à investisseurs • Les ventes en zone A ont mieux résisté : -7% à occupants, -33% à investisseurs • La zone B1 baisse de –26%, soit -2% à occupants et -40% à investisseurs • La zone B2 chute de beaucoup, -47%, soit -16% à occupants et -66% à investisseurs • Baisse plus contenue en zone C, -25%, soit -12% à occupants et -58% à investisseurs Ventes globales Ventes à investisseursVentes à occupants Source : retraitement global des données issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation Zonage 2012/2011 Zone A -17,7% Zone B1 -25,7% Zone B2 -46,8% Zone C -25,0% Zonage 2012/2011 Zone A -7,0% Zone B1 -1,5% Zone B2 -15,9% Zone C -11,6% Zonage 2012/2011 Zone A -33,0% Zone B1 -40,2% Zone B2 -66,1% Zone C -58,1%
  6. 6. Ventesàinvestisseurspartypedeterritoireurbain 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 6 La part de ventes à investisseurs varie sensiblement suivant la nature du territoire urbain accueillant un programme immobilier • 71% de ventes à investisseurs au cœur des grandes métropoles urbaines, Bordeaux, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Toulouse, • 63% en première couronne de ces grandes métropoles, ainsi que dans les villes moyennes en régions Source : retraitement global des données issues des observatoires sous maîtrise d’oeuvre Adequation Nature des territoires urbains des pôles métropolitains et de leur périphérie Nature des territoires urbains des villes moyennes et de leur périphérie Profil urbain Total Cœur métropolitain 71,5% Couronne métropolitaine 63,9% Ville moyenne 62,3% Périphérie 54,1% Périurbain 44,2% Rural 29,4% Station touristique 47,8% Total 59,9% Part de ventes investisseurs par territoire urbain Source : retraitement global des données issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation
  7. 7. Ventesàinvestisseurspargammesdeprix 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 7 La part de ventes à investisseurs varie sensiblement suivant la gamme de prix au m² dans laquelle s’inscrit le programme immobilier • 31% de ventes à investisseurs dans la gamme inférieure à 2.400 €/m², principalement alimentée par des ventes à occupants en TVA réduite • 57% de ventes à investisseurs dans la gamme de 2.400 à 2.800 €/m², où subsiste une part significative de ventes à occupants en TVA réduite • De 67 à 73% de ventes à investisseurs entre 2.800 à 5.400 €/m², gammes qui représentent le cœur de marché plus ou moins tendu des pôles urbains (grandes métropoles et villes moyennes) • 44% de ventes à investisseurs dans la gamme supérieure à 5.400 €/m², qui concerne principalement de riches acquéreurs de leur résidence principale ou secondaire en secteurs littoraux, à Annecy et en Pays de Gex, en Ile-de- France et plus marginalement au cœur des grandes métropoles régionales Source : retraitement global des données issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation
  8. 8. Ventesàinvestisseurspargammesdeprix 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 8 La part de ventes à investisseurs varie sensiblement suivant la gamme de prix unitaire dans laquelle s’inscrit le programme immobilier • Plus de 70% de ventes à investisseurs pour les logements de prix unitaire inférieur à 180.000 € • 57% de ventes à investisseurs pour les logements de prix unitaire compris entre 180.000 et 240.000 € • 44% de ventes à investisseurs pour les logements de prix unitaire compris entre 240.000 et 300.000 € • 26% de ventes à investisseurs pour les logements de prix unitaire compris entre 300.000 et 400.000 € • 10% de ventes à investisseurs pour les logements de prix unitaire supérieur à 400.000 € Source : retraitement global des données issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation
  9. 9. Destinationdesventesparphasesdeprogramme 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 9 La phase de pré-commercialisation (avant mise en chantier) d’un programme collectif cumule en moyenne 47% des ventes. 61% d’entre elles sont réalisées auprès d’investisseurs Quelles conséquences sur les mises en chantier de programmes neufs en cas de baisse significative des ventes à investisseurs en phase de pré-commercialisation ? Investisseurs 61,4% Occupants 38,6% Destination des ventes en phase de pré-commercialisation Source : retraitement global des données concernant le logement collectif issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation
  10. 10. Etatdeslieuxàoctobre2013selonlesterritoires 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 10 Point de l’activité à octobre 2013 : une situation contrastée suivant le type de territoire • Un recentrage des ventes dès 2012 sur les grandes métropoles, qui concentrent désormais 53% de l’offre disponible, représentant 18 mois théoriques de vente • Une baisse de -36% des ventes dans les villes moyennes, contre -25% en moyenne nationale sur la globalité du marché du logement ordinaire neuf Source : données de l’échantillon des observatoires partenariaux FPI redressées par rapport aux données ECLN par Adequation 2 011 2 012 2 013 2013/2011 Offre Délai Prix 7% Ventes nettes -19% -36% -18% 18,2 mois 24,8 mois 19,9 mois 3 939 € 3 756 € 4 116 € Villes moyennes Secteurs touristiques Métropoles 58% 34% 8% 55% 38% 7% 40% 53%60% 33% 8%
  11. 11. Etatdeslieuxàoctobre2013selonlezonage 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 11 Point de l’activité à octobre 2013 : une situation contrastée suivant le zonage • Les zones A et B1 enregistrent des baisses moins importantes que la moyenne • Les ventes des villes moyennes en zone B2 ont chuté de -44% depuis 2 ans • Les ventes investisseurs y ont baissé de deux tiers dès 2012 • 21% de l’offre disponible en zone B2 non touristique, soit 21.000 logements sur des villes de 50.000 à 180.000 habitants comme Reims, Le Havre, St-Etienne, Dijon, Angers, Le Mans, Nîmes, Brest, Limoges, Amiens, Besançon, Perpignan, Mulhouse, Caen, Poitiers Source : données de l’échantillon des observatoires partenariaux FPI redressées par rapport aux données ECLN par Adequation 2 011 2 012 2 013 2013/2011 Offre Délai Prix Zone A 19% 22% 22% -16% 15% 14,6 mois 4 661 € Zone B1 36% 36% 38% -20% 38% 20,2 mois 3 530 € Zone B1 8% 8% 8% -23% 8% 22,3 mois 3 585 € Zone B2 21% 15% 16% -44% 21% 27,2 mois 3 173 € Zone C 9% 10% 9% -27% 10% 22,9 mois 2 573 € Zone A 2% 3% 3% -9% 3% 20,4 mois 4 723 € Zone B1 3% 4% 3% -28% 3% 18,5 mois 3 514 € Zone B2 1% 1% 1% -11% 2% 22,1 mois 4 256 € Ventes nettes Villes moyennes Secteurs touristiques Métropoles
  12. 12. Nantes:marchémétropolitainenzoneB1 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 12 69% des logements livrés par les promoteurs en 2012 étaient portés par l’investissement locatif (47% en 2010 ; 55% en 2011). 29% des logements livrables en 2014 pas encore réservés Source : Observatoire partenarial du Logement de la Méttrpole Atlantique Oloma - Adequation Collectif et Individuel CU DE NANTES METROPOLE Destination des logements vendus de 1T07 au 3T13 par année de livraison 879 741 955 1217 804 379 1411 1673 2783 2553 1635 484 738 602 280 423 475 335 2 2 29 209 1215 1622 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Disponibles à la vente Vente en bloc Investisseurs Occupants
  13. 13. St-Etienne:marchédevillemoyenneenzoneB2 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 13 St-Etienne:marchédevillemoyenneenzoneB2 40% des logements livrés par les promoteurs en 2012 étaient portés par l’investissement locatif (28% en 2010 ; 40% en 2011). 52% des logements livrables en 2014 pas encore réservés Source : Observatoire partenarial du Logement en Sud Loire - Epures / Cecim - Adequation Collectif et Individuel ST ETIENNE METROPOLE Destination des logements vendus de 1T08 au 3T13 par année de livraison 259 169 146 197 128 21 168 209 194 64 24 5 178 134 115 159 87 0 3 4 29 60 256 55 0 100 200 300 400 500 600 700 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Disponibles à la vente Vente en bloc Investisseurs Occupants
  14. 14. St-Etienne:marchédevillemoyenneenzoneB2 18 novembre 2013© Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 14 St-Etienne:marchédevillemoyenneenzoneB2 Source : Observatoire partenarial du Logement en Sud Loire - Epures / Cecim - Adequation 9 premiers mois de l’année 2013 Ventes +16% Mises en vente -16% Une activité de la promotion immobilière trop irrégulière, pénalisée par les changements incessants de dispositifs, et bloquant de fait le bon développement des projets urbains

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