Les Mutuelles, Retraites complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance en 2012 : Se rapprocher pour innover !

1. Le Secteur des Mutuelles, Retraites complémentaires
& Opérateurs de la Prévoyance
Les Mutuelles, Retraites Face à ces défis, une nécessité : la concentration
complémentaires et Opérateurs La consolidation est une tendance de fond du secteur, qui
de la Prévoyance en 2012 : n’a cessé de s’intensifier au cours des dernières années. Elle
concerne tous les types et toutes les tailles d’organismes, et
Se rapprocher pour innover ! se traduit par des rapprochements, des alliances ou des
partenariats, tant au sein des groupes mutualistes qu’entre
groupes interprofessionnels, ou entre mutuelles et institutions
Un environnement de plus en plus complexe, qui exige
de prévoyance… Dans tous les cas, une logique identique :
la création de nouveaux modèles économiques
l’atteinte de la taille critique, la mutualisation des coûts et la
Un contexte économique morose et instable réalisation de synergies. Une exigence de premier ordre
dans le cas des caisses de retraites complémentaires, dont
Les années de crise ont particulièrement affecté l’activité des l’activité et les cotisations sont entièrement organisées et
mutuelles, des retraites complémentaires et des groupes de règlementées, et pour lesquelles la principale source de
prévoyance, en pesant sur les cotisations des assurés. En performance – et de différentiation - réside dans la maitrise
outre, la reprise fragile de 2010 s’est avérée insuffisante pour des coûts. A la clé, de nouveaux ensembles dotés de
permettre un retour à une croissance soutenue. Aujourd’hui, moyens conséquents, leur permettant de poursuivre de
les mutuelles et les institutions de prévoyance restent nouveaux axes de développement, à la fois ambitieux et
confrontées à un contexte économique morose, marqué par nécessaires :
un chômage élevé, un pouvoir d’achat en berne et des
entreprises malmenées, contraintes de rationaliser leurs - En mettant en place de nouvelles stratégies de
coûts. La question de l’évolution des cotisations est donc communication, pour accroitre leur visibilité et se faire
plus que jamais d’actualité et, dans un contexte connaitre du grand public ;
d’augmentation forte des prestations et de taxation nouvelle - En repensant leurs réseaux de distribution, par exemple
des opérateurs, exige des institutions qu’elles maintiennent en recourant au courtage ou en tirant profit des nouvelles
leur niveau de marge – notamment en perspective de potentialités d’Internet : communautés virtuelles,
l’entrée en vigueur de la directive Solvency II, en 2013. boutiques en ligne, sites de comparateurs, etc. ;
- En innovant, en se diversifiant et en procédant à la
A cela s’ajoutent les mutations des systèmes de santé et de refonte de leurs gammes de produits et de services, avec
retraite, qui imposent aux organismes de revoir leur modèle pour objectif la constitution d’une offre globale de
économique, au rythme des réformes gouvernementales… et prestations, adressée à une clientèle élargie.
d’atteindre une taille suffisante pour pouvoir assumer les
réformes structurelles. Une recherche d’excellence qui impacte les choix
immobiliers des organismes, dans le sens d’une
In fine, un contexte général qui résulte en un durcissement
« consolidation qualitative »
de la concurrence, à la fois entre les différentes familles
d’opérateurs - les organismes complémentaires, les groupes C’est en région Ile-de-France que les grandes mutations
de prévoyance, mais également les assureurs généralistes - des mutuelles, des caisses de retraites complémentaires
et au sein de chaque segment de marché.
et des organismes de prévoyance sont les plus lisibles
en termes immobiliers. Les transactions immobilières des
dernières années dans ce secteur révèlent en effet que près

2. Pulse • Le secteur des Mutuelles, Retraites Complémentaires et Opérateurs de la Prévoyance • Jones Lang LaSalle • Page 2
de 6 mouvements immobiliers sur 10 répondent à une l’ensemble du secteur des mutuelles, des retraites
logique de consolidation et/ ou de recherche d’économies. complémentaires et des opérateurs de prévoyance, cette
En témoignent les surfaces de bureaux occupées : logique revêt certaines spécificités propres à la taille des
organismes.
- 37% des mouvements se faisant vers des superficies
supérieures à 2.000 m², avec notamment 20% de très Ainsi, l’examen des plus importants mouvements immobiliers
grandes transactions sur des surfaces > 5.000 m² ; du secteur révèle que :
- Tandis que la part de petites surfaces (< 500 m²)
représente à peine plus d’1 transaction sur 4, mettant en - Les grosses structures s’orientent davantage vers
lumière la forte concentration du secteur et la faible part l’acquisition que les plus petites, qui privilégient la
laissée aux petits acteurs sur ce marché. location ;
- Elles plébiscitent majoritairement les bureaux neufs, clés-
La tendance ne peut cependant pas être résumée à une en-main ou restructurés ;
seule optimisation immobilière, puisque 4 déménagements - Mais elles ont tendance à se tourner vers des
franciliens sur 10 sont liés à une croissance des effectifs ou à localisations moins centrales, compte tenu de leurs
une amélioration de l’environnement de bureaux. importants besoins en mètres carrés : en Ile-de-France
notamment, avec pas moins de 7 transactions du top 10
- D’ailleurs, les choix des organismes en termes de localisées aux portes de Paris, alors que cette proportion
localisation concernent à 37% Paris intra-muros, tandis n’est que de 24% si l’on considère l’ensemble des
que seuls 16% des déménagements se font vers la 2e mouvements immobiliers des groupes mutualistes et de
Couronne, dans les zones à bas coûts... et à moindre prévoyance recensés sur la période.
visibilité.
- En outre, si les déménagements se font majoritairement Et demain ?
vers des immeubles en état d’usage ou rénovés, 18% se
portent sur des bureaux neufs ou restructurés, Le contexte socio-économique devrait rester morose et
bénéficiant le plus souvent du label HQE. continuer d’intensifier la concurrence entre opérateurs
- Le loyer annuel moyen assumé par les mutuelles et les
D’une part, en raison de la nécessaire refonte des systèmes
organismes de prévoyance atteint ainsi 349€ /m², tandis
de retraite et de santé, qui devrait aller dans le sens d’un
que leur loyer haut-de-gamme (correspondant aux plus transfert accru de responsabilités de l’Etat vers les
hauts niveaux de loyers recensés) se place à 700€ /m². organismes privés, accentuant la course à l’excellence entre
institutions. Ensuite, sous l’effet de l’évolution du système de
En région lyonnaise, la logique immobilière, quoi que
taxation qui, en représentant une nouvelle charge à assumer
moins marquée, s’inscrit dans la même optique de
pour les complémentaires et les organismes de prévoyance,
« consolidation qualitative »
devrait rendre plus nécessaire encore la rationalisation de
- Avec une part non négligeable de grandes surfaces leurs coûts, notamment immobiliers, ces derniers
prises à bail (21% des mouvements portant sur des représentant généralement le 2e poste de dépense, après les
superficies supérieures à 1.000 m²) ; salaires.
- Et un fort ancrage dans Lyon intramuros (85% des
déménagements recensés), notamment à la Part Dieu. Les mouvements de consolidation immobilière devraient
ainsi se poursuivre, avec à la clé des nouveaux
bénéfices en matière d’image et de notoriété
Enfin, il est à noter que les opérateurs de mutuelle, de
retraites complémentaires et de prévoyance sont plus A l’avenir, les opérateurs avisés pourraient mettre à profit les
généralement très présents en régions, au travers indispensables regroupements immobiliers qu’ils doivent
d’antennes régionales, voire de sièges délocalisés. Un conduire pour, en plus de tirer profit d’économies d’échelles
maillage qui fait écho à une gestion très décentralisée des et de synergies entre équipes réunifiées, répondre aux
prestations, et qui met en lumière le potentiel de nouveaux enjeux auxquels ils sont confrontés. Par exemple,
consolidation immobilière encore non négligeable du secteur. à travers le choix d’une localisation stratégique, ou d’un
immeuble de qualité, afin de faire de leurs nouveaux bureaux
Une logique qui se décline différemment en fonction de de vrais outils de visibilité et de proximité avec le grand
la taille de l’organisme public… avec pour objectif d’atteindre une clientèle élargie et
de trouver de nouveaux relais de croissance.
Si le regroupement immobilier dans des zones à coûts
modérés, mais bien localisées, est une tendance commune à

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Mouvements immobiliers 2008-2012 en Ile-de-France
14% Localisation
16% Paris Quartier Central des Affaires Total Paris
intramuros: 37%
Paris Intra Muros (hors QCA)
23% La Défense Total Défense /
24% Croissant Ouest (hors Défense) Croissant Ouest : 23%
Les Portes de Paris (1e Couronne)
6% Total 1e et 2e
17% Zones à bas coûts (2e Couronne) couronnes : 40%
Superficie occupée
9% En nb de transactions 13%
Plus de 10 000 m²
Location vs.
11%
29% Acquisition
De 5 000 à 9 999 m²
De 2 000 à 4 999 m² Location
16% De 500 à 1999 m² Acquisition
Moins de 500 m²
87%
34%
Plus de 2.000 m² : 37%
Loyer / m²
En nb de transactions 3%
17% 15% Etat des locaux
36% < 300 €
Etat d'usage
300 ≤ … < 400 €
49% Rénové
20% 400 ≤ … < 500 €
Neuf
≥ 500 €
33% Restructuré
27%
Loyer moyen 349 €
Loyer haut de gamme 700 €
Source : Jones Lang LaSalle

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Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Ile-de-France
Paris intra-muros
dont Paris Centre Ouest
Croissant Ouest
e
1 Couronne
e
2 Couronne
Bois de Boulogne / Vincennes
Location vs.
Année Entreprise Surface Localisation Provenance Etat des locaux
Acquisition
Neuf + HQE
BNP PARIBAS 46 575 m² Acquisition
2008 Nanterre Rueil Malmaison Clé en main +
ASSURANCE 8 625 m² Location
HQE
2009 COVEA 27 000 m² Acquisition Levallois Perret - -
2008 GROUPE MALAKOFF 22 982 m² Location Guyancourt St Quentin en Yvelines Neuf + HQE
2008 AXA 17 300 m² Location Nanterre Paris 9e Neuf + HQE
Clé en main +
2009 HUMANIS 13 938 m² Acquisition Montreuil Paris 10e
HQE
2008 PRO BTP 12 500 m² Acquisition Vincennes Charenton le Pont Rénové
2008 CHARTIS EUROPE 11 103 m² Location Courbevoie La Défense Neuf
Garges Les
2008 APRIONIS 10 397 m² Acquisition 2e Couronne Clé en main
Gonesse
SWISSLIFE
2010 PREVOYANCE ET 9 484 m² Location Levallois Perret Paris 8e Rénové
SANTE
2011 AXA 9 082 m² Location PARIS 9e Paris 9e Clé en main
Source : Jones Lang LaSalle

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Mouvements immobiliers 2008-2012 en Région Lyonnaise
Localisation
Part Dieu
6% 3%
Lyon 6° / Préfecture
6%
Lyon 7° / Gerland
6% 39% Vaise / Fourvière
Total Lyon
Intramuros :85%
6% Hôpitaux / Lyon 8°
6% Presqu'île
9% Tonkin / Saint Clair
9% 9% Grand Lyon Est
Total Périphérie :
Grand Lyon Nord Ouest
15%
Extérieurs NORD
6% Superficie occupée
6% En nb de transactions 12%
12%
9% Plus de 5 000 m² Location vs.
De 2 000 à 4 999 m² Acquisition
9% De 1 000 à 1 999 m²
Location
De 500 à 999 m²
De 100 à 499 m² Acquisition
58% Moins de 100 m² 88%
Plus de 1.000 m² : 21%
Loyer / m²
18% 14% En nb de transactions
3%
100 ≤ … < 120 € 24% Etat des locaux
120 ≤ … < 150 € Etat d'usage
150 ≤ … < 200 € Neuf
29% 39%
200 ≤ … < 300 € Restructuré
73%
Loyer moyen 157 €
Loyer haut de gamme 253 €
Source : Jones Lang LaSalle

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Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Région Lyonnaise
Lyon intra-muros
Grand Lyon
MATMUT – Saint Priest
Location Etat des
Année Entreprise Surface Localisation
vs. Acquisition locaux
2008 APICIL 18 314 m² Acquisition Vaise / Fourvière Neuf
2010 PROBTP 6 432 m² Acquisition Vaise / Fourvière Neuf
2008 MATMUT 2 213 m² Location Grand Lyon Est Neuf
2012 COVEA 2096 m² Location Lyon 6° / Préfecture Etat d'usage
2010 Confidentiel 2 012 m² Acquisition Lyon 7° / Gerland Etat d'usage
2010 APRIL GROUP 1 718 m² Location Vaise / Fourvière Etat d'usage
2008 Confidentiel 690 m² Location Presqu'île Etat d'usage
2011 MAIF 644 m² Location Part Dieu Neuf
2009 Confidentiel 383 m ² Location Hôpitaux / Lyon 8° Etat d'usage
2010 Confidentiel 351 m² Location Part Dieu Etat d'usage
Source : Jones Lang LaSalle

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Mouvements immobiliers 2008-2012 en Régions
(hors Ile-de-France et Lyon)
7%
9% 10% Superficie occupée 9%
En nb de transactions Location vs.
Plus de 2000 m² Acquisition
14% 1000 à 1999 m²
Location
500 à 999 m²
Acquisition
100 à 499 m²
60%
Moins de 100 m² 91%
Plus de 1.000 m² : 17%
Loyer / m² 3%
23% En nb de transactions Etat des locaux
32%
75€ ≤ … < 120€
31%
Etat d'usage
120€ ≤ … < 150€ Neuf
150€ ≤ … < 200€
66% Rénové
45%
Loyer moyen 127 €
Loyer haut de gamme 190 €
Source : Jones Lang LaSalle
Zoom sur les 10 plus grands mouvements en Régions
Locataire vs. Etat des
Année Entreprise Surface Localisation
Propriétaire locaux
2009 GROUPAMA D'OC 10 000 m² Acquisition Toulouse Neuf
2008 GROUPAMA LOIRE BRETAGNE 3 638 m² Location Orvault Neuf
2009 GAN ASSURANCES 2 800 m² Location Marseille Etat d'usage
2011 GENERALI ASSURANCES IARD 2 574 m² Location Marseille Etat d'usage
2012 GROUPE VAUBAN HUMANIS 1 600 m² Acquisition Toulouse Etat d'usage
2008 MACIF (SIEGE) 1 560 m² Location Orvault Neuf
2011 PRO BTP 1 538 m² Location Cagnes-sur-Mer Neuf
Source : Jones Lang LaSalle
2010 PRO BTP 1 295 m² Location Mérignac Neuf
2012 SMABTP 1 210 m² Location La Madeleine Rénové
2010 MUTUALITE DU PUY DE DOME 1 002 m² Acquisition Clermont-Ferrand Neuf

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Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
Immeuble Le Berkeley
19-29, rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense Cedex
Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
“La Boursidière”
BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37
Lyon
55, avenue Foch
69006 Lyon
Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76
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Consultante Directeur Directeur Directeur
Etudes et Recherche Etudes et Recherche Corporate Solutions Département Agence
Paris Paris Paris Paris
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flore.saulnier@eu.jll.com virginie.houze@eu.jll.com joel.de-lafond@eu.jll.com jacques.bagge@eu.jll.com
Magali Pousson Laurent Vallas
Consultante Géomarketing Directeur Agence
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