canevas d'une intervention au CESER Rhône Alpes dans le cadre des travaux prospectifs de la commission "Solidarités et inclusion sociale" sur l'habitat de demain.

1. commission « Solidarités et inclusion sociale »
5 juin 2014
Logement-habitat
Pour une approche prospective prenant en
compte la question des loyers et de la position
des locataires
Hervé Paris – Directeur de Cité Publique

2. Qui je suis et d’où je parle aujourd’hui?
– Sociologue / bureau d’étude et de recherche
Cité Publique : Ville, Emploi-Travail, Développement Social
– Altercarto :
équiper la société civile avec des outils d’expertise
indépendante : accès aux données statistiques localisées et
enquête collaborative avec l’aide de la cartographie de
données
Présentation

3. L’habitat de demain (qualité environnementale, qualité de vie urbaine, qualité
propre de l’habitats, …)
à l’épreuve des rapports entre :
– Logement, habitat, aménagement urbain.
– Territoire de vie et territoire de travail -> carrières
– Locataire / Propriétaire
(…)
Partir des dynamiques sociales et urbaines existantes
La question des loyers (et des prix)
Habitat et Gouvernance?
La place des parties prenantes et du locataire en particulier?
la question des données
Quelques pistes
Introduction

4. Aperçu des dynamiques existantes

5. Tension entre mobilité choisie et affectation :
->Carrières résidentielles bloquées
-> changement de la fonction des quartiers d’habitat social = Quartiers
d’installation et en même temps étapes dans des parcours incertains
(la loi alur devrait améliorer la possibilité de parcours dans le logement
social/ fichier unique des demandes de logement et mutations)
-> segmentation urbaine privé/social y.c du fait des barèmes d’accès au
logement social
->Le problème de l’offre intermédiaire
• Exemple de Lyon
• Prendre en compte le phénomène d’installation dans la pensée de
l’habitat social
Aperçu des dynamiques existantes (1)

6. Tensions entre mobilité résidentielle,
et valorisation foncière et immobilière :
Exemple de Villeurbanne
• Enjeu de la maitrise publique du foncier.
• Quelles carrières résidentielles et dans quel type
d’habitat?
• Quel habitat pour les milieux populaires?
Aperçu des dynamiques existantes (2)

7. Tension entre les territoires de l’économie productive et
marchande, c’est-à-dire les territoires du travail et les
territoires d’habitat.
Exemple lorrain
• Compétition entre ces deux types de territoires
• Des parties prenantes inégalement équipées et prise
en compte dans leur capacité à inférer les politiques
d’aménagement /Scot etc..( ex : Chambres de
commerce et d’industrie versus associations de
locataires)
• Nécessiter de penser l’articulation des parcours
résidentiels et des parcours professionnels
Aperçu des dynamiques existantes (3)

8. • Tension entre les territoires de l’économie productive
et marchande , c’est-à-dire les territoires du travail, et
les territoires d’habitat. (suite)
Métropolisation institutionnelle et de fait : territoire du
travail et territoire d’habitat seront de plus en plus « gouvernés » par
des superstructures qui laissent peu de place au dialogue social
(paritaire) ou au dialogue social territorial (multi acteurs)
• Enjeu de la place des partenaires sociaux dans la définition des
schémas d’aménagement du territoire. Comme de la place des
parties prenantes du logement locatif notamment.
Aperçu des dynamiques existantes (3)

9. La place du locatif dans la
refondation de l’habitat
La question des loyers

10. Cout du logement (ref1)

11. Loyers (ref1)
Source : CGEDD (J. Friggit) d’après INSEE et indices Notaires-INSEE.
L’indice des loyers représenté est l’indice calculé par l’INSEE à partir de l’enquête «
loyers et charges ».

12. Loyers
Mais
• progression des taux d’effort (ratio coût logement/ revenu),
• particulièrement pour les ménages les plus modestes.
Période 1988-2006 : variation du taux d’effort des ménages (ref2)
• 20% les plus pauvres : Variation du taux d’effort : + 8%
• 20% les plus aisés : Variation du taux d’effort : + 3%
Facteur limitant la hausse des prix moyen (schéma précédent):
• Encadrement des hausses des loyers par l’IRL ,
qui évolue comme l’inflation donc moins vite que le pouvoir d’achat moyen.
Facteur d’augmentation du prix moyen
• les loyers au m² des nouveaux emménagés ont progressé plus vite que le pouvoir
d’achat général
• La taille moyenne des ménages diminue de manière structurelle (de 2,57 en 1990
à 2,31 en 200511),
• en lien avec la progression de la part des familles monoparentales
 baisse du revenu moyen des locataires ,
 alors que le besoin de surface ne diminue pas

13. Le Cadre légal du droit de l’observation des loyers
Macro-économie(ILRL) ,
• Indice de référence des Loyers Insee
-> focale sur taux d’effort /milieux populaires et évolution des prix
Encadrement des loyers et dispositif de référence pour le public (propriétaire bailleur
ou locataire)
->OLAP – CLAMEUR
Loi alur étend le dispositif (cf ci-après)
Gestion urbaine de l’habitat, PLH, politique de la ville, …
Le droit au logement et le droit des locataires ne sont pas le cadre de
production des données
contrairement à d’autres domaines comme le travail (protection sociale
et droit du travail)
Loyers

14. 1 - secteur privé
• conflit / droit de propriété industrielle–
• Des accords de coopération limités dans le cadre des observatoires
2 - Secteur public
Observatoires locaux + obligation de service / loyer de référence /zones.
Données confinées dans les administrations et les collectivités (plus ou moins).
Exemple Fichier filocom
Les données CAF au niveau infra urbain des IRIS pas accessibles au public
• Elle pourraient par exemple fournir un indication partielle mais précieuse sur la part du loyer dans
la consommation des ménages allocataires
3 – Des problèmes techniques
1+2+3 => Pas de dispositif unifié, fiable ni localisé
-> politiques publiques urbaines peu équipées et pas transparente
-> le public et les parties prenantes privés des informations précises
-> pas de vision des disparités locales.
Disponibilité et Publicité des données/loyer

15. Loi Alur/ encadrement des loyers
• Dès l'automne 2014, ->28 agglomérations de plus de 50000
habitants en métropole.
• loyer médian de référence fixé par arrêté préfectoral, en fonction
du type de logement et du quartier.
• barème en référence aux données représentatives des loyers
pratiqués dans chaque zone et collectées par :
– des observatoires locaux,
– en collaboration avec les professionnels de l'immobilier,
– les CAF ou les associations de propriétaires et locataires.
• Loyer < loyer médian +20 %.
• Dans le cas contraire, le locataire pourra exiger une révision du
loyer.
Loi Alur/ encadrement des loyers

16. • Plus généralement, l’information sur le parc de logement au
niveau détaillé (communal et infra communal IRIS) n’est accessible
au public que par le recensement, donc à l’année n-3
• Les données relatives à la programmation / loi SRU sont confinées
dans les services et administrations
• Les loyers et charges des HLM ne sont pas disponibles non plus au
niveau de détail géographique infra urbain
• On n’a aucune idée du taux d’effort selon les quartiers et les
milieux sociaux ( on pourrait en avoir un aperçu avec la CAF par
exemple)
Loyers

17. • Logement privé : atomisation des relations
contractuelles propriétaire / locataire
• Habitat social mixte : entre les deux mais régit par les
barèmes d’éligibilité
• Habitat social collectif : Relation problématique,
position faible du locataire
Seulement bénéficiaire ou bien ayant droit légitime?
– Tension entre cadres de participation et gestion
administrée – politique de la chaise vide / gestion
individualisée parallèle
Propos rapportés d’associations de quartiers :
« Contentez vous de ce que vous avez »
Quel statut du locataire?
Place du locataire

18. Parcours professionnels :
• Un cadre de politique publique et réglementaire : les accords sur la
sécurisation des parcours
Un enjeux de production de données en cours de discussion avec les
partenaires sociaux et l’Etat. Cela risque d’être long.
Parcours résidentiels
• Pas de cadre car pas de parties prenantes réellement reconnues et
équipées pour jouer un rôle
La production de données reste une question d’expert
Dans les deux cas l’information existe : la question est celle du
cadre de droit qui justifie une production de données, et par
conséquent la question du statut des parties prenantes et celle
de la gouvernance
Parcours résidentiels
et parcours professionnels

19. Pistes

20. Pistes
• On ne peut pas se passer du régime de location
• Prendre en compte les logiques d’installation durable et de
mobilité choisie, y compris pour les locataires, et en
particulier pour les plus vulnérables.
Du point de vue de l’habitat , cela implique
=>d’innover dans la gestion collective du logement social
(passer de l’administration des affectations à un gestion plus collaborative tout en
respectant le droit au logement pour tous)
et sans doute aussi dans la co-gestion l’habitat locatif privé
=> des habitats réinventés avec des services communs, des
modes de délibération institués…

21. Pistes
Initiative à prendre?
Organiser des assises (régionales?) du loyer
• Base pour commencer à travailler la refondation du
statut du locataire?
• Base pour un processus de libération raisonné des
données statistiques publiques localisées sur le
logement, les loyers et l’habitat ?

22. Pistes
A propos des cadres et modes de gouvernance
• Dépasser la figure habituelle de l’habitant « fourre tout » pour mieux équiper la
participation et les garanties collectives en reconnaissant et en équilibrant les
différents statuts qu’occupent les citoyens vis-à-vis du logement et de l’habitat
-> refonder le statut et le rôle des parties prenantes et en particulier ceux du
locataire , non seulement dans son rapport au bailleur, mais aussi et surtout dans
l’élaboration des politiques d’habitat et de loyer.
• Introduire formellement le schéma territorial des loyers dans les schémas
d’aménagement territoriaux
• De même que le schéma de la qualité de l’habitat, de sa diversité et de son
accessibilité, et ses modes de gestion.
– Comme dans la loi sur l’air, par exemple, il s’agit de dépasser les conflits d’intérêt par l’intérêt
collectif et l’équité (chacun ne peut pas polluer comme il veut au non de son intérêt
particulier).

23. Merci de votre écoute


24. références
1 - Les Observatoires des loyers
Sabine BAIETTO-BEYSSON - Présidente de l’Olap Bernard VORMS - Directeur
général de l’ANIL
Juin 2012
2 - L’évolution des inégalités entre ménages face aux dépenses de logement
(1988 - 2006), Gabrielle Fack, les Informations sociales n° 155, 2009.