Rapport d'activité et d'orientation

ACTIVITÉ &
ORIENTATION
ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
23 & 24 MAI 2017

RAPPORT D'ACTIVITÉ &
D'ORIENTATION
ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
23 & 24 MAI 2017
Présenté au nom du Conseil Fédéral
par Vincent Lourier, directeur

sommaire
2016, année de transition
6. La loi “Égalité et Citoyenneté”
6. Vers la recherche d'une
plus grande mixité
6. Une poursuite de l'élargissement
du champ d'activités des
organismes d'Hlm
9. La constitution du groupe
“Action Logement”
9. Un groupe au service du logement
des salariés
10. Des chantiers structurants
12. Vers une plus grande
territorialisation du logement
12. Un partenariat avec l'État
à parfaire
12. Des territoires en voie de
consolidation
13. La place du Mouvement Hlm
dans le débat présidentiel
2017,
année de développement
et d'innovation
16. Les conditions d'activité
16. En locatif
17. En accession
20. Les atouts coopératifs
20. L'innovation
23. Le Fait coopératif
24. La place du numérique
5
15
26
ANNEXES
26. ANNEXE 1
L'activité du dispositif
d'autocontrôle en 2016
28. ANNEXE 2
L'activité de la SFHC en 2016
30. ANNEXE 3
Les principaux constats relevés
lors des révisions coopératives
clôturées en 2016
Photo couverture :
Le Village, une opération d'accession sociale
par la Maison Familiale de Nantes,
à Nantes (44),

2016, année de transition
L’année 2016 peut être considérée comme une année de transition : dernière
année « utile » du quinquennat de François Hollande, elle a permis d’aller
au terme de plusieurs réformes annoncées de longue date, qui ne seront pas
sans incidence sur la structuration à moyen terme du Mouvement Hlm.
Cette transition a tout d’abord concerné les conditions d’activité
des organismes : la loi « Égalité et Citoyenneté » a consacré la prééminence
du local. En parallèle, le groupe Action Logement s’est constitué pour jouer un
rôle majeur dans le logement social. Enfin, le pouvoir local s'affirme comme
déterminant dans la conduite des politiques de l'habitat.
Village Orgemont,
29 logements en
accession sociale à la
propriété par Gambetta
Ile-de-France à Epinay
(93).

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2016, ANNÉE DE TRANSITION
La loi « Égalité et Citoyenneté »
LA RECHERCHE D'UNE PLUS
GRANDE MIXITÉ
Faisant suite aux attentats de janvier 2015,
le Comité interministériel sur l’égalité et
la citoyenneté du 6 mars 2015, a identifié
des mesures destinées à lutter contre
les ségrégations et les discriminations.
Pour ce qui concerne l’habitat, la volonté
des pouvoirs publics est de favoriser une
plus grande mixité sociale dans tous les
segments du parc Hlm et à diversifier les
flux d’accueil dans les Quartiers Prioritaires
de la Ville (QPV). Le projet de loi « Égalité et
Citoyenneté » est la traduction législative de
cette ambition.
Le volet « logement » de cette loi vise à
« casser les logiques de ségrégation » tout
en conciliant droit au logement et mixité :
• en responsabilisant les EPCI pour piloter les
attributions,
• en faisant contribuer tous les réservataires
à ces objectifs,
• en revoyant les critères de priorités,
• en objectivant la définition des objectifs de
mixité,
• en créant une offre nouvelle à bas loyer
dans le parc Hlm existant dans les secteurs
plus favorisés.
Concrètement, sur le volet « attributions »,
l’objectif poursuivi est de rééquilibrer
l’occupation du parc social entre les
territoires et les parcs tout en respectant
le droit au logement : est inscrit dans le
code de la construction et de l’habitation
l’objectif de favoriser l’accès au logement
social hors des QPV des ménages dont les
revenus sont les plus faibles avec un objectif
d’au moins 25% des attributions annuelles
de logements situés en dehors des QPV
devront être destinés à des demandeurs
dont le niveau de ressources sera inférieur
à un montant défini par arrêté préfectoral
(et correspondant au niveau de ressources
le plus élevé du quartile des demandeurs
aux ressources les plus faibles parmi les
demandeurs d’un logement social situé sur
le territoire de l’EPCI ou, en Île-de-France,
sur le territoire de la région, enregistrés
dans le système national d’enregistrement)
ou aux personnes relogées dans le cadre
d’une opération de rénovation urbaine. Ce
taux pourra être adapté dans le cadre de la
conférence intercommunale du logement
(CIL). Fait notable, tous les réservataires
devront contribuer à cet objectif.
Plus largement, la loi poursuit l’inscription
de l’activité des organismes d’Hlm dans
des logiques de territoires ou les EPCI
ont désormais un rôle prépondérant, au
travers notamment de la conférence
intercommunale du logement qui devient
obligatoire sur le territoire des EPCI tenus de
se doter d’un PLH ou ayant une compétence
habitat et au moins un QPV.
Cette territorialisation des politiques de
l’habitat s’accompagne malgré tout d’une
vigilance de la part de l’État. Les conventions
d’utilité sociale (CUS), qui constituent
désormaislevecteurprincipald’orientationet
de suivi de l’activité locative des organismes
d’Hlm, sont ainsi maintenues.
Cette convention doit traduire les choix
stratégiques de l’organisme d’Hlm sur ses
différents métiers et sa contribution aux
enjeux nationaux et locaux en tenant compte
de ses capacités et de ses contraintes.
La CUS doit comporter :
• l’état du service rendu aux locataires dans
les immeubles ou les ensembles immobi-
liers, après concertation avec les locataires
dans les conditions fixées dans le plan de
concertation locative,
favoriser une
plus grande
mixité sociale
et
diversifier les
flux d’accueil
dans les
Quartiers
Prioritaires de
la Ville

Rapportd'activitéd'orientation
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• l’étatdel’occupationsocialedesimmeubles,
en s’appuyant sur le résultat de l’enquête
OPS et en distinguant les immeubles situés
ou non sur le territoire d’un quartier prioritaire
de la politique de la ville,
• les modalités de la concertation locative
avec les locataires,
• les engagements pris par l’organisme
en faveur d’une concertation avec les
locataires, notamment en termes de
politique sociale et environnementale,
• lecaséchéant,l’énoncédelapolitiquemenée
parl’organismeenfaveurdel’hébergement,
• le cas échéant, l’énoncé de la politique
d’accession de l’organisme.
Principale nouveauté de cette nouvelle
génération de CUS, le volet « accession »
est maintenu non seulement pour les
organismes d’Hlm n’ayant que cette seule
activité mais devient également obligatoire
pour les organismes ayant une activité mixte,
à l’exception des organismes ayant vendus
moins de 20 logements dans des opérations
d’accession à la propriété dans les trois
années ayant précédé l’entrée en vigueur de
la convention d’utilité sociale.
Si les indicateurs de la CUS accession
demeurentinchangés,lenombred’indicateurs
obligatoires de la CUS pour les aspects
locatifs est réduit à 6 indicateurs obligatoires
et 5 indicateurs facultatifs dont la prise
en compte reviendra au préfet. Ils seront
accompagnés d’un développement qualitatif.
Le calendrier est relativement serré puisque
les organismes devront transmettre au re-
présentant de l’État du département de leur
siège un projet de convention d’utilité sociale
pour la signer avant le 1er
juillet 2018 et prise
d’effet rétroactivement au 1er
janvier 2018.
Le Conseil fédéral s’est interrogé sur l’oppor-
tunité de faire évoluer les deux indicateurs
du volet « accession » de la CUS. Ces deux
indicateurs sont :
• le pourcentage minimal de contrats signés
par an avec des ménages dont les revenus
n'excèdent pas les plafonds PLUS,
• la proportion de contrats signés par an qui
comportentlesclauseslégalesdegaranties.
Le maintien de l’indicateur portant sur la pro-
portion de contrats comprenant les clauses
de sécurisation a en particulier été discuté,
compte tenu du fait que la sécurisation est
désormais largement diffusée au sein des
organismes d’Hlm.
Cependant,leConseilfédéralaestiméqu’une
stabilité des indicateurs était souhaitable,
tout autre indicateur envisagé se basant sur
des éléments exogènes à l’organisme est
donc difficilement maîtrisable.
UNE POURSUITE DE L’ÉLARGISSEMENT
DU CHAMP D’ACTIVITÉS DES
ORGANISMES D'HLM
La loi « Égalité et Citoyenneté » fait évoluer
l’objetsocialdesorganismes,maisdemanière
plus mesurée que d’autres lois précédentes.
Elle autorise les organismes d’Hlm à « adhérer
à tout organisme sans but lucratif, notamment
à toute association, fondation ou fonds
de dotation dont l’objet ou les activités se
rapportentàlaréalisationd’actionsd’insertions
professionnelle et sociale, ainsi que
d’assistanceauxpersonnesâgéeslocataires».
Elle permet aussi à tout organisme d’Hlm de
participer à la gouvernance d’un organisme
de foncier solidaire (OFS) et/ou de contribuer
à la gestion de ses baux réels solidaires.
Elle leur donne aussi la possibilité de confier
en gestion leurs logements locatifs intermé-
diaires aux filiales dédiées.
Enfin, la loi revient sur une disposition de
la loi « ALUR » de mars 2014 portant sur la
capacité des organismes d’Hlm à prendre en
gestion des copropriétés n’étant pas issues
de leur propre production ou d’une produc-
tion « sociale ».

8
La loi « ALUR » avait autorisé cette évolution,
sous réserve qu’un texte règlementaire,
en l’occurrence le décret portant sur les
« clauses types » des Coop’Hlm, fixe un
plafond à cette activité. Il avait été ainsi
discuté avec la DHUP l’introduction d’un
plafond à hauteur de 30 % du chiffre
d’affaires généré par l’activité syndic de
l’organisme.
Finalement, l’administration a préféré
repasser par la voie législative pour insérer
directement dans la loi un plafond à 20 %.
Après intervention de la Fédération, ce
plafond a été relevé au niveau discuté avec
l’administration, soit 30 %. Il s’agit avant tout
de consolider économiquement l’activité de
gestion de syndic développé notamment par
les Coop’Hlm mais aussi d’être en mesure,
sur certains territoires, de répondre aux
sollicitations des collectivités locales de
prendre en gestion des copropriétés en voie
de fragilisation.
Ces ouvertures mesurées ont néanmoins
pour corollaire un plus grand souci de l’État
à mieux qualifier et suivre le périmètre des
activités d’intérêt général exercées par les
organismes.
La loi « Égalité et Citoyenneté » introduit
ainsi dans le code de la construction et
de l’habitation une nouvelle disposition
qui prévoit que, à compter de 2018, « Les
organismes… ont une comptabilité interne
permettant de distinguer le résultat des
activités relevant du service d’intérêt
général et celui des autres activités. »
Un groupe de travail commun entre les trois
fédérations d’organismes d’Hlm travaille, en
lien avec la DHUP, à un guide interfédéral des-
tiné à aider les organismes d’Hlm à remplir le
nouvel état réglementaire à partir des états
de détermination du résultat fiscal.

9
La constitution du groupe
« Action Logement »
UN GROUPE AU SERVICE
DU LOGEMENT DES SALARIÉS
C’est une ordonnance du 20 octobre 2016
qui traduit dans les faits la volonté exprimée
par les partenaires sociaux au printemps
2015 de franchir une nouvelle étape dans la
structuration des collecteurs de la participa-
tiondesemployeursàl’effortdeconstruction.
Cette ordonnance organise ce qu’il convient
désormais de désigner le « groupe Action
Logement » autour de trois structures :
• une tête de réseau politique, Action Loge-
ment Groupe, chargée de contractualiser
avec l’État, de déterminer les orientations
stratégiques du groupe et de surveiller son
équilibre financier,
• une structure de collecte et de distribution
de la PEEC, Action Logement Services qui
est le fruit de la fusion de l'ensemble des CIL,
• un pôle regroupant les structures immobi-
lières : Action Logement Immobilier.
Au cours des discussions préalables à la pu-
blication de l’ordonnance, la Fédération s’est
fait l’écho auprès des responsables du 1 %
logement de trois principales préoccupations.
La première portait sur les conditions d’accès
aux ressources de la PEEC par des organismes
quineseraientpasdanslepérimètredugroupe
Action Logement. Certains pouvaient en effet
craindre que les structures maîtrisées soient
privilégiées dans l’accès au financement que
les autres.
Si le président d’Action Logement avait tenu à
rassurer sur ce point dans un courrier adressé
au président de l’Union sociale pour l’habitat,
l’ordonnance apporte un fondement légal au
principe d’équité souhaité par la plupart. Elle
précise en particulier que la distribution des
emplois de la PEEC devra être mise en œuvre
« en garantissant un principe d’équité entre
les personnes morales éligibles, l’existence
de liens capitalistiques directs ou indirects
entre le groupe Action Logement et les per-
sonnes morales bénéficiaires ne pouvant
constituer un critère de sélection conduisant
à avantager ces personnes morales ».
Le projet d’ordonnance incluait dans le
périmètre de consolidation « les filiales ou
participations, y compris les organismes
d’habitation à loyer modéré mentionnés à
l’article L. 411-2 » du CCH, y compris ceux sur
lesquels Action Logement pouvait exercer
une « influence notable » telle que définie à
l’article L.233-17-2 du code de commerce
(« l'influence notable sur la gestion et la poli-
tiquefinancièred'uneentrepriseestprésumée
lorsqu'une société dispose, directement ou
indirectement, d'une fraction au moins égale
au cinquième des droits de vote de cette
entreprise. »).
La Fédération a fait part de son interrogation
sur cette disposition qui pouvait amener à
intégrer dans le périmètre de consolidation
des Coop'Hlm n’étant pas, de fait, dans le
périmètre du groupe Action Logement. Cette
règle de consolidation posait aussi une ques-
tion de principe, en assimilant les organismes
d’Hlm à des structures commerciales « de
marché », ce qui n’est pas le cas.
L’ordonnance publiée au Journal officiel
supprime la mention des organismes d’Hlm.
Cette modification rédactionnelle ne fait
plus obstacle à l’exclusion des organismes
d’Hlm, contrôlés ou non, du périmètre de
consolidationcommeleprévoitl’articleL233-
19 du code de commerce. Cet article exclut
du périmètre de consolidation les sociétés
« soumises à des restrictions sévères et
franchirune
nouvelle
étapedansla
structuration
descollecteurs
dela
participation
desemployeurs
àl’effortde
construction

10
durables de nature à remettre en cause
substantiellement le contrôle ou l’influence
exercée par la société consolidante ». Cette
règle est d’ailleurs rappelée par le règlement
n°99-02du29avril1999relatifauxcomptes
consolidés des sociétés commerciales et
entreprises publiques émis par le Conseil
national de la comptabilité.
C’est bien le cas pour les organismes d’Hlm
où s’appliquent des règles strictes issues du
code de la construction et de l’habitation :
plafonnement des dividendes, impartagea-
bilité des réserves, encadrement strict des
transferts d’actifs, déconnection des droits
de vote du pourcentage de capital détenu.
Enfin, la question du transfert des parti-
cipations détenues par les CIL à Action
Logement Immobilier a pu poser question de
par les modalités retenues dans le projet
d'ordonnance.
L’intention initiale d’Action Logement et du
Gouvernement était que les participations
détenues dans des organismes d'Hlm et des
structures immobilières par les CIL soient
transférées à Action Logement Immobilier
« nonobstant toute clause ou disposition qui
y ferait obstacle ».
Si cette disposition ne posait pas de diffi-
cultéconcernantlesstructuresimmobilières
entrant dans le périmètre de la définition du
Groupe Action Logement, le non-respect des
clauses statutaires d’agrément en cas de
fusion-absorption ou de transmission uni-
verselle de patrimoine pour les participations
minoritaires constituait, selon la Fédération,
un manquement aux principes coopératifs et
à l’affectio societatis des Coop’Hlm.
Ce point de vue a été pris en compte
puisque l’ordonnance promulguée précise
que, dans les sociétés non contrôlées par
le groupe Action Logement, le transfert
des parts sociales à Action Logement
Immobilier serait subordonné à l’agrément
de la société concernée. Chaque conseil
d’administration a pu donc reconsidérer
la légitimité de la présence d’Action
Logement au capital de leur coopérative
d’Hlm et choisir de poursuivre le partenariat
ou d’y mettre un terme.
DES CHANTIERS STRUCTURANTS
Le début de l’année 2017 a donné l’occasion
au président d’Action Logement de présen-
ter les « grands chantiers prioritaires » du
pôle immobilier d’Action Logement. Celui-ci
regroupe notamment 72 ESH qui détiennent
880 000 logements locatifs sociaux, soit
1 logement social sur 5.
Parmi ces chantiers figurent :
• la réalisation d’un programme d’acquisition
de 100 000 logements intermédiaires en
cinq ans par l’acquisition de programmes
neufs sur les seules zones tendues,
• le recentrage de l’activité du groupe sur le
logement social par la mise en œuvre d’un
programme de cession des activités qui
relèvent du secteur concurrentiel (cf. ad-
ministration des biens, promotion privée) et
le réinvestissement des moyens dégagés
dans la rénovation urbaine,
• le déploiement des outils de sécurisation
en étoffant l’offre de sécurisation pour
« innover, faire preuve d’imagination et viser
à sécuriser l’ensemble des aspects relatifs
au parcours résidentiel ».
À ce jour, 30 Coop’Hlm sont identifiées
commefaisantpartiedupérimètredugroupe
Action Logement. Si une part significative
développe une activité d’accession sociale
à la propriété, conforme aux objectifs énu-
mérés par Action Logement, certaines ont
souhaité développer une activité de gestion
immobilière, parfois pour accompagner la
politique de vente aux locataires de bailleurs
sociaux. Cette activité à forte valeur ajou-
tée sociale devrait pouvoir être reconnue
et confortée, Action Logement affichant
par ailleurs l’ambition de développer la vente
Hlm. Enfin, Action Logement devra définir
une perspective pour les 10 Coop’Hlm de
son groupe n’ayant à ce jour aucune activité.
Ce point avait d'ailleurs été évoqué lors
des échanges qui ont eu lieu entre Action
Logement et la Fédération, à l'automne

11
2015, dans le cadre d'une discussion plus
large, incluant une proposition de convention
organisée autour des points suivants :
• développer les produits d’Action Logement
en direction des salariés souhaitant devenir
propriétaires par le biais de l’accession
sociale sécurisée et mieux faire connaître
cette dernière
• accompagner des actions innovantes, par
exemple de reconquête des centres bourgs
ou en habitat participatif
• faciliter la mobilité des accédants à la
propriété afin que le statut de propriétaire
ne soit pas un frein à cette mobilité, par un
travail en commun sur les conditions d’une
meilleure mise en œuvre des garanties
de rachat/relogement de la sécurisation
Hlm en cas de mobilité et la création d’une
plateforme de conseils et d’échanges
de logements entre propriétaires et/ou
coopératives d’Hlm
• le devenir des coopératives d’Hlm sous
égide du 1 % Logement.
Le principe de cette convention reste, pour la
Fédération, plus que jamais d'actualité.
L’AFL et l’activité de promotion
Début janvier 2017, le Conseil national de l’habitat
a organisé une consultation électronique aux fins
de recueillir l’avis de ses membres sur un projet
d’ordonnance visant à permettre à l’association
Foncière Logement de réaliser des opérations
d’accession à la propriété.
Avant de prendre position, la Fédération a souhaité
connaître les motivations de cet élargissement.
La réponse apportée par l’administration n’a pas pu
écarter les interrogations suscitées par ce texte.
En particulier, il serait possible pour l’AFL de s’appuyer
sur les concours de la PEEC pour financer son activité
de promotion.
De même, il ne pourrait être fait obstacle au transfert
au profit de l’AFL des emprises foncières négociées
dans le cadre des contreparties au financement de
l’Anru par Action Logement, introduisant un biais
important avec les autres acteurs de la promotion.
La Fédération a donc émis un avis défavorable.
Les Allées de l’Aucéra, 48 logements en accession
sociale à la propriété par Le Col à Pau (64)

12
Vers une nouvelle organisation de
la politique du logement ?
UN PARTENARIAT AVEC L'ÉTAT
À PARFAIRE
Créé par la loi de finances pour 2016 malgré
une forte opposition du Mouvement Hlm, le
fond national des aides à la pierre (FNAP) est
chargé de gérer les aides à la pierre accordées
par l’État. Établissement public administratif,
sa gouvernance fait une large part aux collec-
tivités locales et aux bailleurs sociaux.
Si le principe de ce partenariat ne posait pas
de difficulté en soi pour le Mouvement Hlm,
déjà enclin à discuter et négocier avec l’État
et qui a donc accepté le principe de création
de ce fond, c’est la question de l’alimenta-
tion financière du FNAP qui peut susciter des
questions.
Ses ressources sont principalement
constituées des contributions des
organismes d’Hlm, qu’elles soient directes
(via le versement d’une fraction de la
cotisation versée à la CGLLS et la quasi-
totalité du produit du supplément de
loyer de solidarité) ou indirecte (par le
prélèvement par l’État d’une fraction de la
trésorerie disponible de la CGLLS). La parité
d’alimentation entre le Mouvement Hlm et
l’État n’est donc pas réellement atteinte,
ce qui interroge sur la contribution de la
solidarité nationale à l’effort de résolution
de la crise du logement en France.
Les premières réunions ont révélé la grande
difficulté de l’administration à jouer le jeu
d’un partenariat ouvert avec l’ensemble des
parties prenantes du logement social et la
préparation de la programmation 2018
servira de test sur ses bonnes intentions. En
particulier, l’implication des territoires dans
la définition de leurs besoins et la prise en
compte de cette expression à l’échelon na-
tional marquerait une évolution positive dans
le mode de répartition des aides à la pierre.
DES TERRITOIRES EN VOIE DE
CONSOLIDATION
La loi “Nouvelle organisation territoriale de la
République” (NOTRe) aboutit à une évolution
importantedel'organisationdescollectivités
locales. Elle a facilité le mouvement de
regroupements et de fusions des communes
qui, jusqu'à présent, était relativement limité.
Au1er
janvier2017,laFrancecomptait35 287
communes en métropole, contre 36 529 au
1er
janvier 2015. En deux ans, ce sont donc
1 242 communes qui ont “disparu”. À la même
date, le paysage des intercommunalités
connait un bouleversement encore plus
important, avec une diminution de 29 % des
EPCI à fiscalité propre en une seule année.
La France ne compte plus que 1266 EPCI
à fiscalité propre, dont 15 communautés
urbaines et 14 métropoles (qui regroupent
25 % de la population française). À l'issue
de cette réforme, près de 100 % de la
population est désormais couverte par un
EPCI à fiscalité propre.
Ce resserrement des collectivités territo-
riales n'est pas sans conséquence sur les
politiques de l'habitat. Elle réduit le nombre
d'interlocuteurs et devrait favoriser, en théo-
rie, une montée en puissance de leur tech-
nicité. Cependant, à court terme, elle peut
aussi avoir pour effet de donner le sentiment
d'un certain attentisme, les exécutifs locaux
devant intégrer les bouleversement liés à
l'élargissement de leurs territoires avant de
redéfinir leurs interventions.
Celles-ci ne pourront se trouver que renfor-
cées en matière d'habitat par les outils de la
loi “Égalité et Citoyenneté”, notamment au-
tour des conférences intercommunales sur
le logement qui deviennent obligatoires dans
la plupart des cas.
Tenant compte de ces bouleversements, le
Mouvement Hlm a demandé aux associations

13
régionales Hlm de s'engager dans un redimen-
sionnement de leurs actions et gouvernance
afin d'être en mesure de s'adapter aux 13
nouvelles régions d'ici 2018.
Action Logement a également pris en compte
la place des collectivités territoriales en
créant des Comités régionaux Action Loge-
ment chargés de la représentation politique
d'Action Logement au niveau des territoires.
Pour les Coop'Hlm, l'enjeu est de maintenir un
dialogueconstantetconstruitaveclesexécu-
tifs locaux et d'être en mesure d'être force de
proposition. Dans ce cadre, le Conseil fédéral
s'est interrogé sur le redécoupage territorial
des unions régionales de Coop'Hlm (Urcoop)
au regard des nouvelles régions apparues
début 2016. Aucune décision n'a cependant
été prise, considérant que les conseils régio-
naux étaient peu investis sur les questions
du logement et que si des actions étaient à
construire, elles pourraient l'être de manière
coordonnée entre les Urcoop concernées.
Pour autant, la Fédération plaide pour la mise
en place de pôles coopératifs au niveau des
territoires. Dans un environnement institu-
tionnel en voie de concentration et avec des
acteurs de l'habitat qui suivent le même mou-
vement, le développement des Coop'Hlm doit
s’inscrire de plus en plus dans des logiques
de coopération, de synergies et de mutua-
lisation, afin de leur permettre de disposer
de moyens complémentaires et de pouvoir
continuer à être des interlocuteurs crédibles
de l’État local et des collectivités locales.
Sur la base d’un territoire, plusieurs
Coop'Hlm avec des gouvernances variées
s’engagent dans un processus de mutua-
lisation de moyens et/ou de fonctions,
par exemple les moyens généraux, afin de
maintenir leur capacité d’intervention et de
réactivité et constituent ainsi un pôle.
Alternative à l'intégration capitalistique ou à
la fusion-absorption, cette voie est aussi un
gage de diversité d'un écosystème Hlm en
voie de concentration.
Le succès de ce type de démarche suppose
des prérequis partagés par les participants à
la coopération :
• le respect des gouvernances et des
identités de chacun ;
• la recherche d’un positionnement
complémentaire de chacun ;
• l’adhésion des gouvernances et des
équipes à un projet collectif avec des
objectifs communs ;
• la mise en place d’un plan d’actions partagé
par les gouvernances, les équipes de
direction et les collaborateurs donnant lieu
à un suivi et une évaluation périodique.
LA PLACE DU MOUVEMENT HLM
DANS LE DÉBAT PRÉSIDENTIEL
L'Union et le Mouvement Hlm ont souhaité
être présents et forces de proposition dans
le cadre du débat sur les Présidentielles.
C’est l’objectif de la démarche « Cap Hlm »
qui s’est déployée durant toute l’année
2016.
Cap Hlm s’est décliné en quatre temps de
fin 2015 à début 2017, avec pour volonté
de réinterroger le Mouvement Hlm dans sa
dimension d’utilité sociale, en donnant la
parole à différentes parties prenantes et
ainsi de déterminer ce que la société attend
du Mouvement Hlm aujourd’hui ou dans un
proche avenir.
C’estenpartantdecesattentesouquestions
que le Mouvement Hlm a formulé une offre
propositionnelle,desperspectives« métiers »,
dans son champ de valeurs pour démontrer
et afficher sa pertinence par un récit positif.
C’est cette utilité sociale qui lui a permis de
poser la question des moyens, des « clefs de
la réussite » dont il a besoin et de définir sa
propre « feuille de route ».
Les 5 principes du logement social
1. L’accès du plus grand nombre au logement social est une des
conditions de la cohésion sociale.
2. Les habitants sont la raison d’être de la mission du
Mouvement Hlm.
3. L’innovation architecturale, sociale et environnementale est au
cœur de notre savoir-faire.
4. Le maintien du modèle actuel de financement du logement social
est la condition sine qua non de la réussite de sa mission.
5. Le Mouvement Hlm est un acteur économique et un employeur.
Il participe aux dynamiques des territoires.

14
Présentées en comité exécutif en juin 2016,
les propositions de Cap Hlm ont ensuite été
discutées par chaque fédération avant une
approbation définitive en juillet.
Le Conseil fédéral a ainsi débattu de ces
propositions et les a approuvées tout en
proposant de les enrichir. Plusieurs de ces
propositions déjà présentes dans le « Projet
fédéral » de notre Fédération, notamment
concernantlamiseenœuvrede« rendez-vous
mobilité » permettant un dialogue fructueux
entre le bailleur et son locataire, la valorisation
de l’offre des organismes d’Hlm en accession
sociale sécurisée à la propriété ou encore le
rôle d’opérateur global des organismes d’Hlm.
Sontainsiàreleverparmiles45propositions :
05. Hisser les politiques de la ville et du
renouvellement urbain au niveau vérita-
blement nécessaire pour les quartiers
et leurs habitants, par la mobilisation des
moyens indispensables pour la démoli-
tion du parc obsolète, la reconstitution
d’un parc adapté aux besoins et en ren-
forçant la diversification des quartiers,
des fonctions de ceux-ci et des statuts
d’occupation (location, accession)
16. Élargirledroitàl’expérimentationtechnique
et sociale pour favoriser l’émergence de
solutions innovantes et permettre une
meilleure adaptation aux usages et la
mutabilité du patrimoine, en consacrant
une part de l’investissement à l’expé-
rimentation durable (stationnements
mutualisés, auto-partage, services mu-
tualisés…)
34. Encourager et structurer l’implication et
les savoir-faire des organismes d'Hlm pour
faciliter le développement de l’habitat
participatif, notamment en accession,
afin de contribuer à la mixité sociale
35. Proposerrégulièrementauxlocatairesdes
solutions de mobilité pour mieux ajuster
le logement à la taille du ménage et à ses
caractéristiques, ainsi qu’aux difficultés
37. Systématiser les rendez-vous mobilité
avec les locataires et l’information aux
demandeurs sur les opportunités de l’ac-
cessionmaîtriséeetsécurisée,développer
l’accession sociale sécurisée en accom-
pagnant les ménages avec des “coups de
pouce”àl’initiativedel’organismeHlm
38. Concevoir des modes d’accession à prix
maîtrisés en mobilisant une ingénierie fi-
nancière et juridique propre, en renforçant
les mécanismes de dissociation tempo-
raire ou pérenne entre le foncier et le bâti
C’est sur cette base programmatique que
l’Union sociale pour l’habitat a lancé, début
2017, la campagne « Oui au logement social ».
Déclinée en une pétition et 23 « clés de la
réussite », cette campagne avait pour objec-
tif de mobiliser l’ensemble des acteurs en
faveur de la défense du « modèle » du loge-
ment social et d’interpeller les candidats à
l’élection présidentielle. 54 associations et
institutions ont apporté leur signature à l’appel
« Oui au logement social » et la pétition en
ligne aura recueilli plus de 15 000 signatures.
Les représentants des principaux candidats
ont été auditionnés en mars et ont pu réagir
aux propositions du Mouvement Hlm. Force
est néanmoins de constater que le thème du
logement, qui est pourtant une préoccupation
majeure des français, n’aura pas été porté
durant la campagne et que les programmes
des candidats en la matière n’auront pas fait
preuve d’innovation.
Renouvellement de
Jean-Louis Dumont à la
présidence de l’Union sociale
pour l’habitat
Jean-Louis Dumont, élu président de l’Union sociale
pour l’habitat en 2012, a été reconduit pour un second
et dernier mandat par l’assemblée générale de l’USH
le 9 novembre 2016. Comme lors de sa première
élection, il avait obtenu l’appui du conseil fédéral des
Coop’Hlm. Guy Lézier a été reconduit au poste de
trésorier, Marie-Noëlle Lienemann assurant l’une des
5 vice-présidences de l’USH.

2017,
année de développement
et d'innovation
Le Projet fédéral comporte 4 axes :
1. Autour de valeurs communes, accroître la production
de logements sociaux partout en France
2. Positionner les coopératives d’Hlm comme
des acteurs des parcours résidentiels
3. Le droit au logement pour tous : être présent sur
tous les segments du logement social
4. Conforter le fait coopératif
Ces axes guident les actions de la Fédération et lui permettent d'accompagner le
développement de ses adhérents. Celui-ci s'inscrit de plus en plus dans l'innovation,
confortant le rôle d'expérimentateurs des Coop'Hlm au sein du Mouvement Hlm.
Villa Constance,
opération en accession
sociale à la propriété par
Gambetta PACA à Saint
André de la Roche (06)

16
2017, ANNÉE DE DÉVELOPPEMENT ET D'INNOVATION
EN LOCATIF
Les organismes d’Hlm ont pu bénéficier ces
dernières années de conditions de produc-
tionàpeuprèssatisfaisantes.Celaestmoins
le fait de l’État, qui, malgré l’augmentation
des prélèvements sur les organismes d’Hlm,
n’a pas été jusqu’à remettre en cause les
grands équilibres du secteur, que du soutien
des collectivités locales, d’une conjoncture
de taux très favorable et d’une mobilisation
des organismes d’Hlm.
La production, mesurée en nombre d’agré-
ments de financement délivrés, a ainsi été en
constantehausseaucoursdescinqdernières
années. 130 316 logements locatifs sociaux
ont été financés, outre-mer inclus, soit une
hausse de 14 % par rapport à 2015, avec une
proportion de 27 % de PLAI.
Cette dynamique pourrait être confortée par
l’initiative prise par la Caisse des Dépôts, avec
le soutien d’Action Logement, de mettre en
place un prêt de haut de bilan bonifié (PHBB).
Une enveloppe de 2 milliards a été débloquée
pour financer l’accélération des investisse-
ments de organismes d’Hlm, en construction
neuve comme en réhabilitation. Le PHBB est
un prêt d’une durée de 30 à 40 ans compre-
nant une première phase d’amortissement de
20 ans à 0% et une seconde phase de 10 à
20 ans au taux du livret A + 60 bps.
Ce nouveau produit a rencontré un vif succès.
439 organismes d’Hlm ont déposé une
demande pour un montant de 6,5 Mds €,
dont 3 Mds pour la production et 3,5 Mds
pour la réhabilitation. La CDC a dû procéder
à des arbitrages pour respecter l’enveloppe
initiale.
Les Coop’Hlm ont, plus que les autres familles,
été soumises à un arbitrage défavorable
puisqu’elles ne pourront collectivement
bénéficier que d’une enveloppe de 23 M€
pour 152 M€ demandés, soit 15 %. Ce
traitement est lié à la volonté de la CDC de
privilégier le financement de réhabilitations
alors que les Coop’Hlm sont essentiellement
concernées par la production neuve.
Enfin, la mutualisation financière entre orga-
nismes d’Hlm a été mise en œuvre pour le
troisième exercice consécutif.
Suite au vote de la loi de finances pour 2016
qui avait décidé d’une augmentation de
150 millions d’euros des cotisations CGLLS
(dont 85 millions adossés au SLS), le Comité
Exécutif de l’Union sociale pour l’habitat a
décidé de surseoir à la mise en place du dis-
positif de mutualisation inscrit dans le cadre
de « l’Agenda Hlm 2015-2018 » pour éviter
une hausse concomitante des contributions
au titre de la mutualisation et a souhaité que
s’applique en 2016 le même mécanisme que
les années précédentes.
Ainsi, en 2016 ce sont 35 Coop'Hlm qui ont
été concernées par la mutualisation finan-
cière, sur un total de 542 organismes d'Hlm.
Les 255,3 M€ de droits à reconstitution
de la vague 2016 issus de la valorisation
de l’activité 2015 et les contributions se
répartissent ainsi : les Coop'Hlm regroupent
1 %desdroitset1 %descontributionsbrutes,
les OPH 44 % des droits à reconstitution et
45 % des contributions brutes et les ESH
55 % des droits à reconstitution et 54 % des
contributions brutes.
Plus concrètement, 60 % des Coop'Hlm ont
été contributrices (21) pour un montant
global de 1 M€ et 40 % bénéficiaires (14)
pour 2,2 M€, soit 3 % des flux bénéficiaires.
Pour la mutualisation mise en œuvre en
2017 sur la production 2016, le dispositif
a été modifié à la marge, avec l’introduction
Les conditions d’activité
130 316
logements locatifs
sociaux financés
en 2016
soit une hausse
de 14 %
par rapport à 2015
27 %
de PLAI

17
des « PLS structures » et la revalorisation
des aides unitaires. Principale novation, il
est désormais prévu que lorsque l’organisme
est contributeur net (solde négatif) et que la
contribution nette est supérieure à 2 % des
loyers de l’organisme, la contribution nette
est écrêtée à hauteur de 2 % des loyers.
EN ACCESSION
Les conditions d’activité en accession
sociale sont restées stables depuis 2016,
ce qui a contribué au développement des
ventes. Le renforcement du prêt à taux
zéro début 2016 a ainsi fortement soutenu
l'activité. Si les dispositifs publics d’aide
à l’accession n’ont pas été bouleversés, à
l’exception, marginale, de la redéfinition du
périmètre d’application du taux réduit de TVA
autour des QPV par la loi de finances pour
2017. Cet élargissement est toutefois très
mesuré : s’il est désormais prévu que le taux
réduit pourra s’appliquer non plus jusqu’à 300
mètres autour du périmètre des QPV (comme
jusqu’en 2014) mais jusqu’à 500 mètres, il
sera nécessaire que l’ensemble immobilier
éligible soit au moins partiellement situé à
une distance de moins de 300 mètres de
la limite du QPV. De même, l’exonération
d’impôt sur les plus-values des particuliers
qui cèdent un bien immobilier à un organisme
Hlm a été prorogée jusqu’à fin 2018.
Par ailleurs, sur l’initiative de la Fédération et
après de nombreuses interventions, l’enve-
loppe des prêts de haut de bilan bonifiés de
L'exonération de TFPB remise en cause
Lors de l'examen du projet de loi de finances 2017, plusieurs parlementaires ont introduit des
amendements permettant aux collectivités locales comptant plus de 25% de logements
locatifs sociaux de supprimer les mécanismes d’allègement de la taxe foncière sur les
propriétés bâties (TFPB) accordés aux organismes d'Hlm. Ces allègements permettent
de produire des logements à bas niveau de loyers et d’améliorer le service rendu aux
locataires dans les quartiers concernés par la politique de la ville. Ils avaient été consentis
historiquement par l’État qui préférait ce mode de financement à des subventions.
À l’origine entièrement compensés par l’État aux collectivités territoriales qui perçoivent la
TFPB, ces allègements ont vu leurs conditions de compensation par l’État se dégrader dans le
temps, faisant peser sur les collectivités un poids financier devenu aujourd’hui insupportable
pour elles, et d’autant plus pour celles qui accueillent de nombreux logement sociaux.
Très concrètement, la suppression de l’exonération de TFPB pour les organismes d'Hlm
faisait peser une menace directe sur la construction de 50 000 logements sociaux ou
en accession sociale à la propriété par an, et donc sur 80 000 emplois dans le secteur
du bâtiment. Selon les données extraites par la Société de garantie de l’accession Hlm
(SGAHLM), 6 700 logements PSLA étaient en cours de construction sur les communes
concernées par la suppression de la TFPB, dont 3 400 livrés dans les prochains mois et 3 300
en phase de gestion. Cela représente plus d’un millard d’euros d’investissement.
La suppression de l’abattement de TFPB dans les quartiers prioritaires de la politique de la
ville (QPV) représente quant à elle plus de 200 millions d’euros par an, et aurait mis un terme
aux actions des organismes d'Hlm en faveur des quartiers en difficulté.
À l'issue d'un dialogue tendu avec les pouvoirs publics et les parlementaires, le Parlement
a finalement renoncé à adopter les mesures envisagées. Sont maintenus un droit de véto
pour les opérations de bail à réhabilitation et les opérations d’acquisition-amélioration dans
les communes qui comptent plus de 50 % de logements sociaux ainsi que la suppression de
l'exonération de TFPB sur les futures opérations neuves issues d’opérations de démolition
reconstruction en PRU dans les communes comportant au moins 50 % de logements
sociaux et situées dans le quartier prioritaire concerné.
Cependant, la dégradation de la situation économique des collectivités locales et la position de
l'État de ne plus compenser cette exonération sont de nature à faire ressurgir cette question.

18
la Caisse des Dépôts et d’Action Logement a
été élargie début 2017 à l'accélération de la
production de logements PSLA en zone A et
B pour un montant global de 30 M€.
Si la Fédération a regretté la modestie de
l’enveloppe et l’exclusion de la zone C, il s’agit
d’un premier pas positif de la CDC dans le
soutien à l’activité d’accession sociale des
organismes d’Hlm.
Les premières décisions de financement
n’interviendront pas avant fin mai, mais le
succès semble être déjà là : selon une enquête
flash conduite par la Fédération auprès de
ses adhérents, plus de 40 M€ auraient été
sollicités par les seules Coop’Hlm.
Cette dynamique de production n’a pas été
sans susciter des interrogations. En particulier,
l’essorduprêtsociallocation-accession(PSLA)
a amené le comité d’évaluation et de contrôle
de l’Assemblée nationale à s’intéresser aux
aidesdel’Étatàl’accessionàlapropriété.
Cette mission, dirigée par Audrey Linkenheld,
députée du Nord, et Michel Piron, député du
Maine-et-Loire, s’est appuyée sur un rapport
spécial de la Cour des Comptes et une série
d’auditions, dont la Fédération. Ils concluent
à la pertinence du PSLA et reprennent pour
partie nos propositions d’amélioration.
Il est important de noter que, pour la Cour
des Comptes, « le PSLA est un instrument
intéressant, mais qui, en raison de sa
complexité juridique, est resté marginal. »
Cette complexité est néanmoins toute
relativeetlesCoop’Hlmquiutilisentceproduit
en ont acquis une maîtrise certaine, aidées
en cela par les actions d’accompagnement
et de formation de leur Fédération. Si la Cour
des comptes ne remet pas en cause le bien-
fondé des dispositifs examinés (PTZ, PSLA,
PAS, aides au logement), elle s’interroge sur
l’absence d’évaluation sérieuse quant à leurs
effets et suggère une meilleure mise en
cohérence de ces 4 outils.
Les propositions du rapport d’information de l’Assemblée nationale
#1
Autoriser, dès l’acquisition
du logement, le cumul
entre le PTZ et les aides
de l’Agence nationale de
l’habitat (ANAH) dans les
centres villes dégradés.
#2
Stabiliser les règles d’octroi
du PTZ au moins jusqu’au
31 décembre 2018.
#3
Faciliter l’accès au prêt
d’accession sociale :
• porter de 50 % à 80 %
la part garantie par l’État
afin de permettre l’octroi
de PAS à des personnes
présentant des profils
atypiques ;
• faire bénéficier les
inscriptions et mainlevées
d’hypothèque des biens
qui font l’objet d’un PAS du
taux réduit de contribution
de sécurité immobilière.
#4
Renforcer l’attractivité
du prêt social de location
accession :
• harmoniser les conditions
d’agrément des opérations
par la publication d’une
nouvelle circulaire ;
• permettre le cumul du
PSLA avec un PTZ pour
les personnes qui ont
été propriétaires de leur
résidence principale ou qui
reprennent un logement
dont le précédent
occupant a été défaillant ;
• réduire la durée
d’exonération de taxe
foncière sur les propriétés
bâties de 15 à 10 ans ;
• ouvrir le PSLA aux
opérations d’accession à
la propriété d’un logement
ancien en centre ville
dégradé ou centre bourg.

19
La position de l’Assemblée nationale est plus
mesurée en ce qu’elle propose d’améliorer le
fonctionnement chacun des outils tout en
appelant à leur plus grande territorialisation.
L’expérimentation d’une distribution de
ces aides par les EPCI, sur le modèle de la
délégation des aides à la pierre, est mise en
avant, avec la possibilité d’un zonage infra-
communal. Ainsi, les aides à l’accession
seraient de nouveau « programmées »,
commel’étaientlesprêtsPAPjusqu’en1995.
Une seconde mission, sollicitée par la ministre
du Logement, a été confiée au Conseil général
de l’environnement et du développement
durable. Ses deux rapporteurs ont audition-
né la Fédération à deux reprises et ont été
reçus par la Commission « accession » de
l’Union sociale pour l’habitat. Ils ont égale-
ment effectué plusieurs déplacements en
province et ont à cette occasion rencontré
des Coop’Hlm. Leur rapport est attendu pour
le printemps et devrait lui aussi apporter des
éléments au débat qui va s’ouvrir dans le
cadre du projet de loi de finances pour 2018,
les parlementaires ayant à décider du prolon-
gement ou non du prêt à taux zéro après le
31 décembre 2017.
Enfin, la Fédération s'investit pour imaginer de
nouveaux produits susceptibles de faciliter
la production d'une offre en accession
abordable dans les centres bourgs et centres
anciens dégradés. Les élus locaux sont en
forte demande et jusqu'à présent il n'existe
pas d'alternative au logement locatif social.
Avecl'Unionsocialepourl'habitatetlesautres
fédérations d'organismes d'Hlm, un groupe
de travail composé d'organismes d'Hlm est
chargé d'établir un diagnostic des blocages
actuels et de faire des propositions qui seront
ensuite soumises aux pouvoirs publics.
#5
Sanctuariser les aides
personnelles au logement
« accession » pour garantir
leur rôle de sécurisation
des ménages aux revenus
modestes.
#6
Améliorer la connaissance
des marchés locaux de
l’accession et des aides s’y
rapportant :
• charger les directions
régionales de
l’environnement, de
l’aménagement et du
logement (DREAL) de
collecter les données ;
• confier l’exploitation de
ces données aux agences
locales d’urbanisme ou aux
agences départementales
d’information sur le
logement (ADIL) et à
leurs observatoires de
l’habitat, qui devraient être
généralisés ;
• donner aux collectivités
territoriales la possibilité
d’utiliser ces données pour
conduire leurs politiques
d’accession et en évaluer
les effets.
#7
Déléguer, à titre
expérimental, aux EPCI à
fiscalité propre disposant
d’un programme local de
l’habitat (PLH) l’attribution
des prêts à l’accession à la
propriété aidés par l’État
(PTZ, PSLA et PAS), sur le
modèle de la délégation des
aides à la pierre.
#8
À titre expérimental, confier
à l’échelon intercommunal
l’élaboration d’un plan local
d’accession à la propriété,
adossé au programme
local de l’habitat (PLH),
définissant un zonage pour
l’attribution des prêts aidés
de l’État (PTZ, PSLA et PAS)
et des aides locales.

20
Les atouts coopératifs
L’INNOVATION
Dans un contexte porteur, les Coop’Hlm ont
su enrichir leur production d’éléments et de
démarches innovantes qui contribuent à les
identifier comme des acteurs spécifiques.
C’est le cas depuis maintenant près de
dix ans avec l’habitat participatif.
Ce mode particulier de production et de
gestion de logements a été reconnu par la
loi « ALUR ». Les Coop’Hlm n’ont cependant
pas attendu cette loi pour s’impliquer aux
côtés des habitants dans la co-conception
d’habitat participatif faisant une large place
auxespacespartagés.Rhône-SaôneHabitat,
avec le Village Vertical de Villeurbanne, a
pu tracer la voie mais aujourd’hui plus de
50 projets représentant plus de 1 000
logements sont accompagnés par les
Coop’Hlm, faisant de l’habitat participatif un
des éléments forts de l’offre des Coop’Hlm.
Après avoir animé une « démarche collective
d’innovation » en 2011/2012 avec les princi-
pales organisations impliquées dans l’habitat
participatif, la Fédération a accompagné la
création, avec l’Union sociale pour l’habitat,
d’un Réseau Hlm pour l’habitat participatif à
l’automne 2015.
Ce Réseau a ce jour plus de 50 organismes
d’Hlm impliqués à des degrés divers dans des
projets d’habitat participatif. Il se réunit 3 fois
par an et a initié plusieurs actions :
• une journée d’études commune avec le ré-
seau des collectivités locales pour l’habitat
participatif en janvier 2017
• une étude par HTC des 10 premiers projets
d’habitat participatifs livrés ou en cours de
livraison qui devrait faire l’objet d’une publi-
cation au printemps 2017
• une enquête statistique auprès des
organismes d’Hlm sur les projets qu’ils
accompagnent et la constitution d’une
base de données, en lien avec les autres
mouvements de l’habitat participatif.
Par ailleurs, le Réseau s’est fixé pour objectif,
en2017,d’aborderlaquestiondesattributions
locatives en habitat participatif, la place et le
rôle des assistants à maîtrise d’usage ainsi
que la communication autour de ces projets.
La Fédération est par ailleurs membre de
l’association Habicoop, qui promeut la forme
des coopératives d’habitants et qui est aussi
membre associé de la Fédération, et a noué
un partenariat avec la Coordin’action, regrou-
pement de 14 associations assurant la pro-
motion de l’habitat participatif en France.
C’est aussi le cas par le recours à des for-
mules innovantes d’accès à la propriété.
Après dix années de doutes, les premières
opérations en société civile immobilière
d’accession progressive à la propriété
(SCIAPP) ont été livrées en 2016, démontrant
la faisabilité et la pertinence de ce montage.
Par lui, les locataires du parc social peuvent
devenir propriétaires de leur logement
progressivement,suruneduréegénéralement
de 25 ans. Le principal atout de la SCIAPP est
de rendre finançable des ménages à revenus
très modestes puisqu’ils remboursent, sous
forme d’une part « épargne » qui s’ajoute
à leur loyer, l’organisme d’Hlm qui fait alors
fonction de banquier.
Afin d’assurer la plus grande sécurité aux
SCIAPP, la Fédération a soumis aux parle-
mentaires un amendement au projet de loi
de finances pour 2017 qui évite d’intégrer au
revenu fiscal des locataires les revenus de la
SCIAPP. Cet amendement a été adopté.
L’autre forme innovante d’accession
est celle proposée au travers du bail réel
solidaire (BRS).
Le BRS est un nouveau contrat juridique créé
par une ordonnance du 20 juillet 2016. Il s’agit
d’unbailparlequelunacquéreurbénéficiedela
jouissance d’un logement dans des conditions
privilégiées, dans le neuf comme dans l’ancien
Habitat
participatif
Accès
progressif à
la propriété
Bail réel
solidaire

21
mais sans jamais être propriétaire du foncier
qui, lui sera détenu par un organisme agréé
spécialementàceteffetparl’État :l’organisme
de foncier solidaire (OFS).
La principale novation de ce bail réside dans
le fait que les conditions de revente du
logement sont fixées dans le bail et sont
transmissibles aux acquéreurs successifs.
En effet, ce bail prévoit dès l’origine que le
nouvel acquéreur respecte lui aussi des
plafonds de revenus et que le prix de revente
dulogementrespecteuneformulederevente
et ne peut dépasser les plafonds de prix en
vigueur. La revente aura pour conséquence
de « recharger » le bail de sa durée initiale, qui
peut aller de 18 à 99 ans et ainsi de garantir
sur le long terme l’accessibilité économique
et sociale du logement.
La Fédération s’est fortement investie dans
la construction de ce dispositif, dès 2012 lors
de l’introduction de l’OFS dans la loi “ALUR”
puis ensuite aux différentes étapes. En
particulier, la Fédération s’est fait la porteuse
de dispositions d’ordre fiscal pour que le BRS
puisse bénéficier des mêmes dispositions que
le PSLA. De même, la Fédération a suggéré
et obtenu que la loi “Égalité et Citoyenneté”
autorise les organismes d’Hlm à participer
à la gouvernance des OFS et à soutenir leur
développement par le biais de prestations de
services liées au BRS.
Le dispositif se présente ainsi :
• l’acquéreurbénéficie,s’ils’agitd’unlogement
neuf, du taux réduit de TVA et, s’il est éligible,
du prêt à taux zéro
• leprixd’acquisitionestplafonnéauxplafonds
de prix du PSLA
• ce même prix est réduit de la part repré-
sentée par l’achat du terrain, généralement
entre 15 à 30 % du prix final
• lorsque la collectivité le décide, l’acquéreur
peut bénéficier d’un abattement de 30 %
de la taxe foncière sur la propriété bâtie.
En contrepartie de ces avantages, l’acquéreur
doit se conformer à certaines règles :
• il doit respecter, à l’entrée dans les lieux, les
plafonds de revenus du PSLA1
• il doit occuper le logement à titre de rési-
dence principale
• il doit s’acquitter, en plus de sa mensualité
d’emprunt, d’une redevance correspondant
au droit d’occupation du terrain et aux frais
de gestion du propriétaire du terrain.
Le rôle des Coop’ Hlm dans ce dispositif peut
être double :
• d’une part, elles peuvent apporter leur
compétence d’opérateur spécialisé dans
l’accession à la propriété en concevant des
opérations de promotion à vocation sociale
sur les terrains de l’OFS et en assistant
l’OFS dans ses missions liées à la gestion
des BRS dans le temps, voir en participant
à la gouvernance de l’OFS
• d’autre part, elles peuvent être force de
proposition dans la constitution d’OFS en
prenantl’initiativedeprésenterle« modèle »
aux collectivités et acteurs locaux, ou en
créant des OFS multipartenariaux sur les
territoires pertinents.
Afin de concevoir une boîte à outils pour
accompagner les Coop’Hlm souhaitant
développer des opérations en BRS, la
Fédération a conclu une convention de
partenariat avec Rennes Métropole pour
l’assister dans la création de son OFS.
L’année 2017 sera celle de la création des
premiers OFS, soit à l’initiative de collectivités
locales, soit à l’initiative d’acteurs de l’ac-
cession sociale. C’est le cas des Coop’Hlm
d’Île-de-France qui ont décidé du principe de
création d’un OFS coopératif à l’échelle de ce
territoire. C’est aussi le cas d’Habitation
Familiale à Rennes et du COL à Anglet.
L’innovation concerne aussi la gestion im-
mobilière qui s’affirme, année après année,
comme le troisième métier des Coop’Hlm.
Au-delà de l’augmentation du portefeuille
des lots en gestion, les Coop’Hlm impliquées
dans cette activité ont à cœur de mieux
spécifier leurs interventions. La notion de
« syndic solidaire » prend tout son sens
mais doit être revisitée, la loi “ALUR” ayant
intégré dans le droit commun de nombreuses
pratiques des Coop’Hlm, comme par exemple
la mise en place de fonds de réserves pour
travaux.
1. Sous réserve de la
publication du décret
d’application de
l’ordonnance du
20 juillet 2015.

22
Les Coop’Hlm ont un rôle particulier à jouer
dans l’accompagnement des copropriétaires
pour améliorer la performance énergétique
de leurs bâtiments. C’est dans ce but qu’HF
Gestion a assisté la copropriété « Gacet »
de 80 logements en 5 bâtiments situés
à Rennes dans son projet de rénovation
lourde. Une démarche participative a été
mise en place pour obtenir l’adhésion du
plus grand nombre, le projet de 2,2 M€ ne
pouvant être financé sans d’une part une
mobilisation de fonds publics mais aussi la
revente de droits à construire pour un projet
de surélévation.
Lancé en 2010, le projet sera livré en 2017
ce qui souligne l’importance du rôle du syndic
dans la durée, pour accompagner et soutenir
la copropriété dans les différentes étapes à
franchir. Il est à relever que ce projet est le
premier de France à avoir été financé par un
éco-PTZ collectif délivré par le Crédit Foncier.
Unprixpourl’accessionsocialedanslesquartiers
EnapplicationdelaconventionconclueentrelaFédérationdesCoop'HlmetleMinistredelaVille le
12juillet2016,laFédérationaorganiséleremised’unprix« accessionsocialeetmixitédansles
quartiers »danslecadredelajournée« placeauxquartiers »del’Unionsocialepourl’habitat.
Lebutétaitde témoignerdelaqualitédesréalisationsdesCoop’Hlmdanslesquartiersetdeleur
rôledanslatransformationdecesterritoiresetlapromotionsocialedeleurshabitants.
Surles12projetsdéposésparlesCoop’Hlm, 2ontétérécompensés :
La résidence Villa Thierry dans le quartier des Francs-Moisins à Saint-Denis (Seine-
Saint-Denis) par la coopérative La CAPS : cette résidence de 28 logements en accession
sociale sécurisée à la propriété comprend 22 appartements du 2 pièces au 5 pièces dans un
petit immeuble collectif avec ascenseur et 6 maisons de ville de 4 pièces avec jardinet et
combles aménageables.
ÀlalimitedesquartiersFrancs-MoisinsetBelAir,àproximitéd’espacespublicsdegrandequalité,
ceprogrammeimmobilierdegrandequalité,danslequellaplupartdeslogementsbénéficientd’un
jardinprivatif,d’uneterrasseoud’unbalconavecbacàcompostetsystèmederécupérationdes
eauxpluvialesafaitl’objetd’undispositifdecommercialisationciblésurleshabitantsduquartier
avecpourrésultat50%decoopérateursissusduparcsocialet72%issusduquartier.Les
copropriétairesontbénéficiéd’uneformationàlagestiondecopropriété.
Deuxansetdemiplustardc’estunepetitecopropriétéquivittrèsbien.
Aucunerevente,aucundéménagement.LeConseilSyndicalesttrèsactif
ettrèsorganisé.Lesfamillessontsatisfaitesdeleurlogement.
LarésidenceBeehivedanslequartierduSillondeBretagneàSaint-
Herblain(Loire-Atlantique) parlaMaisonFamilialedeLoire-Atlantique :
ceprogrammes’inscritdans lamutationduquartierorganiséedansle
cadredel’ANRUduSillondeBretagneetl’aménagementurbainduparc
Bagatelle.Ilmetenœuvreunemixitédesproduitssurchaquepallier : 24
appartementslocatifssociaux,21enaccessionabordableàlapropriété et
15logementsenaccessionlibre.
Leshabitantsdel’immeublepeuventavoirn’importequelstatut,
propriétaires,locatairesd’unlogementprivéoulocatairesHlm.
L’opérationpromeutunemixitédesusagesaveclaprésencededeux
locauxcommerciauxdontuneboulangerieenpiedd’immeubleainsiqu’un
espaced’échangescomprenantunebuanderiecommuneavecdes
machinesàlavermisesàladispositiondetous.Cetespaceaménagé avec
unebibliothèquedevientunlieuconvivial,largementouvertsurlehall.
30%descoopérateurssontissusduparcsocial,90%ontbénéficié de la
TVAàtauxréduit.
LaBeehive, opération
enaccessionsociale à
lapropriétépar
LaMaisonFamiliale
deLoire-Atlantiqueà
Saint Herblain(44)

23
LE FAIT COOPÉRATIF
PrésentdansleProjetfédéral,lepland’actions
de développement du « fait coopératif » a
commencé à être mis en œuvre à partir de
2015. Pour la Fédération et ses adhérents,
l’enjeu est d’assumer la nature coopérative
de nos gouvernances pour bâtir de nouvelles
relations avec nos parties prenantes :
utilisateursavanttout,qu’ilssoientaccédants
à la propriété, locataires ou copropriétaires,
mais également les salariés et les associés
au capital.
Le Conseil fédéral a validé une démarche
visant plusieurs objectifs :
• préciser les attentes et les besoins des
coopérateurs,
• clarifierleursdroitsetleursdevoirslorsqu’ils
prennent possession de leur nouveau
logement - qu’ils soient propriétaires,
copropriétaires ou locataires,
• concevoir des actions d’information et de
formation pour les salariés des Coop’Hlm
qui leur permettent de mieux accueillir
leurs clients coopérateurs et contribuent à
développer l’affectio societatis.
Une première étape a eu lieu en septembre
2015, par l’établissement d’un diagnostic
sur la façon dont les coopérateurs et les
salariés des coopératives envisagent le fait
coopératif pour dégager des pistes d’action.
Deux groupes de travail ont été constitués,
l’un avec des salariés des coopératives
d'Hlm du grand ouest, l’autre avec des
locataires d’Habitat de l’Ill, à Strasbourg.
Par la suite, une rencontre avec les salariés
des Coop’Hlm du grand ouest a permis de
partager le diagnostic et d’enrichir les pistes
d’actions envisagées (positionnement et
stratégie de communication, éléments d’un
kit de communication, dispositif pilote de
formation).
Sur la base de ce travail collectif, la Fédération
a conçu 3 outils, qui ont été présentés pour la
première fois lors d’une journée nationale le
3 février 2017 :
• une charte des Coop’Hlm reprenant les
7 principes énoncés par le mouvement
coopératif français : la démocratie, la
solidarité, la responsabilité, le service, la
transparence, la proximité, la pérennité,
• un Abécédaire pédagogique pour expliquer
simplement ce qu’est une Coop’Hlm,
• un « livret du fait coopératif » qui détaille
des initiatives concrètes liées à chaque
principe coopératif.
De nouvelles actions sont prévues pour
accompagner le déploiement de ce kit et
amener progressivement les Coop’Hlm
à définir et mettre en œuvre leur propre
stratégie coopérative.
Enfin, le Conseil fédéral a proposé que
la Fédération définisse une nouvelle dé-
marche pour accompagner la mobilité de
ses accédants et que celle-ci puisse faire
l’objet d’un partenariat à Action Logement.
Ce produit, qui pourrait s’appeler Coop’Mo-
bilité, constitue un approfondissement
de la sécurisation Hlm mais prenant appui
sur le caractère coopératif de ceux qui la
mettent en œuvre.
Pour mémoire, la sécurisation Hlm est une
démarche volontaire initiée par la Fédération
des Coop'Hlm en 1997 et reprise par le
Mouvement Hlm. En 2004, elle a été incluse
au dispositif PSLA puis en 2005 est devenue
un élément qualifiant l’activité d’accession
sociale d’intérêt général. La sécurisation
Le fait coopératif
en locatif
Avec l’adhésion à la fédération de Coop’Hlm issues de
la transformation d’ESH ou du transfert de patrimoine
d’OPH s’est posée avec plus d’acuité la question de la
place des locataires et de leurs associations dans la
gouvernance des Coop’Hlm bailleurs.
La Fédération a pris l’initiative d’élaborer avec
un groupe de Coop’Hlm volontaires un document
abordant cette question afin d’améliorer les pratiques
collectives. Ce document est disponible auprès de la
Fédération.
Dans le prolongement de cette réflexion, le Conseil
fédéral a rencontré lors de son séminaire de rentrée
2016 les associations représentatives des locataires
afin d’échanger sur leurs préoccupations. Le principe
de rencontres périodiques a été acté.

24
Hlm est désormais un élément distinctif
de la démarche en accession sociale des
organismes d’Hlm, et non pas seulement
des Coop’Hlm. Des promoteurs privés
communiquent également sur ce sujet même
s’ils ne parlent pas de la même chose.
L’accompagnement de la mobilité des accé-
dants est un enjeu fort, qui va se développer.
D’ores et déjà, la mutation professionnelle
constitue un des faits générateurs de la mise
en oeuvre des clauses de sécurisation Hlm.
Les Coop'Hlm pourraient proposer un niveau
complémentaire de sécurisation portant sur
l’accompagnement de cette mobilité. Elle
pourrait comporter deux volets, qui seraient
déclenchés par l’accédant coopérateur en
situation de mobilité :
• un logement neuf à l’achat : les ménages
coopérateurs en situation de mobilité
bénéficient d’un accueil privilégié et d’un
droit de priorité sur les offres de logements
en accession sociale des Coop'Hlm
présentes dans la zone de 70 kilomètres
autour de leur nouveau lieu de travail.
• unaccueilpersonnaliséàtraversleréseau
des coopérateurs. En effet, une famille qui
s’installe dans une nouvelle commune sou-
haite recueillir des informations de qualité
sur les écoles, les installations sportives,
culturelles, l’offre médicale ou les com-
merces, elle peut être à la recherche de
garde d’enfants… Ces informations ne
sont pas écrites et ce n’est qu’à travers les
échos d’un réseau de relations que la famille
peut apprécier ce qui lui convient le mieux.
C’est pourquoi, la Coop'Hlm d’accueil anime
et mobilise son réseau de coopérateurs
pour que chaque famille nouvelle puisse
trouver des réponses à ses questions.
La mise en œuvre de cette nouvelle sécuri-
sation s’inscrirait dans la mise en place des
« ambassadeurs » du fait coopératif au sein
de chaque Coop’Hlm et du déploiement d’ou-
tils d’animation du sociétariat. Elle pourrait
donner du sens à l’activation d’un réseau de
coopérateurs en lien avec le cœur de métier
de la coopérative en accession.
La « sécurisation Mobilité » ou « Coop’Mo-
bilité » pourrait s’accompagner d’une aide
financière au déménagement à travers un
partenariat avec Action logement. Il pourrait
aussi être envisagé un système de réserva-
tion de produits accession à l’image de celle
existante pour le parc locatif. Action logement
réserverait moyennant finance des loge-
ments en accession dans les programmes
des coopératives.
Un groupe de travail s’est réuni pour appro-
fondir cette démarche. Le Conseil fédéral
devrait se prononcer courant 2017 sur une
expérimentation du dispositif.
LA PLACE DU NUMÉRIQUE
En lien avec la mise en œuvre du Projet
fédéral, la Fédération a conduit plusieurs
actions pour sensibiliser ses adhérents à
l’émergence d’outils utilisant les nouvelles
technologies et pouvant faciliter la relation
avec les locataires et accédants. Ces outils
donnent aussi l’opportunité de nourrir les
échanges entre coopératives et usagers et
ainsi animer le « fait coopératif ».
Ainsi, lors du séminaire des commerciaux
qui s’est tenu fin novembre, les participants
ont pu écouter et échanger avec des
porteurs de projets impliqués dans le
marketing immobilier et la commercialisation
dématérialisée. Un travail d’une plus grande
ampleur a eu lieu lors du séminaire des
directeurs,finjanvieràAvignon.Avecl’aidedu
cabinetICPConsulting,unejournéecomplète
a été consacrée à la transformation digitale
des métiers des Coop’Hlm. Les participants
ont été invités à imaginer les usages et
outils qu’ils devraient mettre en place pour
accompagner leurs clients.
Cette journée a abouti à une série de
préconisations qui ont guidé l’action de la
Fédération en 2016, aidée en cela par le
renforcement de l’équipe fédérale par une
cheffe de projets Communication et digital.

25
Concrètement, la Fédération a suivi trois
principaux chantiers.
Le premier concerne la mise en ligne, fin juin
2016, d’une plateforme de finance parti-
cipative (www.lasolution.coop) avec deux
premiers projets portés par la coopérative
d’Hlm Toit Aussi (Amiens) puis un projet col-
lectifportéparAiguillonRésidences(Rennes).
Ces tests ont révélé quelques difficultés
des Coop’Hlm à s’impliquer dans des outils
digitaux et à s’organiser en interne pour
utiliser cet outil.
Cependant, certains projets sont plus
favorables aujourd’hui à être présents sur ce
site. En effet, le projet Aiguillon Résidences
qui porte sur le financement d’un local
commercial, plus précisément une crêperie,
a réussi à dépasser son objectif de 3 000 €.
Ainsi, les projets collectifs semblent
avoir moins de difficultés à mobiliser des
personnesetcollecterdel’argentaujourd’hui.
Par ailleurs, de nouvelles actions de promo-
tion sont envisagées, comme le recours à
des « sponsors » afin de récompenser ceux
qui mettent des projets en ligne. À cette
fin, un rapprochement avec la Fédération du
commerce associé, qui regroupe des coop
de commerçants, va être initié.
Le second porte sur la présence en ligne de
l’offre commerciale des Coop’Hlm.
Aprèsdeuxannéesdepartenariataveclesite
proprietairemaintenant.fr, le Conseil fédéral a
souhaité s’associer à la démarche de l’Union
sociale pour l’habitat de créer un portail
fédérant l’ensemble de l’offre disponible de
logements du Mouvement Hlm, en locatif
comme en accession.
Ce projet, qui porte le nom de « bienveo.fr »
avance rapidement et devrait ouvrir en juillet
2017 pour certaines régions test, une ouver-
ture progressive étant prévue de septembre
à février 2018.
La Fédération et les Coop’Hlm volontaires ont
été étroitement associées à la conception
du volet « accession » du site. Ce volet sera
limité à l’activité des organismes d’Hlm et à
l’activité PSLA et Anru des Sacicap.
Enfin, le troisième chantier concerne la
construction d’un « parcours client numé-
rique » permettant à l’ensemble des Coop’Hlm
d’intégrer progressivement les atouts du
numérique dans l’ensemble de leurs ac-
tivités. Un premier travail a été initié sur
l’identification des différentes étapes de ce
parcours et des outils numériques pouvant
y être associés. Plusieurs Coop’Hlm se sont
portées volontaires pour tester des solu-
tions et mettre en partage leur évaluation.
En parallèle, la Fédération a fait le choix de
faire évoluer sa communication vers une
communication plus grand public, à même
de mieux expliquer ce que sont les Coop’Hlm,
les valeurs qu’elles expriment et les produits
et services qu’elles proposent. Un nouveau
nom (« Les Coop’Hlm ») et un nouveau logo
témoignent de cette évolution qui sera
accompagnée par une refonte du site
internet et la création de nouveaux outils
de communication.

26
ANNEXE 1
L’activité du dispositif d’autocontrôle
en 2016
Partiellement financé par la Caisse de
garantie du logement locatif social (Cglls)
au titre de sa mission de prévention, le
Dispositif d’autocontrôle (DA) intervient
principalement au travers de 3 niveaux
d’expertises et comprend 7 collaborateurs
en 2016.
Le niveau 1 est constitué par une analyse
annuelle systématique des documents
comptables et financiers de chaque coo-
pérative d’Hlm. Ce travail aboutit à la réali-
sation d’un dossier individuel de situation
(DIS) par coopérative et à la confection des
comptes cumulés des adhérents. Le DIS a
été entièrement repensé en 2016 et enrichi
d’indicateurs et de graphiques traduisant la
variété de l’activité des Coop’Hlm. Le dia-
gnostic financier a également été revisité
avec 4 notations (A risques, fragiles, saines
et très saines), établies selon le croisement
d’indicateurs pluriannuels de bilan, d’exploi-
tation et d’activité.
Bien évidemment, cet outil est l’un des
instruments de détection des organismes
fragiles ou en difficulté pour lesquels une
analyse de niveau 2 est proposée. Par
ailleurs, il est utilisé comme base d’analyse
pour vérifier le respect des obligations des
organismes envers la SGAHLM.
L’engagement de la Fédération envers la
CGLLS est de produire de 95% des DIS
avant le 15 décembre de chaque année.
La révision coopérative qui complète ou
se substitue aux analyses de niveau 2,
comporteuneanalysefinancièreapprofondie
ainsi qu’une étude sur les moyens et sur
la stratégie de la coopérative en vue de
proposerdesactionsd’amélioration.L’année
2016 a été marquée par la refonte de la
matrice des révisions coopératives pour se
conformer aux obligations issues de la loi du
31 juillet 2014, dans le respect du cahier
des charges de la révision coopérative établi
par le conseil supérieur de la coopération.
Cette nouvelle matrice a permis d’anticiper
les nouvelles obligations issues du décret
du 28 décembre 2016 relatives à la révision
en secteur Hlm.
Le nombre de révisions coopératives
ouvertes a en conséquence diminué en
2016 pour assurer cette transition dans de
bonnes conditions et traiter le stock des
révisions des exercices antérieurs.
Exercice comptable
de référence
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Coopératives d’Hlm
adhérentes
166 169 169 174 174 174 175
Nombre de DIS établis 159 166 169 170 169 170 169
Dont DIS envoyés avant
le 15.12
96% 76% 83% 97% 100% 100% 99%

27
ANNEXE 1
Exercice comptable
de référence
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Révisions ouvertes 14 20 21 26 25 27 17
Révisions
clôturées en CA
10 15 22 17 23 20 26
Le nombre de révisions clôturées et pré-
sentées en conseil d’administration s’est
sensiblement accru ces dernières années,
passant de 10 en 2010 à 26 en 2016 :
Ainsi, afin de tenir compte du nombre
croissant de Coop’Hlm actives et de la
nécessité de respecter le délai légal de
5 ans entre deux missions de révision, le
dispositif d’autocontrôle s’est attaché à
formaliser ses interventions sous la forme
de procédures. Il a également fait évoluer
ses modes d’intervention pour être en
mesure d’augmenter significativement le
nombre de révisions réalisées dans le cadre
rénové des révisions coopératives.
Les collaborateurs du dispositif d’auto-
contrôle contribuent également à ce que
la spécificité des Coop’Hlm soit prise
en compte par les parties prenantes du
secteur. Le DA assure ainsi un dialogue
constructif avec la CGLLS avec laquelle des
échanges réguliers permettent de s’as-
surer d’une convergence d’analyse sur la
situation de certains adhérents et sur les
actions correctrices à conduire.
De même, le Dispositif d’autocontrôle
utilise l’outil de pilotage de l’activité locative
Visial Pilotage. Dans leurs missions, les
collaborateurs du DA s’attachent à ce que
les Coop’Hlm ayant une activité locative
maîtrisent et utilisent Visial Pilotage. Certains
collaborateurs assurent ainsi la formation à
cet outil ainsi que les formations relatives
aux spécificités comptables de l’accession
sociale et au nouveau cadre comptable Hlm,
au financement de l’accession ou encore de
l’utilisation de l’outil Coop Option. Ils ont ainsi
réalisé sur ces thématiques 9 séances de
formationen2016aubénéficedesCoop’Hlm.
L’équipe du dispositif d’autocontrôle a mené
à son terme en 2016 la refonte du Dossier
Individuel de Situation afin d’améliorer
la restitution de l’analyse financière aux
adhérents sous forme d’indicateurs et
de graphiques de synthèse, de ratios
comparatifs en particulier dans le domaine
locatif, avec des focus détaillés par activité.
Tous les DIS sont désormais exclusivement
réalisésetenvoyéssousformatélectronique.
L’équipe a également poursuivi ses travaux
initiés par le ministère du logement sur la
refonte du cadre comptable applicable aux
sociétés privées d’Hlm et édités des notes
techniques sur la comptabilisation des
opérations d’accession sociale (VEFA, PSLA,
ventes achevées, SCCV). Le DA est enfin
impliqué dans les relations avec les banques
qui contribuent au financement du secteur
du logement tant en locatif qu’en accession
sociale à la propriété.

28
ANNEXE 2
Activité de la SFHC
Filiale de la SDHC, la Société pour le finan-
cement de l’habitat coopératif (SFHC) est
entrée en 2016 dans sa troisième année de
pleine activité.
Ses conditions d’intervention sont régies
parunrèglementintérieur.Pourenbénéficier,
il faut être membre des Coop’Hlm, à jour de
ses cotisations, et associé de la SDHC. Elle
intervient au profit exclusif des Coop’Hlm et
de leurs projets d’habitat social en faveur
des ménages à ressources modestes.
Elle accorde des prêts participatifs aux
Coop’Hlm sur décision de son conseil
d’administration et après avis motivé
d’un comité d’engagement. Ce mode de
financement nécessite des ressources
propres et uniquement ce type d’apport
(Fonds propres, subventions ou dons).
La Coop’Hlm qui bénéficie des services de
la SFHC doit souscrire, en tant qu’utilisateur,
une part sociale SFHC pour les prêts
participatifs et trois parts sociales pour les
garanties financières. Elle doit également
être à jour de ses souscriptions à la SDHC,
conformément à l’article 5 des statuts des
Coop’Hlm.
La SFHC a poursuivi le partenariat avec
Cautialis (ex société de caution mutuelle)
dont l’activité a été transférée en décembre
2016 à la CEGC (Compagnie européenne
de garanties et cautions). Elle permet
aux Coop’Hlm de bénéficier de garanties
financières adaptées à leur activité. La
SFHC dispose également d’un accord avec
la SMABTP afin de fournir aux Coop’Hlm des
assurances au moindre coût. Les modalités
d’intervention détaillées de la SFHC figurent
dans un guide mis à disposition sur le site
internet de la Fédération, tout comme son
règlement intérieur et ses statuts.
Le nombre de Coop’Hlm ayant recours à
la SFHC est passé de 5 en 2013 à 35 en
2016 en matière de garanties financières
traitées par Cautialis/CEGC, facilitant la
mise en œuvre des opérations des Coop’Hlm
pour un volume cumulé de 190 M€. 5 prêts
participatifs pour 720 K€ et 5 garanties en
assurance ont également été délivrés.
EN
CHIFFRES
105
demandes de
Coop’Hlm
dont
40
en 2016
35
Coop’Hlm
ont bénéficié
de garanties
financières
cette année
934
logements
en accession
ont fait l’objet
d’une garantie
financière
depuis 3 ans
190 M€
de garanties
financières
Cautialis
720 K€
de prêts
participatifs en
amortissement
4
demandes
d’assurance
en 2016

29
ANNEXE 2
Les montants de garanties financières
souscrites par les Coop’Hlm sont passés de
23 M€ en 2013 à 56 M€ en 2016, que ce
soitenmatièredegarantiesd’empruntPSLA,
garantiesfinancièresd’achèvementenSCCV,
des garanties loi Hoguet ou des garanties
de finition en lotissement. L’ensemble de
ces garanties couvrent la construction de
934 logements en accession sociale à la
propriété. Enfin, un accord spécifique avec
CEGC a été conclu fin 2016 pour délivrer
des garanties dans le cadre des prêts haut
de bilan au bénéfice des Coop’Hlm.
LES MOYENS DE LA SFHC
Le capital social de la SFHC est désormais
de 2 719 400 début 2017, après la sous-
cription d’Arkéa et de la Caisse des Dépôts.
Tous les documents concernant la SFHC
sont disponibles sur le site www.hlm.coop
2013 2014 2015 2016
5
1
4
3
5
28
35
1
4
17
Assurance
Prêt accordé
Garantie
2013 2014 2015 2016
23 307 988 €
50 021 684 €
59 808 620 €
56 801 679 €
RECOURS AUX SERVICES DE LA SFHC
MONTANTS GARANTIS PAR CAUTIALIS (CEGC)

30
ANNEXE 3
Les principaux constats relevés lors des
révisions coopératives clôturées en 2016
Pour la dernière année vous est présentée ici l’analyse de l’activité de révision coopérative
réalisée par Arecoop pour le compte de ses adhérents. Suite aux décisions de l’assemblée
générale extraordinaire du 20 février 2017, Arecoop exerce désormais son activité agréée
de révision coopérative avec ses moyens propres.
17 révisions coopératives ont été ouvertes
en 2016 et 26 ont été clôturées et
présentées en conseil d’administration
des Coop’Hlm sur cet exercice. La forme
des révisions a évolué cette année pour
se conformer au cahier des charges des
révisions établi par le Conseil supérieur de
la coopération. Pour mémoire, le rapport de
révision coopérative doit comporter :
• une description des diligences et
contrôles effectués et de la méthodologie
suivie pour conduire la mission de révision
• un avis motivé sur la conformité de l’orga-
nisation et du fonctionnement de la so-
ciété coopérative d'Hlm aux principes et
aux règles de la coopération et à l’intérêt
des adhérents ainsi qu’aux règles coopé-
ratives spécifiques qui lui sont applicables
• un avis motivé sur les perspectives éco-
nomiques et financières de l’activité de la
société
• le cas échéant, un avis motivé sur les me-
sures préconisées pour améliorer la situa-
tion et le fonctionnement de la société
• les réserves éventuelles et les proposi-
tions de mesures correctrices ainsi que, le
cas échéant, la mise en demeure faite à la
société de se conformer aux principes et
règles de la coopération.
L’avis motivé mentionné ci-dessus doit
résulter de l’analyse de l’organisation et du
fonctionnement de la société coopérative
au regard des principes coopératifs
définis par la loi du 10 septembre 1947
modifiée et des règles spécifiques aux
sociétés Coop’Hlm définies par le Code de
la construction et de l'habitation, ainsi que
par comparaison avec d’autres coopératives
analogues.
Les analyses suivantes concernent ces
seules 26 révisions et ne sauraient en
aucun cas être généralisées à l’ensemble
des Coop’Hlm.
L’ORGANISATION DES COOP’HLM,
LES COMPÉTENCES
ET LEUR GOUVERNANCE
Les révisions ont porté sur 17 SCP (Société
coopérative de production), 8 SCIC (Société
coopérative d’intérêt collectif) et une société
coopérative de droit local. Ces Coop’Hlm
regroupent 15 535 associés dont 14 986
coopérateurs personnes physiques utilisa-
teurs des services d’accession sociale, des
services locatifs ou de gestion de la coopé-
rative. Elles comprennent également, en qua-
lité d’associés, 72 salariés, 25 collectivités
locales et 55 organismes d’Hlm.
La variété du sociétariat, l’implication des
collectivités locales, des salariés, des
organismesd’Hlmconfirmentledéveloppement
des valeurs coopératives, y compris au sein
des groupes. Dans ces derniers, l’organisation
mutualisée montre toute son efficacité au
service de l’objet social des coopératives.
Cette richesse se retrouve aussi au niveau
des conseils d’administration qui associent de
plus en plus les utilisateurs coopérateurs et les
salariésàleurgouvernance.

31
ANNEXE 3
Le taux d’assiduité des administrateurs aux
conseils d’administration est de 85 % pour
l’échantillon révisé, avec 19 % de femmes
présentes dans ces conseils. La moyenne
nationale est respectivement de 73%
et 20%.
On observe une diversité d’activités exer-
cées par les coopératives révisées. 16
coopératives soit 62 % exerçaient exclusi-
vement une seule activité : l’accession so-
ciale à la propriété. 15% des coopératives
révisées exercent 2 activités (accession et
lotissement ou CCMI), 23 % développent
entre 3 et 5 activités supplémentaires sauf
une coopérative à compétence exclusive-
ment locative.
L’échantillon est également composé de
7 coopératives locatives qui exerçaient
toutes,saufune,aumoins1 à5compétences
supplémentaires (accession, syndic, lotisse-
ment, administration de biens ou CCMI).
LE CADRE RÉGLEMENTAIRE
Parmi les 26 Coop’Hlm révisées, on ob-
serve que seules 22 font souscrire sys-
tématiquement des parts sociales à leurs
accédants ou locataires. Parmi celles-ci,
19 coopératives agréent leurs nouveaux
sociétaires en conseil d’administration et
6 Coop’Hlm leur remboursent leurs parts
sociales à la livraison des logements ou lors
de l’acte d’acquisition.
Par ailleurs, la révision coopérative a relevé
que 21 Coop’Hlm sur 26 disposaient d’une
commission d’appels d’offre dont 13 ne
formalisent pas de rapport annuel de cette
commission au conseil d’administration.
46% des Coop’Hlm révisées disposent d’un
règlementintérieurdeleurconseild’adminis-
tration. Les révisions ont permis de relever
des anomalies sur la gestion du sociétariat,
le classement des associés par collège, la
comptabilisation des droits de vote ou l’ab-
sence de représentant aux collèges salariés
en SCIC Hlm. Les coopératives ont modifié
en conséquence leurs pratiques pour se
conformer à la réglementation.
Les révisions coopératives ont aussi été
l’occasion de rappeler l’article 33 de la loi du
31 juillet 2014 relative à l’économie sociale
et solidaire et le décret n°2015-1381 du
29 octobre 2015 qui fixe au 31 juillet 2016
la date à laquelle les statuts des Scic doivent
avoir été modifiés pour intégrer une description
du « projet coopératif » constituant l’objet
social de la coopérative.
DanslesCoop’Hlmintégréesdansdesgroupes,
l’attention des dirigeants a été attirée sur
l’impossibilité de détenir des participations
en capital dans les GIE qui par ailleurs ont
démontré leur efficacité économique. En co-
rolaire, les relations intra groupe nécessitent
une vigilance sur les conventions règlemen-
tées, les situations d’autocontrôle ou encore
les conditions des contrats de coopération
« in house » qui exonèrent les Coop’Hlm de
l’application des dispositions de l’ordonnance
du 23 juillet 2015 dans les relations contrac-
tuelles entre organismes d’Hlm.
LA PRODUCTION DES COOP’HLM
La production des 26 Coop’Hlm révisées a
fortement progressé au cours des 5 derniers
exercices sur les activités de l’accession
sociale (+115 %), le locatif (+ 28 %), le lotis-
sement (x13) ou les activités de gestion (Syn-
dic + 57%). L’activité de CCMI se maintient
globalement voire augmente fortement pour
certaines coopératives après une période de
baisse de production.
Nb Logements ou Lots 2011 2015
% Evolution
2015/2011
Parc Locatif 6 430 9 397 + 46 %
Prod. locative 645 828 + 28 %
Groupé 478 1 030 +115 %
CCMI 381 378 - 1 %
Syndic 3 568 5 593 + 57 %
Admin de biens 126 190 + 51 %
Lotissement 11 154 + 1300 %

32
ANNEXE 3
L’activité locative des 7 coopératives ré-
visées progresse avec un parc locatif en
croissance de 46 % entre 2011 et 2015.
La composition de ce parc est issue à 69 %
de logements financés en PLUS et 15 % en
PLAI, et 9 % en PLS. Le taux de subvention
des opérations est de 9 % pour 11 % de
fonds propres injectés dans les opérations.
Le taux d’impayés à plus de 3 mois reste
élevésurceparcaucoursdestroisdernières
années, avec un taux moyen d’impayé par
rapport aux loyers quittancés de 4,2 %
(2,4 % en moyenne sur les coopératives
d'Hlm). Ce constat se conjugue avec une
dette moyenne par ménage, un taux de
rotation de 12 % et un taux de vacance
de 2,6 % qui augmentent également sur la
période 2011-2015.
Ces indicateurs appellent à la vigilance et
les coopératives se sont dotées d’outils et
de procédures pour prévenir et traiter les
impayés ou la vacance plus efficacement.
On observe aussi que le modèle comprenant
une activité mixte accession-locatif-activités
de gestion a connu un développement plus
importantquelacoopérativemonoactivitéque
ce soit le fait de coopératives indépendantes
ou intégrées dans des logiques de groupe. En
outre, la présence de collectivités locales aux
cotés des coopératives a permis de faciliter
le montage d’opérations par une politique
volontariste de subventions et d’accession
socialevoulueparlesélus.
Lacroissancedel’activitérésulteégalement
d’une implication des équipes commerciales
et de leur structuration au sein de pôles
spécialisés ou de GIE qui ont permis de
développeretmutualiserdescompétences,
de renforcer la qualité du service rendu aux
acquéreurs, d’améliorer les conseils en
financement et la sécurisation Hlm, ces
éléments cumulés étant souvent facteurs
de succès de la commercialisation des
opérations. Les révisions ont également
permis de constater 6 cas de coopératives
dont la relance dans l’accession ou le locatif
a été pleinement réussie sur cette période.
Sur les 22 Coop’Hlm qui développent au moins
une activité en accession sociale sécurisée
à la propriété, les prix de vente qui sont en
moyenne inférieurs de 24,7 % aux plafonds
réglementaires. Le prix de revient hors taxes
des opérations et la marge nette s’établissent
en moyenne respectivement à 2 098 € et
6,27 % du prix de vente hors taxes, valeurs
proches de la moyenne nationale toutes zones
confondues(sourceSGA).
On observe également que les coopératives
intervenant en accession sociale ont
largement dépassé leurs objectifs retenus
dans leurs conventions d’utilité sociale
« accession »avec75%deménagesdontles
ressources étaient inférieures aux plafonds
PLUS (moyenne nationale des coopératives
d'Hlm à 65 % sur 2015) et une sécurisation
Hlm systématique. Au-delà de respecter la
réglementation en vigueur, les coopératives
révisées destinent clairement leur production
accession à une clientèle modeste voire très
modeste s’inscrivant pleinement dans le
cadre de leur objet social.
LES INDICATEURS FINANCIERS ET LES
PERSPECTIVES DE DÉVELOPPEMENT
Les équilibres financiers des 26 Coop’Hlm
révisées évoluent globalement de manière
satisfaisante. Ne versant pas de dividende,
ces coopératives affectent leurs résultats
à la consolidation de leurs fonds propres
qui servent non seulement à augmenter la
production de logements mais également
à développer de nouvelles activités. Entre
2011 et 2014, ces coopératives ont
augmenté leur résultat de 29 % et conforté
leurs fonds propres de 27 %.
Cette progression reste néanmoins insuffi-
sante pour absorber le rythme de croissance
du parc locatif (+ 46 %) et de la production
en accession (+115 %), ce qui pose des dif-
ficultés à quelques coopératives quant au
respect des obligations liées à la SGAHLM.
Les coopératives mixtes ont bénéficié
de ressources en accession ou d’autres
activités afin de consacrer davantage de
fonds propres à leurs opérations locatives

33
ANNEXE 3
en préservant leur équilibre de bilan et leur
trésorerie. Les coopératives spécialisées
dans l’accession ont aussi pu développer
d’autres activités telles que la gestion de
syndic, le lotissement ou l’administration de
biens ou même s’engager dans une activité
locative avec succès. Sur cette activité,
on observe également une tension sur
l’autofinancement notamment en raison
de la recrudescence des impayés et de la
vacance, la croissance du patrimoine ne
compensant pas l’érosion des marges sur le
locatif.
La mobilisation significative de ressources
injectées dans les activités d’accession
sociale sécurisée à la propriété et/ou dans le
locatif conduit ainsi certaines coopératives
à développer des stratégies de consolidation
de fonds propres pour soutenir leur
développement avec des prêts participatifs,
des billets à ordre ou des avances en
comptes courants d’associés.
LE CONTRÔLE INTERNE
Le contrôle interne est l’ensemble des pro-
cédures mises en place par la direction
pour protéger le patrimoine et assurer un
fonctionnement efficace et pérenne de
l’entreprise. Les révisions ont montré que
les coopératives disposent, pour la plupart,
d’un contrôle interne adapté, avec une orga-
nisation structurée et efficace, comprenant
une séparation appropriée des différentes
fonctions de décision, d’enregistrement, de
contrôle et de paiement.
Les principaux points de vigilance relevés
concernent les schémas de comptabilisation
des opérations en accession pour lesquels
des reclassements sont préconisés pour se
conformeràlanouvellenormecomptableHlm.
Les révisions permettent aussi de relever des
modes inappropriés de comptabilisation des
coûts internes, des provisions, des charges
récupérables ou des erreurs sur les fiches de
situation comptable et financière conduisant
à des analyses financières erronées. Il est
également observé des comptes annuels,
donnés à l’approbation et à la certification, qui
relèvent du droit commun au lieu de respecter
lesformatsHlmquisontdésormaisdéfinispar
l’arrêté du 7 Octobre 2015. Les Coop’Hlm ont
ainsi modifié leurs pratiques à la suite de ces
révisions coopératives.
Dans le cadre des missions de révision, il
est à noter une coopérative locative qui a
connu de sérieux dysfonctionnements tant
dans sa gouvernance, sa comptabilité et
ses pratiques en matière locative. La révision
coopérative a aidé cette Coop’Hlm, à la
faveur d’un renouveau de sa gouvernance,
à retrouver un fonctionnement normal. Une
autre Coop’Hlm évoluait selon un modèle
atypique et non pérenne : avec 47 M€ de
potentiel financier négatif, cette structure
finançait son développement en locatif avec
des emplois à 25 ans et, en contrepartie, des
avances en comptes courant d’associés
massifs et exclusifs avec donc un bilan
déséquilibré. Privée de sa garantie SGAHLM,
la coopérative a modifié ses pratiques à la
suite de la mission de révision.
L’ensemble des Coop’Hlm révisées
développent leurs activités avec des prix
en accession sociale bien en deçà des
plafonds règlementaires dans le respect
de leur objet social et avec une clientèle
sociale voire très sociale. La plupart ont des
perspectives de croissance d’activité et de
résultat significatives excepté dans quatre
cas pour lesquels l’absence d’activité en
accession est de nature à remettre en
cause leur pérennité au-delà des choix de
gouvernance.
K€ 2011 2014
% Evolution
2014/2011
FP 137 111 174 375 + 27 %
PFLT 94 237 106 868 + 13 %
Trésorerie 107 053 144 264 + 35 %
Autofin. courant 10 253 9 648 - 6 %
Résultat 3 663 4 729 + 29%

Crédits photos : DR
Mise en pages : Terre-lune
Avril 2017
Imprimé sur papier 100% recyclé

Les Coop'Hlm
14, rue Lord Byron
75 384 Paris Cedex 08
Tél : 01 40 75 79 48
www.hlm.coop

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