Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 17 au 23 septembre 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Location en meublé : l’administration fiscale se
montre un peu plus souple
Le 18/9/2018
Les bailleurs de meublés doivent choisir entre trois régimes fiscaux, mais il est possible d’échapper à
cette obligation dans certaines conditions.
Depuis le 1er
janvier 2017, les particuliers qui louent de manière régulière des logements
meublés pour des courtes durées à une clientèle de passage doivent en principe

2. La revue de Presse KYLIA
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s’immatriculer en tant que « professionnels » et s’affilier à une caisse d’assurance sociale et
payer des cotisations sur leurs revenus locatifs.
Ces bailleurs ont le choix entre trois régimes : celui de la micro-entreprise avec des cotisations
calculées forfaitairement au taux de 22 % sur le montant des loyers encaissés si leurs loyers ne
dépassent pas 70 000 euros par an, le régime général avec des cotisations calculées au même taux
que les salariés, après un abattement de 60 % si leurs loyers ne dépassent pas 82 800 euros par an
et, enfin, la sécurité sociale des indépendants (ex-RSI) avec des cotisations calculées sur le montant
de leurs bénéfices.
Le seuil des 23 000 euros
Cette obligation de choisir l’un de ces trois régimes ne joue toutefois que pour ceux qui retirent au
moins 23 000 euros par an de leur activité de location meublée. Tant que les loyers ne dépassent pas
cette somme, on considère que cette activité n’est pas professionnelle et relève de la gestion du
patrimoine privé. Conséquence : les bailleurs n’ont pas l’obligation de s’affilier à une caisse sociale.
Mais ils doivent néanmoins payer 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers encaissés au titre
des revenus du patrimoine (qui viennent s’ajouter à l’impôt sur le revenu).
Dans une réponse ministérielle publiée cet été (Journal Officiel, Assemblée nationale du 10 juillet
2018, page 6122/Hervé Pellois/n° 3619), l’administration vient de préciser que l’obligation d’affiliation
à un régime social ne s’appliquait pas à ceux qui donnaient leurs logements en location par
l’intermédiaire d’une agence immobilière à laquelle ils ont confié un mandat de gestion.
Dans ce cadre, l’activité de bailleur relève de la gestion du patrimoine privé et les loyers supportent
les prélèvements sociaux au taux de 17, 2 % mais pas de cotisations sociales. Cependant,
l’administration a indiqué noir sur blanc que cette exclusion ne s’étendait pas « aux mandats que
peuvent obtenir les plates-formes numériques [Airbnb, Abritel…] pour recouvrer l’ensemble des
cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire ».
Source : www.lemonde.fr

3. La revue de Presse KYLIA
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Loi logement : après un an de débats, députés
et sénateurs s’accordent sur un texte
Le 19/9/2018
Un vote solennel doit être organisé dans les deux chambres, courant septembre, pour une adoption
définitive de la loi ELAN, en octobre.
L’ambiance était au compromis entre les sept députés, les sept sénateurs et leurs suppléants,
réunis, mercredi 19 septembre, en commission mixte paritaire pour réexaminer le texte fleuve –
270 articles – de la loi évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN).
Au terme de sept heures de discussions, achevées à 21 h 30, ils sont parvenus à un accord
rapprochant les deux versions, l’une de l’Assemblée, l’autre du Sénat, jusqu’ici assez
différentes.
Cette atmosphère de consensus tranchait avec la tension et les incidents qui avaient, en première
lecture, au cours du mois de juin, enflammé les débats à l’Assemblée nationale. La majorité La
République en marche (LRM) et le gouvernement s’étaient alors montrés inflexibles, rejetant la grande
majorité des amendements de l’opposition tant de droite que de gauche. L’affaire Benalla, obligeant
l’exécutif à reporter la réforme constitutionnelle, est passée par là, en juillet, ébranlant quelques
certitudes chez les députés LRM qui font donc, aujourd’hui, des concessions majeures.
Aboutir en commission mixte paritaire a aussi, pour eux, l’avantage de faire adopter la loi plus
rapidement et d’alléger le calendrier parlementaire chargé. Un vote solennel sera organisé dans les
deux chambres, courant septembre, pour l’adoption définitive de la loi, publiée à la suite.
Rôle des maires réaffirmé
Les sénateurs ont notamment arraché la réaffirmation du rôle des maires, rogné dans les premières
moutures du texte. Le préfet ne pourra, par exemple, plus passer outre l’accord d’un maire pour lancer
sur sa commune un projet partenarial d’aménagement ou une grande opération, deux nouveaux outils
d’urbanisme créés par la loi ELAN.
« Même si nous souhaitons que certaines grandes décisions soient prises de plus en plus souvent à
l’échelon intercommunal, il est, de toute façon, difficile de faire contre les maires », admet Richard
Lioger, député LRM de Moselle et l’un des rapporteurs du texte.

4. La revue de Presse KYLIA
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Les sénateurs n’ont cependant pas obtenu que l’avis du maire redevienne obligatoire pour toute vente
de logements sociaux dans sa commune : le gouvernement souhaite, en effet, développer ces
cessions pour renflouer les organismes HLM – qu’il a lui-même mis à la diète – et a, pour cela, besoin
de faire sauter le verrou de l’accord des édiles locaux. « C’est une ligne rouge sur laquelle nous avons
tenu bon », se félicite Richard Lioger qui précise que, dans les communes carencées en logements
sociaux, l’accord conforme du maire sera requis.
Compromis oblige, les députés ont cédé à une exigence des sénateurs : que le produit de la vente de
ces HLM soit réinvesti à 50 % dans la commune, l’intercommunalité ou le département, y pérennisant
la présence de bailleurs sociaux.
En revanche, la vente démembrée de HLM, la nue-propriété étant cédée à un investisseur et l’usufruit
à l’occupant, a été interdite : une telle disposition aurait permis à des investisseurs institutionnels de
mettre un pied dans le parc HLM et le convertir en parc privé. Un accord s’est aussi dégagé pour fixer
à 12 000 logements le seuil minimal en deçà duquel un organisme HLM sera contraint de se
regrouper avec d’autres : les députés l’avaient voulu à 10 000, les sénateurs à 15 000, chacun a fait
un pas vers l’autre.
Accès des logements aux handicapés
Autre point sensible, la part de logements adaptés aux handicapés dans les programmes neufs. Les
députés, conformément à la volonté du gouvernement, souhaitaient qu’elle soit fixée à 10 % (contre
100 % actuellement), les sénateurs, à 30 %. Ce sera 20 %, a là aussi tranché la commission mixte
paritaire : « Un marchandage indigne sur le dos des handicapés », s’insurge, sur Twitter, Stéphane
Peu, député communiste de Seine-Saint-Denis.
Les sénateurs, en majorité de droite, ne voulaient pas non plus laisser passer l’occasion d’assouplir la
loi Solidarité et renouvellement urbains (loi SRU) et son quota imposé de 25 % de logements sociaux
à atteindre d’ici à 2025 dans toutes les communes d’agglomérations de plus de 50 000 habitants,
alors que gouvernement et députés se sont juré de ne pas toucher à ce totem, à leurs yeux garant de
la mixité sociale.
La commission mixte a d’abord prolongé le calendrier pour les communes entrées dans le dispositif
depuis le 1er janvier 2015, qui auront quinze ans, soit cinq périodes triennales, pour atteindre leur
quota. Elle a également obtenu de conserver ce que l’on appelle « l’amendement Daubresse » qui
prévoit de mutualiser, à l’échelle intercommunale, l’objectif de 25 % de logements sociaux dès lors
qu’elles en comptent toutes déjà 20 %.

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Les communes périphériques d’Ile-de-France, hors de l’aire urbaine de Paris, ne seront, elles,
assujetties à la loi SRU que si elles comptent 3 500 habitants, non plus 1 500 comme auparavant. De
nouveaux types de logements pourront être considérés comme « sociaux » et entrer dans la
comptabilité de ce quota, comme les logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire ou d’une
location-accession sociale à la propriété.
Texte tiré vers la droite
Les brèches ouvertes par les députés dans le droit de construire sur les espaces proches du rivage
protégés par la loi littoral restent d’actualité, mais sont circonscrites : les « dents creuses » pourront
être urbanisées, des installations agricoles ou forestières pourront être envisagées, pas l’exploitation
touristique ou commerciale. « Et l’avis de la commission départementale des sites protégés sera
obligatoire », insiste M. Lioger.
Les architectes n’ont, en revanche, pas eu gain de cause : les bailleurs sociaux ne seront plus obligés
de lancer des concours d’architecture ni de recourir au contrat de maîtrise d’ouvrage public qui leur
accorde un rôle accru. L’avis des architectes des bâtiments de France devient consultatif dans le cas
de travaux sur des bâtiments menaçant ruine ou d’installation d’antennes téléphoniques.
Les rapports entre locataires et propriétaires du parc privés sont aussi fortement retouchés. Un bail
« mobilité meublé » pourra désormais être proposé à un locataire en mutation ou formation
professionnelle, mais avec des droits réduits : pas de renouvellement de bail ni de possibilité de
réclamer la mise aux normes du logement. Avec l’accord des députés, les sénateurs ont introduit des
sanctions pénales pour les squatters de résidences principales ou secondaires.
L’encadrement des loyers sera laissé à l’initiative des maires mais uniquement dans les zones
tendues où il y a peu de perspectives de construction, ce qui devrait compliquer son adoption à Lille
ou Grenoble. La Ville de Paris a d’ores et déjà fait savoir qu’elle le rétablirait dès octobre 2018 avec
les mêmes modalités que l’encadrement instauré du 1er août 2015 au 28 novembre 2017.
Enfin, une ordonnance à venir modifiera le régime de la copropriété, introduisant des régimes
juridiques différenciés selon la taille des immeubles. Mercredi soir, les rapporteurs se félicitaient de ce
« consensus » et d’un « texte équilibré », en réalité tiré vers la droite par un Sénat au rôle grandissant,
sans prise en compte des attentes de la gauche.
Source : www.lemonde.fr

6. La revue de Presse KYLIA
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Avec sa loi sur le logement, le gouvernement
réforme en profondeur le secteur HLM
Le 19/9/2018
Mercredi, députés et sénateurs se sont mis d’accord sur une version du texte qui doit être votée cet
automne.
Le projet de loi Élan, pour «Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique», a avancé de
plusieurs cases mercredi. Réunis dans le cadre d’une commission mixte paritaire, députés et
sénateurs se sont mis d’accord sur une version unique du texte. Par exemple, ils sont convenus que
20 % des logements devraient être conçus pour des handicapés et que le reste devait être adaptable
à cette population. Initialement, les sénateurs en exigeaient 30 % et les députés 10 %.
Pour le gouvernement, cet accord constitue une bonne nouvelle: «Mon objectif est de promulguer
cette loi dans les six semaines, affirme au Figaro, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des
territoires. «Le texte sera entièrement applicable dans les douze mois, le temps de sortir tous les
décrets d’application», ajoute Mickael Nogal, député LaREM, coprésident du groupe d’études
logement à l’Assemblée nationale. L’ambition du texte est très claire: bâtir plus et moins cher en
débloquant les verrous qui rendent la construction de logements longue et onéreuse. Mais aussi
réformer le logement social pour qu’il soit plus efficace à moindre coût.

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Il y a urgence: les uns après les autres, les indicateurs du logement basculent dans le rouge. Selon
l’indice des Notaires de France, les prix de l’immobilier ont augmenté depuis un an de 2,8 %. Au cours
de la même période, les permis de construire de maisons individuelles et d’appartements ont baissé
de 4,5 %. Pour inverser la tendance, le gouvernement va faciliter la vie des promoteurs et des
constructeurs immobiliers. Pêle-mêle, les recours abusifs contre les permis de construire seront plus
sévèrement combattus, la chasse à l’empilement des normes dans la construction est renforcée, la
transformation de bureaux en logement est encouragée…
Pas très audacieux
Mais les experts restent sur leur faim. Parce que l’exécutif n’a pas été très audacieux. Il a repris en les
sophistiquant des mesures déjà mises en place par ses prédécesseurs sans grand succès. «Avec
cette réforme, le gouvernement n’a agi sur aucun des leviers qui permettraient de baisser
structurellement les prix du logement neuf, estime Alain Dinin, PDG du promoteur immobilier Nexity.
Par exemple, il n’a pas baissé les taxes, qui atteignent 30 % du prix d’un appartement, ou il n’a pas
plafonné le prix de vente des terrains constructibles.» De même, alors qu’Emmanuel Macron semblait
hostile à l’encadrement des loyers mis en place en 2014 par la loi Alur, ce texte n’annule pas le
dispositif, le réservant aux grandes villes qui souhaiteraient le tester.
En fait, c’est sur le terrain du logement social que ce texte constitue un vrai big-bang. Dans la loi de
finances 2018, l’exécutif avait mis le secteur HLM au pain sec et à l’eau avec une réduction de l’aide
personnalisée au logement (APL) couplée à une baisse de loyers équivalente de 800 millions en 2018
et 2019, s’élevant à 1,5 milliard en 2020. Il estimait que, si les bailleurs sociaux étaient mieux gérés,
ils pourraient encaisser le choc. Pour leur permettre de survivre à cette ponction, la loi Elan avance
des solutions: ainsi, les bailleurs sociaux qui gèrent moins de 12 000 logements sociaux devront
fusionner pour réaliser des économies d’échelle. Et la vente de logements HLM à leurs locataires,
génératrice de revenus, sera favorisée.
«Cela ne résout pas le problème, estime Marianne Louis, directrice générale de l’USH (Union sociale
pour l’habitat), qui fédère les organismes HLM. Les prélèvements sont immédiats, alors que ces
dispositions mettront du temps à porter leurs fruits. Du coup, la programmation de construction de
nouveaux logements sociaux devrait reculer de 5 % cette année après avoir baissé de 9 % en 2017.»
Les prochaines années diront si le gouvernement a remporté son pari.
Source : www.lefigaro.fr

8. La revue de Presse KYLIA
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Crédits immobiliers : l'assurance coûtera plus
cher en 2019
Bercy étudie la possibilité d'augmenter la taxe sur les assurances de prêts. Avec, comme effet,
une augmentation de leur coût, et donc des crédits immobiliers.
Le 20/9/2018
Illustration de vente de bien immobilier.
© Vanessa MEYER / PHOTOPQR/L'ALSACE / MAXPPP
Le gouvernement cherche partout de l'argent. Un peu par ci, un peu par là ! Une des pistes étudiées
par Bercy consiste à augmenter la taxe sur les assurances de prêts, ou du moins à étendre son
assiette. Avec, comme effet, de renchérir son coût et donc, par ricochet, le coût du crédit immobilier.
Les particuliers payeront plus cher à montant emprunté égal ou obtiendront un montant de crédit
moindre à mensualité constante. Une mauvaise nouvelle dans les deux cas ! Ainsi, sur un crédit de
100 000 euros sur 15 ans, la facture augmenterait de 3 euros par mois, soit 540 euros au total sur la
durée de l'emprunt, selon les calculs de Bercy.
Il existe aujourd'hui une taxe spéciale sur les conventions d'assurances de 9 %, mais elle s'applique
seulement sur une partie de la prime, celle qui permet d'être remboursée en cas d'incapacité de
travail, de perte d'emploi ou d'invalidité. La totalité de la prime (y compris la partie couvrant le décès)

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serait à partir du 1er janvier 2019 concernée. Cet alourdissement de la fiscalité s'appliquerait aux
seuls nouveaux contrats. Ceux qui ont déjà emprunté y échapperaient.
Recettes supplémentaires
La mesure fait bondir les professionnels, en particulier les courtiers en assurances, car elle
pénaliserait également tous ceux qui envisagent de renégocier leur assurance emprunteur en cours
de prêt, comme l'y autorise depuis le 1er janvier 2018 l'amendement Bourquin, qui est venu élargir le
champ d'application de la loi Hamon de 2014.
L'État attendrait, selon notre confrère Les Échos, quelque 100 millions d'euros de recettes
supplémentaires l'an prochain, 180 millions en 2020 et 500 millions en rythme de croisière. Une partie
devrait être affectée à Action Logement, pour compenser la perte de 300 millions d'euros que subira
l'organisme d'aide au logement social. En effet, la loi Pacte (« pour la croissance et la transformation
des entreprises ») prévoit de relever le seuil d'assujettissement des entreprises à la participation à
l'effort de construction de 20 à 50 salariés.
Source : www.lepoint.fr

10. La revue de Presse KYLIA
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Prix de l'immobilier: l'arbre parisien cache la
forêt
Le 21/09/2018
Le haussmannien parisien a la cote et son prix monte. Ce n'est pas toujours le cas pour les mêmes
immeubles en province.
afp.com/THOMAS COEX
Entre 2008 et 2018, les prix ont bondi à Paris. Mais dans 3 villes sur 4 en province, le marché
fait toujours grise mine.
Depuis la crise des subprimes, en 2008, les prix de l'immobilier à l'achat ont fait un bond d'environ
50% à Paris et le mouvement à la hausse s'est même amplifié ces deux dernières années. De quoi
rassurer les investisseurs sur l'attractivité de notre capitale, ville-monde par excellence. Et sur celle
d'une vingtaine de destinations de province, à commencer par Bordeaux, Lyon et Lille (respectivement
+ 59%, + 36% et + 24% en dix ans) mais aussi Nantes, Montpellier, Annecy, La Rochelle, Aix-en-
Provence et Strasbourg. Rennes, Saint-Malo, Rouen, Toulouse, Bayonne, Nice, Clermont-Ferrand et
Tours affichent aussi des prix légèrement en hausse depuis 2008.

11. La revue de Presse KYLIA
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En publiant le volet immobilier de notre enquête sur les villes où il fait bon vivre, nous avons voulu
vérifier si la pierre avait retrouvé son éclat en province depuis la crise de 2008. Et là, surprise : dans
75 agglomérations sur 100, autrement dit dans trois villes sur quatre, le prix des appartements n'a pas
encore retrouvé, en 2018, son niveau de 2008 !
En dix ans, un T3 de 70 m2 dans l'ancien a perdu 12% de sa valeur à Grenoble, 13% à Marseille,
Arles et Caen, 15% au Havre et à Bourges, 18% à Toulon et à Cannes, 27% à Mulhouse et plus de
30% à Béziers, Perpignan et Saint-Etienne. La liste des villes est longue...
Même dans certaines localités comme Amiens, Angers, Nîmes, Saint-Nazaire, La Roche-sur-Yon,
Lorient et Vannes, où la situation s'améliore nettement, le rebond observé depuis deux ans n'a pas
encore permis de retrouver les prix atteints en 2008 tant la chute a été brutale et le stock de biens à
vendre encore très élevé. De quoi refroidir les ardeurs des candidats à un investissement immobilier.
Dans trois grandes villes sur quatre, les prix de l'immobilier ne sont toujours pas revenus à leur niveau
de 2008.
Source : www.lexpress.fr

12. La revue de Presse KYLIA
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Travaux: le syndic ne peut facturer un
copropriétaire seul sans accord de l’AG
Le 24/09/2018
Un syndic a imputé à un copropriétaire, responsable de la dégradation d’une canalisation, le coût des
travaux. Problème : il a pris cette décision sans l’accord de l’assemblée générale. Une faute
délictuelle selon la Cour de cassation.
Les différends entre copropriétaires et syndic sont monnaie courante. Les charges de copropriété sont
souvent la raison du litige. Dans une récente affaire, il s’agissait plutôt de travaux affectant les parties
communes. Sans autorisation de l’assemblée générale (AG), le syndic d’une copropriété a imputé à
un copropriétaire, et à lui seul, le coût des travaux de réparation d’une canalisation constituant une
partie commune.
Estimant qu’il n’avait pas à payer cette réparation, le particulier intente une action en justice contre le
syndic pour réclamer le remboursement de ce paiement. Sa demande est rejetée au motif que le
syndic, en lui imputant la réparation d’une partie commune et non à l’ensemble de la copropriété,
«commet un excès de zèle dans l’exercice de son mandat mais pas une faute délictuelle excédant
son mandat de gestion».

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La Cour de cassation a jugé, au contraire, que la responsabilité du syndic ne pouvait pas être écartée
alors qu’il était constaté qu’il avait imputé à un copropriétaire, et non au syndicat, une réparation sur
une partie commune. «Les charges de copropriété sont juridiquement engagées par le syndicat des
copropriétaires en conséquence des décisions de l’assemblée générale, explique Me Gabriel Neu-
Janicki, avocat à la Cour de Paris. C’est donc le syndicat qui en est le débiteur. Ces charges sont
ensuite réparties entre les copropriétaires».
Une faute de l’exercice de la mission du syndic
Autrement dit, un copropriétaire qui a porté atteinte à une partie commune peut devoir s’acquitter du
coût des travaux mais la demande de réparation du préjudice suppose l’accord de l’AG. En aucun
cas, le syndic ne peut, de sa propre initiative, décider d’imputer à un copropriétaire, fût-il responsable,
le coût de réparation sur des parties communes.
L’imputation à chaque copropriétaire de sa quote-part de charges et de dépenses communes ne peut
résulter juridiquement que de la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes après
clôture de l’exercice. Les dépenses afférentes aux parties communes sont supportées, en principe,
par l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. «C’est ce que rappelle la Cour de
cassation dans sa décision, conclut Me Neu Janicki. Le syndic qui impute à un copropriétaire une
facture de réparation d’une partie commune commet une faute dans l’exercice de sa mission, dont il
doit répondre sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Ce dernier affirme que: «Tout fait
quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à
le réparer».
Source : www.lefigaro.fr

14. La revue de Presse KYLIA
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Site pilote en franchise : en faut-il plusieurs ?
Le 13/9/2018
Un franchisé reprochait, entre autres, à son franchiseur francilien de ne pas avoir exploité un
deuxième site pilote en région avant de dupliquer son concept. Il est débouté par la cour d’appel de
Paris.
La cour d’appel de Paris a refusé récemment d’accorder à un ex-franchisé la nullité de son contrat.
Le franchisé affirmait tout d’abord que son consentement avait été vicié car le franchiseur ne lui
avait pas remis de DIP (Document d’information précontractuel) dans les délais prévus par la loi.
La cour d’appel écarte ce motif en rappelant que l’absence de DIP ne saurait suffire à démontrer le
vice du consentement. Encore faut-il pour cela expliquer en quoi exactement cette absence de DIP a
pu tromper le franchisé.
Le savoir-faire du franchiseur doit avoir été testé avec succès…
Le franchisé affirmait également que son contrat devait être annulé car sans cause, pour absence
de savoir-faire. Il reprochait encore à son franchiseur de ne pas avoir exploité « au moins deux
sites pilotes, l’exploitation du deuxième (… en région) venant conforter le succès obtenu avec le
premier (en Île-de-France)».
La cour écarte également ces arguments dans son arrêt du 28 février 2018.

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Elle estime d’abord que le franchiseur a transmis un savoir-faire conforme à la définition du
règlement européen de 2010 à savoir, comme elle le rappelle : « un ensemble secret, substantiel et
identifié d’informations pratiques non brevetées, résultant de l’expérience du (franchiseur) et testées
par celui-ci ».
Aux yeux des juges le savoir-faire du franchiseur est d’ailleurs attesté par l’ancienneté du réseau en
Île-de-France (depuis 2008) et par son développement (une vingtaine d’unités au moment du procès).
…Mais l’exploitation de deux sites pilotes n’est pas une obligation légale
Par ailleurs, sur la question des sites pilotes (1), la cour explique que « l’exploitation de deux sites
pilotes, au début puis tout au long de l’existence du réseau, ne constitue ni une obligation légale, ni
en l’espèce, (une obligation) contractuelle. La seule obligation pesant sur le franchiseur est d’avoir
éprouvé et expérimenté son savoir-faire, avec succès. »
Une démonstration que le franchiseur concerné a effectuée, en tout cas aux yeux des juges. En
conséquence, le franchisé est débouté de ses demandes.
(1) Rappelons que si aucun texte de loi n’impose de site pilote à la franchise, des experts reconnus
conseillent aux franchiseurs débutants d’en mettre au point au moins un et plutôt plusieurs (dans des
régions et des tailles de ville différentes) pendant au moins une, voire plusieurs années, afin de
prouver valablement la rentabilité de leur concept avant de le dupliquer. Et rien n’oblige un candidat à
la franchise à signer avec un nouveau franchiseur qui n’a pas sérieusement testé son savoir-faire.
Source : www.franchise-magazine.com

16. La revue de Presse KYLIA
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Buffets à volonté : mais comment gagnent-ils
de l'argent ?
Le 14/9/2018
Pixabay
Chic ou basique, classique ou exotique, le “all you can eat” fait fureur en France. Malgré les
excès des clients gloutons, les restaurateurs y trouvent leur compte. Voici comment ils font
recette !
Oubliez le buffet tristounet à base de carottes râpées ! Au Boulom, à Paris, Julien Duboué, ex-
candidat de Top Chef, propose depuis peu une formule à volonté, avec fruits de mer et viandes
braisées. Plus chic encore, au Meurice, le chef étoilé Alain Ducasse offre un brunch sans limites à 105
euros. Dans un registre plus exotique, on voit aussi se multiplier les buffets chinois, japonais ou
iraniens. Bref, le “all you can eat” américain est désormais cuisiné à toutes les sauces ! Pourquoi une
telle vague ? “Les clients adorent, assure Bernard Boutboul, du cabinet Gira Conseil. Ils apprécient le
choix et ont l’impression d’en avoir pour leur argent “
Mais le vrai gagnant est peut-être en cuisine. “Le nombre de couverts pour atteindre le seuil de
rentabilité est plus élevé que dans un restaurant classique, note Mark Watkins, chez Coach Omnium.
Mais la formule peut dégager de 10 à 15% de marge nette.” Les astuces ne manquent pas. Les

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assiettes ? Elles sont rarement grandes. La disposition des plats ? Elle est souvent étudiée, avec en
évidence des mets nourrissants et peu chers, à base de riz, par exemple. Quant aux serveurs, sans
se montrer pressants – il faut que vous ayez envie de revenir ! –, ils vous débarrasseront assez vite :
les tables doivent tourner ! De l’adresse chic à la cantine asiatique, voyez leurs techniques.
Club de vacances : si les fruits sont locaux, les viandes viennent de beaucoup plus loin !
Dans les bureaux du Green Palm, un hôtel quatre étoiles de Djerba (Tunisie) , quatre cadres
s’activent loin de la piscine turquoise. Leur job ? Trouver de quoi alimenter un buffet varié – pizzas,
grillades, crudités et autres – pour nourrir plus de 300 clients sans jamais dépasser 3 euros par
personne et par repas (hors boissons). Pour tenir un budget aussi serré, ils doivent traquer les bonnes
affaires. “Nos fournisseurs sont parfois disposés à faire des promotions pour libérer de la place dans
leurs entrepôts, par exemple”, raconte Riadh Heddi, directeur de l’établissement, content d’avoir
profité dernièrement d’une remise de 25% sur un stock de viande.
©SP. Notre exemple type : l’hôtel Green Palm, quatre étoiles, à Djerba.
S’il exige une certaine qualité, le patron est prêt à diversifier les origines pour acheter à moindre coût.
Les volailles et cordons bleus ? Ils arrivent souvent surgelés d’Amérique du Sud. Le poisson ? Il vient
des côtes tunisiennes mais aussi de Mauritanie. Les fruits, eux, sont locaux. “Les produits importés
sont trop chers, raconte le patron. On ne peut pas se permettre de proposer des kiwis, des litchis ou
même des avocats” Les cuisiniers sont là pour faire oublier les manques. Leur mission ? Composer

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des recettes économiques – la viande représente 40% du coût d’un repas, il s’agit de ne pas en
abuser – mais des plats appétissants : le buffet doit être beau. “Le chef pâtissier a un rôle très
important, précise Riadh Heddi. A partir d’oeufs et de farine, il fait de très bons produits finis de toutes
les formes et de toutes les couleurs!” La formule semble satisfaire : l’hôtel affiche 90% de taux de
remplissage l’été et quatre étoiles sur TripAdvisor.
Restaurant haut de gamme : commandées par tonnes, les huîtres sont achetées avec un rabais
de 40%
Dans un complexe de loisirs de Narbonne, à la sortie d’un rond-point, voici un endroit étonnant : Les
Grands Buffets. Un restaurant aux allures de vieille brasserie parisienne, posté entre un bowling et
une piscine. Son patron, Louis Privat, a installé son établissement ici en 1989 ; depuis, il ne fait rien
comme les autres. Un buffet doit être simple et économique ? Lui propose foie gras entier, homard,
huîtres ou encore cochon de lait à volonté. Mieux vaut éviter de se ruiner en déco ? Le patron achète
lustres en cristal, pièces d’argenterie et chaises à 800 euros pièce. Quant au service, poste habituel
d’économie, il est ici presque identique à celui d’un restaurant classique : des hôtesses en uniforme
vous accueillent, vous placent et vous débarrassent. Le secret du chef pour s’y retrouver ? D’abord,
ce cadre chic et ce service aux petits soins ont un avantage : les clients se comportent
convenablement, gênés de gaspiller ou de s’empiffrer. “Ils font de gros repas mais personne ne se
comporte comme un malotru”, résume le patron.
Surtout, cet ancien expert-comptable s’impose des calculs, beaucoup de calculs. Aidé de cinq
collaborateurs, le matheux analyse au centime près le coût de revient de chacun de ses 300 mets et
augmente en conséquence le tarif de la formule. Voyez plutôt. En ce moment, le repas est à 35,90
euros mais, ces prochains mois, le chef compte ajouter des crêpes Suzette, du canard au sang et le
plus grand plateau de fromages du monde (100 variétés). Résultat ? La formule devrait augmenter de
1 euro environ pour compenser. “En dix ans, à force d’améliorations, le prix du menu a déjà plus que
doublé, précise Louis Privat. Moi, je continue de prendre la même marge fixe, de 2 à 3 euros environ,
donc, pour le client, le rapport qualité-prix s’est beaucoup amélioré.” Bien sûr, le concept ne tient
qu’avec une fréquentation et des volumes hors norme.

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©M. CALAS/GRANDS BUFFETS. Notre exemple type : Les Grands Buffets, à Narbonne.
Ce restaurant, le plus grand de France hors Paris, accueille près de 350.000 clients par an. Louis
Privat peut ainsi acheter ses produits de luxe en quantité astronomique et à prix préférentiel. Rendez-
vous compte, ici, on commande 15 tonnes de foie gras, 12 tonnes de fromages ou encore 80.000
bouteilles d’eau par an ! “Chaque année, je lui fournis 55 tonnes d’huîtres, par palettes entières !
sourit Philippe Larrieu, ostréiculteur. Si je devais lui livrer les quantités d’un restaurant classique, je les
facturerais 40% plus cher sans doute.” Reste alors à gérer les bataillons de clients ! Pour contrôler le
flux d’arrivée, les réservations sont réparties quart d’heure par quart d’heure. Les hôtesses limitent
aussi le nombre de "grandes tables” par service, pour éviter les embouteillages au buffet.
Et, en cuisine, la logistique est parfaitement huilée. A l’heure du déjeuner, les troupes se contentent
d’ouvrir les huîtres et de dresser ce qui a été préparé plus tôt, saumon ou encornets farcis. A la
rôtisserie, les chefs cuisent “minute” les turbots ou les foies de veau, mais les daubes, blanquettes et
autres ont été concoctées en amont pour plusieurs jours… Idem dans le labo de pâtisserie. Bien sûr,
les monts-blancs ou les mousses, fragiles, sont fabriqués au quotidien, mais les congolais, tartes
Tatin et autres sortent en grande série, pour plusieurs services. “On ne chôme pas !”, sourit
Sébastien, le maître des lieux, courbé sur ses macarons. Il en confectionne 500.000 par an…

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Bateau de croisière : un logiciel aide à diviser les pertes en cuisine
Plus de 1.500 kilos de pâtes, 15.000 oeufs, 8.000 kilos de légumes… des quantités folles ? Ce sont
les stocks d’un bateau Costa pour une semaine seulement ! Problème pour le croisiériste, une partie
des victuailles part à la poubelle. L’italien gaspille 216 grammes par personne et par repas. C’est en
fait moins qu’un restaurant à terre mais multiplié par plus de 3 millions de passagers chaque année…
Alors le voilà parti à la chasse au gaspi ! “L’objectif est environnemental, assure Stefania Lallai,
directrice développement durable. L’ONU fixe une réduction du gaspillage alimentaire de 50% d’ici
2030, nous voulons y arriver dès 2020.
©Costa Croisières. Notre exemple type : les buffets des bateaux Costa.
Mais l'affaire a aussi son intérêt financier, car le groupe Carnival, propriétaire de Costa, dépense pas
moins de 1 milliard de dollars par an en nourritures variées ! En cuisine, il déploie un logiciel, Winnow,
pour peser et analyser les déchets : sur le bateau-pilote, le gaspillage a fondu de 54%. En salle, il
alerte le gourmand, pancartes à l’appui.”Nos clients continuent de trouver tout ce qu’ils aiment sur nos
buffets, et même plus car nous avons étoffé notre offre, précise Stefania Lallai. Ils peuvent se
resservir comme ils le veulent, mais on leur demande de ne pas gâcher.” Quitte à les aider un peu :
certains plats sont servis par un cuisinier plutôt qu’en libre accès. Là encore, la quantité de déchets a

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baissé de 20%. Une bonne affaire ? “Tout ce qui est économisé est réinvesti dans la qualité des
buffets ou dans l’humanitaire”, promet l’Italienne.
Restaurant asiatique : les nems ne sont pas tous maison
En ce jeudi estival, pas le temps de souffler pour l'équipe du Yummy Asian Food. Il est bientôt 14
heures mais une dizaine de clients font encore la queue pour déjeuner. Idéalement placé à quelques
pas de la gare de l’Est, à Paris, ce buffet asiatique voit défiler 300 convives par jour. Alors ça débite !
Avant d’accéder aux victuailles, dès l’entrée, le client s’acquitte de ses 12,90 euros forfaitaires, à une
caisse unique, pour faire gagner du temps à tout le monde. En salle, deux employés placent les
clients, dressent les tables et vident les assiettes (dans un bac au beau milieu du restaurant, efficacité
oblige). “On embauche des gens polyvalents, qui peuvent tout faire en salle et en caisse”, raconte
Claude Hu, le patron.
© Yummy Asian Food. Notre exemple type : le restaurant Yummy Asian Food, à Paris.
Aux fourneaux, même économie de personnel. Deux salariés se consacrent aux sushis. Chaque jour,
ils débitent des saumons entiers – acheter les filets prêts coûterait trop cher – et les transforment en
3.000 portions : des pièces qu’ils garnissent plus généreusement en poisson le soir quand le buffet est
facturé plus cher (17,90 euros) ! Trois autres cuisiniers se chargent de tout le reste : riz cantonais,

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légumes sautés, boeuf coréen et autres. Impossible de tout faire maison : trop gourmands en main-
d’oeuvre, les crevettes sont achetées décortiquées et les nems surgelés, à 20 centimes pièce. “On
s’approvisionne auprès de fournisseurs certifiés, pas comme dans les reportages télé qui font peur !”,
précise Claude Hu, qui procède aussi à des analyses d’hygiène tous les mois.
Pour arrondir les marges, le patron mise aussi sur les extras. Les boissons, bien sûr : la canette est à
1,80 euro, la spécialité maison à base de thé à 5 euros… Mais aussi la vente à emporter. Les pâtes
chinoises servies à volonté au buffet se retrouvent à plus de 3 euros la barquette en “take away”. Et
pour éviter les gaspillages, le patron a une dernière astuce : une amende de 5 euros sur les assiettes
non terminées. Une menace assez dissuasive pour qu’il n’ait jamais eu à l’appliquer.
Source : www.capital.fr

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Bail commercial et changement d’activité :
attention aux travaux !
Le 17/9/2019
Un entrepreneur réalise des travaux qu’il estime nécessaires pour pouvoir exercer son activité dans la
téléphonie dans un local anciennement dédié à la restauration. Des travaux d’une telle ampleur qu’ils
ne vont pas être du goût du bailleur… qui réclame des dommages-intérêts…
Changement d’activité : les travaux sont-ils autorisés par le bailleur ?
Un bailleur, qui possède un local commercial loué par un restaurateur, agrée la cession du droit au
bail à une entreprise qui exploite une acticité de commerce de téléphonie. Le bailleur autorise alors le
nouveau locataire, moyennant le versement d’une indemnité de changement d’activité, à réaliser de
simples travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de son activité dans le local.

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Le nouveau locataire exploite son activité dans le cadre d’une franchise. Dans ce cadre, il doit
respecter un cahier des charges qui l’oblige à supprimer l’escalier et l’ascenseur intérieur du local car
ils obstruent la surface de vente.
Apprenant que l’escalier et l’ascenseur ont été supprimés, le bailleur réclame des dommages-intérêts,
estimant qu’il n’avait pas donné son autorisation pour la réalisation de tels travaux qui concourt à
modifier la distribution des lieux. Selon lui, ils vont bien au-delà de simples travaux d’aménagements.
Mais pour le nouveau locataire, les travaux réalisés pour respecter le cahier des charges imposé par
le franchiseur font partie des travaux autorisés par l’acte de cession du droit au bail.
« Non » conteste le bailleur : pour lui, les travaux de suppression de l’escalier et de l’ascenseur
constituent une modification de la distribution des lieux, qui ne peuvent être réalisés qu’avec l’accord
du propriétaire du local, selon les termes du contrat de cession du droit au bail. Or, son accord fait ici
défaut. Il a donc droit à un dédommagement. Ce que confirme le juge.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 juillet 2018, n° 17-22303
Source : www.bar-brasserie.fr

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Bail commercial : le projet de loi Pacte
neutralise les effets de la clause de solidarité
inversée en matière de procédure collective.
Le 18/9/2018
S’il est classique de trouver dans un bail commercial une clause obligeant le preneur à être garant du
paiement des loyers avec le cessionnaire, tel n’est pas encore le cas de la clause de solidarité
inversée obligeant le cessionnaire à régler les arriérés de loyers dus par le cédant au moment de la
cession.
Cette clause, quoique moins connue des praticiens et donc moins répandue, tend à se développer de
manière significative si bien que la Cour de Cassation a déjà eu l’occasion de se prononcer sur ses
conditions d’application. C’est désormais au tour du législateur de se pencher sur son cas, puisque
l’article 19 du projet de loi Pacte (plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises)
en neutralise les effets en matière de procédure collective.
I. Rappel des dispositions applicables à une clause de solidarité « classique » (cédant-
cessionnaire).
D’après l’article L641-12 al.5 du Code de commerce, applicable en présence d’une clause de
solidarité classique, « toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le
cessionnaire est réputée non écrite », de sorte que le cédant en liquidation judiciaire n’a pas à garantir
le bailleur contre un éventuel passif de loyers qui serait généré ensuite par le cessionnaire, Force est
de reconnaître que ce régime dérogatoire présente un intérêt pratique limité compte tenu de
l’insolvabilité avérée du cédant placée en liquidation judiciaire.
Toutefois, cette règle s’applique également aux procédures de sauvegarde ou de redressement
judiciaire (C. com. art. L622-15 et L631-22, al. 1), y compris par voie de plan de cession de
l’entreprise.
La solution proposée par le législateur mérite d’être approuvée puisqu’il se conçoit difficilement qu’un
locataire, déjà en proie à des difficultés financières, soit amené à supporter un passif éventuel dont il
ne serait pas à l’origine. Ce serait particulièrement contreproductif notamment en matière de
procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire.

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A noter que cette clause ne s’applique qu’aux relations entre le cédant et le cessionnaire. Dès lors, si
le cessionnaire in bonis cède à son tour le bail, il sera garant vis-à-vis du bailleur des loyers impayés
de son propre successeur.
II. Projet de loi Pacte : alignement du régime des clauses de solidarité inversée (cessionnaire-
cédant) sur celui des clauses de solidarité classique.
S’agissant de la clause de solidarité inversée, la Cour de Cassation a déjà jugé que les dispositions
de l’article L641-12 du Code de Commerce ne s’appliquent pas à la clause qui rend l’acquéreur du
bail garant avec le locataire, des loyers dus au titre du bail à la date de la cession.
D’après la Haute Juridiction, le bailleur peut ainsi se prévaloir de la clause de solidarité inversée à
l’encontre du cessionnaire malgré la liquidation judiciaire du cédant.
L’article 19 du projet de loi Pacte revient sur cette jurisprudence en modifiant les dispositions de
l’article L642-7 du Code de commerce. Sera ainsi réputée non écrite toute clause d’un contrat de bail
imposant au cessionnaire des dispositions solidaires avec le cédant .
L’article L642-7 du Code de Commerce est insérée à une section intitulée « de la cession de
l’entreprise » dans le titre IV du livre VI, lui-même intitulé « de la liquidation judiciaire et du
rétablissement personnel ». Cette modification semble donc concerner uniquement la cession du bail
intervenant dans le cadre d’un plan de cession, lequel peut naturellement être adopté en cas de
liquidation judiciaire mais également en cas de procédure de sauvegarde ou de redressement
judiciaire.
Il s’ensuit qu’une cession isolée de droit au bail au cours de la liquidation judiciaire ne devrait pas
permettre au cessionnaire de contourner la clause de solidarité inversée, y compris après l’entrée en
vigueur de la loi Pacte, une telle cession se situant en dehors d’un plan de cession de l’entreprise.
Par ailleurs, le projet de loi sera sans effet sur le dépôt de garantie qui devra toujours être reconstitué
par le cessionnaire, en pratique entre les mains de l’administrateur judiciaire.
Sauf à rédiger habilement le périmètre de l’offre de rachat ou à négocier en amont avec le bailleur les
arriérés de loyer, un passif élevé de loyers pouvait constituer un frein à la reprise d’une entreprise en
difficulté. Ce ne devrait plus être le cas avec l’entrée en vigueur de la loi Pacte, ce qui est
indiscutablement une bonne nouvelle pour le maintien de l’activité et des emplois.

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Cette solution s’imposait d’autant plus qu’une créance de loyer bénéficie déjà du privilège du bailleur
énoncé à l’article 2332, 1°) du Code civil.
Enfin, l’article 19 du projet de loi Pacte ne sera pas applicable aux procédures en cours mais
uniquement aux procédures ouvertes à compter de son entrée en vigueur.
Dans tous les cas, les candidats au rachat d’une entreprise à la barre du Tribunal suivront avec intérêt
l’examen du projet de loi Pacte, notamment lorsque le droit au bail constituera le principal élément
d’actif du débiteur, ce qui est généralement le cas.
Source : www.village-justice.com

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Bail commercial : l’incendie, un trouble de
jouissance indemnisable ?
Le 19/9/2018
Parce qu’un incendie, provenant de chez son voisin, a détruit son local commercial, un locataire
réclame des indemnités à son bailleur, invoquant un trouble de jouissance : sauf que l’origine du feu
est indéterminée, rappelle le bailleur, qui refuse de verser des indemnités… A tort, semble-t-il…
Bail commercial et incendie : quand le feu vient de chez le voisin
Un incendie détruit un immeuble dans lequel se trouvent 2 locaux commerciaux qui étaient loués par
un même bailleur. Le départ de l’incendie provenait de l’un de ces locaux commerciaux.

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Le bailleur, constatant la destruction des locaux, a notifié la résiliation du bail aux 2 locataires. Mais le
locataire du local qui n’est pas à l’origine de l’incendie réclame des indemnités pour trouble de
jouissance au bailleur.
Indemnités que le bailleur refuse de verser : la cause de l’incendie, qui s’est déclaré dans le local
voisin, est indéterminée. Dès lors, il estime qu’il s’agit là d’un « cas fortuit » qui l’exonère de tout
dédommagement.
« Non » répond le locataire : au contraire, lorsque la cause de l’incendie est indéterminée, il n’y a pas
de « cas fortuit ». Le bailleur est donc responsable envers les autres locataires des troubles de
jouissance du fait de l’incendie. Il a donc droit à des indemnités. Ce que confirme le juge.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 juillet 2018, n° 17-20696
Source : www.bar-brasserie.fr

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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18