S46 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 novembre 2017

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 5 au 12 novembre 2017
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : les taux ne bougent pas, les
demandes de crédit repartent à la hausse
Le 06/11/2017
Depuis octobre 2016, les taux ont augmenté de 21 points de base sur le marché du neuf et de 23
points de base sur celui de l'ancien. (Crédits : CC0 Creative Commons/Pixabay.)Après une nette
hausse entre octobre 2016 et avril 2017, les taux sont stables depuis quelques mois. Les taux des
prêts du secteur concurrentiel (toutes durées confondues) se sont établis à 1,55% en moyenne le
mois dernier, contre 1,56% en septembre, selon une étude.
es taux d'intérêt des crédits immobiliers accordés aux particuliers par les banques en France, quasi
stables depuis avril, sont restés au même niveau au mois d'octobre, indique l'observatoire Crédit
Logement/CSA dans un communiqué.

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Les taux des prêts du secteur concurrentiel (toutes durées confondues) se sont établis à 1,55% en
moyenne le mois dernier, contre 1,56% en septembre, selon l'étude.
Pour l'accession à la propriété, les taux se sont établis à 1,61% dans le neuf et 1,57% dans l'ancien,
demeurant là encore stables.
Allongement de la durée des prêts
Depuis octobre 2016, les taux ont augmenté de 21 points de base sur le marché du neuf et de 23
points de base sur celui de l'ancien.
"Dans l'ensemble, les conditions de crédit actuelles soutiennent toujours la réalisation des projets
immobiliers des ménages, en dépit de la remontée des taux constatée de décembre 2016 à avril
2017: l'allongement de la durée des prêts octroyés y a fortement contribué", commente
l'observatoire.
En octobre 2017, la durée des prêts s'est établie à 217 mois en moyenne. Elle est plus longue pour
l'accession à la propriété : 234 mois dans le neuf et 229 mois dans l'ancien.
La demande repart
Après un troisième trimestre en fort recul (-25% sur un an), la demande de prêts est repartie à la
hausse en octobre (+15% sur un mois) avec l'annonce fin septembre du plan Logement du
gouvernement, constate le réseau de courtiers en crédits immobiliers VousFinancer dans une étude
distincte.
"Beaucoup de professionnels ont perçu cette reprise de l'activité ces dernières semaines. Même s'il
reste encore des incertitudes sur l'application de certaines mesures, l'annonce du plan logement et
la prolongation durant 4 ans du prêt à taux zéro comme du dispositif Pinel ont rassuré à la fois les
primo-accédants et les investisseurs. Le contexte de taux bas, combiné à une hausse des prix plus
marquée, conduit également les emprunteurs à ne pas trop attendre pour réaliser leur projet
immobilier", explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer cité dans le communiqué.
Source : www.latribune.fr

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Logements sociaux: punir davantage les
communes hors-la-loi s'avère payant
Le 7/11/2017
Aucune commune ne doit être "exemptée de majoration financière, même symbolique" en cas de
carence en logements sociaux estime le rapport de la commission nationale SRU (Solidarité et
rénovation urbaine), "notamment en Ile-de-France, en Paca ou dans les Hauts-de-France", sauf
justification apportée par le préfet.
afp.com/PHILIPPE HUGUEN
Une commune sur deux n'avait pas atteint fin 2016, ses objectifs visant à respecter les obligations
liées à la loi SRU, constate un rapport officiel préconisant la coercition.
Il faut davantage sanctionner les communes en déficit de logement social, telle est la conclusion du
premier rapport de la commission nationale SRU (Solidarité et rénovation urbaine). "Alors que 387
communes n'avaient pas satisfait leurs objectifs sur la période 2011-2013, elles sont 649 sur 2014-
2016", soit une hausse de 68%, relèvent les auteurs. Ce rapport, dont l'AFP a obtenu copie, a été
adressé mi-octobre au ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard.

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76 communes situées en Ile-de-France, 64 en Paca
Sur les 1.161 communes soumises à ce bilan triennal en raison d'une construction de logements
sociaux insuffisante, plus de la moitié (56%) sont donc restées en infraction, contre 38% en 2011-
2013, souligne la commission présidée par Thierry Repentin, qui signe ce rapport.
Parmi elles, 76 sont situées en Ile-de-France - dont Chambourcy, Saint-Maur-des-Fossés, Auvers-sur-
Oise, Saint-Rémy-les-Chevreuse parmi les plus épinglées - et 64 en région Paca, dont Le Cannet
(déjà la plus lourdement sanctionnée en France, à hauteur de 1,4 million d'euros), Mandelieu-la-
Napoule ou Saint-Raphaël. En Auvergne-Rhône-Alpes, 32 communes sont pointées.
La loi SRU de 2000 impose aux communes de plus de 3.500 habitants (1.500 en Ile-de-France) de
disposer d'ici à 2025 de 20% de logements sociaux, un taux relevé à 25% en 2014, excepté pour des
communes dont la situation locale ne justifie pas ce renforcement.
Sanctions financières
Créée par la loi Égalité et citoyenneté, la commission SRU formule au ministre un avis sur les
propositions émanant des préfets, de déclarer "carencées" 233 communes, ce qui les expose à des
sanctions financières et à une action coercitive de l'État. Elle recommande à Jacques Mézard de
"donner sans délai" son accord, tout en jugeant par ailleurs "indispensable" de déclarer "carencées"
50 communes supplémentaires, "à très faible taux de logements sociaux" et dont "les dynamiques
sont manifestement insuffisantes" ou bien n'ayant construit que des logements sociaux aux loyers les
moins éloignés du marché libre (dits "PLS").
Parmi elles, Nice, Toulon et Aix-en-Provence, ou encore Marseille et Montpellier: ces deux dernières
n'ont financé respectivement que 20 et 21% de logements les plus sociaux (PLAI).
Thierry Repentin préconise aussi davantage de sévérité envers les communes en déficit, après avoir
constaté que les préfets étaient réticents à mobiliser tout l'éventail des moyens mis à leur disposition.
"Aucune commune ne doit être exemptée de majoration financière"
Alors que la loi permet désormais de multiplier par cinq le montant des sanctions, cette majoration
n'excède pas 200% - soit le maximum antérieur - pour 90% des villes en infraction pointées par les
préfets. Et aucune ne doit être "exemptée de majoration financière, même symbolique" estime le
rapport, "notamment en Ile-de-France, en Paca ou dans les Hauts-de-France", sauf justification
apportée par le préfet.
Les préfets proposent qu'une commune sur trois soit exemptée de sanction financière.

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De même, aucune commune "carencée" en 2011-2013, qui le sera à nouveau pour 2014-2016 "ne
devrait voir son niveau de majoration diminuer".
Aussi la reprise des autorisations d'urbanisme doit être envisagée dans toutes les communes
proposées à la carence, dit le rapport - les préfets le proposent pour moins d'un tiers.
Thierry Repentin a pressé les préfets de régions de prôner des sanctions plus sévères: excepté ceux
de l'Ile-de-France et de l'Occitanie, aucun ne l'a fait. Or "une volonté politique associant fermeté et
pédagogie vis-à-vis des communes n'ayant pas respecté leurs obligations a montré son efficacité",
plaide-t-il.
Sur les 217 communes déclarées "carencées" en 2011-2013, plus d'un tiers (34%) sont parvenues à
respecter l'objectif 2014-2016, et pas loin de la moitié (46%) l'ont rempli à 80%.
Et retirer la délivrance des autorisations d'urbanisme aux maires pour la confier aux préfets a permis
d'y programmer trois fois plus de logements sociaux en deux ans (2015 et 2016) qu'en 2011-2013.
Sur 2014-2016, la loi du 18 janvier 2013 a fait doubler ces objectifs, avec 180.000 logements à
produire contre environ 90.000 sur 2011-2013, ce qui explique en partie les difficultés des communes
à les atteindre, nuance le rapport.
Source : www.lexpress.fr

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Sept idées reçues sur les règles d'une
copropriété
Le 08/11/2017
À l'occasion du Salon de la copropriété, qui débute ce 8 novembre à Paris, porte de Versailles, nous
vous proposons de tester vos connaissances juridiques sur le sujet.
Getty Images/Cultura Exclusive
Travaux dans son domicile, fonctionnement de l'AG... Le salon de la copropriété qui démarre ce 8
novembre est l'occasion de faire le point sur vos droits et vos devoirs.
La France compte environ 8 millions de logements en copropriété. Cela implique pour leurs occupants
ou futurs acquéreurs de se familiariser un minimum avec les règles de vie à respecter. Voici un rappel
ludique des grands principes à connaître avec l'Association des Responsables de Copropriété
(ARC) .
1. Un copropriétaire peut refuser de financer les travaux d'étanchéité de ma terrasse
Faux. Même si vous en détenez l'usage exclusif, à partir du moment où votre règlement de
copropriété inclut les terrasses dans les parties communes, les dépenses de réfection de l'étanchéité

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afférentes sont partagées entre tous les copropriétaires. Ce sera également le cas si votre règlement
de copropriété est muet sur le sujet. Seul l'entretien courant sera à votre charge.
Vrai. Si votre règlement désigne les terrasses comme des parties exclusivement privatives. Dans ce
dernier cas, vous supporterez seul les travaux de réfection de l'étanchéité.
2. Je peux demander qu'à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (AG) soit proposée
l'installation d'un digicode
Vrai. Tout copropriétaire peut demander à ajouter une question affectant la vie de l'immeuble:
sécurité, nuisances, impayés, changement de syndic... En pratique, pour que votre question figure à
l'ordre du jour de la prochaine AG, elle doit parvenir au syndic avant l'envoi de la convocation sous
forme de lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) et doit comporter la résolution à inscrire
à l'ordre du jour.
3. Personne ne peut m'interdire d'étendre du linge aux fenêtres
Faux Si votre règlement de copropriété le prévoit, vous êtes tenus de respecter ces consignes. De
même pour l'exercice d'une activité professionnelle ou le changement d'une porte palière. À défaut, le
syndic peut vous rappeler à l'ordre oralement tout d'abord, puis par écrit dans un second temps, en
vous mettant en demeure de vous conformer au règlement de copropriété. Et si vous persistez, il
pourrait être amené à demander lors de la prochaine assemblée générale (AG) un vote pour engager
une action judiciaire à votre encontre.
4. Je peux m'opposer à une décision votée, en mon absence, en assemblée générale (AG)
Faux. Comme le dit l'adage : "les absents ont toujours tort !". Ne pas voter en AG équivaut à accepter
toutes les questions figurant à l'ordre du jour. Une abstention d'autant plus dommageable que
certaines décisions nécessitent un vote à l'unanimité. Elles ne seront donc pas adoptées si vous votez
contre. C'est pourquoi il est plus que vivement recommandé d'être présent et/ou, à défaut, de donner
un pouvoir pour être représenté.
À savoir : un absent non représenté conserve malgré tout la possibilité d'exercer un recours en
annulation des décisions prises en assemblée dans les 2 mois suivant la réception du procès-verbal
de l'AG.
5. Une convocation en assemblée générale (AG) peut être envoyée par mail
Vrai Le syndic peut communiquer la convocation par voie électronique, à la condition expresse
toutefois qu'en amont de l'envoi, le copropriétaire y ait consenti. À défaut, le syndic doit convoquer les

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copropriétaires en AG au moins 21 jours avant la date prévue, soit par lettre recommandée avec avis
de réception, soit en main propre contre émargement.
6. Je peux effectuer des travaux dans mon domicile sans rien demander aux autres copropriétaires
Vrai. Vous avez totale carte blanche, si vous envisagez des travaux d'embellissements (peinture,
papier peint...) qui n'impactent pas les parties communes ou des éléments de structure.
Faux. Si vous projetez de réunir deux appartements, de fermer une loggia, de casser un mur porteur
ou encore de modifier les conduits d'écoulement des eaux dans une cuisine ou une salle de bains,
vous devrez au préalable obtenir l'accord des copropriétaires. Suivant la nature de travaux le recueil
de la majorité des voix de tous les copropriétaires ou des copropriétaires représentant au moins les
deux tiers des voix sera requise. Et attention ! Pas question de se lancer sans ce blanc-seing au
risque d'être ensuite condamné en justice à devoir remettre votre logement en l'état d'origine.
7. Les travaux d'accessibilité sollicités par un copropriétaire handicapé sont à sa charge
Vrai. Si la copropriété n'est pas classifiée comme étant un établissement recevant du public, elle n'a
aucune obligation de faire réaliser des travaux d'accessibilité. Le copropriétaire concerné devra donc
déposer une demande de travaux en AG et les dépenses engagées pour leur réalisation resteront à
sa charge exclusive.
À savoir: en cas d'avis défavorable, la copropriété devra solliciter une dérogation argumentée auprès
de la Préfecture, sachant que les causes de dérogations restent très limitées.
Source :www.lexpress.fr

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Crédit immobilier: les taux vont augmenter,
c'est inévitable
Le 09/11/2017
La hausse annoncée des taux de crédit immobilier ne donne pas un bon signal au marché, selon les
informations fournies par Cafpi ce 9 novembre.
P. Tuprin / Photononstop / AFP
Si 2017 affiche des records de transactions dans le neuf comme dans l'ancien, avec une hausse
globale de plus de 10 %, l'année à venir semble s'orienter à la pause.
Avec plus de 1 478 000 transactions, soit une hausse constante depuis trois ans, 2017 est un
excellent cru pour le marché immobilier. Grâce à des taux très bas, ce sont plus de 223 milliards
d'euros de crédit qui ont été injectés dans l'économie et consacrés à l'achat de logements. Le prêt à
taux zéro confirme son succès et est utilisé dans près des trois quarts des acquisitions dans le neuf.
Mais la situation risque de se retourner.

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Une tendance de fond à la hausse
Depuis octobre, les taux continuent leur progression. Les crédits accordés le mois dernier ont atteint
0,92% sur 10 ans, 1,28% sur 15 ans, 1,45% sur 20 ans et 1,77% sur 25 ans, en hausse de 0,02 à
0,17% par rapport à septembre, selon Cafpi. "La hausse des taux débutée il y a un an se poursuit, de
façon limitée mais constante", indique Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit.
Même si en novembre les emprunteurs profitent d'une légère baisse car la demande de crédit, en
forte diminution en fin d'année, oblige les banques à se faire une concurrence plus forte et à rogner
leurs marges pour attirer de nouveaux clients, il ne faut se faire aucune illusion: la tendance générale
est à la hausse.
.Cafpi
Retour des 2 % sur vingt ans
Pour le premier semestre 2018, on peut s'attendre à franchir la barre des 2% en taux fixe sur vingt
ans. En effet, la Banque centrale européenne a clairement signifié que la reprise économique est en
cours et que le retour de l'inflation la conduira à relever son taux directeur, faisant mécaniquement
augmenter les taux de crédit immobilier. Mais cette hausse devrait rester limitée et mesurée si la
croissance annoncée se maintient. Dans la foulée, les emprunts de plus courtes durées (dix et quinze
ans) devraient suivre le même mouvement.
Un achat soumis à de trop nombreux freins
La hausse prévisible des taux n'est pas le seul frein à la bonne santé du marché. D'autres obstacles à
l'achat sont clairement identifiés, selon le sondage de l'Ifop présenté à cette occasion. Les "frais de
notaire" et les autres dépenses liées à l'acquisition jugés trop élevés, sont pointés du doigt par 67%

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des personnes interrogées, tout comme la lente réactivité des banques: la demande d'une réponse
rapide arrive en deuxième position dans la liste des attentes, derrière des taux d'intérêt attractifs.
Enfin, les mesures gouvernementales déçoivent : 31% des personnes interrogées regrettent qu'aucun
dispositif ne facilite l'accès au crédit pour les CDD, les personnes en intérim ou les travailleurs non-
salariés, notamment les 25-34 ans qui sont les premiers à aspirer devenir propriétaires.
Vers un ralentissement du marché? Cafpi le craint et prévoit une baisse générale des ventes dans le
neuf comme dans l'ancien, en repassant sous la barre des 1,3 millions de transactions, dans
l'hypothèse la plus favorable. Reste que des conditions de crédit resserrées évitent l'envolée des prix
et stabilisent le marché.
Source : www.lexpress.fr

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VERS UNE SUPPRESSION DU CRÉDIT
D’IMPÔT PORTES ET FENÊTRES COURANT
2018
Le 09/11/2017
Lionel Bonaventure / AFP
Un amendement porté par le rapporteur général de la commission des finances Jöel Giraud a été
adopté ce jeudi.
Dernier épisode dans le formidable feuilleton de fin d’année sur le crédit d’impôt “travaux de
rénovation”. Après moult retournements de situation, les députés ont adopté ce jeudi matin en
commission un amendement du rapporteur général des finances Joël Giraud, qui prévoit un gros coup
de rabot pour les portes et fenêtres. Sauf surprise, le texte porté par cette figure de la majorité
parlementaire a désormais toutes les chances d’être adopté en séance plénière en fin de semaine
prochaine.
Dans le détail, le texte prévoit de faire tomber le taux du crédit d’impôt accordé pour la pose de
fenêtres et portes isolantes de 30 % à 15 % à compter du 1er janvier 2018 (et non plus du 27
septembre 2017 comme prévu au départ). Autre modification de taille : dès le 1er juillet 2018, ces
équipements ne seront plus éligibles au crédit d’impôt.

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S’agissant des chaudières à fioul, le même texte stipule qu’elles seront également exclues du
dispositif, et ce dès le 1er janvier 2018.
D’autres amendements concernant le logement (dispositif Pinel, prêt à taux zéro, réintroduction du
dispositif Censi-Bouvard..) doivent être examinés en commission entre jeudi et vendredi.
Source : www.capital.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Le prêt bancaire : négocier
Le 2/11/2017
Lors de vos entretiens avec la banque en vue d'obtenir un financement, vous devrez déterminer quel
type de crédit sera souscrit, quel sera le taux d'intérêt et quelles seront les garanties en cas de
défaillance.
© Thinkstock
Le taux détermine le coût global du crédit mais il est parfois préférable de lâcher du lest sur le
taux afin d'éviter des garanties trop importantes ou trop risquées comme les cautions
personnelles.
► Le prêt classique
Les crédits classiques ont une durée comprise en général entre sept et quinze ans. Si vous
empruntez sur une durée courte (inférieure à sept ans), vous pouvez opter pour un taux révisable
plafonné, dont les conditions sont en général intéressantes (environ un point de moins que pour un
taux fixe). Pour une durée plus longue, en revanche, un taux fixe offre une plus grande sécurité.
► Le crédit-bail

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Généralement proposé à des taux légèrement supérieurs à ceux des crédits dits classiques mais avec
des délais d'obtention plus rapides, le crédit-bail est une technique de financement proposée par la
plupart des groupes bancaires (en général, via leurs filiales spécialisées dans ce type d'opération)
pour l'acquisition de la plupart des biens corporels.
Bien que juridiquement possible, cette technique pose un certain nombre de problèmes pour les biens
incorporels, notamment les fonds de commerce, et n'est donc pas proposée pour ce type de bien.
Pour les immeubles, le crédit-bail permet très souvent d'obtenir une part de financement plus
importante que celle octroyée dans le cadre d'un crédit. Sous certaines réserves (liées notamment à
la qualité du dossier en ce qui concerne la nature du bien et la qualité du crédit-preneur), le
financement peut couvrir le prix de l'immeuble plus les droits et frais d'acquisition, soit globalement
environ 106 % du prix du bien acquis. Sauf exception, les droits d'enregistrement du contrat de crédit-
bail lui-même (de l'ordre de 2 % et variable selon que la durée du contrat est inférieure ou supérieure
à 12 ans) doivent être autofinancés. Le crédit-bailleur étant, dans tous les cas, propriétaire de
l'immeuble. Dans l'hypothèse du financement d'une partie du prix par le crédit-preneur, celui-ci prend
la forme d'une avance sur loyer versée à la signature du contrat de crédit-bail par le crédit preneur au
bailleur et dont les loyers ultérieurs tiendront compte.
Le crédit-bail permet de ne pas augmenter le niveau d'endettement de la société au sens comptable
du terme et, ainsi, d'améliorer certains ratios, notamment celui des fonds propres et de l'endettement.
Ce dernier point reste néanmoins relatif, dans la mesure où les banques, dans leur analyse financière
des sociétés, retraitent les contrats de crédit-bail en les considérant comme des emprunts.
En contrepartie de la mise à disposition du bien par le crédit-bailleur, celui-ci facture au crédit-preneur
des loyers dont les montants sont déterminés, tout comme pour un prêt classique, par un tableau
d'amortissement financier du capital initialement déboursé par le crédit-bailleur. Chaque loyer est donc
composé du remboursement d'une fraction du capital et des intérêts de la période sur le capital
restant dû.
Comptablement, le crédit-preneur :
- n'enregistre pas le bien en immobilisation, puisqu'il n'en est pas propriétaire ;
- par conséquent, n'enregistre pas d'amortissement du bien ;
- n'enregistre pas de dettes correspondant au capital déboursé par le crédit-bailleur ;
- enregistre en charges les loyers versés pour l'intégralité de leur montant.

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Comme le crédit classique, le crédit-bail permet la déduction sur les intérêts. Les loyers comptabilisés
sont déductibles sous réserve de réintégrer la part du loyer correspondant au foncier. Pour une
analyse plus fine afin d'évaluer l'intérêt du crédit-bail par rapport à l'acquisition par emprunt avec votre
comptable, il faut tenir compte des flux de trésorerie dégagés dans chaque cas. L'analyse de la valeur
actuelle nette semble être le meilleur outil pour comparer les deux modes de financement.
Le loyer est composé d'une fraction du capital investi par la société de crédit-bail, de l'intérêt courant
sur ce capital et d'une marge bénéficiaire pour la société de crédit-bail.
La durée du bail est une notion relative dans la mesure où les établissements financiers admettent,
sous certaines réserves, qu'à l'issue du contrat le bien ne soit pas totalement amorti et que le preneur
s'en rende propriétaire en s'acquittant du montant du capital restant dû. Ce montant, appelé valeur
résiduelle (VR) peut représenter jusqu'à 30 % de la valeur initiale. Ce point constitue l'une des
particularités du crédit-bail immobilier, les VR des contrats de crédit-bail mobiliers étant, sauf cas
particulier, toujours nulles.
Très sommairement et sauf cas particulier, en matière de durée, il peut être retenu que la durée d'un
contrat de crédit-bail qui prévoit une VR nulle peut être de vingt ans maximum. Cela revient à
admettre un amortissement de 5 % du capital par année. Dans ces conditions, il peut être retenu que
pour une VR de 20 %, la durée d'un contrat de crédit-bail ne peut excéder seize ans. Attention, il y a
une obligation de publicité pour les contrats d'une durée supérieure à douze ans dont le coût est de
1 % des loyers du contrat.
À l'issue du bail, on peut imaginer que le terrain ou l'immeuble a bénéficié d'une plus-value
importante : dans ce cas la société utilisatrice a fait une bonne affaire. Le crédit-preneur se porte
acquéreur de l'immeuble dont on peut raisonnablement penser que la valeur s'est appréciée par
rapport au prix d'acquisition initial pour le montant de la VR. Dans ces conditions, cet achat peut, en
principe, être lui-même finançable par crédit classique sur une durée plus courte que celle habituelle.
Quant à la société de crédit-bail immobilier, elle fait un placement avantageux, car elle reste
propriétaire du bien pendant toute la durée du crédit-bail et cela sans aucun risque.
En revanche, la pratique du crédit-bail comporte quelques risques : contrairement au bail classique
entre un propriétaire et un locataire, la société utilisatrice sera dans l'obligation de payer le loyer
jusqu'à la clôture du contrat de crédit-bail, même en cas de disparition de l'immeuble (nouveau
chantier par exemple), sauf disposition contraire au contrat (clause de fin anticipée). Dans ce cas, elle
devra payer une pénalité contractuelle.

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► Quels sont les éléments principaux de la négociation ?
Les deux éléments principaux de la négociation sont le taux d'intérêt et les garanties en cas de
défaillance sur le remboursement du prêt. Les emprunteurs ont parfois trop tendance à se focaliser
sur le taux au détriment des garanties. Certes, le taux détermine le coût global du crédit mais il est
parfois préférable de lâcher du lest sur le taux afin d'éviter des garanties trop importantes ou trop
risquées comme les cautions personnelles. Attention également à ne pas prendre trop de risques en
déterminant la durée du crédit. La tentation est grande de vouloir rembourser plus rapidement pour
diminuer le coût global du crédit. Mais il est parfois préférable d'accepter un coût global plus important
qui limite les risques, le défaut de remboursement étant une des principales causes d'échec de la
reprise. Si vous avez sous-estimé le prévisionnel, vous pourrez toujours modifier le remboursement.
Les conditions de remboursements anticipés et les frais de dossiers (en moyenne entre 5 000 et
10 000 €) sont deux autres éléments de la négociation. Si l'établissement prêteur devient votre
banque, il y a aussi les éléments de gestion courante, les frais de fonctionnement de compte, de
mouvements, de commissions sur les encaissements par carte de crédit, de location des terminaux de
paiement (TPE)…
► Le taux d'intérêt
En matière de taux d'intérêt, il y a les bonnes et les mauvaises années. Sur un échantillon d'environ
6 000 reprises de fonds de commerces depuis 2004, les taux moyens observés étaient les suivants :
- 2004 : 3,99 %
- 2005 : 3,70 %
- 2006 : 3,66 %
- 2007 : 4,36 %
- 2008 : 4,86 %

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- 2009 : 4,26 %
- 2010 : 3,55 %
- 2011 : 3,49 %
- 2012 : 3,70 %
- 2014 : 2,94 %
- 2015 : 2,10 %
- Premier semestre 2016 : 1,49 %
Au taux d'intérêt proprement dit, il convient d'ajouter le taux de l'assurance obligatoire. Le contrat
d'assurance décès-invalidité est obligatoire lorsque l'on contracte un emprunt en vue de l'achat d'un
fonds de commerce. Tout organisme financier exigera la souscription d'un contrat d'assurance décès
invalidité et proposera sa compagnie d'assurance. Vous n'êtes nullement obligé de souscrire à celle-ci
et avez même intérêt à faire jouer la concurrence.
► Les garanties
• Le nantissement du fonds de commerce
En cas de défaillance, le prêteur devient le propriétaire du fonds de commerce, comme une
hypothèque lors de l'achat d'une habitation.
• Hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution mutuelle ?
La caution mutuelle est un type de garantie financière proposée par les banques au moment de
l'emprunt. Moins onéreuse que l'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, la caution mutuelle

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repose sur un système de mutualisation des risques. Chaque souscripteur participe à un fond
commun qui supporte les problèmes de remboursement des emprunteurs en difficulté.
Après l'acceptation du dossier de crédit, la banque le transmet à la société de caution mutuelle qui, à
son tour, l'étudie et rend sa décision. Si elle l'accepte, elle se porte caution vis-à-vis de la banque en
contrepartie d'une somme représentant environ 2 % du montant du prêt. Les tarifs sont susceptibles
d'évoluer en fonction du montant et de la durée du crédit, de la solvabilité et si l'organisme de
cautionnement est interne ou externe à la banque.
En règle générale, la caution mutuelle est d'un coût plus faible que l'hypothèque ou le privilège de
prêteur de deniers parce qu'elle évite tous les frais liés à la rédaction et l'enregistrement d'un acte
notarié ainsi que ceux liés à la main levée de l'hypothèque à la fin du crédit. En outre, pour les
fonctionnaires et les agents d'État, certaines mutuelles garantissent gratuitement ou à des prix très
faibles les crédits de leurs adhérents.
En cas de non-remboursement du crédit par le souscripteur, le montant restant dû est remboursé à la
banque. La société de caution mutuelle se retourne alors vers le souscripteur pour trouver une
solution amiable ou obtenir la vente du bien.
- Garanties personnelles sur le patrimoine, c'est-à-dire qu'en cas de défaillance, le prêteur se
rembourse sur vos biens personnels, c'est la caution personnelle.
- Assurances, l'assurance décès invalidité est obligatoire, l'assurance homme clé peut-être demandé.
• Doit-on présenter ou déclarer l'intégralité de son patrimoine ?
Si vous pensez qu'il n'est pas judicieux de déclarer l'intégralité de votre patrimoine car le banquier
pourra s'en servir pour prendre le maximum de garanties, vous vous trompez.
Il est fortement conseillé d'être transparent avec les banques. Si vous avez un patrimoine important,
c'est rassurant pour le banquier, votre scoring sera plus élevé et il sera plus motivé par votre dossier.
Cependant, il faudra être clair dans la négociation en précisant que votre patrimoine, quel qu'il soit, ne
fera pas l'objet de caution ou de garantie (les deux termes sont synonymes).
• Comment limiter les garanties ?
En matière de garanties, certaines banques ont tendance à se couvrir exagérément. Outre les risques
que le chef d'entreprise prend alors sur son patrimoine personnel, les garanties entraînent des frais.
La caution personnelle est la garantie la plus demandée, mais c'est aussi la plus risquée. Il faut donc
faire en sorte de l'éviter ou d'en minimiser les effets quand c'est possible, par exemple en proposant

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une garantie limitée dans le temps (trois ans par exemple). Vous pouvez aussi tenter d'obtenir un
cautionnement mutuel : en cas de non-remboursement de vos prêts, c'est l'organisme de
cautionnement qui paiera.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Ces restaurants qui suppriment la réservation
Le 04/11/2017
Quarante-cinq minutes de queue pour obtenir une table, c’est long, mais ça ne semble pas
décourager les gourmets dans la capitale.
Devant East Mamma, rue du Faubourg-Saint-Antoine, à Paris (11e). WWW.RESTOCONNECTION.FR
Un soir d’été devant East Mamma, un restaurant italien du 11
e
arrondissement de Paris. Sur le
trottoir, la file d’attente ne cesse de s’allonger. Les clients, drôle de mélange de touristes
déboussolés et de locaux branchés, sont attirés par la promesse de pizzas bonnes et pas
chères. Mais il faut prendre son mal en patience, car le restaurant n’enregistre aucune
réservation : premier arrivé, premier servi. Si cela fait des années que les New-Yorkais ont
appris à faire le pied de grue sans regimber devant leurs bistrots fétiches pour avoir l’honneur
d’en être, les Parisiens s’y mettent tant bien que mal. Tout le monde n’est pas prêt
à gargouiller pendant une heure pour pénétrer dans the place to be.
Heure de pointe
Parmi les curieux qui attendent devant la trattoria se trouve Stephen, venu avec sa compagne : « On
nous a dit qu’il y avait deux heures de queue pour avoir une table. Si nous n’avions pas
entendu parler du restaurant, nous ne serions pas restés. » A l’heure de pointe, l’attente peut en
effet dépasser les quarante-cinq minutes. Victor Lugger, cofondateur de Big Mamma (propriétaire de
l’enseigne), se justifie en mettant en avant son rapport qualité/prix. « Avec ce système, nos
restaurants sont pleins du début à la fin du service. Lorsque l’on prend des réservations, on bloque

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une table, donc si les personnes arrivent en retard ou ne viennent pas, elle reste vide et ne rapporte
rien. »
Même son de cloche chez Rudy Guénaire, l’un des créateurs de PNY (Paris New York), trois
restaurants à Paris : « On souhaite proposer des burgers de qualité. La viande que nous utilisons
étant assez chère, nous ne pouvons pas nous permettre d’avoir un restaurant à moitié vide. » En
supprimant la réservation, ces enseignes s’assurent un remplissage constant. Conséquence : une
meilleure rentabilité et, argumentent les restaurateurs, des tarifs moins élevés. Afficher des files
d’attente interminables est aussi une manière, pour des lieux qui misent beaucoup sur leur image, de
faire parler d’eux.
Pragmatisme
« Aujourd’hui, la gastronomie, ce n’est plus forcément les plats que l’on mange mais ceux qu’on “like”
en ligne, analyse Alexandre Cammas, fondateur et directeur du guide Fooding. Si vous
voyez passer plusieurs fois la même photographie de pizza sur les réseaux sociaux, vous allez
certainement vouloir la goûter. C’est davantage la communication qu’il y a autour que l’absence
de réservation qui est nouvelle. »
« CHEZ NOUS, LES GENS NE SE PLAIGNENT PLUS TROP CAR ILS ONT L’HABITUDE
DE VOIR LA FILE DEVANT NOS ENSEIGNES. C’EST UNE INSTITUTION, ILS SAVENT QU’IL
FAUDRA ATTENDRE. » THOMAS DE ROALDES, GROUPE L’ENTRECÔTE
Le groupe L’Entrecôte en est un exemple. Présent dans plusieurs villes du sud et de l’ouest de
la France, il n’a jamais pris de réservation depuis ses débuts, en 1962. « A l’époque, c’était très
novateur, tout le monde était mis sur un pied d’égalité, raconte Thomas de Roaldes, petit-fils du
créateur. Chez nous, les gens ne se plaignent plus trop car ils ont l’habitude de voir la file devant nos
enseignes. C’est une institution, ils savent qu’il faudra attendre. » La marque justifie son choix par
pragmatisme : « Les grands restaurants doivent prendre en compte une trentaine de réservations par
soir, ce qui représente un travail logistique important. »
Pour autant, obliger ses clients à poireauter plusieurs dizaines de minutes n’est pas sans risque. « La
difficulté, c’est qu’après quarante-cinq minutes d’attente, les clients qui se mettent à table veulent
passer un très bon moment, explique Thomas de Roaldes. Leur réaction sera par conséquent plus
forte : soit ils adoreront, soit ils détesteront. » Il existe bien une autre option : refuser de se prêter au
jeu et attendre que le soufflé de la tendance soit retombé.
Source : www.lemonde.fr

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Bouillon Chartier, une institution parisienne
depuis 1896
Le 7/11/2017
Paris (75) Plats canailles, esprit brasserie et petits prix font de l'établissement centenaire une adresse
mythique. Lorsque la famille Joulie a racheté l'établissement en 2007, sa priorité a été de "le laisser
dans son jus".
© DR
Au Bouillon Chartier, le potage est à 1,80 € d'octobre à avril.
"Nous sommes les quatrièmes propriétaires du Bouillon Chartier. En 2007, quand mon père, Gérard
Joulie, m'a appelé pour me dire qu'il était sur le point de récupérer cette institution parisienne, je suis
tombé des nues. Pour moi, c'était comme s'il s'apprêtait à racheter la tour Eiffel !" Christophe
Joulie s'en souvient comme si c'était hier. "Mon père voulait mon avis sur Chartier. Je suis allé y
déjeuner. J'ai pris six escargots, une andouillette, une bouteille d'eau, un café et j'ai dit à mon père :
on achète tout de suite." Le Bouillon Chartier (Paris, IXe) a vu le jour en 1896, dans le quartier des
Grands Boulevards. Au départ, sa vocation était simple : offrir un bouillon et une viande à petit prix,
afin de fidéliser, entre autres, les ouvriers qui travaillaient à proximité. Cinquante millions de repas et
quatre propriétaires plus tard, l'esprit Chartier est resté intact. Le potage est à 1 € d'octobre à avril,
"ensuite, ce sont les crudités que l'on propose au même prix." Quant aux plats, ils ne dépassent pas
les 13,50 €, du bar rôti au poulet-frites, en passant par la choucroute et la tête de veau sauce gribiche,

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grand classique de la maison. Même scénario pour les desserts de 2,20 € à 4 €, où se côtoient baba
au rhum, crème aux oeufs, dame blanche, pêche melba... "On peut faire du bon à petits prix", souligne
Christophe Joulie. Son secret : "Un gros travail d'approvisionnement."
"On vient pour le service par des garçons en gilet noir et tablier blanc "
Côté décoration, difficile de casser dans une salle classée. "Nous n'avons touché à rien. Nous avons
juste remis au goût du jour les aspects techniques", explique Christophe Joulie. Il évoque les sols
refaits, le retour du marbre sur les tables ou encore la prolongation d'une aile pour pouvoir ouvrir
jusqu'à minuit. "On a également lessivé les murs de cette salle qui avait toujours été un espace pour
fumeurs." Résultat : "On a gagné deux teintes de couleur."
"Aujourd'hui, on vient chez Chartier pour le service par des garçons en gilet noir et tablier blanc, le
cadre historique, les petits prix toute l'année et la carte qui bouge tous les jours", résume Christophe
Joulie. Un positionnement auquel il tient, d'autant que la clientèle actuelle y est attachée. "Nous ne
travaillons pas avec les groupes ni avec les autocaristes, confie celui qui préside le directoire des
Restaurants Gérard Joulie. Nous avons une clientèle de quartier, des familles, des touristes ou encore
des cadres qui travaillent à proximité et veulent déjeuner en 30 minutes avec un excellent rapport
qualité-prix. Le Bouillon Chartier, c'est comme Hergé : ça va de 7 à 77 ans !"
Première table d'hôtes de Paris et ancêtre du fast-food
Chartier plaît à tous et surtout dépasse les modes. "Cette institution est en avance sur beaucoup de
concepts : c'est à la fois la première table d'hôtes de Paris, une sorte d'ancêtre du fast-food et l'étape
numéro un de la gastronomie…" À cela s'ajoute un esprit brasserie qui correspond aux valeurs du
groupe Joulie, à la tête d'une douzaine de maisons parisiennes, tels que le Congrès Maillot, l'Auberge
Dab, l'Européen, le Sébillon ou encore le Wepler, la dernière acquisition. "Mon dernier repas chez
Chartier ? C'était cette semaine, conclut Christophe Joulie. J'y mange régulièrement. Mais je laisse
toujours ma place quand il y a du monde qui attend."
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Ian Brossat : "Paris compte 20 000 hôtels qui ne disent pas leur nom"
Le 08/11/2017
Paris (75) L'adjoint au maire de Paris en charge du logement explique comment la capitale durcit sa
politique pour mettre fin aux abus et à la concurrence déloyale des locations touristiques.
Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris chargé du logement : 'Une première étape a été franchie
pour un retour à l'équité avec les loueurs touristiques.'
"Paris compte 100 000 locations meublées saisonnières dont 20 % sont des hôtels qui ne disent pas
leur nom", relève Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris chargé du logement. Il se dit stupéfait par le
changement des mentalités : "Il y a trois ans, seuls les hôteliers s'inquiétaient du phénomène. Les
Parisiens nous reprochaient d'en faire trop. Aujourd'hui, ce serait presque le contraire." Il se félicite du
chemin accompli par la ville - "qui a des habitants et n'est pas un décor de cinéma" - pour défendre
son hôtellerie : "Je suis en relation constante avec les hôteliers. Une première étape a été franchie
pour un retour à l'équité avec les loueurs touristiques. Nous avons imposé aux plateformes de location
la collecte de la taxe de séjour, ce qui représente 55 M€ entre février 2016 et février 2017. Il s'agit
maintenant de soumettre des idées au Gouvernement, alors que la loi logement sera débattue en
février prochain. Les parlementaires parisiens proposeront que la prérogative du choix du nombre de
nuitées maximales autorisées aux propriétaires de résidence principale, fixé à 120 jours actuellement,
revienne aux élus parisiens. À New York, c'est 30 nuitées par an, pas plus", ajoute Ian Brossat, qui
délègue à un observatoire des meublés touristiques la responsabilité de se prononcer sur le plafond
des nuitées.
L'édile rappelle que les locations touristiques de résidences secondaires sont interdites par la loi Alur
et s'indigne des abus des multipropriétaires. "Ce sont des professionnels qui se déguisent en
amateurs. Nous avons assigné un loueur qui mettait à la disposition des touristes un immeuble entier !
Le tribunal de grande instance l'a condamné à une amende de 25 000 € par appartement, sans que
cela lui donne l'envie d'arrêter. Nous l'avons assigné une seconde fois ! Les amendes depuis ont
doublé et les peines approchent désormais le maximum. En effet, les juges considéraient jadis que les
propriétaires ne connaissaient pas la loi, mais ce n'est plus le cas."

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Airbnb paye en impôts la valeur d'un hôtel 3 étoiles à Périgueux
Ian Brossat estime que cette concurrence déloyale pourrait être contenue par un peu plus de justice
fiscale : "Quand on pense que l'impôt payé par Airbnb en France correspond à la valeur d'un 3 étoiles
à Périgueux, ce n'est pas acceptable !" Enfin, un nouvel outil municipal de régulation sera obligatoire à
compter du 1er décembre prochain : chaque loueur devra obtenir de la mairie un numéro
d'enregistrement."Avec ce registre, nous pourrons mieux cibler nos contrôles. Vingt-cinq enquêteurs
luttent contre la fraude dans la capitale. Ils sont cent à Barcelone", note Ian Brossat. Il insiste sur la
responsabilisation des plateformes et la concertation avec les grandes villes : "C'est une
problématique mondiale. Je suis invité à Barcelone pour un sommet afin de faire partager l'expérience
parisienne. Nous serons aussi à l'initiative d'un grand colloque à Paris pour le 1er trimestre
2018." L'occasion peut-être de se pencher sur un autre péril en devenir : l'explosion des restaurants à
domicile. "Dans ce domaine, tout reste à construire du point de vu législatif, a contrario des locations
saisonnières où nous avons pu nous appuyer sur des textes existants analyse Ian Brossat.
Source : www.lhôtellerie-restauration.com

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La guerre du bagel a commencé
Le 10/11/2017
Le sandwich américain a mis du temps à percer en France mais il gagne du terrain ces dernières
années. Les enseignes franchisées recrutent à tour de bras… Est-ce le bon moment pour se lancer ?
Si oui, avec qui ?
Crédits photo : Droits réservés Bagel "veggie" de Bagel Corner.
Morry’s Bagel, rue de Charonne à Paris, est une adresse bien connue des habitants du quartier
Bastille. Et pour cause : c’est l’un des pionniers du sandwich rond en France, dont la première
vague remonte aux années… 1990. Et un des seuls survivants. « Il aura fallu attendre dix ans pour
que le produit renaisse, au moment où apparaissaient également les burgers gourmets », explique
Nicolas Nouchy, directeur du cabinet CHD expert.
C’est à cette époque qu’ouvre, en 2005 à Lyon, Best Bagels. Mi-restaurant, mi-épicerie, l’enseigne
propose des produits américains dans une ambiance « delicatessen ». Le deuxième point de vente
ouvrira en 2009 et les deux premières franchises en 2012. Peu à peu, portées par la vague du « fast
casual », de nouvelles enseignes fleurissent : les français Bagelstein et Bagel Corner en 2010,
l’américain Bruegger’s – adossé au groupe Le Duff jusqu’en 2017 avant d’être cédé à JAB Holding Co
– en 2013. Mais aussi un concept mixte entre burger et bagel avec Bchef, en 2014.
Des consommateurs à conquérir

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Aujourd’hui, toutes ces enseignes ont un point commun : elles recrutent des franchisés. Et pour
certains, à tours de bras. Le jeune réseau Bchef, qui possède déjà 42 restaurants ouverts ou en cours
d’ouverture, ambitionne d’atteindre les 200 points de vente en France et à l’international à l’horizon
2020 ! De son côté, Bagel Corner, qui a ouvert 30 restaurants en sept ans, compte atteindre un
rythme de croisière de 15 créations par an. Bagelstein, fort aujourd’hui de 78 boutiques, en lancera
une trentaine l’an prochain. Et Best Bagels, qui ne se fixe pas d’objectif chiffré, entend essaimer sur
tout le territoire au gré des opportunités…
Mais le marché est-il là ? « Nous avons réalisé une étude qui montre que le bagel a un poids assez
significatif en termes de volumes, poursuit Nicolas Nouchy. Mais le taux de pénétration est faible :
nombre de consommateurs n’en ont jamais mangé. » L’expert souligne un autre frein au
développement du sandwich rond : « La recette classique saumon et cream cheese est moins prisée
que le jambon-beurre, ce qui rétrécit la cible et limite la fréquence de consommation. » Sans compter
que les Français préfèrent d’autres types de pain. « Notre étude classe le bagel à la dixième position,
derrière le wrap. »
Alors, mauvaise idée, le bagel ? Le directeur du cabinet CHD expert voit plusieurs signaux
positifs : « L’ouverture de nouveaux points de vente va participer à la pédagogie de consommation du
bagel. Par ailleurs, la volatilité du consommateur favorise les nouvelles expériences. Et ce d’autant
plus que nous anticipons une lassitude vis-à-vis de la viande, et donc une baisse de régime du
burger. »
Crédits photo : Droits réservés Point de vente Bagelstein.
À chacun son identité
Reste à choisir son enseigne. Avec son réseau de près de 80 boutiques, Bagelstein cultive
une « identité non-consensuelle, impertinente et borderline ». « On se moque de tout. Le franchisé

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doit pouvoir assumer d’offrir un préservatif plutôt qu’une rose à une cliente », insiste Thierry Veil,
fondateur de l’enseigne. Mais avec son slogan « Arrêtez de manger de la merde », l’enseigne
revendique surtout la qualité et la naturalité de ses produits. « Le pain, la pâtisserie, on ne surgèle
rien ! Les tomates, la salade, la cream cheese, tout est frais et prédécoupé pour que les points de
vente n’aient à s’occuper que de l’assemblage. Ce que nous cherchons avant tout, ce sont des
managers d’unités commerciales ambitieux qui adhèrent à la marque », poursuit Thierry Veil.
Chez Bagel Corner, on revendique également la fraîcheur des ingrédients, pour la plupart
prédécoupés. Des produits également : les muffins et cookies sont désormais cuits sur place.« Nous
avons des fournisseurs référencés mais nous ne prenons une marge que sur le pain. Nous sommes
un réseau à taille humaine qui offre une belle rentabilité. Nous cherchons en priorité des franchisés
qui ont envie de développer plusieurs restaurants pour faciliter la gestion des unités », explique
Grégory Clément, co-fondateur de l’enseigne. Bagel Corner, qui s’est lancé en zone de transit cet été,
déclinera ses trois formats, du kiosque de 7 m² au restaurant de 70 m², au gré des opportunités
d’implantation qui se présenteront.
Best Bagels, enfin, mixe service à table et épicerie en libre-service et cherche avant tout des
entrepreneurs amoureux de la restauration. « Nous sommes des partenaires, pas une centrale
d’achat dont les franchisés seraient clients », insiste le responsable développement du
réseau, Philippe Michaud. Côté emplacement, le critère est simple : la rentabilité. L’enseigne regarde
donc les loyers de près. « Nous avons refusé des projets en centre commercial car ils ne sont pas
financièrement intéressants pour le franchisé. » Tout en précisant que l’enseigne restait ouverte à
toute proposition…
Source : www.lesechosdelafranchise.com

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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

S46 revue de presse kylia - semaine du 5 au 11 novembre 2017

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