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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 15 au 21 juin 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier: les Français croient de moins en
moins à une baisse des prix
Le 22/06/2020
Bien qu’ils intensifient leurs recherches, plus d’un tiers des Français ont prévu de reporter voire
d’annuler leur projet immobilier.
Les Français intensifient leurs recherches pour acheter un logement mais ils ne se font guère
d’illusions. Les prix resteront élevés et les banques vont se montrer très exigeantes, selon le résultat
d’un sondage OpinionWay pour Artemis Courtage, courtier en crédit immobilier, réalisé les 10 et 11
juin, soit un mois après la fin du confinement.
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Seulement un «gros» tiers des personnes interrogées (respectivement 38%, 37% et 34%) pensent
qu’avec la crise économique, les prix vont baisser dans les petites et moyennes villes, dans les
grandes métropoles et dans la région parisienne. «L’idée que les prix ne diminueront pas est en train
de s’enraciner dans la population française», déclare Frédéric Micheau, directeur des études
d’OpinionWay. La part de 34% pour l’Ile-de-France a ainsi baissé de 6 (!) points par rapport à avril
dernier, date de la précédente enquête réalisée par l’institut.
Les jeunes de 18 à 34 ans, qui ont souvent moins de moyens que leurs aînés, sont, sans surprise, les
plus nombreux à penser que les prix vont diminuer. Ainsi, les 18 à 24 ans sont entre 48% (pour la
région parisienne) et 57% (pour les petites et moyennes villes) à partager cet avis. Cette génération
est, ce qu’on appelle dans le jargon immobilier, des primo-accédants. Une population qui a été parmi
les plus impactées par la crise. À l’inverse, les seniors, souvent propriétaires d’un ou plusieurs
logements, espèrent que leur bien ne perdra pas de la valeur. Moins d’un tiers le pense.
«Dès que le taux d’endettement dépasse les 33%, le refus est automatique» Ludovic Huzieux, co-
fondateur d’Artemis Courtage, courtier en crédit immobilier
Conséquence de ces anticipations: ils sont tout de même 35%, parmi ceux qui ont fait des recherches
immobilières, à vouloir reporter (22%) ou purement et simplement annuler leur projet (13%), à la suite
du confinement. Autres raisons: ces Français ont subi une perte de revenus à cause de la crise ou
n’ont tout simplement pas pu visiter de biens pendant le confinement. Ceux qui envisagent de le
maintenir, au contraire, restent majoritaires (41%). Et on notera qu’un petit quart (23%) a prévu de se
lancer dans un nouveau projet. «La crise n’a donc pas complètement bloqué le marché immobilier»,
constate Frédéric Micheau.
Reste à savoir si tous pourront le concrétiser. Ils sont 81% (part stable par rapport à avril) à penser
que les banques vont être plus exigeantes et 75% (+1 point) que les taux de crédit vont augmenter.
«Depuis la fin du confinement, les conditions d’octroi sont toujours aussi strictes, souligne Ludovic
Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage. Dès que le taux d’endettement dépasse les 33%, le refus
est automatique.» Ce qui fait lui dire que «la période est étrange». «L’appétit des emprunteurs est très
fort mais l’accès au crédit est plus faible». Pour estimer leurs chances d’obtenir un prêt, les Français
intensifient également leurs recherches pour baisser voire suspendre leurs mensualités
(respectivement +7 et + 3 points sur deux mois) ou encore renégocier l’assurance emprunteur (+5
points).
Source : www.lefigaro.fr
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Ces villes où acheter des logements neufs à
moitié prix grâce à un nouveau dispositif
Le 23/06/2020
Le bail réel solidaire est un nouveau dispositif permettant la dissociation du foncier et du bâti,
afin de faire baisser le prix des logements. Dans quelles villes trouve-t-on de tels
programmes ?
Vous souhaitez devenir propriétaire mais vos revenus ne vous permettent pas d’acheter dans le
secteur privé. Du moins pas dans la zone que vous visez, car la pression y est trop forte… Et s’il vous
était possible d’acheter un bien immobilier neuf avec une décote de 30%, 40%, voire 50% ? Oui, aussi
surprenant que cela puisse paraître, c’est bien possible ! En 2017 est apparu un tout nouvel outil
d’accession sociale à la propriété : le bail réel solidaire (BRS). Introduit par la loi Alur de 2014 et
complété par différents textes réglementaires, ce dispositif novateur propose une alternative à la
propriété immobilière classique, afin de réguler l’inflation des prix de l’immobilier en zones tendues : la
dissociation du foncier et du bâti.
En clair, un ménage qui acquiert un bien immobilier en BRS devient propriétaire des murs, mais
locataire du terrain, pour lequel il bénéficie d’un droit d’usage, par le biais d’un bail emphytéotique
rechargeable. Le foncier, lui, reste la propriété d’un Organisme de foncier solidaire (OFS). Cette
structure à but non lucratif, généralement créé à l’initiative de la collectivité ou de sociétés
coopératives HLM locales, est agréée par le préfet de région et a pour objet d’acquérir des terrains et
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de les conserver dans la durée, afin qu’ils restent perpétuellement abordables et nettement inférieurs
au prix du marché libre. Un tout nouveau modèle de propriété, qui s’accompagne de surcroît
d’avantages complémentaires, comme une exonération partielle de taxe foncière, un taux de TVA
réduit à 5,5%, ou encore une garantie de rachat du logement par l’OFS, en cas d’échec dans
l’accession.
Bien sûr, ce dispositif ne s’adresse pas à tout le monde. Véritable levier de soutien à l’accession
sociale, il vise les ménages aux revenus modestes et impose certaines conditions. Il faut pour
commencer respecter des plafonds de ressources, généralement ceux du Prêt social de location-
accession (PSLA). Ensuite, le logement acquis doit être occupé en tant que résidence principale.
Impossible, donc, de faire du locatif. Il faut en outre régler une redevance pour le foncier à l’OFS, de
l’ordre de quelques euros par mois et par mètre carré de surface habitable. Enfin, n’espérez pas faire
une plus-value en sortie, puisque le prix de cession du bien reste encadré, afin justement d’éviter
toute spéculation. Un moyen de s’assurer que le logement reste accessible à d’autres ménages
modestes, si le bail venait à être cédé.
Où acheter en bail réel solidaire ?
Très rapidement, de nombreuses collectivités se sont emparées de ce dispositif, afin de créer du
logement abordable. Selon les relevés du cabinet Espacité, en novembre 2019, 19 OFS ont été
agréés et une vingtaine d’autres devaient suivre. Près de 500 logements reposant sur le BRS
devraient être livrés d’ici la fin 2020 en France (sous réserve de retards liés à la crise sanitaire) et près
de 10.000 à l’horizon 2024. Les tous premiers logements en BRS ont d’ailleurs été livrés fin 2019, à
Espelette (Pyrénées-Atlantiques). Depuis, des programmes fleurissent sur tout le territoire,
notamment à Lille, Nantes, Rennes ou encore Paris. Retrouvez dans ce diaporama différents
exemples de villes ayant lancé - ou même d’ores et déja commercialisé - des programmes en BRS.
Source : www.capital.fr
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Copropriété : les charges ont encore augmenté
de 2 % en 2019
Le 24/06/2020
Selon l'Association des responsables de copropriété, les charges ont augmenté deux fois plus vite
que l'inflation en 2019. Principales responsables : les charges de gestion et d'assurance.
Selon l'Association des responsables de copropriété, les charges ont augmenté deux fois plus vite
que l'inflation en 2019. (Romain Gaillard/Rea)
Voilà qui va encore apporter de l'eau au moulin de ceux qui rêvent d'une maison individuell e : les
charges de copropriété ont encore augmenté. Selon l'Observatoire des charges de copropriété
(Oscar) de l'Arc qui exploite les annexes comptables de 2.500 copropriétés, les charges ont augmenté
d'environ 2 % entre 2018 et 2019. C'est mieux que l'année précédente : la hausse entre 2017 et 2018
était de 5 %. Mais l'augmentation constatée en 2019 est quand même deux fois plus importante que
celle de l'inflation générale (1,1 %).
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Stabilité pour le chauffage
Si le poste chauffage est resté sage, ce n'est pas grâce à la baisse du coût de l'énergie, mais grâce à
la diminution des besoins en chauffage du fait d'un hiver et d'un automne moins froids que lors du
précédent exercice. Un soulagement alors que les copropriétés avaient supporté une augmentation
de 9,8 % entre 2017 et 2018 résultant essentiellement de la hausse des tarifs des ressources
énergétiques.
Pour 2019, l'Arc constate globalement une hausse moyenne de 2,6 % du fait de l'évolution des tarifs
du fioul (+ 3,4 % après + 13,3 % en 2018), du gaz (-8,1 % après + 12 % en 2018), du réseau urbain
(+ 2,6 % après + 11,5 % en 2018) et de l'électricité (+ 5,5 % après +1,3 % en 2018). Mais ces
hausses sont compensées par une réduction de la consommation.
Les responsables de la hausse
A l'inverse, le poste qui fait l'objet de la plus forte augmentation est celui de l'assurance (+ 6 %), ce qui
s'inscrit dans la dynamique des exercices précédents. Selon l'Arc, l'impact de la sinistralité nationale
se situe à environ 3 %. Une aggravation due au vieillissement du parc immobilier. « On constate de
fortes augmentations des cotisations d'assurance lorsqu'une copropriété a connu une sinistralité
locale forte lors de l'exercice écoulé, mais on ne voit aucune baisse lorsqu'une copropriété est sortie
d'une période où plusieurs sinistres l'ont affectée », souligne l'association.
Autre poste pointé du doigt, celui des charges de gestion (+ 4 %). Une hausse que l'Arc impute à
l'augmentation des honoraires de base des syndics professionnels et à l'accentuation des facturations
de prestations particulières en plus de leurs honoraires de base. L'association recommande de
procéder à une mise en concurrence du contrat de syndic (en vertu de la loi Elan et de l'ordonnance
Copropriété du 30 octobre 2019) s'il comporte trop de clauses tarifaires non forfaitisées, et donc non
négociées.
Source : www.lesechos.fr
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Location : pour limiter les contentieux, une
agence publique propose de conserver les
dépôts de garantie à la place des bailleurs
Le 26/06/2020
La proposition de loi du député Mickael Nogal (LREM), qui pourrait bientôt revenir au
Parlement, veut obliger les bailleurs à placer le dépôt de garantie de leur locataire chez les
administrateurs de biens afin de limiter les litiges. Une agence publique propose elle aussi de
remplir cette mission.
Les bailleurs auront-ils bientôt l’obligation de placer le dépôt de garantie de leur locataire chez un tiers
de confiance ? C’est ce que propose le député Mickael Nogal (LREM), dans sa proposition de loi
visant à détendre le marché locatif. Selon lui, l’absence de protection du dépôt de garantie dans la
législation n’est pas sans conséquence sur les rapports entre bailleurs et locataires… “Selon les
statistiques du ministère de la Justice, 65% des actions en justice engagées par les locataires portent
sur la non restitution du dépôt de garantie”, souligne-t-il dans son texte. Et, par crainte de se voir
priver de cette somme à la sortie du logement, les locataires négligent de plus en plus fréquemment
de payer le dernier mois de loyer, ce qui accentue la méfiance mutuelle et les tensions. Entre 6.000 et
8.000 affaires parviennent ainsi chaque année devant les juges.
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Pour limiter ces contentieux, Mickael Nogal propose la mise en place d’un dispositif obligatoire de
protection du dépôt de garantie. Celui-ci ne serait plus encaissé par le bailleur, mais consigné chez un
professionnel de la gestion locative (agent immobilier, administrateur de bien, etc.). Et ce même si le
propriétaire assure lui-même la gestion de son bien. A la fin du bail, les sommes seraient restituées au
locataires, sur la base d’un accord passé avec son bailleur. Problème : une part de la profession
immobilière reste frileuse face à cette proposition. “La profession est loin d’être unanime et
enthousiaste, regrette Henry Buzy Cazaux, président de l'Institut du Management des Services
Immobiliers. Certains, comme le réseaux Foncia ou la Fnaim (la Fédération nationale de l’immobilier,
ndlr), ont saisi l’intérêt de cette mission pour les administrateurs de biens, qui pourraient ainsi
augmenter leur taux de pénétration. Les professionnels auraient beau jeu de proposer leurs services,
voire des prestations additionnelles, aux bailleurs qui gèrent eux-mêmes leur bien, au moment de
placer le dépôt de garantie.” Malgré cette opportunité, une part des gestionnaires continue de bouder
la mesure.
L’Anil propose ses services
D’autres questions se posent également quant au rôle même du “tiers de confiance”. “Les
gestionnaires immobiliers sont, de part leur mission, majoritairement rémunérés par les propriétaires,
analyse un bon connaisseur du dossier. On est donc en droit de se demander s’ils auront la neutralité
qu’il convient d’avoir sur ces contentieux de masse.” Les agents immobiliers auront-ils par ailleurs la
patience d’accueillir les locataires qui viendront dénoncer une rétention qu’ils jugent abusive de leur
dépôt de garantie ? Au-delà de la simple tâche de conservation du dépôt de garantie, c’est une
mission de conseil, d’accompagnement et de médiation dans le dénouement du conflit qui se dessine.
Particulièrement mobilisées durant la crise sanitaire pour répondre aux inquiétudes des Français
concernant leur logement, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) semble
parfaitement remplir le cahier des charges. Selon nos informations, elle a ainsi adressé une note
d’intention au ministre du Logement, Julien Denormandie, pour se poser en alternative aux
administrateurs de biens, dans ce rôle de consignation. “C’est tout à fait dans l’ADN de l’agence, qui a
été au rendez-vous de l’histoire durant toute la crise, acquiesce Henry Buzy Cazaux. Ses équipes ont
une légitimité extrêmement forte et des compétences certaines.”
Pour autant, s’il se dit intéressé par la proposition, Mickael Nogal reste attaché à son scénario initial.
“Beaucoup d’acteurs, privés pour certains, se sont appropriés le texte et se sont dits prêts à assurer
cette mission de consignation, rapporte-t-il à Capital. Mais à ce stade, il n’y a pas de modèle plus
abouti que celui imaginé via les administrateurs de biens.” Un modèle aussit proposé pour sa
simplicité, certains administrateurs remplissant déjà ce rôle. “Maintenant, je suis prêt à écouter tout le
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monde et j’espère que nous parviendrons à construire un dispositif qui s’appuie sur les expertises de
chacun”, conclut le député.
Source : www.capital.fr
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Les travaux et la copropriété.
Le 26/06/2020
La question des travaux en copropriété est souvent source de tensions et de crispations dans
les rapports entre le copropriétaire maître de l’ouvrage qui entreprend les travaux chez lui et
ses voisins, copropriétaires des autres lots au sein de l’immeuble.
Nuisances, désordres, impact sur les parties communes, examinons les règles applicables en
la matière.
1. Les travaux réalisés dans la stricte enceinte des parties privatives.
La loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, indique expressément
que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (article 2).
Ainsi, chacun est libre de faire ce qu’il veut chez soi, à condition précisément que les travaux privatifs
ne touchent pas aux parties communes, ni ne les modifient, ni ne les détériorent.
L’article 9 de la loi précitée rappelle quand même les limites apportées à cette liberté puisqu’il est
indiqué que s’il est certain que chacun jouit et use de ses parties privatives en totale liberté, c’est à la
condition que cette jouissance et cet usage ne portent pas atteinte ni aux droits des autres
copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
En somme, tant que les travaux entrepris par un copropriétaire restent dans le périmètre de son lot
privatif et ne causent pas un préjudice à un autre copropriétaire, ou à la copropriété dans son
ensemble, chacun est libre de faire les travaux entre ses quatre murs.
Naturellement, la question des nuisances peut tout de même survenir, même si les travaux entrepris
dans le lot privatif ne portent pas atteinte aux parties communes.
C’est la raison pour laquelle, toutes les précautions d’usage doivent être prises afin d’éviter de causer
des nuisances abusives aux autres copropriétaires voisins.
A titre d’exemple, il est recommandé de protéger les parties communes, par lesquelles seront obligés
de circuler les entrepreneurs et ouvriers sur le chantier de travaux privatifs : protéger l’escalier, éviter
de faire usage de l’ascenseur avec des charges trop lourdes, limiter leur durée dans le temps, tenir
informés le syndic et l’ensemble des copropriétaires de la durée des travaux en leur fournissant un
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rétro-planning, limiter les nuisances en tous genres provenant des travaux, avant et après une
certaine heure.
Dès lors que ces précautions d’usage auront été respectées et que les travaux en question
s’inscrivent uniquement dans le cadre de la construction, reconstruction et /ou rénovation d’un lot
privatif, sans aucun impact sur les parties communes, le copropriétaire maître de l’ouvrage ne risque
pas de voir sa responsabilité engagée.
2. Les travaux privatifs impactant les parties communes.
a. Les travaux privatifs qui touchent aux parties communes.
Dans le cadre de la réalisation de travaux privatifs, il n’est pas inhabituel que certains copropriétaires
en profitent pour modifier certaines parties communes afin d’améliorer leurs travaux ou les faciliter.
Le percement d’un mur porteur, la suppression d’un conduit de cheminée, la modification de la façade
de l’immeuble telle que le changement et/ou l’agrandissement des fenêtres, mais aussi la pose d’un
climatiseur, sont autant d’exemples de travaux qui, à l’origine, étaient privatifs, et ont finalement
débordé sur les parties communes.
Le principe est celui d’une autorisation préalablement requise avant d’effectuer de tels travaux. A
défaut d’autorisation, on retombe sur un principe pur et simple d’interdiction.
Les parties communes de l’immeuble organisé en copropriété sont la propriété indivise de l’ensemble
des copropriétaires. Par conséquent, il est interdit d’y porter atteinte sans l’accord de l’ensemble des
copropriétaires.
Pour pouvoir modifier, toucher, affecter les parties communes de l’immeuble, il faut au préalable
solliciter auprès du syndic, l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, le vote
d’une résolution en ce sens, en application des dispositions des articles 10 et 11 du décret
d’application du 17 mars 1967.
Il s’agit d’un courrier recommandé à adresser au syndic, énonçant la ou les résolution(s) telle(s) que le
copropriétaire souhaiterait les voir votées.
Il convient également de joindre en annexe de ce courrier, le descriptif détaillé des travaux que le
copropriétaire demandeur envisage de réaliser dans son lot privatif et les atteintes portées aux parties
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communes, les attestations d’assurances dommage-ouvrage des entreprises, la garantie que les
travaux seront diligentés sous la responsabilité de l’architecte de l’immeuble, des plans avant/après…
Par la suite, cette résolution sera votée en assemblée générale. Si l’assemblée autorise les travaux, le
copropriétaire sera donc en droit de les réaliser.
Si cette démarche n’a pas été effectuée et que le copropriétaire en question entreprend les travaux
sans avoir sollicité au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, il pourra encore faire ratifier a
posteriori ses travaux, dans le cadre d’une assemblée générale.
En vertu des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut en
effet, ratifier, c’est-à-dire entériner, valider des travaux privatifs ayant des répercussions sur les parties
communes, a posteriori, c’est-à-dire après avoir été effectués par le copropriétaire.
Pour valider ces travaux a posteriori, il faudra que le vote favorable soit obtenu à la majorité absolue,
c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents).
Il n’existe pas de régime d’autorisation tacite. Il faut nécessairement une autorisation expresse de
l’assemblée générale.
b. Les travaux privatifs qui détériorent les parties communes.
Il existe un autre cas de figure assez récurrent, qui survient précisément à l’occasion de travaux
privatifs. En effet, il n’est pas rare que malencontreusement ou par négligence, les travaux privatifs
effectués dans le lot d’un copropriétaire entraînent des désordres sur les parties communes.
A titre d’exemple, des travaux de plomberie dans un appartement, qui n’auraient pas été effectués
dans les règles de l’art, peuvent être à l’origine de dégâts des eaux dans le lot privatif situé à l’aplomb.
Le percement d’une poutre IPN peut également résulter de travaux privatifs et générer des désordres
de nature à affecter toute la stabilité de l’immeuble.
Dans cette hypothèse qui n’est pas un cas d’école, le copropriétaire sera mis en demeure par le
syndicat des copropriétaires d’avoir à remettre en état les parties communes endommagées par ses
travaux.
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3. Les conflits dans la copropriété en lien avec les travaux.
Le copropriétaire qui entreprend des travaux dans son lot lesquels porteraient atteinte aux parties
communes, sans autorisation, s’expose au risque de voir engagée sa responsabilité.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, pourra dans un premier temps, lui écrire de
façon amiable, avant de le mettre en demeure dans un second temps.
Le défaut de réponse ou l’inaction de ce copropriétaire l’expose à une assignation en justice et au
risque élevé de voir prononcer à son encontre, une condamnation sous astreinte à une remise en état
et à l’allocation de dommages et intérêts au profit de la copropriété.
Si le copropriétaire sollicite l’accord de l’assemblée générale et se voit refuser son projet de travaux,
dans le cadre des conditions de vote exigées de l’article 25b de la loi du juillet 1965, il peut saisir le
tribunal compétent.
Précisément, le copropriétaire mécontent de la décision de refus de l’assemblée générale, peut
demander au juge de ratifier ses travaux en outrepassant et en court-circuitant ainsi l’assemblée
générale des copropriétaires.
Le juge sera en mesure de faire droit à la demande du copropriétaire, à condition que les travaux
projetés soient des travaux de nature à générer entre autres, une amélioration des parties communes
(transformation de plusieurs éléments d’équipement commun, adjonction d’éléments nouveaux,
aménagement de locaux à usage commun, création de locaux à usage commun).
La saisine judiciaire suppose au préalable, un refus définitif de l’assemblée générale des
copropriétaires.
A noter que seule une décision de justice peut venir outrepasser le vote de l’assemblée générale. Une
disposition du règlement de copropriété de l’immeuble ne pourra jamais autoriser de tels travaux, de
nature à affecter les parties communes.
Si vous vous trouvez dans cette situation et que vous envisagez dans le cadre de vos travaux, de
toucher aux parties communes de l’immeuble, il est important de prendre toutes les précautions
d’usage et de porter à la connaissance de la copropriété, lors de la prochaine assemblée générale,
votre projet de travaux.
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Si vous vous apercevez que vos travaux privatifs ont porté atteinte aux parties communes, du fait
d’une faute d’une entreprise intervenue sur le chantier, prenez toutes les précautions pour vous
prémunir contre le risque de voir engager votre responsabilité par le syndicat des copropriétaires. Il
est important de demander à vos cocontractants copie de leurs attestations d’assurances.
Dans les rapports avec le syndic, privilégiez systématiquement, le dialogue, la transparence et la
communication.
Source : www.village-justice.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
#Déconfinement : les discothèques toujours
interdites d'ouvrir, l'Umih crie à l'injustice
Le 22/06/2020
Ce 22 juin marque une nouvelle étape dans le déconfinement avec le retour de tous les écoliers et
collégiens dans les établissements scolaires, la reprise des sports collectifs ou encore la réouverture
des casinos et des cinémas. Mais les discothèques restent fermées jusqu’à la rentrée et encore, tout
dépendra de l’évaluation de la situation épidémiologique qui sera faite en septembre. La mort
annoncée du secteur ? L’Umih crie à l’injustice, car les salles de spectacles sont autorisées à
accueillir entre 1 500 et 5000 personnes sont autorisées et qu’il n’y a en France que 40 discothèques
qui peuvent accueillir plus de 1 000 personnes sur 1200 établissements. L’organisation menace
La revue de Presse KYLIA
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d’attaquer le décret d’application des mesures devant le Conseil d’Etat dès sa parution. « La
profession est à cran. La méconnaissance de nos métiers n’est plus une explication et nous y voyons
un profond mépris vis-à-vis de notre profession » s’insurge le syndicat de la rue d’Anjou qui rappelle
« que les professionnels de la nuit sont garants de la sécurité pour leur client lors des soirées
nocturne et assurent un encadrement sur les questions d’alcoolisation massive, risques domestique
ou accidents de la route ».
Source :www.lhôtellerie-restauration.fr
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Déconfinement : Attention au non-respect des
gestes barrières dans les restaurants et bars.
Le 23/06/2020
Dans le cadre du déconfinement, la réouverture progressive des établissements de
restauration, des brasseries, des bars et autres débits de boisson s’accompagne de la mise en
place d’un certain nombre d’aménagements et de mesures sanitaires qu’il incombe aux
responsables de ces établissements de prendre, voire de faire respecter. Or, justement, ces
règles ne sont pas toujours respectées, particulièrement par les clients.
Le restaurateur peut-il alors être tenu pour responsable ?
Après une longue période de fermeture administrative, les restaurants, les brasseries et les bars ont
rouvert le 2 juin dernier en France à l’exception de la région parisienne, puis le 15 juin s’agissant de
cette dernière.
Cette réouverture s’accompagne cependant de plusieurs mesures et de règles sanitaires afin d’éviter
la propagation de Covid-19.
Néanmoins, comme l’exposait France Info dernièrement, « Des tables très rapprochées, des clients
un peu trop collés-serrés... » , il n’est « pas toujours simple [pour les restaurateurs] de faire respecter
toutes les mesures de distanciation physique mises en place pour lutter contre l’épidémie ».
La presse s’est également fait l’écho de plusieurs cas de la fermeture administrative de restaurants
qui ne respectaient pas les mesures sanitaires.
Des mairies et ses préfectures menacent également de sévir en prononçant des sanctions à l’égard
des établissements, à l’instar de la Préfecture de Corse qui a annoncé dernièrement la convocation de
certains établissements pour non-respect du protocole de déconfinement.
Dans ce contexte particulier, les établissements, brasseries et bars doivent donc se montrer
particulièrement vigilants.
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1) Quelles sont les règles à respecter ? Qui est responsable de leur bon respect ?
D’une façon générale, l’autorisation d’ouverture d’un établissement recevant du public (en particulier
les établissements de restauration) - tout comme le maintien de cette autorisation - sont conditionnées
au respect de règles générales liées à l’ordre public, la sécurité publique, la santé publique,
l’hygiène publique ou encore à la salubrité publique.
A titre d’illustration, un établissement qui accueillerait un nombre de personnes supérieur à sa
capacité autorisée ou qui installerait une terrasse en limite des voies de circulation, sans protection
des usagers, présente un risque en matière de sécurité publique.
De même, un établissement qui n’entretiendrait pas régulièrement ses locaux pourrait présenter un
risque en matière d’hygiène ou de salubrité publique.
En définitive, l’établissement est donc le garant du bon respect de ces règles.
S’agissant du cas particulier de Covid-19, l’article 40 du décret du 31 mai 2020 n°2020-663
prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre
de l’état d’urgence sanitaire, prévoit que les restaurants et débits de boisson, notamment, situés en
zone verte, ne peuvent accueillir du public que dans le respect des conditions suivantes :
les personnes accueillies au sein des établissements de restauration doivent avoir une place
assise ;
une même table ne peut pas regrouper plus de 10 personnes venant ensemble (ou ayant réservé
ensemble) ;
une distance minimale d’un mètre entre les tables occupées (sauf si une paroi assure une
séparation physique) doit être prévue.
De plus, pour les établissements situés en zone orange (aujourd’hui ceux situés à Mayotte et en
Guyane), l’accueil ne peut se faire qu’en terrasse extérieure ou dans des espaces en plein air ou se
limiter aux activités de livraison et de vente à emporter.
A cela s’ajoute que le port du masque est imposé, quelle que soit la zone, pour :
D’une part, le personnel de l’établissement ;
D’autre part, les personnes accueillies lors de leurs déplacements au sein de l’établissement.
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Ces règles sont en outre complétées par celles prévues aux termes du Protocole sanitaire HCR
(« Hôtels, Cafés, Restaurants »), élaboré par le Ministère du travail conjointement avec le
Groupement National des Indépendants (GNI) Hôtellerie & Restauration en particulier.
Parmi ces règles, on peut notamment souligner :
La mise à disposition de gel hydroalcoolique à l’entrée de l’établissement ;
Le port du masque des clients sauf lorsqu’ils sont à table ;
Le signalement des mesures d’espacement via un affichage, un marquage au sol ou des consignes
orales dans chaque zone d’attente (caisse, toilettes) ;
La présentation des menus est adaptée afin d’éviter les contacts (ardoise, QR code…) ;
Une table ne peut être servie que par une seule personne en même temps ;
Le personnel porte un masque et se lave très régulièrement les mains ;
Une distance d’un mètre doit être assurée entre le personnel et les clients ;
Un écran de protection doit être installé entre les clients et le barman ;
Les dispositifs de paiement sans contact doivent être privilégiés.
Ces règles ont donc vocation à s’appliquer à tout établissement de restauration et débits de
boisson et il appartient à ces derniers de les respecter, comme de les faire respecter.
Ainsi, à l’instar de certaines situations recensées par la presse, un restaurateur pourrait se voir
sanctionner si son personnel ne porterait pas de masques, ou encore si ses tables ne seraient pas
effectivement espacées d’un mètre.
Enfin, au-delà de ces règles, certaines villes ont déjà pris des mesures particulières conditionnant
l’ouverture des établissements et l’installation (voire l’agrandissement) de leurs terrasses, au respect
des règles sanitaires.
C’est le cas particulièrement de la Ville de Paris qui conditionne l’installation de nouvelles terrasses et
leur extension (Voir article Covid-19, Réouverture des restaurants et des bars : exonération du
paiement de la redevance et extension de terrasse. Par Baptiste Robelin et Laurent Bidault, Avocats.)
La revue de Presse KYLIA
20
au « strict » respect d’engagements en matière de sécurité ou de propreté et au respect des directives
sanitaires.
2) Est-ce qu’un restaurateur pourrait être responsable du comportement de sa clientèle ?
Les comportements évoqués ci-dessus, comme une trop grande proximité entre les clients d’une
même table ou comme le non-respect des gestes barrières de la part des clients, ne sont pas
formellement réglementés.
En pratique, il est même difficile concrètement pour un restaurateur de passer de table en table pour
réprimander les clients qui ne respecteraient pas ces règles.
Pour autant, l’Administration en charge des pouvoirs de police - en l’occurrence, la mairie et/ou la
Préfecture - pourrait sanctionner les restaurateurs dont l’établissement ne respecterait pas les
mesures sanitaires, en raison du comportement de ses clients.
En effet, c’est sur le fondement des règles générales de santé ou de salubrité publique et de
leur non-respect que le maire ou le préfet pourrait décider de sanctionner un restaurateur ou
un débit de boissons qui ne ferait pas observer les règles de distanciation sociale au sein de
son établissement (y compris la terrasse) et plus généralement les règles sanitaires et
aménagements imposés.
Le juge administratif a d’ailleurs pu considérer que l’existence d’une atteinte à l’ordre public de nature
à justifier la fermeture d’un établissement s’apprécie objectivement, en relation avec la fréquentation
de cet établissement, et peut ainsi être remplie « indépendamment du comportement des
responsables de cet établissement » .
Par exemple, il pourrait être considéré qu’un établissement présente un risque en termes de santé
publique ou d’hygiène publique dès lors qu’un regroupement important au sein de son établissement
seraient propice à la diffusion du virus ou que ses clients ne respecteraient pas individuellement les
règles sanitaires.
Le parallèle peut d’ailleurs être fait avec la responsabilité de l’établissement pour les nuisances
sonores causées par sa clientèle aux abords immédiats de celui-ci ou en raison de faits récurrents de
violence ou de consommation excessive d’alcool par la clientèle.
La revue de Presse KYLIA
21
La responsabilité de l’établissement pourrait donc être engagée en raison du comportement de
ses clients.
3) Que risque un établissement de restauration en cas de non-respect de ces règles, tant par
son personnel que par ses clients ?
Le respect des règles sanitaires décrétées en raison de Covid-19 et de celles relatives à la sécurité
publique, la santé publique ou la salubrité publique, incombe donc à l’établissement de restauration,
aux débits de boisson, et à son responsable.
Dès lors, en cas de méconnaissance de ces règles, l’établissement en question pourrait se voir
sanctionner par l’autorité en charge des pouvoirs de police de santé publique, de salubrité ou
de sécurité publique.
Les sanctions vont du simple avertissement à la décision de fermeture administrative de
l’établissement.
Notons que la décision de sanction doit être motivée et être précédée - sauf urgence particulière -
d’une procédure contradictoire : le responsable de l’établissement doit en effet disposer en principe
d’un délai suffisant pour répondre et formuler ses observations quant à la situation reprochée.
S’agissant de la décision de fermeture administrative, cette dernière peut être d’une durée de :
6 mois maximum en cas d’infractions aux lois et règlements relatifs aux débits de boisson :
non-respect des heures d’ouverture, manquements à des règles d’hygiènes ou de sécurité ;
2 mois maximum (3 mois s’il s’agit d’un établissement de vente de boissons alcoolisées à
emporter) en cas de manquements à l’ordre public, à la santé publique ou encore à la
tranquillité publique ;
6 mois maximum et retrait de l’autorisation d’exploiter pour certains actes criminels ou
délictueux.
A notre sens, le non-respect des règles sanitaires liées à la Covid-19 pourrait s’inscrire dans le
premier cas de figure et particulièrement dans le deuxième cas de figure, les troubles causés
constituant des atteintes à l’ordre public et à la santé publique.
La revue de Presse KYLIA
22
Le non-respect de ces règles n’est donc pas sans conséquence, surtout pour des
établissements de restauration et débits de boisson qui ont été fermés administrativement
pendant plusieurs mois.
4) Quel recours possible ?
La décision de fermeture administrative doit être contestée dans un délai de deux mois suivant sa
notification, soit auprès de l’autorité administrative, soit directement devant le tribunal administratif.
Cette dernière option apparaît opportune puisqu’elle permet en parallèle de saisir le tribunal, en
urgence, afin de demander la suspension immédiate de la décision de fermeture et la réouverture de
l’établissement (référé suspension).
De même, un référé-liberté, auprès toujours du tribunal administratif, peut également être engagé afin,
là-encore, d’obtenir la suspension immédiate de la décision de fermeture et la réouverture de
l’établissement.
Dans ce cadre, il s’agira alors de démontrer - preuves à l’appui - que la décision de fermeture est
infondée et injustifiée : l’absence de motivation de la décision, le non-respect de la procédure
contradictoire, une durée excessive ou disproportionnée de fermeture sans rapport avec les
infractions constatées, l’absence de preuves des manquements reprochés, l’absence de justifications,
ou encore l’incompétence de l’autorité qui a pris la décision.
Dans le même temps, notamment pour espérer obtenir une annulation ou une réduction de la sanction
qui aurait été prise, il pourrait être invoqué l’atteinte que constitue cette mesure à la liberté du
commerce et de l’industrie et à la liberté d’entreprendre ; il devrait en outre être apporté des éléments
permettant de justifier que les mesures ont effectivement été prises afin de faire respecter les règles
sanitaires.
Dans tous les cas, les restaurants, brasseries, bas et autres débits de boisson doivent se montrer
particulièrement attentifs aux comportements de leurs clients et surtout aux éventuelles réprimandes
formulées par l’administration quant à leur respect des règles sanitaires.
Source : www.village-justice.fr
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23
Révision des valeurs locatives : petits
commerces = centre commercial ?
Le 24/06/2020
La révision des valeurs locatives des locaux professionnels, qui servent à déterminer le montant des
principaux impôts fonciers, n’a pas été sans conséquence pour certains petits commerces. Pourquoi ?
Petits commerces : changement de catégorie en vue ?
Les principaux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises)
sont déterminés à partir de la valeur locative cadastrale. Cette valeur locative cadastrale est censée
correspondre au montant du loyer que toucherait le propriétaire de l’immeuble s’il décidait de le placer
en location.
A l’origine, elle devait faire l’objet de révisions périodiques générales tous les 6 ans complétées par
des actualisations triennales. Or, la dernière révision générale est intervenue en 1970 suivie d’une
actualisation en 1980.
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24
Face à la nécessité de réformer le système pour l’adapter aux exigences contemporaines, et surtout
pour tenir compte des prix du marché, il a été décidé d’initier une réforme des valeurs locatives des
locaux professionnels, effective depuis le 1er janvier 2017.
Si le but de cette réforme est louable, elle n’a pas été sans conséquence pour certains secteurs
d’activité, et notamment pour les petits commerces, regroupés au sein d’une unité commerciale de
plus de 400 m² qui, pour la détermination de la valeur locative nécessaire au calcul de leurs impôts
fonciers, se retrouvent classés dans la même catégorie (MAG 3) que les grands centres
commerciaux.
Une situation qui peut constituer un frein au développement des petits commerces locaux et surtout,
qui a entraîné une hausse disproportionnée du montant de leur valeur locative.
Pour autant, le Gouvernement n’envisage pas de revenir sur la catégorisation appliquée à ces
commerces et rappelle que, pour limiter les fortes variations à la hausse comme à la baisse par
rapport à l'ancien système d'évaluation, des dispositifs d’atténuation (comme le planchonnement) ont
été mis en place.
Il rappelle également que, pour les impositions établies au titre des années 2020 à 2023, les
collectivités territoriales ont la possibilité d’exonérer totalement ou partiellement de taxe foncière, de
cotisation foncière des entreprises et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises :
 les établissements qui exercent leur activité en zone de revitalisation des commerces en
milieu rural ;
 ou les établissements qui exercent une activité commerciale ou artisanale dans une zone de
revitalisation des centres-villes.
Source : Réponse ministérielle Marlin du 19 mai 2020, Assemblée nationale, n°26731
Source : www.bar-brasserie.fr
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25
Copropriété et activité de bar : une majoration
de charges justifiée ?
Le 25/06/2020
Une copropriété décide de majorer de 50 % les charges dues par le gérant d’un bar, situé au rez-de-
chaussée de l’immeuble, pour les travaux de curage des réseaux, estimant que les dégâts causés à
ces mêmes réseaux résultent de son activité professionnelle. « Prouvez-le », conteste le gérant du
bar !
Copropriété : la majoration de charges doit être justifiée !
Un bar est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété dont le règlement de copropriété
prévoit que les charges relatives aux curages des réseaux sont normalement majorées de 20 % pour
le bar. Une majoration justifiée par le fait que l’activité de bar produit beaucoup de graisse qui se
retrouve dans les réseaux de l’immeuble.
La revue de Presse KYLIA
26
Pourtant, au cours d’une assemblée générale, les copropriétaires décident de porter la majoration due
par le bar de 20 % à 50 %, les frais de curage augmentant en raison de dégâts constatés sur les
réseaux.
Une majoration que le gérant du bar refuse de payer. Il décide alors de contester la décision prise en
assemblée générale…
« Trop tard », estime la copropriété : le gérant du bar avait 2 mois, à compter de la notification de la
décision, pour la contester. Or, ce délai est ici écoulé.
Peu importe le délai, répond alors le gérant du bar : rien ne prouve que l’aggravation des dégâts dans
le réseau de l’immeuble provient effectivement de son activité professionnelle. Dès lors,
l’augmentation de la majoration n’est pas justifiée. Ce que confirme le juge qui invalide la décision de
la copropriété.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 mai 2020, n° 19-13406 (NP)
Source : www.bar-brasserie.fr
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est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
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jamais nous ne l’aurions imaginé !
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  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 15 au 21 juin 2020 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier: les Français croient de moins en moins à une baisse des prix Le 22/06/2020 Bien qu’ils intensifient leurs recherches, plus d’un tiers des Français ont prévu de reporter voire d’annuler leur projet immobilier. Les Français intensifient leurs recherches pour acheter un logement mais ils ne se font guère d’illusions. Les prix resteront élevés et les banques vont se montrer très exigeantes, selon le résultat d’un sondage OpinionWay pour Artemis Courtage, courtier en crédit immobilier, réalisé les 10 et 11 juin, soit un mois après la fin du confinement.
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Seulement un «gros» tiers des personnes interrogées (respectivement 38%, 37% et 34%) pensent qu’avec la crise économique, les prix vont baisser dans les petites et moyennes villes, dans les grandes métropoles et dans la région parisienne. «L’idée que les prix ne diminueront pas est en train de s’enraciner dans la population française», déclare Frédéric Micheau, directeur des études d’OpinionWay. La part de 34% pour l’Ile-de-France a ainsi baissé de 6 (!) points par rapport à avril dernier, date de la précédente enquête réalisée par l’institut. Les jeunes de 18 à 34 ans, qui ont souvent moins de moyens que leurs aînés, sont, sans surprise, les plus nombreux à penser que les prix vont diminuer. Ainsi, les 18 à 24 ans sont entre 48% (pour la région parisienne) et 57% (pour les petites et moyennes villes) à partager cet avis. Cette génération est, ce qu’on appelle dans le jargon immobilier, des primo-accédants. Une population qui a été parmi les plus impactées par la crise. À l’inverse, les seniors, souvent propriétaires d’un ou plusieurs logements, espèrent que leur bien ne perdra pas de la valeur. Moins d’un tiers le pense. «Dès que le taux d’endettement dépasse les 33%, le refus est automatique» Ludovic Huzieux, co- fondateur d’Artemis Courtage, courtier en crédit immobilier Conséquence de ces anticipations: ils sont tout de même 35%, parmi ceux qui ont fait des recherches immobilières, à vouloir reporter (22%) ou purement et simplement annuler leur projet (13%), à la suite du confinement. Autres raisons: ces Français ont subi une perte de revenus à cause de la crise ou n’ont tout simplement pas pu visiter de biens pendant le confinement. Ceux qui envisagent de le maintenir, au contraire, restent majoritaires (41%). Et on notera qu’un petit quart (23%) a prévu de se lancer dans un nouveau projet. «La crise n’a donc pas complètement bloqué le marché immobilier», constate Frédéric Micheau. Reste à savoir si tous pourront le concrétiser. Ils sont 81% (part stable par rapport à avril) à penser que les banques vont être plus exigeantes et 75% (+1 point) que les taux de crédit vont augmenter. «Depuis la fin du confinement, les conditions d’octroi sont toujours aussi strictes, souligne Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artemis Courtage. Dès que le taux d’endettement dépasse les 33%, le refus est automatique.» Ce qui fait lui dire que «la période est étrange». «L’appétit des emprunteurs est très fort mais l’accès au crédit est plus faible». Pour estimer leurs chances d’obtenir un prêt, les Français intensifient également leurs recherches pour baisser voire suspendre leurs mensualités (respectivement +7 et + 3 points sur deux mois) ou encore renégocier l’assurance emprunteur (+5 points). Source : www.lefigaro.fr
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Ces villes où acheter des logements neufs à moitié prix grâce à un nouveau dispositif Le 23/06/2020 Le bail réel solidaire est un nouveau dispositif permettant la dissociation du foncier et du bâti, afin de faire baisser le prix des logements. Dans quelles villes trouve-t-on de tels programmes ? Vous souhaitez devenir propriétaire mais vos revenus ne vous permettent pas d’acheter dans le secteur privé. Du moins pas dans la zone que vous visez, car la pression y est trop forte… Et s’il vous était possible d’acheter un bien immobilier neuf avec une décote de 30%, 40%, voire 50% ? Oui, aussi surprenant que cela puisse paraître, c’est bien possible ! En 2017 est apparu un tout nouvel outil d’accession sociale à la propriété : le bail réel solidaire (BRS). Introduit par la loi Alur de 2014 et complété par différents textes réglementaires, ce dispositif novateur propose une alternative à la propriété immobilière classique, afin de réguler l’inflation des prix de l’immobilier en zones tendues : la dissociation du foncier et du bâti. En clair, un ménage qui acquiert un bien immobilier en BRS devient propriétaire des murs, mais locataire du terrain, pour lequel il bénéficie d’un droit d’usage, par le biais d’un bail emphytéotique rechargeable. Le foncier, lui, reste la propriété d’un Organisme de foncier solidaire (OFS). Cette structure à but non lucratif, généralement créé à l’initiative de la collectivité ou de sociétés coopératives HLM locales, est agréée par le préfet de région et a pour objet d’acquérir des terrains et
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 de les conserver dans la durée, afin qu’ils restent perpétuellement abordables et nettement inférieurs au prix du marché libre. Un tout nouveau modèle de propriété, qui s’accompagne de surcroît d’avantages complémentaires, comme une exonération partielle de taxe foncière, un taux de TVA réduit à 5,5%, ou encore une garantie de rachat du logement par l’OFS, en cas d’échec dans l’accession. Bien sûr, ce dispositif ne s’adresse pas à tout le monde. Véritable levier de soutien à l’accession sociale, il vise les ménages aux revenus modestes et impose certaines conditions. Il faut pour commencer respecter des plafonds de ressources, généralement ceux du Prêt social de location- accession (PSLA). Ensuite, le logement acquis doit être occupé en tant que résidence principale. Impossible, donc, de faire du locatif. Il faut en outre régler une redevance pour le foncier à l’OFS, de l’ordre de quelques euros par mois et par mètre carré de surface habitable. Enfin, n’espérez pas faire une plus-value en sortie, puisque le prix de cession du bien reste encadré, afin justement d’éviter toute spéculation. Un moyen de s’assurer que le logement reste accessible à d’autres ménages modestes, si le bail venait à être cédé. Où acheter en bail réel solidaire ? Très rapidement, de nombreuses collectivités se sont emparées de ce dispositif, afin de créer du logement abordable. Selon les relevés du cabinet Espacité, en novembre 2019, 19 OFS ont été agréés et une vingtaine d’autres devaient suivre. Près de 500 logements reposant sur le BRS devraient être livrés d’ici la fin 2020 en France (sous réserve de retards liés à la crise sanitaire) et près de 10.000 à l’horizon 2024. Les tous premiers logements en BRS ont d’ailleurs été livrés fin 2019, à Espelette (Pyrénées-Atlantiques). Depuis, des programmes fleurissent sur tout le territoire, notamment à Lille, Nantes, Rennes ou encore Paris. Retrouvez dans ce diaporama différents exemples de villes ayant lancé - ou même d’ores et déja commercialisé - des programmes en BRS. Source : www.capital.fr
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Copropriété : les charges ont encore augmenté de 2 % en 2019 Le 24/06/2020 Selon l'Association des responsables de copropriété, les charges ont augmenté deux fois plus vite que l'inflation en 2019. Principales responsables : les charges de gestion et d'assurance. Selon l'Association des responsables de copropriété, les charges ont augmenté deux fois plus vite que l'inflation en 2019. (Romain Gaillard/Rea) Voilà qui va encore apporter de l'eau au moulin de ceux qui rêvent d'une maison individuell e : les charges de copropriété ont encore augmenté. Selon l'Observatoire des charges de copropriété (Oscar) de l'Arc qui exploite les annexes comptables de 2.500 copropriétés, les charges ont augmenté d'environ 2 % entre 2018 et 2019. C'est mieux que l'année précédente : la hausse entre 2017 et 2018 était de 5 %. Mais l'augmentation constatée en 2019 est quand même deux fois plus importante que celle de l'inflation générale (1,1 %).
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Stabilité pour le chauffage Si le poste chauffage est resté sage, ce n'est pas grâce à la baisse du coût de l'énergie, mais grâce à la diminution des besoins en chauffage du fait d'un hiver et d'un automne moins froids que lors du précédent exercice. Un soulagement alors que les copropriétés avaient supporté une augmentation de 9,8 % entre 2017 et 2018 résultant essentiellement de la hausse des tarifs des ressources énergétiques. Pour 2019, l'Arc constate globalement une hausse moyenne de 2,6 % du fait de l'évolution des tarifs du fioul (+ 3,4 % après + 13,3 % en 2018), du gaz (-8,1 % après + 12 % en 2018), du réseau urbain (+ 2,6 % après + 11,5 % en 2018) et de l'électricité (+ 5,5 % après +1,3 % en 2018). Mais ces hausses sont compensées par une réduction de la consommation. Les responsables de la hausse A l'inverse, le poste qui fait l'objet de la plus forte augmentation est celui de l'assurance (+ 6 %), ce qui s'inscrit dans la dynamique des exercices précédents. Selon l'Arc, l'impact de la sinistralité nationale se situe à environ 3 %. Une aggravation due au vieillissement du parc immobilier. « On constate de fortes augmentations des cotisations d'assurance lorsqu'une copropriété a connu une sinistralité locale forte lors de l'exercice écoulé, mais on ne voit aucune baisse lorsqu'une copropriété est sortie d'une période où plusieurs sinistres l'ont affectée », souligne l'association. Autre poste pointé du doigt, celui des charges de gestion (+ 4 %). Une hausse que l'Arc impute à l'augmentation des honoraires de base des syndics professionnels et à l'accentuation des facturations de prestations particulières en plus de leurs honoraires de base. L'association recommande de procéder à une mise en concurrence du contrat de syndic (en vertu de la loi Elan et de l'ordonnance Copropriété du 30 octobre 2019) s'il comporte trop de clauses tarifaires non forfaitisées, et donc non négociées. Source : www.lesechos.fr
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Location : pour limiter les contentieux, une agence publique propose de conserver les dépôts de garantie à la place des bailleurs Le 26/06/2020 La proposition de loi du député Mickael Nogal (LREM), qui pourrait bientôt revenir au Parlement, veut obliger les bailleurs à placer le dépôt de garantie de leur locataire chez les administrateurs de biens afin de limiter les litiges. Une agence publique propose elle aussi de remplir cette mission. Les bailleurs auront-ils bientôt l’obligation de placer le dépôt de garantie de leur locataire chez un tiers de confiance ? C’est ce que propose le député Mickael Nogal (LREM), dans sa proposition de loi visant à détendre le marché locatif. Selon lui, l’absence de protection du dépôt de garantie dans la législation n’est pas sans conséquence sur les rapports entre bailleurs et locataires… “Selon les statistiques du ministère de la Justice, 65% des actions en justice engagées par les locataires portent sur la non restitution du dépôt de garantie”, souligne-t-il dans son texte. Et, par crainte de se voir priver de cette somme à la sortie du logement, les locataires négligent de plus en plus fréquemment de payer le dernier mois de loyer, ce qui accentue la méfiance mutuelle et les tensions. Entre 6.000 et 8.000 affaires parviennent ainsi chaque année devant les juges.
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Pour limiter ces contentieux, Mickael Nogal propose la mise en place d’un dispositif obligatoire de protection du dépôt de garantie. Celui-ci ne serait plus encaissé par le bailleur, mais consigné chez un professionnel de la gestion locative (agent immobilier, administrateur de bien, etc.). Et ce même si le propriétaire assure lui-même la gestion de son bien. A la fin du bail, les sommes seraient restituées au locataires, sur la base d’un accord passé avec son bailleur. Problème : une part de la profession immobilière reste frileuse face à cette proposition. “La profession est loin d’être unanime et enthousiaste, regrette Henry Buzy Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers. Certains, comme le réseaux Foncia ou la Fnaim (la Fédération nationale de l’immobilier, ndlr), ont saisi l’intérêt de cette mission pour les administrateurs de biens, qui pourraient ainsi augmenter leur taux de pénétration. Les professionnels auraient beau jeu de proposer leurs services, voire des prestations additionnelles, aux bailleurs qui gèrent eux-mêmes leur bien, au moment de placer le dépôt de garantie.” Malgré cette opportunité, une part des gestionnaires continue de bouder la mesure. L’Anil propose ses services D’autres questions se posent également quant au rôle même du “tiers de confiance”. “Les gestionnaires immobiliers sont, de part leur mission, majoritairement rémunérés par les propriétaires, analyse un bon connaisseur du dossier. On est donc en droit de se demander s’ils auront la neutralité qu’il convient d’avoir sur ces contentieux de masse.” Les agents immobiliers auront-ils par ailleurs la patience d’accueillir les locataires qui viendront dénoncer une rétention qu’ils jugent abusive de leur dépôt de garantie ? Au-delà de la simple tâche de conservation du dépôt de garantie, c’est une mission de conseil, d’accompagnement et de médiation dans le dénouement du conflit qui se dessine. Particulièrement mobilisées durant la crise sanitaire pour répondre aux inquiétudes des Français concernant leur logement, l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) semble parfaitement remplir le cahier des charges. Selon nos informations, elle a ainsi adressé une note d’intention au ministre du Logement, Julien Denormandie, pour se poser en alternative aux administrateurs de biens, dans ce rôle de consignation. “C’est tout à fait dans l’ADN de l’agence, qui a été au rendez-vous de l’histoire durant toute la crise, acquiesce Henry Buzy Cazaux. Ses équipes ont une légitimité extrêmement forte et des compétences certaines.” Pour autant, s’il se dit intéressé par la proposition, Mickael Nogal reste attaché à son scénario initial. “Beaucoup d’acteurs, privés pour certains, se sont appropriés le texte et se sont dits prêts à assurer cette mission de consignation, rapporte-t-il à Capital. Mais à ce stade, il n’y a pas de modèle plus abouti que celui imaginé via les administrateurs de biens.” Un modèle aussit proposé pour sa simplicité, certains administrateurs remplissant déjà ce rôle. “Maintenant, je suis prêt à écouter tout le
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 monde et j’espère que nous parviendrons à construire un dispositif qui s’appuie sur les expertises de chacun”, conclut le député. Source : www.capital.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Les travaux et la copropriété. Le 26/06/2020 La question des travaux en copropriété est souvent source de tensions et de crispations dans les rapports entre le copropriétaire maître de l’ouvrage qui entreprend les travaux chez lui et ses voisins, copropriétaires des autres lots au sein de l’immeuble. Nuisances, désordres, impact sur les parties communes, examinons les règles applicables en la matière. 1. Les travaux réalisés dans la stricte enceinte des parties privatives. La loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, indique expressément que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (article 2). Ainsi, chacun est libre de faire ce qu’il veut chez soi, à condition précisément que les travaux privatifs ne touchent pas aux parties communes, ni ne les modifient, ni ne les détériorent. L’article 9 de la loi précitée rappelle quand même les limites apportées à cette liberté puisqu’il est indiqué que s’il est certain que chacun jouit et use de ses parties privatives en totale liberté, c’est à la condition que cette jouissance et cet usage ne portent pas atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble. En somme, tant que les travaux entrepris par un copropriétaire restent dans le périmètre de son lot privatif et ne causent pas un préjudice à un autre copropriétaire, ou à la copropriété dans son ensemble, chacun est libre de faire les travaux entre ses quatre murs. Naturellement, la question des nuisances peut tout de même survenir, même si les travaux entrepris dans le lot privatif ne portent pas atteinte aux parties communes. C’est la raison pour laquelle, toutes les précautions d’usage doivent être prises afin d’éviter de causer des nuisances abusives aux autres copropriétaires voisins. A titre d’exemple, il est recommandé de protéger les parties communes, par lesquelles seront obligés de circuler les entrepreneurs et ouvriers sur le chantier de travaux privatifs : protéger l’escalier, éviter de faire usage de l’ascenseur avec des charges trop lourdes, limiter leur durée dans le temps, tenir informés le syndic et l’ensemble des copropriétaires de la durée des travaux en leur fournissant un
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 rétro-planning, limiter les nuisances en tous genres provenant des travaux, avant et après une certaine heure. Dès lors que ces précautions d’usage auront été respectées et que les travaux en question s’inscrivent uniquement dans le cadre de la construction, reconstruction et /ou rénovation d’un lot privatif, sans aucun impact sur les parties communes, le copropriétaire maître de l’ouvrage ne risque pas de voir sa responsabilité engagée. 2. Les travaux privatifs impactant les parties communes. a. Les travaux privatifs qui touchent aux parties communes. Dans le cadre de la réalisation de travaux privatifs, il n’est pas inhabituel que certains copropriétaires en profitent pour modifier certaines parties communes afin d’améliorer leurs travaux ou les faciliter. Le percement d’un mur porteur, la suppression d’un conduit de cheminée, la modification de la façade de l’immeuble telle que le changement et/ou l’agrandissement des fenêtres, mais aussi la pose d’un climatiseur, sont autant d’exemples de travaux qui, à l’origine, étaient privatifs, et ont finalement débordé sur les parties communes. Le principe est celui d’une autorisation préalablement requise avant d’effectuer de tels travaux. A défaut d’autorisation, on retombe sur un principe pur et simple d’interdiction. Les parties communes de l’immeuble organisé en copropriété sont la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. Par conséquent, il est interdit d’y porter atteinte sans l’accord de l’ensemble des copropriétaires. Pour pouvoir modifier, toucher, affecter les parties communes de l’immeuble, il faut au préalable solliciter auprès du syndic, l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, le vote d’une résolution en ce sens, en application des dispositions des articles 10 et 11 du décret d’application du 17 mars 1967. Il s’agit d’un courrier recommandé à adresser au syndic, énonçant la ou les résolution(s) telle(s) que le copropriétaire souhaiterait les voir votées. Il convient également de joindre en annexe de ce courrier, le descriptif détaillé des travaux que le copropriétaire demandeur envisage de réaliser dans son lot privatif et les atteintes portées aux parties
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 communes, les attestations d’assurances dommage-ouvrage des entreprises, la garantie que les travaux seront diligentés sous la responsabilité de l’architecte de l’immeuble, des plans avant/après… Par la suite, cette résolution sera votée en assemblée générale. Si l’assemblée autorise les travaux, le copropriétaire sera donc en droit de les réaliser. Si cette démarche n’a pas été effectuée et que le copropriétaire en question entreprend les travaux sans avoir sollicité au préalable l’autorisation de l’assemblée générale, il pourra encore faire ratifier a posteriori ses travaux, dans le cadre d’une assemblée générale. En vertu des dispositions de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale peut en effet, ratifier, c’est-à-dire entériner, valider des travaux privatifs ayant des répercussions sur les parties communes, a posteriori, c’est-à-dire après avoir été effectués par le copropriétaire. Pour valider ces travaux a posteriori, il faudra que le vote favorable soit obtenu à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents). Il n’existe pas de régime d’autorisation tacite. Il faut nécessairement une autorisation expresse de l’assemblée générale. b. Les travaux privatifs qui détériorent les parties communes. Il existe un autre cas de figure assez récurrent, qui survient précisément à l’occasion de travaux privatifs. En effet, il n’est pas rare que malencontreusement ou par négligence, les travaux privatifs effectués dans le lot d’un copropriétaire entraînent des désordres sur les parties communes. A titre d’exemple, des travaux de plomberie dans un appartement, qui n’auraient pas été effectués dans les règles de l’art, peuvent être à l’origine de dégâts des eaux dans le lot privatif situé à l’aplomb. Le percement d’une poutre IPN peut également résulter de travaux privatifs et générer des désordres de nature à affecter toute la stabilité de l’immeuble. Dans cette hypothèse qui n’est pas un cas d’école, le copropriétaire sera mis en demeure par le syndicat des copropriétaires d’avoir à remettre en état les parties communes endommagées par ses travaux.
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 3. Les conflits dans la copropriété en lien avec les travaux. Le copropriétaire qui entreprend des travaux dans son lot lesquels porteraient atteinte aux parties communes, sans autorisation, s’expose au risque de voir engagée sa responsabilité. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, pourra dans un premier temps, lui écrire de façon amiable, avant de le mettre en demeure dans un second temps. Le défaut de réponse ou l’inaction de ce copropriétaire l’expose à une assignation en justice et au risque élevé de voir prononcer à son encontre, une condamnation sous astreinte à une remise en état et à l’allocation de dommages et intérêts au profit de la copropriété. Si le copropriétaire sollicite l’accord de l’assemblée générale et se voit refuser son projet de travaux, dans le cadre des conditions de vote exigées de l’article 25b de la loi du juillet 1965, il peut saisir le tribunal compétent. Précisément, le copropriétaire mécontent de la décision de refus de l’assemblée générale, peut demander au juge de ratifier ses travaux en outrepassant et en court-circuitant ainsi l’assemblée générale des copropriétaires. Le juge sera en mesure de faire droit à la demande du copropriétaire, à condition que les travaux projetés soient des travaux de nature à générer entre autres, une amélioration des parties communes (transformation de plusieurs éléments d’équipement commun, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux à usage commun, création de locaux à usage commun). La saisine judiciaire suppose au préalable, un refus définitif de l’assemblée générale des copropriétaires. A noter que seule une décision de justice peut venir outrepasser le vote de l’assemblée générale. Une disposition du règlement de copropriété de l’immeuble ne pourra jamais autoriser de tels travaux, de nature à affecter les parties communes. Si vous vous trouvez dans cette situation et que vous envisagez dans le cadre de vos travaux, de toucher aux parties communes de l’immeuble, il est important de prendre toutes les précautions d’usage et de porter à la connaissance de la copropriété, lors de la prochaine assemblée générale, votre projet de travaux.
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 Si vous vous apercevez que vos travaux privatifs ont porté atteinte aux parties communes, du fait d’une faute d’une entreprise intervenue sur le chantier, prenez toutes les précautions pour vous prémunir contre le risque de voir engager votre responsabilité par le syndicat des copropriétaires. Il est important de demander à vos cocontractants copie de leurs attestations d’assurances. Dans les rapports avec le syndic, privilégiez systématiquement, le dialogue, la transparence et la communication. Source : www.village-justice.fr
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE #Déconfinement : les discothèques toujours interdites d'ouvrir, l'Umih crie à l'injustice Le 22/06/2020 Ce 22 juin marque une nouvelle étape dans le déconfinement avec le retour de tous les écoliers et collégiens dans les établissements scolaires, la reprise des sports collectifs ou encore la réouverture des casinos et des cinémas. Mais les discothèques restent fermées jusqu’à la rentrée et encore, tout dépendra de l’évaluation de la situation épidémiologique qui sera faite en septembre. La mort annoncée du secteur ? L’Umih crie à l’injustice, car les salles de spectacles sont autorisées à accueillir entre 1 500 et 5000 personnes sont autorisées et qu’il n’y a en France que 40 discothèques qui peuvent accueillir plus de 1 000 personnes sur 1200 établissements. L’organisation menace
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 d’attaquer le décret d’application des mesures devant le Conseil d’Etat dès sa parution. « La profession est à cran. La méconnaissance de nos métiers n’est plus une explication et nous y voyons un profond mépris vis-à-vis de notre profession » s’insurge le syndicat de la rue d’Anjou qui rappelle « que les professionnels de la nuit sont garants de la sécurité pour leur client lors des soirées nocturne et assurent un encadrement sur les questions d’alcoolisation massive, risques domestique ou accidents de la route ». Source :www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 Déconfinement : Attention au non-respect des gestes barrières dans les restaurants et bars. Le 23/06/2020 Dans le cadre du déconfinement, la réouverture progressive des établissements de restauration, des brasseries, des bars et autres débits de boisson s’accompagne de la mise en place d’un certain nombre d’aménagements et de mesures sanitaires qu’il incombe aux responsables de ces établissements de prendre, voire de faire respecter. Or, justement, ces règles ne sont pas toujours respectées, particulièrement par les clients. Le restaurateur peut-il alors être tenu pour responsable ? Après une longue période de fermeture administrative, les restaurants, les brasseries et les bars ont rouvert le 2 juin dernier en France à l’exception de la région parisienne, puis le 15 juin s’agissant de cette dernière. Cette réouverture s’accompagne cependant de plusieurs mesures et de règles sanitaires afin d’éviter la propagation de Covid-19. Néanmoins, comme l’exposait France Info dernièrement, « Des tables très rapprochées, des clients un peu trop collés-serrés... » , il n’est « pas toujours simple [pour les restaurateurs] de faire respecter toutes les mesures de distanciation physique mises en place pour lutter contre l’épidémie ». La presse s’est également fait l’écho de plusieurs cas de la fermeture administrative de restaurants qui ne respectaient pas les mesures sanitaires. Des mairies et ses préfectures menacent également de sévir en prononçant des sanctions à l’égard des établissements, à l’instar de la Préfecture de Corse qui a annoncé dernièrement la convocation de certains établissements pour non-respect du protocole de déconfinement. Dans ce contexte particulier, les établissements, brasseries et bars doivent donc se montrer particulièrement vigilants.
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 1) Quelles sont les règles à respecter ? Qui est responsable de leur bon respect ? D’une façon générale, l’autorisation d’ouverture d’un établissement recevant du public (en particulier les établissements de restauration) - tout comme le maintien de cette autorisation - sont conditionnées au respect de règles générales liées à l’ordre public, la sécurité publique, la santé publique, l’hygiène publique ou encore à la salubrité publique. A titre d’illustration, un établissement qui accueillerait un nombre de personnes supérieur à sa capacité autorisée ou qui installerait une terrasse en limite des voies de circulation, sans protection des usagers, présente un risque en matière de sécurité publique. De même, un établissement qui n’entretiendrait pas régulièrement ses locaux pourrait présenter un risque en matière d’hygiène ou de salubrité publique. En définitive, l’établissement est donc le garant du bon respect de ces règles. S’agissant du cas particulier de Covid-19, l’article 40 du décret du 31 mai 2020 n°2020-663 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de Covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, prévoit que les restaurants et débits de boisson, notamment, situés en zone verte, ne peuvent accueillir du public que dans le respect des conditions suivantes : les personnes accueillies au sein des établissements de restauration doivent avoir une place assise ; une même table ne peut pas regrouper plus de 10 personnes venant ensemble (ou ayant réservé ensemble) ; une distance minimale d’un mètre entre les tables occupées (sauf si une paroi assure une séparation physique) doit être prévue. De plus, pour les établissements situés en zone orange (aujourd’hui ceux situés à Mayotte et en Guyane), l’accueil ne peut se faire qu’en terrasse extérieure ou dans des espaces en plein air ou se limiter aux activités de livraison et de vente à emporter. A cela s’ajoute que le port du masque est imposé, quelle que soit la zone, pour : D’une part, le personnel de l’établissement ; D’autre part, les personnes accueillies lors de leurs déplacements au sein de l’établissement.
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 Ces règles sont en outre complétées par celles prévues aux termes du Protocole sanitaire HCR (« Hôtels, Cafés, Restaurants »), élaboré par le Ministère du travail conjointement avec le Groupement National des Indépendants (GNI) Hôtellerie & Restauration en particulier. Parmi ces règles, on peut notamment souligner : La mise à disposition de gel hydroalcoolique à l’entrée de l’établissement ; Le port du masque des clients sauf lorsqu’ils sont à table ; Le signalement des mesures d’espacement via un affichage, un marquage au sol ou des consignes orales dans chaque zone d’attente (caisse, toilettes) ; La présentation des menus est adaptée afin d’éviter les contacts (ardoise, QR code…) ; Une table ne peut être servie que par une seule personne en même temps ; Le personnel porte un masque et se lave très régulièrement les mains ; Une distance d’un mètre doit être assurée entre le personnel et les clients ; Un écran de protection doit être installé entre les clients et le barman ; Les dispositifs de paiement sans contact doivent être privilégiés. Ces règles ont donc vocation à s’appliquer à tout établissement de restauration et débits de boisson et il appartient à ces derniers de les respecter, comme de les faire respecter. Ainsi, à l’instar de certaines situations recensées par la presse, un restaurateur pourrait se voir sanctionner si son personnel ne porterait pas de masques, ou encore si ses tables ne seraient pas effectivement espacées d’un mètre. Enfin, au-delà de ces règles, certaines villes ont déjà pris des mesures particulières conditionnant l’ouverture des établissements et l’installation (voire l’agrandissement) de leurs terrasses, au respect des règles sanitaires. C’est le cas particulièrement de la Ville de Paris qui conditionne l’installation de nouvelles terrasses et leur extension (Voir article Covid-19, Réouverture des restaurants et des bars : exonération du paiement de la redevance et extension de terrasse. Par Baptiste Robelin et Laurent Bidault, Avocats.)
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 au « strict » respect d’engagements en matière de sécurité ou de propreté et au respect des directives sanitaires. 2) Est-ce qu’un restaurateur pourrait être responsable du comportement de sa clientèle ? Les comportements évoqués ci-dessus, comme une trop grande proximité entre les clients d’une même table ou comme le non-respect des gestes barrières de la part des clients, ne sont pas formellement réglementés. En pratique, il est même difficile concrètement pour un restaurateur de passer de table en table pour réprimander les clients qui ne respecteraient pas ces règles. Pour autant, l’Administration en charge des pouvoirs de police - en l’occurrence, la mairie et/ou la Préfecture - pourrait sanctionner les restaurateurs dont l’établissement ne respecterait pas les mesures sanitaires, en raison du comportement de ses clients. En effet, c’est sur le fondement des règles générales de santé ou de salubrité publique et de leur non-respect que le maire ou le préfet pourrait décider de sanctionner un restaurateur ou un débit de boissons qui ne ferait pas observer les règles de distanciation sociale au sein de son établissement (y compris la terrasse) et plus généralement les règles sanitaires et aménagements imposés. Le juge administratif a d’ailleurs pu considérer que l’existence d’une atteinte à l’ordre public de nature à justifier la fermeture d’un établissement s’apprécie objectivement, en relation avec la fréquentation de cet établissement, et peut ainsi être remplie « indépendamment du comportement des responsables de cet établissement » . Par exemple, il pourrait être considéré qu’un établissement présente un risque en termes de santé publique ou d’hygiène publique dès lors qu’un regroupement important au sein de son établissement seraient propice à la diffusion du virus ou que ses clients ne respecteraient pas individuellement les règles sanitaires. Le parallèle peut d’ailleurs être fait avec la responsabilité de l’établissement pour les nuisances sonores causées par sa clientèle aux abords immédiats de celui-ci ou en raison de faits récurrents de violence ou de consommation excessive d’alcool par la clientèle.
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 La responsabilité de l’établissement pourrait donc être engagée en raison du comportement de ses clients. 3) Que risque un établissement de restauration en cas de non-respect de ces règles, tant par son personnel que par ses clients ? Le respect des règles sanitaires décrétées en raison de Covid-19 et de celles relatives à la sécurité publique, la santé publique ou la salubrité publique, incombe donc à l’établissement de restauration, aux débits de boisson, et à son responsable. Dès lors, en cas de méconnaissance de ces règles, l’établissement en question pourrait se voir sanctionner par l’autorité en charge des pouvoirs de police de santé publique, de salubrité ou de sécurité publique. Les sanctions vont du simple avertissement à la décision de fermeture administrative de l’établissement. Notons que la décision de sanction doit être motivée et être précédée - sauf urgence particulière - d’une procédure contradictoire : le responsable de l’établissement doit en effet disposer en principe d’un délai suffisant pour répondre et formuler ses observations quant à la situation reprochée. S’agissant de la décision de fermeture administrative, cette dernière peut être d’une durée de : 6 mois maximum en cas d’infractions aux lois et règlements relatifs aux débits de boisson : non-respect des heures d’ouverture, manquements à des règles d’hygiènes ou de sécurité ; 2 mois maximum (3 mois s’il s’agit d’un établissement de vente de boissons alcoolisées à emporter) en cas de manquements à l’ordre public, à la santé publique ou encore à la tranquillité publique ; 6 mois maximum et retrait de l’autorisation d’exploiter pour certains actes criminels ou délictueux. A notre sens, le non-respect des règles sanitaires liées à la Covid-19 pourrait s’inscrire dans le premier cas de figure et particulièrement dans le deuxième cas de figure, les troubles causés constituant des atteintes à l’ordre public et à la santé publique.
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 Le non-respect de ces règles n’est donc pas sans conséquence, surtout pour des établissements de restauration et débits de boisson qui ont été fermés administrativement pendant plusieurs mois. 4) Quel recours possible ? La décision de fermeture administrative doit être contestée dans un délai de deux mois suivant sa notification, soit auprès de l’autorité administrative, soit directement devant le tribunal administratif. Cette dernière option apparaît opportune puisqu’elle permet en parallèle de saisir le tribunal, en urgence, afin de demander la suspension immédiate de la décision de fermeture et la réouverture de l’établissement (référé suspension). De même, un référé-liberté, auprès toujours du tribunal administratif, peut également être engagé afin, là-encore, d’obtenir la suspension immédiate de la décision de fermeture et la réouverture de l’établissement. Dans ce cadre, il s’agira alors de démontrer - preuves à l’appui - que la décision de fermeture est infondée et injustifiée : l’absence de motivation de la décision, le non-respect de la procédure contradictoire, une durée excessive ou disproportionnée de fermeture sans rapport avec les infractions constatées, l’absence de preuves des manquements reprochés, l’absence de justifications, ou encore l’incompétence de l’autorité qui a pris la décision. Dans le même temps, notamment pour espérer obtenir une annulation ou une réduction de la sanction qui aurait été prise, il pourrait être invoqué l’atteinte que constitue cette mesure à la liberté du commerce et de l’industrie et à la liberté d’entreprendre ; il devrait en outre être apporté des éléments permettant de justifier que les mesures ont effectivement été prises afin de faire respecter les règles sanitaires. Dans tous les cas, les restaurants, brasseries, bas et autres débits de boisson doivent se montrer particulièrement attentifs aux comportements de leurs clients et surtout aux éventuelles réprimandes formulées par l’administration quant à leur respect des règles sanitaires. Source : www.village-justice.fr
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 Révision des valeurs locatives : petits commerces = centre commercial ? Le 24/06/2020 La révision des valeurs locatives des locaux professionnels, qui servent à déterminer le montant des principaux impôts fonciers, n’a pas été sans conséquence pour certains petits commerces. Pourquoi ? Petits commerces : changement de catégorie en vue ? Les principaux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises) sont déterminés à partir de la valeur locative cadastrale. Cette valeur locative cadastrale est censée correspondre au montant du loyer que toucherait le propriétaire de l’immeuble s’il décidait de le placer en location. A l’origine, elle devait faire l’objet de révisions périodiques générales tous les 6 ans complétées par des actualisations triennales. Or, la dernière révision générale est intervenue en 1970 suivie d’une actualisation en 1980.
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 Face à la nécessité de réformer le système pour l’adapter aux exigences contemporaines, et surtout pour tenir compte des prix du marché, il a été décidé d’initier une réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, effective depuis le 1er janvier 2017. Si le but de cette réforme est louable, elle n’a pas été sans conséquence pour certains secteurs d’activité, et notamment pour les petits commerces, regroupés au sein d’une unité commerciale de plus de 400 m² qui, pour la détermination de la valeur locative nécessaire au calcul de leurs impôts fonciers, se retrouvent classés dans la même catégorie (MAG 3) que les grands centres commerciaux. Une situation qui peut constituer un frein au développement des petits commerces locaux et surtout, qui a entraîné une hausse disproportionnée du montant de leur valeur locative. Pour autant, le Gouvernement n’envisage pas de revenir sur la catégorisation appliquée à ces commerces et rappelle que, pour limiter les fortes variations à la hausse comme à la baisse par rapport à l'ancien système d'évaluation, des dispositifs d’atténuation (comme le planchonnement) ont été mis en place. Il rappelle également que, pour les impositions établies au titre des années 2020 à 2023, les collectivités territoriales ont la possibilité d’exonérer totalement ou partiellement de taxe foncière, de cotisation foncière des entreprises et de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises :  les établissements qui exercent leur activité en zone de revitalisation des commerces en milieu rural ;  ou les établissements qui exercent une activité commerciale ou artisanale dans une zone de revitalisation des centres-villes. Source : Réponse ministérielle Marlin du 19 mai 2020, Assemblée nationale, n°26731 Source : www.bar-brasserie.fr
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 Copropriété et activité de bar : une majoration de charges justifiée ? Le 25/06/2020 Une copropriété décide de majorer de 50 % les charges dues par le gérant d’un bar, situé au rez-de- chaussée de l’immeuble, pour les travaux de curage des réseaux, estimant que les dégâts causés à ces mêmes réseaux résultent de son activité professionnelle. « Prouvez-le », conteste le gérant du bar ! Copropriété : la majoration de charges doit être justifiée ! Un bar est situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété dont le règlement de copropriété prévoit que les charges relatives aux curages des réseaux sont normalement majorées de 20 % pour le bar. Une majoration justifiée par le fait que l’activité de bar produit beaucoup de graisse qui se retrouve dans les réseaux de l’immeuble.
  • 26. La revue de Presse KYLIA 26 Pourtant, au cours d’une assemblée générale, les copropriétaires décident de porter la majoration due par le bar de 20 % à 50 %, les frais de curage augmentant en raison de dégâts constatés sur les réseaux. Une majoration que le gérant du bar refuse de payer. Il décide alors de contester la décision prise en assemblée générale… « Trop tard », estime la copropriété : le gérant du bar avait 2 mois, à compter de la notification de la décision, pour la contester. Or, ce délai est ici écoulé. Peu importe le délai, répond alors le gérant du bar : rien ne prouve que l’aggravation des dégâts dans le réseau de l’immeuble provient effectivement de son activité professionnelle. Dès lors, l’augmentation de la majoration n’est pas justifiée. Ce que confirme le juge qui invalide la décision de la copropriété. Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 28 mai 2020, n° 19-13406 (NP) Source : www.bar-brasserie.fr
  • 27. La revue de Presse KYLIA 27 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18