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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 25 au 31 mai 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : investir à moindre coût en
favorisant la mixité sociale
Le 25/05/2015
Encore méconnu, l’usufruit locatif social (ULS) est un dispositif que beaucoup d’épargnants auraient
intérêt à examiner à la loupe, tant ses avantages sont nombreux. A condition de se montrer – très –
patient, il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et sans payer d’impôt. Le
tout en favorisant la mixité sociale en zone tendue.
Ce dispositif confidentiel – 1 500 logements sont vendus annuellement – a été inventé en 2001 par
PERL, une société qui détient encore les deux tiers du marché. « Il s’agit d’une niche, mais sa
croissance va s’accélérer dans les prochaines années », annonce Laurent Mogno, directeur général
de PERL. Le groupe Primonial et PERL se sont associés pour lancer, en décembre 2014, une société
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civile de placement immobilier (SCPI), baptisée SCPI Patrimmo Croissance, qui exploite le
mécanisme de l’ULS.
« Ce produit a déjà collecté 20 millions d’euros », annonce Laurent Fléchet, président du directoire de
Primonial REIM. Rendue possible par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, cette
innovation devrait démocratiser ce dispositif, d’autant que ce produit peut être logé dans un contrat
d’assurance-vie. Le prix d’une part n’est que de 487 euros, mais il faut en souscrire au moins dix. Un
bémol : comme souvent avec les SCPI, les frais prélevés par la société de gestion sont élevés
(11,96 % à la souscription, mais les frais de gestion annuels sont quasiment nuls).
Comment fonctionne l’ULS ? L’idée est de décomposer le droit de propriété d’un bien immobilier entre
un nu-propriétaire (celui qui possède le bien) et un usufruitier (qui en reçoit la jouissance pour une
certaine durée). Un investisseur achète ainsi un logement (neuf ou ancien), en cède la jouissance à
un bailleur social pour une longue durée. En échange, l’acheteur obtient une décote sur le prix de
marché. Le rabais est d’environ 40 % pour une durée de quinze ans, plus 2 % par année
supplémentaire.
Le temps du démembrement, l’acquéreur ne touche aucun loyer, mais ce manque à gagner est
compensé par le fait qu’il récupère, à l’échéance du contrat, la pleine propriété d’un bien en bon état
(le bailleur social s’y engage), qu’il peut utiliser à sa guise. Cerise sur le gâteau : si le contribuable est
assujetti à l’ISF, le bien sort de sa base taxable pendant la durée de l’opération. En revanche, il n’est
plus possible, depuis 2012, de sortir la dette finançant l’acquisition de cette même assiette.
Avoir les reins solides
Lorsque l’usufruitier est un bailleur social, les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition
du logement sont déductibles des revenus fonciers. L’opération est, donc, pertinente pour ceux qui
perçoivent d’importants loyers. A noter, il existe une version « très sociale » de ce dispositif, qui
procure les mêmes avantages. Dans ce cas, le bailleur peut être une association spécialisée dans
l’hébergement des personnes en difficulté comme Habitat et Humanisme.
Avant de se lancer, l’investisseur doit s’assurer qu’il a les reins assez solides pour rembourser entre
500 et 1 000 euros par mois sans contrepartie, un montant qui correspond au ticket minimum pour un
deux-pièces en zone tendue (comme à Levallois, dans les Hauts-de-Seine, ou à Nice, par exemple).
« Certains de nos clients provinciaux utilisent ce dispositif pour acheter en région parisienne afin de se
procurer un complément de revenus au moment de la retraite », explique Philippe Mottura, directeur
des partenariats et du développement externe chez Barclays.
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L’ULS peut aussi être utilisé pour transmettre un patrimoine immobilier. « Comme un parent peut
donner jusqu’à 100 000 euros à son enfant en franchise d’impôt tous les quinze ans, rien ne
l’empêche de donner la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 100 000 euros. Au moment du
remembrement, quinze ans plus tard, l’enfant récupérera un bien d’une valeur de 140 000 à 160 000
euros sans aucune taxe », complète M. Mottura. A noter : si le souscripteur décède au cours de la
période de démembrement, ses héritiers ont l’obligation de respecter ses engagements jusqu’à
l’échéance prévue.
Pendant la durée du démembrement, le logement intègre le parc du bailleur social qui en a acheté
l’usufruit. Celui-ci assure la gestion et l’entretien du bien et sélectionne les locataires. « Des plafonds
de ressource sont imposés, mais ils sont peu contraignants. Ils correspondent aux trois quarts des
ménages en Ile-de-France », dit M. Mottura. A la fin du démembrement, le bail s’éteint. Si le locataire
est toujours éligible au logement social, le bailleur social doit lui trouver une solution de relogement. Si
ce n’est pas le cas, il peut demander à signer un contrat de bail de droit commun avec le nouveau
propriétaire. En outre, si le logement est mis en vente, il bénéficie d’une priorité pour l’acquérir.
10 000 nouveaux logements par an
Primonial et PERL, qui se sont associés pour lancer la SCPI Patrimmo Croissance, estiment que cette
innovation pourrait permettre de construire annuellement jusqu’à 10 000 logements à louer en zone
tendue (Ile-de-France, Côte d’Azur…). Les villes ne respectant pas la loi relative à la solidarité et au
renouvellement urbain, qui les oblige à respecter une proportion de 25 % d’habitat social, sous peine
d’amende, ont intérêt à encourager l’essor de l’usufruit locatif social. Les biens ainsi loués sont, en
effet, comptabilisés (temporairement) comme des logements sociaux.
Source : Le Monde.fr
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Immobilier : 70 % des Français rêvent d’acheter
une résidence secondaire
Le 26/05/2015
Les Français rêvent d’une résidence secondaire...mais passent rarement à l’acte. - Shutterstock
Paraxode hexagonal : le marché des résidences secondaires est en berne. Pourtant, la majorité
des Français en rêvent. C’est la conclusion d’un sondage du site jerevedunemaison.com.
Quand on demande aux Français s’ils préféreraient louer ou acheter une résidence secondaire, c’est
un plébiscite en faveur de l’achat qui se dessine. 70 % des personnes interrogées* déclarent vouloir
acheter plutôt que louer. Ce sont les résultats d’un sondage réalisé par jerevedunemaison.com, site
dédié aux résidences secondaires.
La mer privilégiée
Sans surprise, les Français déclarent aimer par dessus tout les plages : 51% rêvent d’une résidence
secondaire près de la mer. La campagne arrive en deuxième position avec 32% de votes, devant la
montagne avec 18%. A noter que 22% des Français sont encore indécis sur leur type
d’environnement préféré. Et si nos concitoyens rêvent des joies d’une villégiature, ce n’est pas pour
s’isoler totalement : ils préfèrent largement les villages (44%) au hameaux (24%) ou aux coins isolés
(20%). En revanche, ils n’opteraient pour la ville que dans 12% des cas.
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Le portrait robot de la résidence secondaire idéale se complète avec une description du climat. Si le
beau temps est un ingrédient essentiel des vacances, les Français préfèrent un ensoleillement moyen
(63 %) à un ensoleillement fort (47 %), a fortiori très fort (32 %). Ils sont même 31 % à rechercher un
ensoleillement faible et 18 % à préférer la grisaille.
Moins de 2 heures de voiture
Les Français rêvent d’une deuxième résidence, mais qui ne soit pas trop éloignée de leur domicile
principal. En effet, 45% ne sont pas prêts à faire un trajet en voiture supérieur à 2 heures et 43%
supérieur à 4 heures. Les votes tombent à 25% jusqu’à 6 heures et 20% au-delà. Ils ne sont pourtant
que 50% a afficher la volonté d’utiliser leur résidence secondaire pour les week-ends contre 58% pour
les vacances. 28 % des sondés affirment vouloir en profiter plusieurs mois dans l’année.
Un fois ce portrait idéal dessiné, les Français passent-ils à l’acte ? Pas vraiment : 33 % d’entre eux
n’ont pas commencé les recherches et 22 % estiment chercher mais de façon peu active. 25 % sont
encore indécis quand à ce projet et 3 % avouent avoir cherché mais abandonné. Seuls 17 %
déclarent chercher activement.
Source : Les Echos.fr
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Les 2-pièces sont les logements les moins
chers de Paris
Le 28/05/2015
D’après les Notaires, les prix de l’immobilier à Paris varient de 7.760 €/m² pour les 2-pièces à
8.350 €/m² pour les 4-pièces.
D’après les Notaires, les prix de l’immobilier à Paris varient de 7.760 €/m² pour les 2-pièces à 8.350
€/m² pour les 4-pièces. DR
De nombreux éléments sont à prendre en compte pour évaluer le prix d’un logement : son
emplacement, sa surface, son état, l’année de construction de l’immeuble… mais également le
nombre de pièces qui le compose. Dans sa dernière étude sur les prix immobiliers de Paris au 1er
trimestre 2015, la chambre des Notaires de Paris-Ile-de-France a analysé le prix des biens en fonction
de leur typologie.
Si le prix médian dans la Capitale tous biens confondus s’élève à 7.910 €/m², il varie en fait de de
7.760 €/m² pour les 2-pièces à 8.350 €/m² pour les 4-pièces. Soit un écart non négligeable de 590
€/m² ! De même si le recul global des prix s’élève à – 4,2 % en 3 ans, il oscille de - 2,2 % pour les
studios à – 9,7 % pour les 5-pièces et plus.
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- 10 % pour les grandes surfaces
La baisse des prix des grands logements a démarré depuis le 1er trimestre 2012 selon les Notaires et
atteint donc aujourd’hui près de 10 %. "Au 1er trimestre 2012, les appartements de 5 pièces et plus
présentaient un prix au mètre carré de 9.210 €/m², soit près de 1.000 €/m² de plus qu’un logement
dans Paris toutes tailles confondues", indique la chambre des Notaires. Principal motif de la baisse
des prix : le manque de demande solvable, c’est-à-dire de familles aisées disposant des ressources
suffisantes pour s’offrir un logement de plus de 150 m². Résultat, les 4- pièces affichent désormais un
prix au mètre carré plus élevé, à 8.350 €/m² contre 8.320 €/m² pour les grandes surfaces.
Défection des investisseurs
En revanche, les petites surfaces voient leurs prix s’effriter moins rapidement. Les prix des studios ont
reculé de – 2,2 % en 3 ans (8.010 €/m²), ceux des 2-pièces de – 2,5 % (7.760 €/m²), tandis que les 3-
pièces accusent la plus forte diminution, avec – 5,7 % (7.820 €/m²). Les petites surfaces pâtissent
notamment du retrait des investisseurs dans l’ancien. Selon les Notaires, "le marché de
l’investissement reste faible dans l’ancien, car le renforcement récent des contraintes liées à l’acte de
vente et la modification des rapports locataires-bailleurs découragent les investisseurs".
Source : L'Obs.com
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Crowdfunding immobilier, les pièges à éviter
Le 29/05/2015
Les plateformes proposant aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers se multiplient. Elles
font miroiter des rendements attractifs. Mais la prudence s’impose.
D’abord dédiée au financement de projets culturels et de start-up, la finance participative, ou
crowdfunding, gagne du terrain dans l’immobilier. La majorité des sites spécialisés récoltent des fonds
auprès de particuliers avant de les transmettre à un promoteur qui va réaliser un programme
immobilier et le vendre. Les projets sont situés à Paris et en province, dans le neuf principalement
mais parfois dans l’ancien, dans le résidentiel (y compris logement social, investissement locatif ou
viager) comme dans les bureaux.
De nombreuses plateformes ont vu le jour au cours des deux dernières années (Lymo, Crowdimo.fr,
Hexagone…). Et deux acteurs (Anaxago, Wiseed) déjà présents dans le financement de start-up ont
aussi investi ce secteur. Tous ces sites ne proposent pas la même forme d’investissement. La plupart
du temps, les internautes deviennent actionnaires aux côtés du promoteur (Anaxago…). Sur d’autres
plateformes (Wiseed, Lymo, Hexagone…), ils souscrivent à un emprunt obligataire. Une fois le
programme construit et livré, ils sont remboursés et touchent des intérêts (sans garantie). Si tous ces
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sites proposent un ticket d’entrée peu élevé (1 000 à 2 000 euros), la durée d’immobilisation est très
variable (trois mois à neuf ans en moyenne).
Pour attirer les particuliers, ces plateformes font miroiter des rendements très (trop?) attractifs (entre
4 % et 12 %). Faute de recul, il est impossible de savoir combien tiendront leurs promesses. «Nous
avons déjà remboursé trois emprunts obligataires dont les durées étaient comprises entre douze et
dix-huit mois et, dans les trois cas, nous avons servi une rémunération de 10 %», explique Jean-
Baptiste Vayleux, directeur général de Lymo. Anaxago vient lui de rembourser les investisseurs au
bout de trois mois avec un taux d’intérêt de 5 %. Mais ces belles performances ne préjugent pas de
l’avenir. «Les investisseurs doivent avoir conscience que toute rentabilité élevée est associée à un
risque élevé de perdre son capital», ajoute Jean-Baptiste Vayleux. Une notion qui échappe à de
nombreux internautes. «Comme c’est de l’immobilier, ils pensent que l’investissement n’est pas
risqué», note Souleymane-Jean Galadima, directeur général de Wiseed Immobilier.
Mises en garde de l’AMF
Ce secteur à peine naissant est en plein boom et il est encore difficile de trier le bon grain de l’ivraie.
«Environ une nouvelle plateforme voit le jour toutes les deux ou trois semaines, sans avoir obtenu un
agrément de l’AMF, met en garde Souleymane-Jean Galadima. Il y aura certainement des problèmes
avec certaines d’entre elles, et nous redoutons que cela nuise à l’image de l’ensemble du secteur»,
poursuit-il. Les risques d’arnaques sont importants. «Certains sites surfent sur la mode du
crowdfunding et se revendiquent comme tel, alors qu’ils ne répondent pas aux exigences
réglementaires des plateformes de financement participatif régulées», explique Natalie Lemaire,
directrice des relations avec les épargnants à l’Autorité des marchés financiers (AMF). D’autres
problèmes apparaissent aussi. «Nous avons constaté l’essor d’investissements aux rendements
flatteurs, réalisés au travers de structures telles que des sociétés en nom collectif (SNC), des sociétés
civiles ou des sociétés en participation (SEP)», explique Natalie Lemaire. «Or, dans ce cadre, sans
qu’ils le sachent, les investisseurs sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine
personnel, au-delà même des sommes investies», détaille-t-elle. Ce qui donne à réfléchir.
Source : Le Figaro.fr
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Le manque de logements s'aggrave en France
Le 30/05/2015
Rapportée à la population, la baisse de l'offre de logements en France est significative.
(Crédits : © Philippe Wojazer / Reuters) Mathias Thépot
Rapporté à la population, le nombre de logements en France a fortement diminué depuis 2007. Une
situation inquiétante alors que les besoins sociaux en matière de logement sont croissants.
Les tensions sur le marché de l'immobilier français se sont incontestablement accrues depuis la crise
de la construction qui a démarré en 2011. Alors qu'elle était le pays d'Europe de l'ouest qui comptait le
plus de logements pour 1000 habitants en 2007, la France se retrouve désormais en queue de
peloton. Selon la dernière enquête publiée en 2015 par Housing Europe, la fédération européenne du
logement public, social et coopératif, la France est désormais un des pays européens qui compte le
moins de logements par rapport à sa population, avec 423 habitations pour 1.000 habitants.
A titre de comparaison, en 2009, elle faisait partie du trio de tête d'Europe de l'ouest, avec 509
logements pour 1.000 habitants, et était même première en 2007 avec 513 logements pour 1000
habitants. « Année après année, les indicateurs se sont détériorés en France avec une baisse de
133.000 nouveaux logements par an entre 2007 et 2014 » à 266.500 unités, indiquent les auteurs de
l'enquête, alors même que le gouvernement a annoncé l'objectif de mettre à disposition 500.000
nouveaux logements par an. Même l'Allemagne, qui n'a pas connu de boom de la construction au
début du 21ème siècle, devance désormais la France avec 506 logements pour 1000 habitants.
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Le manque d'offre sociale
Ces chiffres inquiètent les membres de la fédération Housing Europe car les besoins, notamment
sociaux, en matière de logement sont considérables dans l'hexagone. « Les situations d'exclusion du
logement, ainsi que le nombre de sans domicile fixe s'accroissent », s'inquiètent-ils. Ils déplorent dans
ce cadre l'insuffisance de l'offre sociale de logements dans les zones tendues.
Car s'il manque des logements en France, c'est à des prix abordables et de qualité décente pour au
moins 800.000 personnes. Comme le rappelle souvent la Fondation Abbé Pierre, il y a 800.000
personnes « aux portes du logement ». « Ce chiffre est la somme des 100.000 personnes sans
domicile, des 150.000 personnes hébergées dans le cadre de dispositifs collectifs, des 150.000 à
300.000 personnes contraintes à un hébergement chez des proches, et enfin des 300.000 personnes
vivant dans des conditions atypiques », expliquait dans une note Thomas Grjebine, économiste au
Cepii.
Correction des prix limitée
Au-delà du sujet fondamental du mal-logement, la réduction de l'offre d'habitations par rapport à la
population limite la correction des prix dans les zones tendues, alors qu'ils avaient plus que doublé
depuis le début des années 2000. Ainsi globalement, les prix n'ont baissé que de 2,2% en 2014, après
des reculs d'1,7% en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee. Résultat, le poids du
logement dans le budget des ménages reste prohibitif dans les zones urbaines.
Relancer l'offre de logements disponibles est donc un enjeu majeur en France. Mais pour ce faire la
France devra, selon Housing Europe, clarifier et réformer sa gouvernance locale en matière de
construction de logements. A demi-mots, la fédération cible les freins liés à la répartition sur plusieurs
strates du droit à l'urbanisme des collectivités locales. Mais cette complexité est aussi une force au
sens de Housing Europe, qui voit dans la dispersion des contributeurs et des acteurs de la
construction de logements (Etat, collectivités locales, entreprises) une capacité de résilience face aux
crises de l'immobilier.
Une crise de la construction... européenne
Du reste, les difficultés en matière de construction de logements ne sont pas propres à la France,
même si l'hexagone subit une régression du stock de logements rapporté à sa population plus forte
qu'ailleurs. « Comparé à 2007, le nombre de permis de construire accordés pour 1000 habitants, à
l'exception de l'Allemagne (...), a diminué d'un peu moins de moitié en Belgique, en République
Tchèque, en France, en Pologne et en Suède », et de plus de moitié « au Danemark, en Hongrie, en
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Irlande, au Portugal et en Espagne », constatent les auteurs de note d'Housing Europe. Preuve des
liens étroits entre la crise économique et la santé des marchés immobiliers européens.
Source : Challenges.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
A la recherche du lieu parfait … « sous la
protection des anges »
Le 27/05/2015
Qu’on se le dise, Lila a une passion : le bien-être ! Elle en a d’ailleurs fait son métier et cette
naturopathe–sophrologue qui exerce depuis de nombreuses années dans son cabinet du 18
ème
arrondissement de Paris à plusieurs cordes à son arc. En plus, des soins qu’elle prodigue, elle est
aussi auteure, maître de conférences et créatrice de bijoux qui se vendent aux quatre coins du
monde.
Au fil des années, une idée germe : celle de créer une boutique pas comme les autres où l’on ne
trouverait exclusivement que des… anges. Un lieu dévolu aux figurines angéliques, à la décoration,
aux bijoux que ce soit pour les particuliers ou pour décorer de grands événements comme les
mariages et les soirées.
Si l’idée est originale, la recherche d’un lieu idéal dans un quartier central de Paris s’avère pourtant
difficile : « je ne voyais que des locaux chers, sans cachet et dans des quartiers excentrés ». Après
plusieurs mois de recherches infructueuses, le destin frappe à sa porte. L’agent immobilier qui l’aide
dans son projet lui indique qu’un lieu pourrait bien correspondre à tous ces critères. Il s’agit d’une
ancienne boutique transformée depuis en habitation, au cœur du 11
ème
arrondissement dans un
passage, à l’abri de l’agitation parisienne.
L’annonce est alléchante mais la visite se fait attendre, car faute de pouvoir joindre le propriétaire,
l’agence ne peut lui faire visiter les lieux : « le temps que l’agence récupère les clés, je l’avais oublié et
hop! Ils m’appellent! Le jour venu, l’agent la prévient, le bien est atypique mais nécessite de nombreux
travaux. Cela n’effraie pas Lila qui cherche en vain un lieu parfait pour ouvrir sa petite boutique.
Dès la première visite, Lila a un véritable coup de cœur : « je suis tombé amoureuse du lieu ! J’avais
enfin trouvé le lieu et malgré les travaux à faire j’ai vu que derrière le fouillis, il y avait une magnifique
vitrine et de jolis murs en pierre. Je savais que le rêve allait prendre forme ».
Mais cette découverte nécessite bien des travaux. Le lieu est à l’abandon et particulièrement mal
agencé : « le local était horrible, il n’y avait même pas d’escalier sécurisé pour descendre à la cave
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qui était très humide ! L’ancien propriétaire qui y vivait n’avait même pas de chauffage et l’installation
électrique laissait vraiment à désirer ».
Alors que de nombreuses connaissances la dissuadent d’acheter et de se lancer dans ce chantier
pharaonique, Lila n’écoute que son cœur et décide de signer. Ce lieu, elle l’aime et elle l’appellera « le
trésor des anges » !
Le pari est osé et le local nécessite pas moins de deux mois de travaux intensifs. « Je voulais au final
une décoration angélique tout de blanc et de plumes et nous y sommes arrivés ! »
Ouvert depuis quelques mois, la boutique de Lila connaît depuis le succès et les nombreux anges qui
ornent la vitrine attirent l’œil des passants. « Beaucoup de promeneurs s’arrêtent devant ma boutique,
les touristes prennent des photos de la devanture, je sais que j’ai fait le bon choix ! ».
Malgré les difficultés, les résultats sont là, ce qui fait dire à cette professionnelle du bien-être du corps
et des cœurs « qu’il faut toujours écouter son cœur… et foncer ! »
Source : blog.logic-immo.com
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Combien de chambres PMR* un hôtel doit-il
compter ?
Le 28/05/2015
"J'ai lu que le nombre de chambres PMR obligatoires est d'une pour un hôtel d'une à 20 chambres et
de deux pour un hôtel de 21 à 50 chambres. Pouvez-vous le confirmer ?"
Un arrêté du 8 décembre 2014 a précisé les règles techniques d'accessibilité, mais il a surtout
assoupli certaines contraintes techniques pour les établissements existants. L'article 17 précise que
les hôtels n'ayant pas plus de dix chambres et dont aucune n'est située au rez-de-chaussée ou en
étage accessible par ascenseur n'ont pas l'obligation de proposer une chambre adaptée. Quant aux
autres établissements, le nombre minimal de chambres adaptées est le suivant :
- une chambre si l'établissement n'en compte pas plus de 20
- deux chambres s'il n'en compte pas plus de 50
- une chambre supplémentaire par tranche ou fraction de 50 chambres supplémentaires au-delà de
50. Les chambres adaptées sont réparties entre les différents niveaux accessibles.
Dans les chambres adaptées des hôtels existants, le passage libre de 0,90 m autour du lit n'est plus
exigé que d'un seul côté, l'exigence de passage au pied du lit étant maintenue. Dans les salles de
bain, l'espace de retournement d'un diamètre d'1,50 m peut glisser de 15 cm sous le lavabo et
chevaucher de 25 cm avec l'espace de débattement de la porte. Dans les hôtels ne proposant que le
service du petit déjeuner et pas de restauration, il n'est pas obligatoire d'avoir de sanitaires adaptés
dans les parties communes.
*Personnes à Mobilité Réduites
Source : www.lhotellerie-restauration.fr
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Choisir et conquérir le bon emplacement
commercial
Adapté à l’enseigne et à la clientèle ciblée, accessible au chaland et disponible, le tout assorti d'un
bail pertinent… Une gageure qui mérite bien un regard extérieur
Tout à la fougue qui les anime, les créateurs d’entreprise commerciale, en franchise ou non, pensent
souvent qu’ils sont compétents pour trouver l’emplacement idéal pour y implanter leur local. Grave
erreur ! Car ce sera sans nul doute un parcours du combattant fourmillant de pièges. Se faire
conseiller et aider, sera alors la première et cruciale décision que prendra l’impétrant. Des
professionnels du géomarketing, des cabinets de conseil, et parfois même les têtes de réseau elles-
mêmes, sauront les aiguiller dans ce choix crucial.
En matière de commerce, trois règles d’or forgent une loi d’airain que nul n’est censé ignorer :
premièrement l’emplacement, deuxièmement l’emplacement, et troisièmement, l’emplacement.
D’aucuns font remonter cette trilogie à Alfred Sloan, une chef d’entreprise américain qui dirigea
General Electrics au siècle dernier. Et selon les experts, unanimes, elle est toujours d’actualité.
Choisir un emplacement pour s’implanter n’est cependant pas à la portée du premier venu. Au-delà du
coup de cœur qu’on peut ressentir en visitant un local, il faut avant tout se baser sur des critères
objectifs, et bien réfléchir avant de se lancer. La réussite d’une implantation, qu’elle soit faite en
commerce associé ou en commerce indépendant, en dépend. La première des décisions à prendre
sera de savoir si l’on tente de trouver son local tout seul, ou si l’on se fait aider. “90 % des candidats
au commerce associé arrivent avec un emplacement qui n’est pas en adéquation avec le concept,
estime ainsi Michel Kahn, fondateur du cabinet de conseil en commerce associé Michel Kahn. Trouver
le bon emplacement pour le bon concept est un métier.”
Les facteurs à prendre en compte sont en effet légion. Les cabinets de conseil – comme Michel Kahn,
Gagner en Franchise ou Progressium – peuvent aider les futurs franchisés dans leurs démarches.
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Ces derniers pourront aussi d’adresser à certains experts-comptables ou avocats spécialisés dans les
baux commerciaux. Lorsque le réseau de commerce associé est assez structuré, la tête de réseau
sera aussi à même de conseiller efficacement ses futurs franchisés.
“Nous gérons toutes les relations avec un nouveau partenaire jusqu’à l’ouverture de son magasin, ce
qui comprend la recherche ou la validation de l’emplacement, la détermination avec lui de son plan de
développement et de son prévisionnel, la présentation du dossier en conseil d’administration, le rôle
de conseil sur le bail, les relations avec les banques… explique Geoffroy de Poncins, directeur du
développement d’Optic 2000 et de Lissac. Nous avons aussi un outil de géomarketing en interne, et
en tant que membres du Procos (Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce
spécialisé), nous avons accès à une foule d’études ainsi qu’à une bourse aux locaux à céder.” Et
lorsque la tête de franchise n’a pas accès à ce type de services, le futur franchisé fera de toute façon
un bon investissement en s’adjoignant les services d’une société de géomarketing. Qu’il décide d’agir
seul, ou de se faire aider, il devra en effet triompher d’une foule d’obstacles et de chausse-trappes,
avant de trouver l’emplacement idéal pour installer son entreprise.
Emplacement N° 1 aux multiples visages
La première réflexion à mener sera de choisir entre trois types d’implantations : la ville, le centre
commercial, et la zone d’activité commerciale (ZAC). “Actuellement, les magasins de centre-ville sont
ceux qui souffrent le plus, révèle Geoffroy de Poncins. Cette désertification urbaine se fait au profit de
la périphérie, et les implantations se font d’avantage dans des galeries commerciales, ou dans des
ZAC et les retail parks, qui sont un peu des centres commerciaux à ciel ouvert.”
Le paysage urbain ne cesse en effet de changer. Les municipalités vont décider d’un contournement,
de construire un rond-point, une nouvelle ligne de tram, d’inaugurer un nouveau un quartier piéton…
Tous ces aménagements impactent bien sûr les commerces alentour, mais aussi ceux qui vont
s’installer. Des travaux mineurs mais qui nécessitent de perforer le trottoir, comme le changement
d’une conduite de gaz, peuvent entraîner une chute de chiffre d’affaires pour le magasin qui se trouve
à proximité. Idem pour un immeuble qui va réparer sa façade et placer des échafaudages qui rendront
le magasin au rez-de-chaussée moins visible. “La première chose à faire est donc d’essayer de savoir
quels sont les travaux prévus dans le quartier, dans la rue et dans l’immeuble qui nous intéresse”,
conseille Michel Kahn. En ville comme en centre commercial ou en ZAC, l’autre critère à prendre en
compte en même temps que l’évolution prochaine de l’environnement, sera le type de clientèle qu’un
futur franchisé souhaitera capter. “C’est à nous d’aller vers la clientèle, pas l’inverse”, assène ainsi
Emmanuel de Bodard, fondateur du réseau de cavistes gastronomiques Les Domaines qui montent.
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Le futur franchisé devra de plus se demander si la clientèle qu’il vise correspond bien au concept
auquel il désire adhérer. Une fois ceci fait, il devra choisir entre un emplacement N° 1 (dans une des
rues principales de centre-ville où sont concentrés de nombreux commerces et bénéficiant des
meilleures conditions pour le passage des clients potentiels devant l’enseigne), un emplacement N° 2
(zone de moindre fréquentation, mais bien située pour le passage des chalands), ou un emplacement
N° 3. Mais là encore, une sévère analyse de la situation s’impose. “La définition d’un emplacement
N° 1 n’est pas forcément la même pour chaque enseigne, prévient Christophe Bellet, dirigeant de
Gagner en franchise. Quand on commercialise un produit de luxe, on ne va pas s’installer dans une
galerie commerciale ou une rue populaire, alors que si on est sur un positionnement mass market,
rien ne sert d’aller dans une rue élitiste où les loyers seront onéreux.”
Cependant, les emplacements N° 1 d’antan, c’est-à-dire ceux qui se concentrent en centre-ville, dans
des rues très fréquentées comme la rue Sainte-Catherine à Bordeaux, ou la Canebière à Marseille, ne
tiennent plus forcément le haut du pavé. “Par le passé, on était prêt à payer le prix fort pour un
emplacement premium, notamment en centre-ville, explique Geoffroy de Poncins. Aujourd’hui, les
choses sont inversées et on aura du mal à y trouver de la rentabilité. La tendance n’est plus à la
course à l’emplacement N° 1.” À la périphérie des villes, la question de l’emplacement premium se
pose aussi. Dans le cas d’un centre commercial par exemple, le meilleur emplacement sera celui qui
se situera près de l’entrée la plus fréquentée. Dans une ZAC, ce sera celui qui est le plus proche du
parking.
Un peu de concurrence ne nuit pas
La liste des critères à prendre en compte pour trouver le bon emplacement est déjà longue, et
pourtant le futur franchisé n’est pas au bout de ses peines. La largeur de la vitrine est très importante,
car plus elle est longue et plus le magasin sera visible, pour les automobilistes comme pour les
piétons. Dans le cas de restaurants ou de cafés, les locaux d’angles, disposant d’une possibilité de
terrasse, ensoleillée de préférence, à privilégier. Autre élément crucial à prendre en compte :
l’accessibilité du local. Est-il à proximité d’un parking, ou dispose-t-il de ses propres places ? Est-il à
proximité d’une bouche de métro, d’un arrêt de bus ou de tram ? Ces critères sont bien sûrs très
importants pour des commerces de centre-ville, mais ils sont vitaux pour des magasins implantés
dans des centres commerciaux ou des ZAC. Notamment les places de parking, car les clients
s’attendent à pouvoir se garer le plus près possible du magasin.
Autre critère à prendre en compte : la concurrence. Dans la majorité des cas, la concurrence semble
plutôt être une bonne chose. D’abord parce qu’elle est un facteur de dynamisme. Ensuite parce que
donner le choix aux clients, c’est aussi les inciter à venir. Par exemple, les commerces de bouche
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sont souvent regroupés dans une zone au sein des centres commerciaux. Les clients savent que c’est
là qu’ils doivent aller lorsqu’ils ont un petit creux. Un commerce qui s’installera à l’autre bout du centre
commercial au milieu des boutiques de prêt-à-porter prendra le risque d’être ignoré. “À moins d’être
sûr que son concept est un vrai concept de destination qui peut se développer grâce à une
communication adéquate, mieux vaut opter pour un peu de concurrence”, confirme Christophe Bellet.
Pour les enseignes qui ont un concept très fort ou très spécialisé, la meilleure solution sera au
contraire de s’installer des zones artisanales ou industrielles, là où les loyers sont peu élevés. Car
dans ces cas exceptionnels, ce seront les clients qui viendront jusqu’à eux.
La technique de la maraude
Une fois que le local est repéré, que l’on s’est assuré que son environnement ne fera pas l’objet de
travaux, qu’il est bien desservi, que sa visibilité est bonne, il reste toutefois des étapes à franchir. La
meilleure façon de s’assurer du potentiel d’un emplacement est encore de se rendre physiquement
sur place et de voir ce qu’il s’y passe. Et ce le matin, le midi, le soir, en semaine comme le week-end.
Cette technique vieille comme le monde s’appelle la maraude. “Il s’agit d’abord de faire le comptage
de voitures et des passants, explique Emmanuel de Bordard. Ensuite, il peut être utile d’aller
demander aux autres commerçants de la rue comment se portent leurs affaires, voire s’ils ne seraient
pas prêts à laisser la place.” Contre une somme sonnante et trébuchante, bien sûr.
Droit au bail, fonds de commerce, et surtout bail lui-même
Lors de leur recherche de local, le futur franchisé devra également se soucier de la somme qu’ils
devront éventuellement verser au précédent occupant du local, et du bail. Il devra, dans certains cas,
acheter un droit au bail pour pouvoir s’installer dans des locaux qui font déjà l’objet d’un bail
commercial. Ce qui lui permettra de bénéficier des dispositions et droits garantis par le bail
commercial. Le futur locataire aura ainsi le droit de reprendre un local bénéficiant d’un loyer modéré,
mais devra payer une somme d’argent au sortant, voire au bailleur lui-même. Mais ce n’est pas la
seule somme que le futur franchisé devra éventuellement payer au précédent occupant des locaux.
En effet, si l’activité du repreneur est de même nature que celle de son prédécesseur, il devra lui
racheter son fonds de commerce. Le montant du fonds de commerce représente souvent une année
de chiffre d’affaires du précédent tenancier des lieux. Ce dernier réclamera cette somme pour laisser
la place. Ces sommes peuvent donc être importantes, comme nulles.
Ces dépenses supplémentaires sont trop peu souvent prises en compte par les futurs franchisés, qui
ne comprennent pas pourquoi ils devraient payer pour pouvoir simplement s’installer, ou avoir le droit
de payer un loyer. “Ces notions sont absentes dans la plupart des autres pays européens, ce qui
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provoque l’incompréhension totale des étrangers souhaitant baser leur activité en France”, révèle
Michel Kahn. Une fois le local choisi, validé, et les éventuelles sommes d’argent versées au précédent
occupant, le futur franchisé devra encore se méfier d’un dernier piège, et non des moindres : le bail.
“S’il y a bien une chose qui est fondamentale, c’est le bail, prévient Emmanuel de Bodard. Le
problème c’est que souvent, les futurs franchisés et les agents immobiliers n’y connaissent rien.”
Les facteurs à prendre en compte sont là encore légion. Il sera donc une nouvelle fois utile de se faire
conseiller par un avocat spécialisé, un cabinet de conseil en franchise, ou par sa tête de réseau, sur le
prix du loyer, sa durée, ou encore sa spécialisation. Ce dernier point étant beaucoup moins anodin
qu’il y paraît. “Plus le bail sera spécialisé, plus la cession du droit au bail sera difficile, prévient
Christophe Bellet. Par exemple, il vaut mieux éviter un bail d’accessoires, maroquinerie, spécialisé
dans l’enfant.” L’idéal étant d’obtenir pour un bail tout commerce.
Le bon emplacement ne fait pas tout
“Emplacement, emplacement, emplacement”, tel est le mantra que récitent tous les experts en
implantation de franchises. S’il est bien crucial dans la plupart des cas, il existe des concepts de
franchise où l’emplacement n’a pas une si grande importance. Les futurs franchisés qui souhaitent se
lancer dans le commerce chercheront le plus souvent à s’installer dans des emplacements N° 1, mais
il ne s’agit pas forcément d’un bon calcul. Un emplacement situé dans une rue commerciale de
centre-ville, ou à l’entrée la plus fréquentée d’un centre commercial sera en effet onéreux en termes
de loyer. Il suffit parfois à un concept de s’installer sur des emplacements N° 2 ou 3 pour prospérer.
C’est par exemple de cas de la franchise La Pizza de Nico. “Cette franchise a mis au point trois
concepts de magasins qui n’ont pas forcément besoin d’emplacements premium”, explique Michel
Kahn, fondateur du cabinet de conseil éponyme. Le “Pizza Shop” fait uniquement de la vente à
emporter et n’a besoin que de 70 à 80 m². Il s’implantera plutôt à des endroits où il y a beaucoup de
passage et pas de droit au bail. Le “Pizza Shop & Lounge” fait en général 150 m², il s’implantera plutôt
sur des axes comme des pénétrantes ou sorties de ville, là où le loyer est moins cher. Quant au
“Pizza premium”, il s’installera sur des emplacements plus valorisés comme des galeries marchandes.
Mais ce sont en général les franchises ayant une activité dans les services qui sont le moins
dépendantes de leur emplacement. Par exemple, une franchise d’entretien et de réparation de toiture
optera plutôt pour la périphérie, de préférence une ZAC, car elle aura besoin d’un grand local assorti
d’un espace de stockage conséquent. Une franchise de services à la personne aura sans doute
besoin d’une boutique, mais qui n’aura pas forcément à être sur un emplacement premium. Certains
font même le choix de se passer de boutiques et de grimper dans les étages des immeubles. “C’est le
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cas du cabinet de recrutement/agence d’intérim Lynx RH, explique Christophe Bellet, dirigeant de
Gagner en franchise. N’ayant pas besoin d’avoir des magasins en rez-de-chaussée, ses dirigeants ont
fait le choix d’être en étages afin de réduire les coûts et ne pas avoir à répercuter les frais généraux
sur les clients.”
Commerce nomade et franchises volantes
Le commerce mobile est dans l’air du temps. Qu’il s’agisse de foodtrucks, de marchands de glace ou
de pousse-pousse, les commerces indépendants ou de franchises sur roues se multiplient. À
première vue, la possibilité de se mouvoir, ainsi que celle de pouvoir s’installer à différents endroits,
rendrait obsolète la fameuse règle d’or qui régit toute activité commerciale : “Emplacement,
emplacement, emplacement.” Il n’en est rien, au contraire. “L’emplacement est au moins aussi
important pour les commerces nomades que pour les commerces sédentaires, estime Christophe
Bellet, le dirigeant de Gagner en franchise. Dans le cas d’un foodtruck ou d’un magasin itinérant, le
franchisé devra s’assurer que le camion pourra régulièrement être à une bonne place, de façon à ce
que le consommateur puisse avoir des habitudes.” De même que pour les commerces sédentaires, la
problématique de la qualité de l’emplacement se pose. Les emplacements situés sur des places en
centre-ville, sur des marchés fréquentés, à la sortie d’un stade ou d’une salle de concert, près d’un
centre d’affaire… toutes ces places valent cher, excitent la convoitise et sont le plus souvent régies
par un accès réglementé.
Les commerçants roulants devront donc se rapprocher des mairies ou des sociétés d’exploitation afin
de sécuriser ces emplacements. Faute de quoi leur affaire sera en péril. Ces principes sont cependant
moins importants pour des concepts tels que les pousse-pousse, que l’on voit par exemple pédaler
dans les artères de la capitale, ou pour les sociétés de taxis. Dans ces cas, la rue elle-même devient
l’emplacement de ces entreprises sur roues. Le principal danger sera alors la concurrence, car la
plupart des collègues ou des concurrents se rendront sur les mêmes artères, souvent les plus
touristiques, aux mêmes heures. Ce sera alors la différentiation par le prix et l’offre qui jouera en
faveur de tel ou tel.
Source : lhotellerie-restauration.fr
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Ça vous est arrivé : Faute de personnel, j'ai
failli ne pas ouvrir mon établissement
Le 29/05/2015
Toulouse (31) Trouver des employés qualifiés est un véritable casse-tête pour les restaurateurs et les
hôteliers. La saison est courte et chacun sait que le client peut lui échapper si la qualité n'est pas au
rendez-vous. De bons recrutements sont la clé de la survie d'un établissement.
L'hôtel de Diane au Fréhel (22).
En rachetant le restaurant et l'hôtel du Moulin de Moissac (82) il y a quelques mois, Satender Dass
Arcole savait qu'il n'avait pas le droit à l'erreur. "C'est très simple, j'ai failli ne pas ouvrir faute de chef.
Il m'a fallu neuf mois pour le recruter, explique le nouveau propriétaire. Parmi tous les candidats, j'ai
choisi le moins connu mais le plus performant. Nous sommes restés en entretien près de huit heures.
Je l'ai vraiment cuisiné."
Quand on rachète une entreprise, il faut tenir compte des forces en présence, expliquer les nouveaux
procédés mis en place. "Le volet ressources humaines est un aspect que j'ai découvert en devenant
patron. Casser les habitudes, faire adhérer le personnel… J'ai passé beaucoup de temps à écouter et
j'ai immédiatement proposé des formations afin que chacun trouve sa place", ajoute le nouveau
dirigeant.
La revue de Presse KYLIA
23
"On ne peut pas se tromper"
La mission recrutement se révèle d'autant plus difficile lorsque l'établissement est éloigné des grandes
villes. "La saison est courte et nous n'avons pas de marge d'erreur, explique Éric Voyer, en charge du
recrutement à l'Hôtel du Golf aux Arcs (73). Pour mettre toutes les chances de notre côté, nous
proposons un logement. Nous avons déjà vu arriver un candidat avec son matériel de ski. On s'est dit
qu'il ne venait pas que pour travailler, et avons opté pour un autre profil !" Éric a recruté cette année
250 personnes pour les hôtels du groupe Temmos, mais confie : "Je sais que l'an prochain, il faut
recommencer, les saisonniers reviennent rarement d'une année sur l'autre."
Montrer l'exemple
Le parcours d'un candidat peut passer au second plan. "Je fais très attention aux détails, explique Éric
Voyer. Les bonnes manières, la politesse, font partie des fondamentaux qui ont tendance à
disparaître. Le chef doit être respectueux et se comporter en leader pour être compris et suivi par son
équipe. Il m'est arrivé de donner une prime en fin de saison à un des salariés pour bonne tenue, tout
simplement parce qu'il me saluait tous les jours"
Obligés de sur-recruter
"Depuis le mois d'octobre, je dois fermer le restaurant le midi faute de personnel, regrette Annick
Rolland, responsable de l'Hôtel de Diane au Fréhel (22). Nous sommes en recrutement permanent.
Pour garder les salariés sur l'année, on a décidé d'ouvrir une activité séminaires mais on sait bien que
tous ne resteront pas, même avec un salaire au-dessus de la moyenne. Prenons l'exemple d'un
second, s'il est très compétent, il ira très vite chercher ailleurs un poste de chef. Et, il y a une erreur
que je ne referai pas, ajoute Annick Rolland, c'est prendre un chef qui a déjà eu son affaire, il a trop
tendance à se comporter comme s'il était chez lui. J'ai l'exemple d'un ancien salarié qui a dépensé
20 000 euros d'ustensiles et de matériel de cuisine à peine arrivé au restaurant".
Pour ces raisons, Annick Rolland a décidé de recruter beaucoup de stagiaires : "On a toujours de
bons résultats avec l'apprentissage. Former les jeunes sur le terrain permet de mettre en place les
bonnes règles, les bons codes. Ils demandent ensuite très souvent à rester dans l'établissement.
Nous avons passé des accords avec nombreux lycées hôteliers dans toute la France »
Faire appel à un cabinet de recrutement
"J'ai dû faire face à la démission en cascade du chef de cuisine et des autres membres de l'équipe.
Une vraie catastrophe alors que la saison commençait. J'ai fait appel à un cabinet de recrutement. Ça
a sauvé la saison !", se souvient Annick Rolland.
La revue de Presse KYLIA
24
Julien Deyrat, d'Ambassade Cabinet Conseil, et son équipe, sont très souvent confrontés à cette
situation : "Nous avons de plus en plus de demandes de dernière minute venant de restaurateurs ou
d'hôteliers qui se retrouvent sans cuisinier, sans chef de partie… Les candidats sont parfois
imprévisibles. Ils n'hésitent pas à zapper si le salaire est plus élevé ailleurs. À nous de trouver un
candidat dans notre base de données. Chaque jour, on reçoit des dizaines de propositions, ce qui
nous permet d'être réactifs." Les candidats savent se vendre et négocier. "Ce qui va faire la
différence, c'est le salaire, certes, mais aussi les avantages tels que le logement. Notre rôle est aussi
d'expliquer cette nouvelle donne aux recruteurs afin de fidéliser leur personnel", conclut Julien Deyrat.
Source : www.lhotellerie-restauration.fr
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
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réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
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S4 revue de presse kylia - semaine du 20 au 26 janvier 2020
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S3 revue de presse kylia - semaine du 13 au 19 janvier 2020
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La revue de presse de la semaine, du 25 au 31 mai 2015

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 25 au 31 mai 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : investir à moindre coût en favorisant la mixité sociale Le 25/05/2015 Encore méconnu, l’usufruit locatif social (ULS) est un dispositif que beaucoup d’épargnants auraient intérêt à examiner à la loupe, tant ses avantages sont nombreux. A condition de se montrer – très – patient, il permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et sans payer d’impôt. Le tout en favorisant la mixité sociale en zone tendue. Ce dispositif confidentiel – 1 500 logements sont vendus annuellement – a été inventé en 2001 par PERL, une société qui détient encore les deux tiers du marché. « Il s’agit d’une niche, mais sa croissance va s’accélérer dans les prochaines années », annonce Laurent Mogno, directeur général de PERL. Le groupe Primonial et PERL se sont associés pour lancer, en décembre 2014, une société
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 civile de placement immobilier (SCPI), baptisée SCPI Patrimmo Croissance, qui exploite le mécanisme de l’ULS. « Ce produit a déjà collecté 20 millions d’euros », annonce Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial REIM. Rendue possible par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, cette innovation devrait démocratiser ce dispositif, d’autant que ce produit peut être logé dans un contrat d’assurance-vie. Le prix d’une part n’est que de 487 euros, mais il faut en souscrire au moins dix. Un bémol : comme souvent avec les SCPI, les frais prélevés par la société de gestion sont élevés (11,96 % à la souscription, mais les frais de gestion annuels sont quasiment nuls). Comment fonctionne l’ULS ? L’idée est de décomposer le droit de propriété d’un bien immobilier entre un nu-propriétaire (celui qui possède le bien) et un usufruitier (qui en reçoit la jouissance pour une certaine durée). Un investisseur achète ainsi un logement (neuf ou ancien), en cède la jouissance à un bailleur social pour une longue durée. En échange, l’acheteur obtient une décote sur le prix de marché. Le rabais est d’environ 40 % pour une durée de quinze ans, plus 2 % par année supplémentaire. Le temps du démembrement, l’acquéreur ne touche aucun loyer, mais ce manque à gagner est compensé par le fait qu’il récupère, à l’échéance du contrat, la pleine propriété d’un bien en bon état (le bailleur social s’y engage), qu’il peut utiliser à sa guise. Cerise sur le gâteau : si le contribuable est assujetti à l’ISF, le bien sort de sa base taxable pendant la durée de l’opération. En revanche, il n’est plus possible, depuis 2012, de sortir la dette finançant l’acquisition de cette même assiette. Avoir les reins solides Lorsque l’usufruitier est un bailleur social, les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’acquisition du logement sont déductibles des revenus fonciers. L’opération est, donc, pertinente pour ceux qui perçoivent d’importants loyers. A noter, il existe une version « très sociale » de ce dispositif, qui procure les mêmes avantages. Dans ce cas, le bailleur peut être une association spécialisée dans l’hébergement des personnes en difficulté comme Habitat et Humanisme. Avant de se lancer, l’investisseur doit s’assurer qu’il a les reins assez solides pour rembourser entre 500 et 1 000 euros par mois sans contrepartie, un montant qui correspond au ticket minimum pour un deux-pièces en zone tendue (comme à Levallois, dans les Hauts-de-Seine, ou à Nice, par exemple). « Certains de nos clients provinciaux utilisent ce dispositif pour acheter en région parisienne afin de se procurer un complément de revenus au moment de la retraite », explique Philippe Mottura, directeur des partenariats et du développement externe chez Barclays.
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 L’ULS peut aussi être utilisé pour transmettre un patrimoine immobilier. « Comme un parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à son enfant en franchise d’impôt tous les quinze ans, rien ne l’empêche de donner la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 100 000 euros. Au moment du remembrement, quinze ans plus tard, l’enfant récupérera un bien d’une valeur de 140 000 à 160 000 euros sans aucune taxe », complète M. Mottura. A noter : si le souscripteur décède au cours de la période de démembrement, ses héritiers ont l’obligation de respecter ses engagements jusqu’à l’échéance prévue. Pendant la durée du démembrement, le logement intègre le parc du bailleur social qui en a acheté l’usufruit. Celui-ci assure la gestion et l’entretien du bien et sélectionne les locataires. « Des plafonds de ressource sont imposés, mais ils sont peu contraignants. Ils correspondent aux trois quarts des ménages en Ile-de-France », dit M. Mottura. A la fin du démembrement, le bail s’éteint. Si le locataire est toujours éligible au logement social, le bailleur social doit lui trouver une solution de relogement. Si ce n’est pas le cas, il peut demander à signer un contrat de bail de droit commun avec le nouveau propriétaire. En outre, si le logement est mis en vente, il bénéficie d’une priorité pour l’acquérir. 10 000 nouveaux logements par an Primonial et PERL, qui se sont associés pour lancer la SCPI Patrimmo Croissance, estiment que cette innovation pourrait permettre de construire annuellement jusqu’à 10 000 logements à louer en zone tendue (Ile-de-France, Côte d’Azur…). Les villes ne respectant pas la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, qui les oblige à respecter une proportion de 25 % d’habitat social, sous peine d’amende, ont intérêt à encourager l’essor de l’usufruit locatif social. Les biens ainsi loués sont, en effet, comptabilisés (temporairement) comme des logements sociaux. Source : Le Monde.fr
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Immobilier : 70 % des Français rêvent d’acheter une résidence secondaire Le 26/05/2015 Les Français rêvent d’une résidence secondaire...mais passent rarement à l’acte. - Shutterstock Paraxode hexagonal : le marché des résidences secondaires est en berne. Pourtant, la majorité des Français en rêvent. C’est la conclusion d’un sondage du site jerevedunemaison.com. Quand on demande aux Français s’ils préféreraient louer ou acheter une résidence secondaire, c’est un plébiscite en faveur de l’achat qui se dessine. 70 % des personnes interrogées* déclarent vouloir acheter plutôt que louer. Ce sont les résultats d’un sondage réalisé par jerevedunemaison.com, site dédié aux résidences secondaires. La mer privilégiée Sans surprise, les Français déclarent aimer par dessus tout les plages : 51% rêvent d’une résidence secondaire près de la mer. La campagne arrive en deuxième position avec 32% de votes, devant la montagne avec 18%. A noter que 22% des Français sont encore indécis sur leur type d’environnement préféré. Et si nos concitoyens rêvent des joies d’une villégiature, ce n’est pas pour s’isoler totalement : ils préfèrent largement les villages (44%) au hameaux (24%) ou aux coins isolés (20%). En revanche, ils n’opteraient pour la ville que dans 12% des cas.
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Le portrait robot de la résidence secondaire idéale se complète avec une description du climat. Si le beau temps est un ingrédient essentiel des vacances, les Français préfèrent un ensoleillement moyen (63 %) à un ensoleillement fort (47 %), a fortiori très fort (32 %). Ils sont même 31 % à rechercher un ensoleillement faible et 18 % à préférer la grisaille. Moins de 2 heures de voiture Les Français rêvent d’une deuxième résidence, mais qui ne soit pas trop éloignée de leur domicile principal. En effet, 45% ne sont pas prêts à faire un trajet en voiture supérieur à 2 heures et 43% supérieur à 4 heures. Les votes tombent à 25% jusqu’à 6 heures et 20% au-delà. Ils ne sont pourtant que 50% a afficher la volonté d’utiliser leur résidence secondaire pour les week-ends contre 58% pour les vacances. 28 % des sondés affirment vouloir en profiter plusieurs mois dans l’année. Un fois ce portrait idéal dessiné, les Français passent-ils à l’acte ? Pas vraiment : 33 % d’entre eux n’ont pas commencé les recherches et 22 % estiment chercher mais de façon peu active. 25 % sont encore indécis quand à ce projet et 3 % avouent avoir cherché mais abandonné. Seuls 17 % déclarent chercher activement. Source : Les Echos.fr
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Les 2-pièces sont les logements les moins chers de Paris Le 28/05/2015 D’après les Notaires, les prix de l’immobilier à Paris varient de 7.760 €/m² pour les 2-pièces à 8.350 €/m² pour les 4-pièces. D’après les Notaires, les prix de l’immobilier à Paris varient de 7.760 €/m² pour les 2-pièces à 8.350 €/m² pour les 4-pièces. DR De nombreux éléments sont à prendre en compte pour évaluer le prix d’un logement : son emplacement, sa surface, son état, l’année de construction de l’immeuble… mais également le nombre de pièces qui le compose. Dans sa dernière étude sur les prix immobiliers de Paris au 1er trimestre 2015, la chambre des Notaires de Paris-Ile-de-France a analysé le prix des biens en fonction de leur typologie. Si le prix médian dans la Capitale tous biens confondus s’élève à 7.910 €/m², il varie en fait de de 7.760 €/m² pour les 2-pièces à 8.350 €/m² pour les 4-pièces. Soit un écart non négligeable de 590 €/m² ! De même si le recul global des prix s’élève à – 4,2 % en 3 ans, il oscille de - 2,2 % pour les studios à – 9,7 % pour les 5-pièces et plus.
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 - 10 % pour les grandes surfaces La baisse des prix des grands logements a démarré depuis le 1er trimestre 2012 selon les Notaires et atteint donc aujourd’hui près de 10 %. "Au 1er trimestre 2012, les appartements de 5 pièces et plus présentaient un prix au mètre carré de 9.210 €/m², soit près de 1.000 €/m² de plus qu’un logement dans Paris toutes tailles confondues", indique la chambre des Notaires. Principal motif de la baisse des prix : le manque de demande solvable, c’est-à-dire de familles aisées disposant des ressources suffisantes pour s’offrir un logement de plus de 150 m². Résultat, les 4- pièces affichent désormais un prix au mètre carré plus élevé, à 8.350 €/m² contre 8.320 €/m² pour les grandes surfaces. Défection des investisseurs En revanche, les petites surfaces voient leurs prix s’effriter moins rapidement. Les prix des studios ont reculé de – 2,2 % en 3 ans (8.010 €/m²), ceux des 2-pièces de – 2,5 % (7.760 €/m²), tandis que les 3- pièces accusent la plus forte diminution, avec – 5,7 % (7.820 €/m²). Les petites surfaces pâtissent notamment du retrait des investisseurs dans l’ancien. Selon les Notaires, "le marché de l’investissement reste faible dans l’ancien, car le renforcement récent des contraintes liées à l’acte de vente et la modification des rapports locataires-bailleurs découragent les investisseurs". Source : L'Obs.com
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Crowdfunding immobilier, les pièges à éviter Le 29/05/2015 Les plateformes proposant aux particuliers d’investir dans des projets immobiliers se multiplient. Elles font miroiter des rendements attractifs. Mais la prudence s’impose. D’abord dédiée au financement de projets culturels et de start-up, la finance participative, ou crowdfunding, gagne du terrain dans l’immobilier. La majorité des sites spécialisés récoltent des fonds auprès de particuliers avant de les transmettre à un promoteur qui va réaliser un programme immobilier et le vendre. Les projets sont situés à Paris et en province, dans le neuf principalement mais parfois dans l’ancien, dans le résidentiel (y compris logement social, investissement locatif ou viager) comme dans les bureaux. De nombreuses plateformes ont vu le jour au cours des deux dernières années (Lymo, Crowdimo.fr, Hexagone…). Et deux acteurs (Anaxago, Wiseed) déjà présents dans le financement de start-up ont aussi investi ce secteur. Tous ces sites ne proposent pas la même forme d’investissement. La plupart du temps, les internautes deviennent actionnaires aux côtés du promoteur (Anaxago…). Sur d’autres plateformes (Wiseed, Lymo, Hexagone…), ils souscrivent à un emprunt obligataire. Une fois le programme construit et livré, ils sont remboursés et touchent des intérêts (sans garantie). Si tous ces
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 sites proposent un ticket d’entrée peu élevé (1 000 à 2 000 euros), la durée d’immobilisation est très variable (trois mois à neuf ans en moyenne). Pour attirer les particuliers, ces plateformes font miroiter des rendements très (trop?) attractifs (entre 4 % et 12 %). Faute de recul, il est impossible de savoir combien tiendront leurs promesses. «Nous avons déjà remboursé trois emprunts obligataires dont les durées étaient comprises entre douze et dix-huit mois et, dans les trois cas, nous avons servi une rémunération de 10 %», explique Jean- Baptiste Vayleux, directeur général de Lymo. Anaxago vient lui de rembourser les investisseurs au bout de trois mois avec un taux d’intérêt de 5 %. Mais ces belles performances ne préjugent pas de l’avenir. «Les investisseurs doivent avoir conscience que toute rentabilité élevée est associée à un risque élevé de perdre son capital», ajoute Jean-Baptiste Vayleux. Une notion qui échappe à de nombreux internautes. «Comme c’est de l’immobilier, ils pensent que l’investissement n’est pas risqué», note Souleymane-Jean Galadima, directeur général de Wiseed Immobilier. Mises en garde de l’AMF Ce secteur à peine naissant est en plein boom et il est encore difficile de trier le bon grain de l’ivraie. «Environ une nouvelle plateforme voit le jour toutes les deux ou trois semaines, sans avoir obtenu un agrément de l’AMF, met en garde Souleymane-Jean Galadima. Il y aura certainement des problèmes avec certaines d’entre elles, et nous redoutons que cela nuise à l’image de l’ensemble du secteur», poursuit-il. Les risques d’arnaques sont importants. «Certains sites surfent sur la mode du crowdfunding et se revendiquent comme tel, alors qu’ils ne répondent pas aux exigences réglementaires des plateformes de financement participatif régulées», explique Natalie Lemaire, directrice des relations avec les épargnants à l’Autorité des marchés financiers (AMF). D’autres problèmes apparaissent aussi. «Nous avons constaté l’essor d’investissements aux rendements flatteurs, réalisés au travers de structures telles que des sociétés en nom collectif (SNC), des sociétés civiles ou des sociétés en participation (SEP)», explique Natalie Lemaire. «Or, dans ce cadre, sans qu’ils le sachent, les investisseurs sont responsables des dettes de la société sur leur patrimoine personnel, au-delà même des sommes investies», détaille-t-elle. Ce qui donne à réfléchir. Source : Le Figaro.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Le manque de logements s'aggrave en France Le 30/05/2015 Rapportée à la population, la baisse de l'offre de logements en France est significative. (Crédits : © Philippe Wojazer / Reuters) Mathias Thépot Rapporté à la population, le nombre de logements en France a fortement diminué depuis 2007. Une situation inquiétante alors que les besoins sociaux en matière de logement sont croissants. Les tensions sur le marché de l'immobilier français se sont incontestablement accrues depuis la crise de la construction qui a démarré en 2011. Alors qu'elle était le pays d'Europe de l'ouest qui comptait le plus de logements pour 1000 habitants en 2007, la France se retrouve désormais en queue de peloton. Selon la dernière enquête publiée en 2015 par Housing Europe, la fédération européenne du logement public, social et coopératif, la France est désormais un des pays européens qui compte le moins de logements par rapport à sa population, avec 423 habitations pour 1.000 habitants. A titre de comparaison, en 2009, elle faisait partie du trio de tête d'Europe de l'ouest, avec 509 logements pour 1.000 habitants, et était même première en 2007 avec 513 logements pour 1000 habitants. « Année après année, les indicateurs se sont détériorés en France avec une baisse de 133.000 nouveaux logements par an entre 2007 et 2014 » à 266.500 unités, indiquent les auteurs de l'enquête, alors même que le gouvernement a annoncé l'objectif de mettre à disposition 500.000 nouveaux logements par an. Même l'Allemagne, qui n'a pas connu de boom de la construction au début du 21ème siècle, devance désormais la France avec 506 logements pour 1000 habitants.
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 Le manque d'offre sociale Ces chiffres inquiètent les membres de la fédération Housing Europe car les besoins, notamment sociaux, en matière de logement sont considérables dans l'hexagone. « Les situations d'exclusion du logement, ainsi que le nombre de sans domicile fixe s'accroissent », s'inquiètent-ils. Ils déplorent dans ce cadre l'insuffisance de l'offre sociale de logements dans les zones tendues. Car s'il manque des logements en France, c'est à des prix abordables et de qualité décente pour au moins 800.000 personnes. Comme le rappelle souvent la Fondation Abbé Pierre, il y a 800.000 personnes « aux portes du logement ». « Ce chiffre est la somme des 100.000 personnes sans domicile, des 150.000 personnes hébergées dans le cadre de dispositifs collectifs, des 150.000 à 300.000 personnes contraintes à un hébergement chez des proches, et enfin des 300.000 personnes vivant dans des conditions atypiques », expliquait dans une note Thomas Grjebine, économiste au Cepii. Correction des prix limitée Au-delà du sujet fondamental du mal-logement, la réduction de l'offre d'habitations par rapport à la population limite la correction des prix dans les zones tendues, alors qu'ils avaient plus que doublé depuis le début des années 2000. Ainsi globalement, les prix n'ont baissé que de 2,2% en 2014, après des reculs d'1,7% en 2013 et en 2012, selon le baromètre Notaire-Insee. Résultat, le poids du logement dans le budget des ménages reste prohibitif dans les zones urbaines. Relancer l'offre de logements disponibles est donc un enjeu majeur en France. Mais pour ce faire la France devra, selon Housing Europe, clarifier et réformer sa gouvernance locale en matière de construction de logements. A demi-mots, la fédération cible les freins liés à la répartition sur plusieurs strates du droit à l'urbanisme des collectivités locales. Mais cette complexité est aussi une force au sens de Housing Europe, qui voit dans la dispersion des contributeurs et des acteurs de la construction de logements (Etat, collectivités locales, entreprises) une capacité de résilience face aux crises de l'immobilier. Une crise de la construction... européenne Du reste, les difficultés en matière de construction de logements ne sont pas propres à la France, même si l'hexagone subit une régression du stock de logements rapporté à sa population plus forte qu'ailleurs. « Comparé à 2007, le nombre de permis de construire accordés pour 1000 habitants, à l'exception de l'Allemagne (...), a diminué d'un peu moins de moitié en Belgique, en République Tchèque, en France, en Pologne et en Suède », et de plus de moitié « au Danemark, en Hongrie, en
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 Irlande, au Portugal et en Espagne », constatent les auteurs de note d'Housing Europe. Preuve des liens étroits entre la crise économique et la santé des marchés immobiliers européens. Source : Challenges.fr
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE A la recherche du lieu parfait … « sous la protection des anges » Le 27/05/2015 Qu’on se le dise, Lila a une passion : le bien-être ! Elle en a d’ailleurs fait son métier et cette naturopathe–sophrologue qui exerce depuis de nombreuses années dans son cabinet du 18 ème arrondissement de Paris à plusieurs cordes à son arc. En plus, des soins qu’elle prodigue, elle est aussi auteure, maître de conférences et créatrice de bijoux qui se vendent aux quatre coins du monde. Au fil des années, une idée germe : celle de créer une boutique pas comme les autres où l’on ne trouverait exclusivement que des… anges. Un lieu dévolu aux figurines angéliques, à la décoration, aux bijoux que ce soit pour les particuliers ou pour décorer de grands événements comme les mariages et les soirées. Si l’idée est originale, la recherche d’un lieu idéal dans un quartier central de Paris s’avère pourtant difficile : « je ne voyais que des locaux chers, sans cachet et dans des quartiers excentrés ». Après plusieurs mois de recherches infructueuses, le destin frappe à sa porte. L’agent immobilier qui l’aide dans son projet lui indique qu’un lieu pourrait bien correspondre à tous ces critères. Il s’agit d’une ancienne boutique transformée depuis en habitation, au cœur du 11 ème arrondissement dans un passage, à l’abri de l’agitation parisienne. L’annonce est alléchante mais la visite se fait attendre, car faute de pouvoir joindre le propriétaire, l’agence ne peut lui faire visiter les lieux : « le temps que l’agence récupère les clés, je l’avais oublié et hop! Ils m’appellent! Le jour venu, l’agent la prévient, le bien est atypique mais nécessite de nombreux travaux. Cela n’effraie pas Lila qui cherche en vain un lieu parfait pour ouvrir sa petite boutique. Dès la première visite, Lila a un véritable coup de cœur : « je suis tombé amoureuse du lieu ! J’avais enfin trouvé le lieu et malgré les travaux à faire j’ai vu que derrière le fouillis, il y avait une magnifique vitrine et de jolis murs en pierre. Je savais que le rêve allait prendre forme ». Mais cette découverte nécessite bien des travaux. Le lieu est à l’abandon et particulièrement mal agencé : « le local était horrible, il n’y avait même pas d’escalier sécurisé pour descendre à la cave
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 qui était très humide ! L’ancien propriétaire qui y vivait n’avait même pas de chauffage et l’installation électrique laissait vraiment à désirer ». Alors que de nombreuses connaissances la dissuadent d’acheter et de se lancer dans ce chantier pharaonique, Lila n’écoute que son cœur et décide de signer. Ce lieu, elle l’aime et elle l’appellera « le trésor des anges » ! Le pari est osé et le local nécessite pas moins de deux mois de travaux intensifs. « Je voulais au final une décoration angélique tout de blanc et de plumes et nous y sommes arrivés ! » Ouvert depuis quelques mois, la boutique de Lila connaît depuis le succès et les nombreux anges qui ornent la vitrine attirent l’œil des passants. « Beaucoup de promeneurs s’arrêtent devant ma boutique, les touristes prennent des photos de la devanture, je sais que j’ai fait le bon choix ! ». Malgré les difficultés, les résultats sont là, ce qui fait dire à cette professionnelle du bien-être du corps et des cœurs « qu’il faut toujours écouter son cœur… et foncer ! » Source : blog.logic-immo.com
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 Combien de chambres PMR* un hôtel doit-il compter ? Le 28/05/2015 "J'ai lu que le nombre de chambres PMR obligatoires est d'une pour un hôtel d'une à 20 chambres et de deux pour un hôtel de 21 à 50 chambres. Pouvez-vous le confirmer ?" Un arrêté du 8 décembre 2014 a précisé les règles techniques d'accessibilité, mais il a surtout assoupli certaines contraintes techniques pour les établissements existants. L'article 17 précise que les hôtels n'ayant pas plus de dix chambres et dont aucune n'est située au rez-de-chaussée ou en étage accessible par ascenseur n'ont pas l'obligation de proposer une chambre adaptée. Quant aux autres établissements, le nombre minimal de chambres adaptées est le suivant : - une chambre si l'établissement n'en compte pas plus de 20 - deux chambres s'il n'en compte pas plus de 50 - une chambre supplémentaire par tranche ou fraction de 50 chambres supplémentaires au-delà de 50. Les chambres adaptées sont réparties entre les différents niveaux accessibles. Dans les chambres adaptées des hôtels existants, le passage libre de 0,90 m autour du lit n'est plus exigé que d'un seul côté, l'exigence de passage au pied du lit étant maintenue. Dans les salles de bain, l'espace de retournement d'un diamètre d'1,50 m peut glisser de 15 cm sous le lavabo et chevaucher de 25 cm avec l'espace de débattement de la porte. Dans les hôtels ne proposant que le service du petit déjeuner et pas de restauration, il n'est pas obligatoire d'avoir de sanitaires adaptés dans les parties communes. *Personnes à Mobilité Réduites Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 Choisir et conquérir le bon emplacement commercial Adapté à l’enseigne et à la clientèle ciblée, accessible au chaland et disponible, le tout assorti d'un bail pertinent… Une gageure qui mérite bien un regard extérieur Tout à la fougue qui les anime, les créateurs d’entreprise commerciale, en franchise ou non, pensent souvent qu’ils sont compétents pour trouver l’emplacement idéal pour y implanter leur local. Grave erreur ! Car ce sera sans nul doute un parcours du combattant fourmillant de pièges. Se faire conseiller et aider, sera alors la première et cruciale décision que prendra l’impétrant. Des professionnels du géomarketing, des cabinets de conseil, et parfois même les têtes de réseau elles- mêmes, sauront les aiguiller dans ce choix crucial. En matière de commerce, trois règles d’or forgent une loi d’airain que nul n’est censé ignorer : premièrement l’emplacement, deuxièmement l’emplacement, et troisièmement, l’emplacement. D’aucuns font remonter cette trilogie à Alfred Sloan, une chef d’entreprise américain qui dirigea General Electrics au siècle dernier. Et selon les experts, unanimes, elle est toujours d’actualité. Choisir un emplacement pour s’implanter n’est cependant pas à la portée du premier venu. Au-delà du coup de cœur qu’on peut ressentir en visitant un local, il faut avant tout se baser sur des critères objectifs, et bien réfléchir avant de se lancer. La réussite d’une implantation, qu’elle soit faite en commerce associé ou en commerce indépendant, en dépend. La première des décisions à prendre sera de savoir si l’on tente de trouver son local tout seul, ou si l’on se fait aider. “90 % des candidats au commerce associé arrivent avec un emplacement qui n’est pas en adéquation avec le concept, estime ainsi Michel Kahn, fondateur du cabinet de conseil en commerce associé Michel Kahn. Trouver le bon emplacement pour le bon concept est un métier.” Les facteurs à prendre en compte sont en effet légion. Les cabinets de conseil – comme Michel Kahn, Gagner en Franchise ou Progressium – peuvent aider les futurs franchisés dans leurs démarches.
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 Ces derniers pourront aussi d’adresser à certains experts-comptables ou avocats spécialisés dans les baux commerciaux. Lorsque le réseau de commerce associé est assez structuré, la tête de réseau sera aussi à même de conseiller efficacement ses futurs franchisés. “Nous gérons toutes les relations avec un nouveau partenaire jusqu’à l’ouverture de son magasin, ce qui comprend la recherche ou la validation de l’emplacement, la détermination avec lui de son plan de développement et de son prévisionnel, la présentation du dossier en conseil d’administration, le rôle de conseil sur le bail, les relations avec les banques… explique Geoffroy de Poncins, directeur du développement d’Optic 2000 et de Lissac. Nous avons aussi un outil de géomarketing en interne, et en tant que membres du Procos (Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé), nous avons accès à une foule d’études ainsi qu’à une bourse aux locaux à céder.” Et lorsque la tête de franchise n’a pas accès à ce type de services, le futur franchisé fera de toute façon un bon investissement en s’adjoignant les services d’une société de géomarketing. Qu’il décide d’agir seul, ou de se faire aider, il devra en effet triompher d’une foule d’obstacles et de chausse-trappes, avant de trouver l’emplacement idéal pour installer son entreprise. Emplacement N° 1 aux multiples visages La première réflexion à mener sera de choisir entre trois types d’implantations : la ville, le centre commercial, et la zone d’activité commerciale (ZAC). “Actuellement, les magasins de centre-ville sont ceux qui souffrent le plus, révèle Geoffroy de Poncins. Cette désertification urbaine se fait au profit de la périphérie, et les implantations se font d’avantage dans des galeries commerciales, ou dans des ZAC et les retail parks, qui sont un peu des centres commerciaux à ciel ouvert.” Le paysage urbain ne cesse en effet de changer. Les municipalités vont décider d’un contournement, de construire un rond-point, une nouvelle ligne de tram, d’inaugurer un nouveau un quartier piéton… Tous ces aménagements impactent bien sûr les commerces alentour, mais aussi ceux qui vont s’installer. Des travaux mineurs mais qui nécessitent de perforer le trottoir, comme le changement d’une conduite de gaz, peuvent entraîner une chute de chiffre d’affaires pour le magasin qui se trouve à proximité. Idem pour un immeuble qui va réparer sa façade et placer des échafaudages qui rendront le magasin au rez-de-chaussée moins visible. “La première chose à faire est donc d’essayer de savoir quels sont les travaux prévus dans le quartier, dans la rue et dans l’immeuble qui nous intéresse”, conseille Michel Kahn. En ville comme en centre commercial ou en ZAC, l’autre critère à prendre en compte en même temps que l’évolution prochaine de l’environnement, sera le type de clientèle qu’un futur franchisé souhaitera capter. “C’est à nous d’aller vers la clientèle, pas l’inverse”, assène ainsi Emmanuel de Bodard, fondateur du réseau de cavistes gastronomiques Les Domaines qui montent.
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 Le futur franchisé devra de plus se demander si la clientèle qu’il vise correspond bien au concept auquel il désire adhérer. Une fois ceci fait, il devra choisir entre un emplacement N° 1 (dans une des rues principales de centre-ville où sont concentrés de nombreux commerces et bénéficiant des meilleures conditions pour le passage des clients potentiels devant l’enseigne), un emplacement N° 2 (zone de moindre fréquentation, mais bien située pour le passage des chalands), ou un emplacement N° 3. Mais là encore, une sévère analyse de la situation s’impose. “La définition d’un emplacement N° 1 n’est pas forcément la même pour chaque enseigne, prévient Christophe Bellet, dirigeant de Gagner en franchise. Quand on commercialise un produit de luxe, on ne va pas s’installer dans une galerie commerciale ou une rue populaire, alors que si on est sur un positionnement mass market, rien ne sert d’aller dans une rue élitiste où les loyers seront onéreux.” Cependant, les emplacements N° 1 d’antan, c’est-à-dire ceux qui se concentrent en centre-ville, dans des rues très fréquentées comme la rue Sainte-Catherine à Bordeaux, ou la Canebière à Marseille, ne tiennent plus forcément le haut du pavé. “Par le passé, on était prêt à payer le prix fort pour un emplacement premium, notamment en centre-ville, explique Geoffroy de Poncins. Aujourd’hui, les choses sont inversées et on aura du mal à y trouver de la rentabilité. La tendance n’est plus à la course à l’emplacement N° 1.” À la périphérie des villes, la question de l’emplacement premium se pose aussi. Dans le cas d’un centre commercial par exemple, le meilleur emplacement sera celui qui se situera près de l’entrée la plus fréquentée. Dans une ZAC, ce sera celui qui est le plus proche du parking. Un peu de concurrence ne nuit pas La liste des critères à prendre en compte pour trouver le bon emplacement est déjà longue, et pourtant le futur franchisé n’est pas au bout de ses peines. La largeur de la vitrine est très importante, car plus elle est longue et plus le magasin sera visible, pour les automobilistes comme pour les piétons. Dans le cas de restaurants ou de cafés, les locaux d’angles, disposant d’une possibilité de terrasse, ensoleillée de préférence, à privilégier. Autre élément crucial à prendre en compte : l’accessibilité du local. Est-il à proximité d’un parking, ou dispose-t-il de ses propres places ? Est-il à proximité d’une bouche de métro, d’un arrêt de bus ou de tram ? Ces critères sont bien sûrs très importants pour des commerces de centre-ville, mais ils sont vitaux pour des magasins implantés dans des centres commerciaux ou des ZAC. Notamment les places de parking, car les clients s’attendent à pouvoir se garer le plus près possible du magasin. Autre critère à prendre en compte : la concurrence. Dans la majorité des cas, la concurrence semble plutôt être une bonne chose. D’abord parce qu’elle est un facteur de dynamisme. Ensuite parce que donner le choix aux clients, c’est aussi les inciter à venir. Par exemple, les commerces de bouche
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 sont souvent regroupés dans une zone au sein des centres commerciaux. Les clients savent que c’est là qu’ils doivent aller lorsqu’ils ont un petit creux. Un commerce qui s’installera à l’autre bout du centre commercial au milieu des boutiques de prêt-à-porter prendra le risque d’être ignoré. “À moins d’être sûr que son concept est un vrai concept de destination qui peut se développer grâce à une communication adéquate, mieux vaut opter pour un peu de concurrence”, confirme Christophe Bellet. Pour les enseignes qui ont un concept très fort ou très spécialisé, la meilleure solution sera au contraire de s’installer des zones artisanales ou industrielles, là où les loyers sont peu élevés. Car dans ces cas exceptionnels, ce seront les clients qui viendront jusqu’à eux. La technique de la maraude Une fois que le local est repéré, que l’on s’est assuré que son environnement ne fera pas l’objet de travaux, qu’il est bien desservi, que sa visibilité est bonne, il reste toutefois des étapes à franchir. La meilleure façon de s’assurer du potentiel d’un emplacement est encore de se rendre physiquement sur place et de voir ce qu’il s’y passe. Et ce le matin, le midi, le soir, en semaine comme le week-end. Cette technique vieille comme le monde s’appelle la maraude. “Il s’agit d’abord de faire le comptage de voitures et des passants, explique Emmanuel de Bordard. Ensuite, il peut être utile d’aller demander aux autres commerçants de la rue comment se portent leurs affaires, voire s’ils ne seraient pas prêts à laisser la place.” Contre une somme sonnante et trébuchante, bien sûr. Droit au bail, fonds de commerce, et surtout bail lui-même Lors de leur recherche de local, le futur franchisé devra également se soucier de la somme qu’ils devront éventuellement verser au précédent occupant du local, et du bail. Il devra, dans certains cas, acheter un droit au bail pour pouvoir s’installer dans des locaux qui font déjà l’objet d’un bail commercial. Ce qui lui permettra de bénéficier des dispositions et droits garantis par le bail commercial. Le futur locataire aura ainsi le droit de reprendre un local bénéficiant d’un loyer modéré, mais devra payer une somme d’argent au sortant, voire au bailleur lui-même. Mais ce n’est pas la seule somme que le futur franchisé devra éventuellement payer au précédent occupant des locaux. En effet, si l’activité du repreneur est de même nature que celle de son prédécesseur, il devra lui racheter son fonds de commerce. Le montant du fonds de commerce représente souvent une année de chiffre d’affaires du précédent tenancier des lieux. Ce dernier réclamera cette somme pour laisser la place. Ces sommes peuvent donc être importantes, comme nulles. Ces dépenses supplémentaires sont trop peu souvent prises en compte par les futurs franchisés, qui ne comprennent pas pourquoi ils devraient payer pour pouvoir simplement s’installer, ou avoir le droit de payer un loyer. “Ces notions sont absentes dans la plupart des autres pays européens, ce qui
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 provoque l’incompréhension totale des étrangers souhaitant baser leur activité en France”, révèle Michel Kahn. Une fois le local choisi, validé, et les éventuelles sommes d’argent versées au précédent occupant, le futur franchisé devra encore se méfier d’un dernier piège, et non des moindres : le bail. “S’il y a bien une chose qui est fondamentale, c’est le bail, prévient Emmanuel de Bodard. Le problème c’est que souvent, les futurs franchisés et les agents immobiliers n’y connaissent rien.” Les facteurs à prendre en compte sont là encore légion. Il sera donc une nouvelle fois utile de se faire conseiller par un avocat spécialisé, un cabinet de conseil en franchise, ou par sa tête de réseau, sur le prix du loyer, sa durée, ou encore sa spécialisation. Ce dernier point étant beaucoup moins anodin qu’il y paraît. “Plus le bail sera spécialisé, plus la cession du droit au bail sera difficile, prévient Christophe Bellet. Par exemple, il vaut mieux éviter un bail d’accessoires, maroquinerie, spécialisé dans l’enfant.” L’idéal étant d’obtenir pour un bail tout commerce. Le bon emplacement ne fait pas tout “Emplacement, emplacement, emplacement”, tel est le mantra que récitent tous les experts en implantation de franchises. S’il est bien crucial dans la plupart des cas, il existe des concepts de franchise où l’emplacement n’a pas une si grande importance. Les futurs franchisés qui souhaitent se lancer dans le commerce chercheront le plus souvent à s’installer dans des emplacements N° 1, mais il ne s’agit pas forcément d’un bon calcul. Un emplacement situé dans une rue commerciale de centre-ville, ou à l’entrée la plus fréquentée d’un centre commercial sera en effet onéreux en termes de loyer. Il suffit parfois à un concept de s’installer sur des emplacements N° 2 ou 3 pour prospérer. C’est par exemple de cas de la franchise La Pizza de Nico. “Cette franchise a mis au point trois concepts de magasins qui n’ont pas forcément besoin d’emplacements premium”, explique Michel Kahn, fondateur du cabinet de conseil éponyme. Le “Pizza Shop” fait uniquement de la vente à emporter et n’a besoin que de 70 à 80 m². Il s’implantera plutôt à des endroits où il y a beaucoup de passage et pas de droit au bail. Le “Pizza Shop & Lounge” fait en général 150 m², il s’implantera plutôt sur des axes comme des pénétrantes ou sorties de ville, là où le loyer est moins cher. Quant au “Pizza premium”, il s’installera sur des emplacements plus valorisés comme des galeries marchandes. Mais ce sont en général les franchises ayant une activité dans les services qui sont le moins dépendantes de leur emplacement. Par exemple, une franchise d’entretien et de réparation de toiture optera plutôt pour la périphérie, de préférence une ZAC, car elle aura besoin d’un grand local assorti d’un espace de stockage conséquent. Une franchise de services à la personne aura sans doute besoin d’une boutique, mais qui n’aura pas forcément à être sur un emplacement premium. Certains font même le choix de se passer de boutiques et de grimper dans les étages des immeubles. “C’est le
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 cas du cabinet de recrutement/agence d’intérim Lynx RH, explique Christophe Bellet, dirigeant de Gagner en franchise. N’ayant pas besoin d’avoir des magasins en rez-de-chaussée, ses dirigeants ont fait le choix d’être en étages afin de réduire les coûts et ne pas avoir à répercuter les frais généraux sur les clients.” Commerce nomade et franchises volantes Le commerce mobile est dans l’air du temps. Qu’il s’agisse de foodtrucks, de marchands de glace ou de pousse-pousse, les commerces indépendants ou de franchises sur roues se multiplient. À première vue, la possibilité de se mouvoir, ainsi que celle de pouvoir s’installer à différents endroits, rendrait obsolète la fameuse règle d’or qui régit toute activité commerciale : “Emplacement, emplacement, emplacement.” Il n’en est rien, au contraire. “L’emplacement est au moins aussi important pour les commerces nomades que pour les commerces sédentaires, estime Christophe Bellet, le dirigeant de Gagner en franchise. Dans le cas d’un foodtruck ou d’un magasin itinérant, le franchisé devra s’assurer que le camion pourra régulièrement être à une bonne place, de façon à ce que le consommateur puisse avoir des habitudes.” De même que pour les commerces sédentaires, la problématique de la qualité de l’emplacement se pose. Les emplacements situés sur des places en centre-ville, sur des marchés fréquentés, à la sortie d’un stade ou d’une salle de concert, près d’un centre d’affaire… toutes ces places valent cher, excitent la convoitise et sont le plus souvent régies par un accès réglementé. Les commerçants roulants devront donc se rapprocher des mairies ou des sociétés d’exploitation afin de sécuriser ces emplacements. Faute de quoi leur affaire sera en péril. Ces principes sont cependant moins importants pour des concepts tels que les pousse-pousse, que l’on voit par exemple pédaler dans les artères de la capitale, ou pour les sociétés de taxis. Dans ces cas, la rue elle-même devient l’emplacement de ces entreprises sur roues. Le principal danger sera alors la concurrence, car la plupart des collègues ou des concurrents se rendront sur les mêmes artères, souvent les plus touristiques, aux mêmes heures. Ce sera alors la différentiation par le prix et l’offre qui jouera en faveur de tel ou tel. Source : lhotellerie-restauration.fr
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 Ça vous est arrivé : Faute de personnel, j'ai failli ne pas ouvrir mon établissement Le 29/05/2015 Toulouse (31) Trouver des employés qualifiés est un véritable casse-tête pour les restaurateurs et les hôteliers. La saison est courte et chacun sait que le client peut lui échapper si la qualité n'est pas au rendez-vous. De bons recrutements sont la clé de la survie d'un établissement. L'hôtel de Diane au Fréhel (22). En rachetant le restaurant et l'hôtel du Moulin de Moissac (82) il y a quelques mois, Satender Dass Arcole savait qu'il n'avait pas le droit à l'erreur. "C'est très simple, j'ai failli ne pas ouvrir faute de chef. Il m'a fallu neuf mois pour le recruter, explique le nouveau propriétaire. Parmi tous les candidats, j'ai choisi le moins connu mais le plus performant. Nous sommes restés en entretien près de huit heures. Je l'ai vraiment cuisiné." Quand on rachète une entreprise, il faut tenir compte des forces en présence, expliquer les nouveaux procédés mis en place. "Le volet ressources humaines est un aspect que j'ai découvert en devenant patron. Casser les habitudes, faire adhérer le personnel… J'ai passé beaucoup de temps à écouter et j'ai immédiatement proposé des formations afin que chacun trouve sa place", ajoute le nouveau dirigeant.
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 "On ne peut pas se tromper" La mission recrutement se révèle d'autant plus difficile lorsque l'établissement est éloigné des grandes villes. "La saison est courte et nous n'avons pas de marge d'erreur, explique Éric Voyer, en charge du recrutement à l'Hôtel du Golf aux Arcs (73). Pour mettre toutes les chances de notre côté, nous proposons un logement. Nous avons déjà vu arriver un candidat avec son matériel de ski. On s'est dit qu'il ne venait pas que pour travailler, et avons opté pour un autre profil !" Éric a recruté cette année 250 personnes pour les hôtels du groupe Temmos, mais confie : "Je sais que l'an prochain, il faut recommencer, les saisonniers reviennent rarement d'une année sur l'autre." Montrer l'exemple Le parcours d'un candidat peut passer au second plan. "Je fais très attention aux détails, explique Éric Voyer. Les bonnes manières, la politesse, font partie des fondamentaux qui ont tendance à disparaître. Le chef doit être respectueux et se comporter en leader pour être compris et suivi par son équipe. Il m'est arrivé de donner une prime en fin de saison à un des salariés pour bonne tenue, tout simplement parce qu'il me saluait tous les jours" Obligés de sur-recruter "Depuis le mois d'octobre, je dois fermer le restaurant le midi faute de personnel, regrette Annick Rolland, responsable de l'Hôtel de Diane au Fréhel (22). Nous sommes en recrutement permanent. Pour garder les salariés sur l'année, on a décidé d'ouvrir une activité séminaires mais on sait bien que tous ne resteront pas, même avec un salaire au-dessus de la moyenne. Prenons l'exemple d'un second, s'il est très compétent, il ira très vite chercher ailleurs un poste de chef. Et, il y a une erreur que je ne referai pas, ajoute Annick Rolland, c'est prendre un chef qui a déjà eu son affaire, il a trop tendance à se comporter comme s'il était chez lui. J'ai l'exemple d'un ancien salarié qui a dépensé 20 000 euros d'ustensiles et de matériel de cuisine à peine arrivé au restaurant". Pour ces raisons, Annick Rolland a décidé de recruter beaucoup de stagiaires : "On a toujours de bons résultats avec l'apprentissage. Former les jeunes sur le terrain permet de mettre en place les bonnes règles, les bons codes. Ils demandent ensuite très souvent à rester dans l'établissement. Nous avons passé des accords avec nombreux lycées hôteliers dans toute la France » Faire appel à un cabinet de recrutement "J'ai dû faire face à la démission en cascade du chef de cuisine et des autres membres de l'équipe. Une vraie catastrophe alors que la saison commençait. J'ai fait appel à un cabinet de recrutement. Ça a sauvé la saison !", se souvient Annick Rolland.
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 Julien Deyrat, d'Ambassade Cabinet Conseil, et son équipe, sont très souvent confrontés à cette situation : "Nous avons de plus en plus de demandes de dernière minute venant de restaurateurs ou d'hôteliers qui se retrouvent sans cuisinier, sans chef de partie… Les candidats sont parfois imprévisibles. Ils n'hésitent pas à zapper si le salaire est plus élevé ailleurs. À nous de trouver un candidat dans notre base de données. Chaque jour, on reçoit des dizaines de propositions, ce qui nous permet d'être réactifs." Les candidats savent se vendre et négocier. "Ce qui va faire la différence, c'est le salaire, certes, mais aussi les avantages tels que le logement. Notre rôle est aussi d'expliquer cette nouvelle donne aux recruteurs afin de fidéliser leur personnel", conclut Julien Deyrat. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18