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S37 revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 septembre 2019

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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 9 au 15 septembre 2019
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La revue de Presse KYLIA
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La revue de Presse KYLIA
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S37 revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 septembre 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 9 au 15 septembre 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Pour acheter un 75 m² à Paris, il faut gagner plus de 11.000 euros par mois Le 09/09/2019 INFOGRAPHIES - Avec la flambée des prix de l’immobilier, les revenus nécessaires pour se loger dans Paris sont de plus en plus élevés. Conséquence: le profil des propriétaires évolue.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 À mesure que les prix de l’immobilier grimpent à Paris, les revenus nécessaires pour acheter un logement augmentent aussi. Le profil des propriétaires s’en trouve alors changé. En 2018, 86% des acheteurs appartenaient aux catégories socioprofessionnelles les plus favorisées contre 69% en 1998, selon les notaires du Grand Paris. Les ouvriers et les employés ne pèsent, de leur côté, plus que 5% des transactions immobilières (contre 15% en 1998). «Pour acheter à Paris, il faut être deux CSP+ (catégories socioprofessionnelles les plus favorisées) en couple», analyse Me Thierry Delesalle, porte- parole de la Chambre des notaires du Grand Paris. Les ménages moins aisés doivent, quant à eux, migrer vers la Petite et Grande Couronne. «La Grande Couronne attire car de plus en plus de logements se construisent. L’«effet Grand Paris» invite les Parisiens à franchir le périphérique», explique Me Marc Friedrich, notaire à Levallois-Perret. La preuve en chiffres: pour se loger dans un appartement de 50 m² à Paris, financé à 100% via un emprunt sur 20 ans (avec 10% d’apport), vous devez gagner plus de 7300 euros nets par mois, selon une étude du courtier en crédits immobiliers Vousfinancer. Ce qui équivaut quasiment à deux salaires de cadres (un cadre gagne en moyenne 4060 euros nets par mois selon des chiffres de 2016 publiés en avril dernier par l’Insee). En 2009, des revenus de plus de 5600 euros par mois étaient suffisants pour s’offrir un 50 m² à Paris. Soit une envolée de près de 31% en dix ans! En effet, la baisse des taux d’emprunt, qui ont pourtant été divisés par trois depuis 2009, n’a pas compensé la flambée des prix de l’immobilier dans la capitale: plus de 70% en dix ans! Le constat est encore plus frappant pour les couples avec enfant(s), qui veulent acquérir un appartement plus grand. Pour acquérir un 75 m² à Paris, plus de 11.000 euros de revenus nets mensuels sont
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 nécessaires. Un montant qui équivaut à un peu moins de trois fois le salaire net mensuel d’un cadre. En 2009, pour vous offrir un tel bien, vous deviez gagner 8424 euros par mois. Soit une hausse d’environ 31% sur dix ans. «Malgré les taux d’emprunt très attractifs, les ménages modestes ou les primo- accédants qui ne peuvent plus acheter la surface dont ils ont besoin, risquent de sortir du marché, prévient Sandrine Allonier, de Vousfinancer. La part des primo-accédants à Paris est tombée à 28% des acheteurs en 2019 contre 40% en 2018». Pour espérer se loger dans la capitale, ils doivent emprunter sur une plus longue durée ou disposer d’un apport très important. Ce qui n’est pas donné à tout le monde. Source : www.lefigaro.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Les frais de notaire vont rapporter un joli pactole aux départements Le 09/09/2019 Grâce à un marché immobilier dynamique en 2019, les territoires français vont gagner 13 milliards d’euros. C’est un record. Les frais de notaire vont rapporter 13 milliards d’euros cette année aux départements français. Un chiffre jamais vu, dû au dynamisme du marché de l’immobilier. En effet, les départements touchent une grande partie des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), explique BFM Immo, aussi appelés "frais de notaire". Il s’agit d’un impôt regroupant taxe de publicité foncière et droits d’enregistrement. En 2018, les territoires avaient déjà récolté 12,1 milliards d’euros grâce à ces frais qui ne cessent de progresser depuis 2013. En 2019, en se basant sur le million de ventes dans l’ancien et le rythme de hausse des prix, ils devraient engranger un milliard de plus, soit 13 milliards d’euros de frais de mutation. Une somme dix fois plus élevée que ce qu’a rapporté, l’an dernier, l’impôt sur la fortune immobilière à l’État (1,25 milliard d’euros).
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Dépendance accrue Les principaux bénéficiaires du dynamisme immobilier sont les départements qui affichent le plus de transactions ou ceux dont les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Paris pourrait ainsi flirter avec le milliard et demi d’euros de droits de mutation cette année. Du côté des Hauts-de-Seine, ils pourraient s’élever à 700 millions d’euros quand ils atteindraient le demi-milliard du côté des Alpes-Maritimes, des Bouches-du-Rhône et de la Gironde. Des ressources dont les départements sont de plus en plus dépendants. Les droits de mutation sont en effet la deuxième recette de fonctionnement des territoires derrière la taxe sur le foncier bâti avec un poids respectif de 17% et 21%, selon la Fédération nationale des Travaux publics (FNTP). Une part en constante augmentation alors que de nombreux départements souffrent des baisses des dotations de l’État et craignent la suppression de la taxe d’habitation, qui pourrait porter un coup dur à leurs finances. Une augmentation de 1.800 euros Face à cette situation, l’Assemblée des départements de France (ADF) a demandé une nouvelle hausse de ces frais de mutation de 0,2 point. Une mesure déjà proposée par le gouvernement il y a un an, avant d’être supprimée face au ras-le-bol fiscal exprimé par le mouvement des "gilets jaunes", rappelle Le Figaro. Cette hausse pourrait ainsi rapporter 500 millions d’euros aux départements, mais serait un coup dur pour les propriétaires qui doivent déjà supporter l’envolée de la taxe foncière. Si elle était mise en place, cette hausse représenterait, par exemple, une augmentation de 1.800 euros des frais de mutation pour un logement à 200.000 euros. Selon une étude de l’INSEE, une hausse de ces frais entraîne généralement une baisse des ventes immobilières. L’institut de sondage estime ainsi qu’en cas de hausse de 3,8 à 4,5%, cela provoquerait une baisse de 6% des ventes de logements en France, soit 15.000 transactions en moins chaque année dans l’Hexagone. Une mauvaise nouvelle pour un marché dont l’activité est attendue en repli cette année. Source : www.capital.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Gestion locative : combien ça coûte ? Le 10/09/2019 De multiples contraintes légales sont aujourd'hui attachées à la location d'un logement. Par manque de temps ou pour éviter les faux pas, de plus en plus de propriétaires recourent aux services de professionnels pour faire gérer leurs biens immobiliers. Mais ce service n'est évidemment pas gratuit. Avant d'investir, il faut mesurer le poids que représente la gestion locative. L'investissement locatif tente de plus en plus de particuliers. Certes, les prix sont élevés mais les taux très bas et le rendement attractif de la pierre comparé à celui d'autres actifs pousse les particuliers à concrétiser leurs projets. Avant d'acheter, le futur investisseur doit bien mesurer le temps et les connaissances nécessaires pour louer un logement dans les règles. Et s'il est tout à fait possible de déléguer ces tâches, il faut en mesurer le coût qui amputera plus ou moins le rendement brut espéré. Homepilot, une start-up qui accompagne les propriétaires en mode digital (de la mise en location à la gestion immobilière de leur patrimoine) - s'est penchée sur les grilles tarifaires de 474
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 agences immobilières parisiennes représentant huit réseaux… Et une conclusion s'impose : il faut faire jouer la concurrence car les distorsions de tarifs sont énormes. 10 % de loyers Entre les frais de mise en location et de gestion locative, un bailleur devra en moyenne, selon l'étude menée par Homepilot, débourser 10,2 % des encaissements (loyers et charges). La gestion locative pure représente en moyenne 7,5 % des encaissements. Mais à ce montant, il faut ajouter le coût de la mise en location qui s'élève en moyenne à un mois de loyer. Avec un changement de locataire tous les trois ans, cela correspond à un coût annuel de 2,7 % des encaissements. Le coût des honoraires de l'agent immobilier (pour la visite du logement, la création du dossier et la rédaction du bail) peut être partagé entre le propriétaire et le locataire, mais le montant refacturé au locataire ne peut excéder Aux dépenses de mise en location et de gestion il faut, le cas échéant, ajouter une assurance loyers impayés. C'est le choix de 70 % des bailleurs selon Homepilot et cette assurance coûte en moyenne 2,5 % des encaissements. Du simple au double Mais au-delà des moyennes, les tarifs parisiens sont à géométrie variable. Selon l'étude, le coût annuel pour déléguer la mise en location et la gestion locative à une agence varie, selon l'agence, de 6,3 % à 13,1 % des encaissements, soit un prix allant du simple au double. Dans le détail, pour la gestion locative seule, les coûts varient entre 4,8 et 9,6 % des encaissements. Les coûts de mise en location oscillent quant à eux entre 50 % à 150 % du loyer mensuel. Ce qui correspond, pour un changement de locataire tous les trois ans, à un coût annuel de 1,5 % à 4,4 % des encaissements. Enfin, le coût de la garantie loyers impayés varie lui entre 1,8 et 3,2 % des encaissements d'une agence à l'autre, soit une différence de 78 % ! Si les prix pratiqués par les agences immobilières sont libres, leurs tarifs doivent être affichés de façon visible et lisible et les prix doivent être indiqués toutes taxes comprises (TTC). Source : www.lesechos.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Comment le bâtiment reprend finalement des couleurs Le 10/09/219 Le secteur du bâtiment se porte mieux qu’il ne l’avait annoncé il y a neuf mois. En 2019, il devrait connaître une croissance de 1,3% et créer cinq fois plus d’emplois que prévu. A quinze jours de la de la présentation du projet de loi de finances (PLF) 2020 en Conseil des ministres, les représentants du secteur demeurent toutefois vigilants sur le prêt à taux zéro et la prime rénovation. En décembre dernier, Jacques Chanut s'alarmait de "la fin du cycle actuel de croissance", redoutant pour 2019 un repli de -0,5%. Neuf mois plus tard, force est de constater que le président de la fédération française du bâtiment (FFB) s'est trompé, lui qui table désormais sur une croissance du secteur de +1,3% : "L'activité tient parce qu'il y a un marché que personne n'aurait envisagé". Résultat, ce ne sont plus 5.000, mais 25.000 emplois qui devraient être créés cette année dans le BTP. Un chiffre au niveau des années précédentes. "Pour une fois, merci les banques !", s'est exclamé Jacques Chanut. "C'est suffisamment rare pour être souligné. Elles ont compensé les difficultés de financement des ménages les plus modestes en réduisant leurs demandes d'apport."
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Vigilants sur le prêt à taux zéro À quinze jours de la présentation du projet de loi de finances (PLF) 2020 en Conseil des ministres, Jacques Chanut reste toutefois vigilant. Comme fin 2018, il s'oppose à toute suppression du prêt à taux zéro (PTZ) au 1er janvier 2020 et demande son relèvement à 40%, contre 20% actuellement, dans les zones détendues. Sans surprise en effet, à l'approche des élections municipales, le logement collectif a connu "une chute très importante". Le logement individuel diffus, c'est-à-dire réalisé par des maîtres d'ouvrage uniques après avoir acquis le terrain, enregistre, lui, une hausse de 4,7%; avec +11% de ventes, entre fin juin et début septembre chez les constructeurs de maisons. "Je suis agacé qu'on ne parle que de métropolisation !", s'emporte le patron de la FFB. "Qu'on laisse les gens vivre là où ils ont envie de vivre. Faisons du zonage par projet : 50 à 60 logements près d'une gare pour redynamiser une ville et permettre à une population de trouver du locatif." Un regret sur la transformation du CITE en prime Par ailleurs, à l'image de la majorité des professionnels, Jacques Chanut regrette que la transformation du crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) en prime exclut, pour l'heure, les plus riches du nouveau dispositif. "Ils représentent entre 55 et 60% du marché (40% selon d'autres acteurs, Ndlr). Peut-être faut-il les inciter à faire des travaux de manière globale", a déclaré le président de la FFB, rejoignant une proposition du président du Plan bâtiment durable Philippe Pelletier. À cet égard, l'activité "amélioration-entretien", qui représente 53% de l'activité de cette association de professionnels, devrait croître non plus de 0,5%, mais de 0,3% en 2019. "15 euros pour les ménages intermédiaires pour changer une fenêtre, ça paie à peine la quincaillerie", raille-t-il. "Les montants ne sont pas suffisamment incitatifs." Sans parler de la taxation sur le gazole non routier, le carburant des engins de chantier. Jacques Chanut "discute" avec le ministre de l'Économie et des Finances Bruno Le Maire, mais, à l'image de son homologue de la fédération nationale des travaux publics (FNTP) Bruno Cavagné, il regrette la distorsion de concurrence entre les artisans ruraux et les entreprises agricoles qui continueront à profiter de la TVA à taux réduit. Source : www.latribune.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Les villes où les logements coûtent le moins cher en énergie Le 10/09/2019 Pour la première fois, une étude analyse la qualité énergétique du parc immobilier français ville par ville. À l’heure où le gouvernement veut repenser en profondeur le Diagnostic de performance énergétique (DPE), le site SeLoger publie sa première étude portant sur la qualité énergétique du parc immobilier français. Et les résultats ne sont pas bons : selon l’étude la moyenne nationale du DPE est de 250 kilowattheures par mètre carré (kWh/m²) ce qui correspond à un classement énergétique de catégorie E, soit le niveau juste au-dessus de ce que l’on appelle une « passoire thermique » définie par les lettres F et G. Pour rappel, le DPE mesure les capacités d’isolation thermique et la consommation en énergie d’un logement. Le document doit obligatoirement accompagner toute vente ou location depuis 2007 et vise à estimer la consommation en énergie d’une habitation. Il renseigne les futurs acquéreurs ou locataires sur le montant des factures de gaz ou d’électricité dont ils devront s’acquitter. Le dispositif est toutefois critiqué pour son manque de fiabilité et de cohérence.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Les villes du Sud en tête Selon le classement établi par SeLoger, et basé sur ce DPE, les logements les moins énergivores se trouvent dans le sud de la France. C’est la ville de Toulon qui arrive en tête avec une consommation annuelle de 145 kWh consommés par an et par mètre carré d’habitation, soit l’équivalent de la lettre C. Un podium complété par les villes de Montpellier (161 kWh/m²) et de Toulouse (166 kWh/m²), toutes deux classées D. Suivent Bordeaux (171 kWh/m²) et Marseille (171 kWh/m²), où la facture énergétique fait partie des plus basses de France pour les ménages. Du côté des mauvais élèves, on retrouve Paris, en bas du classement avec 242 kWh consommés chaque année par mètre carré d’habitation et qui obtient la note E. Reims (226 kWh/m²) et Lille (226 kWh/m²) font également partie des villes où les logements coûtent le plus cher en énergie, suivies par Rouen (223 kWh/m²) et Amiens (kWh/m²). Des villes qui obtiennent la lettre D en termes de performances énergétiques. Rénover pour faire des économies Si le classement semble se résumer à un affrontement Nord/Sud, le site SeLoger met en garde : le climat ne saurait, à lui seul, expliquer les disparités d’une ville à l’autre alors que le score attribué par le DPE tient compte de plusieurs facteurs dont la localisation géographique et la rigueur climatique, mais également la date de construction du logement, sa superficie, l’isolation, son exposition, le nombre d’occupants ou encore l’énergie utilisée pour le chauffage. "À Paris, les petites surfaces (studios, T2) sont largement représentées. Or, le fait que ces logements soient bien souvent chauffés à l’électricité impacte inévitablement leur consommation énergétique et fait grimper la facture de leurs occupants", fait remarquer Bertrand Gstalder, président du groupe SeLoger. Pour autant, des aides existent pour améliorer la qualité énergétique des logements, rappelle- t-il. Des rénovations qui permettent non seulement de faire baisser sa facture d’énergie en électricité ou en gaz, mais aussi de gagner en confort de vie. Source : www.capital.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Logement: les aides fiscales rapportent bien plus qu’elles ne coûtent Le 12/09/2019 Selon un rapport commandé par les professionnels du logement qui souhaitent convaincre le gouvernement de prolonger certaines aides fiscales, elles rapportent aux finances publiques jusqu’à 1,8 euro pour chaque euro d’avantage consenti. Alors que les professionnels du logement tentent d’obtenir du gouvernement la prolongation des aides fiscale (PTZ, Pinel...), voilà une étude qui pourrait faire pencher la balance en leur faveur. Pour tenter de faire plier l’exécutif, ils ont commandé un rapport à PrimeView, un cabinet indépendant de recherche économique, pour défendre le bien-fondé de ces dispositifs destinés à réduire les impôts de l’acquéreur d’un logement neuf. «Nous possédons une étude fiable, objective et complète», affirme Jean-Jacques Olivié, président de la branche immobilière de l’Association nationale des conseils financiers. En s’appuyant sur un simulateur construit pour l’occasion, PrimeView a mesuré l’ensemble des coûts et des recettes générés par la construction de logements financés par des bailleurs physiques. Pour ce
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 faire, le cabinet s’est appuyé sur des données publiques (Insee et ministère de la Cohésion des territoires) et privées (Fédération des promoteurs immobiliers). Conclusion: «les logements ayant bénéficié des dispositifs fiscaux en soutien de l’immobilier locatif neuf ont contribué positivement à l’équilibre des finances publiques depuis 2000», affirme PrimeView. Ainsi, en raisonnant sur toute la durée d’engagement à un dispositif fiscal, la construction des 724.000 logements neufs entre 1999 et 2018 devrait rapporter 18,2 milliards d’euros à l’État, soit un gain moyen d’un peu plus de 25.000 euros par logement neuf construit, selon l’étude. Dans le détail, les recettes s’élèvent à 41,4 milliards d’euros contre 23,2 milliards d’euros de coûts. Autrement dit, pour un euro investi par l’État, les dispositifs d’aides fiscales lui rapportent près de 1,8 euro de revenus en moyenne. PrimeView a pris en exemple le dernier dispositif de défiscalisation Pinel (du nom de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel) introduit dans la loi de finances 2015 et qui doit prendre fin le 1er janvier 2022. Là encore, l’État n’est pas perdant d’un point de vue financier. Pour 1 euro investi, les 188.000 logements construits au cours des 4 dernières années ont rapporté 1,65 euro en moyenne (11,2 milliards de recettes brutes contre 6,8 milliards d’euros de coûts). PrimeView a également répondu à une des critiques formulées en mars dernier par la Cour des comptes qui critique régulièrement les aides fiscales immobilières. Les Sages avaient ainsi estimé que ces avantages sont aussi coûteux pour les finances publiques qu’inefficaces notamment car ils font gonfler le prix du logement neuf. Une version que conteste PrimeView qui, grâce à son simulateur, a comparé l’évolution des prix de vente des logements neufs construits depuis le dispositif Besson (1998) avec celle des prix de l’immobilier neuf en général. Résultat: elle est identique. «Ce qui, pour autant, ne veut pas dire que l’immobilier neuf n’est pas inflationniste», précise le cabinet. Un bémol: cette analyse repose sur un échantillon réduit d’environ 30.000 opérations immobilières sur les plus de 700.000 réalisées au cours des 20 dernières années. Enfin, en guise d’avertissement, PrimeView met en garde le gouvernement contre une éventuelle suppression des aides fiscales. «Les risques nous apparaissent très élevés pour la sphère publique que ce soit en termes de logements créés, d’emplois ou encore de finances publiques», affirme le cabinet d’analyse qui estime à environ 80% la chute du nombre d’investisseurs liée au manque d’attractivité du produit locatif qui, au départ, est peu liquide et surtout très fiscalisé. Source : www.lefigaro.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Le gouvernement annonce plus de moyens pour aider les sans-abris en 2020 Le 13/09/2019 Le gouvernement va accroître de 45 millions d'euros l'an prochain les moyens consacrés par l'Etat au programme d'aide au logement des sans-abris, lancé l'an dernier pour toute la durée du quinquennat d'Emmanuel Macron, a annoncé vendredi le ministère du Logement. Les Experts de Catawiki ont établi pour vous une liste des vins de Lambrusco qui valent la peine d'être dégustés. «Le plan ''Logement d'abord'' entre aujourd'hui dans une nouvelle phase marquée par un soutien financier accru», a déclaré le ministère dans un communiqué, alors que le ministre, Julien Denormandie, devait s'exprimer dans la matinée lors d'un événement réunissant de multiples acteurs de la lutte contre la pauvreté à Aubervilliers (Seine-Saint-Denis). Ce plan, lancé l'an dernier et qui court jusqu'à la fin du quinquennat présidentiel en 2022, vise à trouver durablement un logement aux personnes sans abri, au-delà des hébergements d'urgence. Il passe par la construction de HLM aux loyers très bas, les logements «très sociaux», et d'autres méthodes comme l'intermédiation locative: les propriétaires privés louent leur logement à des associations qui le sous-louent en retour à une personne en difficulté, l'Etat apportant une aide complémentaire. Selon les chiffres du gouvernement, le plan a permis à quelque 70.000 personnes sans domicile de trouver un logement durable l'an dernier. Dans le cadre du budget, l'Etat va, par rapport à cette année, y consacrer 45 millions d'euros de plus: ce sont d'abord les moyens liés au financement des pensions de famille et de l'intermédiation locative qui sont relevés. Le gouvernement compte aussi doubler, à huit millions d'euros, le budget d'un plan de lutte contre les bidonvilles. Séparément, les bailleurs HLM vont consacrer 15 millions d'euros supplémentaires à un fond consacré au logement d'urgence, ce qui porte à 60 millions au total la hausse des moyens consacrés au «Logement d'abord» l'an prochain. Par ailleurs, le gouvernement compte faciliter le recensement des personnes sans-abri, «en s'appuyant sur les initiatives locales», alors qu'associations et élus regrettent le manque de statistiques officielles, les dernières de l'Insee remontant à 2012. Source : www.lefigaro.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Sous-location et Airbnb : la Cour de cassation confirme la condamnation du locataire ! Le 13/09/2019 Inédit ! Dans un arrêt en date du 12 septembre 2019, la Cour de cassation vient de confirmer la jurisprudence particulièrement sévère en matière de sanctions de la sous-location illégale d’un appartement en meublé de courtes durées de type Airbnb. La troisième chambre civile a ainsi validé la sanction selon laquelle le propriétaire du logement et bailleur est en droit de réclamer le remboursement des sommes perçues par son locataire. Cette jurisprudence, en faveur des propriétaires, accentue encore le durcissement des sanctions à l’égard des contrevenants à la règlementation des locations de type Airbnb. Etat des lieux de la réglementation et des droits des bailleurs. La pratique de la location de courte durée est de plus en plus répandue en raison de la popularité des plateformes de location saisonnière. Attirés par cette source d’enrichissement, de nombreux locataires se sont lancés dans cette activité en sous-louant leur appartement en meublé de tourisme. Cette activité n’en reste pas moins soumise à des règles qu’il importe de respecter sous peine pour le locataire de subir de sévères sanctions judiciaires. En ce sens, cette jurisprudence inédite vient consolider les possibles prétentions des propriétaires en cas de sous-location au mépris des droits du bailleur. Mon locataire peut-il sous-louer mon logement ? Sur ce point l’état du droit est particulièrement clair : un locataire est autorisé à sous-louer son logement sur une plateforme de type Airbnb à la condition indispensable d’avoir préalablement obtenu l’accord écrit de son bailleur (article 8 de la loi du 6 juillet 1989). La sous-location étant bien sûr entendue comme la mise à disposition partielle ou entière de son logement, vide ou meublé, par le titulaire d’un contrat de location en échange d’une contrepartie financière. Cette demande d’autorisation préalable doit par ailleurs respecter un certain formalisme puisqu’elle doit être adressée par huissier ou pli recommandé au propriétaire en détaillant notamment la durée et le
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 loyer réclamé de la sous-location. Ce loyer ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal et le montant total généré par les locations de type Airbnb ne pouvant excéder le montant du loyer mensuel. Que risque mon locataire s’il sous loue sans mon autorisation ? A défaut d’autorisation expresse et écrite du bailleur, le locataire qui pratique la sous-location sur une plateforme de type Airbnb commet par définition une infraction, et s’expose à de lourdes conséquences en cas de poursuites judiciaires. Dans de telles circonstances, le bailleur peut ainsi engager une procédure d’expulsion à son encontre devant le Tribunal d’instance du lieu de situation du logement mais également solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, outre des dommages et intérêts. Et c’est notamment sur ce deuxième élément que la jurisprudence rendue par la Cour de cassation le 12 septembre 2019 est particulièrement signifiante. En effet, cette décision vient confirmer l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris du 5 juin 2018 en ce qu’elle a condamné un couple de locataires à rembourser à leur bailleur les loyers perçus en sous- location, plus de 28.000 €, sur le fondement de l’accession prévue à l’article 546 du Code civil. Cette décision avait fait l’objet d’un pourvoi en cassation, rejeté par la troisième chambre civile. Celle-ci prend également le soin de préciser que « les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». Cet arrêt vient donc consolider l’application de ce fondement juridique innovant dans ce genre de dossier, l’accession des fruits civils, au grand avantage des propriétaires. Que dit la jurisprudence ? Outre cette dernière jurisprudence décisive, on constate depuis plusieurs années un mouvement jurisprudentiel tenant à sanctionner de façon constante les sous-locations irrégulières. Une première décision du Tribunal d’instance du 5ème arrondissement du 6 avril 2016 a condamné le locataire à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral du fait de la sous-location illicite via une plateforme internet, outre la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Une autre décision plus récente rendue le 24 octobre 2018 par le Tribunal d’instance de Paris avait confirmé ce mouvement en se basant sur le même fondement de la restitution des fruits civils et avait vu condamner la locataire à rembourser l’intégralité des sommes issus de la sous-location illicite, à hauteur de 46.000 euros ! Mon locataire sous-loue, que dois-je faire pour obtenir sa condamnation ? Afin d’obtenir la possible condamnation de sous-locations illicites, il est impératif pour le propriétaire de se prémunir de preuves aux fins de faire constater l’infraction commise par son locataire. Pour cela, le premier reflexe est de s’adjoindre un avocat qui fera établir par un huissier de justice un constat de l’annonce publiée sur la plateforme type Airbnb. Ce constat, matérialisé par des captures d’écran sur internet, vise à garder une preuve des éléments essentiels, à savoir l’annonce mais aussi les commentaires des clients, le prix des nuitées ou encore les périodes de disponibilités. Ce constat en ligne peut également être consolidé par la visite de l’huissier dans les lieux loués afin de justifier que l’annonce publiée et le logement sont bien identiques et potentiellement relever des preuves de la présence de touristes sous-locataires. Il est également possible de saisir d’une requête aux fins de désignation d’un huissier de justice le Président du Tribunal d’instance des lieux du logement litigieux. A l’issue de cette requête, le Président rend une ordonnance aux termes de laquelle elle désigne un huissier et fixe ses missions. Ces deux voies d’action, bien que coûteuses, sont indispensables afin de garantir la fiabilité du constat sur internet, contrairement à des captures d’écrans réalisées par le bailleur lui-même, et ainsi assurer la force probatoire de celui-ci dans le cadre d’une procédure du Tribunal de céans. Une fois le constat d’huissier établi, le propriétaire se doit d’assigner le locataire en infraction devant le Tribunal d’instance du lieu du logement loué aux fins d’expulsion, le remboursement des fruits civils issues de la sous-location illicite et éventuellement la réparation d’un préjudice moral et/ou financier au titre de potentielles dégradations. Toutefois, il est important de souligner que le locataire peut également fonder une défense dans le cas où le constat ne démontrerait pas suffisamment de preuves des sous-locations illicites. De plus, même si cette jurisprudence confirme que le propriétaire est en droit de réclamer les sommes perçues par son locataire sur le fondement de l’accession des fruits civils, la sanction reste à l’appréciation du juge.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Pour conclure, cette jurisprudence inédite et aux conséquences financières particulièrement sévères devrait dissuader les locataires à entreprendre ou à poursuivre des locations sans autorisation de leur bailleur. Source : www.village-justice.com
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Activité de commerçant/artisan ambulant : combien ça coûte ? Le 02/09/2019 Pour exercer une activité de commerçant ou d’artisan ambulant, la détention d’une carte dont l’obtention n’est pas gratuite est nécessaire : il faut, en effet, payer une redevance dont le montant a doublé depuis le 1er août 2019… Obtention de la carte de commerçant/artisan ambulant : ça coûte plus cher ! Depuis le 1er août 2019, l’obtention de la carte de commerçant ou d’artisan ambulant nécessite le versement d’une redevance de 30 € contre 15 € auparavant.
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Cette carte permet, pour mémoire, à un commerçant de vendre des produits sur les foires ou salons, d’ouvrir un foodtruck, de s’installer sur une place de village ou encore d’obtenir un emplacement sur un marché. Notez que l’obtention de la carte est obligatoire uniquement si l’activité est exercée en dehors de la commune de domiciliation du commerçant ou de l’artisan. Source : Arrêté du 19 juillet 2019 fixant le montant de la redevance due pour l'obtention de la carte permettant l'exercice d'une activité commerciale ou artisanale ambulante Source : www.bar-brasserie.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Pas de CFE pour les libraires ? Le 04/09/2019 Dès 2019, une nouvelle exonération de cotisation foncière des entreprises est prévue pour les librairies. Mais sous conditions, car toutes les librairies ne sont pas concernées... Exonération (facultative) de CFE pour certaines librairies Les collectivités locales peuvent, sur délibération, exonérer de cotisation foncière des entreprises (CFE) les entreprises dont l’activité principale consiste à vendre au détail des livres neufs, en clair les librairies. Cette exonération ne vise pas les librairies titulaires du label « librairie indépendante de référence » (LIR), lesquelles bénéficient déjà d’une exonération possible (toujours sur délibération des collectivités locales). Mais la librairie peut être labellisée « librairie de référence » (LR). Pour prétendre à cette exonération, les librairies doivent :
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22  disposer d’un local librement accessible au public ;  exercer une activité de vente de livres neufs au détail qui représente au moins 50 % du chiffre d’affaires total de l’entreprise ;  ne pas être labellisées « libraires indépendantes de référence » ;  ne pas être liées par un contrat de franchise ;  répondre à la définition des PME et ETI (c’est-à-dire employer moins de 5 000 personnes, réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 1,5 milliard d’€ ou disposer d’une total de bilan inférieur à 2 milliards d’€). Pour bénéficier de cette exonération, il faut en faire la demande directement auprès du service des impôts des entreprises dont relève la librairie. Sources :  BOFiP – Cotisation foncière des entreprises – Instauration d’une exonération en faveur des libraires autres que celles labellisées librairies indépendantes de référence  Actualité du 3 juillet 2019 Source : www.bar-brasserie.fr
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Comment choisir et protéger son nom commercial Le 06/09/2019 Le nom commercial d'un établissement est un élément important car il permet non seulement de l'identifier mais aussi d'assurer sa notoriété tant auprès de la clientèle que des partenaires commerciaux. Plusieurs précautions doivent être prises avant de choisir ce nom et pour le protéger. © Thinkstock En pratique, le nom commercial est le même que l'enseigne qui est apposée sur l'établissement pour permettre au passant de le reconnaître. Toute personne physique possède un nom qui lui permet d'être identifié. Pour l'entreprise, c'est la même chose, bien que celle-ci dispose de plusieurs signes distinctifs. - Dénomination sociale : nom qui identifie juridiquement l'entreprise, par exemple 'SARL J. Marmiton'. La propriété de ce nom s'acquiert lors de l'immatriculation de la société au RCS (registre du commerce et des sociétés). La portée de la protection est nationale pour la dénomination sociale. - Nom commercial : nom sous lequel la société est connue du public. Il s'agit du nom sous lequel l'établissement est exploité, par exemple 'Le Marmiton'. La protection du nom naît de la première
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 utilisation publique, et se conserve par une utilisation effective (facture, publicité, prospectus…). Mais cette protection est seulement territoriale, c'est-à-dire qu'elle correspond au rayonnement de la clientèle (ville, département…). - Enseigne : signe visible qui permet de localiser géographiquement l'établissement. En pratique, le nom commercial est le même que l'enseigne qui est apposée sur l'établissement pour permettre au passant de le reconnaître. La protection naît avec le premier usage public et l'existence d'une clientèle. La protection est territoriale, comme pour le nom. Mentionner le nom commercial et l'enseigne sur le RCS permet de prouver le point de départ de leur utilisation. - Marque : signe permettant de distinguer les produits et services d'une entreprise de ceux de ses concurrents. La protection naît à compter de la date de dépôt de la demande à l'Inpi (Institut national de la propriété industrielle) et l'étendue de cette protection est nationale. Déposer son nom à titre de marque Le nom commercial choisi par le professionnel peut aussi faire l'objet du dépôt d'une marque à l'Inpi, qui délivre alors un titre de propriété. La marque est protégée pour une durée de dix ans, indéfiniment renouvelable. Ce dépôt donne le monopole d'exploitation et apporte au professionnel une protection supplémentaire plus efficace et plus rapide. En effet, du seul fait de l'utilisation de sa marque, le propriétaire engage une action en contrefaçon, sans avoir besoin de démontrer une faute ou un préjudice. Pour défendre sa dénomination sociale, son nom commercial ou son enseigne, il faut intenter une action en concurrence déloyale et démontrer une faute du concurrent, un préjudice pour l'entreprise et un lien de causalité entre ces deux éléments. Les précautions à prendre Avant d'immatriculer votre société, d'exploiter un nom ou déposer une marque, il est important de s'assurer que le nom choisi est bien disponible, c'est-à-dire qu'il ne fasse pas déjà l'objet d'une appropriation par un tiers, notamment à titre de marque, dénomination sociale, nom commercial,… En effet, si le nom de votre société n'est pas disponible, il peut être contesté à tout moment par les propriétaires de droit antérieurs qui peuvent vous attaquer en contrefaçon ou en concurrence déloyale et vous interdire d'utiliser ce nom.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Sachez que lorsque vous déclarez votre société au Centre de formalités des entreprises pour que celle- ci soit enregistrée au RCS, ces deux organismes ne sont pas chargés de vérifier si votre nom et disponible ou non. C'est au professionnel ou à son conseil qu'il appartient d'effectuer cette démarche. Comment faire la recherche ? Il faut vérifier qu'il n'existe pas de nom identique ou similaire à celui que vous avez choisi en consultant : - la base de données Infogreffe (www.infogreffe.fr) qui répertorie les dénominations sociales, enseignes, noms commerciaux en France. - la base de données des marques, accessible gratuitement via le site de l'INPI (www.inpi.fr), pour vérifier que le nom commercial choisi n'a pas fait l'objet d'un dépôt de marque. Mais attention, ce service n'est qu'une première étape pour vérifier l'existence d'une marque. En effet, la recherche se fait seulement à l'identique. Il est nécessaire de faire une recherche approfondie dite de similarités, pour prendre en compte des ressemblances orthographiques, phonétiques ou intellectuelles. L'INPI propose une prestation payante pour effectuer cette recherche. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 La cession du fonds de commerce Le 06/09/2019 La vente du fonds de commerce est une cession à titre onéreux. Autrement dit, le vendeur transmet son fonds à un acquéreur moyennant un prix. Elle doit respecter un certain nombre de conditions de forme et de fond, bien qu'une loi du 19 juillet 2019 a allégé le contenu obligatoire de l'acte de cession © GettyImages L'acquéreur doit être vigilant : en reprenant le fonds de commerce, on reprend aussi un certain nombre d'engagements. La vente du fonds de commerce est une cession à titre onéreux. Autrement dit, le vendeur transmet son fonds à un acquéreur moyennant un prix. Ce prix, librement fixé par les parties, doit être réel et sincère (interdiction d’en dissimuler une partie par exemple). Pour savoir quels sont les usages en matière d’estimation de valeur en matière de fonds de commerce CHR, vous pouvez consulter la page Évaluation du fonds de commerce. Pour connaître les prix du marché dans le secteur CHR, selon votre activité (café, bar-brasserie, restaurant traditionnel ou autre, hôtel etc.), vous pouvez consulter la page de L’Hôtellerie Restauration dédiée aux prix de ventes de fonds de commerce.
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 La cession de fonds commerce doit respecter un certain nombre de conditions de forme et de fond, d’où la nécessité de se faire assister par un professionnel du droit (avocat, fiscaliste, expert-comptable, éventuellement notaire pour certains aspects….). À noter qu’une loi du 19 juillet 2019 a allégé le contenu obligatoire de l’acte de cession. Auparavant, tout acte de cession était tenu d'énoncer certaines informations telles que le nom du précédent vendeur et le prix d'acquisition, l’état des privilèges et nantissements, le chiffre d’affaires réalisé durant les 3 exercices comptables précédant celui de la cession, les résultats d'exploitation réalisés pendant le même temps et, s'il y avait lieu, les informations relatives au bail. L’absence de ces énonciations pouvait, à la demande de l'acquéreur, entraîner la nullité de l’acte de vente ou d'apport en application de l’article L141-1 du code de commerce. Cet article a été purement et simplement abrogé par la loi, de sorte que désormais l'acte de cession d'un fonds de commerce n'est plus assorti d'aucune mention obligatoire spécifique. Est-ce que cela signifie que ces informations n’apparaîtront plus dans les futurs actes de cession ? Il est trop tôt pour le dire. On peut toutefois penser qu’en pratique, les rédacteurs d’actes (avocats, notaires…) devraient continuer d’insérer ces mentions sur une base conventionnelle. En tout état de cause, il reste primordial pour l’acquéreur de recueillir ces informations avant la signature de l’acte de cession car elles peuvent être déterminantes pour son consentement et la fixation du prix. En cas de mauvaise foi du cédant ou de manquement à son obligation d’information précontractuelle (art. 1112-1 du code civil issu de l’ordonnance du 10.02.2016), la responsabilité du cédant pourra être engagée. ► Cession des biens corporels et incorporels Le fonds de commerce étant un ensemble de biens corporels et incorporels, sa vente implique la cession de ces éléments : - matériel, mobilier, outillage, marchandises et stock pour ce qui est des éléments corporels ; - droit au bail, clientèle, enseigne, nom commercial, contrats de travail, par exemple, pour ce qui est des éléments incorporels. La cession est, précédée, dans la quasi-totalité des cas, de la signature d’un compromis de vente. L’acte de vente n’interviendra qu’une fois les conditions suspensives levées. Il faut compter au minimum deux mois entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif.
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 Ce délai varie selon la complexité de la cession et laisse le temps aux parties d’effectuer certaines formalités indispensables, comme par exemple l’information préalable des salariés dans les établissements de moins de 250 personnes, et les déclarations à la mairie (déclaration d’urbanisme, déclaration aux fins d’exercice du droit de préemption de la mairie…). ► Une reprise d’actif À la différence d’une reprise de titres de société, celle d’un fonds de commerce constitue une reprise d’actif sans passif. Cet aspect est souvent apprécié des banques qui financent le projet de reprise, surtout lorsqu’il s’agit d’une première reprise ou d’un fonds de restauration rapide. Cela ne doit pas empêcher l’acquéreur d’être vigilant : en reprenant le fonds de commerce, on reprend aussi un certain nombre d’engagements (exemples : le bail, les contraintes de voisinage, le personnel...). La cession de fonds de commerce comporte des conséquences fiscales (impôts sur la plus-value) pour le cédant et l’acquéreur (droits d’enregistrement), d’où l’intérêt pour chacune des parties de se faire accompagner par un professionnel du droit (expert-comptable ou avocat fiscaliste par exemple). ► Texte de référence Loi 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés, art. 1 abrogeant l’article L141-1 du code de commerce. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 Le compromis de vente Le 10/09/2019 La signature de ce contrat est nécessaire dès que la vente est subordonnée à des conditions suspensives, ce qui est le cas dans la quasi-totalité des cessions de fonds de commerce. Les parties s'engagent juridiquement, et le seul moyen de revenir sur sa décision est de se rétracter dans le délai légal. © Thinkstock Le compromis est un véritable contrat qui engage les parties signataires (acquéreur et cédant). En signant le compromis de vente d’un fonds de commerce, les parties s’engagent juridiquement : le vendeur à vendre, l’acheteur à acquérir au prix et aux conditions fixées dans ce document (art. 1589 du code civil). Seul moyen de revenir sur leur décision : se rétracter dans le délai légal (et sous réserve que les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation soient réunies). Dans les autres cas, si l’une des parties venait à ne pas signer l’acte définitif, l’autre sera en droit de demander en justice l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts. Le compromis est un véritable contrat qui engage les parties signataires (acquéreur et cédant). Il comporte entre 20 et 25 pages auxquelles s’ajoutent entre 10 et 15 documents annexes tels que le bail commercial, les rapports de sécurité, électricité, gaz, DPE, une attestation de chiffre d’affaires, les documents relatifs à la licence...
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 Il est donc particulièrement important de se faire assister par un professionnel du droit (avocat, notaire) et/ou de la cession de fonds de commerce (intermédiaire en transactions de fonds de commerce), et de vérifier, avant de signer, que : • Le bail mentionné est régulier, ne contient ni erreurs ni omissions, vous autorise bien à exercer toutes les activités que vous avez en projet, et sera renouvelé par le propriétaire à la fin de la période en cours. • Les locaux correspondent bien à ceux décrits dans le compromis et dans le bail. • Le montant du dépôt de garantie correspond bien à celui sur lequel vous vous êtes entendus. Il s’agit en général d’un pourcentage du prix de cession du fonds de commerce (entre 5 % et 10 %) qui viendra s’imputer lors de la signature de l’acte définitif. • La date à laquelle la vente définitive est prévue vous convient. • Toutes les conditions suspensives sont bien listées. Hormis la condition suspensive de financement, les plus courantes sont celles relatives à l’obtention des certificats d’agrément attestant que l’établissement respecte les normes PMR, sécurité incendie, gaz et hygiène, celle relative à l’obtention de l’accord du bailleur (étant précisé que celui-ci bénéficie d’un droit de préemption), au droit de préemption de la mairie (pour les fonds situés dans le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité), celle relative au transfert de licence (restaurant ou débit de boissons), ou encore à l’information donnée par le cédant à ses salariés de son projet de cession (s’il ne les a pas déjà informés avant le compromis). • La répartition des frais et charges entre le cédant et l’acquéreur correspondent à ce que vous souhaitez. Bon à savoir : l’acquéreur doit être particulièrement vigilant sur les points suivants : s’assurer que le chiffre d'affaires est bien sur 12 mois et réalisé sur un seul point de vente, vérifier les marges et coefficients pratiqués, l’effectif du personnel repris, la destination et la durée du bail et que l’établissement est cédé aux normes en vigueur (PMR, hygiène etc.).  À noter qu’une loi du 19 juillet 2019 a allégé le contenu obligatoire de l’acte de cession. Auparavant, tout acte de cession était tenu d'énoncer certaines informations telles que le nom du précédent vendeur et le prix d'acquisition, l’état des privilèges et nantissements, le chiffre d’affaires réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la cession, les
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 résultats d'exploitation réalisés pendant le même temps et, s'il y avait lieu, les informations relatives au bail. L’absence de ces énonciations pouvait, à la demande de l'acquéreur, entraîner la nullité de l’acte de vente ou d'apport en application de l’article L141-1 du code de commerce. Cet article a été purement et simplement abrogé par la loi, de sorte que désormais l'acte de cession d'un fonds de commerce n'est plus assorti d'aucune mention obligatoire spécifique. Est- ce que cela signifie que ces informations n’apparaîtront plus dans les futurs compromis de cession ? Il est trop tôt pour le dire. On peut toutefois penser qu’en pratique les rédacteurs d’actes (avocats, notaires, intermédiaires…) devraient continuer insérer ces mentions sur une base conventionnelle. En tout état de cause, il reste primordial pour l’acquéreur de recueillir ces informations avant la signature du compromis de cession car il s’agit d’informations pouvant être déterminantes pour son consentement et la fixation du prix. En cas de mauvaise foi du cédant ou de manquement à son obligation d’information précontractuelle (art. 1112-1 du code civil issu de l’ordonnance du 10.02.2016), la responsabilité du cédant pourra être engagée (loi 2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés, art. 1 abrogeant l’article L141-1 du code de commerce). Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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