S22 revue de presse kylia - semaine du 21 au 27 mai 2018

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 21 au 27 mai 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : 83 % des logements
sont énergivores
LE 23/05/2018
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Les acquéreurs sont de plus en plus attentifs au DPE, diagnostic de performance énergétique. - Shutterstock
Avant un achat, gare au diagnostic de performance énergétique ! Un logement mal isolé peut vous
coûter cher.
Les acquéreurs sont certes de plus en plus attentifs au DPE, diagnostic de performance énergétique.
Mais en mesurent-ils réellement l'importance en termes de coût ? Le réseau Guy Hoquet, spécialiste
de l'immobilier existant, s'est penché sur la valeur énergétique du logement des Français*. Il ressort
de cette étude que le coût d'un logement mal isolé peut s'avérer très élevé.

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Dans sa majorité, le parc existant se répartit entre les lettres D (40 %) et E (30 %), ce qui représente
un coût annuel de 1.450 euros en moyenne, soit environ 13,60 euros/m²/an.
Les fameuses « passoires thermiques », logements classés en F et G, représentent quant à elles
13 % du parc, tandis que les exemplaires A et B n'atteignent même pas respectivement les 5 % et
4 %.
« Lorsque l'on traduit ces lettres abstraites en coût, elles prennent instantanément tout leur sens.
Entre un logement bien isolé classé A et une passoire thermique classée G, un rapport de 1 à 10
s'applique. Ainsi, pour une surface moyenne de 88 m², le propriétaire ou locataire d'un bien A
s'acquittera d'une facture annuelle d'environ 3,50 euros/m² tandis que l'occupant d'un bien classé G
se verra demander pas moins de 32 euros/m² ! » explique Fabrice Abraham, directeur général du
réseau Guy Hoquet.
Ainsi, selon cette étude, une maison de 110 m² classée A, parfaitement isolée, dotée d'un chauffage
électrique et répondant aux normes récentes, aura un coût annuel de 630 euros environ (abonnement
compris), soit 52,50 euros/mois - tandis qu'une même maison plus ancienne avec un DPE G pèsera
annuellement 3.823,16 euros (abonnement compris) en moyenne, soit 318 euros/mois !
Date de construction
Le réseau Guy Hoquet constate aussi que le coût de l'énergie varie en fonction de la date de
construction du logement. Ainsi, si un logement construit avant 1970 coûte en moyenne
15 euros/m²/an, dans la période 1970-2000, on voit la facture s'alléger de 2 euros/m²/an en moyenne
(soit 13 euros/m²/an). Entre 2000 et 2010, on baisse encore pour atteindre les 11 euros/m²/an. « A
partir de 2011, une cassure est clairement visible et les logements deviennent exemplaires, ce qui se
traduit par des frais quasiment divisés par 2 et le m²/an n'est désormais plus facturé que 6 euros ! »
précise l'étude.
Plus étonnant, l'impact de l'ensoleillement sur les dépenses d'énergie. Bien sûr, il faut faire attention à
l'exposition : un appartement exposé plein nord coûtera en moyenne 14 % de plus (13,07 euros du
m²/an) à son occupant qu'un autre orienté sud (11,47 euros/m²/an).
Mais il faut aussi se montrer attentif à l'étage. On note une différence de consommation d'énergie de
l'ordre de 23 % entre un bien situé au rez-de-chaussée et un autre au 3
e
étage. Et si l'on pousse la
comparaison avec un logement situé au 10
e
étage, cette différence atteint 46 % ! « Si l'exposition au
soleil réduite pèse dans la facture énergétique d'un bien au rez-de-chaussée, cette consommation
excessive au regard des 3
e
et 10
e
étages peut trouver également sa cause dans l'absence de
voisinage en dessous qui contribuerait à chauffer indirectement. Le locataire d'un rez-de-chaussée

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doit donc logiquement pousser un peu plus son chauffage que ses voisins des étages supérieurs »,
souligne l'étude.
Surface et type d'énergie
Autre enseignement de cette analyse : plus la surface est petite, plus elle est énergivore. Pour un bien
de plus de 200 m², il faudra débourser en moyenne 10,79 euros/m²/an. La facture grimpera de
quelques euros pour atteindre 14,08 euros/m²/an pour un 40-60 m² et s'envolera à plus de
20 euros/m²/an pour un studio de moins de 20 m² !
43 % des petites surfaces mises à la vente sont dotées de DPE classés E (30 %), F (9 %) et G (4 %),
et le bilan s'alourdit encore lorsqu'il s'agit de biens mis à la location. Pour ce segment, on atteint 57 %
de biens (très) énergivores (34 % de E, 17 % de F et 5 % de G). « Les logements dotés de petites
surfaces étant soit des biens utilisés en périodes transitoires soit des investissements locatifs, les
propriétaires sont généralement moins enclins à investir dans des travaux. Il est urgent d'inciter à la
rénovation de ces logements qui, en plus de peser sur l'environnement, pénalisent parfois très
lourdement le budget des ménages français ! » explique Fabrice Abraham.
Enfin, le type d'énergie utilisé joue un rôle non négligeable. L'écart est en moyenne de 32 % entre
l'électricité et le gaz de ville en faveur du second.
Autant d'enseignements utiles pour les futurs acheteurs.
Source : www.lesechos.fr

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Encadrés, les loyers sont restés modérés à
Paris en 2017
Le 23/05/2018
INFOGRAPHIES - Les loyers ont progressé de 0,6% en 2017 (contre +0,4% en 2016) dans la
capitale, selon les premières estimations d’une étude de l’Observatoire des loyers de
l’agglomération parisienne. Reste à savoir s’ils resteront modérés avec l’annulation de
l’encadrement des loyers.
Les loyers demandés par les bailleurs aux locataires emménageant dans un logement à Paris ont
progressé de 0,6% en 2017 (contre + 0,4% en 2016), selon les premières estimations de l’enquête
annuelle de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap). Pour l’Olap, c’est la
confirmation de la «décélération très nette» depuis 2014 (voir notre graphique ci-dessous) - date à
laquelle la loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) a commencé à s’appliquer - due aux
mesures réglementaires d’encadrement prises par l’État. L’an dernier dans la capitale, les locations se
sont conclues à un loyer moyen d’environ 23 euros en 2017.
Dans l’agglomération parisienne, la hausse moyenne des loyers est de 0,5% en 2017 (contre 0,1% en
2016). «Dans un contexte de reprise de l’économie francilienne et de remontée de l’indice des loyers,
ces résultats illustrent l’impact du décret annuel de limitation de la hausse des loyers et pour Paris,

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celui de l’arrêté d’encadrement des loyers (instauré par la loi Alur et entré en vigueur le 1er août 2015,
NDLR)», explique l’Olap.
Cette modération de la hausse des loyers résulte également de l’application des décrets annuels de
limitation de la hausse des loyers à la relocation, pris chaque été depuis août 2012. Dans
l’agglomération parisienne entière, elle a été l’an dernier, comme en 2016, de 0,6%, à 19,70 euros le
m². Une progression similaire à celle de l’Indice de référence des loyers (IRL) qui fixe les plafonds des
augmentations annuelles des loyers que peuvent exiger les propriétaires.
En revanche, à Paris, l’augmentation a été de 1% (contre 2% en 2016), un niveau donc supérieur à
l’IRL. Or, si l’annulation de l’encadrement des loyers entre en application pour les premiers loyers
fixés librement par les propriétaires, il n’en est rien pour les relocations, dont les hausses restent
encadrées. Ainsi, d’une année sur l’autre (et même d’un bail à un autre), un propriétaire n’a pas le
droit d’augmenter le loyer au-delà de l’IRL qui est calculé sur l’évolution des prix à la consommation
hors tabac et hors loyers. «Un certain nombre de logements peuvent augmenter plus que l’IRL à la
suite de gros travaux qui améliorent significativement la qualité du logement, explique l’Olap au Figaro
Immobilier. Ces logements représentent un peu moins de 10% des relocations en moyenne».
Source : www.lefigaro.fr

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Une terrasse n’est pas une habitation.
Le 24/05/2018
Pour l’application de l’article R. 811-1 du Code de justice administrative, qui vise, dans les zones où la
tension entre l’offre et la demande de logements est particulièrement vive, de réduire le délai de
traitement des recours pouvant retarder la réalisation d’opérations de construction de logements, le
Conseil d’État précise que le permis de construire pour la réalisation d’une terrasse, la modification
des façades et le ravalement d’une maison d’habitation n’a pas pour objet la réalisation de logements
supplémentaires et n’entrent donc pas dans le champ d’application des dispositions de l’article R. 811-
1-1 du Code de justice administrative.
Aux termes de l’article R. 811-1-1 du Code de justice administrative : « Les tribunaux administratifs
statuent en premier et dernier ressort sur les recours contre les permis de construire ou de démolir un
bâtiment à usage principal d’habitation ou contre les permis d’aménager un lotissement lorsque le
bâtiment ou le lotissement est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes
mentionnées à l’ article 232 du Code général des impôts et son décret d’application. Les dispositions
du présent article s’appliquent aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre
2018 ».
Cette disposition, issue du décret du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l’urbanisme, a pour
objectif, dans les zones où la tension entre l’offre et la demande de logements est particulièrement
vive, de réduire le délai de traitement des recours pouvant retarder la réalisation d’opérations de
construction de logements.
Elle déroge au premier alinéa de l’article R. 811-1 du CJA qui dispose que « Toute partie présente
dans une instance devant le tribunal administratif ou qui y a été régulièrement appelée, alors même
qu’elle n’aurait produit aucune défense, peut interjeter appel contre toute décision juridictionnelle
rendue dans cette instance ».
Par un arrêt du Conseil d’État du 16 mai 2018, il est affirmé que l’article R. 811-1-1 du Code de justice
administrative doit s’interpréter strictement.
Par conséquent, si ces dispositions sont susceptibles de s’appliquer aux permis de construire
autorisant la réalisation de travaux sur une construction existante, c’est à la condition que ces travaux
aient pour objet la réalisation de logements supplémentaires.

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Il ne peut en aller différemment que lorsque les travaux sur une construction existante ont fait l’objet
d’un permis de construire modificatif, lequel, pour l’application des dispositions de l’article R. 811-1-1
du CJA, suit nécessairement le sort contentieux du permis de construire initial auquel il se rattache.
Dans cet arrêt du Conseil d’État du 16 mai 2018 dès lors « que la demande formée par M. B...devant
le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, enregistrée au greffe de ce tribunal le 3 septembre 2014,
tendait à l’annulation pour excès de pouvoir de l’arrêté du 3 juillet 2014 par lequel le maire de la
commune de La Garenne-Colombes, laquelle figure sur la liste annexée au décret du 10 mai 2013
relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232
du code général des impôts, a délivré à M. F...et Mme D...un permis de construire pour la réalisation
d’une terrasse, la modification des façades et le ravalement d’une maison d’habitation ; que ces
travaux n’ont pas pour objet la réalisation de logements supplémentaires et n’entrent donc pas dans le
champ d’application des dispositions de l’article R. 811-1-1 du Code de justice administrative ».
Source : www.village-justice.com

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Les Français, champions du monde des
angoisses fiscales immobilières
Le 24/05/2018
D’après une étude mondiale HSBC, la France est le seul pays où une hausse de la fiscalité inquiète
plus que l’augmentation des prix immobiliers. Les jeunes français seraient, eux, pessimistes quant à
leur accession à la propriété. Décryptage.
En matière de taxe et d’impôts immobiliers, les Français sont loin d’être confiants. Bien à l’opposé: 88
% des futurs propriétaires hexagonaux déclarent craindre une hausse de la fiscalité sur la pierre. La
France étant le seul, parmi les dix pays interrogés par HSBC, qu’une hypothétique augmentation des
taxes inquiète plus que la montée des prix. Limitée aux propriétaires et possibles acquéreurs, cette
étude porte sur la relation à la propriété immobilière sous différentes latitudes. Et dévoile par la même
occasion nombre de particularités françaises.
L’annonce de la suppression de la taxe d’habitation n’y fait rien. Les Français restent méfiants face à
la création de nouveaux impôts fonciers. La proposition du premier ministre Édouard Philippe
d’augmenter les droits de mutations ne devrait pas apaiser les angoisses sur le climat fiscal. D’autant

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plus que les Français ne craignent pas moins une flambée des prix: ils sont 83% à dire leurs peurs
face à une évolution à la hausse du marché. Ce qui se traduit, comme dans l’ensemble des pays de
l’étude, par le jugement suivant: il devient de plus en plus difficile d’accéder à la propriété.
Près d’un Français sur deux (58%) pense devoir travailler plus que ses parents pour s’offrir un
logement. Les jeunes se montrent particulièrement pessimistes: chez les individus nés entre 1981 et
1996, le pourcentage grimpe jusqu’à 73%. Ces chiffres, s’ils sont élevés, sont encore en deçà de la
moyenne mondiale. Toute génération confondue, une personne sur sept y déclare ressentir
l’obligation d’une charge de travail supérieure à celle de ses aînés. La banque britannique souligne un
point intéressant: la majorité des sondés - de France ou d’ailleurs - s’estiment malgré tout plus riche
que ses parents au même âge. L’élévation du prix au mètre carré de ces dernières décennies
expliquant sans doute ce paradoxe.
Les Français déjà propriétaires se démarquent plus nettement de leurs voisins. Ils ne sont que 27% à
envisager investir dans un nouveau bien d’ici 5 ans - un taux qui monte à 40 % en dehors de nos
frontières. Il faut dire que les motivations ne sont pas les mêmes. À l’étranger, l’espoir de capitaliser
sur la valeur du bien initial prédomine alors qu’en France, l’achat d’un bien moins coûteux à entretenir
arrive en tête des réponses. Ce qui n’est probablement pas sans lien avec la pression fiscale.
Les Français valorisent pourtant, à leur manière, l’accession à la propriété. Ils sont 68% à considérer
que la capacité à transmettre son bien comme une fierté. Le pays étant l’un de ceux où la symbolique
de la transmission est la plus importante. Cependant, le prestige engendré par l’acquisition d’un logis
autour de son entourage y est jugé très faible - 27% - à l’inverse des autres pays, où ce chiffre
concerne près d’une personne sur deux.

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Les Français et leurs voisins: je t’aime, moi
non plus
Le 25/05/2018
Moins de 21% des Français devraient participer à la fête des voisins ce vendredi 25 mai. Alors qu’ils
affirment entretenir de bonnes relations avec les habitants de leur immeuble, ils préfèrent ne pas trop
les voir pour rester en bons termes.
Rien n’y fait. Lancée pour réchauffer les relations entres habitants, la fête des voisins ne prend pas. Si
84% des Français en connaissent l’existence, seule une minorité envisage d’y participer. Les
irréductibles défenseurs de l’apéritif inter-palier représentent seulement 21% de la population, selon
une étude de Budget-maison.com. Mais la responsabilité de ce désamour n’incomberait pas à de
mauvaises relations. Pour défendre leur absence à cet événement, plus d’un Français sur deux
invoque la volonté de préserver son amitié avec ses voisins. Autrement dit, pour 58% des sondés, une
fréquentation plus assidue de son voisinage mènerait forcément à des conflits. De quoi décourager
les tenants de cette 19ème édition...
Et pourtant, à en croire le dernier baromètre Qualitel sur la qualité de vie à la maison réalisé par Ipsos,
85% des Français déclarent entretenir de bonnes relations avec leurs voisins. Mais ils reconnaissent
volontiers que ce n’est pas tous les jours un long fleuve tranquille. Le bruit est clairement la source de

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la plupart de ces querelles. Après le tapage diurne comme nocturne, les problèmes de stationnement
génèrent, eux aussi, leurs lots de conflits. Ainsi, 30% des Français -et 42% des occupants
d’appartement- reconnaissent avoir déjà connu des frictions sur ce sujet. Une proportion qui monte à
69% pour ceux qui déclarent avoir de mauvaises relations avec leurs voisins.
L’étude menée par Budget-immo liste également dans les motifs de conflits les animau envahissants,
les voisins trop intrusifs et pour finir, le non-respect des parties communes. Des différends qui se
seraient déjà soldés par une opposition frontale pour près de 7 Français sur 10. Dans ce cas, la
situation s’est envenimée au point de déboucher sur le dépôt d’une plainte ou d’une main courante
dans 32% des cas. Enfin, certaines doléances sont aussi inattendues que délicates à évoquer: 12%
de la population a ainsi confié avoir été importunée par les ébats amoureux d’un voisin.
Ce qui n’empêche pas les Français d’apprécier à sa juste valeur une entente cordiale avec celui qui
vit juste à côté. Ils jugent pour la moitié d’entre eux qu’un riverain qui rend des services est une chose
plaisante. Et sont même 49% à avouer passer de bons moments avec ces anonymes qui partagent
leurs vies. Un anonymat qui est d’ailleurs tout relatif: 51% des Français appellent leurs voisins par
leurs prénoms, et 18% par un surnom. Notons que pour 7% d’entre eux, le mode d’interpellation favori
est encore...l’insulte. Une attitude assez éloignée des 35% de compatriotes qui disent avoir partagé
un apéritif avec l’occupant d’un logis proche du leur. Ce qui semble indiquer que la faible présence à
la fête des voisins est loin d’être le signe d’une mésentente générale.

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Cession des parts de la société et substitution
de caution.
Le 23/05/2018
Quelle est l’efficacité d’une clause de substitution de caution dans une cession de parts de société en
redressement judiciaire face à un établissement bancaire ?
Il convient de s’intéresser à un arrêt qui a été rendu par la Cour d’appel de Lyon en ce printemps 2018
et qui vient aborder la question spécifique de l’associé d’une entreprise, également caution, alors que
ce dernier a procédé à une cession des parts de la société.
En effet, dans cette affaire le gérant caution était poursuivi par la banque alors même que l’entreprise
avait fait l’objet d’un redressement judiciaire,
Et alors même que dans le cadre de ce redressement judiciaire une cession des parts de la société au
profit d’un repreneur avait été envisagée pour permettre une bonne reprise de l’activité et au travers
d’un plan de redressement viable.
Cette cession des parts au profit du tiers repreneur s’accompagnait dans l’acte de cession d’une
reprise de l’engagement de la caution.
La pratique montre bien que si l’idée même d’un plan de redressement de l’entreprise avec une
cession des parts par un tiers repreneur peut avoir quelque avantage il n’en demeure pas moins qu’il
peut arriver que le vendeur de parts, par ailleurs gérant et caution, omette son sort particulier en
qualité de caution et ne s’assure pas de pleine et parfaite effectivité de la transmission de
l’engagement de la caution qui devrait normalement accompagner la cession de parts.
Dans cette affaire, la société E avait été constituée en octobre 98 et avait pour activité la vente de
jouets sous une enseigne bien connue les consorts D étant titulaires de toutes les parts de la société
et Monsieur D était par ailleurs le gérant de la société.

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C’est dans ces circonstances que par acte du 28 août 2009 Monsieur D. s’était porté caution solidaire
de toutes les obligations dont la société E. pourrait être tenue à l’égard de la banque dans une limite
de 20.000 euros et ce pour une durée de 10 ans.
C’est cet engagement de cautionnement de tout engagement qui mérite bien souvent d’être contesté
car même si dans le cas présent le plafond reste raisonnable, il n’en demeure pas moins que dans
d’autres cas d’espèces les montants sont parfois bien plus importants et mettent en difficulté le gérant
qui n’appréhende pas forcément au moment de la signature de l’engagement de caution, sa portée.
Car, il est vrai que dans cette affaire, en vue du financement de l’ouverture d’un nouveau magasin, la
banque avait alors consenti, le 18 mai 2010, à la société E. un prêt d’équipement de près de 225.000
euros, ce qui ni n’est pas rien.
Par acte du même jour, Monsieur D. s’était alors porté caution solidaire de ce prêt en sus du premier
engagement de caution dans la limite de 45.000 euros.
Enfin et surtout, la société E. avait également souscrit le 31 mai 2013 un billet à ordre tiré sur le
compte de la banque d’un montant de 75.000 euros avec l’aval de son gérant, et une échéance au 30
octobre 2013.
Cependant, difficultés économiques faisant, le Tribunal de Commerce de Bourg en Bresse avait, en
juin 2013, prononcé le redressement judiciaire la société E.
De même, la banque a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire pour la somme de
246.123,46 euros.
Par suite, en l’état de l’ouverture de la procédure collective, et par acte du 15 octobre 2013 la banque
a assigné Monsieur D., en sa qualité de caution, et ce, en l’état de l’arrêt des poursuites individuelles,
afin que le Tribunal de Commerce déclare sa créance à l’encontre de la caution bien fondée, et
prononce le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure de redressement initial.
Il est bon effectivement de rappeler qu’à ce stade, en cas d’un redressement judiciaire, si la
jurisprudence et les textes permettent au créancier de prendre des garanties à l’encontre de la
caution, il n’en demeure pas moins que le principe de l’arrêt des poursuites individuelles empêche la
banque de poursuivre l’entreprise mais également le gérant caution, au moins pendant l’année du
redressement judiciaire.
Pour autant, cela n’avait pas arrêté la banque qui avait souhaiter ses garantir envers la caution.

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Or, au cours de la période d’observation, les consorts M. ont souhaité se porter acquéreurs de
l’entreprise en difficulté, ces derniers souhaitant reprendre l’entreprise et lui donner un second souffle.
Les consorts M. ont déposé une offre de reprise de la société E. auprès de l’administrateur.
Pour permettre cette reprise, ils ont ensuite acquis, par acte sous seing privé du 28 octobre 2013,
l’ensemble des parts sociales des consorts D. sous la condition de l’homologation de leur projet de
reprise par le Tribunal de Commerce.
Cette condition était naturellement inévitable en droit de l’entreprise en difficulté.
Mais surtout, l’acte prévoyait également la reprise par les consorts M. des engagements de caution
des consorts D.
Cela était aussi la suite logique de la cession des parts. Cela était parfaitement logique.
Il est bien évident que dans l’hypothèse où les consorts D. procédaient à la cession des parts et
vendaient leur entreprise, ils devaient dans le même temps se libérer de toute forme d’engagement à
l’encontre d’une société qui n’était désormais plus la leur ; l’un n’allant pas sans l’autre. Ce qui, au
moment de l’acte ne semblait pas déranger les repreneurs qui avaient clairement signé l’acte de
cession des parts, avec en son sein, la clause non équivoque de la reprise de l‘engagement de
caution.
Or, comme chacun sait, il faut savoir battre le fer pendant qu’il est encore chaud.
Il n’est pas rare de constater que si les actes de cession des parts prévoient le transfert du
cautionnement, cela est rarement suivi d’effet, ce qui peut créer de nombreuses difficultés, comme tel
est le cas en l’espèce, lorsque la banque finalement poursuit les cautions initiales.
C’est dans ces circonstances que, par jugement du 31 octobre 2013, le Tribunal de Commerce a
autorisé la cession des parts et que par jugement du 15 janvier 2014, le même Tribunal de Commerce
a arrêté le plan de continuation présenté par la société E. prévoyant notamment le remboursement sur
10 ans des créances bancaires.
Que pour autant, malheureusement, les repreneurs n’ont pas su être à la hauteur des espérances du
Tribunal de Commerce et des cédants, de telle sorte que par la suite ladite entreprise a fait l’objet
d’une liquidation judiciaire,

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La banque a alors repris ces poursuites contre la caution, savoir Monsieur D., afin de réclamer le
paiement de la somme de 134.429,15 euros outre intérêts.
C’est dans ces circonstances que les consorts D. ont tenté d’échapper à leur responsabilité en
premier lieu en opposant à la banque un manquement aux obligations de proportionnalité du prêt et
des engagements de caution, et également un manquement aux obligations de conseil de mise en
garde.
Ils ont enfin opposé à la banque le fait que la cession de parts prévoyait des substituions de cautions
de telle sorte qu’il appartenait aux consorts M de les garantir des sommes pour lesquelles ces
derniers pourraient être condamnés.
Concernant la question de disproportion, la Cour vient sanctionner le cumul des engagements de
caution. En effet, elle souligne que le simple fait que le dirigeant déclare au titre de ses engagements
un cautionnement antérieur il appartenait à la banque de vérifier si ce nouvel engagement de caution
était supportable, en sus du premier.
A défaut, le nouvel engagement de caution était manifestement disproportionné par rapport à ses
biens et revenus et ses engagements antérieurs.
En effet, la Cour d’Appel tirant toute conséquence de cette disproportion, souligne qu’il appartenait à
la banque de démontrer que le patrimoine de Monsieur D lui permettait de faire face à ses nouvelles
obligations au moment où elle l’a appelé.
Mais plus encore, la Cour considère que la disproportion pouvait, (et devait ?), s’apprécier au jour du
jugement qui a arrêté le plan de redressement date à laquelle l’obligation de Monsieur D, dirigeant
caution, est devenue exigible.
Enfin, et surtout, la Cour d’appel apporte une réponse à l’appel en garantie de l’ancien dirigeant dirigé
contre les repreneurs de la société, les consorts M.
Monsieur D considérait que l’appel en garantie du nouveau porteur de parts, qui s’était engagé dans
l’acte de cession de parts à reprendre les engagements de caution, était parfaitement fondé au motif
pris qu’aucune action contre la caution n’avait été exercée préalablement à la cession des parts, de
telle sorte que l’engagement devait forcément être repris par les consorts M.
Pour autant, la réalité factuelle révélait que l’assignation par laquelle la banque avait pris soin de se
garantir nonobstant l’arrêt des poursuites individuelles était antérieure à la cession de parts.

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De telle sorte que le repreneur, Monsieur M, ne serait pas tenu par une poursuite antérieure à la
cession des parts et à la reprise des engagements de caution subséquentes.
Monsieur D tente de s’en défendre en expliquant notamment qu’il ne fût pas informé de l’action de la
banque, l’assignation du 15 octobre 2013, ne lui ayant pas été délivrée à personne, que cette
assignation ne faisait pas mention d’une demande effective de l’engagement de caution qu’il a
souscrite.
Que surtout, dans la mesure ou l’action initiale n’était que « conservatoire », l’idée de Monsieur D était
de considérer que ses véritables demandes en paiement ne s’étaient exprimées que par la suite, soit,
au mois d’avril 2014.
De telle sorte que les véritables demandes en condamnation découlant cette action était réellement
survenu postérieurement à l’acte de cession des parts qui est intervenu le 28 août 2013.
De telle sorte que l’engagement de Monsieur M de garantir les cédants contre toute action de la part
de créancier pour des faits postérieurs à la cession de parts était parfaitement valide et non
équivoque.
Or, dans l’acte de cession qui avait été conclu entre les vendeurs de parts et les repreneurs en date
du 28 août 2013 notamment sur l’article intitulé « substitution de caution, engagement des
cessionnaires », lequel précisait qu’après avoir inventorié les créances pour lesquelles les époux D.
s’étaient portés caution solidaire, Monsieur M prend l’engagement de se porter caution personnelle et
solidaire de la société au lieu et place des consorts D. et sous les mêmes conditions à l’effet de
garantir lesdits paiements et obligations et de proposer toute autre garantie acceptée par les
créanciers suffisait, le tout de façon que les consorts D. soient relevés de leurs engagements de
caution qu’ils ont souscrit et dégagés de toute obligation à cet égard.
La même clause prévoyant que Monsieur M. s’obligeait à garantir les cédants contre toute action de la
part de chacun des créanciers susvisés pour des faits postérieurs à la cession des parts et à leur
rembourser immédiatement toute somme qu’ils pouvaient être tenus de payer à ce titre. La clause
était-elle si claire que ça ?
La Cour d’appel, quant à elle, interprète cette clause en ce sens que la substitution ne jouerait qu’en
cas de poursuites par des créanciers qu’elle désigne contre Monsieur D. en sa qualité de dirigeant
caution pour des faits exclusivement postérieurs à l’acte de cession de parts.

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Cette décision peut sembler d’autant plus curieuse que dans le corps de sa décision, la Cour,
considère, au visa de l’article L622-28 alinéas 2 et 3 du Code du Commerce, que dans la mesure où
le créancier bénéficie d’un cautionnement consenti par une personne physique en garantie de la dette
d’un débiteur principal mis ensuite en redressement judiciaire, peut prendre des mesures
conservatoires sur les biens de la caution.
La question se pose alors de savoir si l’assignation du 15 octobre 2013, délivrée à la requête de la
banque, peut s’analyser en véritable mesure de poursuites contre Monsieur D en sa qualité de caution
aux fins d’obtenir on d’un titre exécutoire même si l’instance introduite par cette assignation a été
suspendue jusqu’au jugement du plan de redressement par l’effet de l’article L122-28 du Code du
Commerce.
A bien y croire la Cour, cela semble être le cas. Elle considère, ce qui peut sembler bien contestable,
que la clause de substitution ne peut être invoquée à l’encontre de Monsieur M dans la mesure où
l’acte de poursuite de Monsieur D, en qualité de dirigeant caution, était antérieur à la cession des
parts sociales,
Dès lors, il y a lieu de rejeter l’appel en garantie fait par Monsieur D à l’encontre de Monsieur M.
Cette décision est intéressante à bien des égards.
En premier lieu, elle rappelle que la banque ne peut cumuler les engagements de cautionnement
sans exposer au dirigeant à une problématique de disproportionnalité des engagements.
En deuxième lieu, et surtout, elle rappelle, que dans l’hypothèse d’une cession des parts qui prévoit
une substitution d’un engagement de caution par le repreneur il importe de n’oublier aucun
engagement de caution et de bien s’assurer de l’efficience de la reprises desdits engagements.
Bien plus, il est à mon sens important d’établir cette cession des parts au contradictoire des banques
partenaires afin que celles-ci soient parfaitement informés de ce transfert d’engagements de caution.
Idéalement, il serait bon que les cédants de parts obtiennent un accord express de la banque quant à
la reprise des engagements de caution par le repreneur. Sans quoi, immanquablement, l’ancien
dirigeant se retrouve encore et toujours exposé à des poursuites par la banque en cas de déconfiture
de l’entreprise,
Il est alors tout aussi contraint d’appeler en garantie le repreneur qui ne manquerait pas de faire
preuve d’imagination juridique afin d’échapper à ces fameux engagements de cautionnement.

18
Sans quoi, il peut sembler bien injuste à bien des égards que ce cédant se retrouve à supporter un
engagement de cautionnement après qu’il ait vendu sa société alors que justement les poursuites de
la caution découlent bien souvent des erreurs ou de la mauvaise gestion, et donc de la confiture de
l’entreprise qui serait du fait du nouveau repreneur.
Pour autant, la question de la transmission de l’engagement de caution dans le cadre d’une cession
de parts ne doit surtout pas être prise à la légère.
Source : www.village-justice.com

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Contribution exceptionnelle sur l’IS : quel
chiffre d’affaires prendre en compte ?
Le 25/05/2018
Une société allemande qui dispose d’un établissement stable en France demande à l’administration
fiscale de lui rembourser le montant de la contribution exceptionnelle à l’impôt sur les sociétés qu’elle
estime avoir versée à tort : pour elle, puisqu’elle réalise moins de 250 M€ de chiffre d’affaires (CA) en
France, elle n’est pas tenue au paiement de cette contribution. A tort ou à raison ?
Contribution exceptionnelle sur l’IS : CA français ou CA mondial ?
Pour les exercices clos du 30 décembre 2011 et jusqu’au 30 décembre 2016, les sociétés soumises à
l’impôt sur les sociétés et réalisant un chiffre d’affaires annuel (CA) supérieur ou égal à 250 M€ étaient
tenues au paiement d’une contribution exceptionnelle sur l’impôt sur les sociétés (IS).
Cette contribution, calculée sur la base de l’impôt sur les sociétés lui-même, était due :

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 au taux de 5 % pour les exercices clos entre le 31 décembre 2011 et le 30 décembre 2013 ;
 au taux de 10,7 % pour les exercices clos entre le 31 décembre 2013 et le 30 décembre 2016.
Si le principe semble clair, son application peut poser problème, notamment pour la détermination du
seuil de CA de 250 M€ réalisé par les sociétés étrangères disposant d’un établissement stable en
France : faut-il tenir compte du seul CA réalisé sur le sol français, ou du CA global réalisé par la
société en France et à l’étranger ?
C’est justement la question que s’est posée une société allemande disposant d’un établissement
stable en France. Estimant que son CA réalisé en France (et soumis à l’IS) était inférieur au seuil de
250 M€, elle a demandé à l’administration fiscale de lui rembourser les sommes versées au titre de la
contribution exceptionnelle sur l’IS.
Refus de l’administration, qui considère que pour déterminer si une société est tenue au paiement de
cette contribution, il faut prendre en compte le CA global et pas seulement celui réalisé sur le territoire
français.
Position partagée par le juge, qui rejette la demande de remboursement formulée par la société.
Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 4 mai 2018, n°402162
Source : www.bar-brasserie.fr

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Réglementation des happy Hours
Le 25/05/2018
Un débitant de boissons qui propose des boissons alcooliques à prix réduit pendant une période
restreinte doit également proposer des boissons sans alcools à prix réduit.
Les établissements concernés
Cette pratique des Happy hours concerne les débits de boissons à consommer sur place titulaire
d'une licence de 3ème et 4ème catégorie.
Ne sont pas concernés par cette réglementation les établissements titulaire d'une licence à emporter,
ainsi que les restaurants titulaires d'une licence restaurant, à condition qu'ils ne disposent pas en plus
d'une licence de 3ème ou de 4ème catégorie.
Les horaires
L'article L.3323-1du code de la santé publique indique que « le débitant propose des boissons
alcooliques à prix réduits pendant une période restreinte, il doit également proposer à prix réduit les
boissons non alcooliques susmentionnées. » Il mentionne « une période restreinte » mais sans définir
l'amplitude horaire autorisée. Ceci afin de permettre aux exploitants de pouvoir adapter cette pratique
des happy hours en fonction de sa clientèle.
Les prix pratiqués
Pendant les happy hours, le débitant de boissons doit pratiquer des opérations promotionnelles
équivalentes pour les boissons alcooliques et les boissons sans alcool. Par exemple, le débitant de
boissons qui propose deux boissons alcooliques pour le prix d'une, doit parallèlement, proposer soit
deux boissons sans alcool pour le prix d'une, soit une boisson sans alcool à demi tarif.
Publicité et affichage de la promotion
L'article R.3351-2 que l'annonce de la réduction des prix doit être faite de façon équivalente pour les
deux catégories de boissons. En pratique, il est conseillé de faire un affichage sur le même support,
dans des termes et caractères semblables et qui présentent la même visibilité.

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Sanctions
Le fait de ne pas proposer à prix réduit dans des conditions équivalentes des boissons non
alcoolisées ou de ne pas annoncer cette réduction des prix pour ces boissons est passible d'une
amende de 750 €.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

23
La franchise, tremplin vers l’entrepreneuriat
Le 25/05/2018
Chaque année, plusieurs centaines de nouveaux chefs d’entreprise choisissent la franchise pour
entreprendre. Une solution qu’ils privilégient à la création ou la reprise d’entreprise en solo, et ce pour
différentes raisons.
Crédits photo : Shutterstock.com 44% des personnes qui souhaitent entreprendre envisagent de le
faire en franchise
L’entrepreneuriat séduit de plus en plus de Français. Ces dernières années, la tendance ne se tarit
pas puisque plus d’un tiers d’entre eux en moyenne déclarent vouloir créer son entreprise. D’après
l’enquête annuelle de la franchise réalisée en 2017 par la Fédération française de la franchise (FFF),
l’institut CSA et la Banque Populaire, 39 % des Français souhaitent entreprendre et parmi eux, 44
% envisagent de le faire en franchise.
Des franchisés en majorité salariés
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la franchise ne se réduit pas à une solution de secours
pour les chômeurs de longue durée de créer leur propre emploi. En effet, 76 % des franchisés
aujourd’hui en activité en France étaient salariés avant d’ouvrir leur point de vente en réseau.
L’entrepreneuriat en franchise est donc bien un choix de reconversion professionnelle plutôt qu’une

24
« bouée de sauvetage ». D’autant que pour beaucoup de ces salariés qui décident de quitter leur job
pour entreprendre, la situation qu’ils laissent de côté offrait de nombreux avantages en termes de
rémunération et de sécurité de l’emploi, notamment, beaucoup des franchisés étant d’anciens cadres.
Mais ils trouvent dans la franchise un bon compromis entre l’envie de se mettre à leur compte et la
limitation du risque d’échec qui, pour rappel, touche une jeune entreprise sur deux avant ses six
ans.
La notoriété d’une marque
Il s’agit de la principale raison qui a motivé le choix d’un franchisé d’opter, d’abord, pour la franchise
puis pour telle ou telle enseigne. 35 % des franchisés installés placent en effet la notoriété de la
marque en tête des raisons pour lesquelles ils se sont engagés avec un réseau. Suivent ensuite pour
25 % la puissance et les moyens du réseau et l’accompagnement pour développer son entreprise,
pour 24 % des franchisés. Lorsqu’un franchisé se lance avec une enseigne, il achète non seulement
un concept clé en mains mais aussi une notoriété, une clientèle déjà fidèle et une image de marque
que le franchiseur et le réseau existant ont développé au fil des ans.
La transmission d’un savoir-faire
L’un des principaux avantages à rejoindre un réseau de franchise lorsque l’on crée son entreprise,
c’est de bénéficier d’un concept clé en mains, déjà testé et éprouvé sur au moins un site pilote par le
franchiseur. Avant de démarrer son affaire, le franchisé est censé recevoir de la part de la tête de
réseau toutes les compétences, tous les outils et savoir-faire nécessaires à la duplication du modèle
dans les meilleures conditions afin de garantir le succès. Cela passe notamment par une formation
initiale complète d’une durée moyenne d’environ un mois, pouvant allier théorie et pratique – 75 %
des franchisés déclarent avoir été bien préparés par leur formation initiale pour l’ouverture de leur
point de vente – et par la remise d’un manuel opératoire, véritable Bible du franchisé dans laquelle
sont répertoriés tous les process et bonnes pratiques à mettre en œuvre pour réussir. Pour
aller encore plus loin, il n’est pas rare que le franchiseur propose également des modules de
formation continue au franchisé et à ses équipes, notamment lors de la première année. Ceux-ci
durent en moyenne 24 jours répartis sur douze mois et 76 % des franchisés en ont bénéficié l’an
dernier. Afin de favoriser l’échange de bonnes pratiques au sein du réseau, l’enseigne peut également
instaurer un système de coaching ou de parrainage dans lequel des franchisés déjà installés prennent
sous leur aile les nouvelles recrues. En moyenne, cela concerne deux tiers des entrepreneurs en
réseau.

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L’accompagnement d’une enseigne
Lorsqu’ils signent un contrat de franchise, le franchiseur et le franchisé s’engagent à respecter un
certain nombre de devoirs l’un en vers l’autre. Parmi les engagements qui incombent au franchiseur,
se trouve l’assistance envers le franchisé. Celle-ci peut revêtir différentes formes, comme par
exemple un accompagnement in situ lors de l’ouverture du point de vente (78 % des franchisés en ont
bénéficié), des visites régulières de la part d’un animateur réseau (72 % des franchisés), l’organisation
par la tête de réseau de conventions et réunions permettant de faire se retrouver tous les membres
(81 %) ou encore de sessions de réflexion en matière d’innovation avec les franchisés (80 % des
réseaux). En résumé, l’assistance du franchiseur au franchisé peut aussi bien être technique que
commerciale, mais dans tous les cas elle se doit d’être continue.
Un soutien qui permet aux franchisés de se sentir plus fort qu’un commerçant lambda pour 76 % des
personnes interrogées. 46 % d’entre eux estiment par ailleurs mieux gagner leur vie qu’un
commerçant isolé grâce à la franchise. En moyenne en 2017, le revenu annuel d’un franchisé
s’établissait aux alentours des 33 900 euros nets, pour un chiffre d’affaire médian de 420 000 euros.
Source : www.lesechosdelafranchise.com

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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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