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S21 revue de presse kylia - semaine du 18 au 24 mai 2020

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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 18 au 25 mai 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
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  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 18 au 25 mai 2020 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : malgré le confinement, aucune grande ville n'affiche des prix en baisse : Le 19/05/2020 D'après le baromètre SeLoger publié par Capital, aucune des 30 plus grandes villes de France n’a connu de baisse de prix en avril 2020, période marquée par le confinement sanitaire. L’offre a-t-elle refroidi les prétentions des vendeurs ? Non, à en croire le baromètre de SeLoger publié par Capital. En avril 2020, période marquée par le confinement sanitaire et le gel de transactions, les prix s'établissaient toujours en hausse de plus de 10% (par rapport à avril 2019) dans la moitié des grandes villes scrutées comme à Perpignan, Nice, Montpellier, Saint-Etienne, Paris et même Marseille. Dans d’autres communes - Lyon, Villeurbanne, Rennes et Brest -, la hausse atteignait même près de 20%. A Strasbourg, on observait même un bond spectaculaire de plus de 30%, à plus
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 de 4.200 euros le mètre carré. Attention toutefois, ces hausses s’expliquent sans doute aussi par des déformations statistiques dues une raréfaction de l’offre durant la période. De fait, le nombre d’annonces en ligne a parallèlement drastiquement chuté en avril : la moitié d’entre- elles ont disparu à Lille, Rennes ou Angers. Dans le meilleur des cas, la diminution s’est contenue à près de 10% comme à Lyon, Marseille ou Nîmes. Autre composante importante : l’argent mobilisable par les Français. Confinés entre le 17 mars et le 11 mai, la plupart des ménages ont continué à toucher des revenus à l’aide notamment des mesures de chômage partiel, sans pouvoir le dépenser comme auparavant. Une épargne forcée, qui selon les économistes de l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE), aurait atteint un montant de 55 milliards d'euros. François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, évoque même le chiffre de 60 milliards. Suffisamment en tout cas pour que les budgets (budgets achats ? c’est ça ? Dans ce cas on le précise en l’écrivant ainsi) des ménages se soient consolidés. Sur quelques mois, entre janvier et avril
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 2020, les ménages de Besançon, Tours ou Orléans disposent ainsi d’un budget achat en hausse de 10 à 15%. Le confinement n’en est certainement pas étranger. Seules quelques villes connaissent un recul de leur budget, à Villeurbanne (-1%) ou Clermont (-5%). “Ces évolutions sont à prendre avec des pincettes, mais permet tout de même d'illustrer certains effets du Coronavirus sur le marché de la demande”, nuance SeLoger. Source : www.capital.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Immobilier : les AG de copropriété pourront se tenir en visioconférence Le 20/05/2020 Une ordonnance a été présentée ce mercredi en Conseil des ministres pour permettre la tenue des assemblées générales de copropriétaires de façon dématérialisée entre le 1 er juin 2020 et le 31 janvier 2021. Des décisions pourront également être adoptées via un vote par correspondance tant que durera l'épidémie de Covid-19. Les assemblées générales de copropriété pourront se tenir en visioconférence à compter de début juin. (iStock) Les assemblées générales de copropriété vont pouvoir se tenir en visioconférence ou en audioconférence à partir du 1er juin 2020 et jusqu'au 31 janvier 2021. Bien que le déconfinement ait été amorcé le 11 mai , le covid-19 court toujours. Dans ces conditions, se réunir entre copropriétaires, même pour renouveler son syndic ou voter des travaux d'importance pour son immeuble, reste inapproprié. Les nouvelles technologies sont donc appelées à la rescousse.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 A noter que la participation à distance à une AG de copropriété était déjà possible… mais à condition que cette disposition ait été votée lors d'une précédente assemblée générale. Par ordonnance, le gouvernement vient d'en étendre la possibilité. Les copropriétaires pourront aussi prendre des décisions au seul moyen du vote par correspondance lorsque la visioconférence ou l'audioconférence ne sont pas possibles. Mandats de syndics prolongés « Le gouvernement, en permettant la dématérialisation des assemblées générales de copropriété facilite la prise de décisions et assure la continuité de leur fonctionnement. C'est une simplification considérable très attendue par les millions de Français qui vivent en copropriété », s'est félicité Julien Denormandie, le ministre chargé du Logement. « En répondant à l'impossibilité matérielle de tenir les assemblées générales, cette ordonnance facilite la prise de décision en préservant les droits des copropriétaires », a précisé la ministre de la Justice Nicole Belloubet. Déjà, le 25 mars, l'exécutif avait adopté une ordonnance pour permettre un report de la tenue des assemblées générales de copropriété, au plus tard le 31 décembre. Sachant que, selon les professionnels du secteur, 350.000 de ces réunions devaient en principe se tenir avant le 30 juin - date limite fixée par la loi. Mandats de syndics prolongés Le texte prévoyait également un prolongement des mandats de syndic normalement échus entre le 12 mars et le 24 juin, soit un mois après la fin initialement prévue de l'état d'urgence sanitaire, jusqu'à la tenue de ces réunions. Il a été amendé par une nouvelle ordonnance du 23 avril qui englobe les mandats devant expirer jusqu'au 24 juillet. En outre, l'assemblée générale renouvelant les mandats de syndics concernés pourra se tenir dans un délai de huit mois au maximum après la fin de l'état d'urgence sanitaire et non plus six mois. Source : www.lesechos.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Immobilier : quelle reprise après le confinement ? Le 20/05/2020 Le marché ayant été bloqué pendant deux mois, cette première semaine et demie de déconfinement est marquée par une forte activité immobilière en France : visites, offres etc. Ce rebond est-il passager ? Peut-on déjà anticiper les premiers signes d'une baisse des prix en France ? Et à Paris ? Cette première semaine et demie de déconfinement est marquée par une forte activité immobilière en France (iStock) Cette première semaine et demie de déconfinement a été ultra-dynamique, clament en choeur les grands réseaux immobiliers. En une semaine, le réseau Laforêt a récupéré 70 % de l'activité pré- confinement dans l'ensemble de ses agences. Chez Guy Hoquet l'Immobilier, pour la même période donnée (semaine 13 au 20 mai 2019 comparée à celle du 11 au 18 mai 2020) les visites sont même en augmentation de 23,8 %. Chez Century 21, le trafic du site qui avait chuté de 50 % pendant le confinement est remonté à 100 % depuis lundi 11 mai. Ce avec pour l'instant « exactement les
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 mêmes prix de marché qu'avant le confinement. Et beaucoup d'offres au prix à Paris » assure Laurent Vimont, président de Century 21. Un « rebond technique » Si ce rebond technique est peut-être plus fort que prévu, il était tout à fait attendu et même annoncé par les Notaires de France. Il s'agit principalement de projets bien avancés qui avaient dû être reportés à cause du confinement et qui vont se clôturer sur la fin du mois de mai. « Le printemps est habituellement l'une des saisons les plus actives en termes de volume de transaction avec 15 % des opérations annuelles réalisées entre mi-mars et fin avril. Avec un nombre de promesses de vente signées qui a baissé de 75 % durant cette période, ce sont donc 120.000 ventes qui n'ont pas été réalisées avec le confinement » avance Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Or parmi ces transactions reportées, un grand nombre a toujours lieu d'être et certaines de façon urgente. C'est le cas notamment de celles liées à un projet de vie qui devraient suivre leur cours quel que soit le contexte (arrivée d'un enfant, mutation, installation en couple, séparation, succession, acheter plus petit pour la retraite etc.). Trop tôt pour parler de reprise Mais ce rebond ne permet pas pour autant de parler de reprise. « Ce sursaut d'activité ne saurait être que de courte durée. Au-delà de ce rebond technique, la reprise du marché pendant les mois de mai et de juin s'annonce beaucoup moins dynamique » alerte Thomas Lefebvre. En effet, Meilleurs Agents observe un recul d'environ 50 % du nombre de nouveaux projets de vente déclarés sur sa plateforme depuis le début du confinement. « Cette baisse témoigne du certain attentisme dont devraient faire preuve les vendeurs et les acheteurs durant cette période » commente le directeur scientifique de Meilleurs Agents. Car, si 9 particuliers sur 10 n'abandonnent pas leur projet immobilier, plus de 40 % d'entre eux préfèrent attendre quelques semaines, voire quelques mois avant de le reprendre, selon les résultats d'une étude réalisée par Meilleurs Agents *. Parmi les raisons évoquées pour expliquer leur frilosité, 74 % des vendeurs craignent une éventuelle baisse des prix et près de 58 % redoutent une diminution du nombre d'acquéreurs. « Cependant, ce problème de confiance auquel les vendeurs font face, pourrait rapidement s'estomper. En effet, leurs inquiétudes sont davantage liées aux incertitudes relatives à l'évolution du marché (84 %) qu'à leurs situations personnelles (23 %) » nuance Thomas Lefebvre.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Quelle tendance pour 2020 ? « Le marché immobilier ne devrait pas s'effondrer à moyen terme. Dans ce contexte d'incertitudes sur le plan sanitaire et économique, 68 % des particuliers ayant un projet immobilier pensent que la pierre constitue encore aujourd'hui l'investissement le plus sûr » note Thomas Lefebvre. Dans ce sens, Alain Dinin, le patron de Nexity dit ne pas s'attendre à une baisse massive des prix de l'immobilier, dans une interview au JDD. Pour lui, un déséquilibre très important entre l'offre et la demande persiste en France. Exemple parlant : dans la base de données clients du réseau immobilier Laforêt, on compte 10 acquéreurs pour un vendeur en France entière et 90 acquéreurs pour un vendeur à Paris, note son directeur Yann Jehanno. Pour ce dernier « Même si la demande était amenée à baisser sensiblement, le marché resterait toujours très déséquilibré à la faveur des vendeurs ». Signal supplémentaire de la résistance du marché, Meilleurs Agents observe une reprise progressive de l'activité des vendeurs quant au nombre d'estimations depuis l'annonce de la date de fin du confinement. Mais au final, « la reprise du marché va surtout dépendre de la reprise économique dans son ensemble (emploi) et de l'accès au crédit et il y a encore pas mal d'inconnues à ce sujet » soulève Thomas Lefebvre. Investissements locatifs : les plus touchés ? Certaines transactions pourraient être amenées à souffrir davantage que d'autres dans les mois à venir. C'est en effet le cas des investissements locatifs. Ils ont 40 % plus de chances d'être abandonnés au cours de l'année par rapport à l'achat d'une résidence principale, selon les chiffres de Meilleurs Agents. « Déjà malmenés suite au durcissement des conditions d'octroi des crédits immobiliers consécutives aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), les investisseurs apparaissent encore plus découragés » note Thomas Lefebvre. Evolution des prix ? Il est trop tôt pour constater une évolution des prix de l'immobilier. Au sein du réseau immobilier Orpi par exemple, quand un bien est mis en vente sur le site, des outils permettent de tracer la réaction des potentiels acquéreurs - nombre de clics, demandes d'informations, de visites. « Pour les biens parisiens, c'est seulement au bout de 8 jours qu'on pourra comparer la courbe de ces indicateurs avec celle qui concernaient des biens équivalents avant le confinement. Passé ce délai, on pourra voir si le bien a été mis au bon prix ou s'il est préférable de le réviser à la baisse. Pour les marchés tendus
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 (hors Paris), il faudra attendre 15 jours et dans les zones rurales un mois et demi » indique Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. Le cas du marché parisien A Paris « les visites ont repris à hauteur de 50 à 70 % de leur niveau d'une semaine avant le confinement » note le président de Century 21. Et la plupart des visites concernent des biens entre 300.000 et 800.000 euros au sein de son réseau. « Il y a moins de demande de visites pour l'instant sur le créneau - plus cher - de l'appartement familial. Pour lui, cela est dû au fait que « beaucoup de Franciliens ne sont pas encore rentrés de leur résidence secondaire où ils étaient confinés ». Ce qui signifie également qu'il pourrait y avoir un afflux de nouveaux acheteurs et vendeurs en septembre, lors de la probable reprise à la normale de l'école. En tout, 200.000 parisiens auraient quitté leur résidence principale pendant le confinement et plus d'un million de Franciliens, selon les chiffres des opérateurs de téléphonie mobile. Un constat un peu différent chez le réseau Daniel Féau, spécialiste de l'immobilier de luxe à Paris . Entre mardi 12 mai et mardi 19 mai, des négociations ont été entamées sur 42 appartements et 17 offres ont d'ores et déjà été acceptées. Avec beaucoup d'offres au prix. Sur ces 17 offres, 6 concernent des biens en dessous d'1,5 million d'euros, 6 des biens entre 1,5 et 2,5 millions et 5 des budgets au-delà. « Des très bons chiffres » note Nicolas Pettex-Muffat, directeur général du réseau. Autres chiffres qui témoignent d'un certain optimisme des potentiels acquéreurs parisiens : parmi les clients de Féau ayant un budget entre 500.000 et 1,5 millions d'euros, le projet de recherche immobilière est maintenu pour 80,3 % des 450 sondés, et non maintenu pour 12,1 % des sondés (le reste ne se prononce pas). Parmi ceux qui poursuivent la recherche, 58,5 % disent le faire « dans les prochains jours » : 23,6 % « dans quelques semaines » et 17,9 % la décalent à « dans quelques mois ». C'est ce qui ressort d'une enquête menée par le groupe du 8 au 15 mai**. Parmi ces potentiels acheteurs, la crise sanitaire a impacté le budget alloué à l'acquisition à la baisse pour 30,2 % des sondés, à la hausse pour 2,2% d'entre eux, mais les les 67,6% restants n'ont pas modifié leur budget.
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Quelle évolution de prix d'ici 2022 ?Immo G Consulting Vendre avant d'acheter Mais pour Nicolas Pettex-Muffat, le point le plus encourageant vient du constat que parmi ses clients qui sont à la fois acheteurs et vendeurs, l'immense majorité souhaite d'abord acheter avant de vendre. En effet, 70,3 % de cette catégorie de clientèle (avec un budget de 500.000 euros minimum) préfère acheter avant de vendre quitte à avoir recours à un prêt relais. « Ce qui constitue le meilleur indicateur de confiance. Cela signifie que sur ce segment, personne n'anticipe de baisse sensible des prix de l'immobilier à Paris » explique-t-il. « Dans une situation où la confiance disparaît (automne 2008 par exemple), la vente de la résidence principale déjà détenue conditionne la recherche de la future » poursuit-il.
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 Cette confiance se traduit aussi dans les anticipations concernant les évolutions de prix. Parmi les 902 sondés ayant un budget supérieur à 500.000 euros, si plus de 3 personnes interrogées sur 4 envisagent une baisse des prix de l'immobilier sur les 24 prochains mois pour la France considérée dans son ensemble, ils sont : plus d'un sur deux (52,7 %) à envisager des prix stables ou en hausse pour Paris et sa proche couronne ouest, plus de 6 sur 10 (61,5 %) à envisager des prix stables ou en hausse pour les produits qui correspondent à leur recherche immobilière en cours. De même, 75,1 % d'entre eux pensent que la demande portant sur les biens familiaux (3 ou 4 chambres) continuera à excéder l'offre, notamment à Paris. 70,8 % d'entre eux pensent que la demande portant sur les biens immobiliers présentant un bon potentiel locatif continuera à excéder l'offre tant que les taux de crédit resteront attractifs. Source : www.lesechos.fr
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 Immobilier : comment bien vendre son logement en période de déconfinement Le 20/05/2020 Fixer le juste prix, vendre seul ou avec une agence et comment réaliser des visites en toute sécurité sont des questions clés à résoudre avant de se lancer. Les propriétaires qui souhaitent ou doivent vendre leur logement en cette période de déconfinement se posent de nombreuses questions, à commencer par : faut-il vendre maintenant ou attendre quelques mois ? « Il ne faut pas tarder pour profiter des beaux jours qui sont généralement favorables à l’immobilier », conseille Ronan Lebas, directeur des agences des 7e et 15e arrondissements de Paris pour le réseau Stéphane Plaza. Autre argument avancé par les professionnels : mieux vaut mettre en vente maintenant, de peur que le contrecoup de la crise ne se fasse sentir vers la fin 2020. Si c’est le cas, le pouvoir d’achat des ménages sera en baisse et ils seront moins solvables dans quelques mois. Autre interrogation : les acheteurs seront-ils au rendez-vous ? « Oui, nous avons déjà reçu plusieurs offres d’achat ces derniers jours », répond Perrine Gautheron, directrice de l’agence Les Villas à Bordeaux (Gironde). Plusieurs sondages montrent que les Français auraient maintenu leurs projets immobiliers. Selon une étude réalisée pour Egide informatique, un éditeur de logiciels de gestion de parcs immobiliers, 79 % d’entre eux souhaiteraient donner suite à leur projet (1). Le budget prévu pour l’achat aurait même un peu augmenté, et les acheteurs souhaiteraient y consacrer 163 000 euros, contre 159 000 euros avant la crise. Certains vendeurs ont d’ailleurs eu de bonnes surprises : c’est le cas de Rosine, à Vitrolles (Bouches- du-Rhône) : « Nous avions décidé de changer de ville cette année et ce projet a été interrompu pendant deux mois. Dés la fin du déconfinement, nous avons mis en vente notre maison et elle a trouvé preneur en quelques jours », témoigne cette Vitrollaise.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Juste prix Pour autant, vendre nécessite de mettre le bien au juste prix dans un marché encore hésitant et qui sera sans doute plutôt orienté à la baisse. « Pour ne pas se tromper, il est possible de mettre le prix qui aurait été prévu avant le confinement mais en se laissant une marge de négociation si besoin », propose Sébastien Kuperfis, directeur de l’agence immobilière parisienne Junot immobilier. Mais il n’est pas toujours facile de viser juste. Après s’être renseignée sur les transactions réalisées dans son quartier au début de 2020, Rosine avait prévu de mettre sa maison sur le marché au prix de 395 000 euros. Elle a mis une annonce sur Leboncoin et reçu trop de coups de téléphone dans la journée pour pouvoir y répondre. « J’ai retiré l’annonce et puis l’ai remise plus tard à 410 000 euros, car manifestement, j’étais en dessous du prix. J’ai encore eu des appels mais un peu moins et la maison s’est vendue juste après une journée de visites. Les acheteurs sont des Marseillais qui veulent quitter le centre-ville pour avoir plus d’espace », explique Rosine. Des visites avec des règles Une partie du public, plus présent à la maison en raison du télétravail, envisage de vendre par ses propres moyens sans l’aide d’un agent immobilier, en passant par des sites comme PAP (De particulier à particulier) ou Leboncoin. Dans ce cas, l’économie réalisée n’est pas négligeable, car elle atteint 3 % à 5 % du prix de vente. Mais vendre par soi-même nécessite de la disponibilité pour répondre au téléphone puis recevoir les visiteurs. Autre contrainte : les visites doivent respecter des règles sanitaires strictes qui ne sont pas toujours faciles à mettre en place. On peut, par exemple, hésiter à demander à des acquéreurs potentiels de ne rien toucher dans le logement et de rester toujours à distance. « Nous voyons revenir vers nous des personnes qui avaient décidé de vendre seules et qui nous demandent de jouer un rôle de filtre afin de ne faire visiter qu’à des acheteurs sérieux, dont la solvabilité est vérifiée autant que possible, et de faire respecter strictement les gestes barrières », constate Philippe Buyens, directeur général du réseau de mandataires immobiliers Capifrance. Les agences équipent notamment les visiteurs de surchaussures et de masques qui ne sont pas toujours à la portée du grand public. Penser aux diagnostics Que l’on décide de passer par une agence ou pas, il n’y a pas de vente possible sans faire appel à un diagnostiqueur immobilier afin de constituer le dossier de diagnostic technique obligatoire (DTT).
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Celui-ci indique par exemple la présence d’amiante, fait le point sur l’état de l’installation électrique et de gaz, et fournit le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces documents sont indispensables pour signer une promesse de vente. Bonne nouvelle : les diagnostiqueurs ont repris leurs activités en suivant une procédure stricte quand le logement où ils interviennent est occupé. Reste à trouver un créneau pour un rendez-vous car les diagnostiqueurs ont vu leurs carnets de commandes se remplir ces derniers jours. Une fois ce DTT constitué, il restera à rédiger l’annonce et à trouver un acheteur. (1) Etude réalisée par Opinionway à travers un questionnaire auto-administré en ligne du 24 au 29 avril 2020 sur un échantillon de 1 027 personnes représentatives. Source : www.lemonde.fr
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE #Coronavirus : se projeter commercialement dans la reprise, conseils pratiques Le 18/05/2020 La réouverture va demander une maîtrise stricte des marges, des changements de prestation, de la créativité quelle que soit la taille de l'entreprise. Les conseils de Christopher Terleski, président fondateur de la société C.H.R Conseils et Formations, et auteur du SOS Experts 'Gagner en rentabilité en améliorant sa marge brute'. Maîtrise des coûts, des prestations Les exploitants qui vont changer une partie de leurs prestations vont devoir faire des calculs en amont, pour ne pas créer du chiffre d’affaires sans générer de la rentabilité. La maîtrise des coûts a toujours été essentielle, mais elle va l’être encore plus cette année. Ceux qui vont rouvrir avec des prestations identiques à celles pratiquées auparavant, vont devoir suivre les performances de l’entreprise, à intervalles rapprochés. Ce serait presque suicidaire d’ouvrir et travailler sans surveiller de près la situation financière. Il ne faut surtout pas attendre la fin de l’exercice comptable pour confirmer ou infirmer la bonne performance, car il sera trop tard. Dans cette traversée qui arrive, toute entreprise devra vraisemblablement s’équiper d’un tableau de bord simple qui lui permettra de connaître sa position en permanence pour pouvoir apporter des rectifications immédiates si besoin. Aucun navigateur n’imaginerait de prendre la mer pour un voyage, qui s’annonce compliqué, sans cartes et moyens de vérifier constamment sa position ; les mêmes obligations vont s’appliquer aux restaurateurs dès la réouverture des établissements et jusqu’aux jours où des eaux plus calmes seront atteintes. Il faut se protéger. Dans cette période ‘post crise’, la capacité d’accueil sera diminuée avec une fréquentation nouvelle. Le coût salarial deviendra ainsi un élément ‘pivot’, car il sera essentiel de ne pas se retrouver avec une équipe au complet et une salle de restaurant remplie au tiers… La mise en œuvre de nouveaux concepts, comme la vente à emporter ou éventuellement la livraison à domicile, pourraient créer des coûts salariaux supplémentaires. Si la marge brute des produits
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 vendus sera moindre, car les prix de vente seront certainement réduits par rapport aux prix habituellement pratiqués en salle, il faudra s’assurer que le coût salarial de la production et de distribution ne s’emballe pas. Dans tous les cas une gestion serrée et le suivi assidu de ses propres résultats s’imposent. Si des formules choisies ne fonctionnement pas, il faudra avoir la sagesse de les arrêter, d’en créer d’autres. Modification de la carte, des menus Parce qu’il va falloir relancer l’activité et pour l’équilibre économique, les prestations proposées après la réouverture devront être sans doute plus simples, moins chères et plus restreintes. Le défi pour la cuisine sera d’appliquer ses talents techniques pour ‘sublimer’ des plats toujours aussi bons qu’avant, mais surtout en utilisant des produits ‘moins nobles’, issus de circuits courts et essentiellement de saison. C’est un défi réel qui s’annonce, pour fournir du bon, du simple, du local, de l’évolutif. La notion de réactivité aux produits disponibles va sans doute devenir la règle pour un grand nombre. La salle va devoir accueillir dans des conditions nouvelles et qui seront certainement très contraignantes. Le challenge sera aussi de taille. Tout le personnel de service devra renforcer ses compétences sociales liées à l’accueil, tout en s’appuyant sur des capacités techniques déjà acquises. Les serveuses et serveurs, chefs de rang, sommeliers, maîtres d’hôtel devront aller au-delà de la mission ‘d’apporteur de bonheur’ pour devenir des ‘ambassadeurs de la sécurité’, le tout animé dans une bonne humeur accrue : le ‘keep calm and carry on’ avec ‘le sourire renforcé’ seront de mise. Des approches ‘pivots’ dans la reconquête de ses habitués et le moyen commercial de capter de nouveaux clients. Leviers commerciaux Tous les dispositifs de fidélisation devront être mis en test. La qualité, qui était un maître mot, va devenir incontournable. Le Yield Management avec des promotions sur des périodes de moindre fréquentation pour les restaurateurs fait partie des pistes.. S’inspirer du principe de ‘Tous au restaurant’ avec des promotions en milieu de semaine ou des avantages mis en place pour remercier ceux qui nous ont soigné pendant cette période difficile, la création de ventes privées pour les clients habituels qui pourraient bénéficier d’autres avantages lors de leurs anniversaires, éphémérides ou autres, sont d’autres possibilités. Il va falloir oser, innover, tenter.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Personne n’étant capable de dire quelle sera l’activité commerciale dans les prochains trimestres, il serait peut-être judicieux de réfléchir à la création d‘une « réserve d’offres et de promotions » dans laquelle il sera possible de puiser pour ressortir une offre adaptée à la situation, sans avoir à perdre de temps et sans avoir à s’inspirer à la hâte une fois dans l’activité. Prenons la fermeture actuelle comme une période propice à ce travail préparatoire. La visibilité commerciale sur les réseaux sociaux et le web doit être amplifiée mais avec cohérence et régularité. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Comment reprendre un fonds de commerce en redressement judiciaire Le 19/05/2020 Acheter une affaire en redressement judiciaire est une procédure rythmée par des délais serrés et implique un paiement comptant. © Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires La reprise d'un fonds de commerce en redressement judiciaire s'effectue dans le cadre d'un plan de cession. La reprise d’un fonds de commerce en redressement judiciaire intervient lorsque son dirigeant est dans l’impossibilité d’en assurer lui-même le redressement et qu’un plan de cession apparaît être la seule alternative pour poursuivre l’activité et maintenir les emplois (voir schéma ci-dessus). Le fonds de commerce est alors vendu pour rembourser une partie des dettes de l’actuel exploitant dont la société sera liquidée dans la foulée. L’activité commerçante pourra perdurer avec, à sa tête, un nouveau gestionnaire, désigné par le tribunal de commerce. Pour avoir une chance d’être sélectionné, il faut suivre scrupuleusement une procédure spécifique. Tout d’abord en prenant contact avec l’administrateur judiciaire. “C’est par son intermédiaire et après avoir signé un engagement de confidentialité que le candidat pourra avoir accès aux informations confidentielles disponibles s’agissant de l’entreprise concernée telle que les bilans, l’état des
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 nantissements et privilèges, l’inventaire du matériel, le bail commercial, etc. Ces informations seront essentielles au candidat repreneur pour circonscrire son offre et construire son prix”, explique Baptiste Robelin, avocat au sein du cabinet DJS. Rédiger une offre cohérente Cela n’empêche pas le candidat repreneur de visiter l’établissement. “Au contraire : en général, il visite l’établissement une ou deux fois avant de se décider. C’est une étape cruciale pour qu’il puisse se projeter”, souligne Ali Talla, spécialiste de la cession de fonds en procédure collective chez Point de Vente. À ce stade, se faire assister par un conseil est souvent primordial pour bien mesurer l’étendue de l’engagement de reprise. En effet, l’acquéreur reprend le fonds de commerce, tout ou partie du personnel, mais aussi un certain nombre de contrats attachés à l’exploitation du fonds tel que le bail commercial, des contrats fournisseurs, le contrat de franchise s’il y a lieu, et les crédits bancaires attachés à la création ou acquisition du fonds…. Il devra rédiger - avec l’aide de son conseil - une offre cohérente qui démontre sa capacité à poursuivre l’activité, la viabilité financière du projet et la preuve de sa solvabilité. Délais rythmés et serrés Cette offre doit être remise dans le respect de la date limite de dépôt des offres telle que fixée par l’administrateur judiciaire. Une fois les offres réceptionnées, l’admnistrateur judiciaire dépose son rapport auprès du greffe du tribunal qui fixe une date d’audience à J + 15 au plus tôt. C’est un moment stratégique, car c’est là que les offres de reprise deviennent publiques et que les candidats découvrent le pan de reprise des autres repreneurs potentiels. Ils peuvent améliorer leur offre de reprise jusqu’à deux jours ouvrés avant la date d’audience. “Amélioration ne rime pas nécessairement avec augmentation du prix d’acquisition. En effet, le maintien des emplois étant au cœur du dispositif, une offre peut être considérée comme améliorée si le candidat repreneur indique par exemple reprendre davantage de salarié”, précise Baptiste Robelin. Ce qui est certain en revanche, c’est que le candidat s’engage à reprendre l’activité en l’état, dans les conditions détaillées dans son offre, sans possibilité de soumettre la reprise à une condition d’obtention du crédit ou de négocier après coup le prix à la baisse. Engagement ferme avec paiement immediat
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 Le jour de l’audience, il doit être en possession d’un chèque de banque ou d’une garantie bancaire de la totalité de prix. “Même si en moyenne, un fonds CHR en redressement judiciaire subit une décote de 30 % par rapport à sa valeur in bonis, il faut tout de même être capable de payer comptant le jour de l’audience, ce qui n’est accessible qu’à des chefs d’entreprise aguerris”, précise Ali Talla. Une fois l’offre finalisée dans le délai imparti, le candidat acquéreur est convoqué, comme tous les autres, devant le tribunal pour défendre oralement son projet de reprise en chambre du conseil. C’est par jugement que le tribunal autorise la cession au repreneur sélectionné. Si l’entrée en jouissance se fait immédiatement à la date du jugement, l’acte de cession est rédigé quelques mois plus tard. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 La préservation du bail commercial d’une entreprise en difficultés. Le 20/05/2020 La pandémie de Covid-19 et l’état de crise sanitaire subséquent ont incontestablement plongé de nombreuses entreprises dans d’importantes difficultés financières. Les décisions octroyant des délais de paiement quant au paiement des loyers commerciaux vont donc nécessairement se multiplier. Il est toutefois impératif que les Preneurs puissent interpréter correctement ces décisions, afin de conserver leur bail. Pour tenir compte des difficultés financières liées à la pandémie que nous connaissons, l’ordonnance n°2020-306 du 25 Mars 2020, modifiée par l’ordonnance n°2020-427 du 15 Avril 2020, prévoit un allongement des délais initialement décomptés pour parvenir à leurs termes. Il en est ainsi des délais relatifs aux commandements de payer visant la clause résolutoire d’un bail dont le terme intervenait pendant la période de référence légale, savoir à compter du 12 mars 2020. Pour autant, l’attention du chef d’entreprise en difficultés doit être attirée sur les risques qui pèsent sur la validité de son bail commercial. La procédure d’obtention de délais de paiement prévue par les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce (ancien article 25 du décret du 30 Septembre 1953 qui renvoyait aux dispositions de l’article 1244-1 du Code civil devenu 1343-5) est classique et bien connue (I). Cependant, une décision judiciaire favorable peut néanmoins favoriser la résiliation, et donc la perte du bail commercial (II). Ainsi, le locataire commercial doit impérativement s’interroger, tant que l’apurement de la dette locative n’est pas achevé, quant à un recours éventuel aux procédures collectives pour conserver le contrat locatif (III).
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 I - Sur les délais de paiement d’une dette locative issue d’un bail commercial. Lorsqu’un bailleur constate une défaillance de son locataire commercial, il saisit un huissier de justice lequel délivrera au défaillant un commandement de payer les sommes dues, visant la clause résolutoire du bail. Aux termes de cette clause, à défaut d’avoir vidé les causes du commandement, plus prosaïquement, d’avoir payé les sommes réclamées dans un délai d’un mois à compter de la délivrance dudit commandement, le locataire encourt la résiliation de son bail. Cependant, ce dernier pourra saisir le Juge des référés du Tribunal judiciaire (exclusivement) pour obtenir des délais de paiements. Ces délais peuvent se prolonger sur une période maximale de 24 mois. En les accordant, le Juge ordonne durant cette période la suspension des effets de la clause résolutoire, à charge pour le locataire de respecter les termes de sa décision. Si tel est le cas, le bail sera sauvé. Cependant la vigilance du locataire commercial ne doit pas se relâchée tout au long de cette période délicate. II - Attention !! Une décision judiciaire favorable peut néanmoins conduire à la résiliation, et donc la perte, du bail commercial. Le plus souvent le Juge - mal saisi par le professionnel du droit - va ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du règlement des arriérés locatifs, par exemple, le 5 de chaque mois, et des loyers et charges courants « à bonnes dates » Cette imprécision risque d’être fatale ! Si le locataire commercial qui n’a pas payé suivant l’ordre du Juge peut se voir évincé par son Bailleur sans grandes difficultés, le Preneur qui pense l’avoir respecté n’est cependant pas à l’abri. Rappelons tout d’abord qu’une ordonnance de référé est exécutoire de plein droit à titre provisoire (article 514 du Code de procédure civile issu de l’article 3 du décret n°2019-1333 du 11 Décembre 2019).
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Une telle décision doit donc être exécutée dès qu’elle est portée à la connaissance de celui qui est débiteur de l’obligation y ordonnée. Elle est cependant dépourvue d’autorité de chose jugée. Autrement dit, elle n’est que provisoire (article 488 du Code de procédure civile). Elle acquiert force de chose jugée (et prend donc un caractère définitif) si aucun recours n’est exercé (dans les 15 jours) après sa signification. Reprenons le cas de ce locataire qui a « bénéficié » des délais de paiements dans les termes d’une ordonnance de référé sous réserve du règlement des arriérés locatifs et des loyers et charges courants « à bonnes dates ». En toute logique, ce locataire qui a obtenu ce qu’il souhaitait n’interjettera pas appel de cette décision. Elle deviendra donc définitive et ne saurait être remise en cause. S’il est consciencieux et prévoyant, il règlera sa dette locative au moyen de virements bancaires afin de ne pas encourir la « guillotine » qui serait la conséquence d’un retard de paiement. Mais quid des loyers et charges courants « à bonnes dates » ? Dans l’exemple, Le Preneur dont le bail prévoit le règlement du loyer et des charges par termes mensuels à échoir, doit les payer d’avance le 1er de chaque mois. Cependant dans la majorité des cas, les locataires commerciaux (et la jurisprudence l’admet généralement) règlent leurs loyers entre le 1er et le 5 du mois sans encourir de sanction. Or, malgré cette tolérance habituelle, le Bailleur qui recevrait le virement bancaire des arriérés locatifs précités le 1er du mois, mais le loyer et charges courants que le 5 ou même le 2 de ce même mois, pourrait se prévaloir d’une défaillance pour obtenir l’éviction du locataire. En effet, « à bonne date » signifie le 1er du mois (suivant l’exemple ci-dessus) et non le 2 ! Il suffira au Bailleur de confier le dossier à un Huissier de justice pour obtenir cette éviction puisque l’ordonnance de référé devenue définitive le prévoit.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 La vigilance s’impose donc d’abord au professionnel du droit qui doit préciser au Juge non seulement le jour du paiement des arriérés mais également le jour - ou avec l’accord du Bailleur - la courte période autorisée pour le paiement des loyers et charges courants, conformément aux clauses et conditions du bail. L’ordonnance de référé les reprendra et permettra au Preneur de régler les loyers et charges courants suivant l’usage instauré avec le Bailleur. Comme indiqué ci-dessus, cette attention particulière doit persister jusqu’à l’extinction de la dette locative. Si, durant cette période, le chef d’entreprise perçoit le moindre risque d’un retard de paiement, qu’il s’agisse de la dette locative ou des loyers et charges courants, il devra se tourner vers les dispositions relatives aux procédures collectives pour conserver son bail. III – La protection du contrat de bail par les procédures collectives. Nous savons que depuis la loi n°85-98 du 25 Janvier 1985, un créancier ne peut engager de voies d’exécution à l’encontre de son débiteur, dès le prononcé du jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire. Cette interdiction vaut également pour la procédure de sauvegarde instituée par la loi n°2005-845 du 26 Juillet 2005, entrée en vigueur au 1er Janvier 2006 L’article L622-21 du Code de commerce dispose en effet que : "I.- Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. II.- Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture. III.- Les délais impartis à peine de déchéance ou de résolution des droits sont en conséquence interrompus."
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Nous savons par ailleurs que l’ouverture de l’une ou l’autre de ces procédures n’entraîne pas résiliation automatique des contrats en cours et notamment celle du contrat de bail, nonobstant toute clause contractuelle contraire. S’agissant d’une décision judiciaire résiliant le bail déjà rendue avant l’ouverture d’une procédure collective, la Cour de cassation (Com. 15 févr. 2011 n°10-12747) précise que si cette décision n’est pas passée en force de chose jugée (n’est pas devenue définitive) avant le jugement d’ouverture de la procédure collective, le bail conserve sa validité. D’autres décisions concordantes (Civ. 3ème du 9 Janvier 1991 n°90-10127 ) précisent que si des délais de paiement qui avaient suspendu les effets de la clause résolutoire d’un bail ont été respectés, le bail conserve sa validité au moment de l’ouverture de la procédure collective. Souvenons-nous que dans l’exemple ci-dessus, le locataire commercial avait obtenu judiciairement des délais de paiements pour apurer sa dette locative, Que tant qu’il respecterait les termes de l’ordonnance de référé les effets de la clause résolutoire du bail seraient suspendus. Il suffira donc, pour le maintenir, que le contrat de bail soit valide au moment du jugement d’ouverture de la procédure collective. Pour ce faire, l’entreprise en difficultés doit bénéficier d’un jugement de sauvegarde ou de redressement judiciaire avant une éventuelle défaillance du respect de l’échéancier obtenu. Autrement dit, le jugement salvateur devra intervenir entre 2 échéances. A condition de n’avoir aucune autre dette exigible qu’il n’ait pu payer, ce locataire sera éligible à la procédure de sauvegarde. Dans le cas inverse, il sera en état de cessation des paiements et devra se soumettre à la procédure de redressement judiciaire (Sur la notion de cessation des paiements, voir notre article du 30 Avril 2020 « la procédure de sauvegarde pour protéger l’entreprise et le dirigeant caution personnelle ») Indiquons pour information que cette règle de préservation du contrat de bail vaut également en cas de jugement prononçant la liquidation judiciaire d’une entreprise et permettra au Mandataire de céder le droit au bail ou le fonds de commerce.
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 Le contrat de bail commercial français est le seul du genre en Europe. C’est l’actif essentiel d’une entreprise. Tous les acteurs de la vie économique juridique, au premier rang desquels le chef d’entreprise, doivent s’employer pour le préserver. Source : www.village-justice.com
  27. 27. La revue de Presse KYLIA 27 Dé-confinement, entre suppression et révision à la baisse des loyers commerciaux. Le 22/05/2020 Dé-confinement faisant, la vie économique reprend son envol, partiellement. Est-il possible d’envisager la suppression des loyers commerciaux ou bien encore une révision à la baisse du montant des loyers pour faire face aux effets économiques catastrophiques du confinement et de l’état d’urgence sanitaire ? L’heure du dé-confinement a sonné, cependant, celui-ci est partiel et bon nombre de commerce n’ont pas encore ré-ouverts. Et pour ceux qui ont eu la chance de rouvrir, l’activité redémarre très lentement, les consultations et les questions se multiplient. Bon nombre de chefs d’entreprises m’interrogent : Sur la possibilité d’obtenir une révision de loyer commercial à la baisse ; Sur une potentielle annulation des loyers pour la période de fermeture et de confinement ; Enfin, sur l’éventualité de mettre fin au bail, lorsque malheureusement c’est la seule chose qui s’impose. Concernant tout d’abord la suspension, voire de l’annulation des loyers dus pendant la période de confinement, il s’agit d’une question complexe. Malgré les annonces présidentielles, pour l’instant, le droit en vigueur ne permet pas d’obtenir automatiquement une annulation, voire un report de ces loyers commerciaux. L’article 11 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 mentionnait que "le gouvernement était autorisé à prendre une ordonnance permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux
  28. 28. La revue de Presse KYLIA 28 professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures ». Le texte précisait que ces mesures pourraient bénéficier aux microentreprises, au sens du décret n°2008-1354 du 18 décembre 2008, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie. Pourtant, l’ordonnance relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité n° 2020-316, parue le 25 mars 2020, à la surprise générale, n’évoque plus de report des loyers. L’article 4 de cette ordonnance prévoit seulement que les personnes bénéficiaires du fonds de solidarité « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages- intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L622- 14 et L641-12 du Code de commerce. Les dispositions ci-dessus s’appliquent aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée ». A bien y comprendre, une fois de plus les grandes déclarations politiques ne sont pas suivies de vrais effets concrets. La doctrine considère néanmoins la possibilité de se prévaloir des règles de droit commun, en invoquant en particulier l’exception d’inexécution et la force majeure, mais en l’absence, pour l’instant, d’application jurisprudentielle, il n’est pas certain que ces exceptions au paiement du loyer soient admises. Pour autant, je pense que ces actions ont tout leur sens. Il y a matière à engager des actions aux fins de nullité des loyers commerciaux pendant la période d’état d’urgence sanitaire. S’agissant par ailleurs de la révision du loyer à la baisse, une révision à l’échéance triennale semble possible, à la condition que le loyer actuel, résultant de l’application de l’indice des loyers commerciaux applicables, ne corresponde pas aux prix du marché.
  29. 29. La revue de Presse KYLIA 29 En effet, en application de l’article L145-33 du Code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». En conséquence, si la valeur locative est inférieure au loyer plafond résultant du jeu de l’application de l’ILC, le loyer sera fixé à cette valeur. La demande de révision est en effet ouverte aux deux parties, quel que soit le sens de la variation des indices, comme le précise l’article L145-37 du Code du commerce. Elle peut être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, à tout moment en cours de bail, à condition qu’un délai de trois ans au moins se soit écoulé depuis la date d’entrée en jouissance du locataire ou depuis le jour où un nouveau prix est applicable suite à une précédente demande de révision ou fixation du loyer. S’agissant de l’opportunité d’une telle action en révision à la baisse, il apparaît essentiel de connaitre les prix couramment pratiqués dans le voisinage, pour vérifier si le loyer est véritablement surévalué. Il est alors intéressant de disposer de baux concernant des locaux commerciaux proches. Le recours à un expert amiable peut s’avérer également utile, mais avant d’engager des frais, il serait important de se procurer des baux voisins pour connaitre les prix pratiqués aux alentours. Enfin, sur l’éventualité de mettre fin au bail, la demande de résiliation par la cliente doit classiquement être faite au plus tard, par acte extrajudiciaire ou par courrier recommandé avec accusé de réception pour avoir date certaine, comme le précise l’article L145-4 du Code du commerce. Et ce, classiquement au moins 6 mois avant chaque période triennale. Attention, cependant, aux stipulations contraires dans le bail car bon nombre de dérogations contractuelles sont possibles s’agissant d’un contrat d’une durée supérieure à 9 ans. Dans tous les cas, il est utile de voir cela avec son avocat. Source : www.village-justice.com
  30. 30. La revue de Presse KYLIA 30 10 conseils pratiques pour transformer son local commercial en hébergement hôtelier Airbnb à Paris. Le 22/05/2020 Cet article a pour ambition de vous proposer les 10 étapes complexes d’un changement de destination d’un local autre que l’habitation en hébergement hôtelier de type Airbnb. Quelques articles sur internet proposent un rappel très théorique de cette réglementation mais sans apporter un éclairage pratique et surtout sans mettre en avant les étapes essentielles à suivre et les pièges à éviter. Nous avons retenu 10 conseils clés mais cette liste n’est pas exhaustive tant la matière regorge de pièges. 1 – Vérifier la commercialité de votre local via la fiche de révision foncière. La première étape est de vérifier si votre local dispose de la commercialité : pour cela, il conviendra de disposer et d’analyser la fiche de révision foncière que vous pourrez demander à votre notaire qui pourra l’obtenir sur la base VIDOC. Le document reçu servira de base de travail à votre conseil juridique et ses experts techniques. 2 – S’assurer que votre lot n’a pas connu de changement d’usage. Après avoir obtenu la fiche de révision foncière, votre conseil pourra interroger les services dédiés de la Ville de Paris pour s’assurer que depuis 1970, les lots dont vous êtes propriétaire n’ont pas connu d’évolution de changement d’usage susceptible de bloquer votre projet de changement d’hébergement touristique. Si votre dossier est conforme, ce courrier type de l’urbanisme viendra compléter votre dossier. 3 – S’assurer de la conformité de votre projet avec les dispositions du règlement de copropriété.
  31. 31. La revue de Presse KYLIA 31 Si vous disposez d’une autorisation de changement de destination, cela ne vous protègera pas d’une contestation de la copropriété sur vos droits à exercer cette activité si le règlement de copropriété, la réglementation ou la jurisprudence en dispose autrement. L’ancienneté, et la complexité des clauses du règlement de copropriété peuvent bloquer ou menacer à terme la pérennité de votre activité dans l’immeuble. A cet effet, nous sommes est régulièrement interrogés par des notaires, de futurs propriétaires ou encore des copropriétés sur l’interprétation de clauses du règlement de copropriété. A ce stade, il est en effet essentiel de vous faire assister d’un avocat diplômé en droit immobilier et justifiant d’une expertise notable en droit de la copropriété. Par ailleurs, votre avocat devra être en capacité de rédiger des ordres du jour conformes, vous assister en assemblée générale pour vos demandes de travaux mais encore faire valoir vos droits si votre activité est contestée. 4 – Procéder à l’analyse de la note de renseignement d’urbanisme de votre parcelle. La note de renseignement d’urbanisme vous informera essentiellement sur les servitudes affectant votre parcelle et si votre lot se situe dans une zone de protection, ce qui pourrait constituer un obstacle à votre projet d’hébergement hôtelier. Cette analyse ne doit pas être négligée. 5 – S’assurer du respect des dispositions du règlement du Plan Local d’urbanisme et du règlement sanitaire départemental. Il sera ici question d’analyser les dispositions du règlement du PLU de Paris, à savoir de façon non exhaustive une dizaine de points complexes relevant d’un expert : les règles du prospect, les largeurs de vue, la hauteur des baies, les angles de vue, la hauteur des bâtiments etc.. Une fois encore, votre projet d’aménagement de votre local devra répondre à une conformité avec le Règlement sanitaire départemental. L’expertise apportée à votre dossier consistera alors à s’assurer de sa conformité sur des points touchant notamment à la notion d’habitabilité : Vitre transparente, aération naturelle etc. Ici, le retour d’expérience de votre conseil technique est incontournable : de trop nombreux propriétaires négligent ces aspects dans la préparation de leur demande d’autorisation d’urbanisme. 6 – Établir les pièces graphiques, dessins et plans annexés aux formulaires CERFA.
  32. 32. La revue de Presse KYLIA 32 Que ce soit pour une déclaration préalable ou même un permis de construire, votre conseil vous recommandera un expert technique en charge de préparer les pièces graphiques, dessins et plans qui seront annexés à votre formulaire CERFA. Préparé en collaboration avec des architectes rompus à cette expertise et aux attentes de la Ville de Paris, ce travail ne doit pas être négligé. 7 – Rédiger et déposer les formulaires CERFA auprès de l’urbanisme. La constitution d’un dossier complet auprès des services de l’urbanisme implique de rédiger selon la nature des travaux, une déclaration préalable (formulaire 13404*07) ou un permis de construire. Attention certains travaux cumulatifs soumis à déclaration préalable peuvent vous contraindre au dépôt d’un permis de construire. L’assistance d’un conseil à ce stade est recommandée, ce dernier pourra s’occuper du dépôt complet du dossier et de l’obtention du récépissé. Votre conseil profitera du dépôt du CERFA pour déposer également à la direction de l’urbanisme le formulaire CERFA -14600*01 portant information à l’administration fiscale de votre activité d’hébergement hôtelier. 8 – Obtenir et afficher le récépissé de décision de non opposition à déclaration préalable. Une fois votre dossier déposé, un récépissé vous est remis par la Ville. Il vous est alors conseillé pour purger les recours des tiers, par exemple de la copropriété, d’afficher cette décision de non opposition ou le permis obtenu. L’assistance d’un huissier est ici incontournable pour éviter toute contestation. 9 – Procéder au dépôt de la déclaration achèvement conformité des travaux (D.A.A.C.T). Etape trop souvent négligée par les propriétaires de locaux commerciaux, cette déclaration d’achèvement de travaux est pourtant essentielle pour acter des transformations autorisées par la Ville. Un formulaire Cerfa doit être rempli et adresser à l’administration. 10 – Minimiser les conséquences judiciaires d’une absence d’autorisation ou d’une déclaration non conforme. Le respect des démarches précitées est essentiel. A défaut, cela peut vous exposer à un contrôle stricte de l’administration et à des sanctions très lourdes. De même, un point bloquant dans le règlement de copropriété pourrait compromettre votre projet d’activité en locations meublées touristiques.
  33. 33. La revue de Presse KYLIA 33 Conclusion. La réglementation de la location meublée touristique évolue chaque mois et implique une connaissance pointue de cette matière. A ce stade, il est donc fortement recommandé de vous faire assister par un cabinet d’avocats spécialisé mais également d’opérateurs techniques rompus aux règles encadrant la constitution du dossier d’urbanisme. Source : www.village-justice.com
  34. 34. La revue de Presse KYLIA 34 Réouverture : Les professionnels demandent le droit de retrait pour les restaurateurs Le 23/05/2020 La lettre ouverte signée par une soixantaine de chefs à l'initiative de Gilles Goujon, chef-patron de l'Auberge du Vieux Puits à Fontjoncouse, 3 étoiles Michelin, demande le droit de retrait pour les restaurateurs qui ne souhaitent pas rouvrir afin de les protéger en conservant les aides. Gilles Goujon : 'Nous voulons comprendre les responsabilités que nous prendrons en ouvrant peut être « trop top ». C'est pour nous protéger tous que nous demandons encore à être aidés.' "Devons-nous prendre le risque de rouvrir maintenant ?" C'est par cette question que la lettre ouverte des chefs, cafés, bars restaurants commence sa démonstration. Le fait de devoir appliquer des mesures pour protéger les clients comme les salariés prouve que le coronavirus est encore en circulation et que le risque persiste. "Quelle serait alors la procédure et les responsabilités si un des salariés touchés par le COVID implique une mise en quarantaine des salariés contacts ? Une fermeture inévitable serait-elle alors volontaire ou contrainte et supportée à nouveau par les aides ?"", s'interrogent les professionnels à juste titre.
  35. 35. La revue de Presse KYLIA 35 " Il est compréhensible que, poussé par le manque de chiffre d’affaire et le désespoir, certains confrères puissent se sentir capables d’ouvrir de suite, malgré ce danger", reconnaissent les signataires qui posent néanmoins la question de la rentabilité quand la moitié des couverts sautent en raison des normes de distanciation physique. Selon l'espace dont dispose le restaurant et la présence éventuelle d'une terrasse, la situation diffère d'un établissement à l'autre. Certains peuvent envisager de rouvrir, quand d'autres se trouvent face à cette alternative : "Rester fermé et faire faillite ou ouvrir et faire faillite" . "Nous devons pouvoir appliquer un droit de retrait et reporter les ouvertures pour ceux qui le souhaitent". C'est la demande essentielle de cette lettre ouverte. Elle demande que le droit de retrait soit accompagné de plusieurs actions gouvernementales : prolonger le droit de recours au chômage partiel jusqu’à la fin de l’année 2020 et les PGE sur 10 ans (sur la base de quatre mois de chiffre d’affaires), assouplir les conditions d’accès au PGE et PGES (voire les étatiser) et accorder la baisse de la TVA à 5,5%. La lettre ouverte n'oublie pas les assurances auxquelles ils demandent la prise en charge de la perte d'exploitation pour tous à hauteur de 15 à 25%. La création d'un fonds de garantie catastrophe sanitaire (à l’instar de la garantie « CAT NAT » instaurée en 1982 et du fonds BARNIER) leur semble également incontournable. La profession demande encore et toujours que les assurances jouent leur rôle. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  36. 36. La revue de Presse KYLIA 36 Bail commercial : pas d’indemnité d’éviction pour le preneur sans inscription au RCS de son établissement secondaire. Le 23/05/2020 Lorsqu’il est constaté un défaut d’immatriculation au RCS d’un établissement secondaire, lors de la délivrance d’un congé par le bailleur refusant le renouvellement du bail, le locataire évincé ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction pour cet établissement. Arrêt du 23 janvier 2020, n°19-11215 – Cour de Cassation – 3ème Chambre civile Un bailleur avait consenti à une société locataire un bail commercial, que les parties avait soumis aux articles L145-1 à L145-60 du Code de Commerce. Ce bail portait sur un terrain nu, sur lequel le bailleur l’avait autorisée à édifier des constructions. Au terme du bail, le bailleur avait notifié à sa locataire un congé, en lui refusant le renouvellement de ce bail, et en lui déniant la possibilité de percevoir une indemnité d’éviction. Le motif invoqué par le bailleur était que la société locataire n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, pour l’adresse de l’établissement secondaire situé dans les lieux loués, au moment de la délivrance du congé. La société locataire avait alors procédé à cette immatriculation, dans les semaines qui avaient suivies la délivrance du congé, et elle avait assigné son bailleur en nullité du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction. Dans un arrêt en date du 31 octobre 2018, le Cour d’appel de Colmar a rejeté ces demandes, et jugé que le refus de payer une indemnité d’éviction était fondé : dès lors qu’il était constaté un défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la locataire à l’adresse de son établissement secondaire, elle ne pouvait y prétendre, car il était alors établi qu’une condition d’application du statut des baux commerciaux faisait défaut, au regard des termes de l’article L145-1 du Code de commerce.
  37. 37. La revue de Presse KYLIA 37 La locataire n’a pas voulu en rester là : elle a ensuite saisi la Cour de Cassation d’un pourvoi, en faisant grief à l’arrêt d’appel d’avoir rejeté ses demandes, alors que selon elle l’article L145-1, 2° du Code de commerce, qui serait une disposition « autonome » de l’article 145-1 du Code de commerce, étendrait le bénéfice du statut des baux commerciaux aux baux des terrains nus sur lesquels ont été élevées des constructions « sans en subordonner l’application à la condition que le preneur soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés au jour de la délivrance d’un congé par le bailleur ». Mais la Cour de Cassation n’a pas retenu cet argument : le preneur à bail d’un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s’il remplit toutes les conditions exigées au premier alinéa de l’article L145-1-I du Code de commerce, non seulement celle tenant à l’exploitation d’un fonds dans les lieux loué, mais également celle tenant à son immatriculation. Dès lors, ayant constaté que la société locataire n’était pas, au moment de la délivrance du congé, immatriculée pour l’établissement secondaire exploité dans les lieux, la Cour d’appel en a déduit à bon droit que celle-ci ne pouvait pas prétendre au versement d’une indemnité d’éviction. Peu importait à cet égard la régularisation d’inscription au registre du commerce et des sociétés opérée ultérieurement. Cet arrêt de la Cour de Cassation a également le mérite de rappeler que pour prétendre à l’application du statuts des baux commerciaux, le preneur ne doit pas oublier d’être titulaire d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour chaque établissement secondaire dont il dispose. A défaut, il encourt le risque, à l’issue du bail, de se voir délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction, pour tous les établissements secondaires qui ne rempliraient pas cette formalité substantielle. Source : www.village-justice.com
  38. 38. La revue de Presse KYLIA 38 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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