S3 revue de presse kylia - semaine du 13 au 19 janvier 2020

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 13 au 19 janvier 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : la garantie des loyers impayés au
coeur de la future loi Nogal
Le 14/01/2020
Un nouveau contrat de bail pour sécuriser les bailleurs est au centre de la proposition de loi du député
Mickaël Nogal, qui vise à améliorer les relations propriétaire-locataire. Le texte devrait être déposé au
Parlement en mai.
La proposition de loi Nogal prévoit que les propriétaires auront l'assurance de percevoir leurs loyers
tous les mois quoi qu'il arrive du côté du locataire. (Nicolas Messyasz/SIPA)

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L'heure de la réconciliation - durable - entre propriétaires et locataires a-t-elle enfin sonné ? C'est en
tous les cas l'objectif visé par la proposition de loi du député LREM de la Haute-Garonne, Mickaël
Nogal. Le texte sera enregistré avant la fin du mois au bureau de l'Assemblée nationale. Sous réserve
de l'avis du Conseil d'Etat, il devrait être examiné au Parlement en mai et, « si tout va bien », a
précisé le député, adopté définitivement pour une application au 1er janvier 2021.
La future loi Nogal met en musique le rapport « Louer en confiance » présenté en juin dernier par son
auteur et qui contient 37 mesures. De celles-ci, Mickaël Nogal a conservé trois mesures phares qui
« répondent à un contexte de plus en plus tendu et compliqué entre bailleurs et locataires. » En
parallèle, un travail fiscal, réglementaire et lié aux bonnes pratiques de la profession immobilière sera
effectué permettant à d'autres mesures de voir le jour comme la « grille de vétusté unique »
(établissant des critères objectifs pour l'élaboration de l'état des lieux), la création d'un « observatoire
des délais de traitement des procédures d'expulsion en matière d'habitation » ou encore l'ajout à la
formation des professionnels de l'immobilier de trois heures liées à la lutte contre les discriminations.
Nouveau mandat facultatif
Au menu de la loi Nogal, sans surprise, figure la mesure la plus spectaculaire, qui concerne la
garantie des loyers impayés. La proposition de loi prévoit que les propriétaires auront l'assurance de
percevoir leurs loyers tous les mois quoi qu'il arrive du côté du locataire. La sécurisation totale sera
possible grâce à la création d'un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les administrateurs
de biens.
« Cette mesure, la plus structurante pour le parc locatif de demain, permettra aux propriétaires-
bailleurs de dormir sur leurs deux oreilles, a commenté Mickaël Nogal. Elle les sécurise de façon
absolue quant à leurs craintes de loyers impayés ou de dégradation du bien, s'ils passent par un
professionnel de l'immobilier. C'est aussi une mesure gagnante pour le locataire car la peur du bailleur
peut entraîner une sélection disproportionnée des locataires et une discrimination économique ou
raciale. »
Sauf que l'élu a fait un pas en arrière concernant le caractère obligatoire du mandat. Celui-ci, dans le
texte de loi, devient facultatif. Donc, si un bailleur s'adresse à une agence immobilière pour louer son
bien, celle-ci ne serait pas tenue de lui proposer et resterait libre, donc, de le convaincre de prendre
un mandat classique. Mais, tempère Mickaël Nogal, « je suis prêt, au cours des départs
parlementaires sur le texte, à discuter d'une obligation de présentation de ce mandat pour que les
Français puissent trouver ce service chez l'intermédiaire. »

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Consignation du dépôt de garantie
Ce nouveau type de mandat de gestion passe par la consignation du dépôt de garantie, lequel
constitue le premier motif de litige entre le locataire et son bailleur. La restitution du dépôt de garantie
fait l'objet de la deuxième mesure de la future loi Nogal. Comme attendu, après avoir un temps
réfléchi à l'obligation de le consigner auprès d'un organisme tiers, le député a fait marche arrière face
à la bronca de professionnels . Ces derniers garderont donc la mainmise sur le dépôt de garantie, y
compris pour les locations entre particuliers.
La restitution se fera sur la base d'un accord entre bailleurs et locataires. Dans le cas d'un bail entre
particuliers, c'est le locataire qui choisit son professionnel pour lui confier son dépôt de garantie. Le
service sera gratuit mais on peut s'interroger sur sa faisabilité. Comment se passera la restitution du
dépôt de garantie, en cas de désaccord, alors que l'agence immobilière n'est pas impliquée dans la
gestion du bien ?
Une seule caution personnelle
La troisième mesure phare du texte porte sur les abus en matière de caution personne physique.
« C'est une mesure de justice sociale », martèle le député. Il n'est pas rare que les bailleurs, pour se
garantir contre les risques d'impayés de loyers, demandent non pas un mais deux, voire trois ou
quatre garants à des locataires, malgré leur solvabilité prouvée en matière de revenus. La loi Nogal
entend sonner le clap de fin de ces pratiques abusives en autorisant le recours à un seul garant.
Source : www.lesechos.fr

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Crédit immobilier : la Banque de France tape
du poing sur la table
Le 14/06/2020
A l'occasion de sa cérémonie des voeux, le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de
Galhau, a intimé aux banques françaises de changer rapidement leur comportement en termes
d'octroi de crédits immobiliers. Fin 2019, les autorités avaient émis des recommandations pour éviter
la surchauffe.
« Des dérives doivent s'arrêter, et des comportements doivent changer, vite », a tancé François
Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, ce mardi. (Fabrice COFFRINI/AFP)
Les yeux dans les yeux. Face aux banquiers de la Place, réunis mardi soir à l'occasion des voeux du
gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau n'y est pas allé par quatre chemins.
« Des dérives doivent s'arrêter, et des comportements doivent changer, vite ».
Dans son discours de début d'année, le superviseur avait décidé de mettre les banques françaises
face à leurs responsabilités en ce qui concerne leurs politiques de prêts immobiliers. Depuis plusieurs

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mois, les autorités s'inquiètent d'une éventuelle surchauffe dans l'octroi de crédits aux ménages, dans
un contexte de taux bas qui favorise les emprunteurs.
« L'adaptation à l'environnement de taux bas passe par une vigilance accrue en matière de qualité et
de tarification des crédits », considère François Villeroy de Galhau.
Menace de surcharge en capital
Le 20 décembre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), présidé par le ministre des Finances,
Bruno Le Maire, a publié officiellement ses recommandations sur la durée et la charge de
remboursement des crédits. Il s'agit pour les banques de ne pas accorder de prêt dont le poids
dépasserait un tiers des revenus nets du ménage ou de l'emprunteur, et de plafonner leur durée à
vingt-cinq ans. Ces recommandations « s'appliquent à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce
mois de janvier », a insisté François Villeroy de Galhau
Le gouverneur de la Banque de France n'a pas hésité pas à se montrer menaçant. Si les banques
n'agissent pas rapidement, « nous passerions à une surcharge en capital pour les prêts non
conformes, même si cela ne fait pas partie de mes voeux ». De quoi susciter quelques rires nerveux
dans l'assemblée de banquiers.
Sévère sur les pratiques en cours, le superviseur a aussi fait la leçon aux établissements français sur
le bon respect des pratiques en termes de tarification. « Les marges doivent être suffisantes pour
couvrir les coûts et les risques associés aux crédits immobiliers. Ces points seront particulièrement
suivis par l'ACPR en 2020, et ils sont - je souligne - d'intérêt commun pour vous comme pour nous au
titre de la stabilité financière ».
Plaidoyer pour un marché unique financier
La machine à crédit tourne en effet à plein régime en France, où la distribution de prêts est en
moyenne deux fois plus rapide qu'ailleurs dans la zone euro . Les banques se livrent une véritable
guerre commerciale et misent sur les volumes pour compenser la baisse des marges liée aux taux
bas.
Le gouverneur de la Banque de France a néanmoins tenu « à rendre hommage à la qualité et à la
solidité des institutions financières, parmi les meilleures d'Europe, et qui ont accompli ces dernières
années un chemin considérable », notamment grâce à leurs « stratégies de digitalisation et d'efficacité
opérationnelle ».

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Rassurant sur l'évolution de la réglementation et l'application de l'accord Bâle III, qui « n'aura pas
d'impact négatif sur le financement de notre économie », François Villeroy de Galhau a de nouveau
plaidé pour « un véritable marché unique financier propice aux consolidations transfrontières ». « Or
l'Union bancaire est toujours au milieu du gué », regrette-t-il. Reste à voir si l'année 2020 permettra
d'effectuer de réelles avancées dans ce domaine.
Source : www.lesechos.fr

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La Banque de France met en garde les banques
sur les dérives du crédit immobilier
Le 14/01/2020
La baisse historique des taux d’intérêt ces dernières années a conduit de nombreux ménages français
à contracter des crédits pour financer l’achat d’une maison ou refinancer de précédents prêts.
Les banques françaises doivent exercer une vigilance accrue sur les crédits immobiliers qu’elles
accordent à leurs clients ou pourraient être contraintes de provisionner une «surcharge en capital»
pour les prêts non conformes. C’est la mise en garde du gouverneur de la Banque de France,
François Villeroy de Galhau, ce mardi 14 janvier.
La baisse historique des taux d’intérêt de ces dernières années a conduit de nombreux ménages
français à contracter des crédits pour financer l’achat d’une maison ou refinancer de précédents prêts.
En un an, les crédits immobiliers en France ont crû de près de 7%, poussant les cours de l’immobilier
et portant l’endettement des ménages à des niveaux record.
Face à ce risque de surchauffe, le Haut conseil de stabilité financière a recommandé le mois dernier
que les remboursements liés à un crédit immobilier soient strictement plafonnés à 33% des revenus

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des ménages et que la durée d’un prêt n’excède pas 25 ans. 5% des crédits dépassent en effet cette
durée, note le Haut conseil.
Cette recommandation, a souligné François Villeroy de Galhau, «s’applique à tous les nouveaux prêts
déposés depuis ce mois de janvier. Cela veut dire, en clair, que des dérives doivent s’arrêter, et des
comportements doivent changer, vite.» Sans quoi, ajoute-t-il, «nous passerions à une surcharge en
capital pour les prêts non conformes, même si cela ne fait pas partie de mes vœux», a-t-il prévenu
aux acteurs de la place financière.
Le gouverneur de la Banque de France a également demandé aux banques de mieux gérer leur
tarification de sorte que leurs marges soient suffisantes «pour couvrir les coûts et les risques associés
aux crédits immobiliers.»
Source : www.lefigaro.fr

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Immobilier : les mesures chocs d’une loi qui
veut sécuriser les bailleurs et les locataires
Le 14/01/2020
Immobilier : les mesures chocs d’une loi qui veut sécuriser les bailleurs et les locataires
Le député LREM de Haute-Garonne, Mickaël Nogal, présentera ce mardi sa proposition de loi,
visant à sécuriser les relations entre bailleurs et locataires. Capital vous en dévoile les grandes
lignes en avant-première.
A la suite du rapport qu’il avait remis l’an passé au Premier ministre, le député Mickaël Nogal
présentera ce mardi sa proposition de loi visant à sécuriser et à pacifier les relations entre
propriétaires et locataires. Inventif sur le fond, ce texte entend notamment remettre au centre du jeu
les administrateurs de biens - ces professionnels de l’immobilier qui assurent la gestion des locations -
souvent délaissés par les deux parties. Aujourd’hui, près de deux-tiers des propriétaires-bailleurs
gèrent, en effet, leurs locations de particulier à particulier, en se passant d’intermédiaire.
En offrant de nouveaux pouvoirs aux professionnels, notamment en terme de sécurisation des loyers,
le député espère inciter un maximum de particuliers à se retourner vers eux. Loin d’un inventaire à la
Prévert, le texte du jeune député de 29 ans comprend trois mesures chocs, qui pourraient bien
chambouler le marché locatif dans les prochaines années. La loi, qui devrait être examinée par les

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parlementaires en mai 2020, pourrait entrer en vigueur au plus tard d’ici le début de l’année
prochaine.
Créer de “super agents immobiliers”
C’est à coup sûr LA mesure coup de poing du texte de loi. Afin de sécuriser les locations, Mickaël
Nogal propose que les professionnels de l’immobilier - qui assurent la gestion locative des logements
- puissent directement prendre en charge les impayés de loyers et les éventuelles dégradations dans
les logements pour le compte de leurs clients bailleurs. “Ces nouvelles garanties seront proposées
dans le cadre d’un nouveau mandat de gestion sécurisé. Les administrateurs de biens pourront
financer ces prises en charge en souscrivant une assurance collective portant sur l’ensemble de leurs
clients ou encore sur leurs fonds propres”, assure Mickaël Nogal.
Le député voit trois avantages à ce nouveau mandat de gestion : sécuriser les propriétaires qui
n’auraient plus à souscrire d’assurance loyers impayés, faciliter du même coup l’accès au logement
aux locataires et enfin redorer le blason des agents immobiliers qui se poseront ainsi en
intermédiaires incontournables sur le marché locatif… D’après le député, une écrasante majorité de
professionnels auraient déjà plébiscité l’idée.
Consignation du dépôt de garantie
D’après le ministère de la Justice, 65% des conflits entre propriétaires et locataires portent sur la non-
restitution du dépôt de garantie. Face à ce constat, le texte de loi propose de confier ce dépôt de
garantie à un administrateur de bien, qui consignera ces fonds et les restituera, à la fin du bail, sur la
base d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Cette consignation deviendra obligatoire et se
fera aux choix du locataire auprès de tel ou tel professionnel. Pour le député, une telle mesure
sécurisera le locataire, mais aussi le bailleur. “Par crainte de ne pas retrouver leur dépôt de garantie,
de plus en plus de locataires se mettent à ne plus payer leur dernier mois de loyer en fin de bail. La
consignation que je propose mettra de facto un coup d’arrêt à ce type de défiance”, justifie Mickaël
Nogal.
Un seul garant par location
C’est à un abus manifeste auquel la proposition de loi veut enfin s’attaquer. “Il n’est plus rare de voir
des propriétaires exiger non pas un, mais deux, voire trois ou quatre garants à leurs locataires. Des
dérives inacceptables qui doivent cesser en autorisant un seul garant par locataire”, note le député.
Source : www.capital.fr

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Investissement locatif: l'avantage fiscal
Denormandie élargi à de nouveaux travaux et
territoires
Le 15/01/2020
La loi de finances a procédé à des ajustements du dispositif de défiscalisation Denormandie, qui vise
à inciter les propriétaires à rénover les logements anciens dans certaines villes.
Remanié par la loi de Finances, l'avantage fiscal Denormandie vise à inciter les propriétaires à
rénover les logements anciens dans certaines villes.
Gilles Rolle/REA

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"Elargie, simplifiée et prolongée pour accélérer la rénovation dans l'ancien et la revitalisation des villes
moyennes", telle est la promesse de la nouvelle mouture du dispositif Denormandie, issue de la loi de
finances pour 2020, pour aider les propriétaires bailleurs à acheter et rénover des logements dans
l'ancien. Ce dispositif, qui porte le nom de l'actuel ministre du Logement, offre une réduction d'impôt
calquée sur celle du dispositif Pinel dans le neuf.
Pour rappel, une réduction d'impôt vient en déduction de l'impôt calculé selon le barème progressif.
Dans le cas où le montant de la réduction d'impôt est supérieur au montant de l'impôt, il ne peut y
avoir de remboursement (contrairement au crédit d'impôt) et le montant initialement dû est donc
ramené à 0 euro.
L'avantage fiscal accordé sous trois conditions : les travaux d'amélioration doivent représenter au
moins 25 % du montant de l'opération immobilière (prix d'achat + coût des travaux) ; le logement doit
être loué vide à un loyer "abordable" pendant 6, 9 ou 12 ans, ce qui permet de défiscaliser de ses
revenus respectivement à 12%, 18% ou 21% de son investissement total suivant la durée de location ;
le logement concerné doit être situé dans l'une des communes éligibles au dispositif, soit l'une des
222 villes du programme Action cœur de ville, qui vise à revitaliser les villes moyennes, soit des villes
ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT). Attention : des plafonds de loyers et de
ressources du ou des locataire(s) sont à respecter.
Dispositif prolongé
Lancé l'an dernier, le dispositif devait initialement s'appliquer aux seuls centres-villes des communes
concernées. La loi de finances autorise désormais son application à tout le territoire des communes.
Ensuite, pour atteindre les 25% du coût total de l'opération, pourront être comptabilisés non seulement
les travaux effectués de rénovation, mais également ceux permettant la modernisation,
l'assainissement ou l'aménagement de surfaces habitables (dont les combles et sous-sols) ou encore
concernant la création de surface habitable nouvelle. Enfin, le dispositif est prolongé jusqu'au 31
décembre 2022.
Source :www.challenges.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Comment céder son fonds de commerce ? Les
étapes clés de la cession d’entreprise.
Le 13/01/2020
La vente du fonds de commerce est une opération plus complexe qu’il n’y paraît. La matière vient
d’ailleurs de subir une récente modification avec la loi du 19 juillet 2019 , qui a assoupli quelque peu
les modalités de vente d’un fonds de commerce, en faisant disparaître l’exigence des mentions
obligatoires anciennement prévues par l’article L.141-1 du Code de commerce.
Cette actualité est l’occasion de revenir sur ce processus de cession et ses différentes étapes clés.
Les cédants et acquéreurs trouveront dans cet article de précieux conseils sur les réflexes à avoir et
les pièges à éviter à toutes les étapes de la vente : négociation, rédaction des actes, et formalités
liées à la cession.
I. La négociation préalable à la vente de son fonds de commerce.
Comme pour toute cession d’entreprise, la cession de fonds de commerce est souvent précédée
d’une période importante de négociations. Ce que les parties vont négocier constitue le cœur de la
cession : le prix et la chose cédée, c’est-à-dire les différents éléments constituant le fonds et leur
valorisation. Outre l’estimation économique du fonds (A), il conviendra de vérifier un certain nombre
de points juridiques essentiels, en particulier s’agissant du bail commercial (B).
A. L’évaluation de la valeur du fonds de commerce.
Il existe plusieurs méthodes de valorisation financière du fonds de commerce, dont deux reviennent
plus régulièrement : la méthode dite des barèmes, qui est retenue le plus souvent par l’Administration
fiscale, et celle des critères de rentabilité, utilisée essentiellement par les banques.
La méthode des barèmes va consister à retenir un coefficient multiplicateur (variable selon le secteur
d’activité), appliqué au chiffre d’affaires du fonds (en général HT). Le barème le plus connu est celui
édité dans le Mémento pratique Evaluation des Editions Francis Lefebvre. Si elle a le mérite de la
simplicité, cette approche n’est pas la plus satisfaisante, car elle ne reflète pas la rentabilité de

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l’affaire, et ne tient pas compte des caractéristiques du fonds (emplacement, notoriété de
l’enseigne...).
L’autre méthode, celle le plus souvent utilisée par les banques, consiste à appliquer un coefficient à la
moyenne des EBE (excédent brut d’exploitation) ou des résultats nets des derniers exercices. On va
ici s’intéresser davantage à la rentabilité du fonds (et donc à la capacité de remboursement de
l’entreprise, notamment si l’acquisition est financée par emprunt).
Outre ces deux méthodes d’évaluation du fonds de commerce, on peut citer encore :
 la méthode par comparaison, qui va consister à valoriser le fonds de commerce en le
comparant aux prix d’affaires similaires à vendre à proximité et à des cessions récentes ;
 la méthode de la correction par actif net, qui va consister à valoriser l’entreprise sur la base de
la valeur réelle de son patrimoine (licence, machines, stock, créances…), minoré de la valeur
réelle de ses dettes.
Dans tous les cas, il est conseillé d’utiliser plusieurs de ces méthodes, afin de pouvoir les analyser et
comparer leurs résultats pour retenir un chiffre moyen. On se reportera utilement sur ce point aux
conseils édités par la CCI sur l’évaluation d’entreprise.
Mais ce n’est pas tout. Il va falloir ensuite pondérer ce chiffre en retenant un certain nombre de
critères. Car le fonds de commerce n’est pas entreprise comme une autre, il est également tributaire
de ce que l’on appelle sa zone de chalandise, c’est à dire la zone d’attractivité du point de vente, la
zone géographique d’où proviennent la majorité des clients.
L’emplacement du fonds va dès lors constituer un critère de pondération essentiel s’agissant du prix
(dans quel quartier le commerce est-il situé ? Quelle est l’attractivité de l’emplacement ? Son
devenir ? Quelle est la politique locale de développement ? Etc.).
D’autres critères peuvent également pondérer la valeur du fonds : l’état des équipements (des travaux
sont-ils à prévoir ?), la conformité des lieux aux normes applicables, par exemple pour l’accueil des
personnes handicapées, la nécessité ou non de revoir ou d’installer des systèmes d’extraction dans la
cuisine, les éventuelles autorisations qu’il faudra alors demander, l’existence ou non d’une licence
pour la vente d’alcool, d’un droit de terrasse, etc.
B. L’évaluation et l’analyse du bail commercial.

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Autre élément clé du fonds de commerce auquel il faudra porter une attention toute particulière : le
bail commercial.
L’évaluation financière du bail commercial dépend en grande partie du montant du loyer. La règle est
simple : plus le loyer est élevé, plus la valeur commerciale du bail est minorée. Inversement, plus le
loyer est faible, plus la valeur commerciale du bail est augmentée. On accordera donc une attention
particulière au montant du loyer, en le comparant avec les loyers habituels pour des fonds similaires
sur le même secteur, afin d’apprécier si son montant correspond à la valeur du marché, s’il est
surévalué ou inversement, sous-évalué. Ceci constituera un élément de négociation déterminant.
On portera également une attention particulière au montant des charges, en s’assurant que leur
répartition ne méconnaît pas les dispositions d’ordre public applicables, notamment celles issues de la
loi Pinel, en vérifiant qu’il n’existe pas de risques de charges exorbitantes à venir.
La durée du bail commercial doit également être analysée avec attention : en effet, la loi autorise le
bailleur à procéder à une modification du loyer lors du renouvellement, une fois le bail arrivé à son
terme. Le locataire peut dès lors se voir exposer à un risque de déplafonnement du loyer, voire pire,
au refus du bailleur de renouveler le bail selon les cas. C’est pourquoi l’acquéreur devra
impérativement vérifier la durée du bail restant à courir avant la reprise du fonds, et s’assurer que
toutes les conditions du droit au renouvellement sont remplies, afin de ne pas risquer d’être évincé par
le propriétaire, sans indemnité.
Les conseils d’un professionnel sont vivement recommandés pour effectuer cette analyse juridique et
économique des clauses du bail commercial préalablement à l’acquisition du fonds.
II. La rédaction des actes : la promesse ou le compromis de vente, suivi de l’acte définitif.
Après s’être mis d’accord entre elles sur le prix et l’objet de la vente, les parties vont devoir formaliser
leur accord, en principe à travers deux actes successifs : la promesse (ou compromis) de vente, puis,
si tout se passe comme prévu, l’acte définitif de vente. Là encore, une attention particulière doit être
portée à certains éléments essentiels.
A. La rédaction de la promesse de vente.
Au stade de la promesse, une attention particulière devra notamment être portée aux clauses
suspensives conditionnant l’acquisition.
a. Purger le droit de préemption des communes.

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On veillera d’abord à conditionner la cession à la purge des éventuels droits de préemption
applicables. On pense notamment au droit de préemption que la commune peut exercer pour toute
cession de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de
sauvegarde du commerce de proximité, conformément aux articles L. 214-1 et suivants du Code de
l’urbanisme.
Si tel est le cas, avant de vendre son fonds, le cédant devra en faire la déclaration préalable à la
commune, qui disposera alors d’un délai de 2 mois pour l’exercice éventuel de son droit de
préemption, le silence équivalant à une renonciation. Cette déclaration préalable est obligatoire sous
peine de nullité de la vente prescrite au bout de 5 ans. Il est donc essentiel pour les parties de
conditionner l’acte de vente à la purge de cette prérogative, afin de ne pas risquer l’annulation de
l’acte.
b. S’acquitter des obligations légales d’information auprès des salariés.
De la même manière, s’il existe des salariés, les parties devront conditionner la vente à leur
information préalable par le cédant, conformément aux articles L 141-23 et suivants du Code de
commerce.
Cette obligation d’information préalable s’applique pour toutes les entreprises de moins de 249
salariés. En cas de manquement à cette obligation d’information, une action en responsabilité peut
être engagée, la juridiction saisie pouvant, à la demande du ministère public, prononcer une amende
civile dont le montant peut atteindre 2% du montant de la vente. Il conviendra donc là encore pour les
parties, de veiller à ce que le cédant se soit correctement acquitté de cette obligation d’information, en
l’indiquant dans la promesse.
c. Encadrer les clauses liées au financement.
Autres clauses essentielles de la promesse, celles liées au financement de l’acquisition par
l’acquéreur. En effet, dans la majorité des cas, l’acquéreur souhaitera financer son acquisition
moyennant l’obtention d’un crédit bancaire. Il existe alors un risque pour le cédant de voir l’opération
échouer si l’acquéreur n’obtenait pas son crédit. Il est donc indispensable de bien encadrer cette
clause afin d’éviter que l’acquéreur ne puisse la détourner pour tenter de renoncer ultérieurement à
l’acquisition, en prétendant ne pas avoir obtenu le concours financier nécessaire. On indiquera donc
précisément dans la promesse les critères essentiels du crédit souhaité : le montant emprunté, le taux
et la durée. Et on obligera l’acquéreur à solliciter un crédit auprès de plusieurs établissements
bancaires (en général trois au minimum) pour maximiser les chances d’obtention du financement.

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d. Le versement éventuel d’une indemnité d’immobilisation.
Enfin, dernière clause à laquelle on attachera une attention particulière au stade de la promesse :
l’éventuelle indemnité d’immobilisation versée par l’acquéreur pour réserver le bien le temps
nécessaire à l’exécution des conditions suspensives.
Il s’agit en général d’un montant représentant 10% du prix de vente qui sera payé par l’acquéreur au
vendeur, afin de l’indemniser le temps de l’immobilisation du bien. Pour sécuriser au maximum le
dépôt de cette somme et éviter tous risques de litiges ultérieurs, on indiquera bien dans la promesse
les conditions dans lesquelles cette indemnité devrait être restituée à l’acquéreur si la vente
n’aboutissait pas, ou au contraire, conservée par le vendeur. Le plus prudent est de déposer cette
somme en séquestre (par exemple sur le compte Carpa d’un avocat).
B. Rédaction de l’acte définitif de vente.
Au stade de l’acte définitif de vente, on apportera une attention toute particulière aux clauses
essentielles du contrat de vente : le prix et la chose vendue (c’est-à-dire la description des éléments
objets de la cession).
a. Le prix et les modalités de paiement.
La vente du fonds de commerce porte, par essence, sur un ensemble de biens (appelé juridiquement
une universalité), aussi bien corporels (matériels, outils…) qu’incorporels (clientèle, enseigne, droit au
bail…). Toutefois, il est possible dans la définition du prix de préciser la fraction portant sur les
éléments corporels, et celle sur les éléments incorporels.
De même, habituellement, les stocks de marchandises ne sont pas cédés dans le cadre de la cession
du fonds, et font l’objet d’une facturation distincte (soumise à TVA), avec évaluation au jour de la
vente. On précisera ces différents points dans l’acte de vente, et si possible dès le stade de la
promesse afin d’éviter des discussions inutiles au stade de l’acte définitif.
Outre le montant du prix, on s’attachera aux clauses liées aux modalités de paiement : le fonds fait-il
l’objet d’un paiement au comptant ou échelonné ? Les parties ont-elles mis en place un mécanisme
de crédit-vendeur ? Etc.
D’autres clauses peuvent encore venir enrichir le contrat, telles que notamment les clauses de
garantie de chiffre d’affaires ou encore clauses de compléments de prix (earn out).

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b. La reprise éventuelle des contrats liés au fonds.
La reprise des contrats est également un point fondamental de l’opération de cession de fonds de
commerce. Le fonds est-il lié à un contrat de franchise ? Auquel cas, il faudra prévoir sa reprise ou au
contraire résiliation.
Le cédant est-il lié par des contrats de distributions ? Quel sera leur sort ? Résiliation ou reprise par le
cessionnaire ? Le fonds est-il tributaire d’autorisations spécifiques (comme une licence IV ou un droit
de terrasse pour un restaurant) ? Là encore, on veillera à régler leur sort au moment de la cession :
reprise ou non.
On appellera l’attention des repreneurs sur un dernier point essentiel, la reprise des contrats de
travail. Cette reprise est automatique dans le cadre d’une cession de fonds de commerce, et d’ordre
public, conformément à l’article L. 1224-1 du Code du travail. Il conviendra donc pour l’acquéreur
d’anticiper cette reprise, et l’ensemble de ses conséquences économiques (gestion de la masse
salariale) mais également juridiques (vérifier les conventions collectives applicables, anticiper les
droits acquis des salariés, etc).
c. Dernier conseil : anticiper au maximum l’ensemble de ces questions.
Si l’ensemble de ces questions doit être parfaitement réglé dans l’acte définitif de vente (prix,
modalités de paiement, sort des contrats en cours, etc.) il est en réalité préférable de les aborder le
plus tôt possible, de préférence dès la promesse de vente, pour éviter toute discussion ultérieure.
C’est ce qui est recommandé en pratique : rédiger une promesse de vente la plus précise et complète
possible, en sorte que l’acte définitif de vente ne soit plus qu’une reprise de l’ensemble des éléments
d’ores et déjà arrêtés au stade de la promesse, après constatation de la réalisation des conditions
suspensives.
III. Les formalités postérieures à la cession.
C’est la dernière étape de la cession d’un fonds de commerce. Là encore, les formalités sont
nombreuses et piégeuses. Elles diffèrent notamment selon la partie en cause, cessionnaire ou cédant.
A. Distinction des formalités côté acquéreur et cédant.

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Côté acquéreur, il conviendra d’abord d’enregistrer la cession et de payer les droits d’enregistrement,
dans le délai d’un mois qui court à partir de la date de l’acte de cession, ou de la date d’entrée en
possession du fonds, si celle-ci est antérieure à la date de l’acte.
Les montants des droits d’enregistrement sont les suivant : exonération jusqu’à 23.000 euros, 3% sur
la tranche de 23.000 à 200.000 euros, puis 5% au-delà de 200.000 euros. On se reportera utilement
au site public d’informations de l’Administration fiscale pour plus de précisions sur le calcul des droits
d’enregistrement lors d’une mutation de fonds de commerce :
De son côté, le cédant devra clôturer ses comptes, procéder aux déclarations fiscales afférentes, et
veiller, s’il arrête son activité, à demander sa radiation auprès du Centre de Formalités des
Entreprises (CFE). Là encore, on peut trouver de précieuses informations pratiques sur le site public
de l’Administration, notamment pour découvrir le CFE applicable à son activité.
B. Les publications liées à la vente.
La cession doit également faire l’objet d’un certain nombre de publicités destinées à informer les tiers
et garantir les droits des créanciers. Elle doit ainsi être publiée dans un journal d’annonces légales, à
la diligence de l’acquéreur, dans les 15 jours de l’acte de la cession.
L’acquéreur doit également se rapprocher du greffe du tribunal de commerce, dans un délai de 3
jours, afin que celui-ci procède à la publication d’un avis au Bulletin officiel des annonces civiles et
commerciale.
Cette publication fait courir un délai de dix jours pendant lequel les créanciers peuvent faire
opposition.
C. La durée de la solidarité fiscale et la nécessité de séquestrer le prix.
La loi dispose également d’un principe de solidarité fiscale entre l’acquéreur et le cédant, portant sur
certains impôts directs (impôt sur les bénéfices et taxe d’apprentissage) pendant un délai déterminé.
La durée de la solidarité fiscale de l’acquéreur avec le vendeur du fonds de commerce est en
l’occurrence de 90 jours et peut être réduite à 30 jours lorsque toutes les conditions suivantes sont
remplies :
 l’avis de cession du fonds de commerce a été adressé à l’administration fiscale dans les 45
jours suivant la publication de la vente au journal d’annonces légales ;

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 la déclaration des résultats a été déposée dans les 60 jours suivant la publication de la vente
au journal d’annonces légales ;
 au dernier jour du mois qui précède la vente, le vendeur est à jour de ses obligations fiscales
déclaratives et de paiement.
C’est pourquoi, afin que l’acquéreur ne prenne aucun risque dans le cadre de l’achat d’un fonds de
commerce, il est préférable que le prix de vente ne soit pas immédiatement reversé au vendeur.
Pour cela, un séquestre du prix de vente est opéré par un intermédiaire de façon à pouvoir le verser à
l’administration fiscale si le comptable chargé du recouvrement en fait la demande. Le plus souvent,
cette mission est confiée à un avocat ou un notaire. Le séquestre est également utile afin de garantir
le paiement des autres créanciers, qui peuvent également se retourner contre l’acquéreur si le
vendeur est insolvable. La durée de blocage des fonds et les modalités de la mission du séquestre
doivent être précisées dans le contrat de cession.
Conclusion.
On le voit, la cession de fonds de commerce est une opération complexe, nécessitant des
compétences à la fois financières, juridiques et fiscales, une parfaite maîtrise de l’ingénieure
contractuelle pour la rédaction des actes, et une bonne connaissance des formalités légales liées à la
vente.
C’est pourquoi on ne saurait que trop recommander aux parties prenantes à la cession de s’entourer
de professionnels aguerris.
Source : www.village-justice.com

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Entreprise : les mécanismes judiciaires pour
faire face aux difficultés
Le 14/01/2020
Lorsque l'entreprise rencontre des difficultés plus prononcées et se rapproche
dangereusement de la cessation de paiement, voire y est déjà, deux procédures peuvent
permettre d'éviter la liquidation judiciaire, à condition toutefois, de ne pas traîner à les mettre
en œuvre.
© GettyImages
► La procédure de sauvegarde
La sauvegarde est une procédure judiciaire qui vise à traiter par anticipation les difficultés que le chef
d’entreprise juge insurmontables, avant que l’entreprise ait fait défaut et soit en état de cessation
de paiement.
La sauvegarde a pour objectif de permettre à l'entreprise :
 de continuer son activité, de maintenir l'emploi et d'apurer ses dettes en se plaçant sous la
protection du tribunal; et
 d’élaborer un plan de sauvegarde tendant à l’apurement du passif sur une période de 10
ans maximum.

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Procédure :
 l'ouverture de la sauvegarde ne peut être demandé que par le chef d’entreprise au moyen
d’un formulaire à déposer au greffe du tribunal dont dépend l'entreprise ;
 pour être éligible à une sauvegarde, l’entreprise doit rencontrer des difficultés importantes
qu’elle ne peut surmonter seule ; et
 ne pas être en état de cessation des paiements, c’est-à-dire disposer d’un actif disponible
lui permettant de faire face à son passif exigible, en d’autres termes : ne pas avoir fait défaut.
Avantages :
 tout le passif né avant l’ouverture de la sauvegarde est gelé durant la période d’observation
qui peut durer jusqu’à 18 mois ; cela permettra à l’entreprise de se reconstituer rapidement
une trésorerie conséquente, par exemple en cessant immédiatement de rembourser tous ses
emprunts bancaires moyen terme ;
 ce passif sera ensuite remboursé dans le cadre d’un plan de sauvegarde sur une durée
pouvant aller jusqu’à 10 ans qui sera imposé par le tribunal à l’ensemble des créanciers;
 le chef d’entreprise qui s’est porté caution bénéficiera lui aussi de cette suspension des
poursuites et des délais prévus par le plan;
 le chef d’entreprise conserve sa rémunération et garde la maîtrise de la gestion de son
entreprise : il choisit l’administrateur judiciaire et la mission de ce dernier sera limitée à
surveiller ou assister le dirigeant ;
 l’entreprise ne peut pas être vendue sans l’accord du chef d’entreprise.
Inconvénients :
 procédure publique, mentionnée sur le K-Bis de la société ;
 image parfois négative auprès de certains partenaires de l’entreprise.
Approprié pour : traiter des difficultés multiples (endettement bancaire trop important, anticipation
d’une impasse de trésorerie, baisse importante d’activité) et réorganiser l’entreprise le cas échéant
(opérer des ajustements de masse salariale notamment).
► Le redressement judiciaire
Le redressement judiciaire est semblable en de nombreux points à la sauvegarde, la différence
fondamentale étant qu’il s’applique à une entreprise qui a déjà fait défaut et se trouve en état de
cessation des paiements avéré.

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Procédure :
 le dirigeant d’une entreprise qui se trouve en état de cessation des paiements a l’obligation
de déposer le bilan dans un délai maximum de 45 jours (sauf à avoir obtenu l’ouverture
d’une conciliation dans l’intervalle) ; à défaut, la procédure pouvant également être ouverte
sur assignation d’un créancier ou par le procureur de la République, il s’expose au risque
d’être placé en redressement judiciaire contre son gré (par l’URSSAF par exemple) ;
 pour pouvoir bénéficier de cette procédure, il convient de démontrer que le redressement est
possible ; à défaut, ce sera la liquidation judiciaire ;
 une fois ouvert, le redressement judiciaire se déroule de la même manière que la sauvegarde,
avec un période d’observation destinée à bâtir, si possible, un plan de redressement
prévoyant le règlement de tout le passif sur un maximum de 10 ans, à ceci près que :
o l’entreprise peut être cédée à tout moment ;
o le chef d’entreprise n’est pas aussi protégé que dans la sauvegarde (sa
rémunération peut être remise en cause ; la mission de l’administrateur judiciaire est
nécessairement plus invasive ; lorsqu’il s’est porté cation, il ne bénéficie pas des
délais du plan).
Avantages : ils sont en grande partie identiques à la sauvegarde. À noter toutefois :
 la faculté pour les salariés de bénéficier de la garantie de l’AGS au titre de salaires impayés
avant l’ouverture,
 la faculté de procéder à des licenciements de manière accélérée au cours de la période
d’observation.
Inconvénients :
 procédure publique, mentionnée sur le K-Bis de la société ;
 risque de cession de l’entreprise par le tribunal; toutefois, l’entreprise ne pourra être
cédée judiciairement, que dans le cas où le chef d’entreprise est dans l’impossibilité de
présenter un plan de redressement jugé viable par le tribunal (ce qui est généralement le cas
lorsque le passif est trop important pour pouvoir être remboursé sur 10 ans).
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Focus : le calcul des droits d'enregistrement
lors d'une transmission
Le 14/01/2020
Le calcul diffère en fonction du type de cession : celle des droits sociaux (parts sociales ou actions) ou
celle du fonds de commerce, de la clientèle ou du droit au bail. Ces droits doivent être payés lors de
l'enregistrement de l'acte de cession, dans le mois qui suit sa signature.
© Thinkstock
Lors de la cession de droits sociaux, il faut distinguer la cession de parts sociales (pour les SARL,
EURL ou SNC par exemple) et la cession d'actions (SA, SAS notamment).
Lors de la reprise d’une entreprise, que ce soit par l’acquisition de droits sociaux (parts ou actions) ou
d’un fonds de commerce, il faut prévoir de budgétiser les frais d’enregistrement. Le calcul des droits
d’enregistrement diffère en fonction du type de cession. Ces droits doivent être payés à l’occasion de
l’enregistrement de l’acte de cession, intervenant dans le mois qui suit sa signature.

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► Cession de droits sociaux
Lors de la cession de droits sociaux, il faut distinguer la cession de parts sociales (pour les SARL,
EURL ou SNC par exemple) et la cession d’actions (SA, SAS notamment).
 Parts sociales
Le calcul du coût d’enregistrement correspond à 3 % du prix de cession, diminué d’un abattement par
part sociale cédée d’une valeur de 23 000 € sur le nombre total de parts, ce qui donne pour le coût
d’enregistrement :
Prix de cession - [nombre de parts cédées × (23 000 ÷ Nombre de parts total) ] × 0,03
Attention : pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance
immobilière, le taux passe à 5 % :
Prix de cession - [nombre de parts cédées × (23 000 ÷ Nombre de parts total) ] × 0,05
Exemple
Monsieur X souhaite acquérir 60 % des parts sociales d’une SARL au capital de 5 000 €, divisé en
100 parts sociales de 50 € chacune. Pour ce faire, il achète 60 parts dont la valeur vénale est fixée à
1 000 € chacune, soit un prix de cession de 60 000 €. Ce qui donne un droit d’enregistrement de :
[60 000 – (60 × (23 000 ÷ 100) )] × 0,03 = (60 000 – 13 800) × 0,03 = 1 386 €
Si le montant des droits est inférieur à 25 €, cette somme est due à titre de minimum de perception.
 Cession d’actions
Les cessions d’actions, cotées ou non cotées, sont soumises à un droit d’enregistrement de 0,1 %
sans aucun plafonnement, soit un droit de :
Prix de cession ÷ 1 000
 Cessions exonérées
La cession peut être exonérée de droits d’enregistrement, qu’il s’agisse d’actions ou de parts sociales,
dans les cas suivants :

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- cession de titres dans le cadre du rachat de ses propres titres par une société ou d’une
augmentation de capital, sous certaines conditions ;
- cession de titres de sociétés placées sous sauvegarde ou redressement judiciaire ;
- cession de titres entre sociétés faisant partie du même groupe (régime d’intégration fiscale).
► Cession de fonds de commerce, de clientèle ou de droit au bail
Lors de cette cession, l’acquéreur (sauf convention contraire) doit verser des droits d’enregistrement
dont le montant global, calculé sur le prix de cession est de :
- 0 % pour la fraction du prix inférieure à 23 000 € ;
- 3 % pour la fraction du prix comprise entre 23 000 € et 200 000 € ;
- 5 % pour la fraction du prix supérieure à 200 000 €.

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Loi Engagement et Proximité : du nouveau
pour les débits de boissons
Le 16/01/2020
La Loi Engagement et Proximité comporte de nombreuses mesures relatives aux débits de boissons.
Voici un panorama des principales mesures que vous devez connaître…
Loi Engagement et Proximité : interdiction de vente de boissons alcoolisées la nuit
Depuis le 29 décembre 2019, le Maire peut fixer une plage horaire, qui ne peut pas débuter avant 20h
et qui ne peut pas s’achever après 5h, durant laquelle la vente à emporter de boissons alcoolisées est
interdite.
En cas de non-respect de cette interdiction de vente d’alcool à emporter, le Maire peut condamner
l’auteur de l’infraction au paiement d’une amende d’un montant maximal de 500 €.

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Loi Engagement et Proximité : fermeture des débits de boissons
Les bars-cafés-restaurants peuvent être fermés sur décision du Préfet pour une durée qui ne peut pas
excéder 6 mois, soit à la suite d’une infraction à la réglementation applicable à ce type
d’établissements (règles de sécurité, conditions d’obtention d’une licence, etc.), soit en vue de
préserver l’ordre, la santé ou la moralité publics.
Depuis le 29 décembre 2019, le Préfet peut déléguer ce pouvoir au Maire.
Une faculté de délégation identique est aussi prévue en ce qui concerne les établissements (mobiles
ou fixes) de vente à emporter de boissons alcoolisées ou d’aliments assemblés et préparés sur place.
Pour mémoire, la fermeture de l’établissement dure au maximum 3 mois en cas de trouble à l'ordre, à
la sécurité ou à la tranquillité publics.
Loi Engagement et Proximité : le transfert d’un bar-tabac-restaurant
Les modalités de transfert d’un bar-tabac-restaurant ont été modifiées.
Auparavant, le principe était qu’un bar-tabac-restaurant ne pouvait être transféré que dans le
département dans lequel il se situait (sauf exceptions).
Depuis le 1er janvier 2016, le champ territorial de ce transfert est étendu à la région. Mais cette
mesure s’est révélée problématique : de nombreux bar-tabac-restaurant ont, en effet, été transférés
dans les villes attractives, ce qui a accéléré leur disparition en zone rurale.
Pour remédier à cela, depuis le 29 décembre 2019, le principe est qu’un bar-tabac-restaurant ne peut
de nouveau être transféré que dans le département dans lequel il se situe, sur autorisation du Préfet.
Le Maire de la commune où le bar-tabac-restaurant est situé et le Maire de la commune où il doit être
transféré doivent obligatoirement être consultés.
Notez que lorsque la commune ne compte qu’un bar-tabac-restaurant de 4ème catégorie, celui-ci ne
peut être transféré qu’avec l’avis favorable du maire.
Pour rappel, la 4ème catégorie concerne la vente à la consommation de boissons suivantes : les
rhums, tafias, alcools provenant de la distillation des vins, cidres, poirés ou fruits et ne supportant
aucune addition d’essence, ainsi que les liqueurs édulcorées au moyen de sucre, de glucose ou de

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miel à raison de 400 grammes minimum par litre pour les liqueurs anisées et de 200 grammes
minimum par litre pour les autres liqueurs et ne contenant pas plus d’un demi-gramme par litre.
Par dérogation :
 un bar-café-restaurant peut être transféré dans un département limitrophe sur autorisation du
Préfet du département où il doit être transféré ; en cas d’accord, celui-ci ne peut plus changer
de département pendant 8 ans ;
 un bar-café-restaurant peut être transféré dans un autre département, à condition de
s’implanter dans des zones touristiques répondant à des critères fixés par un Décret.
Loi Engagement et Proximité : restriction des zones protégées
Les zones protégées sont des zones, définies par arrêté préfectoral, près desquelles un bar-café-
restaurant à l’interdiction de s’implanter.
Le nombre de ces zones protégées est réduit à 3 (contre 8 auparavant), à savoir :
 les établissements de santé, les centres de soins, d'accompagnement et de prévention en
addictologie et les centres d'accueil et d'accompagnement à la réduction des risques pour
usagers de drogues ;
 les établissements d'enseignement, de formation, d'hébergement collectif ou de loisirs de la
jeunesse ;
 les stades, piscines et les terrains de sport publics ou privés.
Loi Engagement et Proximité : création d’une licence IV
Afin de faciliter l’implantation des petits commerces en zones rurales, jusqu’au 28 décembre 2022,
une licence IV peut être créée dans les communes de moins de 3 500 habitants n’en disposant pas
sur déclaration en Mairie.
En contrepartie de cette facilité, cette licence ne pourra pas être transférée au-delà de
l’intercommunalité.
Pour rappel, la licence IV permet de vendre, pour consommer sur place, des boissons du 4ème et du
5ème groupe (il s’agit des boissons alcoolisées les plus fortes).

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Loi Engagement et Proximité : création d’une commission municipale des débits de boissons
La Loi Engagement et Proximité prévoit la création d’une commission municipale des débits de
boissons. Elle sera composée des représentants des services communaux désignés par le Maire, des
représentants des services de l’Etat départementaux et des représentants des organisations
professionnelles représentatives des cafetiers.
Cette commission pourra être consultée par le Maire sur tout projet concernant les débits de boissons
sur le territoire de la commune.
Un Décret à venir précisera cette mesure.
Loi Engagement et Proximité : dans les mois à venir
Dans les mois à venir, le Gouvernement sera amené à prendre les mesures nécessaires afin :
 d’adapter les conditions d'ouverture, de transfert, et de vente des débits de boissons ;
 de prévoir la mise en place d'un outil de gestion dématérialisée des licences ;
 d’adapter les conditions d'exploitation des débits de boissons, y compris en matière de
formation, d'affichage et de signalétique, ainsi que les modalités de vente d'alcool dans un
objectif de prévention des consommations nocives d'alcool et de protection des plus jeunes.
Source : www.bar-brasserie.fr

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Les conventions dérogatoires au bail
commercial de droit commun.
Le 16/01/2020
Le contrat de bail commercial de droit commun emporte des contraintes importantes, notamment
quant à sa durée, qui suscitent la recherche de solutions juridiques alternatives. On distingue
principalement le bail de courte durée (I), la convention d’occupation précaire (II) et la location
saisonnière (III).
L’usage du terme « bail précaire » est impropre et renvoie selon les interlocuteurs à l’un ou l’autre de
ces 3 régimes dérogatoires.
I – Le bail commercial de courte durée.
Il est conçu comme un bail à l’essai, ayant pour finalité d’aboutir entre les parties à la conclusion d’un
bail commercial de droit commun [(de 3-6-9 années).
A - Les conditions du bail de courte durée.
1. L’article L145-5 du Code de commerce exige que le bail soit conclu dès l’entrée dans les lieux du
locataire,
2. La durée maximale du bail de courte durée est de 36 mois. Elle se calcule au jour près, depuis
l’entrée dans les lieux du locataire,
3. La volonté des parties de conclure un bail de courte durée ne se présume pas. Elle doit clairement
être exprimée dans le contrat de bail, les tribunaux accueillant difficilement de faire droit à un
« consentement tacite ». Ainsi, le fait de fixer le bail pour une durée inférieure à la durée légale
maximale ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire,
4. Par contre, il n’est aucunement nécessaire de justifier d’un quelconque motif.
B - Le régime juridique du bail de courte durée.
Le bail de courte durée est régi par les articles 1709 et suivants du Code civil, auxquelles les parties
peuvent toutefois déroger aux termes du contrat de bail. Pour éviter toute conversion automatique en

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bail commercial de droit commun, le bailleur devra veiller à ce qu’aucune prolongation tacite du bail ne
soit possible. Des états des lieux d’entrée et de sortie doivent être établis de manière contradictoire.
C – Situation à l’expiration du bail de courte durée.
C’est un bail à durée déterminée : il cesse de plein droit à l’arrivée du terme prévu au contrat, sans
qu’il soit nécessaire de délivrer un congé à son cocontractant. Le locataire n’a pas le droit au
renouvellement de son bail, et par voie de conséquence à une indemnité d’éviction quelconque.
A l’arrivée du terme prévu, les parties peuvent décider de conclure un nouveau bail de courte durée, à
la condition que la durée totale des baux successifs n’excède pas la durée maximale de 36 mois.
Suivant les dispositions de l’article L145-5 §2 du Code de commerce, si au-delà de 36 mois, le
locataire se maintient dans les lieux sans opposition du bailleur, il peut s’opérer un nouveau bail
soumis au statut de droit commun. Mais il n’est formé que si à l’expiration des 3 ans, et au plus tard
un mois à compter de cette échéance, le locataire reste et est laissé en possession des lieux par le
bailleur.
Aussi, pour s’y opposer, le bailleur devra signifier à son locataire sa volonté de mettre fin à
l’occupation des lieux avant le terme du 37ème mois suivant la prise de possession des lieux, de
préférence par acte extra-judiciaire, afin de se ménager une preuve certaine.
Si le bail de courte durée s’est prolongé au-delà de la durée maximale de 36 mois, la revendication
d’un bail commercial de droit commun suppose toutefois que le bail initial porte sur un local
commercial (par opposition à un terrain non bâti), et que le locataire y exploite un fonds de commerce
(ce qui exclut par exemple les activités libérales).
En cas de bail issu du maintien dans les lieux du locataire, il sera soumis aux mêmes clauses et
conditions que le bail expiré. Le nouveau loyer sera librement fixé par les parties. A défaut d’accord, il
sera fixé à la valeur locative.
II – La convention d’occupation précaire.
Régie par les articles 145-5-1 du Code de commerce, la convention d’occupation précaire se distingue
par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de circonstance(s) indépendante(s)
de la volonté des parties, et ce, quelle que soit sa durée. Le locataire dispose ainsi d’un droit précaire
sur les lieux.
A – Précarité du droit de l’occupant précaire.

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La précarité doit être spécifiquement visée à la convention mais sa qualification reste soumise au
contrôle du juge. Sa durée peut être à durée déterminée ou indéterminée. La précarité de la
convention ne réside donc pas dans sa brièveté mais sa fragilité, celle-ci pouvant se maintenir
pendant plusieurs années.
Pour dénoncer la convention d’occupation précaire, aucun préavis obligatoire n’est à respecter. Mais
les parties peuvent en prévoir un à la convention d’occupation précaire.
Les circonstances indépendantes de la volonté des parties qui fondent la précarité doivent exister au
moment de la signature de la convention. Ont par exemple été reconnus comme de telles
circonstances : l’attente d’une procédure d’expropriation, l’attente de la création d’une zone
industrielle ou commerciale, l’attente de la reconstruction d’un immeuble ou de la réalisation d’une
promesse de vente sous conditions suspensives.
B – Régime juridique de la convention d’occupation précaire.
Le prix du loyer ou de la redevance payée doit être modique, c’est-à-dire inférieure à la valeur de
marché pour un bail commercial de droit commun. Le locataire ne peut exiger du bailleur qu’il exécute
quelques travaux que ce soient, notamment relativement à l’obligation de délivrance conforme des
lieux. L’occupant ne bénéficie pas de la garantie d’éviction ou d’un droit au renouvellement.
Si le tribunal saisi estime que la précarité n’est pas établie, cela entraînera la requalification de la
convention précaire en bail commercial de droit commun. C’est pourquoi le bailleur devra veiller à
déterminer précisément à la convention d’occupation précaire le motif de recours à celle-ci.
III – La location saisonnière.
Aux termes de l’article L145-5 §4 du Code de commerce, une location est qualifiée de « saisonnière »
lorsque le bail confère la jouissance des locaux pour une saison. Elle s’entend par saisie touristique,
et non seulement d’une durée de trois mois.
Le locataire ne doit pas avoir la jouissance des locaux à l’expiration de la saison, même si le fonds de
commerce n’est exploité que de façon saisonnière. Par contre, la succession de plusieurs baux
saisonniers successifs avec le même locataire ne fait pas obstacle au bénéfice du régime.
En cas de litige, le tribunal saisi, en fonction des clauses du bail et de ses conditions d’exécution,
décidera si le statut de location saisonnière est justifiée. Si le tribunal saisi estime que la saisonnalité

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n’est pas établie, cela entraînera la requalification de la location saisonnière en bail commercial de
droit commun.
Quelque soit le bail dérogatoire choisi, le non paiement des loyers ou des redevances permettra au
bailleur de rechercher la résiliation du contrat devant le Juge des référés.
Source : www.village-justice.com

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Vendre son affaire : analyser ses motivations
Le 17/01/2020
Une vente se prépare. Cette décision doit être mûrie, réfléchie, discutée avec vos associés, vos
conseils, votre famille. Il faut être capable d'analyser sa situation et ses propres motivations. La vente
est-elle la réponse, voire l'unique solution, à votre problème ?
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Le temps joue un rôle décisif dans la vente d'une affaire. Toutes les affaires finissent en général par
se vendre, et elles le sont correctement si les vendeurs ont du temps devant eux.
► Le ras-le-bol
L’ennui, la monotonie, le sentiment d’avoir fait le tour de son affaire, l’envie de faire autre chose
peuvent être très fortement ressentis par un professionnel. Il faut, dans ce cas, avoir le courage et la
clairvoyance de reconnaître son état d’esprit et de prendre des dispositions. Cette situation se
rencontre fréquemment. C’est également elle qui, avec le divorce ou la séparation, peut provoquer le
plus de dégâts sur la valeur de l’affaire. Les professionnels peuvent se sentir fautifs. Ils n’en parlent
pas à leur entourage et ne prennent aucune décision. Comme ils ne s’occupent pas ou plus de leur

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affaire, celle-ci va péricliter et d’autres types de problèmes surviennent (les finances, le personnel, la
qualité, les relations clients…).
La vente peut être une solution mais elle n’est pas la seule. Vous pouvez réfléchir à la diversification
de vos activités en complément de votre métier d’hôtelier-restaurateur. Vous pouvez également suivre
une formation dans un domaine que vous affectionnez particulièrement ou au contraire que vous
maîtrisez mal. Vous pouvez chercher à transmettre votre savoir ou encore vous impliquer dans la
défense de la profession... La vente est une bonne solution si c’est le bon moment économique pour
le faire.
► L’incapacité, la retraite
L’incapacité et la maladie sont des situations imprévisibles. La retraite doit en revanche se préparer,
se chiffrer et se dater.
 L’incapacité
- L’incapacité physique, qui vous empêche d’occuper votre poste au sein de l’entreprise, ne se résout
pas forcément par la vente de l’affaire. Chaque cas dépend du poste occupé, de l’importance de
l’affaire, de son état économique, de la période à laquelle cette incapacité arrive et de sa durée.
Certaines assurances permettent au dirigeant de prévoir la prise en charge de l’embauche d’un
remplaçant. La probabilité d’une incapacité temporaire ou permanente augmente évidemment avec
l’âge. Elle doit donc faire l’objet d’une réflexion et d’une décision (traiter ou ne pas traiter ce risque).
- Vous pouvez aussi faire gérer votre affaire par une société spécialisée. C’est un contrat de gestion
ou de management. Vous restez propriétaire de votre affaire, votre personnel reste en place et la
société se comporte vis-à-vis de vous comme un directeur qui vous rend des comptes régulièrement
et vous propose des options de gestion et commerciales. Son activité est définie dans un cahier des
charges qui est négociable et sa rémunération se fait par un pourcentage sur le chiffre d’affaires
réalisé et sur le résultat brut d’exploitation (RBE). Cette dernière possibilité n’est réservée qu’aux
établissements réalisant un chiffre d’affaires (CA) suffisant pour supporter l’équivalent d’un salaire de
direction, soit un CA minimum de 100 000€.
 La retraite
- La retraite doit se préparer car elle va avoir des répercussions sur le niveau de vie future. Pour les
hôteliers, cela a d’autant plus d’importance s’ils ont toujours vécu dans un hôtel. En effet, ils peuvent
avoir perdu quelque peu la notion de ce que coûte réellement le fait d’être logé, blanchi, chauffé,
entretenu, et parfois même nourri.

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- Cette période de la vie est une sorte de grand audit sur ses envies, sa capacité future à diriger et à
occuper son poste, son état de santé, celui de son conjoint, l’âge et la situation des enfants, leur
capacité à reprendre ou non l’affaire, la situation économique de la zone de chalandise, de la
concurrence, la situation financière de l’entreprise et son état général.
- La transmission de l’affaire à ses enfants doit s’analyser en profondeur. La même affaire dans les
années 1950 - ou auparavant - permettait de vivre à trois ou quatre générations, si chacune faisait sa
part en assurant l’entretien et la croissance. Les évolutions des modes de vie et des mentalités étaient
lentes, les villes se transformaient peu à peu. Aujourd’hui, les évolutions du plan local d’urbanisme
(PLU) présentent une quasi révolution tous les cinq ans dans l’aménagement des villes : la
construction d’un palais des congrès, la reconstruction de la mairie à une autre adresse, l’arrivée
d’une sortie d’autoroute, la mise en chantier d’un nouveau quartier... Les plans annuels d’amélioration
de la circulation ont pour conséquence de vider les centres-villes vers les centres commerciaux et les
complexes cinématographiques.
- N’oubliez pas que votre histoire professionnelle et votre réussite sont les vôtre, et celle de votre
conjoint, en aucun cas celle de vos enfants. Il n’y a aucune raison pour que, dans un contexte
différent nécessitant des qualités et savoir-faire différents, le seul fait de porter le même nom soit une
assurance de réussite.
► Le changement du statut matrimonial
C’est l’une des causes les plus fréquentes de la vente d’une affaire.
- Pour le divorce, le différent d’ordre strictement privé devient public. L’appréciation du temps est
généralement opposée pour chacun, l’un voulant aller vite et l’autre prendre son temps. L’affaire doit
cependant continuer à satisfaire ses clients, faire du chiffre, conserver son personnel, trouver un
acquéreur, etc.
- Dans le cas d’un décès, la situation se complique du fait de la succession et de ses conséquences
quant à l’autorisation de vente à donner par les héritiers au survivant.
► Une situation économique et financière insatisfaisante
En dehors de causes totalement extérieures comme une modification importante de la zone de
chalandise pour des raisons de PLU ou économiques, lorsqu’une affaire à des difficultés de
rentabilité, il faut faire établir un diagnostic humain, technique, financier et commercial.
Très souvent, l’application de concepts et démarches marketing permettent d’obtenir des résultats
parfois spectaculaires de redressement à condition qu’il soit posé un bon diagnostic au départ. Ce

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n’est pas le plan d’action qui est difficile à concevoir et à mettre en œuvre, c’est le constat marketing,
notamment en faisant appel à un cabinet spécialisé dans les études de marché sur ce type d’activité,
bien que le coût puisse être un frein (surtout si l’entreprise est en forte difficulté financière) : la
révélation d’une mauvaise gestion, de mauvais choix professionnels et surtout la crainte que l’étude
préconise d’aller vers une forme d’hôtellerie et de restauration qui n’est pas souhaitée par l’exploitant.
Lorsqu’une affaire est en difficulté, il faut :
- réagir rapidement et ne pas ruminer sa déception en culpabilisant ;
- ne pas hésiter à s’entourer d’avis compétents pour diagnostiquer les causes réelles, notamment en
faisant réaliser un constat marketing ;
- accepter de reconnaître que l’on a fait fausse route et mettre en œuvre les préconisations.
► L’envie de nouveaux projets, d’une nouvelle vie
Peu à peu, l’idée s’impose, peut devenir une obsession. On sait quelle voie emprunter, on sait
comment, désormais, on veut pratiquer son métier. Là encore, le temps peut sembler long avant de
pouvoir se libérer de l’affaire actuelle pour acquérir la nouvelle.
► À quel moment prendre la décision ?
Le temps joue un rôle décisif dans la vente d’une affaire. Toutes les affaires finissent en général par
se vendre, et elles le sont correctement si les vendeurs ont du temps devant eux. Entre pression
psychologique et pression financière, le temps doit être apprivoisé. Il faut en faire un allié, sinon, il
sera votre pire ennemi, celui qui vous fera perdre toutes les batailles. Un acheteur veut toujours savoir
quelle est la vraie raison de la vente : en fait, il cherche à évaluer si le temps est de son côté ou du
vôtre.
Bien plus que le prix demandé par le vendeur ou proposé par l’acheteur, le temps ou son abolition est
souvent un déclencheur très important dans une vente. Si vous souhaitez vendre au meilleur prix,
réfléchissez à une stratégie qui vous donne du temps : pour constituer votre dossier, trouver un
acquéreur, négocier et céder l’affaire.
Il y a cependant avec le temps, l’évolution des villes et leur PLU, les changements de comportement
des clients, les modifications de structures de la concurrence, des signes avant-coureurs qu’il faut
savoir interpréter pour anticiper une décision de vente. On peut citer, sans que la liste soit exhaustive :
une chute régulière du taux d’occupation que l’on n’arrive pas à enrayer, un renouvellement de
clientèle annuelle inférieure à 50 %, des difficultés financières pour rénover régulièrement ses

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chambres, ses locaux ou sa façade (5 à 7 % de son CA annuel), un EBE en chute ou en décroissance
permanente, un budget de communication quasiment inexistant ou en baisse (2 % du CA au
minimum, 4% en croisière, 6-7% en budget de conquête) des actions commerciales inexistantes… Le
but est ici d’éviter d’entrer dans une spirale qui souvent devient infernale.
► Quel est le bon moment pour vendre ?
Il n’y a pas forcément de bon moment pour vendre, car la décision est soit mûrie (motivation
professionnelle ou raison personnelle), soit s’impose par les aléas de la vie. Mais il y peut y avoir
d’autres raisons :
- le bon moment pour vendre son affaire, c’est lorsqu’elle est prête à être vendue : son aspect
extérieur et intérieur, sa gestion et ses résultats, permettent de justifier le prix demandé par son
propriétaire. N’oubliez pas que le coup de cœur de votre acheteur pour votre affaire est un élément
non négligeable dans sa décision d’achat.
- Le bon moment pour vendre son affaire, c’est quand elle va bien et non quand elle traverse une crise
financière (trésorerie en berne) ou économique (chiffres d’affaires et/ou résultats en forte baisse).
Dans ce cas, vous donnez tous les arguments à votre acheteur pour faire baisser le prix.

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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

S3 revue de presse kylia - semaine du 13 au 19 janvier 2020

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