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S22 revue de presse kylia - semaine du 27 mai au 2 juin 2019

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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 27 mai au 2 juin 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENT...
La revue de Presse KYLIA
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La France compte 9,7 millions de logements en copropriété, ce qui représente 28 % du parc total...
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S22 revue de presse kylia - semaine du 27 mai au 2 juin 2019

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 27 mai au 2 juin 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : des pistes pour améliorer l'entretien des copropriétés Le 27/05/2019 Obligation pour le syndic de présenter tous les trois ans un rapport sur l'état de la copropriété, mensualisation des charges, création d'un plan épargne logement pour lisser le financement des travaux… Le réseau immobilier Procivis a présenté ce mardi trente propositions pour éviter la dégradation des copropriétés. Des immeubles délabrés à Marseille.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 La France compte 9,7 millions de logements en copropriété, ce qui représente 28 % du parc total. 15 % des immeubles concernés connaissent « des difficultés plus ou moins importantes », rappelle le réseau immobilier Procivis. Le gouvernement a décidé de se concentrer sur 684 d'entre eux dans le cadre de son Plan initiative copropriétés, dont 128 sont considérés comme dégradés. Comment éviter d'arriver à de telles extrémités, qui ont conduit, en novembre dernier, à l'effondrement de deux immeubles à Marseille ? Alors que les ordonnances de réforme de la copropriété, prévues dans le cadre de la loi Elan votée en septembre 2018, sont en cours de rédaction, Procivis, sollicité sur le sujet par le ministre du Logement, a présenté ce mardi à la presse une trentaine de propositions. « Il faut absolument sortir du cercle vicieux qui fait qu'une copropriété mal entretenue perd de la valeur. On voit y apparaître un turnover, le copropriétaire qui arrive est moins aisé que celui qui part. Le nombre de contentieux augmente. Les bons payeurs se découragent. Au final, la copropriété est endettée et on arrive plus à voter quoi que ce soit en matière de travaux. Et à nouveau le bâti se dégrade », explique Yannick Borde, président de Procivis. Vision court-termiste « Un copropriétaire reste en moyenne de 7 à 8 ans dans sa copropriété, constate José de Juan Mateo, directeur délégué aux services immobiliers de Procivis Immobilier. Il a donc une vision court-termiste et veut avant tout réduire son budget travaux. De son côté, le syndic se préoccupe surtout d'être réélu et a tendance à se borner à la gestion des affaires courantes. Il doit se mobiliser davantage sur le bâti ! ». Procivis suggère ainsi de créer pour le syndic l'obligation de présenter tous les trois ans un rapport sur l'état de la copropriété, tous les cinq ans un plan pluriannuel de travaux et tous les dix ans un diagnostic technique global. Il devra aussi exposer en assemblée générale, en préalable au vote de tous travaux, un plan de financement précis. Certaines de ces données qualitatives pourraient être intégrées au registre des copropriétés. Ce qui permettrait aux collectivités locales de disposer d'informations et de pouvoir agir préventivement avant la dégradation des immeubles. Plan épargne logement Pour Procivis, il est également nécessaire de faciliter le financement des travaux. En créant « un guichet unique de la rénovation des copropriétés à l'échelle régionale », coordonnant « l'offre de financement et d'assistance à maîtrise d'ouvrage ». En instaurant un prêt à taux zéro pour les travaux de rénovation énergétique. Ou encore en créant un plan épargne logement de la copropriété.
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 « Cela permettra de commencer à mettre de l'argent de côté pour des travaux ultérieurs et de lisser l'effort », explique José de Juan Mateo. Et évitera que chaque copropriétaire se présente individuellement avec son dossier devant sa banque, sans forcément parvenir à obtenir un financement. Enfin, pour éviter les impayés, le Procivis préconise une mensualisation des charges (aujourd'hui réglées chaque trimestre), ou encore une proposition d'étalement de sa dette pour tout copropriétaire en difficulté, avant d'aller au contentieux. Source : www.lesechos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Des nouveaux services pour les jeunes qui cherchent à louer un logement Le 29/05/2019 Les locataires en mobilité ou les étudiants ont parfois bien du mal à trouver un logement. Mais ils peuvent s’appuyer sur de nouveaux services pour les aider. Des compagnies d’assurance commencent à s’intéresser au créneau des étudiants et des jeunes actifs et, moyennant finance, proposent au locataire d’être sa caution. Stéphane Ouzounoff / Photononstop Lorsqu’on est étudiant ou jeune actif aux revenus limités et aléatoires, trouver à se loger relève du défi, notamment dans les grandes villes. En effet, les candidats locataires ayant des emplois en CDI (contrat à durée indéterminée) et gagnant au moins trois fois le montant du loyer voient leur dossier accepté en priorité.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Principale raison : les assurances garanties de loyer impayé (GLI) des propriétaires n’assurent que ce type de locataire. Il faut donc réussir à convaincre le bailleur de sa solvabilité et il est parfois impossible de trouver des parents ou des amis se portant caution. Les compagnies d’assurance commencent donc à s’intéresser au créneau des étudiants et des jeunes actifs et, moyennant finance, proposent au locataire d’être sa caution. C’est le cas de Youse (groupe CNP assurances) ou d’Axa par l’intermédiaire de Loueragile, une plate-forme qui met en relation propriétaire et locataire. Plutôt que de demander les trois dernières fiches de paie que le locataire n’est pas toujours en mesure de fournir, une analyse plus fine est réalisée sur les habitudes de vie et de dépense du candidat locataire. « Une étudiante gagnait 1 200 euros par mois, mais compte tenu de son mode de vie, nous avons estimé qu’un reste à vivre de 400 euros après avoir payé son loyer était suffisant. Nous lui avons donc apporté notre garantie pour un loyer de 800 euros par mois », explique Olivier Bazin, cofondateur de Youse. De plus, Youse se substitue au locataire pour payer le loyer au propriétaire à date fixe ce qui sécurise les revenus du bailleur. Un coût entre 2 % et 4 % du loyer Ce service est, bien sûr, payant : avec Youse, Il faut compter 25 euros par mois pour un loyer de 650 euros. Le site Loueragile, propose, quant à lui, une garantie fournie par Axa pour un montant de 2,5 % du loyer. Les loyers sont garantis jusqu’à 60 000 euros. Ces services présentent l’inconvénient de constituer un coût supplémentaire pour le locataire. Il est donc préférable, lorsque c’est possible, de s’orienter vers Visale, une caution publique et gratuite mise en place par le groupe Action Logement (Visale.fr). Pour cela, il est nécessaire d’avoir entre 18 et 30 ans ou bien d’être en mobilité professionnelle. Le loyer maximum pris en compte est de 1 300 euros maximum hors Ile-de-France et de 1 500 euros en Ile-de- France. Même si, pour l’instant, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi) estime que les propriétaires et les agents immobiliers préfèrent généralement une caution physique à tous ces dispositifs, ils permettent néanmoins d’améliorer les chances du locataire d’obtenir un logement. Une fois le logement trouvé, le site Papernest aide le locataire à s’acquitter de toutes les formalités administratives liées au déménagement depuis le changement d’adresse jusqu’à l’ouverture du compteur en passant par la commande d’une nouvelle box internet. Ce service est gratuit : la
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 négociation de nouveaux contrats avec les fournisseurs d’énergie et de téléphone permet à Papernest de se rémunérer. Sous louer temporairement son logement Enfin, une fois qu’il a obtenu le logement, le locataire peut vouloir le conserver s’il part pour un séjour à l’étranger ou faire un stage dans une autre ville afin d’éviter un nouveau parcourt du combattant à son retour. Dans ce cas, la société Smartrenting lui propose de ne plus avoir à payer son loyer pendant cette période en relouant provisoirement le logement. La société s’occupe de tout : trouver un locataire, obtenir l’accord écrit du propriétaire pour pourvoir sous-louer le logement, et récupérer le paiement auprès du sous-locataire. « Nous mettons dans le logement des locataires intéressés par des locations de plus courte durée et qui sont souvent plus rémunératrices ce qui couvre le paiement du loyer au locataire principal et notre rémunération », explique Thibault Martin, cofondateur de Samtrenting. Un bémol cependant : cela concerne surtout les logements qui peuvent trouver preneur, c’est-à-dire de bonne qualité et bien situés dans les centres- villes. Location de son logement : ce que dit la loi Cécile Rouquette-Térouanne, avocate associée pour le cabinet Cornet Vincent Ségurel, donne la marche à suivre pour ne pas enfreindre la loi. « S’il s’agit de votre résidence principale, vous pourrez la louer cent vingt nuitées par an au maximum. Certaines villes, comme Paris, Bordeaux ou Nice, exigent que le propriétaire enregistre son bien sur une plate-forme en amont. Un numéro lui est alors remis, qui doit figurer sur l’annonce. Pour les résidences secondaires, le loueur demande en mairie une autorisation de changement d’usage. Paris, Lyon et Bordeaux mettent en place un mécanisme de compensation pour louer une résidence principale plus de quatre mois par an ou une résidence secondaire : le propriétaire déclare alors son bien en mairie et présente, en guise de compensation, d’autres locaux situés dans le même arrondissement ou quartier, comme des bureaux ou des commerces, qu’il s’engage à transformer en logements et dont la superficie est deux fois supérieure au bien mis en location. Les loueurs qui n’enregistrent pas leurs biens auprès des communes risquent une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Ceux qui dépassent les cent vingt nuitées par an ou ne délivrent pas à la commune qui en fait la demande le nombre de jours de location qu’ils ont réalisés encourent une amende pouvant monter jusqu’à 10 000 euros. Et ceux qui louent une résidence secondaire sans respecter la règle de compensation s’exposent à une
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros par logement et une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’à régularisation. » Source : www.lemonde.fr
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 La répartition des travaux entre le nu- propriétaire et l’usufruitier. Le 30/05/2019 Le démembrement de propriété connaît un abondant contentieux, lorsqu’il s’agit particulièrement de déterminer lequel de l’usufruitier ou du nu-propriétaire est en charge des travaux à réaliser sur le bien concerné. Les obligations incombant à chacun des propriétaires sont réparties par le Code civil en fonction de la nature des travaux, répartition dont les contours sont précisés par la jurisprudence. I- Les conditions de jouissance de l’usufruit. Aux termes de l’article 578 du Code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d’en conserver la substance. L’article 600 du Code civil prévoit que l’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit. Il a toutefois été jugé que le défaut d’inventaire par l’usufruitier avant son entrée en jouissance ne saurait être considéré comme une cause nécessaire de déchéance dudit usufruit. L’inventaire permet seulement au nu-propriétaire de prouver par tous moyens la consistance des biens soumis à usufruit. II- La répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire. L’article 605 du Code civil dispose que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. Il ressort des dispositions de l’article 606 du Code civil que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » Si l’appréciation du caractère des réparations est une question de fait abandonnée à l’appréciation des tribunaux, les travaux à la charge du nu-propriétaire et énumérés à l’article 606 du Code civil sont quant à eux limitatifs. La reconstitution d’un vignoble ravagé par le phylloxéra est une grosse réparation. La réfection de zingueries affectant une partie importante de l’immeuble et nécessitant une dépense exceptionnelle est également une grosse réparation, tout comme la réfection des souches de cheminée. En revanche, le recrépissement ou le ravalement d’un immeuble est une réparation d’entretien qui reste à la charge de l’usufruitier, ou le remplacement de la climatisation d’un immeuble. L’usufruitier doit entretenir l’immeuble de telle sorte qu’il puisse le restituer à la fin de l’usufruit dans l’état dans lequel il se trouvait à l’ouverture de l’usufruit. Le nu-propriétaire dispose de la faculté de contraindre l’usufruitier d’exécuter les réparations d’entretien lui incombant. Tel n’est pas le cas de l’usufruitier qui ne peut obliger le nu-propriétaire à réaliser les travaux visés à l’article 606 du Code civil durant l’usufruit, sauf clause particulière expresse. L’usufruitier pourrait néanmoins exécuter les obligations qui incombaient au nu-propriétaire, à charge pour lui de demander le remboursement des fonds engagés ainsi que le paiement des sommes correspondant à la plus-value apportée au bien du fait de ses travaux. Enfin, ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit. Source : www.village-justice.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 Copropriétés : ces décrets qui visent à mettre les syndics de copro au pas Le 31/05/2019 Trois décrets d’application de la loi Elan relatifs à la gestion des copropriétés viennent de paraître au Journal officiel. Deux d’entre eux précisent les obligations d’information et de transparence qui incombent aux syndics professionnels. Le Premier ministre s’était engagé à publier les décrets d’application relatifs aux copropriétés dans un délai de six mois suivant la promulgation de la loi portant évolution sur le logement, la fameuse loi Elan. Juste à temps ! En l’espace de deux jours la semaine dernière, trois décrets concernant le sujet brûlant des copropriétés et de leur gestion par les syndics professionnels ont été publiés au Journal officiel. Et deux d’entre eux visent clairement à mettre les professionnels au pas… Rappelez-vous : en 2015, la loi Alur est promulguée et le législateur impose aux syndics de proposer un extranet à leurs copro, espace dématérialisé sur lequel elles devaient pouvoir trouver quantité d’informations pratiques sur leur immeuble (données comptables, avancement des travaux, etc.). Mais, comme le soulignait déjà l’Association des responsables de copropriété (ARC) en janvier dernier, cette disposition était une coquille vide, la majeure partie des syndics de copro n’ayant pas joué le jeu, faute de précisions sur le type de documents à fournir en accès libre. “Dans les faits, les extranets sont quasi vides, proposant, par le biais du syndic, soit des documents sans grand intérêt ou qui relèvent des archives, soit des documents déjà à la disposition de chacun des copropriétaires comme le règlement de copropriété ou le procès-verbal des dernières assemblées générales”, s’insurgeait alors l’association. Le décret n°2019-502 du 23 mai 2019, pris en application de la loi Elan et qui entrera en vigueur au 1er juillet 2020, définit donc, quatre ans plus tard, la liste minimale des documents à mettre à disposition des copro, dans leur extranet. Plus précisément, le décret fixe trois inventaires : l’un spécifie les documents relatifs au lot d’un copropriétaire qui sont mis à sa seule disposition, les deux suivants listent les documents relatifs à la gestion de l’immeuble et qui sont mis à disposition de l’ensemble des copropriétaires ou aux seuls membres du conseil syndical. Ces trois inventaires s’établissent comme suit : Liste minimale des documents relatifs au lot d'un copropriétaire, mis à sa seule disposition par le syndic professionnel :
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11  Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;  Le montant des charges courantes du budget prévi sionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;  Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;  Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années. Liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble, mis à disposition par le syndic professionnel et accessible à l'ensemble des copropriétaires :  Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;  La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;  Le carnet d'entretien de l'immeuble ;  Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité ;  Les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;  L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;  Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;  Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;  Le contrat de syndic en cours. Liste minimale des documents relatifs à la gestion de l'immeuble mis à disposition par le syndic professionnel et accessible aux seuls membres du conseil syndical :  Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu ;  Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12  Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré ;  La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967 ;  La carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité. Des sanctions pour défaut de transmission de documents Autre décret de poids paru la semaine dernière : la loi Elan instaure désormais des sanctions pécuniaires pour les syndics professionnels qui ne fourniraient pas au conseil syndical l’ensemble des pièces et documents demandés, dans un délai d’un mois. L’amende s’élève à 15 euros par jour de retard, une fois ce délai d’un mois passé. Elle sera imputée aux honoraires de base, sans plafonnement. “Ce décret est une véritable révolution car pour la première fois il est prévu des sanctions à l’égard des syndics qui ne respecteraient pas leurs obligations légales qu’ils ont envers le conseil syndical”, s’est félicitée l’ARC, dans un communiqué décryptant la mesure. Source : www.capital.fr
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 L’encadrement des loyers fait son Grand retour à Paris : quelles sanctions pour le bailleur récalcitrant ? Le 31/05/2019 Le décret du 13 mai 2019 vient définir les modalités d’application de la mise en demeure et les sanctions à l’égard du bailleur en cas de non respect de l’encadrement des loyers. Le 28 novembre 2017, le Tribunal administratif annulait les arrêtés préfectoraux fixant les plafonds de loyer applicables à Paris depuis le 1er août 2015, y entraînant ainsi immédiatement l’annulation de l’encadrement des loyers. L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dite Loi ELAN ramenait donc le sujet évoqué par la loi ALUR quelques années plus tôt. Cet article prévoit qu’à titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de sa publication, la commune de Paris et les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris (entre autres) peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit mis en place. Pour faire simple et (extrêmement) synthétique, cet article nous donne les règles du jeu de cette expérimentation à l’issue de laquelle le gouvernement devra rendre un rapport :  Le loyer de base est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être appliqué si le logement mis en location remplit les critères et le locataire a la possibilité de le contester. L’appréciation souveraine des juges du fond va donc sans doute donner lieu à une jurisprudence intéressante sur ces critères. Le préfet fixe chaque année par arrêté des loyers de référence. Le loyer ne pourra alors excéder le loyer de référence, majoré de 20 %. Lorsque le bailleur ne respecte pas ces règles pour la fixation du loyer du logement, le préfet peut prononcer à son encontre une amende après mise en demeure.  Le contrat de bail doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie de logements. En l’absence de cette mention, le locataire peut
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 saisir dans un délai de 3 mois à compter d’une mise en demeure la juridiction compétente pour minorer son loyer.  Une action en diminution de loyer peut être engagée : • si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. • si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré lors du renouvellement du contrat.  Une action en réévaluation de loyer peut être engagée lors du renouvellement du bail dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré ; Depuis novembre donc, nous nous interrogions sur les sanctions du non respect de cette disposition par le Bailleur et sur les modalités d’application. Notre curiosité est désormais assouvie puisque le Décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 relatif aux modalités d’application de la mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et au recouvrement des amendes administratives dans le cadre des rapports locatifs, est paru au Journal Officiel. Il est d’application immédiate. Ainsi dans l’hypothèse d’un Bailleur ayant fixé un loyer supérieur, le Préfet adressera une mise en demeure :  indiquant le manquement constaté, et la nécessité pour le bailleur de mettre en conformité le contrat de location  le cas échéant, demandant de rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure,  et précisant le montant maximal de la sanction encourue si la mise en demeure reste infructueuse. Le bailleur disposera d’un délai de deux mois pour faire, s’il le souhaite, ses observations. Dans les délais qui lui sont impartis, le bailleur devra ensuite transmettre au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que, le cas échéant, les éléments permettant de justifier le remboursement des loyers trop-perçus. Lorsque la mise en demeure reste infructueuse, le préfet informe le bailleur de son intention de prononcer, à son encontre, une amende (dont le montant ne peut excéder 5.000 € pour une personne
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 physique et 15.000 € pour une personne morale). Le montant de l’amende sera proportionnel à la gravité du manquement constaté. Le Bailleur disposera à nouveau d’un délai de deux mois pour faire ses observations. Passé ce délai, le préfet pourra émettre un titre de perception dans un délai de deux ans à compter de la mise en demeure. Le titre de perception sera recouvré par le Trésor public comme en matière de créances étrangères à l’impôt et au domaine. En conséquence, les Bailleurs récalcitrants risquent une double peine puisque l’amende n’exclut pas l’action du locataire en diminution de loyer et remboursement des loyers trop-perçus. Les administrateurs de biens des zones concernées et notamment de PARIS devront donc être vigilants pour ne pas engager leur responsabilité surtout en cas de renouvellement de bail. Il ne nous restera plus qu’à attendre la réaction des bailleurs qui risquent de ne plus mettre leur bien en location au regard des trop nombreuses contraintes financières, réglementaires, et fiscales et du statut protégé du locataire, même défaillant, dont l’expulsion est le parcours du combattant ! Source : www.village-justice.fr
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Toulouse organise la première Coupe du monde de chocolatine Le 27/05/2019 Les candidats devront présenter 12 chocolatines dans une version revisitée, mais aussi dans une version classique pour les professionnels. AFP/Joël Saget Organisée par la Ligue Fraternelle des Artisans, cette première compétition a lieu ce lundi 27 mai. À cette occasion, un hymne et une mascotte de la chocolatine doivent être dévoilés. Dix-neuf professionnels, 15 apprentis et 3 amateurs de tout l’Hexagone et même d’Irlande participent ce lundi à la première édition de la Coupe du monde de la chocolatine – appelée aussi pain au chocolat par une majorité de Français –, sous l’égide de Sylvain Herviaux, président de l’équipe de France des meilleurs ouvriers de France boulangers.
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Les candidats devront présenter à 44 jurés, issus de différents corps de métier, 12 chocolatines dans une version revisitée, mais aussi dans une version classique pour les professionnels. Certains membres du jury dégusteront à l’aveugle. L’événement, qui se déroule pour la partie technique au CFA de Blagnac et pour la partie dégustation et remise des prix à l’hôtel Palladia de Toulouse (Haute-Garonne), vise à mettre en avant le métier de tourier – fabricant de viennoiseries. Ce n’est pas un hasard s’il a lieu à Toulouse : « C’est la capitale mondiale de la chocolatine », sourit Géraldine Laborde, présidente de la Ligue fraternelle des artisans, qui organise la compétition. Elle a aussi créé avec ses acolytes, le 16 novembre dernier, la Journée mondiale de la chocolatine. Un hymne et une mascotte de la chocolatine doivent être dévoilés. Des intronisations à la confrérie de la chocolatine sont également prévues. « Nous sommes en train de tous les convertir au mot habituellement utilisé par les Sudistes ! » Source : www.leparisien.fr
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 Baisser son loyer : les différentes possibilités Le 28/05/2019 Le loyer d'un bail commercial 3-6-9 est le fruit d'un accord entre le propriétaire et le locataire Le montant du loyer peut baisser en cours de bail : tous les trois ans - c'est la révision - ou à son terme, au bout de 9 ans - c'est le renouvellement. Des clauses initialement prévues peuvent également faire baisser le loyer annuellement. © Thinkstock Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. Si l'ILC est en baisse, alors le locataire pourra demander la diminution de l'augmentation de son loyer.
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Le régime du bail commercial a été modifié par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, sur la question du loyer, de la répartition des charges et de la cession. Ces dispositions s’appliquent pour les baux renouvelés ou conclus à partir du 1er septembre 2014. Le loyer d’un bail commercial 3-6-9 est le fruit d’un accord entre le propriétaire et le locataire. Son montant peut toutefois baisser en cours de bail, tous les trois ans (révision) ou à son terme, au bout de neuf ans (renouvellement). Des clauses initialement prévues peuvent également faire baisser le loyer annuellement. ► Une révision indexée sur l’ILC Tous les trois ans, le locataire peut demander la révision à la baisse du montant de son loyer. En principe, celle-ci est indexée sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) et éventuellement l’indice des activités du tertiaire (Ilat). Ces deux indices remplacent l’indice du coût de la construction (ICC), qui était trop fluctuant et au détriment du locataire. Si l’ILC est en baisse, alors le locataire pourra demander la diminution de l’augmentation de son loyer. La demande de révision peut être faite dès le lendemain de l’expiration de la période triennale par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. ► Déduction du pas-de-porte dans ses bénéfices Souvent, un pas-de-porte est demandé par le propriétaire à l’entrée du locataire dans les lieux. Le bailleur souhaite parfois se prémunir contre le risque de décalage entre le montant indexé du loyer et la valeur locative réelle des locaux. Il s’agit donc en pratique d’un supplément de loyer versé par avance par le locataire. Dans ce cas, le locataire peut le déduire de ses bénéfices. ► Les facteurs locaux de commercialité Il est aussi possible de faire baisser le loyer tous les trois ans si les facteurs locaux de commercialité se dégradent. Ce sont des éléments commerciaux tels que la baisse substantielle du nombre d’habitants autour du local ou du nombre de bureaux, la disparition d’un commerce de grande notoriété, d’un service administratif, d’une grande entreprise ou encore la suppression de lignes de transports publics. Cette dégradation doit entraîner une baisse de fréquentation et avoir un impact direct sur l’activité du locataire, pour qu’il puisse s’en servir afin de faire baisser son loyer. Il n’existe pas de limite légale quant à la baisse du loyer susceptible d’intervenir. Dans le cas inverse, la hausse du loyer résultant de l’amélioration des facteurs locaux de commercialité est plafonnée et ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 précédente. Toutefois, dans un avis récent de la Cour de cassation, celle-ci a estimé que ce lissage prévu par la loi Pinel n’est pas d’ordre public (Cour de cassation, 3e civ. Avis n° 15004 du 9 mars 2018, n° 17-70.040). Il n’appartient pas au juge de fixer un échéancier des loyers exigibles durant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de cette hausse du loyer. Il conviendra de voir si la future jurisprudence suit cet avis. Le locataire commercial devra en tout état de cause être vigilant quant à la tentative du bailleur de prévoir des dérogations expresses (clauses du bail) ou déguisées (fixation d’un loyer augmenté à la conclusion incluant une augmentation à 10 % par an sur 9 ans) pour contourner la règle des 10 % maximum par an. Pour fixer le montant du loyer d’un bail renouvelé, le juge doit prendre en compte le loyer initialement convenu entre les parties lors de la signature, et non celui révisé trois ans avant par décision judiciaire (au cours du précédent bail). Ce loyer révisé au cours du bail précédent et fixé par le juge ne justifie pas le déplafonnement du loyer à la valeur locative (Cass. 3e civ, 11 avril 2019, n° 18-14,252). Par ailleurs, le locataire commercial ne peut obtenir la baisse de son loyer auprès du juge du seul fait que les commerces voisins aient renégocié à la baisse leurs loyers avec le même bailleur (Ccass. 3e civ. 25 octobre 2018 n° 17-22129). ► La clause d’échelle mobile et la clause recettes Une clause d’échelle mobile ainsi qu’une clause recettes peuvent être conclues avec le propriétaire des murs afin de réviser le loyer à tout moment. Cette révision peut être demandée si le loyer actuel a été modifié de plus d’un quart par rapport à celui précédemment fixé contractuellement. La hausse est néanmoins en principe limitée à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La clause recettes est basée sur le chiffre d’affaires ou les recettes du locataire exploitant. Dans ces deux situations, le locataire peut demander la baisse de son loyer, soit parce son montant réel a augmenté ou diminué de plus d’un quart (clause d’échelle mobile), soit parce qu’il a subi une diminution de ses recettes (clause recettes). Le contexte économique actuel favorise ce type de clauses, qui peuvent néanmoins se retourner contre le locataire en cas d’augmentation des recettes, car elles agissent à la hausse comme à la baisse. Lorsque la durée du bail commercial excède douze ans, par tacite reconduction, ou qu’il a été déspécialisé par le propriétaire, la loi prévoit également un déplafonnement possible du montant du loyer aussi bien à la hausse qu’à la baisse.
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 Une clause d’indexation du bail ne peut interdire la révision à la baisse du loyer, dans le cas où l’indice deviendrait négatif (Ccass. 3e civ. 14 janvier 2016, n° 14-24.681 rappelé par CA Paris, 7 février 2018, n° 16-07.034). ► Pour aller plus loin La branche hôtelière connaît une spécificité due au local d’affectation de l’hôtel. En effet, l’hôtel peut être considéré comme monovalent, c’est-à-dire que le local ne peut pas être affecté à un autre usage sans des travaux importants et coûteux au sein de l’immeuble. Lors du renouvellement du bail, le montant du loyer sera calculé en fonction du chiffre d’affaires théorique de l’hôtel, soit par la méthode hôtelière (utilisée par le juge) associant le taux d’occupation maximal puis réel de l’hôtel avec les valeurs locatives brutes et nettes, soit par la méthode immobilière associant le chiffre d’affaires avec le coût d’investissement pour le locataire. Le montant du loyer des baux hôteliers est soumis à des hausses qui peuvent être importantes. Il sera alors dans l’intérêt du locataire commercial de démontrer le caractère polyvalent de son local, afin d’éviter les hausses de loyer, voire pour en demander la baisse. La polyvalence des locaux sera notamment caractérisée lorsque les deux activités seront importantes et autonomes. Par exemple, un hôtel et un restaurant disposant d’entrées distinctes dans l’immeuble. Le restaurant avait sa clientèle propre et les locaux pouvaient tout à fait servir à l’exploitation d’un bar ou d’une boutique (CA Aix-en-Provence, 25 avril 2019, n° 15/18290). Le locataire doit demander le renouvellement de son bail au propriétaire six mois avant son terme, soit huit ans et demi après sa conclusion par acte d’huissier. Il faut donc bien faire attention à cette date afin d’éviter le déplafonnement du loyer à la valeur locative quand le bail atteint douze ans sans avoir été renouvelé. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 Loi Pacte : quoi de neuf pour les commerçants et distributeurs ? Le 29/05/2019 La Loi relative à la croissance et la transformation des entreprises, dite « Loi Pacte », comporte des mesures qui intéressent spécifiquement les commerçants et les distributeurs. Au menu : les soldes, le commerce équitable, le rappel des produits défectueux, les délais de paiement, etc. Loi Pacte : focus sur les soldes La Loi Pacte prévoit que les soldes ont lieu durant 2 périodes d’une durée de 4 semaines, à compter du 1er janvier 2020. Les soldes d’hiver débuteront le 2ème mercredi du mois de janvier à 8 h 00 du matin (ce sera toutefois le 1er mercredi du mois de janvier lorsque le 2ème mercredi intervient après le 12 du mois).
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Quant aux soldes d’été, ils débuteront le dernier mercredi du mois de juin à 8 h 00 du matin (ce sera toutefois le l’avant-dernier mercredi du mois de juin lorsque le dernier mercredi intervient après le 28 du mois) Concrètement, les dates nationales des soldes 2020 seront donc les suivantes : Département Soldes d’hiver Soldes d’été Alpes-Maritimes (06) et Pyrénées Orientales (66) Dates nationales Du 1er juillet au 28 juillet 2020 Corse (2A et 2B) Dates nationales Du 8 juillet au 4 août 2020 Meurthe-et-Moselle (54), Meuse (55), Moselle (57), Vosges (88) Du 2 janvier au 29 janvier 2020 Dates nationales Guadeloupe (971) Du 4 janvier au 31 janvier 2020 Du 26 septembre au 23 octobre 2020 Martinique (972) Dates nationales Du 1er octobre au 28 octobre 2020 Guyane (973) Du 1er janvier au 28 janvier 2020 Du 1er octobre au 28 octobre 2020 Réunion (974) Du 5 septembre au 2 octobre 2020 Du 1er février au 28 février 2020 Saint-Pierre-et-Miquelon (975) Du 22 janvier au 18 février 2020 Du 15 juillet au 11 août 2020 Saint-Barthélemy (977) et Saint- Martin (978) Du 2 mai au 29 mai 2020 Du 10 octobre au 6 novembre 2020 Loi Pacte : focus sur l’obligation de retrait et de rappels des produits Actuellement, un dispositif d’obligation de retrait et de rappel des produits des producteurs et distributeurs ne satisfaisant pas aux critères minimaux de salubrité et de sécurité pour les consommateurs est prévu. Dans le secteur alimentaire et de l'alimentation animale, il existe 2 obligations spécifiques : lorsque des mesures de retrait ou de rappel sont mises en œuvre, les producteurs et les distributeurs doivent établir et maintenir à jour un état chiffré des produits retirés ou rappelés, qu'ils tiennent à la disposition des agents de l’administration. Par ailleurs, ils doivent déclarer la mise en œuvre d’une de ces procédures sur un site web dédié, mis à la disposition du public.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 La Loi Pacte étend ces obligations à l'ensemble des produits (alimentaires et non alimentaires) afin de garantir une meilleure protection des consommateurs et d’améliorer le suivi de l'ensemble des produits dangereux pour le consommateur. Notez que les modalités de cette déclaration seront précisées dans un arrêté ministériel à venir. Loi Pacte : focus les délais de paiement La Loi Pacte prévoit que lorsqu’une société ne respecte pas les délais de paiement prévus par la Loi entre entreprises et qu’elle est sanctionnée pécuniairement, cette sanction doit être publiée dans un journal d’annonces légales. Cette publication se fait aux frais de la société condamnée. Si elle ne procède pas à la publication, la société peut être condamnée, en outre, au paiement d’une astreinte journalière de 150 € à compter de la notification de la mise en demeure jusqu’à publication effective de la sanction. Loi Pacte : focus les pratiques anticoncurrentielles Pour lutter contre les pratique anticoncurrentielles, les agents de la DGCCRF et de l’Autorité de la Concurrence peuvent désormais avoir accès aux données détenues par les opérateurs de télécommunications. Cet accès ne vise que les données techniques de téléphonie et de communication. Les agents ne pourront donc pas avoir accès aux données relatives au contenu des communications. Les données recueillies doivent être détruites à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la décision prise par la DGCCRF ou l’Autorité de la concurrence. Un Décret à venir précisera les modalités d’application de cette disposition. Loi Pacte : focus sur le commerce « équitable » La Loi Pacte prévoit qu’un produit ne peut être qualifié d’équitable, et vendu comme tel, que s’il respecte la définition et les modalités du commerce équitable.
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 Pour mémoire, le commerce équitable a pour objet d'assurer le progrès économique et social des travailleurs en situation de désavantage économique du fait de leur précarité, de leur rémunération et de leur qualification. Ces travailleurs doivent être organisés au sein de structures à la gouvernance démocratique et avoir des relations commerciales avec un acheteur, qui satisfont aux conditions suivantes :  engagement entre les parties au contrat sur une durée permettant de limiter l'impact des aléas économiques subis par ces travailleurs, qui ne peut être inférieure à 3 ans ;  paiement par l'acheteur d'un prix rémunérateur pour les travailleurs, établi sur la base d'une identification des coûts de production et d'une négociation équilibrée entre les parties au contrat ;  octroi par l'acheteur d'un montant supplémentaire obligatoire destiné aux projets collectifs, en complément du prix d'achat ou intégré dans le prix, visant à renforcer les capacités et l'autonomisation des travailleurs et de leur organisation. Source : www.bar-brasserie.fr
  26. 26. La revue de Presse KYLIA 26 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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