La revue de Presse KYLIA
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Comme le montrent les courbes ci-dessous, la baisse réelle ainsi observée est bien plus nette q...
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La pierre fait toujours rêver les citadins, mais
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La crise pèse beaucoup. Seulement 12 % des personnes interrogées envisagent d'acheter un
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Je vis en zone inondable, comment le savoir et
comment m’assurer ?
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Loyer moyen en France : 614 euros charges
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Selon LocService.fr, le loyer...
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Le centre commercial : une solution ?
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Pour un franchisé, l'important est de se f...
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Bail commercial : qui doit payer les charges ?
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S3 revue de presse kylia - semaine du 12 au 18 janvier 2015

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 12 au 18 janvier 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : la vraie baisse des prix depuis le début de la crise en 2008 Le 12/01/2015 © REA Les prix de l’immobilier ont plongé beaucoup plus vite qu’il n’y paraît depuis la crise des subprimes. La preuve par les chiffres. Les professionnels de l’immobilier parlent souvent d’effritement, au pire de léger repli Pourtant, depuis le début de la crise en 2008 les prix de la pierre ont subi une décote bien plus marquée que ce que l’on veut bien nous dire. Selon nos calculs, celle-ci atteint en réalité 7% sur la période. Pour établir ce constat, nous avons demandé à la Fnaim de mesurer l’évolution des prix des logements en euros constants, c’est-à-dire corrigés de l’inflation (7,2% entre 2008 et 2014). Inflation qui renchérit tous les ans, de manière artificielle la cote de l’immobilier.
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 Comme le montrent les courbes ci-dessous, la baisse réelle ainsi observée est bien plus nette que le fléchissement de 0,3% constaté en raisonnant en euros courants (sans tenir compte de l’inflation), comme le font tous les agents immobiliers dans leurs statistiques officielles. Evolution des prix - en euros constants et en euros courants - entre 2008 et 2014 (source FNAIM) : La courbe en rouge (en euros constants) montre que les prix de l’immobilier ont en réalité baissé de 5,3% en 2009, avant de retrouver en 2011 leur niveau de 2008. Depuis la baisse observée est continue… Source :Capital.fr
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 La pierre fait toujours rêver les citadins, mais inquiète dans les campagnes Le 13/01/2015 Les trois quart des Français considèrent toujours l'immobilier comme un placement sûr, selon une étude de Meilleurtaux.com. Mais la majorité des habitants des communes de moins de 20.000 habitants, où les prix baissent souvent fortement, pensent le contraire. La pierre fait toujours rêver les Français et les trois quart (78 %) d'entre eux la considèrent comme un placement sûr, constate une étude* réalisée par le courtier Meilleurtaux.com. C'est surtout vrai pour les parisiens (seul un tiers environ sont propriétaires de leur logement) et plus généralement les habitants d'Ile-de-France. En revanche, les habitants de petites communes de moins de 20 000 habitants, où les prix baissent souvent fortement, n'ont pas du tout la même vision des choses: seuls 17 % d'entre eux estiment toujours que l'immobilier est un «placement sûr». «Plus les prix de l'immobilier sont élevés, plus les acheteurs ont le sentiment d'investir dans un placement sûr,» explique Maël Bernier chez Meilleurtaux.com. «À contrario, les habitants des endroits où les prix ont déjà fortement chuté sont moins convaincus par l'investissement immobilier» ajoute-t-elle.
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 La crise pèse beaucoup. Seulement 12 % des personnes interrogées envisagent d'acheter un logement en 2015. 38 % des sondés estiment que leur situation personnelle va se dégrader. «Ils ne sont que 13 % à envisager une amélioration de leur situation financière», note l'étude. 63% des sondés prêts à changer de banque pour acheter Les personnes sondées se disent par ailleurs prêtes à changer de banque pour concrétiser leur projet immobilier. «Ils sont 63 % dans ce cas. Les personnes ayant entre 25 et 49 ans sont les plus nombreuses (75 %). Ce qui devrait interpeller les banques quand on sait que l'emprunteur moyen est âgé de 37 ans», souligne Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux. Même si les taux des crédits immobiliers n'ont jamais été aussi bas, les taux sur 15 ans se négociant entre 2,35 % et 1,85 % (hors assurance) et ceux sur 20 ans entre 2,59 % et 2,15 %, la majorité des Français interrogés (56 %) considère que les établissements bancaires «ne prennent pas assez de risques et devraient accorder davantage de crédits immobiliers». «Plus les répondants à l'enquête sont âgés, plus leur jugement sur les banques est sévère», remarque Hervé Hatt, président de Meilleurtaux.com. Paradoxalement, près de la moitié des plus jeunes (48 % des 25/34 ans) estiment que la politique d'octroi de prêt des banques est plutôt équilibrée. Pourtant, depuis 2011 et le début de la crise du logement, les jeunes devenant propriétaires pour la première fois ont souvent du mal à décrocher un prêt. Certes, grâce à la baisse des taux, les durées d'emprunt s'allongent et les prêts sur 25 ans sont plus nombreux, ce qui apporte une bouffée d'oxygène aux plus jeunes et leur facilite un peu l'accès au crédit. Les banques courtisent aussi les jeunes à l'avenir professionnel prometteur. * 1048 personnes ont été sondées entre les 19 et 23 décembre. Source : LeFigaro.fr
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 Je vis en zone inondable, comment le savoir et comment m’assurer ? Le 14/01/2015 © Getty Les inondations survenues dans le sud de la France fin 2014 ont mis en lumière un chiffre inquiétant : plus de 3,5 millions de logements se trouvent en zone inondable. Une habitation sur dix est concernée, peut-être la vôtre et vous ne le savez pas ! Comment le vérifier ? Si c'est le cas, un assureur peut-il refuser de vous couvrir ? Eléments de réponse. On a tous été ému au moins une fois par les images de maisons inondées et de leurs habitants désemparés devant l’ampleur des dégâts. Pourtant ceux qui vivent dans une zone à risques l'ignorent bien souvent. Pour le savoir, il suffit de consulter à la mairie de sa commune le plan de prévention des risques (PPR) qui définit généralement trois zones : inconstructible, constructible sous conditions, constructible sans condition. A noter que le nombre de maisons ou immeubles situés dans la première zone, celle la plus à risques, tend à se réduire. A but préventif, l’Etat va même parfois jusqu’à racheter les terrains et procéder à une expropriation. Se pose alors la question de la situation administrative de ces biens. Si votre logement a été construit avant la publication du plan de prévention il est considéré comme légal. En cas d’inondation, vous êtes alors en droit de réclamer une indemnisation auprès de votre assurance. En revanche, si la construction est postérieure au plan de prévention, vous êtes en situation d’illégalité
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 (cas assez rare) et aucune indemnisation ne serait possible. Il se peut, en revanche, que certaines municipalités aient délivré des permis de construire en toute connaissance de cause. Les victimes disposent dès lors d’un recours légal mais les procédures s’étalent souvent sur plusieurs années. Le mot d’ordre reste la vigilance, surtout au moment d’acquérir un bien. Ne négligez pas l’état des risques naturels et technologiques. Obligatoire dans toutes transactions immobilières, ce document liste les menaces qui pèsent sur la maison ou l’appartement. Libre de choisir son assureur, libre de choisir son assuré Malgré tout, les personnes qui vivent en zone inondable peuvent rencontrer un problème de taille, le refus de la part de certains assureurs de les couvrir estimant le risque trop important. Tout comme les consommateurs sont libres de s’assurer où bon leur semble, les assureurs disposent de la même liberté pour choisir ceux qu'ils assurent. L’ultime recours reste le Bureau Central des Tarifications (BTC) qui désignera d’office un assureur à des conditions et tarifs encadrés par la loi. Les tarifs, pour ceux dont l’habitation est menacée et qui parviennent à s’assurer, sont parfois exorbitants et sont susceptibles de doubler d’une année sur l’autre en fonction des événements. D’ailleurs, en raison d’une sinistralité plus forte en 2014 et 2013 due aux intempéries - la Fédération Française des Sociétés d’Assurance estime le coût des dommages à plus de 3 milliards sur 2 ans - les assureurs ont annoncé une hausse (sélective et non globale) pouvant atteindre 5 % en 2015. Les démarches en cas d’inondation Que vous soyez en zone à risques ou pas, il faut savoir que chaque contrat possède une garantie « catastrophe naturelle » mais que, pour entrer en action, il est nécessaire qu’un arrêté ministériel de déclaration de catastrophe soit publié au Journal Officiel. Dès lors, vous avez 10 jours pour déclarer le sinistre à votre assureur. Après expertise, ce dernier dispose d’un délai de 2 mois pour, au moins, vous verser une provision, de 3 mois après la publication de l’arrêté pour vous indemniser en totalité. On ne le dit jamais assez mais il est important de stocker à l’abri des photos de ses biens, des factures, en résumé des preuves de ce que l’on possède de façon à éviter les lenteurs et les litiges dans des situations déjà difficiles. Source : Capital.fr
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Loyer moyen en France : 614 euros charges comprises Le 16/01/2015 Selon LocService.fr, le loyer moyen permettait de louer en 2014 un studio de 16 m² à Paris ou un appartement de 70 m² avec 2 chambres à Saint-Etienne. Selon LocService.fr, le loyer moyen permettait de louer en 2014 un studio de 16 m² à Paris ou un appartement de 70 m² avec 2 chambres à Saint-Etienne. Florence Durand SIPA A quoi ressemble le marché locatif entre les particuliers ? Le site d’annonces spécialisé LocService.fr en donne un aperçu avec son observatoire, qui a analysé les données de 50.000 logements qui ont changé de locataires en 2014, en excluant les reconductions de baux. Pour 2014, le loyer moyen en France charges comprises s’est élevés à 614 euros pour une surface moyenne de 47 m². Des données cohérentes (malgré le décalage temporel, les revenus n’ayant pas flambé depuis) avec le niveau de salaire net médian estimé à 1.730 euros par mois selon l’Insee en 2012. Les loyers sont globalement donc en phase avec la règle des 33 % des revenus.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 Mais il faut constater de fortes inégalités dans le budget locatif des ménages selon les secteurs : appliqué aux principales métropoles, selon LocService.fr, le loyer moyen permettait de louer en 2014 un studio de 16 m² à Paris ou un appartement de 70 m² avec 2 chambres à Saint-Etienne. 41,5 % des nouveaux baux signés l’an dernier sont constitués de petits logements : 8,5 % de chambres, 27 % de studios et 6 % de T1.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 Les petites surfaces sont les logements dont les loyers ont le plus augmenté par rapport à 2013 avec 2,64 %", précise LocService.fr. Les 2-pièces et plus ont représenté 48 % des logements loués, les maisons 11 %. Pour les surfaces de 3-pièces et plus, les maisons se louent moins cher que les appartements. Ainsi, par exemple pour 4 pièces, il faut débourser en moyenne 843 euros pour un appartement vide contre 804 euros pour une maison vide. Idem pour les meublés : un T4 meublé dans le collectif se loue 1.006 euros contre 904 euros pour une maison meublée. Néanmoins, "l’offre de maisons meublées reste très limitée, autour de 3 %. Pourtant, elles se louent en général 5 % de plus que des maisons louées vides", souligne LocService.fr. Source : LeNouvelObs.com
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Bail Commercial: Conditions de validité des appels de provision de charges Le 12/01/2015 Dans un article du 5/11, la Cour de cassation sanctionne le bailleur qui n'a pas transmis conformément au bail un arrêté de comptes de charges annuel régularisant les provisions sur charges et l'oblige à rembourser au preneur les provisions perçues. " Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2013) que la société S... a consenti un bail commercial à compter du 1er septembre 2000 à la société K... portant sur le lot xxx ; que la société locataire, se plaignant de désordres, a assigné en résiliation du bail la bailleresse qui a demandé que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire et que la société K.... soit condamnée à lui verser diverses sommes ; Attendu que la société S.... fait grief à l'arrêt de déduire de sa créance de loyers et indemnités d'occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges, alors, selon le moyen que la cour d'appel qui, sans justifier d'aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges, n'a pas recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du code civil ; Mais attendu que l'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges ; que la cour d'appel qui a retenu que le bail signé entre les parties prévoyait que « le preneur, par appel d'une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu'à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l'arrêté de comptes de
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 charges annuelles », en a exactement déduit qu'en l'absence de régularisation des charges, le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches et sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi. Source : ac-franchise.com
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 "La restauration rapide : un marché porteur, tendance et en évolution" Questions à Stéphane Corre, directeur métier CHR, cabinet Michel Simond. Stéphane Corre, directeur métier CHR, cabinet Michel Simond. L'Hôtellerie Restauration : Quelle est la tendance du marché dans le secteur de la restauration rapide ? Stéphane Corre, directeur métier CHR, cabinet Michel Simond : La restauration rapide, les sandwicheries et la vente à emporter sont des marchés qui sont toujours en expansion, même si la courbe n'est plus exponentielle, elle reste néanmoins en croissance, et les opportunités sont nombreuses et variées. En effet, les modes de consommation évoluent et il y a de la place pour ceux qui souhaitent innover, créer de nouveaux concepts, de nouveaux produits, de nouvelles cartes ou tout simplement s'installer en reprenant un fonds de commerce ou un droit au bail. De plus, les consommateurs sont attentifs à leur budget et la restauration rapide reste une alternative à la restauration traditionnelle, donc le marché est attractif. Quelles sont les caractéristiques de ces fonds de commerce ? Les affaires sont généralement des structures à taille humaine, plus accessibles que la restauration classique ou traditionnelle qui demande une plus grande qualification professionnelle.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 Les valorisations de ces affaires restent stables et oscillent entre 2 fois et 3 fois l'EBE, ou entre 60 et 90 % du chiffre d'affaires HT Source : Hotellerie-Restauration.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 Le centre commercial : une solution ? Le 14/01/2015 Pour un franchisé, l'important est de se faire connaître, de se trouver là où les consommateurs viennent et de préférence avec une clientèle potentiellement intéressée.… Le centre commercial est une solution alternative pour un franchisé face aux locaux commerciaux de centre ville. La fréquentation des centres commerciaux est cependant en baisse d'après le Conseil National des Centres Commerciaux. N'oubliez pas de demander l'agrément du franchiseur avant de signer un bail, que ce soit dans un centre commercial ou en centre-ville. Ne reprenez pas de fonds de commerce ou de pas de porte sans vérifier que le cédant a le droit de le faire. Généralement vous devrez obtenir l'accord du centre commercial. Les gestionnaires de ces locaux essaient en effet d'établir un certain équilibre
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 entre les différentes enseignes. Ils veulent aussi choisir les enseignes et les exploitants pour avoir le meilleur niveau de qualité. Notons que la notoriété de l'enseigne peut être un atout fort pour un franchisé. Les patrons de centres commerciaux aiment les grandes enseignes nationales car elles attirent des flux de clientèle. Centre commercial : Une solution coûteuse ? Si vous entrez dans un nouveau centre commercial vous n'aurez pas à payer de droit au bail mais vous devrez le plus souvent acquitter un droit d'entrée d'un montant pouvant aller à un an ou deux de loyer. Aujourd'hui certaines galeries en difficultés ont diminué, voire supprimé ces droits d'entrée. Mais dans les centres commerciaux qui ont un certain succès, ils ont eu tendance à augmenter. Les loyers des centres commerciaux sont assez élevés, il y a toujours une partie fixe et souvent une partie indexée sur le chiffre d'affaires. En apparence ce n'est pas plus mal puisque cela entraîne un paiement plus fort si vous avez du succès mais ne vous faites pas d'illusion, la partie fixe est déjà élevée. En principe le loyer est calculé selon la surface du local, mais aussi l'emplacement, l'ascenseur, la proximité des entrées, etc. Il y a ensuite des charges qui peuvent parfois atteindre jusqu'à la moitié du loyer. La législation des baux est identique à celle de tous les locaux commerciaux. Ceux que l'on préfère sont les baux 3- 6-9 qui accordent une propriété commerciale sous forme de droit au renouvellement au terme des neuf ans. Si, au terme des neuf ans, le propriétaire décide de ne pas poursuivre le bail, il doit une indemnité d'éviction. Aussi la plupart des centres commerciaux accordent des baux d'une durée supérieure à 9 ans pour échapper à ce droit au renouvellement. Attention à toujours vous faire assister d'un avocat vraiment spécialisé dans les baux commerciaux. Quelques règles à respecter L'entrée dans un centre commercial entraîne l'application d'un certain nombre de règles. Parmi elles on trouve généralement les horaires d'ouverture, il est en effet préférable, voire nécessaire, que les commerces aient des horaires similaires. Les magasins doivent être attractifs, propres. Les commerçants doivent souvent adhérer à une association. Pour un franchisé il y a donc une double autorité : celle du franchiseur et celle du centre commercial. Les relations sont le plus souvent facilitées car les centres commerciaux sont dirigés par un gestionnaire qui est sur place mais il est clair que vous, petit commerçant, ne ferez pas le poids, seul face au centre commercial. Source : ac-franchise.com
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 Bail commercial : qui doit payer les charges ? Le 15/01/2015 Les règles relatives à la répartition des dépenses entre bailleur et preneur sont définies Enfin ! Enfin, les pouvoirs publics se sont décidés à légiférer sur la façon dont les charges et impôts peuvent être réparties entre les parties à un bail commercial. Car jusqu’à présent, aucun texte ne s’intéressait à cette question. Aussi, bailleur et preneur disposaient-ils d’une grande liberté en la matière et il n’était pas rare que le contrat de bail mette l’essentiel de ces dépenses à la charge du locataire. Du nouveau pour les baux Les travaux rendus nécessaires par l’état du local loué ne faisaient pas davantage l’objet de dispositions particulières. Ce sont donc les règles du droit commun du bail, édictées par le Code civil, qui trouvaient à s’appliquer. Or celles-ci prévoient simplement que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation et doit procéder, pendant la durée du bail, aux réparations autres que « locatives ». Et que les réparations locatives ainsi que le menu entretien de l’immeuble sont à la charge du locataire. Mais ces dispositions ne sont pas impératives et les termes utilisés (contrecoeurs, chambranles, âtres…) pour décrire les travaux dont le financement incombe au locataire sont désuets et souvent inadaptés. Il en résulte que là encore, le bailleur pouvait mettre des travaux importants sur le dos du locataire. Même si les tribunaux veillent au grain et interdisent au
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 bailleur de s’exonérer, par une clause du bail, de son obligation de procéder aux travaux qui s’imposent eu égard aux vices qui affectent la structure de l’immeuble. La loi, dite « Pinel », du 18 juin dernier a mis fin à cette situation, tout au moins pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Les charges qui ne peuvent plus être imputées au locataire Ainsi, le législateur est venu purement et simplement interdire qu’un certain nombre de charges, travaux, impôts et taxes puissent être imputés au locataire. Il s’agit : - des dépenses relatives aux grosses réparations au sens du Code civil (c’est-à-dire notamment celles des gros murs et des couvertures) ; - des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre le local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ; - des impôts, notamment la contribution économique territoriale, et des taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur. A noter que la taxe foncière peut continuer à être mise à la charge du locataire ; - des honoraires dus par le bailleur pour la gestion des loyers du local loué ; - dans un ensemble immobilier (un centre commercial par exemple), des charges, impôts, taxes et redevances ainsi que du coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Un inventaire des charges Et ce n’est pas tout ! L’information du locataire sur les dépenses auxquelles il devra faire face a également été renforcée. En effet, les contrats de bail commercial doivent désormais comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre bailleur et preneur. Cet inventaire doit lui-même donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire. En cours de bail, le bailleur doit également informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Enfin, lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur est dorénavant tenu de fournir au locataire un état prévisionnel, assorti d’un budget, des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 années à venir ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, précisant leur coût. La transparence est donc désormais de mise ! Source : Business.LesEchos.fr
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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