1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 16 au 22 avril 2012
Immobilier parisien : les acheteurs reprennent le pouvoir
Le 16/04/2012
Dès que l'on dépasse un budget de 300.000 euros, le marché à tendance à se
crisper à Paris. En banlieue, surtout en grande couronne, le marché résiste
moins bien que dans la capitale. Les acheteurs reprennent le pouvoir.
L'heure de la sagesse a sonné sur le marché résidentiel parisien. Même si la capitale est une
destination internationale pour les acquéreurs français et étrangers, tous les biens ne partent plus à
n'importe quel prix.
« Depuis quelques mois, on assiste à un réajustement des prix de présentation pour les biens
surévalués constate Gilles Ricour de Bourgies, Président de la chambre FNAIM Paris Ile-de-France.
Nombre de vendeurs qui avaient tenté de céder leur appartement en direct en affichant des
prétentions élevées, s'adressent désormais aux agences immobilières ». Des vendeurs encore
gourmands, des acquéreurs particulièrement timides, le marché tourne au ralenti dans la capitale où
seuls les particuliers en quête d'un investissement patrimonial restent relativement actif. Les
transactions de confort sur la résidence principale réalisées par des secondo-accédants à la propriété
sont plus rares . D'autant plus que les acquéreurs misent sur un recul des prix de l'ordre de 10 % dans
la capitale, compte tenu de la forte hausse enregistrée l'an dernier.
« Portant sur des petits logements, la plupart des ventes se concluent entre 200.000 et 300.000 euros
poursuit Gilles Ricour de Bourgies. Pour les grosses transactions d'un montant compris entre un peu
plus de 300.000 euros et deux millions d'euros, l'attentisme généralisé bloque quasiment le marché, à
l'exception des biens de qualité ». Dès qu'un appartement est bien situé, bien éclairé et dispose d'une
vue dégagée, il parvient à se vendre, dans un délai un peu certes plus long que l'an dernier. Et ce,
même s'il nécessite des travaux. Pouvoir restructurer un appartement à ses goûts constitue une
opportunité pour les candidats à l'achat souhaitant se créer un univers bien à eux et.... spectateurs
des émissions télévisées consacrées à la décoration. En revanche, tout appartement présentant des
défauts est sanctionné sur ce marché offreur.
1

2. Marché moins résistant en grande banlieue
En dehors de la capitale, la proche couronne évolue comme Paris, en termes de demande. Les
investisseurs plus axés sur le rendement que sur la valorisation franchissent le périphérique pour
obtenir un point de rendement de plus qu'à Paris, soit environ 4 % contre 3 %. Quant à nombre
d'accédants à la propriété, ils préfèrent pour l'instant s'abstenir.
Plus l'on s'éloigne de Paris, plus l'attentisme s'amplifie, ce qui pénalise la grande couronne. Au lieu de
se précipiter les acheteurs visitent davantage de biens pour sentir le marché et multiplier les
comparaisons. Lorsqu'ils formulent une offre, ils n'hésitent plus à négocier.
Dans ces conditions, le marché enregistre un volume d'activité en baisse de 15,5% entre le 1er
trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012, selon les dernières estimations de Century 21. Toujours
d'après ce réseau de franchise : « En se basant sur un montant moyen d'acquisition de l'ordre de
244.000 euros, le recul du prix moyen au mètre carré permet aux acquéreurs franciliens d'acheter plus
grand, la surface moyenne augmentant de 4,3 mètres carrés ».
Sans surprise, les échéances électorales incitent les candidats à l'achat pour se loger ou pour investir
à faire preuve d'une grande réserve. « Une fois l'inconnue présidentielle levée, le marché pourrait
reprendre un peu des couleurs début mai. Mais un régime de cohabitation pourrait compliquer la
donne » confie un agent immobilier. En attendant, les acheteurs reprennent le pouvoir. Au demeurant,
si l'on dispose d'un plan de financement bouclé pour un bien détenu par un vendeur pressé et prêt à
négocier, c'est inutile d'attendre le résultat des élections pour se décider et passer à l'acte.
Source : Les Echos.fr
2

3. Immobilier : sachez visiter intelligemment
Le 17/04/2012
Etape clé de la réussite d'un projet immobilier, une visite ne s'improvise pas. Maison ou
appartement, des professionnels donnent leurs astuces.
«Il faut arriver préparé», lance Sébastien de Lafond, de Meilleursagents.com. Première chose à
vérifier: la cohérence du prix du bien visité. Pour se faire une opinion, il faut enquêter sur les prix dans
le secteur. Passer en revue les annonces des sites internet constitue une première approche mais les
prix affichés sont souvent surévalués. Consulter des agents immobiliers du quartier et leur demander
des exemples précis de transactions récemment effectuées permet d'affiner l'étude de marché. Savoir
depuis quand le bien est exposé et s'il existe beaucoup de logements du même type à vendre dans le
quartier permet d'avoir des arguments au moment de la négociation.
En général, les acheteurs savent rapidement s'ils se sentiront bien dans le logement visité. Pourtant,
se fier à ses premières impressions ne suffit pas. Un appartement en désordre, une peinture
défraîchie ou une odeur de cigarette rebutent parfois le visiteur, mais il ne faut pas s'y arrêter. Ce qui
compte, ce sont les qualités du logement. «Il faut avoir en tête ses priorités, confie Philippe Conté,
membre de la Chambre des experts Fnaim, mais rares sont les acquéreurs qui ne font pas de
concessions.» Dans une copropriété, prendre l'escalier au lieu de l'ascenseur renseigne sur l'état des
parties communes et la façon dont la copropriété est tenue. Les caves et locaux communs en disent
long sur l'entretien de l'immeuble.
Ne pas hésiter à revoir le bien plusieurs fois
Dans le logement, il faut tout inspecter. En maison, vérifier la toiture et les combles est une priorité.
Des tuiles cassées ou couvertes de mousse provoquent des fuites à l'intérieur. Monter dans les
combles permet de vérifier leur isolation. Beaucoup de maisons construites avant 1974 en sont
dépourvues. A l'intérieur, les murs, les sols doivent être regardés de près. Une fissure est un défaut
fréquent dans l'ancien. En revanche des traces d'humidité au plafond révèlent un défaut d'étanchéité
ou une fuite chez le voisin. Même chose pour le balcon ou la terrasse. Vérifier aussi l'état des
canalisations, de l'électricité, des fenêtres… En maison, il faut se renseigner auprès des services de
l'urbanisme pour s'assurer qu'une construction ne viendra pas obstruer une jolie vue ou générer des
nuisances.
3

4. Pour évaluer les charges de copropriété, «il faut aussi exiger les derniers procès-verbaux d'assemblée
générale, précise Philippe Conté. Si des travaux ont été votés, ils sont à la charge du vendeur».
Autres vérifications: les diagnostics, la consommation énergétique ou l'âge de la chaudière. «Il ne faut
pas acheter à la première visite, conseille Sébastien de Lafond. Il est indispensable de revenir deux
ou trois fois, si possible accompagné.»
Source : LeFigaro.fr
4

5. Les Français dépensent 616 euros par mois pour se loger
Le 19/04/2012
Le logement représente 23% du revenu des Français. Mais ce taux monte à 35 % pour les
locataires.
Les Français consacrent 23 % de leur revenu à se loger, selon une étude de l'institut OpinionWay
pour l'établissement de crédit Sofinco. En valeur, cela représente 616 euros par mois hors charges.
Mais de grosses disparités sont constatées selon que l'on soit propriétaires ou locataires, précisé
l'étude.
Si les locataires dépensent 35% de leur revenu pour leur logement, le taux d'effort chute à 15% pour
les propriétaires. Toutefois, relève l'enquête, il monte à 32% pour les primo-accédants.Un tiers des
Français juge également que la part de revenu consacrée au logement est «trop importante», une
proportion qui monte à 45% pour les locataires.
Si moins d'un tiers (29%) des personnes interrogées admettent avoir des difficultés à payer leur loyer
ou à rembourser leur crédit immobilier, ce sont encore les locataires qui sont les plus touchés par
cette situation (46%). Ce taux grimpe fortement (à 63%) pour les foyers où le logement ponctionne
plus du tiers des revenus, qu'ils soient locataires ou propriétaires. «Une majorité de locataires
ressentent l'impact du budget alloué au logement sur leur consommation» et sont contraints à des
arbitrages, indique aussi l'étude.
Presque deux-tiers des locataires, contre un tiers des propriétaires, affirment que leur budget pour le
logement a des conséquences sur leurs dépenses alimentaires et d'habillement. Ils sont 56% (32%
chez les propriétaires) à devoir arbitrer entre dépenses de logement et de santé et 70% (43% pour les
propriétaires) à le faire avec leurs projets de vacances.
Chez les personnes désirant louer un logement, le prix des loyers constitue le principal obstacle (76%)
avant les garanties demandées ou l'absence d'offre répondant aux critères souhaités (34% pour les
deux). Pour celles qui cherchent à acheter, le montant du remboursement est la première inquiétude
(40%) avant la difficulté à revendre le bien (26%). L'obtention du crédit est en revanche peu
mentionnée (14%).
Cette étude a été réalisée sur un échantillon de 957 personnes, représentatif de la population âgée de
18 ans et plus selon la méthode des quotas. Selon une étude de l'Institut national de la statistique et
des études économiques (Insee), en 2010, en métropole, un ménage sur deux consacrait au moins
18,5% de ses revenus pour se loger.
Source : LesEchos.fr
5

6. Les prix de l’immobilier devraient chuter de 12% d’ici fin 2013,
selon le Crédit agricole
Le 19/04/2012
Le marché de l’immobilier semble entrer dans une phase de correction durable. Après l’agence de
notation Standard & Poor’s, qui annonçait récemment tabler sur une baisse de prix de 15% d’ici fin
2013, le Crédit agricole avance des prévisions tout aussi sombres. La banque anticipe un recul des
ventes de logements anciens de 10% cette année. Cette contraction pourrait s’accentuer en 2013 et
entrainer une baisse des prix de 12% sur deux ans.
Le resserrement des conditions de crédits et la diminution des aides vont plomber durablement le
pouvoir d’achat des ménages. Et ce alors que le marché n’a pas épongé les excès des années
passées. L’économiste Olivier Eluère, en charge de l’enquête du Crédit agricole, estime ainsi que les
prix de l’immobilier sont en France surévalués de 25% par rapport aux revenus des ménages. L’écart
atteint même 35% à Paris !
Source : Capital.fr
6

7. Immobilier : les atouts de la vente à la découpe
Le 20/04/2012
Belles adresses, logements bien entretenus, valorisation assurée... Les atouts
de l'achat occupé ne manquent pas.
La vente à la découpe consiste tout simplement à vendre, appartement par appartement, des
immeubles achetés en bloc par de gros propriétaires privés ou des institutionnels (banques,
compagnies d'assurances, mutuelles...), immeubles qui bénéficient, le plus souvent, d'emplacements
de qualité. A Paris, l'offre s'inscrit notamment aux abords de l'Assemblée nationale, des Invalides, du
Panthéon, de Saint-Germain-des-Prés, des Champs-Elysées... mais aussi dans des quartiers plus
populaires comme le canal Saint-Martin ou les Buttes-Chaumont.
En périphérie, on en trouve aussi dans des communes comme Versailles, Saint-Germain-en-Laye,
Rueil-Malmaison, Neuilly-sur-Seine, Boulogne, Levallois ou encore Vincennes. Et en province,
quelques arbitrages ont régulièrement lieu dans des villes comme Lyon, Lille, Strasbourg, Nice,
Marseille, Aix-en-Provence...
Une décote pour le locataire
Ce marché, qui s'était fortement développé il y a une dizaine d'années, s'était un peu calmé ces
derniers temps, mais il retrouve des couleurs aujourd'hui. « Les institutionnels poursuivent la politique
de rationalisation des portefeuilles résidentiels amorcée il y a quelques années ; ils envisagent par
ailleurs de nouveaux arbitrages liés aux évolutions concernant les ratios de solvabilité Bâle III ou de
Solvency 2 », indique Nicolas Pettex-Muffat, directeur général de Daniel Féau et de Féau
Commercialisation. Cette rationalisation entraîne des arbitrages de portefeuilles et la vente d'actifs
immobiliers en bloc, au fil de l'eau ou encore au détail, c'est-à-dire lot par lot. Parmi ces actifs, des
immeubles d'habitation déjà occupés.
Les locataires peuvent tirer parti de ces ventes lot par lot des institutionnels. Il faut en effet savoir que
le locataire dispose d'un droit de préemption qui l'autorise à acheter, en priorité sur tout autre, le
logement qu'il occupe (lire encadré). Et cerise sur le gâteau, il peut acheter avec une décote. « Elle
oscille entre 3 et 25 % », selon Nicolas Pettex-Muffat. Son niveau dépend d'un certain nombre
d'éléments. « Ce qui joue, c'est l'ancienneté du locataire, la décote est d'autant plus importante que le
locataire est ancien. D'une part, parce que le loyer sera sans doute un peu plus faible que celui d'un
nouvel entrant. D'autre part, parce qu'un appartement occupé depuis longtemps par le même locataire
nécessite souvent des travaux. Le locataire peut évidemment accepter ou refuser l'offre qui lui est
faite », poursuit-il.
Et pour l'investisseur privé aussi
Certains investisseurs privés sont à l'affût des biens vendus occupés. Mais ce marché est très
restreint (19 % des appartements vendus chez Féau Commercialisation).
« Il y a cinq ans, la vente d'un appartement occupé à un investisseur représentait un cas sur deux,
aujourd'hui elle ne concerne plus qu'un cas sur quatre, trois appartements occupés sur quatre étant
achetés par le locataire en place », précise Nicolas Pettex-Muffat.
7

8. Il n'empêche que, dans un contexte de crise économique et de perte des valeurs boursières, avocats,
médecins, cadres de haut niveau, de même que les étrangers (Suisses, Russes...) sont de plus en
plus friands d'immobilier occupé.
« L'investisseur privé sait ainsi à quel type de locataire il a affaire ; il investit par ailleurs dans un
immeuble ayant fait l'objet de diagnostics poussés », selon Nicolas Pettex-Muffat. Compte tenu d'une
demande plus forte que l'offre, la décote sera toutefois moindre et variera selon certains éléments.
S'il s'agit d'un bail relevant de la loi de 1948, la décote sera importante (de l'ordre de 25 %), les loyers
étant faibles et le rendement peu attractif.
Avec un bail sous régime loi de 1989, la décote dépendra de la durée du bail restant à courir. Plus
l'échéance du bail sera lointaine, plus la décote sera importante. Pour une durée de bail supérieure à
deux ans, par exemple, elle peut osciller entre 5 et 10 %. A contrario, plus l'échéance du bail sera
proche, moins le rabais sera intéressant (pas plus de 5 %).
La décote est donc déterminée au cas par cas et dépend essentiellement du rendement que
l'investisseur peut tirer à plus ou moins long terme, le locataire en place payant généralement un loyer
moins élevé que le marché du moment.
« Pour les investisseurs privés, ce qui compte surtout c'est la qualité du locataire, confie Nicolas
Pettex-Muffat, le rendement est un bonus. » Selon Féau, la rentabilité moyenne constatée sur les 12
derniers mois pour des immeubles situés sur des emplacements de premier plan s'établit à 2,9 % et
sur l'ensemble des 150 derniers lots vendus à 3,4 %.
Source : LesEchos.fr
A propos de KYLIA
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille
d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction.
Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes :
• La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la
pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières
traditionnelles.
• L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de
professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients.
• La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun :
La croissance !
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 46 51 93 39
8