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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 14 au 20 septembre 2020
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Offre de vente acceptée : le vendeur peut-il se
rétracter ?
Le 14/09/2020
Nombre de propriétaires de biens immobilier se croient pieds et poings liés lorsqu’ils ont établi
une offre de vente et que celle-ci a été explicitement acceptée par un potentiel acquéreur.
Pourtant, la réalité jurisprudentielle est plus nuancée qu’il n’y paraît de prime abord. Une offre
de vente acceptée n’induit en effet pas nécessairement une obligation de céder son bien
immobilier.
Eclairage sur un distinguo pas toujours bien appréhendé par le justiciable.
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Qu’est-ce qu’une offre dite « parfaite » ?
L’article 1113 du Code civil rappelle que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une
acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ».
L’article 1583 du Code susvisé précise que l’offre « est parfaite entre les parties, et la propriété est
acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix,
quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».
Plus encore, l’article 1589 du même Code énonce que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a
consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Il s’évince des dispositions précitées qu’une offre est réputée parfaite - et donc irrévocable pour le
vendeur à moins qu’il n’engage sa responsabilité extra-contractuelle - dès lors que les parties ont
convenu de l’objet et du prix de vente.
Toutefois, en dépit de cette apparente simplicité, les magistrats ont opéré un distinguo selon qu’il
existe ou non un intermédiaire à la vente.
Très concrètement, cela signifie que le droit n’est pas la même selon que la vente se réalise
directement entre particuliers ou par l’intercession d’un mandataire immobilier (agent immobilier,
administrateur de biens, Notaire, avocat…).
L’offre de vente entre particuliers.
Dans le cas où un propriétaire met en vente son bien sans donner mandat à un intermédiaire,
professionnel de l’immobilier et publie lui-même une annonce dans laquelle il y mentionne sans
équivoque le bien vendu et son prix, cela constitue une offre ferme à personne indéterminée.
Ainsi, si un potentiel acquéreur (dit bénéficiaire) formule explicitement une offre d’achat au prix, son
offre rencontre directement la proposition de l’offrant (dit pollicitant).
De facto, au sens des articles 1583 et 1589 du Code civil, il y a acceptation de l’offre de vente et les
parties sont donc contractuellement liées.
La jurisprudence a régulièrement rappelé ce principe.
Concrètement, cela signifie que si plusieurs acquéreurs font une offre d’achat au prix, le contrat de
vente sera formé avec celui qui a adressé la première offre.
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Autrement dit, si le vendeur reçoit une offre au prix, puis une nouvelle offre à un prix plus élevé, il
n’aura guère d’autre alternative que d’accepter la première, à moins d’engager sa responsabilité
extra-contractuelle et de s’exposer au versement de dommages-intérêts en cas d’instigation d’une
procédure judiciaire.
La solution est en revanche bien plus nuancée dans l’hypothèse où le vendeur a confié mandat à un
intermédiaire.
L’offre d’achat dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier par le biais d’un
mandataire.
Ici, il faut rechercher la nature du mandat conféré par le vendeur mandant au mandataire
professionnel.
Par principe, les articles 1984 et suivants du Code civil confèrent au mandataire le pouvoir d’engager
son mandant, et donc de vendre, s’il recueille l’accord univoque d’un acquéreur sur la chose et le prix.
Toutefois, en matière immobilière, ce texte ne trouve à s’épanouir qu’exceptionnellement du fait d’une
réglementation spécifique, à savoir la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de
commerce, dite loi « Hoguet », et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972.
La Haute Cour a fait sienne ce texte depuis un arrêt de janvier 1985, dont le considérant est
désormais de principe : « sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de
l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat même exclusif donné à un agent
immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son
mandat pour la réalisation de l’opération envisagée ».
Ainsi, en vertu de cette jurisprudence, il existe deux types de mandats pour les professionnels de
l’immobilier :
un mandat de représentation, uniquement si une clause expresse de représentation est insérée au
mandat ; le vendeur accorde à l’intermédiaire pouvoir de le représenter, de choisir l’acquéreur et de
conclure la vente s’il recueille l’accord sur la chose et le prix ;
un simple mandat d’entremise, le rôle de l’intermédiaire se bornant à rechercher un acquéreur, le
vendeur étant, pour sa part, libre de choisir l’acheteur comme bon lui semble.
Le principe c’est donc le mandat d’entremise, l’exception le mandat de représentation.
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Autrement dit, en pratique, la plupart du temps les professionnels mandataires et agents immobiliers
ne disposent que d’un mandat d’entremise.
Lorsqu’une clause de représentation expresse est stipulée au mandat, de fait nécessairement
exclusif, le mandataire est réputé agir comme s’il était lui-même le vendeur.
Aussi, s’il recueille une offre au prix, elle vaut offre parfaite liant les parties, à l’instar de ce qui a été
précédemment développée dans le cadre d’une vente entre particuliers.
A contrario, à défaut d’une clause expresse dans le contrat de mandat, comme c’est le cas pour des
mandats non exclusifs, le vendeur n’est pas engagé par le premier offrant au prix ni même d’ailleurs
par les termes du mandat.
Il reste ainsi pleinement libre de choisir entre tous les potentiels acquéreurs ayant fait une offre, peu
important la chronologie et le montant desdites offres.
De même, il peut rechercher de son côté des acquéreurs et établir un compromis de vente avec eux.
La Cour de Cassation censure avec constance les Cours d’appel qui ne s’attacheraient pas à
scrupuleusement vérifier l’existence d’une clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir au
professionnel de le représenter pour conclure la vente :
« le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière
habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d’engager
son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise
expressément » ;
« le mandat donné à l’agence était un mandat d’entremise au sens de l’article 1° de la loi du 2
janvier 1970 qui en l’absence d’une clause expresse ne conférait à l’agent immobilier ni le pouvoir
d’aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente, qu’un tel mandat ne pouvait
constituer pour cette même raison une offre ferme de vente à l’adresse de tout acquéreur » ;
« viole les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-
678 du 20 juillet 1972, la Cour d’appel qui, pour valider un compromis de vente, retient qu’aux termes
des conditions générales du mandat, le vendeur s’était engagé à signer toute promesse de vente ou
tout « compromis » de vente aux prix, charges et conditions du mandat donné à l’agent immobilier,
sans constater l’existence dans ce mandat d’une clause expresse par laquelle le mandant donnait
pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ».
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Un arrêt de la Cour de cassation, tout en réitérant la jurisprudence antérieure, a apporté un nouvel
éclairage en insistant sur la potentielle responsabilité du Notaire rédacteur, au titre des informations à
délivrer aux parties.
En l’espèce, en 2006, un mandant avait chargé une agence immobilière de mettre en vente son
appartement.
Cette agence lui a adressé un courrier recommandé pour lui indiquer qu’un couple formulait une offre
aux conditions définies par mandat.
Néanmoins, le vendeur a concurremment fait ratifier un compromis de vente avec un second couple
puis a fait dresser un acte authentique de vente par Notaire.
Le premier couple a alors assigné le vendeur en exécution forcée de la vente et en octroi de
dommages-intérêts, le second couple sollicitant quant à lui le versement de dommages-intérêts par le
Notaire.
La cour d’appel a écarté la responsabilité du Notaire indiquant qu’il n’avait pas connaissance d’un
différend entre les premiers époux et le vendeur au jour de la signature de l’acte authentique.
Elle a, en revanche, condamné le vendeur, estimant qu’il engageait sa responsabilité dès lors que la
première offre était au prix et que la vente serait conséquemment réputée parfaite.
La Cour de cassation a infirmé sans ambages l’arrêt de la Cour d’appel mettant en exergue la
violation des articles 1583 et 1589 du Code civil ; la Cour d’appel aurait dû rechercher, dans le contrat
de mandat, l’existence d’une clause expresse de représentation.
En synthèse, que faut-il retenir ? Contrairement à une idée répandue, il n’est pas systématique
de devoir vendre alors même que l’offre de vente a été acceptée. Plus encore, dans toutes les
hypothèses - les plus fréquentes en pratique - où l’offre de vente n’a pas été faite par le propriétaire
lui-même mais par une agence immobilière mandatée, le vendeur n’est pas tenu de donner suite aux
offres d’acquisition qui lui sont faites. Ce n’est qu’au stade du contreseing du compromis de vente,
lorsque l’acquéreur et le vendeur auront apposé leur signature sur l’acte, que l’offre sera réputée
parfaite, le vendeur ne pouvant plus revenir sur sa décision à moins d’engager sa responsabilité.
Source : www.village-justice.com
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Explosion de la rue de Trévise : la mairie de
Paris et un syndic mis en examen
Le 15/09/2020
La ville de Paris et le syndic ont été mis en examen respectivement le 8 et le 11 septembre pour
«homicides et blessures involontaires» ainsi que pour «destruction, dégradation ou détérioration par
l'effet d'une explosion ou d'un incendie».
L'explosion de la rue de Trévise à Paris a tué quatre personnes en janvier 2019. JACQUES
DEMARTHON / AFP
La mairie de Paris et le syndic de copropriété de l'immeuble devant lequel s'est produite l'explosion de
la rue de Trévise à Paris qui a tué quatre personnes en janvier 2019, ont été mis en examen la
semaine dernière, a appris mardi l'AFP de sources judiciaire et proches du dossier.
La ville de Paris et le syndic, dont les responsabilités avaient été mises en cause dans un rapport
d'experts rendu au printemps, ont été mis en examen respectivement le 8 et le 11 septembre pour
«homicides et blessures involontaires» ainsi que pour «destruction, dégradation ou détérioration par
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l'effet d'une explosion ou d'un incendie». L'entreprise chargée d'effectuer des travaux sur le trottoir de
l'immeuble, qui s'affaissait, a pour sa part été placée sous le statut intermédiaire de témoin assisté.
Le samedi 12 janvier 2019 au matin, une très forte explosion avait soufflé cette rue du IXe
arrondissement, tuant quatre personnes, dont deux pompiers, blessant 66 autres et faisant quelque
400 sinistrés.
«Il est maintenant impératif que la mairie de Paris prenne toutes ses responsabilités»
«Cette mise en examen nous permet d'avoir enfin accès au dossier et de prendre part aux
investigations», a déclaré à l'AFP Me Sabrina Goldman, avocate de la mairie. Toutefois, «nous
contestons complètement l'analyse et les conclusions des experts et nous estimons n'avoir commis
aucune faute en lien avec cet accident», a-t-elle ajouté. «Dans la gestion de l'affaissement du trottoir,
nous considérons que les services de voirie ont travaillé dans les règles de l'art et nous sommes très
dubitatifs sur l'analyse des experts qui font un lien entre l'affaissement, la fuite et l'accident», a-t-elle
expliqué, ajoutant qu'elle demanderait une «contre-expertise».
«C'est la suite logique du dépôt du rapport d'expertise qui mettait en cause la Mairie et le syndic qui
conduit à ces mises en examen. Il est maintenant impératif que la mairie de Paris prenne toutes ses
responsabilités», a réagi Me Olivier Morice, avocat de 17 parties civiles dans ce dossier.
Dans leur rapport rendu le 30 mai, les experts mandatés par les juges d'instruction chargés de
l'enquête avaient mis en cause un «défaut de vigilance» de la mairie, estimant que l'explosion aurait
pu être évitée si la municipalité avait recherché la cause de cet affaissement qui s'était répété.
Selon les experts, le syndic de copropriété aurait dû de son côté faire «procéder en urgence à la
réparation du collecteur d'eaux usées de l'immeuble» après la mise en évidence de son état
défectueux le 25 novembre 2015. Une telle mesure aurait empêché l'infiltration des eaux dans le sol, à
l'origine de l'affaissement puis de la rupture d'une canalisation de gaz.
Source : www.lefigaro.fr
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Pourquoi le nombre de logements à louer
augmente dans les grandes villes
Le 16/09/2020
L’absence de touristes aboutit à un nombre plus important de biens à la location sur le marché
immobilier, mais sans baisse de loyer en vue.
Selon une étude menée par le site Se Loger, le nombre d’annonces de logements à louer a augmenté
de 14,9% depuis un an. Danièle Schneider / Photononstop
Bonne nouvelle pour les locataires, le nombre de logements à louer est beaucoup plus important ces
derniers mois. Selon une étude menée par le site SeLoger, le nombre d’annonces de logements à
louer a augmenté de 14,9 % depuis un an.
Dans les grandes villes, les chiffres sont impressionnants : 64 % d’annonces en plus à Paris, 52 % à
Nice, 39 % à Bordeaux, et 34 % à Rennes et 32 % à Nantes. Chez Junot Immobilier, une agence qui
travaille essentiellement dans les beaux quartiers de Paris, les annonces sont passées de trente-cinq
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par semaine à quatre-vingt dix. Confrontés à l’absence de touristes en raison de la situation sanitaire,
il semble que les propriétaires de meublés touristiques se reportent sur le marché de la location
meublée longue durée.
« Dans certains cas, les appartements reviennent sur le marché, car la période d’essai du locataire
n’a pas été confirmée ou des étudiants ont renoncé à louer car leurs cours vont se dérouler à
distance », complète Sébastien Bouvron, responsable de la gestion locative chez Junot Immobilier.
Pour les professionnels de l’immobilier, l’absence de touristes n’est pas la seule explication à cette
situation : « Il s’agit d’une tendance qui a commencé l’an dernier et qui est liée au durcissement des
conditions de location des meublés touristiques dans les grandes villes, notamment par le biais des
plates-formes de type Airbnb », pense Alexis Alban, directeur général adjoint de Lodgis, spécialiste de
la location meublée longue durée.
Amendes de 50 000 euros
Rappelons que dans la plupart des grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, le logement
doit rester la résidence principale du propriétaire. Il est donc interdit de louer plus de cent vingt jours
par an. Si le logement est loué plus longtemps, cela devient un local commercial et il faut une
autorisation spécifique. Des amendes de 50 000 euros peuvent être appliquées au propriétaire qui ne
respecterait pas ces règles et les contrôles sont plus fréquents.
La location de plus longue durée, même si elle ne dure que quelques mois dans le cadre d’un bail
mobilité, permet de s’affranchir de ces contraintes et le propriétaire peut louer librement.
Autre explication à ce retour d’appartements sur le marché : louer son logement en meublé touristique
est généralement plus rémunérateur, mais aussi beaucoup plus contraignant avec des états des lieux
fréquents, une intendance importante pour nettoyer le logement ou changer les draps entre deux
locataires.
De plus, même lorsqu’il se loue bien, le meublé touristique n’est pas occupé à 100 % : « On compte
un taux d’occupation de 85 % pour les appartements qui sont très bien situés », explique Alexis Alban.
La location meublée longue durée nécessite moins d’attention et réduit la vacance locative, ce qui
convainc une partie des propriétaires.
Rares baisses des loyers
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Cet afflux de logements à louer va-t-il permettre aux locataires de négocier les loyers à la baisse ?
Cela ne semble pas être le cas pour l’instant, selon SeLoger, sauf dans de rares villes comme à
Rennes (-10 %), Nice (-4 %) et Strasbourg (-3 %). Les loyers ont même augmenté de 12 % à
Bordeaux. Si les loyers ne diminuent pas, le marché pourrait se rééquilibrer. « Les candidats à la
location sont moins nombreux pour chaque appartement et la situation leur est moins défavorable. Ils
peuvent notamment prendre un peu le temps de choisir leur futur logement », se réjouit Sébastien
Bouvron.
La baisse des loyers est d’autant moins d’actualité que la demande de location reste soutenue. En un
an, sur les dix plus grandes villes de France, SeLoger constate que le poids de la recherche locative a
gagné trois points. Près de six recherches sur dix concernent les locations.
Cette évolution réside peut-être dans le fait que les prix dans les grandes villes ont atteint des niveaux
élevés qui rendent l’achat difficile et que le public se reporte sur la location. « Et dans le même temps,
avec la crise sanitaire, une partie des gens s’interrogent sur leur emploi et préfèrent louer plutôt
qu’acheter », explique Séverine Amate, porte-parole de SeLoger. Enfin, les banques ont resserré
leurs critères de sélection, et des candidats à l’achat se reportent sur la location car leur dossier n’est
pas accepté. Le marché de la location reste donc dynamique en cette rentrée.
Source : www.lemonde.fr
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Le fléau des loyers impayés, parfois aussi
traumatisant que les squats
Le 16/09/2020
Les situations d’impayés sont d’autant plus éprouvantes pour les propriétaires qu’elles donnent lieu
aussi à une expulsion, toujours très tendue.
Ils ne figurent pas dans l’amendement «anti-squats» qu’examinent les députés, c’est pourtant l’autre
fléau qui empoisonne la vie des propriétaires. À l’instar des squats, les loyers impayés génèrent non
seulement des tensions entre bailleurs et locataires, mais aussi de longues et coûteuses procédures.
Le tout sans que le propriétaire soit certain de récupérer son argent voire son logement.
La crise du Covid-19 a fait rejaillir ces crispations. «Mon locataire sera-t-il en mesure de payer son
loyer?», ont dû se demander de nombreux propriétaires ces derniers mois. Les mesures d’aides,
comme la prise en charge par l’État des salaires, ont finalement réussi à limiter les impayés. «Dans la
très grande majorité des cas, les locataires d’habitation paient leur loyer», affirme Roselyne Conan,
directrice générale de l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Mais avec les menaces
de fermetures d’entreprises ou de licenciements que pourrait engendrer la crise, les risques d’impayés
pourraient repartir de plus belle.
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Dans près de 6 cas sur 10, le locataire ne peut plus payer son loyer à la suite d’un accident de la vie :
divorce, chômage, maladie, surendettement... Roselyne Conan, directrice générale de l’Agence
nationale pour l’information sur le logement
Moins médiatisés que les squats, les loyers impayés, qui sont de l’ordre de plusieurs milliers d’euros
en moyenne, sont pourtant autant, si ce n’est plus, traumatisants pour les propriétaires. Non
seulement les bailleurs ne perçoivent plus de loyers, mais ils doivent continuer de payer leurs charges
de copropriété, rembourser les éventuelles mensualités de crédit et bien souvent régler les frais liés
aux procédures judiciaires. «Or la majorité des propriétaires sont des petits bailleurs qui possèdent un
ou deux logements et louent leur bien pour se constituer un complément de revenus», souligne
Roselyne Conan.
Pour se protéger contre les mauvais payeurs, le propriétaire a la possibilité de souscrire une
assurance sans verser un centime. Deux solutions s’offrent à lui: la garantie Visale, qui couvre les
impayés dans la limite de 36 mensualités charges comprises et les dégradations de logement, et la
caution, qui permet à une personne physique de se porter garante du paiement de l’intégralité des
loyers. «Dans près de 6 cas sur 10, le locataire ne peut plus payer son loyer à la suite d’un accident
de la vie: divorce, chômage, maladie, surendettement…», précise Roselyne Conan.
De longues procédures
Mais les situations d’impayés sont d’autant plus éprouvantes pour les propriétaires qu’elles donnent
lieu aussi à une expulsion, toujours très tendue. Dans ces cas-là, les procédures sont tout aussi
longues que les squats. «Lorsque le locataire reçoit le commandement de payer, il solde
généralement ses impayés dans les deux mois comme l’exige la loi, explique Francis Bourriaud,
président de Syndicalur, société de courtage spécialisée en copropriété. Mais pendant ce délai, il ne
paie pas les loyers des mois en cours. Un nouveau commandement lui est envoyé, ce qui retarde la
procédure de deux mois supplémentaires.» Au total, entre les premiers impayés et le départ effectif, il
s’écoule en moyenne 1 à 2 ans. Sans compter les délais d’expulsion qui peuvent être tout aussi longs.
Ce qui pourrait donner du grain à moudre aux députés qui voudraient inclure les impayés dans
l’amendement «anti-squats».
Source : www.lefigaro.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Restaurateur et contrat de franchise : une
résiliation anticipée … et sans frais ?
Le 15/09/2020
Parce qu’il résilie son contrat de franchise avant son terme, un restaurateur franchisé se voit réclamer,
par son franchiseur, une indemnité. Qu’il refuse toutefois de verser, après avoir relevé que le contrat
de franchise ne prévoit pas de dédommagement du franchiseur… A tort ou à raison ?
Contrat de franchise : résiliation anticipée = résiliation indemnisée !
Un restaurateur signe un contrat de franchise de 9 ans, qui lui permet d’exploiter son fonds de
commerce sous la marque de son franchiseur.
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Un peu plus d’un an après, le restaurateur, confronté à des difficultés financières, décide de vendre
son fonds de commerce à un acquéreur qui ne souhaite pas conserver le statut de « franchisé ». La
vente met donc fin, de manière anticipée, au contrat de franchise.
« Ce qui mérite indemnisation ! » réclame le franchiseur, qui rappelle que la durée initiale du contrat
de franchise, fixée à 9 ans, n’a pas été respectée.
« Non », rétorque celui-ci : si le contrat de franchise prévoit bien que la vente du fonds de commerce
par le restaurateur provoque sa résiliation anticipée, il ne prévoit pas d’indemnisation du franchiseur
dans ce cas.
Sauf que le contrat de franchise est un contrat comme un autre, rappelle le juge.
Or, en matière de relations contractuelles, la Loi prévoit clairement que la personne qui n’exécute pas
ses obligations jusqu’au terme prévu par le contrat est tenue d’indemniser son cocontractant.
Dès lors, le restaurateur qui provoque la fin précoce de son contrat de franchise est tenu d’indemniser
son franchiseur, quand bien même le contrat en cause ne prévoit pas expressément d’indemnisation
dans ce cas.
Et ce d’autant plus, souligne le juge, que le restaurateur a lui-même admis le principe de
l’indemnisation de son franchiseur dans la lettre qu’il lui a adressée, un an plus tôt, pour lui faire part
de son intention de vendre son fonds de commerce…
Source : Arrêt de la Cour d’appel de Paris, du 1er juillet 2020, n° 18/21756 (NP)
Source : www.bar-brasserie.fr
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Le permis d'exploitation
Le 15/09/2020
Cette formation obligatoire a pour objectif de limiter les fermetures administratives grâce à une
meilleure connaissance de l'environnement juridique.
© GettyImages
Le permis d'exploitation permet aux exploitants ou futurs exploitants de mieux connaître les règles, les
risques et les sanctions spécifiques liés à leur métier.
Le permis d’exploitation permet aux exploitants ou futurs exploitants de mieux connaître les règles, les
risques et les sanctions spécifiques liés à leur métier :
- prévention et lutte contre l’alcoolisme ;
- répression de l’ivresse publique ;
- protection des mineurs ;
- législation sur les stupéfiants ;
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- tabac (revente et consommation) ;
- lutte contre le bruit et les faits susceptibles d’entraîner une fermeture administrative ou judiciaire.
Ce dispositif a pour objectif de limiter les fermetures administratives en raison d’une meilleure
connaissance de l’environnement juridique.
► Caractéristiques
Cette formation est obligatoire. Elle est d’une durée minimale de :
- 20 heures réparties sur au moins trois jours ;
- 6 heures si la personne peut justifier lors de l’ouverture, de la mutation, de la translation ou du
transfert d’une expérience professionnelle de dix ans en qualité d’exploitant ;
- 6 heures pour une formation de mise à jour des connaissances.
L’arrêté du 22 juillet 2011 détaille le programme et le contenu du permis d’exploitation.
La formation est destinée :
- aux cafetiers, restaurateurs, hôteliers et exploitants du monde de la nuit (licence de débit de
boissons de 3e et 4e catégorie, licence restaurant ou petite licence restaurant) ;
- aux personnes qui procèdent à une ouverture, une mutation ou au transfert d’une licence.
Comme le permis d’exploitation est temporaire, le professionnel devra suivre tous les dix ans un stage
de 6 heures afin de prendre en compte les évolutions juridiques.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
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Une activité commerciale interdite dans une
zone… commerciale ?
Le 16/09/2020
Lorsqu’un entrepreneur ouvre un commerce, l’une des questions les plus importantes est celle de
l’emplacement. Et parfois, le bon emplacement n’est pas nécessairement celui choisi. Illustration
pratique…
Ouvrir un commerce : bien choisir son emplacement !
Un entrepreneur décide d’ouvrir un centre de remise en forme et de vente de produits liés au sport. Il
pense avoir trouvé le lieu idéal et sollicite, auprès de la Mairie, l’autorisation d’effectuer les travaux
requis pour que son projet professionnel puisse aboutir.
La revue de Presse KYLIA
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Mais la Mairie refuse : le plan local d’urbanisme (PLU) qu’elle a adopté interdit la présence d’un centre
de remise en forme et de vente de produits liés au sport dans le secteur où est implanté le local qui
plaît à l’entrepreneur. Seules les activités commerciales de « commerce de gros », en effet, sont
autorisées.
Interdiction que conteste l’entrepreneur : pour lui, le PLU peut seulement délimiter des zones
d’habitation, agricoles, de commerce, etc., sans pouvoir procéder à des précisions plus restrictives à
l’intérieur de ces catégories.
En clair, il considère que puisque la zone est ici à vocation commerciale, selon le PLU, toutes les
activités commerciales doivent pouvoir être autorisées, sans qu’il y ait à distinguer s’il s’agit d’un «
commerce de gros » ou d’un « commerce de détail ».
A tort, pour le juge : il confirme que le PLU adopté par la Mairie peut bel et bien n’autoriser que les
seules activités commerciales de « commerce de gros ».
L’entrepreneur doit donc trouver un autre local, dans une zone prévue à cet effet par le PLU, pour
ouvrir son centre de remise en forme et de vente de produits liés au sport.
Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 22 juillet 2020, n° 431540
Source : www.bar-brasserie.fr
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Implanter son restaurant : l'étude préalable des
locaux
Le 17/09/2020
Avant d'acquérir un local, il faut vous pencher sur tous les aspects réglementaires mais aussi
fonctionnels pour vérifier que votre projet est viable dans ce lieu précis.
© GettyImages
Quelle surface prévoir ?
Pour estimer la surface totale du local nécessaire à votre restaurant, il faut compter 2,5 à 3,5 m² par
place prévue. Un restaurant de 50 places aura ainsi une superficie de 150 m² minimum : 50 m² pour la
cuisine, 70 m² pour la salle et 30 m² pour les annexes et la circulation.
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Qu’il s’agisse d’une création ou d’une reprise de fonds de commerce, vous devez d’abord réfléchir à la
conception de votre cuisine : le type de restauration a en effet des conséquences sur les volumes, le
matériel utilisé et les agencements.
L’étude des locaux
L’étude préalable du projet est essentielle, car elle permettra, notamment pour la disposition des
locaux, de séparer nettement les secteurs propres des secteurs sales.
Les circuits reliant les différentes opérations devront être les plus courts possible afin de diminuer les
risques d’altération des aliments. Cela implique de prévoir des secteurs spécialisés pour chacune des
tâches à exécuter (marche en avant) : réserves, réception-déballage, légumerie/déboîtage,
préparations froides, cuisson, plonge, batterie, laverie (et éventuellement, pâtisserie, poissonnerie,
zone de conditionnement, etc.).
L’obligation de ventiler la cuisine, la salle et les sanitaires, ainsi que l’installation d’une boîte à graisse
nécessitent une étude approfondie.
Vous devrez ensuite réfléchir aux agencements (l’emplacement du piano, celui de la plonge, des
plans de travail, le volume des chambres froides...) et aux matériaux (entretien physique et
hygiénique, innocuité...).
Vous devez envisager une demande d’autorisation de travaux ou de permis de construire à la mairie,
notamment si vous prévoyez une modification de façade ou une pose d’enseigne. Étudiez la
possibilité de terrasse et ses conséquences. L’empiétement sur la voie publique implique certaines
autorisations et démarches.
Pensez à :
- demander obligatoirement l’autorisation d’effectuer des travaux au propriétaire des murs ;
- obtenir les autorisations nécessaires de la copropriété de l’immeuble (ou des copropriétés voisines)
où se situe votre commerce avant de réaliser des travaux touchant cet immeuble ;
- contacter les Bâtiments de France et la mairie du lieu où se situe le commerce pour connaître les
législations municipales ou départementales concernant votre projet.
Enfin, vous devrez surveiller ces travaux et obtenir des entreprises tous les justificatifs confirmant la
bonne exécution de ceux-ci (garantie décennale, certificat d’étanchéité, certificat de conformité gaz,
La revue de Presse KYLIA
21
électricité, etc.). Il est toujours préférable de garder une trace écrite des démarches et autorisations
que vous obtiendrez.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
22
Valoriser son affaire : l'état général de
l'établissement
Le 17/09/2020
Si votre politique managériale peut avoir un impact fondamental sur l'évaluation de votre affaire, l'état
de votre établissement doit aussi bénéficier de votre attention : l'entretien et la mise aux normes de
vos locaux, mais aussi tout le matériel que vous possédez. Vous pourrez aussi capitaliser sur
l'environnement de votre établissement.
© Thinkstock
Pensez à inventorier les surfaces de l'établissement afin de les comparer aux normes
professionnelles.
La revue de Presse KYLIA
23
► Des locaux dans les règles
Dans les établissements destinés à recevoir du public, et les CHR en particulier, la mise aux normes
des locaux est une question cruciale.
Il est important de pouvoir démontrer à vos futurs acquéreurs que vos locaux respectent les normes
de travaux d’amélioration de la sécurité contre les incendies, prescrits par l’arrêté du 24 juillet 2006 et
les normes d’accessibilité PMR. Vous devrez donc fournir tous les documents permettant d’assurer
que votre établissement est en conformité ou qu’il détient les autorisations ou dérogations
nécessaires.
Mais en dehors des questions légales, votre établissement est un outil de travail. Dans quel état est-
il ?
► Des locaux agréables et optimisés
Si vous avez fait de grosses rénovations dans les trois ans qui précèdent la vente, vous pourrez le
mettre en avant. Ce qui est important, c’est la première impression, l’état des locaux et leur entretien.
Consacrez-vous assez de temps et de moyens à cet entretien ?
Pensez à mettre en avant la climatisation des chambres ou du restaurant si elle existe, la présence de
double vitrage et les moyens de chauffage qui ont un impact qualitatif sur le confort de l’établissement
tout en permettant de faire des économies sur les dépenses qui en découlent.
Répertoriez les caractéristiques de votre établissement afin de pouvoir répondre facilement aux
questions des éventuels acquéreurs : le nombre de chambres, de lits, de couverts, de places à
l’intérieur et en terrasse, la présence d’un bar, de salles de séminaires…
Il est utile d’inventorier les surfaces de l’établissement afin de les comparer aux normes
professionnelles. Cela permettra de savoir si les surfaces des différentes pièces sont idéales compte-
tenu de leur destination ou s’il est souhaitable d’envisager des réaménagements.
N’hésitez pas à mettre en avant les possibilités d’extension, en indiquant s’il y a la possibilité de créer
de nouvelles salles de séminaires ou d’augmenter la capacité du restaurant ou de l’hôtel, par
exemple.
► Le matériel
La revue de Presse KYLIA
24
Le projet de cession peut être le moment idéal de faire un inventaire de votre matériel pour savoir ce
que vous possédez, afin de mettre à jour la liste des immobilisations présentes dans votre bilan.
Vos possessions matérielles doivent être correctement dimensionnées : un restaurant doit être
capable de mettre en place un service complet, de la même façon qu’un hôtel avec le petit déjeuner.
Assurez-vous également de la qualité du matériel : des couverts en inox ne seront bien évidemment
pas évalués comme de l’argenterie.
Cet inventaire permettra de lever toute ambiguïté sur le matériel transmis, qui est souvent une source
de différend après la vente, et de faire le point sur sa vétusté.
Cela vaut également pour les aménagements, le mobilier mais surtout le matériel de cuisson et de
réfrigération. Des installations ayant plus de vingt ans peuvent être handicapantes lors de la vente, car
elles devront être remplacées par le repreneur.
Pensez aussi à lister vos contrats de bail ou d’entretien pour faire le point sur vos dépenses de
maintenance. En effet, ils seront transmis lors de la cession : trop de contrats à des conditions au-
dessus du prix du marché pourraient entraîner la décote de votre affaire, contrairement à des contrats
bien négociés qui sont une valeur ajoutée.
► Capitaliser sur son environnement
La présence d’équipements de détente (piscine, spa …), de places de parking ou d’un parking à
proximité, de parcs, jardins… sont des éléments favorables à la valorisation.
Si vous possédez des équipements informatiques et technologiques pour la gestion commerciale,
l’exploitation et la sécurité de l’établissement (vidéo-protection), cela sera autant d’investissements en
moins pour votre successeur.
L’emplacement est primordial, de même que votre bail, tant en termes de durée, d’activité et de
répartition des charges. N’hésitez pas à le faire relire par votre avocat avant la vente. Un bon bail
permettra une bonne vente.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
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25
A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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S12 revue de presse kylia - semaine du 16 au 22 mars 2020
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S10 revue de presse kylia - semaine du 2 au 8 mars 2020
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S9 revue de presse kylia
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S4 revue de presse kylia - semaine du 20 au 26 janvier 2020
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S38 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 septembre 2020

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 20 septembre 2020 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Offre de vente acceptée : le vendeur peut-il se rétracter ? Le 14/09/2020 Nombre de propriétaires de biens immobilier se croient pieds et poings liés lorsqu’ils ont établi une offre de vente et que celle-ci a été explicitement acceptée par un potentiel acquéreur. Pourtant, la réalité jurisprudentielle est plus nuancée qu’il n’y paraît de prime abord. Une offre de vente acceptée n’induit en effet pas nécessairement une obligation de céder son bien immobilier. Eclairage sur un distinguo pas toujours bien appréhendé par le justiciable.
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 Qu’est-ce qu’une offre dite « parfaite » ? L’article 1113 du Code civil rappelle que « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». L’article 1583 du Code susvisé précise que l’offre « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Plus encore, l’article 1589 du même Code énonce que « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ». Il s’évince des dispositions précitées qu’une offre est réputée parfaite - et donc irrévocable pour le vendeur à moins qu’il n’engage sa responsabilité extra-contractuelle - dès lors que les parties ont convenu de l’objet et du prix de vente. Toutefois, en dépit de cette apparente simplicité, les magistrats ont opéré un distinguo selon qu’il existe ou non un intermédiaire à la vente. Très concrètement, cela signifie que le droit n’est pas la même selon que la vente se réalise directement entre particuliers ou par l’intercession d’un mandataire immobilier (agent immobilier, administrateur de biens, Notaire, avocat…). L’offre de vente entre particuliers. Dans le cas où un propriétaire met en vente son bien sans donner mandat à un intermédiaire, professionnel de l’immobilier et publie lui-même une annonce dans laquelle il y mentionne sans équivoque le bien vendu et son prix, cela constitue une offre ferme à personne indéterminée. Ainsi, si un potentiel acquéreur (dit bénéficiaire) formule explicitement une offre d’achat au prix, son offre rencontre directement la proposition de l’offrant (dit pollicitant). De facto, au sens des articles 1583 et 1589 du Code civil, il y a acceptation de l’offre de vente et les parties sont donc contractuellement liées. La jurisprudence a régulièrement rappelé ce principe. Concrètement, cela signifie que si plusieurs acquéreurs font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera formé avec celui qui a adressé la première offre.
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Autrement dit, si le vendeur reçoit une offre au prix, puis une nouvelle offre à un prix plus élevé, il n’aura guère d’autre alternative que d’accepter la première, à moins d’engager sa responsabilité extra-contractuelle et de s’exposer au versement de dommages-intérêts en cas d’instigation d’une procédure judiciaire. La solution est en revanche bien plus nuancée dans l’hypothèse où le vendeur a confié mandat à un intermédiaire. L’offre d’achat dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier par le biais d’un mandataire. Ici, il faut rechercher la nature du mandat conféré par le vendeur mandant au mandataire professionnel. Par principe, les articles 1984 et suivants du Code civil confèrent au mandataire le pouvoir d’engager son mandant, et donc de vendre, s’il recueille l’accord univoque d’un acquéreur sur la chose et le prix. Toutefois, en matière immobilière, ce texte ne trouve à s’épanouir qu’exceptionnellement du fait d’une réglementation spécifique, à savoir la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi « Hoguet », et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972. La Haute Cour a fait sienne ce texte depuis un arrêt de janvier 1985, dont le considérant est désormais de principe : « sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat même exclusif donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandat pour la réalisation de l’opération envisagée ». Ainsi, en vertu de cette jurisprudence, il existe deux types de mandats pour les professionnels de l’immobilier : un mandat de représentation, uniquement si une clause expresse de représentation est insérée au mandat ; le vendeur accorde à l’intermédiaire pouvoir de le représenter, de choisir l’acquéreur et de conclure la vente s’il recueille l’accord sur la chose et le prix ; un simple mandat d’entremise, le rôle de l’intermédiaire se bornant à rechercher un acquéreur, le vendeur étant, pour sa part, libre de choisir l’acheteur comme bon lui semble. Le principe c’est donc le mandat d’entremise, l’exception le mandat de représentation.
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Autrement dit, en pratique, la plupart du temps les professionnels mandataires et agents immobiliers ne disposent que d’un mandat d’entremise. Lorsqu’une clause de représentation expresse est stipulée au mandat, de fait nécessairement exclusif, le mandataire est réputé agir comme s’il était lui-même le vendeur. Aussi, s’il recueille une offre au prix, elle vaut offre parfaite liant les parties, à l’instar de ce qui a été précédemment développée dans le cadre d’une vente entre particuliers. A contrario, à défaut d’une clause expresse dans le contrat de mandat, comme c’est le cas pour des mandats non exclusifs, le vendeur n’est pas engagé par le premier offrant au prix ni même d’ailleurs par les termes du mandat. Il reste ainsi pleinement libre de choisir entre tous les potentiels acquéreurs ayant fait une offre, peu important la chronologie et le montant desdites offres. De même, il peut rechercher de son côté des acquéreurs et établir un compromis de vente avec eux. La Cour de Cassation censure avec constance les Cours d’appel qui ne s’attacheraient pas à scrupuleusement vérifier l’existence d’une clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir au professionnel de le représenter pour conclure la vente : « le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément » ; « le mandat donné à l’agence était un mandat d’entremise au sens de l’article 1° de la loi du 2 janvier 1970 qui en l’absence d’une clause expresse ne conférait à l’agent immobilier ni le pouvoir d’aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente, qu’un tel mandat ne pouvait constituer pour cette même raison une offre ferme de vente à l’adresse de tout acquéreur » ; « viole les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72- 678 du 20 juillet 1972, la Cour d’appel qui, pour valider un compromis de vente, retient qu’aux termes des conditions générales du mandat, le vendeur s’était engagé à signer toute promesse de vente ou tout « compromis » de vente aux prix, charges et conditions du mandat donné à l’agent immobilier, sans constater l’existence dans ce mandat d’une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ».
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Un arrêt de la Cour de cassation, tout en réitérant la jurisprudence antérieure, a apporté un nouvel éclairage en insistant sur la potentielle responsabilité du Notaire rédacteur, au titre des informations à délivrer aux parties. En l’espèce, en 2006, un mandant avait chargé une agence immobilière de mettre en vente son appartement. Cette agence lui a adressé un courrier recommandé pour lui indiquer qu’un couple formulait une offre aux conditions définies par mandat. Néanmoins, le vendeur a concurremment fait ratifier un compromis de vente avec un second couple puis a fait dresser un acte authentique de vente par Notaire. Le premier couple a alors assigné le vendeur en exécution forcée de la vente et en octroi de dommages-intérêts, le second couple sollicitant quant à lui le versement de dommages-intérêts par le Notaire. La cour d’appel a écarté la responsabilité du Notaire indiquant qu’il n’avait pas connaissance d’un différend entre les premiers époux et le vendeur au jour de la signature de l’acte authentique. Elle a, en revanche, condamné le vendeur, estimant qu’il engageait sa responsabilité dès lors que la première offre était au prix et que la vente serait conséquemment réputée parfaite. La Cour de cassation a infirmé sans ambages l’arrêt de la Cour d’appel mettant en exergue la violation des articles 1583 et 1589 du Code civil ; la Cour d’appel aurait dû rechercher, dans le contrat de mandat, l’existence d’une clause expresse de représentation. En synthèse, que faut-il retenir ? Contrairement à une idée répandue, il n’est pas systématique de devoir vendre alors même que l’offre de vente a été acceptée. Plus encore, dans toutes les hypothèses - les plus fréquentes en pratique - où l’offre de vente n’a pas été faite par le propriétaire lui-même mais par une agence immobilière mandatée, le vendeur n’est pas tenu de donner suite aux offres d’acquisition qui lui sont faites. Ce n’est qu’au stade du contreseing du compromis de vente, lorsque l’acquéreur et le vendeur auront apposé leur signature sur l’acte, que l’offre sera réputée parfaite, le vendeur ne pouvant plus revenir sur sa décision à moins d’engager sa responsabilité. Source : www.village-justice.com
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Explosion de la rue de Trévise : la mairie de Paris et un syndic mis en examen Le 15/09/2020 La ville de Paris et le syndic ont été mis en examen respectivement le 8 et le 11 septembre pour «homicides et blessures involontaires» ainsi que pour «destruction, dégradation ou détérioration par l'effet d'une explosion ou d'un incendie». L'explosion de la rue de Trévise à Paris a tué quatre personnes en janvier 2019. JACQUES DEMARTHON / AFP La mairie de Paris et le syndic de copropriété de l'immeuble devant lequel s'est produite l'explosion de la rue de Trévise à Paris qui a tué quatre personnes en janvier 2019, ont été mis en examen la semaine dernière, a appris mardi l'AFP de sources judiciaire et proches du dossier. La ville de Paris et le syndic, dont les responsabilités avaient été mises en cause dans un rapport d'experts rendu au printemps, ont été mis en examen respectivement le 8 et le 11 septembre pour «homicides et blessures involontaires» ainsi que pour «destruction, dégradation ou détérioration par
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 l'effet d'une explosion ou d'un incendie». L'entreprise chargée d'effectuer des travaux sur le trottoir de l'immeuble, qui s'affaissait, a pour sa part été placée sous le statut intermédiaire de témoin assisté. Le samedi 12 janvier 2019 au matin, une très forte explosion avait soufflé cette rue du IXe arrondissement, tuant quatre personnes, dont deux pompiers, blessant 66 autres et faisant quelque 400 sinistrés. «Il est maintenant impératif que la mairie de Paris prenne toutes ses responsabilités» «Cette mise en examen nous permet d'avoir enfin accès au dossier et de prendre part aux investigations», a déclaré à l'AFP Me Sabrina Goldman, avocate de la mairie. Toutefois, «nous contestons complètement l'analyse et les conclusions des experts et nous estimons n'avoir commis aucune faute en lien avec cet accident», a-t-elle ajouté. «Dans la gestion de l'affaissement du trottoir, nous considérons que les services de voirie ont travaillé dans les règles de l'art et nous sommes très dubitatifs sur l'analyse des experts qui font un lien entre l'affaissement, la fuite et l'accident», a-t-elle expliqué, ajoutant qu'elle demanderait une «contre-expertise». «C'est la suite logique du dépôt du rapport d'expertise qui mettait en cause la Mairie et le syndic qui conduit à ces mises en examen. Il est maintenant impératif que la mairie de Paris prenne toutes ses responsabilités», a réagi Me Olivier Morice, avocat de 17 parties civiles dans ce dossier. Dans leur rapport rendu le 30 mai, les experts mandatés par les juges d'instruction chargés de l'enquête avaient mis en cause un «défaut de vigilance» de la mairie, estimant que l'explosion aurait pu être évitée si la municipalité avait recherché la cause de cet affaissement qui s'était répété. Selon les experts, le syndic de copropriété aurait dû de son côté faire «procéder en urgence à la réparation du collecteur d'eaux usées de l'immeuble» après la mise en évidence de son état défectueux le 25 novembre 2015. Une telle mesure aurait empêché l'infiltration des eaux dans le sol, à l'origine de l'affaissement puis de la rupture d'une canalisation de gaz. Source : www.lefigaro.fr
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Pourquoi le nombre de logements à louer augmente dans les grandes villes Le 16/09/2020 L’absence de touristes aboutit à un nombre plus important de biens à la location sur le marché immobilier, mais sans baisse de loyer en vue. Selon une étude menée par le site Se Loger, le nombre d’annonces de logements à louer a augmenté de 14,9% depuis un an. Danièle Schneider / Photononstop Bonne nouvelle pour les locataires, le nombre de logements à louer est beaucoup plus important ces derniers mois. Selon une étude menée par le site SeLoger, le nombre d’annonces de logements à louer a augmenté de 14,9 % depuis un an. Dans les grandes villes, les chiffres sont impressionnants : 64 % d’annonces en plus à Paris, 52 % à Nice, 39 % à Bordeaux, et 34 % à Rennes et 32 % à Nantes. Chez Junot Immobilier, une agence qui travaille essentiellement dans les beaux quartiers de Paris, les annonces sont passées de trente-cinq
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 par semaine à quatre-vingt dix. Confrontés à l’absence de touristes en raison de la situation sanitaire, il semble que les propriétaires de meublés touristiques se reportent sur le marché de la location meublée longue durée. « Dans certains cas, les appartements reviennent sur le marché, car la période d’essai du locataire n’a pas été confirmée ou des étudiants ont renoncé à louer car leurs cours vont se dérouler à distance », complète Sébastien Bouvron, responsable de la gestion locative chez Junot Immobilier. Pour les professionnels de l’immobilier, l’absence de touristes n’est pas la seule explication à cette situation : « Il s’agit d’une tendance qui a commencé l’an dernier et qui est liée au durcissement des conditions de location des meublés touristiques dans les grandes villes, notamment par le biais des plates-formes de type Airbnb », pense Alexis Alban, directeur général adjoint de Lodgis, spécialiste de la location meublée longue durée. Amendes de 50 000 euros Rappelons que dans la plupart des grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice, le logement doit rester la résidence principale du propriétaire. Il est donc interdit de louer plus de cent vingt jours par an. Si le logement est loué plus longtemps, cela devient un local commercial et il faut une autorisation spécifique. Des amendes de 50 000 euros peuvent être appliquées au propriétaire qui ne respecterait pas ces règles et les contrôles sont plus fréquents. La location de plus longue durée, même si elle ne dure que quelques mois dans le cadre d’un bail mobilité, permet de s’affranchir de ces contraintes et le propriétaire peut louer librement. Autre explication à ce retour d’appartements sur le marché : louer son logement en meublé touristique est généralement plus rémunérateur, mais aussi beaucoup plus contraignant avec des états des lieux fréquents, une intendance importante pour nettoyer le logement ou changer les draps entre deux locataires. De plus, même lorsqu’il se loue bien, le meublé touristique n’est pas occupé à 100 % : « On compte un taux d’occupation de 85 % pour les appartements qui sont très bien situés », explique Alexis Alban. La location meublée longue durée nécessite moins d’attention et réduit la vacance locative, ce qui convainc une partie des propriétaires. Rares baisses des loyers
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Cet afflux de logements à louer va-t-il permettre aux locataires de négocier les loyers à la baisse ? Cela ne semble pas être le cas pour l’instant, selon SeLoger, sauf dans de rares villes comme à Rennes (-10 %), Nice (-4 %) et Strasbourg (-3 %). Les loyers ont même augmenté de 12 % à Bordeaux. Si les loyers ne diminuent pas, le marché pourrait se rééquilibrer. « Les candidats à la location sont moins nombreux pour chaque appartement et la situation leur est moins défavorable. Ils peuvent notamment prendre un peu le temps de choisir leur futur logement », se réjouit Sébastien Bouvron. La baisse des loyers est d’autant moins d’actualité que la demande de location reste soutenue. En un an, sur les dix plus grandes villes de France, SeLoger constate que le poids de la recherche locative a gagné trois points. Près de six recherches sur dix concernent les locations. Cette évolution réside peut-être dans le fait que les prix dans les grandes villes ont atteint des niveaux élevés qui rendent l’achat difficile et que le public se reporte sur la location. « Et dans le même temps, avec la crise sanitaire, une partie des gens s’interrogent sur leur emploi et préfèrent louer plutôt qu’acheter », explique Séverine Amate, porte-parole de SeLoger. Enfin, les banques ont resserré leurs critères de sélection, et des candidats à l’achat se reportent sur la location car leur dossier n’est pas accepté. Le marché de la location reste donc dynamique en cette rentrée. Source : www.lemonde.fr
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 Le fléau des loyers impayés, parfois aussi traumatisant que les squats Le 16/09/2020 Les situations d’impayés sont d’autant plus éprouvantes pour les propriétaires qu’elles donnent lieu aussi à une expulsion, toujours très tendue. Ils ne figurent pas dans l’amendement «anti-squats» qu’examinent les députés, c’est pourtant l’autre fléau qui empoisonne la vie des propriétaires. À l’instar des squats, les loyers impayés génèrent non seulement des tensions entre bailleurs et locataires, mais aussi de longues et coûteuses procédures. Le tout sans que le propriétaire soit certain de récupérer son argent voire son logement. La crise du Covid-19 a fait rejaillir ces crispations. «Mon locataire sera-t-il en mesure de payer son loyer?», ont dû se demander de nombreux propriétaires ces derniers mois. Les mesures d’aides, comme la prise en charge par l’État des salaires, ont finalement réussi à limiter les impayés. «Dans la très grande majorité des cas, les locataires d’habitation paient leur loyer», affirme Roselyne Conan, directrice générale de l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Mais avec les menaces de fermetures d’entreprises ou de licenciements que pourrait engendrer la crise, les risques d’impayés pourraient repartir de plus belle.
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 Dans près de 6 cas sur 10, le locataire ne peut plus payer son loyer à la suite d’un accident de la vie : divorce, chômage, maladie, surendettement... Roselyne Conan, directrice générale de l’Agence nationale pour l’information sur le logement Moins médiatisés que les squats, les loyers impayés, qui sont de l’ordre de plusieurs milliers d’euros en moyenne, sont pourtant autant, si ce n’est plus, traumatisants pour les propriétaires. Non seulement les bailleurs ne perçoivent plus de loyers, mais ils doivent continuer de payer leurs charges de copropriété, rembourser les éventuelles mensualités de crédit et bien souvent régler les frais liés aux procédures judiciaires. «Or la majorité des propriétaires sont des petits bailleurs qui possèdent un ou deux logements et louent leur bien pour se constituer un complément de revenus», souligne Roselyne Conan. Pour se protéger contre les mauvais payeurs, le propriétaire a la possibilité de souscrire une assurance sans verser un centime. Deux solutions s’offrent à lui: la garantie Visale, qui couvre les impayés dans la limite de 36 mensualités charges comprises et les dégradations de logement, et la caution, qui permet à une personne physique de se porter garante du paiement de l’intégralité des loyers. «Dans près de 6 cas sur 10, le locataire ne peut plus payer son loyer à la suite d’un accident de la vie: divorce, chômage, maladie, surendettement…», précise Roselyne Conan. De longues procédures Mais les situations d’impayés sont d’autant plus éprouvantes pour les propriétaires qu’elles donnent lieu aussi à une expulsion, toujours très tendue. Dans ces cas-là, les procédures sont tout aussi longues que les squats. «Lorsque le locataire reçoit le commandement de payer, il solde généralement ses impayés dans les deux mois comme l’exige la loi, explique Francis Bourriaud, président de Syndicalur, société de courtage spécialisée en copropriété. Mais pendant ce délai, il ne paie pas les loyers des mois en cours. Un nouveau commandement lui est envoyé, ce qui retarde la procédure de deux mois supplémentaires.» Au total, entre les premiers impayés et le départ effectif, il s’écoule en moyenne 1 à 2 ans. Sans compter les délais d’expulsion qui peuvent être tout aussi longs. Ce qui pourrait donner du grain à moudre aux députés qui voudraient inclure les impayés dans l’amendement «anti-squats». Source : www.lefigaro.fr
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Restaurateur et contrat de franchise : une résiliation anticipée … et sans frais ? Le 15/09/2020 Parce qu’il résilie son contrat de franchise avant son terme, un restaurateur franchisé se voit réclamer, par son franchiseur, une indemnité. Qu’il refuse toutefois de verser, après avoir relevé que le contrat de franchise ne prévoit pas de dédommagement du franchiseur… A tort ou à raison ? Contrat de franchise : résiliation anticipée = résiliation indemnisée ! Un restaurateur signe un contrat de franchise de 9 ans, qui lui permet d’exploiter son fonds de commerce sous la marque de son franchiseur.
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 Un peu plus d’un an après, le restaurateur, confronté à des difficultés financières, décide de vendre son fonds de commerce à un acquéreur qui ne souhaite pas conserver le statut de « franchisé ». La vente met donc fin, de manière anticipée, au contrat de franchise. « Ce qui mérite indemnisation ! » réclame le franchiseur, qui rappelle que la durée initiale du contrat de franchise, fixée à 9 ans, n’a pas été respectée. « Non », rétorque celui-ci : si le contrat de franchise prévoit bien que la vente du fonds de commerce par le restaurateur provoque sa résiliation anticipée, il ne prévoit pas d’indemnisation du franchiseur dans ce cas. Sauf que le contrat de franchise est un contrat comme un autre, rappelle le juge. Or, en matière de relations contractuelles, la Loi prévoit clairement que la personne qui n’exécute pas ses obligations jusqu’au terme prévu par le contrat est tenue d’indemniser son cocontractant. Dès lors, le restaurateur qui provoque la fin précoce de son contrat de franchise est tenu d’indemniser son franchiseur, quand bien même le contrat en cause ne prévoit pas expressément d’indemnisation dans ce cas. Et ce d’autant plus, souligne le juge, que le restaurateur a lui-même admis le principe de l’indemnisation de son franchiseur dans la lettre qu’il lui a adressée, un an plus tôt, pour lui faire part de son intention de vendre son fonds de commerce… Source : Arrêt de la Cour d’appel de Paris, du 1er juillet 2020, n° 18/21756 (NP) Source : www.bar-brasserie.fr
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 Le permis d'exploitation Le 15/09/2020 Cette formation obligatoire a pour objectif de limiter les fermetures administratives grâce à une meilleure connaissance de l'environnement juridique. © GettyImages Le permis d'exploitation permet aux exploitants ou futurs exploitants de mieux connaître les règles, les risques et les sanctions spécifiques liés à leur métier. Le permis d’exploitation permet aux exploitants ou futurs exploitants de mieux connaître les règles, les risques et les sanctions spécifiques liés à leur métier : - prévention et lutte contre l’alcoolisme ; - répression de l’ivresse publique ; - protection des mineurs ; - législation sur les stupéfiants ;
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 - tabac (revente et consommation) ; - lutte contre le bruit et les faits susceptibles d’entraîner une fermeture administrative ou judiciaire. Ce dispositif a pour objectif de limiter les fermetures administratives en raison d’une meilleure connaissance de l’environnement juridique. ► Caractéristiques Cette formation est obligatoire. Elle est d’une durée minimale de : - 20 heures réparties sur au moins trois jours ; - 6 heures si la personne peut justifier lors de l’ouverture, de la mutation, de la translation ou du transfert d’une expérience professionnelle de dix ans en qualité d’exploitant ; - 6 heures pour une formation de mise à jour des connaissances. L’arrêté du 22 juillet 2011 détaille le programme et le contenu du permis d’exploitation. La formation est destinée : - aux cafetiers, restaurateurs, hôteliers et exploitants du monde de la nuit (licence de débit de boissons de 3e et 4e catégorie, licence restaurant ou petite licence restaurant) ; - aux personnes qui procèdent à une ouverture, une mutation ou au transfert d’une licence. Comme le permis d’exploitation est temporaire, le professionnel devra suivre tous les dix ans un stage de 6 heures afin de prendre en compte les évolutions juridiques. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 Une activité commerciale interdite dans une zone… commerciale ? Le 16/09/2020 Lorsqu’un entrepreneur ouvre un commerce, l’une des questions les plus importantes est celle de l’emplacement. Et parfois, le bon emplacement n’est pas nécessairement celui choisi. Illustration pratique… Ouvrir un commerce : bien choisir son emplacement ! Un entrepreneur décide d’ouvrir un centre de remise en forme et de vente de produits liés au sport. Il pense avoir trouvé le lieu idéal et sollicite, auprès de la Mairie, l’autorisation d’effectuer les travaux requis pour que son projet professionnel puisse aboutir.
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 Mais la Mairie refuse : le plan local d’urbanisme (PLU) qu’elle a adopté interdit la présence d’un centre de remise en forme et de vente de produits liés au sport dans le secteur où est implanté le local qui plaît à l’entrepreneur. Seules les activités commerciales de « commerce de gros », en effet, sont autorisées. Interdiction que conteste l’entrepreneur : pour lui, le PLU peut seulement délimiter des zones d’habitation, agricoles, de commerce, etc., sans pouvoir procéder à des précisions plus restrictives à l’intérieur de ces catégories. En clair, il considère que puisque la zone est ici à vocation commerciale, selon le PLU, toutes les activités commerciales doivent pouvoir être autorisées, sans qu’il y ait à distinguer s’il s’agit d’un « commerce de gros » ou d’un « commerce de détail ». A tort, pour le juge : il confirme que le PLU adopté par la Mairie peut bel et bien n’autoriser que les seules activités commerciales de « commerce de gros ». L’entrepreneur doit donc trouver un autre local, dans une zone prévue à cet effet par le PLU, pour ouvrir son centre de remise en forme et de vente de produits liés au sport. Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 22 juillet 2020, n° 431540 Source : www.bar-brasserie.fr
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 Implanter son restaurant : l'étude préalable des locaux Le 17/09/2020 Avant d'acquérir un local, il faut vous pencher sur tous les aspects réglementaires mais aussi fonctionnels pour vérifier que votre projet est viable dans ce lieu précis. © GettyImages Quelle surface prévoir ? Pour estimer la surface totale du local nécessaire à votre restaurant, il faut compter 2,5 à 3,5 m² par place prévue. Un restaurant de 50 places aura ainsi une superficie de 150 m² minimum : 50 m² pour la cuisine, 70 m² pour la salle et 30 m² pour les annexes et la circulation.
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 Qu’il s’agisse d’une création ou d’une reprise de fonds de commerce, vous devez d’abord réfléchir à la conception de votre cuisine : le type de restauration a en effet des conséquences sur les volumes, le matériel utilisé et les agencements. L’étude des locaux L’étude préalable du projet est essentielle, car elle permettra, notamment pour la disposition des locaux, de séparer nettement les secteurs propres des secteurs sales. Les circuits reliant les différentes opérations devront être les plus courts possible afin de diminuer les risques d’altération des aliments. Cela implique de prévoir des secteurs spécialisés pour chacune des tâches à exécuter (marche en avant) : réserves, réception-déballage, légumerie/déboîtage, préparations froides, cuisson, plonge, batterie, laverie (et éventuellement, pâtisserie, poissonnerie, zone de conditionnement, etc.). L’obligation de ventiler la cuisine, la salle et les sanitaires, ainsi que l’installation d’une boîte à graisse nécessitent une étude approfondie. Vous devrez ensuite réfléchir aux agencements (l’emplacement du piano, celui de la plonge, des plans de travail, le volume des chambres froides...) et aux matériaux (entretien physique et hygiénique, innocuité...). Vous devez envisager une demande d’autorisation de travaux ou de permis de construire à la mairie, notamment si vous prévoyez une modification de façade ou une pose d’enseigne. Étudiez la possibilité de terrasse et ses conséquences. L’empiétement sur la voie publique implique certaines autorisations et démarches. Pensez à : - demander obligatoirement l’autorisation d’effectuer des travaux au propriétaire des murs ; - obtenir les autorisations nécessaires de la copropriété de l’immeuble (ou des copropriétés voisines) où se situe votre commerce avant de réaliser des travaux touchant cet immeuble ; - contacter les Bâtiments de France et la mairie du lieu où se situe le commerce pour connaître les législations municipales ou départementales concernant votre projet. Enfin, vous devrez surveiller ces travaux et obtenir des entreprises tous les justificatifs confirmant la bonne exécution de ceux-ci (garantie décennale, certificat d’étanchéité, certificat de conformité gaz,
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 électricité, etc.). Il est toujours préférable de garder une trace écrite des démarches et autorisations que vous obtiendrez. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 Valoriser son affaire : l'état général de l'établissement Le 17/09/2020 Si votre politique managériale peut avoir un impact fondamental sur l'évaluation de votre affaire, l'état de votre établissement doit aussi bénéficier de votre attention : l'entretien et la mise aux normes de vos locaux, mais aussi tout le matériel que vous possédez. Vous pourrez aussi capitaliser sur l'environnement de votre établissement. © Thinkstock Pensez à inventorier les surfaces de l'établissement afin de les comparer aux normes professionnelles.
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 ► Des locaux dans les règles Dans les établissements destinés à recevoir du public, et les CHR en particulier, la mise aux normes des locaux est une question cruciale. Il est important de pouvoir démontrer à vos futurs acquéreurs que vos locaux respectent les normes de travaux d’amélioration de la sécurité contre les incendies, prescrits par l’arrêté du 24 juillet 2006 et les normes d’accessibilité PMR. Vous devrez donc fournir tous les documents permettant d’assurer que votre établissement est en conformité ou qu’il détient les autorisations ou dérogations nécessaires. Mais en dehors des questions légales, votre établissement est un outil de travail. Dans quel état est- il ? ► Des locaux agréables et optimisés Si vous avez fait de grosses rénovations dans les trois ans qui précèdent la vente, vous pourrez le mettre en avant. Ce qui est important, c’est la première impression, l’état des locaux et leur entretien. Consacrez-vous assez de temps et de moyens à cet entretien ? Pensez à mettre en avant la climatisation des chambres ou du restaurant si elle existe, la présence de double vitrage et les moyens de chauffage qui ont un impact qualitatif sur le confort de l’établissement tout en permettant de faire des économies sur les dépenses qui en découlent. Répertoriez les caractéristiques de votre établissement afin de pouvoir répondre facilement aux questions des éventuels acquéreurs : le nombre de chambres, de lits, de couverts, de places à l’intérieur et en terrasse, la présence d’un bar, de salles de séminaires… Il est utile d’inventorier les surfaces de l’établissement afin de les comparer aux normes professionnelles. Cela permettra de savoir si les surfaces des différentes pièces sont idéales compte- tenu de leur destination ou s’il est souhaitable d’envisager des réaménagements. N’hésitez pas à mettre en avant les possibilités d’extension, en indiquant s’il y a la possibilité de créer de nouvelles salles de séminaires ou d’augmenter la capacité du restaurant ou de l’hôtel, par exemple. ► Le matériel
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 Le projet de cession peut être le moment idéal de faire un inventaire de votre matériel pour savoir ce que vous possédez, afin de mettre à jour la liste des immobilisations présentes dans votre bilan. Vos possessions matérielles doivent être correctement dimensionnées : un restaurant doit être capable de mettre en place un service complet, de la même façon qu’un hôtel avec le petit déjeuner. Assurez-vous également de la qualité du matériel : des couverts en inox ne seront bien évidemment pas évalués comme de l’argenterie. Cet inventaire permettra de lever toute ambiguïté sur le matériel transmis, qui est souvent une source de différend après la vente, et de faire le point sur sa vétusté. Cela vaut également pour les aménagements, le mobilier mais surtout le matériel de cuisson et de réfrigération. Des installations ayant plus de vingt ans peuvent être handicapantes lors de la vente, car elles devront être remplacées par le repreneur. Pensez aussi à lister vos contrats de bail ou d’entretien pour faire le point sur vos dépenses de maintenance. En effet, ils seront transmis lors de la cession : trop de contrats à des conditions au- dessus du prix du marché pourraient entraîner la décote de votre affaire, contrairement à des contrats bien négociés qui sont une valeur ajoutée. ► Capitaliser sur son environnement La présence d’équipements de détente (piscine, spa …), de places de parking ou d’un parking à proximité, de parcs, jardins… sont des éléments favorables à la valorisation. Si vous possédez des équipements informatiques et technologiques pour la gestion commerciale, l’exploitation et la sécurité de l’établissement (vidéo-protection), cela sera autant d’investissements en moins pour votre successeur. L’emplacement est primordial, de même que votre bail, tant en termes de durée, d’activité et de répartition des charges. N’hésitez pas à le faire relire par votre avocat avant la vente. Un bon bail permettra une bonne vente. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18