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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 15 au 21 juillet 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Les banques gardent la main sur l'assurance
emprunteur
Le 16/07/2019
L'ouverture de ce marché à la concurrence a eu des effets limités. Mais la situation pourrait évoluer :
avec des crédits immobiliers toujours moins cher, le prix de l'assurance apparaît de plus en plus
clairement, encourageant une guerre des tarifs sur ce produit phare de la banque de détail.
De nombreux emprunteurs optent encore pour le contrat groupe proposé par leur banque lors de
Et si le vent tournait dans l'assurance emprunteur ? Depuis une dizaine d'années, trois lois ont
progressivement ouvert puis élargi le droit des consommateurs à utiliser une autre couverture que celle
proposée par leur banque lorsqu'ils souscrivent un crédit immobilier. « La position de marché historique
des contrats collectifs des banques se maintient autour de 85 %, les contrats individuels tournant au
tour de 15 % », détaille Fabrice Gardette, responsable assurance chez Accenture.
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L'assurance plus chère que le crédit ?
Mais la chute vertigineuse des taux de crédit immobilier pourrait changer la donne : ils sont désormais
si faibles - 1,25 % hors assurances en moyenne selon l'Observatoire Crédit Logement CSA- qu'à elle
seule l'assurance emprunteur représente un tiers du coût total du crédit, selon un bon connaisseur. « Il
est sûr que l'assurance emprunteur avec des taux de plus en plus bas, constitue un poste non
négligeable dans la formation du coût du crédit, c'est quelque chose qui est à regarder de plus en plus
près », reconnaît Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. « On en est quasiment au
point où le coût de l'assurance est supérieur au prix du crédit dans le cas des assurances de groupes
bancaires », assure Astrid Cousin, porte-parole du comparateur Magnolia.fr.
Des banques bousculées
De quoi faire réfléchir les indécis, qui ne voyaient pas forcément l'intérêt de se lancer dans de
fastidieuses démarches de changement de contrat. Un autre frein vient par ailleurs d'être levé. A partir
du 1er juillet, toutes les banques doivent accepter de se référer à la date anniversaire de la signature
de l'offre de prêt pour considérer la résiliation d'un contrat d'assurance. Jusqu'alors, la règle variait d'un
établissement à l'autre, jetant le trouble sur les emprunteurs.
Reste que malgré les apparences, les banques ont déjà été bousculées par les assureurs
« indépendants » (c'est-à-dire non bancaires) et les trois réformes successives destinées à ouvrir ce
marché particulièrement lucratif. « L'agressivité tarifaire se renforce », souligne une source. « L'attaque
comme la défense se font encore essentiellement sur les prix sur ce marché ».
Baisse des prix et des marges
Autrement dit, les banques n'ont pu maintenir leurs parts de marché qu'au prix d'une baisse des prix et
des marges sur ce produit phare. Si cette activité s'est tout de même développée, c'est grâce à un effet
volume important, l'assurance s'arrimant à la très forte dynamique du crédit immobilier.
A l'avenir, la baisse des taux devrait rendre les banques encore plus vigilantes , la rentabilité ne venant
presque plus du crédit, mais de l'assurance elle-même. « Plus les taux des crédits sont bas, plus les
banques vont serrer les vis en empêchant les personnes de faire appel à la délégation », estime Astrid
Cousin.
Source : www.lesechos.fr
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Taxe foncière : calculs et biens imposables si
vous êtes propriétaire
Le 16/07/2019
Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter de la taxe foncière sur les
propriétés bâties (TFPB). Comment s’effectue le calcul ? Quels sont les biens imposables ? On vous
dit tout sur cet impôt incontournable (ou presque).
Taxe foncière : calculs et biens imposables si vous êtes propriétaire
Calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties
Première chose à savoir : cette taxe est établie pour l’année entière dans la commune où est situé votre
bien et d’après votre situation au 1er janvier de l’année d’imposition.
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Vous vendez le logement en cours d’année ? Vous êtes quand même redevable de la taxe foncière
pour l’année entière. Pour le détail, sachez que le mode de calcul de l'impôt associe valeur cadastrale
et taux votés par les collectivités territoriales.
Le revenu cadastral constitue en effet la base d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties. «
Il est égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50 %, explique Bercy Infos. La
valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du
bien s’il était loué. Ce loyer est ensuite actualisé et revalorisé chaque année. L’abattement forfaitaire de
50 % permet de prendre en compte les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de
réparation ».
Les taux, appliqués à la base d’imposition pour calculer le montant de la TFPB, sont votés par les
collectivités territoriales : communes, intercommunalités et départements.
Depuis 2018, si le montant de la taxe foncière excède 1 000 euros, il doit être payé par prélèvement ou
télérèglement. Sinon, la taxe peut être payée par chèque, TIP ou virement.
Les biens concernés par la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Toute propriété fixée au sol (impossible à déplacer sans la démolir) et présentant le caractère de
véritable bâtiment, est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Les principaux biens immeubles imposables sont donc les locaux d’habitation, les parkings, les sols des
bâtiments et terrains formant une dépendance indispensable et immédiate d'une construction, les
bateaux aménagées comme habitation, (même si ils sont seulement retenus par des amarres).
Les habitations légères de loisirs comme le mobil-home fixé au sol sur un socle en béton que l'on ne
peut pas déplacer, en fait également partie.
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Les conditions d’exonérations de la taxe foncière
Certains propriétaires sont exonérés en totalité de taxe foncière pour leur habitation principale.
 les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire
d’invalidité ;
 les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année de l’imposition, lorsque le montant de
leur revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article
1417-I du CGI ;
 les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence
de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du CGI.
De même, les constructions nouvelles et les biens ayant fait l’objet de reconstruction et ajout de
construction, sont exonérés de TFPB durant deux années, à partir du 1er janvier de l’année qui suit la
fin de travaux.
Les logements économes en énergie peuvent également faire l’objet d’une exonération pendant 5 ans.
Source : www.lefigaro.fr
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C’est en Bretagne et en Vendée que l’on trouve
le plus de propriétaires
Le 17/07/2019
Selon le panorama de la propriété établi par un syndicat de propriétaires, 58% des Français
possèdent leur logement. En Bretagne
Un peu plus d’un Français sur deux est propriétaire de son logement, selon le dernier panorama dressé
par VousFinancer, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et le cabinet CM Analytics. Si
ce chiffre de 58% de propriétaires occupants est constant depuis plusieurs années, l’étude souligne que
cette moyenne cache de fortes disparités territoriales.
Au niveau régional, c’est en Bretagne que l’on trouve le plus de propriétaires, avec un taux de 66%.
L’Ile-de-France est dernière du classement avec seulement 47% de propriétaires. Les zones en tension
immobilière comme l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et les métropoles, ont relativement peu
de propriétaires (46% en moyenne). Cela s’explique notamment par les prix élevés qui rendent
l’accession à la propriété toujours plus difficile mais aussi par un taux de vacance des logements plus
élevé qu’ailleurs et aussi la multiplication des locations de courte durée de type Airbnb. Paris (33%) et
ses voisins proches, la Seine-Saint-Denis, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne sont les départements
comptant le moins de propriétaires.
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La Vendée truste quant à elle, le haut du classement (72%). Si les prix raisonnables jouent un rôle
important dans cette situation, c’est loin d’être le seul élément ayant un impact. La proportion de
maisons individuelles, l’âge de la population, mais aussi l’importance des familles, le revenu disponible
ou l’importance de la population étudiante ont un effet non négligeable pouvant expliquer ce résultat.
Par ailleurs, 95% des 35.000 communes françaises présentent un taux de propriétaires supérieur à la
moyenne nationale. Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer plaide pour le maintien du Prêt à
Taux Zéro (PTZ) «neuf» dans les zones rurales afin de «soutenir l’accession à la propriété des ménages
aux revenus modérés».
La propriété, notion éminemment politique
On se souvient de l’objectif de Nicolas Sarkozy qui en 2007 souhaitait un taux de propriétaires de 70%.
Douze ans plus tard, la France peine à dépasser la barre des 60%, alors que «la constitution d’un
patrimoine et l’achat d’une résidence principale est toujours une volonté forte des Français» souligne
Christophe Demerson, président de l’UNPI. La probabilité d’être propriétaire augmente avec l’âge et en
fonction des revenus. Elle est plus forte pour les couples, que pour les célibataires ou les familles
monoparentales.
«L’encadrement des loyers risque de décourager les propriétaires bailleurs indispensables pour
accroître l’offre locative.»Christophe Demerson, président de l’UNPI
Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers s’applique à nouveau à Paris et une demande
similaire a été formulée à Lille. Ces deux métropoles affichent des taux de propriétaires parmi les plus
faibles de l’Hexagone: respectivement 33% et 28%. Pierre Hautus de l’UNPI affirme qu’«à moins d’un
an des prochaines municipales, le retour de ce dispositif apparaît éminemment électoraliste». «Cela
risque de décourager les propriétaires bailleurs indispensables pour accroître l’offre locative» ajoute
Christophe Demerson.
Parmi les 28 agglomérations dites de «zone tendue», comme définies dans la loi ALUR (loi n 2014-366
du 24 mars 2014) qui comptent une majorité de locataires, l’étude désigne d’autres «villes qui
pourraient être tentées» par des mesures d’encadrement des loyers, telles Lyon, Toulouse, Montpellier
ou Bordeaux.
Source : www.lefigaro.fr
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Le dépôt de garantie, principal sujet de litige
entre locataires et propriétaires
Le 18/07/2019
Alors que le gouvernement tente de réconcilier les propriétaires et les locataires, une étude
révèle que 72% des recours liés à un litige entre les deux parties portent sur le dépôt de garantie
et seulement 17% sur les loyers impayés.
Les relations entre les propriétaires et les locataires ne sont pas au beau fixe. Et ce n’est
pas l’encadrement des loyers, entré en vigueur à Paris, qui devrait les fluidifier. Ce n’est pas
d’ailleurs pour rien que le rapport remis au ministre du Logement et censé réconcilier les deux parties,
est titré «Louer en confiance». Après la vie professionnelle et la consommation, le logement est la
troisième source de conflits (18,3% des recours, en hausse de 3,3% par rapport à 2018), selon Litige,
start-up spécialisée dans la résolution de litiges qui a analysé plus de 1900 recours lancés en France
au premier semestre. «Le risque locatif et la complexité des recours rigidifient le marché et l’accès à la
location», explique Yoni Ohana, co-fondateur de Litige.
Plus de la moitié (52,7%) de ces procédures autour du logement concerne un conflit entre un
propriétaire et son locataire. Montant moyen du litige? 1130 euros. Suivent les travaux (29,7%), les
troubles du voisinage (9,1%) et enfin les litiges sur les dépenses d’électricité, d’eau et de gaz (8,5%).
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Aussi étrange que celui puisse paraître, ce ne sont pas les loyers impayés qui arrivent en tête des
bras de fer entre bailleurs et locataires mais la non-restitution du dépôt de garantie: 72% des recours
dans le cadre d’un conflit locatif contre 17% pour les loyers impayés, selon Litige. Ce que confirme une
récente étude de la Justice.
C’est afin de réduire au maximum ces conflits que le député LREM Michaël Nogal, auteur du rapport
«Louer en confiance», avait proposé de priver les propriétaires de dépôt de garantie qui serait versé à
un «organisme agréé». De quoi provoquer la colère de l’Union nationale des propriétaires immobiliers
qui avait alors dénoncé un véritable «hold-up».
Le rapport NOGAL est un Hold-Up sur les #propriétaires #bailleurs : versement bientôt obligatoire du
dépôt de garantie du #locataire à un organisme agréé
Si ces conflits locatifs font majoritairement l’objet de recours amiables (à la suite de relances ou de
lettres de mises en demeures), 17% des affaires nécessitent l’intervention d’un huissier de justice ou la
saisine du tribunal d’instance pour trancher ces litiges.
Source : www.lefigaro.fr
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CHARGES D’ASCENSEUR EN COPROPRIÉTÉ :
L’UTILITÉ COMME CRITÈRE DE RÉPARTITION.
Le 18/07/2019
L’arrêt de la Cour de Cassation du 9 mai 2019 affirme, une nouvelle fois, le caractère d’ordre
public du critère de répartition des charges d’équipements communs en fonction de l’utilité
établi au regard de chaque lot.
En matière de copropriété les charges relatives aux parties communes générales sont réparties
de deux manières :
 s’agissant des dépenses d’entretien, d’administration et de conservation de
l’immeuble (toiture, façade, frais de syndic….) : en fonction de la valeur relative de la partie
privative par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives de l’immeuble (critères de
la consistance, de la superficie et de la situation de la partie privative rapportés à l’ensemble
des autres parties privatives), (Articles 5 et 10 alinéa 2 de loi 10 Juillet 1965 relative au statut
de la copropriété)
 s’agissant des services collectifs et des éléments d’équipements
communs (ascenseur…) en fonction de l’utilité pour chaque lot, (Article 10 alinéa 1 loi 10 Juillet
1965 relative au statut de la copropriété)
Dans cette dernière hypothèse, le règlement de copropriété ne peut décider d’une autre clef de
répartition que celle de l’utilité que revêt l’équipement concerné pour chaque lot.
Ainsi, un appartement situé au 2ème étage doit nécessairement contribuer davantage aux charges
d’ascenseur qu’un appartement situé au 1er étage.
C’est ce qu’est venu rappeler la Cour de Cassation par un arrêt du 9 mai 2019 :
« Vu l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter la demande en « annulation » de la clause de répartition des charges
d’ascenseur du règlement de copropriété, l’arrêt retient, par motifs adoptés, d’une part, que cette clause
précise les motifs pour lesquels il a été décidé que ces charges seraient réparties en parts égales entre
les copropriétaires et fait référence expressément au critère prévu par l’article 10 de la loi du 10 juillet
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1965 et, d’autre part, que Mme Q... ne démontre pas que le critère d’utilité tel qu’il est précisé par le
règlement est contraire à la réalité et aux dispositions de cet article ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’est contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des
charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents, la cour d’appel a violé le texte
susvisé ; »
Cet arrêt affirme donc, une nouvelle fois, le caractère d’ordre public du critère de répartition des
charges d’équipements communs en fonction de l’utilité établi au regard du lot.
Plus encore, cet arrêt revêt un intérêt procédural puisqu’il précise que le Juge ne peut procéder à une
nouvelle répartition des charges en fonction de l’utilité qu’après avoir annulé la clause du règlement
de copropriété prévoyant une répartition autre :
« Vu les articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que l’arrêt procède à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur tout en rejetant la
demande de Mme Q... en « annulation » de la clause de répartition de ces charges prévue par le
règlement de la copropriété ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non
écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges, la cour d’appel, qui a excédé ses
pouvoirs, a violé les textes susvisés ; »
Cela montre combien, nonobstant le caractère d’ordre public du critère de répartition des charges
d’équipements communs, la procédure de contestation d’une mauvaise clef de répartition prévue au
règlement de copropriété doit être effectuée avec rigueur.
Dans ce type de contentieux, la représentation obligatoire, par Avocat, qui ne semble pas être remise
en cause par la réforme en cours, prend tout son sens au vu des subtilités procédurales.
Cass Civ 3ème 9 mai 2019 Pourvoi 18-17334
Source : www.village-justice.com
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Bien acheter un fonds de commerce
Le 12/07/2019
Acheter un fonds de commerce est d'abord une démarche entrepreneuriale : gérer son affaire, être son
propre patron et développer un chiffre d'affaires pour, à moyen terme, faire une plus-value en revendant
le fonds. Aperçu non exhaustif des éléments à prendre en compte.
© GettyImages
► L'emplacement
D'une part la localisation géographique du fonds (zone littorale, urbaine, rurale, centre-ville...), d'autre
part sa zone de chalandise c'est-à-dire la zone environnante susceptible d'attirer la clientèle.
L'emplacement, ses atouts et ses inconvénients, s'apprécient différemment selon l'activité commerciale
exercée. Par exemple, si vous envisagez un restaurant ouvert au déjeuner ciblant principalement une
clientèle d'affaires, vos critères seront différents de celui qui envisage la reprise d'une crêperie
saisonnière. Toutefois, de manière générale, il est important que la zone soit dynamique et fréquentée
La revue de Presse KYLIA
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par la clientèle cible et qu'elle ne soit pas susceptible de subir un changement majeur pouvant affecter
drastiquement à la baisse l'activité commerciale (exemple : transformation de voirie influant sur la venue
des clients, ouverture de nouveaux commerces concurrents…).
► L'EBE
L'EBE permet de mesurer la rentabilité de l'affaire. Si vous vous adressez à un intermédiaire spécialisé
en vente de fonds de commerce, celui-ci vous parlera d'EBE retraité. Celui-ci correspond à l'EBE auquel
on ajoute et on retranche des éléments mentionnés au bilan, pour aboutir à la vision la plus objective
possible de la capacité d'une affaire à générer des bénéfices et à rembourser un crédit bancaire. De
manière générale, les éléments ajoutés à l'EBE sont les économies réalisables au départ de l'exploitant
(exemple : salaires et charges des dirigeants, grosses dépenses qui ne sont pas vitales à l'exploitation
telles que des dépenses de restaurants ou de réceptions) et les éléments retranchés sont les gains
exceptionnels sur lesquels le repreneur ne pourra pas compter (exemple : recettes exceptionnelles
telles que reprise sur amortissements, subventions particulières…). Lorsqu'ils évaluent un fonds de
commerce, les intermédiaires spécialistes de la transmission retraitent l'EBE selon une méthode qui
leur est propre et appliquent un coefficient multiplicateur qui varie de 2 à 5.
► Le chiffre d'affaires de l'activité
Le chiffre d'affaires donne non seulement un aperçu de l'activité existante (est-il faible ou élevé compte
du type d'activité ?), mais il est aussi un indice sur le potentiel non exploité de l'activité (est-il stagnant,
en baisse, en hausse ? Existe-t-il des moyens identifiés pour le développer ?). Le chiffre d'affaires de
l'activité reste un élément incontournable pour son évaluation, même s'il l'EBE est devenu un élément
prépondérant. Le vendeur doit communiquer au repreneur le chiffre d'affaires qu'il a réalisé durant les
trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la
possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans (art L141-1 du code de commerce).
► Information sur les conditions d'ouverture
Connaître le chiffre d'affaires est intéressant uniquement si vous pouvez le mettre en perspective avec
les conditions d'exercice de l'activité qui ont permis de le générer. Le nombre de jours et les horaires
d'ouverture - autrement dit l'implication quotidienne de l'exploitant - sont des éléments déterminants.
Par exemple, à chiffre d'affaires égal, un établissement ouvert 325 jours par an de 6 h 30 à 20 h 30,
fermé les dimanches après-midi, implique une présence bien plus accrue qu'un autre ouvert 6 h 30 à
19 h 30, 240 jours par an, avec fermeture les samedis, dimanches et jours fériés. Pour bien mesurer
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les conditions d'exploitation, l'acheteur doit donc impérativement se faire préciser les périodes de
congés, de fermeture hebdomadaire ainsi que les horaires d'ouverture.
► Le bail
Le bail commercial lie l'exploitant du fonds de commerce au propriétaire des murs et encadre l'exercice
de l'activité commerciale. L'idéal est un bail tous commerces, mais il est fréquent qu'il énumère les
activités autorisées. Plus l'activité est restreinte, moins le repreneur a de possibilités de développer son
activité, ce qui limite la rentabilité potentielle du fonds. Par exemple, si le bail restreint l'activité à celle
de crêperie, vente de glaces et de boissons assorties, le repreneur ne pourra pas exercer une activité
de restauration traditionnelle, sauf à négocier un avenant au contrat de bail (et dans le respect du
règlement de copropriété à vérifier également). Parmi les autres points de vigilance, le repreneur a
intérêt à vérifier : la date de renouvellement, le montant du loyer (qui a une incidence directe sur la
rentabilité de l'activité), les règles de son indexation, le descriptif de la répartition des charges, impôts
et taxes...
► Information sur le personnel
Lorsque vous reprenez un fonds de commerce, vous reprenez le personnel en place, en vertu de l'article
L1224-1 du code du travail. Par conséquent, il est crucial de connaître l'effectif (y compris les salariés
absents pour cause de congé maternité, congé parental ou maladie). Cela vous aidera à affiner votre
analyse du bilan de l'affaire et à confronter les charges de personnel aux bénéfices de l'activité,
également indispensables pour les intégrer à votre plan de financement lorsque vous solliciterez le
crédit professionnel pour la reprise.
Au-delà de l'aspect comptable, les informations sur l'équipe en place vous renseigneront sur le climat
social interne et le type de management auquel vous serez confronté. L'acte de vente doit préciser le
nom, la fonction, l'ancienneté, le salaire et les avantages de chaque employé.
► Information sur les équipements et la licence
Vérifiez que le matériel est aux normes (four, chambre froide, plaques de cuisson....) car lorsque vous
serez propriétaire, vous en serez responsable. Si l'équipement ne l’est pas, vous devrez intégrer dans
votre plan de financement les dépenses liées à sa mise aux normes ou son remplacement.
Le vendeur doit remettre à l'acquéreur les différents procès-verbaux attestant de l'exécution des
éventuelles mises en demeure (inspection du travail, direction départementale de la concurrence et de
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la répression des fraudes, direction des services vétérinaires).Vérifiez également que vous reprenez
aussi la bonne licence (de restaurant, de débits de boissons) avec le fonds.
Source : www.www.lhôtellerie-restauration.fr
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Fiche pratique : La ventilation-extraction au
restaurant
Le 12/07/2019
© GettyImages
La ventilation nécessite l’utilisation de conduits pour extraire l’air vicié des salles de restaurant,
sanitaires, pièces en sous-sol et évacuer les buées, fumées et odeurs de cuisson des aliments. Ces
conduits doivent, d’après lerèglement sanitaire départemental (RSD), impérativement déboucher à plus
de 8 m de toute possibilité de nuisance pour autrui.
Création d’un établissement de restauration
Dans le cadre d'une création de restaurant, vous devrez d’abord rechercher la présence d’un ou
plusieurs conduits. S’ils existent et s’ils sont intérieurs à l’immeuble, vous aurez alors à vérifier leur
étanchéité. Pour cela, un essai doit obligatoirement être pratiqué par un organisme professionnel de
qualification et classification du bâtiment et des activités annexes (OPQCB). Il existe deux cas de figure :
- si le conduit est étanche et le diamètre suffisant, il pourra être utilisé pour l’extraction de l’air pollué
des cuisines ;
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- si le conduit n’est pas étanche, l’entreprise déterminera s’il est possible ou non de réparer par tubage
ou chemisage. Après la réparation du conduit défectueux et nouveau test d’étanchéité, le conduit pourra
être utilisé. Dans le cas où la réparation est impossible, vous devrez obtenir l’autorisation de monter un
conduit extérieur. Si les Bâtiments de France ou la copropriété ne donnent pas leur autorisation, le local
sera alors déclaré inadapté à une activité nécessitant des cuissons et le restaurant ne pourra pas être
créé. D’autant plus que les systèmes à base de charbon actif s’évacuant sur la voie publique ne sont
pas toujours acceptés par les organismes de contrôle, notamment en cas de plainte du voisinage, car,
souvent par défaut d’entretien ou de maintenance, ils deviennent rapidement inefficaces.
Reprise d’un fonds de commerce existant
Dans le cas d’une reprise, il sera également souhaitable de connaître l’état des conduits utilisés et de
faire pratiquer un essai d’étanchéité par une entreprise qualifiée OPQCB. Si la ventilation nécessite une
extraction d’air vicié, il sera également indispensable de prévoir une arrivée d’air neuf. Une pour les
locaux recevant du public et une indépendante pour ventiler directement la cuisine. Tous les locaux ne
sont pas destinés à devenir des ateliers de préparation des aliments. Aussi vaut-il mieux le savoir avant
d’acheter un fonds de commerce.
En conclusion : Avant de signer l’acte de vente, faites pratiquer les essais d’étanchéité et demandez
toutes les autorisations nécessaires.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
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CESSION D’UN FONDS DE COMMERCE :
QUELLE PROCÉDURE À SUIVRE ?
Le 16/07/2019
La vente d’un fonds de commerce est complexe et doit être faite par un professionnel habilité à
séquestrer les fonds, comme les avocats.
Souvent la cession du fonds de commerce est confondue avec la notion de vente du local
commercial. Pourtant ce sont deux éléments bien distincts.
Le local est un bien immobilier qui peut appartenir à la personne qui l’exploite ou pas.
Le fonds de commerce, quant à lui, est composé d’éléments corporels :
 Matériel et outillage
 Marchandises
 Mobilier
Le principal réside toutefois dans les éléments incorporels :
 Clientèle et achalandage
 Bail commercial
 Nom commercial
 Droits relatifs à la propriété intellectuelle…
Avant toute cession, les parties doivent s’accorder sur ce qui sera cédé et également sur le prix de
vente.
Il convient dans un premier temps d’établir un compromis sous conditions suspensives. En général,
un prêt est sollicité par l’acheteur.
Par ailleurs, il convient de savoir si le fonds est soumis au droit de préemption sur les fonds de
commerce prévu par la loi Dutreil du 2 août 2005 (loi n° 2005-882), il convient également de mettre en
condition suspensive la production un certificat du greffe du tribunal de Commerce attestant que les
dettes inscrites sur le fonds de commerce ne dépassent pas le prix convenu, en capital et
accessoires.
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Les contrats de travail attachés aux fonds de commerce doivent être également repris par l’acheteur.
A défaut, les salariés évincés pourront prétendre à des indemnités devant le Conseil des
Prud’hommes.
Une fois les conditions suspensives réalisées, ces dernières peuvent être levées et un acte réitératif
est rédigé par votre avocat.
C’est à compter de la signature de cet acte que le transfert de propriété du fonds de commerce est
effectif.
Après cette signature de nombreuses formalités sont nécessaires afin d’informer les administrations et
différents organismes du changement d’exploitant.
Enregistrement à la recette des impôts :
Il convient d’enregistrer les actes à la recette des impôts. Un droit d’enregistrement sera demandé à
l’acheteur. Il s’agit d’un pourcentage sur le montant de la cession. Jusqu’à 23.000 euros, il n’y a pas
de frais d’enregistrement, puis entre 23.000 euros et 200.000 euros le droit d’enregistrement s’élève à
3% sur la tranche au-delà 200.000 euros un taux de 5% est appliqué.
Formalités au Centre de formalités des entreprises auprès de la Chambre de commerce ou des
métiers :
Avant l’entrée en vigueur de la loi Macron du 6 Août 2015, la cession d’un fonds de commerce devait
être obligatoirement publiée à la fois au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales
(BODACC) mais aussi dans un journal d’annonces légales dans un délai de 15 jours. Depuis la
promulgation de la loi, l’exigence de publication dans un journal d’annonces légales a disparu.
De documents doivent être obligatoirement transmis à la chambre de commerce ou des
métiers du lieu du fonds :
Ces organismes transmettent les informations au Greffe du Tribunal de commerce et autres
organismes.
Dans le cas d’une première activité commerciale, l’acquéreur, s’il n’a jamais été commerçant, doit
demander son immatriculation au Registre du Commerce et des sociétés (RCS). S’il l’est déjà, il doit
demander une immatriculation secondaire (ou complémentaire ou modificative) et créer un
établissement secondaire.
La revue de Presse KYLIA
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La publicité se fait uniquement par le BODACC. Le délai d’opposabilité par les créanciers est de 10
jours pour faire valoir la créance.
Le montant de la cession est séquestrée sur le compte CARPA de l’avocat à l’effet de protéger les
parties et pallier les éventuelles dettes qui peuvent grevées le fonds.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
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Le kebab est-il le plat le plus consommé par
les Français ?
Le 19/07/2019
Réagissant à la démission de François de Rugy, la porte-parole du gouvernement, Sibeth Ndiaye, a fait
jaser sur les réseaux sociaux en déclarant sur CNews : «Nous avons conscience que nos concitoyens
ne mangent pas du homard tous les jours, bien souvent, c’est plutôt des kebabs.» Pour Bernard
Boutboul, directeur de Gira Conseil, un cabinet spécialiste du marché de la consommation alimentaire
hors domicile, la porte-parole du gouvernement a raison. Selon ses estimations, les Français mangent
chaque année environ 360 millions de kebabs, contre «3 à 4 millions de homards».
Mais si Sibeth Ndiaye n’affirme à aucun moment qu’il s’agit du repas le plus courant, elle aurait pu
choisir de meilleurs exemples que ce plat à base de viande grillée, servi dans plus de 7 600 restaurants
selon le site Kebab-frites, qui recense les kebabs de France. S’il est plus apprécié que les 300 millions
de bagels vendus chaque année, le kebab est bien loin du haut du classement, où siègent les
2,4 milliards d’«indétrônables» sandwichs, composés par définition «de pain de mie ou de
baguette».Leur champion, le jambon-beurre, représente 60 % de toutes les ventes de sandwichs.
Viennent ensuite les burgers (1,4 milliard), dont «70 à 75 % sont aujourd’hui vendus en service à
table», c’est-à-dire hors fast-food, et enfin les pizzas (1 milliard).
Source : www.liberation.fr
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S29 revue de presse kylia - semaine du 15 au 21 juillet 2019

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 15 au 21 juillet 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Les banques gardent la main sur l'assurance emprunteur Le 16/07/2019 L'ouverture de ce marché à la concurrence a eu des effets limités. Mais la situation pourrait évoluer : avec des crédits immobiliers toujours moins cher, le prix de l'assurance apparaît de plus en plus clairement, encourageant une guerre des tarifs sur ce produit phare de la banque de détail. De nombreux emprunteurs optent encore pour le contrat groupe proposé par leur banque lors de Et si le vent tournait dans l'assurance emprunteur ? Depuis une dizaine d'années, trois lois ont progressivement ouvert puis élargi le droit des consommateurs à utiliser une autre couverture que celle proposée par leur banque lorsqu'ils souscrivent un crédit immobilier. « La position de marché historique des contrats collectifs des banques se maintient autour de 85 %, les contrats individuels tournant au tour de 15 % », détaille Fabrice Gardette, responsable assurance chez Accenture.
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 L'assurance plus chère que le crédit ? Mais la chute vertigineuse des taux de crédit immobilier pourrait changer la donne : ils sont désormais si faibles - 1,25 % hors assurances en moyenne selon l'Observatoire Crédit Logement CSA- qu'à elle seule l'assurance emprunteur représente un tiers du coût total du crédit, selon un bon connaisseur. « Il est sûr que l'assurance emprunteur avec des taux de plus en plus bas, constitue un poste non négligeable dans la formation du coût du crédit, c'est quelque chose qui est à regarder de plus en plus près », reconnaît Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. « On en est quasiment au point où le coût de l'assurance est supérieur au prix du crédit dans le cas des assurances de groupes bancaires », assure Astrid Cousin, porte-parole du comparateur Magnolia.fr. Des banques bousculées De quoi faire réfléchir les indécis, qui ne voyaient pas forcément l'intérêt de se lancer dans de fastidieuses démarches de changement de contrat. Un autre frein vient par ailleurs d'être levé. A partir du 1er juillet, toutes les banques doivent accepter de se référer à la date anniversaire de la signature de l'offre de prêt pour considérer la résiliation d'un contrat d'assurance. Jusqu'alors, la règle variait d'un établissement à l'autre, jetant le trouble sur les emprunteurs. Reste que malgré les apparences, les banques ont déjà été bousculées par les assureurs « indépendants » (c'est-à-dire non bancaires) et les trois réformes successives destinées à ouvrir ce marché particulièrement lucratif. « L'agressivité tarifaire se renforce », souligne une source. « L'attaque comme la défense se font encore essentiellement sur les prix sur ce marché ». Baisse des prix et des marges Autrement dit, les banques n'ont pu maintenir leurs parts de marché qu'au prix d'une baisse des prix et des marges sur ce produit phare. Si cette activité s'est tout de même développée, c'est grâce à un effet volume important, l'assurance s'arrimant à la très forte dynamique du crédit immobilier. A l'avenir, la baisse des taux devrait rendre les banques encore plus vigilantes , la rentabilité ne venant presque plus du crédit, mais de l'assurance elle-même. « Plus les taux des crédits sont bas, plus les banques vont serrer les vis en empêchant les personnes de faire appel à la délégation », estime Astrid Cousin. Source : www.lesechos.fr
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Taxe foncière : calculs et biens imposables si vous êtes propriétaire Le 16/07/2019 Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Comment s’effectue le calcul ? Quels sont les biens imposables ? On vous dit tout sur cet impôt incontournable (ou presque). Taxe foncière : calculs et biens imposables si vous êtes propriétaire Calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties Première chose à savoir : cette taxe est établie pour l’année entière dans la commune où est situé votre bien et d’après votre situation au 1er janvier de l’année d’imposition.
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Vous vendez le logement en cours d’année ? Vous êtes quand même redevable de la taxe foncière pour l’année entière. Pour le détail, sachez que le mode de calcul de l'impôt associe valeur cadastrale et taux votés par les collectivités territoriales. Le revenu cadastral constitue en effet la base d’imposition de la taxe foncière sur les propriétés bâties. « Il est égal à la valeur locative cadastrale diminuée d’un abattement de 50 %, explique Bercy Infos. La valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel théorique que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Ce loyer est ensuite actualisé et revalorisé chaque année. L’abattement forfaitaire de 50 % permet de prendre en compte les frais de gestion, d'assurance, d'amortissement, d'entretien et de réparation ». Les taux, appliqués à la base d’imposition pour calculer le montant de la TFPB, sont votés par les collectivités territoriales : communes, intercommunalités et départements. Depuis 2018, si le montant de la taxe foncière excède 1 000 euros, il doit être payé par prélèvement ou télérèglement. Sinon, la taxe peut être payée par chèque, TIP ou virement. Les biens concernés par la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) Toute propriété fixée au sol (impossible à déplacer sans la démolir) et présentant le caractère de véritable bâtiment, est soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Les principaux biens immeubles imposables sont donc les locaux d’habitation, les parkings, les sols des bâtiments et terrains formant une dépendance indispensable et immédiate d'une construction, les bateaux aménagées comme habitation, (même si ils sont seulement retenus par des amarres). Les habitations légères de loisirs comme le mobil-home fixé au sol sur un socle en béton que l'on ne peut pas déplacer, en fait également partie.
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Les conditions d’exonérations de la taxe foncière Certains propriétaires sont exonérés en totalité de taxe foncière pour leur habitation principale.  les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées et de l’allocation supplémentaire d’invalidité ;  les redevables âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année de l’imposition, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence (RFR) de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du CGI ;  les titulaires de l’allocation aux adultes handicapés, lorsque le montant de leur revenu fiscal de référence de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417-I du CGI. De même, les constructions nouvelles et les biens ayant fait l’objet de reconstruction et ajout de construction, sont exonérés de TFPB durant deux années, à partir du 1er janvier de l’année qui suit la fin de travaux. Les logements économes en énergie peuvent également faire l’objet d’une exonération pendant 5 ans. Source : www.lefigaro.fr
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 C’est en Bretagne et en Vendée que l’on trouve le plus de propriétaires Le 17/07/2019 Selon le panorama de la propriété établi par un syndicat de propriétaires, 58% des Français possèdent leur logement. En Bretagne Un peu plus d’un Français sur deux est propriétaire de son logement, selon le dernier panorama dressé par VousFinancer, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et le cabinet CM Analytics. Si ce chiffre de 58% de propriétaires occupants est constant depuis plusieurs années, l’étude souligne que cette moyenne cache de fortes disparités territoriales. Au niveau régional, c’est en Bretagne que l’on trouve le plus de propriétaires, avec un taux de 66%. L’Ile-de-France est dernière du classement avec seulement 47% de propriétaires. Les zones en tension immobilière comme l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et les métropoles, ont relativement peu de propriétaires (46% en moyenne). Cela s’explique notamment par les prix élevés qui rendent l’accession à la propriété toujours plus difficile mais aussi par un taux de vacance des logements plus élevé qu’ailleurs et aussi la multiplication des locations de courte durée de type Airbnb. Paris (33%) et ses voisins proches, la Seine-Saint-Denis, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne sont les départements comptant le moins de propriétaires.
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 La Vendée truste quant à elle, le haut du classement (72%). Si les prix raisonnables jouent un rôle important dans cette situation, c’est loin d’être le seul élément ayant un impact. La proportion de maisons individuelles, l’âge de la population, mais aussi l’importance des familles, le revenu disponible ou l’importance de la population étudiante ont un effet non négligeable pouvant expliquer ce résultat. Par ailleurs, 95% des 35.000 communes françaises présentent un taux de propriétaires supérieur à la moyenne nationale. Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer plaide pour le maintien du Prêt à Taux Zéro (PTZ) «neuf» dans les zones rurales afin de «soutenir l’accession à la propriété des ménages aux revenus modérés». La propriété, notion éminemment politique On se souvient de l’objectif de Nicolas Sarkozy qui en 2007 souhaitait un taux de propriétaires de 70%. Douze ans plus tard, la France peine à dépasser la barre des 60%, alors que «la constitution d’un patrimoine et l’achat d’une résidence principale est toujours une volonté forte des Français» souligne Christophe Demerson, président de l’UNPI. La probabilité d’être propriétaire augmente avec l’âge et en fonction des revenus. Elle est plus forte pour les couples, que pour les célibataires ou les familles monoparentales. «L’encadrement des loyers risque de décourager les propriétaires bailleurs indispensables pour accroître l’offre locative.»Christophe Demerson, président de l’UNPI Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers s’applique à nouveau à Paris et une demande similaire a été formulée à Lille. Ces deux métropoles affichent des taux de propriétaires parmi les plus faibles de l’Hexagone: respectivement 33% et 28%. Pierre Hautus de l’UNPI affirme qu’«à moins d’un an des prochaines municipales, le retour de ce dispositif apparaît éminemment électoraliste». «Cela risque de décourager les propriétaires bailleurs indispensables pour accroître l’offre locative» ajoute Christophe Demerson. Parmi les 28 agglomérations dites de «zone tendue», comme définies dans la loi ALUR (loi n 2014-366 du 24 mars 2014) qui comptent une majorité de locataires, l’étude désigne d’autres «villes qui pourraient être tentées» par des mesures d’encadrement des loyers, telles Lyon, Toulouse, Montpellier ou Bordeaux. Source : www.lefigaro.fr
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Le dépôt de garantie, principal sujet de litige entre locataires et propriétaires Le 18/07/2019 Alors que le gouvernement tente de réconcilier les propriétaires et les locataires, une étude révèle que 72% des recours liés à un litige entre les deux parties portent sur le dépôt de garantie et seulement 17% sur les loyers impayés. Les relations entre les propriétaires et les locataires ne sont pas au beau fixe. Et ce n’est pas l’encadrement des loyers, entré en vigueur à Paris, qui devrait les fluidifier. Ce n’est pas d’ailleurs pour rien que le rapport remis au ministre du Logement et censé réconcilier les deux parties, est titré «Louer en confiance». Après la vie professionnelle et la consommation, le logement est la troisième source de conflits (18,3% des recours, en hausse de 3,3% par rapport à 2018), selon Litige, start-up spécialisée dans la résolution de litiges qui a analysé plus de 1900 recours lancés en France au premier semestre. «Le risque locatif et la complexité des recours rigidifient le marché et l’accès à la location», explique Yoni Ohana, co-fondateur de Litige. Plus de la moitié (52,7%) de ces procédures autour du logement concerne un conflit entre un propriétaire et son locataire. Montant moyen du litige? 1130 euros. Suivent les travaux (29,7%), les troubles du voisinage (9,1%) et enfin les litiges sur les dépenses d’électricité, d’eau et de gaz (8,5%).
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Aussi étrange que celui puisse paraître, ce ne sont pas les loyers impayés qui arrivent en tête des bras de fer entre bailleurs et locataires mais la non-restitution du dépôt de garantie: 72% des recours dans le cadre d’un conflit locatif contre 17% pour les loyers impayés, selon Litige. Ce que confirme une récente étude de la Justice. C’est afin de réduire au maximum ces conflits que le député LREM Michaël Nogal, auteur du rapport «Louer en confiance», avait proposé de priver les propriétaires de dépôt de garantie qui serait versé à un «organisme agréé». De quoi provoquer la colère de l’Union nationale des propriétaires immobiliers qui avait alors dénoncé un véritable «hold-up». Le rapport NOGAL est un Hold-Up sur les #propriétaires #bailleurs : versement bientôt obligatoire du dépôt de garantie du #locataire à un organisme agréé Si ces conflits locatifs font majoritairement l’objet de recours amiables (à la suite de relances ou de lettres de mises en demeures), 17% des affaires nécessitent l’intervention d’un huissier de justice ou la saisine du tribunal d’instance pour trancher ces litiges. Source : www.lefigaro.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 CHARGES D’ASCENSEUR EN COPROPRIÉTÉ : L’UTILITÉ COMME CRITÈRE DE RÉPARTITION. Le 18/07/2019 L’arrêt de la Cour de Cassation du 9 mai 2019 affirme, une nouvelle fois, le caractère d’ordre public du critère de répartition des charges d’équipements communs en fonction de l’utilité établi au regard de chaque lot. En matière de copropriété les charges relatives aux parties communes générales sont réparties de deux manières :  s’agissant des dépenses d’entretien, d’administration et de conservation de l’immeuble (toiture, façade, frais de syndic….) : en fonction de la valeur relative de la partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives de l’immeuble (critères de la consistance, de la superficie et de la situation de la partie privative rapportés à l’ensemble des autres parties privatives), (Articles 5 et 10 alinéa 2 de loi 10 Juillet 1965 relative au statut de la copropriété)  s’agissant des services collectifs et des éléments d’équipements communs (ascenseur…) en fonction de l’utilité pour chaque lot, (Article 10 alinéa 1 loi 10 Juillet 1965 relative au statut de la copropriété) Dans cette dernière hypothèse, le règlement de copropriété ne peut décider d’une autre clef de répartition que celle de l’utilité que revêt l’équipement concerné pour chaque lot. Ainsi, un appartement situé au 2ème étage doit nécessairement contribuer davantage aux charges d’ascenseur qu’un appartement situé au 1er étage. C’est ce qu’est venu rappeler la Cour de Cassation par un arrêt du 9 mai 2019 : « Vu l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que, pour rejeter la demande en « annulation » de la clause de répartition des charges d’ascenseur du règlement de copropriété, l’arrêt retient, par motifs adoptés, d’une part, que cette clause précise les motifs pour lesquels il a été décidé que ces charges seraient réparties en parts égales entre les copropriétaires et fait référence expressément au critère prévu par l’article 10 de la loi du 10 juillet
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 1965 et, d’autre part, que Mme Q... ne démontre pas que le critère d’utilité tel qu’il est précisé par le règlement est contraire à la réalité et aux dispositions de cet article ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’est contraire au critère d’utilité une répartition par parts égales des charges d’ascenseur entre des lots situés à des étages différents, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » Cet arrêt affirme donc, une nouvelle fois, le caractère d’ordre public du critère de répartition des charges d’équipements communs en fonction de l’utilité établi au regard du lot. Plus encore, cet arrêt revêt un intérêt procédural puisqu’il précise que le Juge ne peut procéder à une nouvelle répartition des charges en fonction de l’utilité qu’après avoir annulé la clause du règlement de copropriété prévoyant une répartition autre : « Vu les articles 10, 11 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que l’arrêt procède à une nouvelle répartition des charges d’ascenseur tout en rejetant la demande de Mme Q... en « annulation » de la clause de répartition de ces charges prévue par le règlement de la copropriété ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges, la cour d’appel, qui a excédé ses pouvoirs, a violé les textes susvisés ; » Cela montre combien, nonobstant le caractère d’ordre public du critère de répartition des charges d’équipements communs, la procédure de contestation d’une mauvaise clef de répartition prévue au règlement de copropriété doit être effectuée avec rigueur. Dans ce type de contentieux, la représentation obligatoire, par Avocat, qui ne semble pas être remise en cause par la réforme en cours, prend tout son sens au vu des subtilités procédurales. Cass Civ 3ème 9 mai 2019 Pourvoi 18-17334 Source : www.village-justice.com
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Bien acheter un fonds de commerce Le 12/07/2019 Acheter un fonds de commerce est d'abord une démarche entrepreneuriale : gérer son affaire, être son propre patron et développer un chiffre d'affaires pour, à moyen terme, faire une plus-value en revendant le fonds. Aperçu non exhaustif des éléments à prendre en compte. © GettyImages ► L'emplacement D'une part la localisation géographique du fonds (zone littorale, urbaine, rurale, centre-ville...), d'autre part sa zone de chalandise c'est-à-dire la zone environnante susceptible d'attirer la clientèle. L'emplacement, ses atouts et ses inconvénients, s'apprécient différemment selon l'activité commerciale exercée. Par exemple, si vous envisagez un restaurant ouvert au déjeuner ciblant principalement une clientèle d'affaires, vos critères seront différents de celui qui envisage la reprise d'une crêperie saisonnière. Toutefois, de manière générale, il est important que la zone soit dynamique et fréquentée
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 par la clientèle cible et qu'elle ne soit pas susceptible de subir un changement majeur pouvant affecter drastiquement à la baisse l'activité commerciale (exemple : transformation de voirie influant sur la venue des clients, ouverture de nouveaux commerces concurrents…). ► L'EBE L'EBE permet de mesurer la rentabilité de l'affaire. Si vous vous adressez à un intermédiaire spécialisé en vente de fonds de commerce, celui-ci vous parlera d'EBE retraité. Celui-ci correspond à l'EBE auquel on ajoute et on retranche des éléments mentionnés au bilan, pour aboutir à la vision la plus objective possible de la capacité d'une affaire à générer des bénéfices et à rembourser un crédit bancaire. De manière générale, les éléments ajoutés à l'EBE sont les économies réalisables au départ de l'exploitant (exemple : salaires et charges des dirigeants, grosses dépenses qui ne sont pas vitales à l'exploitation telles que des dépenses de restaurants ou de réceptions) et les éléments retranchés sont les gains exceptionnels sur lesquels le repreneur ne pourra pas compter (exemple : recettes exceptionnelles telles que reprise sur amortissements, subventions particulières…). Lorsqu'ils évaluent un fonds de commerce, les intermédiaires spécialistes de la transmission retraitent l'EBE selon une méthode qui leur est propre et appliquent un coefficient multiplicateur qui varie de 2 à 5. ► Le chiffre d'affaires de l'activité Le chiffre d'affaires donne non seulement un aperçu de l'activité existante (est-il faible ou élevé compte du type d'activité ?), mais il est aussi un indice sur le potentiel non exploité de l'activité (est-il stagnant, en baisse, en hausse ? Existe-t-il des moyens identifiés pour le développer ?). Le chiffre d'affaires de l'activité reste un élément incontournable pour son évaluation, même s'il l'EBE est devenu un élément prépondérant. Le vendeur doit communiquer au repreneur le chiffre d'affaires qu'il a réalisé durant les trois exercices comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du fonds si elle a été inférieure à trois ans (art L141-1 du code de commerce). ► Information sur les conditions d'ouverture Connaître le chiffre d'affaires est intéressant uniquement si vous pouvez le mettre en perspective avec les conditions d'exercice de l'activité qui ont permis de le générer. Le nombre de jours et les horaires d'ouverture - autrement dit l'implication quotidienne de l'exploitant - sont des éléments déterminants. Par exemple, à chiffre d'affaires égal, un établissement ouvert 325 jours par an de 6 h 30 à 20 h 30, fermé les dimanches après-midi, implique une présence bien plus accrue qu'un autre ouvert 6 h 30 à 19 h 30, 240 jours par an, avec fermeture les samedis, dimanches et jours fériés. Pour bien mesurer
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 les conditions d'exploitation, l'acheteur doit donc impérativement se faire préciser les périodes de congés, de fermeture hebdomadaire ainsi que les horaires d'ouverture. ► Le bail Le bail commercial lie l'exploitant du fonds de commerce au propriétaire des murs et encadre l'exercice de l'activité commerciale. L'idéal est un bail tous commerces, mais il est fréquent qu'il énumère les activités autorisées. Plus l'activité est restreinte, moins le repreneur a de possibilités de développer son activité, ce qui limite la rentabilité potentielle du fonds. Par exemple, si le bail restreint l'activité à celle de crêperie, vente de glaces et de boissons assorties, le repreneur ne pourra pas exercer une activité de restauration traditionnelle, sauf à négocier un avenant au contrat de bail (et dans le respect du règlement de copropriété à vérifier également). Parmi les autres points de vigilance, le repreneur a intérêt à vérifier : la date de renouvellement, le montant du loyer (qui a une incidence directe sur la rentabilité de l'activité), les règles de son indexation, le descriptif de la répartition des charges, impôts et taxes... ► Information sur le personnel Lorsque vous reprenez un fonds de commerce, vous reprenez le personnel en place, en vertu de l'article L1224-1 du code du travail. Par conséquent, il est crucial de connaître l'effectif (y compris les salariés absents pour cause de congé maternité, congé parental ou maladie). Cela vous aidera à affiner votre analyse du bilan de l'affaire et à confronter les charges de personnel aux bénéfices de l'activité, également indispensables pour les intégrer à votre plan de financement lorsque vous solliciterez le crédit professionnel pour la reprise. Au-delà de l'aspect comptable, les informations sur l'équipe en place vous renseigneront sur le climat social interne et le type de management auquel vous serez confronté. L'acte de vente doit préciser le nom, la fonction, l'ancienneté, le salaire et les avantages de chaque employé. ► Information sur les équipements et la licence Vérifiez que le matériel est aux normes (four, chambre froide, plaques de cuisson....) car lorsque vous serez propriétaire, vous en serez responsable. Si l'équipement ne l’est pas, vous devrez intégrer dans votre plan de financement les dépenses liées à sa mise aux normes ou son remplacement. Le vendeur doit remettre à l'acquéreur les différents procès-verbaux attestant de l'exécution des éventuelles mises en demeure (inspection du travail, direction départementale de la concurrence et de
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 la répression des fraudes, direction des services vétérinaires).Vérifiez également que vous reprenez aussi la bonne licence (de restaurant, de débits de boissons) avec le fonds. Source : www.www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 Fiche pratique : La ventilation-extraction au restaurant Le 12/07/2019 © GettyImages La ventilation nécessite l’utilisation de conduits pour extraire l’air vicié des salles de restaurant, sanitaires, pièces en sous-sol et évacuer les buées, fumées et odeurs de cuisson des aliments. Ces conduits doivent, d’après lerèglement sanitaire départemental (RSD), impérativement déboucher à plus de 8 m de toute possibilité de nuisance pour autrui. Création d’un établissement de restauration Dans le cadre d'une création de restaurant, vous devrez d’abord rechercher la présence d’un ou plusieurs conduits. S’ils existent et s’ils sont intérieurs à l’immeuble, vous aurez alors à vérifier leur étanchéité. Pour cela, un essai doit obligatoirement être pratiqué par un organisme professionnel de qualification et classification du bâtiment et des activités annexes (OPQCB). Il existe deux cas de figure : - si le conduit est étanche et le diamètre suffisant, il pourra être utilisé pour l’extraction de l’air pollué des cuisines ;
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 - si le conduit n’est pas étanche, l’entreprise déterminera s’il est possible ou non de réparer par tubage ou chemisage. Après la réparation du conduit défectueux et nouveau test d’étanchéité, le conduit pourra être utilisé. Dans le cas où la réparation est impossible, vous devrez obtenir l’autorisation de monter un conduit extérieur. Si les Bâtiments de France ou la copropriété ne donnent pas leur autorisation, le local sera alors déclaré inadapté à une activité nécessitant des cuissons et le restaurant ne pourra pas être créé. D’autant plus que les systèmes à base de charbon actif s’évacuant sur la voie publique ne sont pas toujours acceptés par les organismes de contrôle, notamment en cas de plainte du voisinage, car, souvent par défaut d’entretien ou de maintenance, ils deviennent rapidement inefficaces. Reprise d’un fonds de commerce existant Dans le cas d’une reprise, il sera également souhaitable de connaître l’état des conduits utilisés et de faire pratiquer un essai d’étanchéité par une entreprise qualifiée OPQCB. Si la ventilation nécessite une extraction d’air vicié, il sera également indispensable de prévoir une arrivée d’air neuf. Une pour les locaux recevant du public et une indépendante pour ventiler directement la cuisine. Tous les locaux ne sont pas destinés à devenir des ateliers de préparation des aliments. Aussi vaut-il mieux le savoir avant d’acheter un fonds de commerce. En conclusion : Avant de signer l’acte de vente, faites pratiquer les essais d’étanchéité et demandez toutes les autorisations nécessaires. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 CESSION D’UN FONDS DE COMMERCE : QUELLE PROCÉDURE À SUIVRE ? Le 16/07/2019 La vente d’un fonds de commerce est complexe et doit être faite par un professionnel habilité à séquestrer les fonds, comme les avocats. Souvent la cession du fonds de commerce est confondue avec la notion de vente du local commercial. Pourtant ce sont deux éléments bien distincts. Le local est un bien immobilier qui peut appartenir à la personne qui l’exploite ou pas. Le fonds de commerce, quant à lui, est composé d’éléments corporels :  Matériel et outillage  Marchandises  Mobilier Le principal réside toutefois dans les éléments incorporels :  Clientèle et achalandage  Bail commercial  Nom commercial  Droits relatifs à la propriété intellectuelle… Avant toute cession, les parties doivent s’accorder sur ce qui sera cédé et également sur le prix de vente. Il convient dans un premier temps d’établir un compromis sous conditions suspensives. En général, un prêt est sollicité par l’acheteur. Par ailleurs, il convient de savoir si le fonds est soumis au droit de préemption sur les fonds de commerce prévu par la loi Dutreil du 2 août 2005 (loi n° 2005-882), il convient également de mettre en condition suspensive la production un certificat du greffe du tribunal de Commerce attestant que les dettes inscrites sur le fonds de commerce ne dépassent pas le prix convenu, en capital et accessoires.
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 Les contrats de travail attachés aux fonds de commerce doivent être également repris par l’acheteur. A défaut, les salariés évincés pourront prétendre à des indemnités devant le Conseil des Prud’hommes. Une fois les conditions suspensives réalisées, ces dernières peuvent être levées et un acte réitératif est rédigé par votre avocat. C’est à compter de la signature de cet acte que le transfert de propriété du fonds de commerce est effectif. Après cette signature de nombreuses formalités sont nécessaires afin d’informer les administrations et différents organismes du changement d’exploitant. Enregistrement à la recette des impôts : Il convient d’enregistrer les actes à la recette des impôts. Un droit d’enregistrement sera demandé à l’acheteur. Il s’agit d’un pourcentage sur le montant de la cession. Jusqu’à 23.000 euros, il n’y a pas de frais d’enregistrement, puis entre 23.000 euros et 200.000 euros le droit d’enregistrement s’élève à 3% sur la tranche au-delà 200.000 euros un taux de 5% est appliqué. Formalités au Centre de formalités des entreprises auprès de la Chambre de commerce ou des métiers : Avant l’entrée en vigueur de la loi Macron du 6 Août 2015, la cession d’un fonds de commerce devait être obligatoirement publiée à la fois au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) mais aussi dans un journal d’annonces légales dans un délai de 15 jours. Depuis la promulgation de la loi, l’exigence de publication dans un journal d’annonces légales a disparu. De documents doivent être obligatoirement transmis à la chambre de commerce ou des métiers du lieu du fonds : Ces organismes transmettent les informations au Greffe du Tribunal de commerce et autres organismes. Dans le cas d’une première activité commerciale, l’acquéreur, s’il n’a jamais été commerçant, doit demander son immatriculation au Registre du Commerce et des sociétés (RCS). S’il l’est déjà, il doit demander une immatriculation secondaire (ou complémentaire ou modificative) et créer un établissement secondaire.
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 La publicité se fait uniquement par le BODACC. Le délai d’opposabilité par les créanciers est de 10 jours pour faire valoir la créance. Le montant de la cession est séquestrée sur le compte CARPA de l’avocat à l’effet de protéger les parties et pallier les éventuelles dettes qui peuvent grevées le fonds. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 Le kebab est-il le plat le plus consommé par les Français ? Le 19/07/2019 Réagissant à la démission de François de Rugy, la porte-parole du gouvernement, Sibeth Ndiaye, a fait jaser sur les réseaux sociaux en déclarant sur CNews : «Nous avons conscience que nos concitoyens ne mangent pas du homard tous les jours, bien souvent, c’est plutôt des kebabs.» Pour Bernard Boutboul, directeur de Gira Conseil, un cabinet spécialiste du marché de la consommation alimentaire hors domicile, la porte-parole du gouvernement a raison. Selon ses estimations, les Français mangent chaque année environ 360 millions de kebabs, contre «3 à 4 millions de homards». Mais si Sibeth Ndiaye n’affirme à aucun moment qu’il s’agit du repas le plus courant, elle aurait pu choisir de meilleurs exemples que ce plat à base de viande grillée, servi dans plus de 7 600 restaurants selon le site Kebab-frites, qui recense les kebabs de France. S’il est plus apprécié que les 300 millions de bagels vendus chaque année, le kebab est bien loin du haut du classement, où siègent les 2,4 milliards d’«indétrônables» sandwichs, composés par définition «de pain de mie ou de baguette».Leur champion, le jambon-beurre, représente 60 % de toutes les ventes de sandwichs. Viennent ensuite les burgers (1,4 milliard), dont «70 à 75 % sont aujourd’hui vendus en service à table», c’est-à-dire hors fast-food, et enfin les pizzas (1 milliard). Source : www.liberation.fr
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18