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S17 revue de presse kylia - semaine du 16 au 22 avril 2018

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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 16 au 22 avril 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIE...
La revue de Presse KYLIA
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avec des taux relativement bas », explique Estelle Laurent responsable de la communication chez...
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Déjà le bon moment pour renégocier son crédit souscrit en 2015 ?
« Alors qu'on a assisté ces de...
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S17 revue de presse kylia - semaine du 16 au 22 avril 2018

  1. 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 16 au 22 avril 2018 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Crédit immobilier : toujours le calme plat sur les taux Le 16/04/2018  Les taux restent stables depuis le début d'année 2018 - Shutterstock Les mois passent et rien ne bouge, ou presque. Les conditions d'emprunt restent très favorables, à un niveau proche de leur plus bas historique de 2016. De nouvelles opportunités de renégociation se font jour. Les barèmes commerciaux des banques en matière de crédit immobilier n'évoluent pas. « Depuis le mois de janvier 2018, on ne constate pas de hausse ni de baisse significative. Ces trois derniers mois sont restés plutôt stables et offrent la possibilité aux emprunteurs d'investir dans un bien immobilier
  2. 2. La revue de Presse KYLIA 2 avec des taux relativement bas », explique Estelle Laurent responsable de la communication chez Credixia, courtier en prêt immobilier. Même constat chez le courtier en crédit Emprunt-Direct.fr pour qui « les barèmes communiqués depuis le début de ce mois d'avril ne font état d'aucune évolution majeure ». Mais le spécialiste note tout de même « des mouvements de faible ampleur, plutôt baissiers » depuis la dernière édition de notre baromètre du crédit immobilier. Si les taux n'évoluent qu'à la marge et restent donc très accomodants, la production de crédits immobiliers, elle, est « atone » comme le relève Laurent Desmas, président du directoire de Cafpi. Résultat : « c ertaines banques annoncent des retards d'objectifs supérieurs à 20% » selon Empruntis, autre spécialiste du courtage Des hausses dans les semaines à venir Si Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en crédit Cafpi, confirme la tendance générale, il estime toutefois que « l'ensemble des indicateurs laissent présager qu'ils finiront par repartir à la hausse ». Une théorie partagée par Laurent Desmas, pour qui « des signes de reprise semblent vouloir poindre ». Il s'explique : « A lors qu'en janvier, notre production était inférieure de 30 % à celle de janvier 2017, nous sommes aujourd'hui à -10 % par rapport à la même période de l'année dernière ». Encore des décotes Malgré des taux toujours bas (seulement 15 centimes en moyenne au-dessus des plus bas historiques), « les banques sont prêtes à réaliser des décotes qui pourraient varier entre 10 et centimes, selon le profil de l'emprunteur et, bien sûr, le taux de départ » relève Empruntis. L'objectif étant évidemment de « stimuler la demande » Aujourd'hui, les taux sur 20 ans varient entre 1,30 et 1,60 % selon les établissements. « Pour les meilleurs profils, il est même aujourd'hui possible de négocier des taux proches de 1 % sur 15 ans, 1,15 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans » d'après Vousfinancer, également spécialiste du courtage en crédit. Autre décote possible : l'assurance emprunteur groupe . En effet, Empruntis considère que « devant la concurrence, les banques sont prêtes à décoter le tarif de leur assurance groupe pour convaincre les emprunteurs ».
  3. 3. La revue de Presse KYLIA 3 Déjà le bon moment pour renégocier son crédit souscrit en 2015 ? « Alors qu'on a assisté ces dernières années à plusieurs vagues de renégociations de prêt et qu'on pensait cette ère révolue, certains emprunteurs ayant souscrits des crédits ces dernières années ont peut-être intérêt à étudier cette possibilité actuellement », explique Vousfinancer qui a enregistré, sur le mois de mars, une hausse des demandes de renégociations de prêt. En effet, avec les récentes baisses de taux, l'écart avec les crédits souscrits en 2015 ou au premier trimestre 2016 est désormais de 0.7 à 1 point. De l'ordre de 2,30 à 2,60 % sur 20 ans en 2015, les taux ont actuellement chuté à entre 1,30 et 1,60 % sur la même période, il est donc désormais possible de renégocier son crédit. « Il y a aujourd'hui une fenêtre de tir avec un véritable intérêt à renégocier pour certains emprunteurs, d'autant que c'est en début de prêt que les mensualités sont constituées d'une plus grande part d'intérêts, c'est donc à ce moment-là que l'effet de la baisse du taux a le plus d'impact sur le coût du crédit », conseille Sandrine Allonier, directrice des relations banque de Vousfinancer. Elle précise également qu'il est possible de « réduire la durée de son prêt, tout en conservant la même mensualité, pour réaliser des économies encore supérieures ». Source : www.lesechos.fr
  4. 4. La revue de Presse KYLIA 4 Logement social : une « bourse d’échange » sera créée en Ile-de-France Ce dispositif, qui concernera 1,2 million de logements en 2019, est destiné à favoriser la mobilité des locataires du parc social. Le 16/04/2018 L’Etat souhaite fluidifier la mobilité des locataires du parc social en Ile-de-France. Ceux qui souhaitent déménager pour habiter un logement plus petit, plus grand ou plus abordable, auront, accès à une « bourse d’échange » à Paris dès le mois de septembre, a annoncé le gouvernement lundi 16 avril. Ce dispositif sera étendu à toute l’Ile-de-France à partir de 2019. Elle concernera ainsi, à partir de l’an prochain, les locataires de tout le parc social de la région, soit 1,2 million de logements, gérés par 141 organismes. Les locataires des bailleurs sociaux adhérents à un « engagement-cadre en faveur de la mobilité résidentielle dans le parc social d’Ile-de-France » signé lundi devront, lorsqu’ils souhaiteront changer de logement, s’inscrire sur une plate-forme Internet. Sur celle-ci, ils pourront déposer une annonce pour leur propre logement mais aussi rechercher des logements correspondant à leurs attentes, mis en ligne par d’autres locataires et prendre contact avec ces derniers pour organiser les visites. La commission d’attribution des logements (CAL) devra ensuite valider ces demandes de changement, a précisé le ministère à l’Agence France-Presse (AFP). Territoire tendu Sur quelque 700 000 demandes de logement social en attente en Ile-de-France, 30 % sont des demandes de mutation émanant de quelque 210 000 ménages, dont le logement ne correspond plus aux attentes. L’objectif de l’engagement-cadre signé lundi est de « renforcer la mobilité » de ces locataires afin « d’obtenir une meilleure adéquation entre l’offre et la demande », a assuré le ministère.
  5. 5. La revue de Presse KYLIA 5 « L’Ile-de-France est le territoire français le plus tendu en matière de logement à travers la hausse continue des prix de l’immobilier dans le secteur privé », laquelle « s’accompagne, par rebond, d’un nombre croissant de demandeurs de logements sociaux mais d’un nombre stable d’attributions », a poursuivi le ministère. Or, « dans ce contexte, les perspectives de mobilité résidentielle s’avèrent souvent difficiles pour un ménage déjà logé dans le patrimoine d’un bailleur social francilien », alors que « les besoins des locataires du parc social évoluent au cours de leur vie ». Cet engagement-cadre a été notamment signé par l’Etat, les bailleurs sociaux d’Ile-de-France représentés par Jean-Luc Vidon, président de l’AORIF et Action logement (ex-1 % logement) en la personne de son directeur général Bruno Arbouet, en présence du ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, et de son secrétaire d’Etat, Julien Denormandie. Source : www.lemonde.fr
  6. 6. La revue de Presse KYLIA 6 Immobilier : 5 stratégies efficaces pour réduire ses charges de copropriété Le 19/04/2018  Quelle parade adopter face à l'envolée des charges de copropriété ? - Shutterstock En une décennie, les charges de copropriété ont grimpé de 35,3 %. Comment maîtriser ces dépenses récurrentes qui s'imposent à tous les copropriétaires ? Eviter le statu quo. Il existe des gisements d'économies, voici comment les exploiter ! La copropriété concerne aujourd'hui 8 millions de logements dans l'Hexagone, soit le quart du parc immobilier. Or, les dépenses récurrentes et inhérentes à un immeuble collectif pèsent de plus en plus lourd dans le budget des propriétaires . Selon Oscar, l'observatoire des charges de l'Association des responsables de copropriété (ARC), elles ont grimpé de 35,3 % sur la période 2007-2016 tandis que la hausse de l'inflation n'a été que de 11 %.
  7. 7. La revue de Presse KYLIA 7 Quelle parade adopter face à cette envolée des coûts ? Passer au crible chaque poste pour faire la chasse aux frais excessifs ou superflus. « Lorsque cet exercice minutieux est réalisé la première fois, il permet de réaliser des gains substantiels », affirme Claude Pouey, directeur technique de l'ARC. Une fois cette remise à plat réalisée, le travail n'est pas terminé. Il faut rester vigilant afin de maîtriser l'évolution des charges sur la durée. Ce comportement s'avère vertueux, car, « avec une partie des économies dégagées sur les charges, la copropriété peut abonder son fonds de travaux et se préparer financièrement à engager des chantiers de rénovation exceptionnels beaucoup plus chers », commente Claude Pouey. 1 Voter un plan de réduction de charges L'ARC conseille à ses adhérents de faire voter en assemblée générale un « plan de réduction des charges » destiné à obliger un syndic « laxiste » à mettre régulièrement en concurrence l'ensemble des abonnements, contrats d'entretien et de maintenance d'équipements de la copropriété et d'en informer le conseil syndical. Car, en matière de charges, c'est surtout le statu quo qui est un danger et fait grimper la facture. 2 Se pencher sur le chauffage Dans les résidences ayant un chauffage collectif, c'est presque toujours le poste le plus coûteux avec 25 à 30 % des dépenses annuelles. Trois leviers sont à actionner pour réduire ces frais. Le premier consiste à examiner de près le contrat du moment qui lie l'immeuble avec le fournisseur d'énergie (gaz, électricité). Quelle est son ancienneté ? A combien est facturée l'énergie et comment a évolué son prix unitaire ? Ce contrat est-il adapté à la taille de la copropriété ? « Un contrat forfaitaire est parfois surdimensionné par rapport aux besoins de la copropriété. Il faut trouver le mieux adapté à la consommation », affirme Jean-Luc Lieutaud, syndic, cabinet Lieutaud Square Habitat à Marseille et président du pôle Paca de l'Unis. Pour ceux qui sont depuis toujours chez un fournisseur historique, sachez que ce n'est pas systématiquement le moins cher. Mieux vaut faire jouer la concurrence et ne pas hésiter à demander des devis aux « nouveaux » acteurs du marché déréglementé. Pour gagner des parts de marché, ces derniers proposent des offres agressives avec parfois un prix unitaire fixe pendant deux à trois ans. Le deuxième levier consiste à optimiser le fonctionnement de la chaudière. La mise en place d'un contrat d'intéressement peut s'avérer une bonne solution, notamment dans les grandes copropriétés de 100 lots et plus.
  8. 8. La revue de Presse KYLIA 8 C'est une façon d'optimiser le réglage de l'appareil (une température régulière et fixation d'objectifs) avec un chauffagiste financièrement intéressé à l'évolution de la consommation. Si cette dernière baisse et que les performances sont atteintes, il gagne de l'argent. En revanche, si on constate un excès par rapport à l'engagement initial, il est mis à contribution. Avec ce système, d'importantes économies sont réalisables. La troisième solution, la plus radicale, consiste à remplacer une chaudière vieillissante au profit d'un équipement dernier cri, pilotable à distance et doté d'une sobriété énergétique. Là encore, une étude de marché s'impose et, avant cela, un audit énergétique pour accorder cet achat à d'autres mesures destinées à limiter les déperditions de chaleur (isolation des murs, de la toiture). Il est à souligner que le coût élevé de la chaudière s'amortit sur une longue durée, toutefois ce changement a des effets immédiats sur les factures dès l'hiver suivant. 3 Maîtriser l'assurance « D'une année sur l'autre, cette dépense peut s'apprécier de 10 à 20 % », affirme Rachid Laaraj, fondateur de Syneval. Ainsi tous les trois ou cinq ans, il est vivement conseillé de remettre le contrat en concurrence et d'opter pour celui qui offre le meilleur rapport qualité prix. Attention aux contrats low cost qui facialement sont le meilleur marché mais qui prévoient souvent, dans leurs petites lignes, des franchises et des exclusions. Si la prime constitue un critère de choix important, la nature de la couverture, la surface assurée et les garanties sont importantes. Changer d'assurance s'avère assez facile si l'immeuble a peu ou pas connu de sinistres. En revanche, dans le cas contraire, la partie est moins aisée à jouer car l'assureur majorera la prime dès l'année suivante. Et si l'on sollicite une autre compagnie, elle aura tendance à se caler sur cette sinistralité. 4 Prévoir la maintenance de l'ascenseur Le contrat de maintenance de l'ascensoriste est à réviser régulièrement, de préférence tous les cinq ans. « Si la dépense est égale ou excède 2.000 euros par équipement et par an, c'est déjà trop cher », affirme Edouard-Jean Clouet, président de Meilleurecopro.com. A moins de disposer d'un nouvel ascenseur, mieux vaut privilégier un contrat « étendu » incluant la maintenance et la garantie des pièces et de la main-d'oeuvre. « C'est seulement 5 à 10 % plus cher qu'un contrat standard, mais au bout du compte on s'y retrouve », souligne Jean-Luc Lieutaud.
  9. 9. La revue de Presse KYLIA 9 5 Des compteurs pour l'eau Pour ce dernier, « la pose de compteurs d'eau individualisés influence à la baisse la consommation d'environ 20 % ». Et ce n'est pas tout, pour arroser les espaces verts de la copropriété, il préconise « la pose d'un compteur vert uniquement destiné à cet usage et qui permet de ne pas payer la taxe annuelle d'assainissement sur cette consommation, car il n'y a pas de rejet de l'eau à tout-à-l'égout et donc pas de traitement ». C'est surtout vrai dans le Sud ! Source : www.lesechos.fr
  10. 10. La revue de Presse KYLIA 10 LE BAIL "MOBILITÉ" : UN CONTRAT DE LOCATION DESTINÉ À UN PUBLIC SPÉCIFIQUE. Le 20/04/2018 Le Conseil des ministres s’est penché le 4 avril dernier sur le projet de loi "Elan" (pour Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Celui-ci prévoit entre autres la création d’un "bail mobilité", un nouveau bail à courte durée (de 1 à 10 mois) qui s’adresse exclusivement aux salariés en CDD et aux actifs en mobilité professionnelle temporaire (formation, études supérieures, apprentissage, stage ou mission temporaire). Ce nouveau type de bail laisse ainsi le choix aux propriétaires frileux ou qui, pour une autre raison, souhaitent éviter le "bail Méhaignerie" de trois ou six ans pour des locaux loués vides, ou le bail d’un an pour les locations meublées : avec le bail mobilité, les propriétaires seraient libres de louer entre 1 à 10 mois. On comprend que le dispositif est ainsi plutôt prévu pour les locaux vides, mais il permet aux propriétaires disposant de mobilier de faire le choix : stocker le mobilier s’ils trouvent un locataire dans le cadre du dispositif « mobilité », ou louer meublé pour un an. Cependant, le bail mobilité n’est pas renouvelable et s’adressera exclusivement au public précis susmentionné. Ce dispositif ne prévoit pas de dépôt de garantie, et sera pour le restant soumis aux mêmes protections réglementaires que le bail étudiant. Les loyers impayés seront pris en charge par le dispositif « Visale », l’ancien "1% logement", ce qui veut dire que le risque de non-paiement des loyers ou de dommages causés par le(s) locataire(s) sera pris en charge dans la limite de 1 500 euros de loyer à Paris et de 1 300 euros ailleurs sur le territoire. On verra si cette version du dispositif gardera les formes énoncées ci-dessus, car bien évidemment, plusieurs associations de défense des locataires dénoncent des risques de précarisation de ceux-ci… Ce risque parait cependant réduit, puisque le public visé est censé être sur place pour une durée courte, et pourrait toujours chercher dans le secteur meublé si le déplacement prévu dépassait les 10 mois. Bien évidemment les CDD (stages/détachements) renouvelables de plus de 5 mois pourraient créer quelques difficultés. On espère que les rédacteurs de ce nouveau dispositif s’en aperçoivent à temps pour créer une exception au règle de non-renouvèlement dans ces cas ; on est cependant en droit de
  11. 11. La revue de Presse KYLIA 11 se demander si les 10 mois maximum, ou l’interdiction de renouvèlement – à priori d’ordre public - seront utilement invoqués (par un tiers, ou éventuellement le bailleur ?) si un renouvèlement s’avère justifié dans ces cas de figure précis. Le contrat à mettre en place mérite donc quelques attentions particulières, et le bailleur propriétaire qui opte pour cette faculté nouvelle devra également considérer l’utilité d’une assurance propriétaire non occupant, notamment (mais pas exclusivement) pour les périodes de vacance entre deux contrats. Source : www.village-justice.com
  12. 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Location-gérance : qui paie la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ? Le 16/04/2018 Un locataire-gérant estime que c’est au propriétaire du fonds de commerce de payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Pour savoir s’il a raison, il faut prendre connaissance du contrat de location-gérance. Sauf qu’en lisant les mêmes clauses, le locataire-gérant et le propriétaire du fonds de commerce ne comprennent pas la même chose… Location-gérance et paiement des taxes : que dit le contrat ? A la suite de la résiliation de son contrat de location-gérance, un commerçant réclame au propriétaire le remboursement de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères (TEOM) qu’il estime avoir indûment payé.
  13. 13. La revue de Presse KYLIA 13 « Faux » conteste le propriétaire du fonds de commerce : pour lui, le contrat de location-gérance prévoit que la TEOM sera à la charge du commerçant. « Faux » rétorque à son tour le commerçant : pour qu’il soit redevable de cette taxe, encore faut-il que cela soit prévu « expressément » dans le contrat de location-gérance. Or, ici, le contrat résilié prévoyait qu’il devait s’acquitter des « impôts, contributions, charges et taxes de toute nature fiscale ou parafiscale, afférentes au statut de commerçant où celles auxquelles l’exploitation du fonds donné en gérance pouvait ou pourrait être assujettie ». Pour le commerçant, les termes du contrat ne permettent pas de considérer que la TEOM est à sa charge… … à tort, pour le juge qui donne raison au propriétaire du fonds de commerce : la TEOM est une taxe parafiscale relative à l’exploitation du fonds de commerce. Dès lors, c’était au commerçant de la payer. Il n’a donc pas à être remboursé par le propriétaire du fonds de commerce. Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 5 avril 2018, n° 17-13559 Source : www.bar-brasserie.fr
  14. 14. La revue de Presse KYLIA 14 LES FACILITÉS DE CESSION DU BAIL COMMERCIAL EN CAS DE DÉPART À LA RETRAITE. LE 17/04/2018 L’acquisition d’un fonds de commerce ou seulement du bail commercial d’un locataire partant à la retraite est une occasion exceptionnelle pour le futur locataire de pouvoir exercer dans les locaux une activité qui ne serait pourtant pas autorisée aux termes du bail. Cela peut être également l’occasion pour le futur commerçant – ou artisan – retraité de céder plus facilement et dans des conditions plus avantageuses le bail (ou le fonds) dont il est propriétaire. L’article L145-51 du Code de commerce permet au locataire prévoyant de partir à la retraite de céder son bail commercial en déspécialisant – complètement – l’activité qui est autorisée aux termes du bail. Cette faculté de changer unilatéralement et complètement la destination du bail est possible à la seule condition que l’activité projetée par le futur locataire soit compatible avec « la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ». Le respect de ce critère suppose bien évidemment en pratique une étude au cas par cas, en analysant notamment les dispositions du règlement de copropriété (s’il en existe) et l’implantation du futur commerce dans son environnement (caractéristiques de l’immeuble, risques de nuisances etc…). L’article L145-51 C.com s’applique de la même manière au locataire commercial souhaitant céder son bail et bénéficiant d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales. I. Les personnes concernées Pour bénéficier de ce régime de faveur, le futur retraité qui cède son droit au bail doit être :  Une personne physique  Une société constituée sous forme d’EURL  Une société constituée sous forme de SARL à condition : o Que le gérant partant à la retraite soit majoritaire o Qu’il exerce les fonctions de gérant depuis au moins 2 ans
  15. 15. La revue de Presse KYLIA 15 Étonnamment, le Code de commerce n’étend pas cette faculté aux locataires constitués sous forme de SAS (ou SASU) ce que rien, a priori, ne justifie. II. La procédure a suivre En pratique, le locataire partant à la retraite doit porter à la connaissance de son bailleur, par acte d’huissier :  Son intention de céder son bail pour partir à la retraite (ou le fait qu’il bénéficie d’une pension d’invalidité)  La nature des activités dont l’exercice est envisagé par le futur locataire  Le prix cession de son droit au bail A compter de la date de signification par l’huissier de justice de cet acte, le bailleur disposera d’un délai de 2 mois pour :  Soit se porter acquéreur du bail dans les conditions précisées dans l’acte ;  Soit refuser la déspécialisation projetée en saisissant dans ce délai de deux mois le Tribunal de Grande Instance Le refus du bailleur devra bien évidemment être justifié par le caractère incompatible des activités projetées avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Un refus injustifié l’exposera au paiement de dommages-intérêts. Enfin, à défaut de préemption du droit au bail ou de saisine du Tribunal de Grande Instance dans le délai de deux mois, le bailleur sera présumé accepter cette déspécialisation. Le futur locataire pourra alors acquérir un bail déspécialisé. Précisions complémentaires :  Il n’est pas obligatoire de justifier auprès du bailleur de l’identité du futur locataire.  Il n’est pas obligatoire ni nécessaire qu’un compromis de cession soit signé entre le futur retraité et le futur locataire  L’acte devra également être signifié aux créanciers inscrits sur le fonds  La jurisprudence majoritaire considère qu’il n’est pas possible pour le bailleur d’augmenter le loyer en cours de bail du fait de la « déspécialisation-cession »  Le futur retraité doit veiller à maintenir son fonds en activité jusqu’à la cession effective 
  16. 16. La revue de Presse KYLIA 16 En conclusion : Le commerçant qui part à la retraite peut espérer vendre son fonds ou son bail à un prix plus intéressant, à un acquéreur qui aura la faculté de choisir plus librement l’activité qu’il souhaite exercer. Source : www.village-justice.fr
  17. 17. La revue de Presse KYLIA 17 Plus-value et vente d’entreprise : une exonération sous conditions : Le 19/04/2018 A l’occasion de la vente de votre entreprise ou de votre fonds de commerce, vous pourrez bénéficier, toutes conditions remplies, d’une exonération d’impôt (totale ou partielle) sur le gain réalisé, sous réserve que le montant de cette vente n’excède pas un certain seuil (300 000 € ou 500 000 €). Voici 2 exemples dans lesquels les dirigeants ont oublié l’existence de certaines conditions… Plus-value et vente de fonds de commerce : et si une location-gérance est en place ? La vente d’un fonds de commerce, d’une entreprise ou d’une branche complète d’activité, débouche fréquemment sur la constatation d’une plus-value (gain). Cette plus-value doit normalement être soumise à l’impôt sur les bénéfices (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Toutefois, si le montant de la vente n’excède pas un certain seuil, vous pourrez bénéficier d’une exonération, totale ou partielle, d’impôt. Ainsi :  l’exonération sera totale si le montant de la vente n’excède pas 300 000 € ;  l’exonération sera partielle si le montant de la vente est compris entre 300 000 € et 500 000 €. Mais comme tout avantage fiscal, le bénéfice de l’exonération est soumis au respect de certaines conditions tenant à l’effectif de l’entreprise et au montant de son chiffre d’affaires (pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés), à l’exercice préalable de l’activité pendant 5 ans, à une absence de lien de dépendance entre le vendeur et l’acheteur, etc. Et si l’activité cédée a été placée en location-gérance avant la vente, la plus-value réalisée pourra bénéficier de l’exonération d’impôt, sous réserve :  que l’activité ait été exercée pendant au moins 5 ans au moment de la mise en location ;  que la vente (ou la transmission) soit faite au profit du locataire-gérant.
  18. 18. La revue de Presse KYLIA 18 C’est précisément ce dernier point qu’un dirigeant a omis de considérer au moment de la vente de son fonds de commerce. Pour la petite histoire, un dirigeant a donné son fonds de commerce en location-gérance à une SARL dont il détenait (avec son épouse) l’intégralité des parts. Quelques années plus tard, le couple a fait don de l’intégralité des parts de la SARL à ses enfants. Puis, après quelques mois, il a consenti une nouvelle donation, toujours au profit de ses enfants, donation portant cette fois sur le fonds de commerce. A l’occasion de cette transmission, il a réalisé une plus-value d’un montant de 140 000 € pour laquelle il a demandé à bénéficier de l’exonération totale d’impôt. Rappelez-vous que pour, le bénéfice de cette exonération, les transmissions à titre gratuit sont assimilées à des ventes : en conséquence de quoi, la plus-value constatée à l’occasion d’une donation peut, toutes conditions remplies, bénéficier de l’exonération d’impôt. A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration refuse toutefois le bénéfice de cette exonération d’impôt et rehausse en conséquence le montant de l’impôt sur les bénéfices dû. Elle rappelle au dirigeant que lorsque le fonds de commerce, objet de la vente, est placé en location- gérance, la plus-value réalisée à l’occasion de la cession ne peut bénéficier de l’exonération d’impôt qu’à la condition que la vente soit consentie au profit du locataire gérant, ici la SARL. Or, dans cette affaire, la transmission a été faite au profit des enfants du dirigeant et non au profit de la SARL. « C’est du pareil au même » répond le dirigeant : certes, c’est bien la SARL qui s’est vu consentir la location gérance du fonds, mais, pour autant, ses enfants détiennent l’intégralité des parts de cette société. Ils sont donc, indirectement, locataires-gérants. Argument sans incidence pour le juge, qui maintient le redressement fiscal. Plus-value et vente d’entreprise : et si la vente des titres est échelonnée ?
  19. 19. La revue de Presse KYLIA 19 Outre les ventes de fonds de commerce, l’exonération s’applique, toutes conditions remplies, en cas de vente de la totalité des parts d'une société dite de personnes (relevant de l'impôt sur le revenu, comme par exemple une SNC) détenues par un associé qui exerce dans cette société son activité professionnelle. Il est toutefois important de préciser que pour déterminer les seuils de 300 000 € et 500 000 €, il faut tenir compte de la vente des parts au titre de laquelle l’exonération est réclamée, mais aussi de l’ensemble des transmissions de parts sociales qui sont intervenues au cours des 5 années précédentes. A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration a refusé le bénéfice de l’exonération totale d’impôt demandée par un dirigeant, considérant que le seuil de 300 000 € était dépassé. Seule l’exonération partielle trouve ici à s’appliquer, estime-t-elle. Pour justifier sa position, elle rappelle :  que le dirigeant a vendu, en année N, 1 040 parts sociales pour un montant de 250 000 € ;  que la société détentrice des titres a procédé au rachat de 1 160 parts sociales, en année N-1, vente consentie pour un montant de 176 852 €. Si l’on additionne le montant de ces 2 transmissions, on ne peut que constater que le seuil de 300 000 € est dépassé. « Oui, mais il ne faut pas tenir compte du rachat intervenu en N-1 » répond le dirigeant. Selon lui, l’opération effectuée à l’époque s’assimile à un remboursement d’apport puisqu’à l’occasion de la transmission, il n’a réalisé aucun gain. « Et alors ? », répond le juge : même si la première opération s’assimile à un remboursement d’apport n’ayant généré, de fait, aucune plus-value, il s’agit véritablement d’une transmission qui doit être prise en compte pour le calcul du seuil de 300 000 €. Le redressement fiscal est donc maintenu. Source : www.bar-brasserie.fr
  20. 20. La revue de Presse KYLIA 20 RETRAIT OU EXCLUSION D’UN ASSOCIÉ DE SARL. Le 21/04/2018 En SARL, comme dans toute Société, le départ d’un associé peut être volontaire (1) ou forcé (2). 1. Retrait volontaire d’un associé L’associé de SARL qui souhaite volontairement quitter la Société, doit céder ses parts sociales. Il peut céder à un autre associé ou à un tiers. Contrairement aux autres catégories de Société, hors le cas de la cession de ses parts sociales, l’associé d’une SARL ne peut pas se retirer de la Société en demandant le remboursement de ses titres par celle-ci. Par contre, l’associé de SARL qui souhaite quitter la Société et qui a proposé un tiers acquéreur, peut, en cas de défaut d’agrément, bénéficier de la procédure de rachat forcé de ses parts sociales. 2. Exclusion d’un associé En principe, en application des articles 544 et suivants du Code civil, tout associé a le droit de rester dans la Société et ne peut ni en être exclu, ni contraint de céder ses parts contre son gré. Par exception, il existe des cas dans lesquels il est possible d’exclure un associé. a- Les cas du rachat forcé prévus par la Loi L’article L. 235-6 du Code de commerce dispose qu’ « en cas de nullité d’une société ou d’actes et délibérations postérieurs à sa constitution, fondée sur un vice du consentement ou l’incapacité d’un associé, et lorsque la régularisation peut intervenir, toute personne y ayant intérêt peut mettre en demeure celui qui est susceptible de l’opérer, soit de régulariser, soit d’agir en nullité dans un délai de six mois à peine de forclusion. Cette mise en demeure est dénoncée à la société. La société ou un associé peut soumettre au tribunal saisi dans le délai prévu à l’alinéa précédent, toute mesure susceptible de supprimer l’intérêt du demandeur, notamment par le rachat de ses droits sociaux. En ce cas, le tribunal peut, soit prononcer la nullité, soit rendre obligatoires les mesures proposées, si celles-ci ont été préalablement adoptées par la société aux conditions prévues pour les
  21. 21. La revue de Presse KYLIA 21 modifications statutaires. Le vote de l’associé dont le rachat des droits est demandé est sans influence sur la décision de la société. […] ». Autrement dit, lorsqu’un associé demande, en justice, la nullité de la Société, d’un acte ou d’une délibération, sur le fondement d’un vice du consentement ou de celui de l’incapacité d’un autre associé, la Société elle-même ou un associé peut soumettre au Tribunal toute mesure susceptible de supprimer l’intérêt à agir du demandeur, notamment par le rachat de ses parts sociales. L’article L. 223-34 alinéa 3 dispose que « lorsque l’assemblée approuve un projet de réduction du capital non motivée par des pertes, les créanciers dont la créance est antérieure à la date de dépôt au greffe du procès-verbal de délibération peuvent former opposition à la réduction dans le délai fixé par décret en Conseil d’État. Une décision de justice rejette l’opposition ou ordonne, soit le remboursement des créances, soit la constitution de garanties, si la société en offre et si elles sont jugées suffisantes. Les opérations de réduction du capital ne peuvent commencer pendant le délai d’opposition. ». En cas de réduction de capital non motivée par des pertes, l’Assemblée Générale, statuant dans les conditions statutaires prévues pour la modification des statuts, peut autoriser la Société à racheter un certain nombre de parts sociales afin de les annuler et ainsi exclure un associé. L’article L. 631-19-1 alinéa 2 dispose qu’en cas de redressement judiciaire d’une Société, le Tribunal « peut prononcer l’incessibilité des parts sociales, titres de capital ou valeurs mobilières donnant accès au capital, détenus par un ou plusieurs dirigeants de droit ou de fait et décider que le droit de vote y attaché sera exercé, pour une durée qu’il fixe, par un mandataire de justice désigné à cet effet. De même, il peut ordonner la cession de ces parts sociales, titres de capital ou valeurs mobilières donnant accès au capital détenu par ces mêmes personnes, le prix de cession étant fixé à dire d’expert. ». b- L’exclusion judiciaire d’un associé L’article 545 du Code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. ». Le droit de faire partie de la Société et de ne pas en être exclu est la conséquence du droit de propriété de l’associé sur ses parts sociales. Dans le silence du Code de commerce et en l’absence de clause statutaire le prévoyant, il est difficile d’obtenir l’exclusion judiciaire d’un associé de SARL. La Chambre Commerciale de la Cour de cassation a affirmé son hostilité à l’exclusion judiciaire dans un arrêt du 13 Décembre 1994 (n°93-11-569), par lequel elle sanctionne l’exclusion unilatérale décidée par la Société et également l’exclusion ordonnée par le Juge.
  22. 22. La revue de Presse KYLIA 22 c- La clause statutaire de rachat forcé La Cour de cassation semble avoir admis, dans le silence du Code de commerce, la validité d’une telle clause. La clause de rachat forcé doit figurer dans les statuts d’origine ou avoir été introduite en cours de vie sociale par décision unanime des associés (Cour d’Appel de Paris, 27 Mars 2001, n°00-12023). Ladite clause doit fixer avec précision les conditions de l’exclusion, objectivement déterminées et ne comporter aucun risque d’exclusion arbitraire. Lorsque les statuts prévoient que l’exclusion fera l’objet d’une décision collective, ils ne peuvent pas priver l’associé dont l’exclusion est envisagée de son droit de participer à l’Assemblée et d’y voter (article 1844 alinéa 1er du Code civil et Cour de Cassation, 23 Octobre 2007, n°06-16.537). Il est donc conseillé de prévoir un fait générateur objectif et réel qui ne peut prêter à discussion. Par exemple, violation par l’associé de ses obligations, ou encore changement dans les organes de direction d’une personne morale associée… La clause de rachat forcé doit prévoir la base et le mode de liquidation des parts sociales de l’associé exclu. En tout état de cause, une SARL ne peut pas elle-même racheter les parts sociales de l’associé exclu. Pour conclure, il est donc conseillé lorsque l’on constitue une SARL, de prévoir une telle clause, en respectant toutes les règles ci-dessus exposées. Source : www.village-justice.com
  23. 23. La revue de Presse KYLIA 23 Vente d’une société : quand l’acquéreur apprend (tardivement) qu’un client important s’en va… Le 21/04/2018 Dans le cadre d’une croissance externe, une société achète les titres d’une seconde société. Juste après ce rachat, elle apprend qu’un client important de la société rachetée est parti, à l’initiative de l’ancien dirigeant. Elle réclame alors des indemnités, au titre de la garantie d’actif et de passif… A tort, semble-t-il… Garantie de passif et départ d’un client important : une mise en œuvre automatique ? Une société A rachète la totalité des parts d’une société B au désormais ex-dirigeant de cette société. Un contrat de garantie d’actif et de passif est souscrit le même jour. Peu après le rachat de la société B, la société A apprend que l’ex-dirigeant avait pris l’initiative d’interrompre ses relations contractuelles avec un client juste avant la vente de ses parts. Or, selon les périodes considérées, les relations contractuelles avec ce client représentent entre 7 et 18 % du chiffre d’affaires de la société B. Le départ de ce client entraîne donc une baisse du chiffre d’affaires qui justifie, selon la société A, la mise en œuvre de la garantie de passif. Ce que conteste l’ex-dirigeant : si, effectivement, un client important est parti, il constate que de nouveaux clients sont arrivés par la suite et que le chiffre d’affaires a augmenté de 10 % les années suivant la vente de ses parts sociales. Or, les termes du contrat prévoient que la garantie de passif ne peut être mise en œuvre que s’il existe un préjudice pour la première société. Préjudice ici inexistant, puisque le chiffre d’affaires a augmenté malgré le départ du client.
  24. 24. La revue de Presse KYLIA 24 « Exact » confirme le juge : les conditions de mise en œuvre de la garantie de passif ne sont pas réunies. Par conséquent, l’ex-dirigeant n’a pas à indemniser la société A. Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 21 mars 2018, n° 16-13867 Source : www.bar-brasserie.fr
  25. 25. La revue de Presse KYLIA 25 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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