Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 8 au 14 avril 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : le permis de louer prend de
l'ampleur
Le 08/04/2019
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Le « permis de louer » a été institué par la loi Alur en 2014. - Shutterstock
Plusieurs nouvelles communes viennent d'adopter le permis de louer. Ses conditions
pourraient être durcies.
L'effondrement de trois immeubles à Marseille en novembre dernier faisant huit morts a redonné un
coup de projecteur sur la question du logement insalubre . Pour lutter contre les marchands de
sommeil, une proposition de loi qui sera examinée en juin par le Sénat, suggère de durcir les

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conditions de délivrance du « permis de louer ». Ce dispositif, instauré par la loi Alur de 2014, permet
aux municipalités de définir des secteurs où le bailleur doit réaliser une démarche administrative avant
de louer un bien.
Plusieurs villes , comme 22 communes* de la métropole lilloise depuis le 1er avril, ont déjà mis en
place ce « permis de louer ». Elles rejoignent plus d'une dizaine d'autres comme Calais (Pas-de-
Calais), Libourne (Gironde), Fourmies (Nord) ou des communes de Seine-Saint-Denis comme
Aubervilliers, Bagnolet ou Saint-Denis. D'autres encore, à l'instar de Perpignan, ont exprimé leur
souhait de lancer le dispositif.
Néanmoins, dans l'écrasante majorité des villes en France, aucune démarche n'est requise. La
volonté affichée du Ministre du Logement de lutter contre l'« immense fléau » du logement insalubre
pourrait toutefois accélérer le déploiement de ce dispositif.
Réduire l'habitat insalubre
Le permis de louer permet de contrôler l'état des logements avant leur mise en location. L'objectif :
réduire le nombre de logements indignes, estimés à 450.000 par le ministère du Logement. Selon les
secteurs soumis à ce contrôle, deux types d'autorisations peuvent être requises avant la mise en
location : la déclaration de mise en location et l'autorisation préalable.
La première est moins contraignante puisqu'il suffit de déclarer la mise en location dans les deux
semaines suivant la signature du bail .La seconde entraîne un contrôle qui porte sur le caractère
décent du logement avec des conditions à respecter : surface habitable d'au moins 9 m², une hauteur
sous plafond minimale de 2,2 mètres. Le propriétaire peut alors être amené à fournir des diagnostics
sur les performances énergétiques du bien, l'état des installations électriques et gazières ou sur les
risques d'exposition à l'amiante ou au plomb.
De 60 à 114 euros le permis
Une démarche qui peut avoir un coût. Si le permis de louer est parfois gratuit, certaines villes en
revanche le facturent entre 60 et 114 euros. La mairie dispose d'un délai d'un mois pour confirmer la
mise en location. Passé ce délai, l'absence de réponse vaut un accord tacite. Une amende pouvant
aller jusqu'à 5.000 euros peut être prononcée contre les bailleurs qui ne respecteraient pas cette
obligation. Si la demande est rejetée son montant peut atteindre 15.000 euros.

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Efficacité à confirmer
La souplesse du dispositif séduit certaines municipalités comme les villes de Saint-Denis et
Aubervilliers, théâtres réguliers d'incendies meurtriers dans des logements. Il permet d'accélérer la
procédure de contrôle de l'habitat sans devoir emprunter le chemin complexe des tribunaux. Cela a
aussi un effet dissuasif contre la location de logements indignes. Mais l'efficacité de la mesure reste
encore à prouver notamment auprès des bailleurs malhonnêtes qui opèrent dans l'ombre.
« Il est évident que ce ne sont pas les marchands de sommeil qui vont faire une demande » avait
expliqué Michel Fourcade à l'AFP. Le maire de Pierrefitte a mis en place le dispositif dès octobre 2017
dans la ville de Seine-Saint-Denis. « Mais on peut désormais les faire condamner plus facilement et
espérer que ça calmera les réseaux ».
Des professionnels du secteur eux grincent des dents. Ils craignent de voir l'offre locative se réduire
en dissuadant des bailleurs dans les zones tendues.
*Villes de la métropole de Lille qui ont mis en place un permis de louer : Armentières, Croix,
Haubourdin, Halluin, Hem, Houplines, La Bassée, La Madeleine, Lambesart, Lesquin, Lezennes, Lille-
Lomme-Hellemmes, Loos, Marquette-lez-Lille, Ronchin, Roubaix, Sequedin, Tourcoing, Wattrelos.
Source : www.lesechos.fr

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Le premier bailleur social de Paris épinglé pour
sa mauvaise gestion
Le 09/04/2019
Le gendarme du logement social pointe du doigt les indemnités de départ «excessives» d’anciens
dirigeants de Paris Habitat ainsi que les rémunérations et les avantages accordés aux salariés.
À l’heure où le gouvernement réclame aux bailleurs sociaux des économies, voilà un rapport qui
tombe mal pour eux. L’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols) vient de publier un
rapport, relayé par Le Parisien, dans lequel elle épingle les rémunérations et autres avantages
réservés aux dirigeants et aux salariés du premier bailleur social de la capitale, Paris Habitat (plus de
123.000 logements sous-gestion). Les départs de trois anciens membres de la direction, sont
particulièrement visés.
La directrice de la logistique et du siège, la secrétaire générale et l’adjointe au directeur général ont
touché des indemnités supérieures respectivement de 33.000, 209.000 et 76.945 euros à celles
qu’elles auraient dû toucher (69.091, 87.541 et 134.614 euros). «Le président de l’office (Roger
Madec, ndlr) a indiqué à l’agence ne pas avoir été informé du détail des sommes allouées ainsi que
des modalités de calcul», affirme l’Ancols. Ce que Roger Madec a confirmé au Parisien. Selon

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l’agence, le directeur général n’aurait pas averti son président et aurait «décidé lui-même du montant
de l’indemnisation et a fait bénéficier les salariés concernés d’indemnités très supérieures à la
pratique habituelle de l’organisme». Le bailleur social aurait déclaré à l’agence qu’à l’avenir, «les
montants négociés seront systématiquement portés à la connaissance du conseil d’administration».
Au total, sur la seule année 2016, Paris Habitat aurait déboursé pas moins de 850.000 euros pour le
départ de l’ancien DG et de deux des trois cadres de la direction, selon le rapport. «Pour autant
qu’elle découle pour partie des contrats de travail signés avec les intéressés, l’ampleur des sommes
versées présente un caractère excessif au regard de la mission d’intérêt général à laquelle doit
répondre Paris Habitat quand bien même sa situation financière lui permet d’y faire face.
Jusqu’à 62 jours de congés et de RTT par an
Ces sommes sont d’autant plus «excessives» que le gendarme du logement social pointe du doigt
«l’efficience de gestion» de Paris Habitat. Les délais de remise en location des logements - supérieurs
à 100 jours - sont jugés «longs» dans un contexte de marché locatif tendu à Paris et «génèrent des
pertes en constante progression». En 2011, les pertes liées à la vacance des logements
représentaient 2,5% des loyers puis 2,7% entre 2012 et 2014 et 3,3% en 2015. Un gros quart des
22,7 millions d’euros de pertes enregistrées en 2015 sont dus à des raisons techniques (réhabilitation,
travaux de désamiantage, transformation de chambres).
Les rémunérations des salariés de Paris Habitat sont également pointées du doigt par l’Ancols. En
2015, alors que le salaire mensuel moyen des offices publics avoisine les 2280 euros, celui des
employés du premier bailleur social parisien est proche des 3000 euros par mois. L’explication
avancée par le gendarme du logement social? La proportion de cadres est quasiment deux fois plus
élevée chez Paris Habitat (33% contre 17% pour la médiane). Côté jours d’absence, le personnel
bénéficie de 34 jours de congé annuels, de 22 jours de RTT. Soit un total de 56 jours. Un nombre bien
plus élevé que les 33 jours pour la moyenne des salariés français (étude du ministère du Travail
publiée en 2017). À cela, il faut ajouter cinq jours de vacances bonus et un jour pour la fête des mères
ou des pères.
Source : www.lefigaro.fr

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Votre succession peut ne rien coûter à vos
héritiers
Le 09/04/2019
L'enfant d'un couple peut recevoir jusqu'à 200 000 € d'héritage sans être taxé.
Getty Images/iStockphoto/Kirillm
L'impôt sur les successions est détesté des Français. Pourtant, peu d'héritages entre parents
et enfants sont taxés.
Récemment, Stanislas Guerini, délégué général de La République en Marche (LREM), indiquait
vouloir ouvrir une réflexion sur la fiscalité successorale. Un véritable chiffon rouge, tant l'impôt sur les
transmissions est détesté des Français. Pourtant, "près de 75 % des successions ne donnent pas lieu
à une taxation. En revanche, 10 % d'entre elles drainent une grosse partie des droits engrangés par
l'État", nuance Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Il s'agit, la plupart du temps, de
transmissions au sein des familles à enfant unique ou sans enfant.

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Comprendre les règles fiscales
Les biens transmis à travers une donation ou une succession, d'un parent à un enfant, bénéficient
d'un abattement de 100 000 €. "L'abattement s'entend par personne qui transmet à chaque personne
qui reçoit", précise Grégoire Mitry, notaire à Nantes.
L'enfant d'un couple peut donc recevoir jusqu'à 200 000 € d'héritage sans être taxé. Au-delà, la
taxation est progressive, de 5 à 45 %. "Le taux le plus élevé ne s'applique que sur la part revenant à
chaque héritier au-delà de 1 805 677 €", indique Grégoire Mitry. Précision utile : ces droits de
succession ne sont à régler que par les enfants - les conjoints en sont exonérés. "Les partenaires de
Pacs également, mais, pour qu'ils héritent, il faut rédiger un testament en leur faveur", rappelle
Nathalie Couzigou-Suhas.
Anticiper sa succession en donnant
Pour minorer les futurs droits sur votre succession, il faut anticiper. "Lorsque les parents ont pris des
dispositions de leur vivant, l'entente est plus facile et, en plus, les droits de succession sont allégés",
note Nathalie Couzigou-Suhas.
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Avec des donations, vous profiterez des mêmes abattements que ceux prévus pour les successions.
La démarche est simple : il suffit de déclarer leur montant au service des impôts, en utilisant un
formulaire Cerfa. Si vous gratifiez plusieurs enfants, il est conseillé d'aller voir un notaire pour rédiger
un acte de donation. Ce dernier est obligatoire s'il s'agit d'un bien immobilier.
Comme l'abattement de 100 000 € se reconstitue au bout de quinze ans, vos héritiers profiteront
plusieurs fois de cette franchise de taxation : sur les donations, puis sur la succession.
Première possibilité : donnez de l'argent à vos héritiers, à condition de transmettre avant vos 80 ans
des sommes en liquide (chèque, virement...) à des enfants majeurs. Vous bénéficierez d'un coup de
pouce fiscal supplémentaire. "Aucun droit n'est dû jusqu'à 31 865 €, cet abattement s'ajoutant à celui
de 100 000 €", explique Nathalie Couzigou-Suhas.
Si vous ne voulez pas léguer la totalité de votre patrimoine, vous pouvez opter pour une donation en
démembrement de propriété. Vous transmettez la nue-propriété d'un appartement locatif ou d'un
portefeuille de titres à vos enfants et en conservez l'usufruit, pour continuer de toucher les loyers ou
les dividendes notamment. Avantage, "la valorisation de la nue-propriété est plus faible que celle de la

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pleine propriété", plaide Grégoire Mitry. Le barème dépend de l'âge de l'usufruitier au moment de la
donation. Si elle est réalisée entre 61 et 70 ans, la nue-propriété est valorisée à 60 % de la pleine
propriété, si la donation a lieu entre 71 et 80 ans, à 70 %. Les droits de donation sont donc calculés
sur une base réduite.
Optimiser sa transmission
Après votre décès, "l'assurance vie bénéficie d'une taxation allégée, avec des abattements particuliers
pour les successions", signale Bernard Le Bras, président du directoire de Suravenir. Si vous avez
investi dans un contrat avant d'avoir 70 ans, chaque bénéficiaire recevra jusqu'à 152 500 €, tous
contrats confondus, sans payer aucun droit. Au-delà, il réglera 20 % jusqu'à 700 000 €, puis 31,25 %
ensuite. Si vous avez épargné sur une assurance vie après 70 ans, un abattement unique de 30 500 €
s'applique à tous vos contrats et bénéficiaires. Au-delà de ce montant, les sommes sont taxées au
barème des droits de succession, selon votre lien de parenté avec votre bénéficiaire. Dans ce dernier
cas, seuls les versements sont imposés, les plus-values engrangées étant totalement exonérées.
Les chiffres clefs
• 100 000 € : abattement pour une transmission entre un parent et un enfant. Il se reconstitue tous les
15 ans.
• 152 500 € : abattement par bénéficiaire pour une transmission via une assurance vie (si l'épargne a
été versée dessus avant 70 ans).
• 0 % : taux de taxation d'une succession entre conjoint marié ou partenaires pacsés (avec testament).
• 45 % : taux de taxation maximum en ligne directe, au-delà de 1 805 677 € transmis.
Source : www.lexpress.fr

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Le gouvernement a trouvé une solution pour
faire cohabiter seniors et jeunes
Le 11/04/2019
La nouvelle loi logement prévoit la mise en place d’un bail intergénérationnel qui doit permettre à des
personnes de 60 ans et plus de louer ou de sous-louer à des jeunes de moins de 30 ans une partie de
leur logement. Explications.
Des seniors désireux de ne pas rester seuls dans un logement souvent trop grand et des jeunes à la
peine pour trouver à se loger: la cohabitation entre ces deux générations semble relever du bon sens.
Un contrat pourrait peut-être les y aider: la cohabitation intergénérationnelle. Instauré par la nouvelle
loi logement (Elan), ce dispositif permet aux plus de 60 ans de louer ou de sous-louer une partie du
logement dont ils sont propriétaires ou locataires, à une personne de moins de 30 ans (article 117). Si
le senior est locataire, il devra informer au préalable son bailleur comme pour un bail de location
classique. «Mais contrairement à cette version, le propriétaire ne pourra pas s’y opposer. Un simple
courrier recommandé avec accusé de réception suffit», précise Olivier Alonso, président du réseau
immobilier Nestenn.

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Quant aux conditions du contrat, la durée du bail et le loyer demandé seront librement convenus entre
les deux parties. La loi (article L 631-17 du Code de la construction et de l’habitation), qui utilise le
terme de «contrepartie financière», précise qu’elle doit être «modeste», sans plus de détails sur ce
qu’elle entend par «modeste». «Ce montant doit permettre aux seniors d’arrondir leurs fins de mois»,
précise Delphine Rouxel, directrice générale de Nestenn. Pour les HLM, le loyer est calculé au prorata
du loyer et des charges rapportés à la surface habitable du logement (article L 442-8-1- du Code de la
construction et de l’habitation). À noter que cette somme ne sera pas prise en compte dans le calcul
des ressources des seniors s’ils touchent des APL. Par ailleurs, ils seront exonérés de l’impôt sur le
revenu si les plafonds de loyer annuel par m² ne dépassent pas 185 euros en Ile-de-France et 136
euros en province.
Des seniors encore frileux
En plus de cette «contrepartie financière», le locataire devra également réaliser de «menus services,
sans but lucratif». Là encore, le cadre est flou: la définition de ces services ou encore leur rythme
seront à préciser. Tout juste est-il précisé qu’il ne devra pas y avoir de «lien de subordination» entre
les deux signataires. Autrement dit, le locataire n’est pas censé devenir l’aide à domicile du senior.
Enfin, si l’un des cocontractants décide de mettre fin au contrat, un délai de préavis à respecter est
d’un mois.
Bref, vous l’avez compris: si cette cohabitation est encadrée juridiquement par un contrat, ses
contours du dispositif méritent d’être encore mieux définis. Une charte, qui paraîtra dans un décret à
venir, précisera le cadre général et les modalités pratiques. Ce texte devrait ainsi acter la présence
d’associations pour mettre en relation les seniors et les jeunes. Puisqu’il s’agit d’une cohabitation,
seniors et jeunes devront accepter de vivre sous le même toit. Une perspective qui semble plus
séduire les plus jeunes: 46% des moins de 30 ans se déclarent intéressés par ce contrat contre
seulement 23% des 60 ans et plus, selon un sondage Ifop commandé par le réseau immobilier
Nestenn. «Les personnes âgées sont encore frileuses à l’idée de cohabiter avec des inconnus»,
conclut Delphine Rouxel. Reste à savoir si les associations parviendront à les rassurer.
Source : www.lefigaro.fr

11. La revue de Presse KYLIA
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Bail, préavis, fiscalité... les sept règles d'une
location meublée
Le 11/04/2019
Un décret précise la liste des onze équipements obligatoires pour proposer à la location un logement
en meublé de longue durée.
Louer un logement ancien en meublé longue durée présente plusieurs avantages. Mais aussi
des contraintes...
Moins contraignante, à la mode et fiscalement intéressante, la location en meublé de longue durée
séduit de plus en plus de bailleurs. Elle est régie par des règles contraignantes.
1. Vérifiez la "louabilité" en meublé
Avant de proposer un appartement en meublé, vérifiez... qu'il existe une demande pour ce type de
logement en passant quelques appels à des agents immobiliers locaux. En règle générale, la location
meublée de longue durée intéresse surtout les étudiants, les cadres en déplacement et les personnes
en attente d'un relogement (mutation, divorce...). Vous n'aurez donc pas de mal à trouver un locataire
pour un studio ou un deux-pièces en meublé à Paris, Lille ou Lyon. En revanche, il y a peu de chance
que votre quatre-pièces en meublé dans une petite ville trouve preneur.

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2. Respectez la durée du bail
Avec la location meublée de longue durée, il existe deux types de bail : si votre locataire est un
étudiant, la durée de location est de neuf mois, non renouvelable par tacite reconduction. Pour tous
les autres locataires, il est d'un an, renouvelable par tacite reconduction.
À savoir : si auparavant il était possible de rédiger un bail librement, depuis le 1er août 2015, vous
devez utiliser un document normé qui intègre un certain nombre de clauses obligatoires.
3. Observez la durée de préavis
En meublé longue durée, le locataire doit respecter un préavis d'un mois s'il donne son congé, quelle
que soit la ville. Un propriétaire doit dénoncer le bail au moins trois mois avant sa date d'échéance.
Contrairement à une idée reçue, un locataire de meublé longue durée ne peut être mis à la porte
quand le bailleur en a envie. "Comme avec un bail vide, il faut que ce dernier justifie d'un motif précis :
reprise pour vendre le logement, pour se loger ou loger un ascendant (parent, grand-parent,...) ou
descendant (enfant, petit-enfant,...), ou pour motif légitime et sérieux (trouble du voisinage, retards
répétés des paiements de loyer,...)", corrige Maud Velter, directrice juridique du site
Jedeclaremonmeuble.com.
À savoir : en cas de reprise pour vente, le locataire ne bénéficie pas d'un droit de préemption sur le
logement, comme c'est le cas avec un bail vide.
4. Demandez le bon dépôt de garantie
Avec un meublé longue durée classique, le montant du dépôt de garantie ne peut excéder deux mois
de loyer hors charges.
5. Soignez l'état des lieux d'entrée et de sortie
Si vous êtes bailleur, il est obligatoire de réaliser un état des lieux à l'entrée de votre locataire. Ce
document normé précise l'état de l'appartement et indique ses caractéristiques (peinture ou papier
peint, parquet ou carrelage...).
En meublé, il faut annexer à cet état des lieux un inventaire des meubles et équipements en décrivant,
également, leur état.

13. La revue de Presse KYLIA
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Un décret datant de juillet 2015 a précisé la liste des onze équipements obligatoires pour proposer à
la location un logement en meublé de longue durée. Souvent, elle doit être complétée, car la location
meublée touche des locataires au meilleur pouvoir d'achat et donc exigeants. "Dans un deux-pièces, il
est essentiel de proposer un lave-linge, ainsi qu'une connexion Internet. D'autres équipements,
comme la télévision, une cafetière ou une bouilloire permettent de louer plus facilement", constate
Maud Velter.
6. Facturez le bon niveau de charges
En location meublée, vous avez deux choix pour facturer les charges (eau froide, ascenseur,
gardien...). Vous pouvez demander à votre locataire une provision chaque mois et régulariser le
montant chaque année, une fois les factures payées. Ou bien lui facturer des charges forfaitaires,
sans régularisation possible. Dans ce cas, la loi prévoit que les charges doivent correspondre à la
réalité, c'est-à-dire ne pas être manifestement disproportionnées. Attention à ne pas exagérer, car
dans le cadre d'une facturation au forfait, le locataire peut demander des justificatifs.
À savoir : pour vous simplifier la vie, vous pouvez inclure dans le forfait d'autres charges courantes,
comme la connexion Internet ou l'assurance multirisque habitation obligatoire. Le seul poste que vous
ne pouvez prendre à votre charge est l'abonnement électrique qui, légalement, doit être au nom du
locataire.
7. Optimisez votre fiscalité
Les revenus tirés d'une location en meublé sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). A
condition d'encaisser moins de 70 000€ par an, vous pouvez être imposé au "micro-BIC" et bénéficier
d'un abattement de 50% sur les loyers meublés. Les 50% restants sont intégrés à vos autres revenus
et taxés à votre taux marginal d'imposition.
"Ce régime peut se révéler intéressant pour les bailleurs qui louent peu souvent. A défaut, mieux vaut
privilégier le régime réel", conseille Maud Velter. Ce dernier permet de déduire de vos BIC l'intégralité
de vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion...) et
l'amortissement du logement et des meubles (une fraction de leur valeur, déterminée selon des règles
comptables précises).
Source : www.lexpress.fr

14. La revue de Presse KYLIA
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Bail commercial : parfois, les écrits aussi
s’envolent…
Le 8/04/2019
Une société signe un avenant à son bail commercial qui vise à réduire le montant de son loyer. Mais
par la suite, les 2 filles de la bailleresse réclament l’annulation de cet avenant, conclu sans leur
accord, expliquant qu’elles aussi sont bailleresses en vertu d’une donation faite par leur mère… Une
donation qui ne change rien, selon la société : à tort ou à raison ?
Bail commercial : attention au démembrement de propriété !
Pour mémoire, le droit de propriété se compose de la « nue-propriété » et de « l’usufruit ». Ce droit de
propriété peut donc être réparti en un nu-propriétaire (titulaire du droit de disposer du bien) et un
usufruit (titulaire du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) : on parle alors de
démembrement de propriété.

15. La revue de Presse KYLIA
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En matière de baux commerciaux, la Loi prévoit que l'usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-
propriétaire, donner à bail un fonds commercial, industriel ou artisanal. Si le nu-propriétaire refuse de
donner son accord, l’usufruitier peut toutefois donner quand même le fonds commercial à bail, à
condition d’y être autorisé par la justice.
C’est ce que vient de rappeler un juge dans l’affaire suivante : une mère, propriétaire d’un local
commercial, décide de faire une donation de la nue-propriété à ses 2 filles.
9 ans plus tard, la mère signe seule un contrat de bail commercial avec une société. Des travaux
imprévus sont ensuite réalisés aux frais de la société qui négocie et obtient en compensation une
dispense de loyers pendant un certain nombre de mois, puis une réduction du loyer. Un avenant au
bail commercial est alors conclu pour matérialiser par écrit cet accord.
Mais les 2 filles, nues-propriétaires, réclament l’annulation de cet avenant et le paiement du loyer
prévu dans le bail commercial initial. Elles expliquent alors que l’avenant n’est pas valable puisqu’il a
été conclu sans leur accord.
Ce qui est normal, explique la société : pour elle, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des nues-
propriétaires pour la conclusion de l’avenant puisque leur accord est seulement nécessaire pour la
conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial…
… à tort, pour le juge, qui confirme que l’accord des nues-propriétaires devait être obtenu pour que
l’avenant soit valable. Leur accord faisant ici défaut, l’avenant est nul et la société doit payer le
montant du loyer prévu par le bail commercial initial.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 mars 2019, n° 17-27560
Source : www.bar-brasserie.fr

16. La revue de Presse KYLIA
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Dividendes : un abattement de 40 %, sous
conditions !
Le 08/04/2019
L’associé d’une EURL a perçu des dividendes pour un montant supérieur à celui qui a été décidé au
cours de l’assemblée générale qui a validé cette distribution. Une différence qui amène
l’administration fiscale à refuser le bénéfice de l’abattement de 40 % à l’associé, du moins pour la
partie excédentaire des dividendes : à tort ou à raison ?
L’abattement de 40 % suppose une décision régulière des associés
Une EURL a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au cours de laquelle l'administration a relevé
qu’elle avait procédé à une distribution, au profit de son associé unique, d'une somme de 120 000 €
inscrite au crédit de son compte courant (somme que l’associé a dûment déclarée à l'impôt sur le
revenu). Mais le procès-verbal de l'assemblée générale mentionnait l'adoption d'une décision de
distribution portant sur une somme limitée à 60 000 €.

17. La revue de Presse KYLIA
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L'administration fiscale a donc remis en cause le bénéfice de l'abattement de 40 % pour la fraction de
la distribution excédant la somme de 60 000 € mentionnée dans le procès-verbal de l'assemblée
générale, ce qui a donc occasionné un rappel d’impôt sur le revenu pour l’associé unique. Pour
l’administration, la distribution de cette fraction excédentaire ne résulte pas d'une décision régulière
des organes compétents, condition nécessaire pour bénéficier de l’abattement de 40 %.
Mais le juge considère toutefois que le seul fait que le procès-verbal ne mentionne pas la distribution
de la somme intégrale, ni que cette décision (pour la totalité de la somme) n’ait pas été consignée sur
le registre, ne remet pas en cause nécessairement le bénéfice de l’abattement de 40 %.
En clair, il n’en demeure pas moins ici que la décision de distribution a été prise par l’organe
compétent.
Pour rappel, une décision de distribution de dividendes n'est irrégulière que si elle n'a pas été prise
par l'organe compétent, si elle est le résultat d'une fraude ou si elle n'entre dans aucun des cas pour
lesquels le code de commerce autorise la distribution de sommes prélevées sur les bénéfices.
Par ailleurs, il faut aussi rappeler que, depuis le 1er janvier 2018, les dividendes distribués par une
société soumise à l’IS sont soumis, à votre niveau toujours, à l’impôt sur le revenu calculé suivant
application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) aussi appelé « Flat tax » (et pour lequel
l’abattement de 40 % ne s’applique pas). Une option pour la taxation à l’impôt sur le revenu (globale
pour l’ensemble des revenus et plus-values de l’année) reste toutefois possible, et ce n’est que dans
ce cas que le bénéfice de l’abattement de 40 % est admis.
Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 27 mars 2019, n° 421211
Source : www.bar-brasserie.fr

18. La revue de Presse KYLIA
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Défaillances d'entreprises : +15% dans
l'hébergement et la restauration en janvier
Le 09/04/2019
"En comparant les mois de janvier 2018 et janvier 2019, on observe une augmentation globale de
8,3% des défaillances. Les secteurs les plus directement impactés par les mouvements sociaux
paient le plus lourd tribut. Ainsi dans le secteur du commerce la hausse est de +8,8% tandis qu’elle
atteint même +15,1% dans le secteur de l’hébergement et de la restauration" déplore la CPME, à la
lecture du nombre de défaillances d’entreprises publié par la Banque de France. « Ces chiffres
confirment malheureusement [nos} craintes ». La CPME, tout comme les deux principales
organisations de l’hôtellerie et la restauration (Umih et GNI), ont multiplié les alertes et réclament des
dispositifs d’allègements de charges ou de report des prélèvements obligatoires pour les petites
entreprises directement impactées. « Sur un an, constate encore la CPME, l’étude Banque de France
fait apparaitre une augmentation (+0,8%) du nombre de défaillances, à fin février 2019. La lente
dégradation de la situation observée depuis l’été 2018 se poursuit donc. Si les défaillances
d’entreprises employant entre 10 et 49 salariés augmentent de + 4,8%, celles employant entre 50 et
249 salariés bondissent de +14,1% sur un an."
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Fonds de commerce : le séquestre du prix de
vente
Le 09/04/2019
Lors de la cession de son fonds de commerce, le vendeur ne dispose pas immédiatement du
prix de la vente. Celui-ci est d'abord placé entre les mains d'un séquestre, pendant une durée
comprise entre 3 mois et demi et 5 mois et demi.
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Une fois la cession conclue, le vendeur ne dispose pas immédiatement du prix de la vente.
Celui-ci est placé sous séquestre.
► Durée du séquestre
Cela dépend de la date à laquelle expire le délai de solidarité fiscale. Ce délai est soit de 30 jours si
plusieurs conditions sont réunies, soit de 90 jours.

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Le point de départ de ce délai est le jour du dépôt de la déclaration de résultat de l’exercice de
cession, étant précisé que cette déclaration faite par le comptable du vendeur doit intervenir dans les
60 jours de la publication de la vente dans un journal d’annonces légales (JAL).
Le délai de séquestre va donc varier donc en fonction de la diligence du rédacteur d’acte et du
comptable à effectuer les différentes démarches de publicité. Au plus court, le délai de séquestre est
de 3 mois et demi. Dans sa version longue, il est de 5 mois et demi.
► À quoi sert-il ?
Le séquestre sert à protéger l’acquéreur et les créanciers du cédant. Le prix de la vente du fonds est
immobilisé pendant toute la durée du délai de solidarité fiscale. À l’issue de ce délai, il est soit
distribué en totalité au cédant, soit distribué déduction faites des sommes dues aux créanciers. Le
plus souvent, il est distribué déduction faite des sommes à l’administration (impôts sur les bénéfices
résiduels) et à l’Urssaf.
► Qui joue le rôle de séquestre ?
En général, c’est le rédacteur de l’acte définitif de vente qui joue le rôle de séquestre : avocat, notaire
ou cabinet spécialisé en transaction.
► Les créanciers du cédant
Il peut s’agir de créanciers publics (administration fiscale, Urssaf) ou privés, privilégiés et/ou
chirographaires avec ou sans inscription de privilèges tels que le nantissement - souvent la banque,
lorsque l’acquisition avait été faite par un prêt, ou encore un brasseur en cas de crédit-brasseur. Si
ces créances ne sont pas réglées au moment de la vente, le prix placé sous séquestre peut servir en
tout ou en partie à les régler, de sorte que le vendeur percevra la somme correspondant au prix de la
vente déduction faite de ses dettes. C’est le séquestre qui est en charge de la distribution du prix, sur
justification et avec l’accord du vendeur, aux différents créanciers.
► Des créanciers se manifestent-ils souvent ?
Oui, dans presque toutes les cessions, notamment l’administration fiscale et l’Urssaf qui se
manifestent très fréquemment si ce n’est systématiquement

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► Le séquestre concerne-t-il les cessions de titres ?
Le séquestre peut concerner une cession titres, mais ce n’est pas systématique et, quand c’est le cas,
ce n’est pas dans les mêmes termes et conditions car la cession de titres n’est pas soumise aux
mêmes formalités de publicité et de solidarités fiscales. En effet, en cas de cession de titres, il y a
garantie de passif et d’actifs (GAP) négociée entre acquéreur et vendeur. C’est pour garantir celle-ci
qu’acquéreur et vendeur peuvent décider de placer sous séquestre, pour une durée limitée, une partie
du prix de cession. Mais cette garantie de la GAP peut aussi prendre la forme d’une caution bancaire
du vendeur - et le banquier du vendeur bloquera une partie du prix de cession qu’il vient de percevoir.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Liquidation judiciaire : erreur de la banque en
faveur de l’associé ?
Le 10/04/2019
Une SCI est placée en liquidation judiciaire. A la fin de la procédure, une banque, qui n’a pas réussi à
obtenir le remboursement de la totalité de sa créance, engage une action contre l’un des associés de
cette SCI. Trop tard, répond toutefois ce dernier…
Liquidation : 5 ans pour agir… à compter de quand ?
Une SCI est placée en liquidation judiciaire en 2008. Une banque, qui lui a consenti un prêt pour
l’achat d’un immeuble, déclare sa créance auprès du liquidateur.
6 ans plus tard, au terme de la procédure collective, la banque réussit à obtenir le remboursement de
98,86 % de sa créance.

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L’année d’après, en 2015, elle agit en justice pour obtenir le remboursement restant de sa créance
contre un associé de la SCI liquidée, au prorata des droits de ce dernier dans le capital social de la
SCI.
Mais, pour l’associé, l’action de la banque est irrecevable car prescrite. Il rappelle que la banque avait
5 ans pour agir à son encontre : pour lui, ce délai débute à compter du début de la procédure de
liquidation qui a ici débuté 7 ans plus tôt.
Ce que conteste la banque : elle rappelle que sa créance n’a été définitivement admise à la procédure
de liquidation qu’en 2010 et qu’elle a reçu le remboursement incomplet de sa créance en 2014. Son
action en justice initiée en 2015 est donc parfaitement recevable.
« Non » persiste l’associé : il rappelle que la banque a déclaré sa créance dès le début de la
procédure de liquidation et que le liquidateur a émis un certificat d’irrécouvrabilité. La banque savait
donc dès 2008 qu’elle ne pourrait pas recouvrer totalement sa créance via la procédure de liquidation.
C’est donc à partir de 2008 qu’elle pouvait engager une action contre lui et ce durant 5 ans. La
banque ayant agi en justice 2015, elle a donc agi 2 ans trop tard. Ce que confirme le juge.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 mars 2019, n° 17-18924
Source : www.bar-brasserie.fr

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Fonds de commerce : les hôtels de grande
capacité préférés au détriment des petites
structures
Le 11/04/2019
On enregistre actuellement un plus grand nombre de cessions sur des hôtels de grande
capacité d'accueil, supérieure à 35 ou 40 chambres. Ces derniers peuvent en effet s'adapter
aux différents marchés et être plus compétitifs qu'un établissement de moins de 25 chambres.
Cependant, des hôtels de petite capacité bien située, sur un marché de niche ou atypiques,
peuvent également être rentables.
© Thinkstock
Dans le cadre des transactions d’hôtels, la demande est actuellement plus forte sur les
établissements avec une grande capacité d’accueil, supérieure à 35 ou 40 chambres, en

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comparaison avec de plus petites structures. Pourquoi enregistre-t-on un plus grand nombre
de cessions sur des hôtels de grande capacité d’accueil ?
Un rapide retour en arrière permet de mieux comprendre le contexte et d’analyser l’évolution du
marché. Auparavant, l’activité hôtelière était dominée par l’hôtellerie indépendante, et principalement
familiale. Les hôteliers s’investissaient pleinement dans leur affaire pour limiter les charges de
personnel, gérer au mieux leur établissement et bien sûr dégager du résultat. Celui-ci n’était pas
toujours au rendez-vous si les bases de gestion (marges, coûts de revient, masse salariale…)
n’étaient pas respectées.
615 000 chambres d’hôtels en 2015
En France, on dénombrait en 1995 environ 21 000 hôtels pour approximativement 525 000 chambres
(source Insee), soit une capacité moyenne d’accueil d’environ 25 chambres par établissement. En
2015, on comptait environ 17 000 hôtels pour approximativement 615 000 chambres, soit une
capacité moyenne d’accueil d’environ 36 chambres par hôtels.
En analysant l’évolution du marché, on constate une baisse significative du nombre d’hôtels d’environ
20 %. Cela s’explique en partie par la vétusté des établissements qui n’ont pas été rénovés par les
propriétaires - principalement par manque de moyens financiers et les contraintes liées aux normes
hôtelières de plus en plus drastiques.
À l’inverse, on observe une évolution exponentielle de la capacité moyenne d’accueil par hôtel, qui est
passée de 25 à environ 36 chambres par établissement en dix ans. En 2019, le marché de l’hôtellerie
se porte plutôt bien et la capacité moyenne des hôtels continue son évolution. Les experts en
hôtellerie estiment qu’à l’horizon 2025, la capacité moyenne des hôtels serait de 40 à 45 chambres.
Viser les marchés de niche ou atypiques
Aujourd’hui, pour des raisons d’ordre économique, de gestion, de marketing, etc. les hôtels avec une
grande capacité d’accueil peuvent répondre plus facilement à toutes les demandes. Ils peuvent
s’adapter aux différents marchés et ainsi être plus compétitifs qu’un établissement de moins de 25
chambres.
Les groupes hôteliers continuent leur évolution exponentielle, ce qui explique la forte demande des
acquéreurs pour des hôtels avec des capacités importantes (supérieure à 30 ou 35 chambres). Il peut
s’agir de petits groupes (2 à 10 hôtels en propriété), de structures moyennes (10 à 15), ainsi que les
grands groupes et chaînes hôtelières. Ces groupes ont des capacités financières que n’ont pas

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forcément des indépendants et qui leur permettent de se positionner plus facilement et plus
rapidement. Si l’hôtellerie indépendante représente encore une part de marché importante dans
l’hôtellerie française, elle s’effrite d’année en année.
Cependant, il convient de ne pas généraliser car des hôtels indépendants de petite capacité, bien
situés, avec un taux d’occupation élevé, sur un marché atypique ou de niche - c’est-à-dire où les
groupes ne sont pas présents ou ne peuvent pas se positionner -, s’en sortent très bien. Ce sont aussi
des affaires très intéressantes à étudier et à reprendre, car très rentables.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
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