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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 10 au 16 juin 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Forte amende pour un syndic qui ne sécurisait
pas les données de ses clients
Le 10/06/2019
Un utilisateur du site d’une société immobilière a prévenu la Cnil qu’il pouvait accéder librement à des
données personnelles de candidats à la location d’un logement. L’entreprise a été condamnée à
400.000 euros d’amende.
La Commission nationale informatique et libertés (Cnil) a infligé une amende de 400.000 euros à une
société immobilière, Sergic, qui a laissé accessibles en ligne des informations personnelles de candidats
à la location. On est loin des 50 millions d’euros infligés en janvier dernier à Google mais, toutes
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proportions gardées, la somme est tout de même conséquente. L’entreprise en question, dont le siège
est situé à Wasquehal (Nord), est une entreprise qui a des activités de gestionnaire d’immobilier, de
syndic de co-propriété, de location de vacances, ou d’immobilier d’entreprise. Sergic reconnaît qu’«un
incident de sécurité» a été constaté l’an dernier sur l’espace de candidature de son site Internet mais
elle assure «qu’aucune utilisation malveillante des données ou préjudices» ne lui a été rapporté.
Tout est parti d’une alerte lancée, en août 2018 par un utilisateur du site internet de Sergic. Ce dernier
a prévenu la Cnil qu’il avait pu accéder à des données appartenant à d’autres personnes. Il suffisait
pour ce faire de «modifier légèrement l’URL affichée dans le navigateur», selon la Cnil. Dans un contrôle
publié en ligne le 7 septembre, la Cnil a effectivement constaté que des copies de cartes d’identité,
carte Vitale, jugement de divorce, attestations de la CAF... étaient accessibles «sans authentification
préalable». Dans un contrôle sur place quelques jours plus tard, elle s’est également rendue compte
que Sergic connaissait la vulnérabilité «depuis mars 2018», mais avait tardé à la corriger, n’apportant
de solution complète que le «17 septembre 2018».
Grief supplémentaire du régulateur français, Sergic conservait les données de ses candidats à la
location «sans limitation de durée». Or, une fois que les logements ont été attribués, Sergic était censée
soit les effacer, soit les placer dans un archivage intermédiaire si leur conservation était nécessaire,
pour des raisons légales par exemple, indique la Cnil. La société «a manqué à son obligation de
préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du
RGPD (Règlement européen sur la protection des données)», a souligné le gendarme français des
données personnelles.
Entré en vigueur le 25 mai 2018 dans l’Union européenne, le Règlement général européen sur la
protection des données codifie les droits des internautes quant à l’utilisation de leurs données
personnelles, et fixe des obligations aux entreprises pour assurer le respect de ces droits. Le RGPD
permet aux régulateurs nationaux comme la Cnil d’infliger des amendes pouvant aller jusqu’à 4% du
chiffre d’affaires ou 20 millions d’euros.
Source : www.lefigaro.fr
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Sans encadrement, les loyers n’ont pas flambé
l’an dernier à Paris
Le 07/06/2019
Voilà une étude qui va conforter les opposants à l’encadrement des loyers. Selon l’Observatoire des
loyers de l’agglomération parisienne (Olap), officiellement chargé par les autorités d’évaluer le marché
locatif privé à Paris et ses environs, les loyers privés parisiens des logements non meublés n’ont pas
flambé en 2018 alors que le dispositif venait d’être annulé par la justice. Ils n’ont progressé «que» de
1,4% dans la capitale et de 1,2% sur l’ensemble de l’agglomération. Des chiffres inférieurs à l’inflation
qui, l’année dernière, s’élevait à 1,8% en moyenne.
En revanche, l’Olap a enregistré une reprise du côté du «saut à la relocation», c’est-à-dire de l’évolution
du loyer entre l’ancien et le nouveau locataire. On est toutefois encore loin des envolées spectaculaires
enregistrées entre 2009 et 2013 (+7% à +11%). «Pour Paris, la hausse de 2,9% est supérieure à celle
des quatre années précédentes (entre +1% et +2,1%) et traduit la tension persistante sur le marché
locatif, sans toutefois atteindre les augmentations de la période 2009-2013», note l’Olap. Les relocations
se sont conclues en moyenne à 25,8 euros le m² contre 24,7 euros le m² en 2017.
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Globalement, il s’agit d’une mauvaise nouvelle pour la mairie de Paris. À peine la loi logement autorisant
le retour de l’encadrement des loyers, a-t-elle été promulguée qu’Ian Brossat, l’adjoint d’Anne Hidalgo
au logement, s’était empressé, à la fin de l’année dernière, d’annoncer que le dispositif serait relancé
dans la capitale. Il se sera effectivement à partir du 1er juillet prochain. Comme la mairie, le préfet d’Ile-
de-France qui a récemment donné son feu vert au retour de l’encadrement des loyers à Paris, souhaite
lutter contre «les loyers excessifs» et «les hausses de loyers abusives». De son côté, l’Union nationale
des propriétaires immobiliers (UNPI) redoute une raréfaction de l’offre locative. Pour faire annuler
l’encadrement des loyers, l’association a décidé de lancer une action en justice. En 2017, elle avait
obtenu gain de cause.
Source : www.lefigaro.fr
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Encadrement des loyers : dans quels cas votre
propriétaire peut-il le contourner ?
Le 07/06/2019
L’encadrement des loyers fera son grand retour dans la capitale, à compter du 1er juillet.
Question : un bailleur peut-il fixer un loyer supérieur au loyer de référence ? Réponse : oui…
Mais la loi reste floue sur ce point. Capital a listé quelques cas précis de majorations possibles.
Moins de deux ans après avoir été annulé par la justice, l’encadrement des loyers fait son grand retour
à Paris. Conformément à la loi Elan, le dispositif est réintroduit pour une période expérimentale de 5
ans, à compter du 1er juillet 2019. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, l’Olap, a
calculé les loyers médians par mètre carré dans chaque quartier de la capitale, selon le type
d’immeuble, l’année de construction et le nombre de pièces du logement. Médianes qui ont ensuite été
reprises par la préfecture, qui a fixé les loyers de référence à ne pas dépasser, dans un arrêté publié le
28 mai.
Pour tenir compte des écarts constatés entre les loyers des logements loués meublés ou à nu, la
préfecture applique une majoration unitaire de 20% par mètre carré. Concrètement, pour respecter
l’encadrement des loyers, un bailleur doit donc fixer un loyer (hors charges) compris entre le loyer de
référence minoré (30% en-dessous du loyer de référence) et le loyer de référence majoré (20% au-
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dessus). Vous pouvez retrouver ces loyers de référence, par quartier, sur le site de la Direction
Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL).
Un complément de loyer, pour des caractéristiques exceptionnelles
Mais, le dispositif d’encadrement des loyers autorise le bailleur à fixer un complément de loyer. Ce
complément, qui doit obligatoirement être mentionné au contrat de bail et vient s’ajouter au loyer de
base, peut être fixé “pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le
justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur
géographique” (article 140 de la loi Elan). En d’autres termes, un complément de loyer peut être fixé
lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, par rapport aux logements
environnants de même catégorie. Mais la loi reste très floue sur ce point, puisqu’elle ne précise pas la
nature de ces caractéristiques…
Aussi, la mise en place d’un complément de loyer donne régulièrement lieu à des litiges entre bailleurs
et locataires, devant la commission départementale de conciliation. Ce comité paritaire, qui dépend de
la DRIHL, doit être saisi par le locataire dans les 3 mois suivant la signature du bail. Le cas échéant, la
commission statue au cas par cas, en fonction des spécificités de chaque logement. “Pour être justifié,
un complément de loyer doit correspondre à des éléments qui sortent de l’ordinaire et qui, surtout, n’ont
pas été pris en compte dans le calcul du loyer, détaille la DRIHL. Mais il n’existe pas d’élément
incontestable pour la mise en place d’un complément de loyer”. Oubliez, par exemple, les majorations
de loyer pour la mise à disposition d’une cave ou d’un parking, qui sont généralement considérés
comme des annexes classiques, donc incluses dans le loyer. Idem pour des gros appareils
d’électroménager (type réfrigérateur, lave-vaisselle, etc.) fournis par le propriétaire.
Une belle vue ne légitime pas toujours un complément de loyer
Quels éléments peuvent alors justifier la fixation d’un complément de loyer ? “En 2017 (lorsque
l’encadrement des loyers était encore appliqué à Paris, ndlr), sur 18 affaires traitées par la commission
de conciliation, une seule s’est soldée par la validation du complément de loyer prévu dans le contrat
de bail, évoque la DRIHL. Il s’agissait d’un bien situé au Quai de la Loire et qui disposait d’un balcon
avec une belle vue sur le canal Saint Martin”. Mais attention, une belle vue ne légitime pas toujours un
complément de loyer. Preuve en est l’affaire de ce logement situé au 31 rue du Terrage, dans le Xe
arrondissement, qui disposait lui aussi d’un balcon, avec cette fois une vue sur la tour Eiffel. “Les
membres de la commission ont considéré que cette vue était trop éloignée du monument pour motiver
d’une majoration du loyer”, explique la DRIHL.
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Seule autre exemple d’affaire s’étant conclue par une acceptation du complément de loyer par la
commission de conciliation : un appartement duplex situé rue de l'Amiral d'Estaing, dans le XVIe
arrondissement. Celui-ci disposait d’un jardin privatif, élément rarissime à Paris. “Mais, même si les
membres de la commission ont validé le bien-fondé du complément de loyer, ils ont tout de même statué
pour un abaissement du loyer de base”, rappelle la DRIHL. La définition, par la loi, du complément de
loyer n’ayant pas été modifiée dans la nouvelle version de l’encadrement des loyers, les prochaines
décisions de la commission devrait, a priori, s’inscrire dans la continuité des précédentes. Avis aux
locataires qui signeraient un bail à compter du 1er juillet...
Source : www.capital.fr
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Crédit immobilier : comment baisser la facture
de 17% en renégociant son assurance
emprunteur
Le 08/06/2019
Alors que les taux de crédit immobilier ont atteint un plus bas historique, la part de l’assurance
de prêt dans le coût total du crédit augmente mécaniquement. A tel point qu’elle représente 40%
de la facture totale en 2019, comme le montrent nos simulations. Le bon réflexe à avoir : déléguer
son assurance.
“Historiques”, “au plus bas”, “plus que jamais attractifs”... Les adjectifs adossés aux taux actuels de
crédit immobilier sont dithyrambiques. Il faut dire que le phénomène mérite quelques superlatifs. Jamais
emprunter n’aura coûté si peu cher dans l’histoire. A 1,29% en moyenne toutes durées confondues, "les
taux des crédits immobiliers s'établissent maintenant au niveau le plus bas jamais constaté jusqu'alors",
résume ainsi l'observatoire Crédit Logement/CSA. Une excellente nouvelle pour les acquéreurs. Si
d’autres diminutions pourraient très bien intervenir dans les mois suivants, elles ne sauraient être
significatives, tant les taux actuels sont ridiculement avantageux. Les marges de négociations ne se
trouvent donc plus sur le crédit en lui même, mais sur l’assurance qui l’accompagne.
Car si le coût du crédit immobilier - c’est à dire les intérêts versés à la banque pendant le remboursement
- dépend directement des taux, l’assurance emprunteur est en revanche fixe, car le montant des
cotisations ne dépend pas de la politique de la Banque centrale européenne. Autrement dit : que les
taux soient élevés ou faibles, assurer son emprunt engendre le même coût. Et plus les taux sont bas,
plus la part que représente l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit est élevée. En témoignent
les simulations de Capital réalisées par le courtier en Crédit immobilier Cafpi.
Ce tableau compare le coût d’un crédit de 250.000 euros, souscrit par un couple de moins de 40 ans
pour acquérir une résidence principale, à trois dates de la décennie actuelle. En 2011, alors que le taux
de crédit était d’environ 4% pour notre couple, les intérêts représentaient plus de 113.000 euros. Un
montant qui diminue avec le temps. Car en 2015, avec un taux de 2%, le crédit ne représentait plus que
53.500 euros. Enfin, en 2019, avec un taux de 1%, les intérêts sont même tombés à 26.000 euros. En
revanche, pour ces 3 montants, le taux d’assurance du groupe est resté identique à 0,35%, soit un coût
fixe de 17.500 euros.
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C’est bien pour cela que le poids de l’assurance emprunteur augmente avec le temps. Alors qu’elle ne
représentait que 13,35% du coût total du crédit en 2011, sa part a doublé pour parvenir en 2015 à près
de 25%. Aujourd’hui, en contractant un prêt, l’assurance représente… 40% des intérêts dus à la banque.
Pour faire baisser le coût du crédit en 2019, il convient donc de s’intéresser tout particulièrement à
l’assurance emprunteur. Cela tombe bien, puisqu’il existe deux lois qui vous permettent de faire jouer
la concurrence et ainsi ne pas rester enchaîné à votre banque. La loi Hamon donne la possibilité à
l’emprunteur de résilier son assurance dans les 12 mois suivant la signature du contrat afin de trouver
un meilleur prix, sous réserve cependant que les garanties offertes par la banque concurrente soient
équivalentes.
Un moyen de pression utile, qui permet à l’emprunteur à la fois de négocier une réduction de son taux
d’assurance auprès de sa banque actuelle, ou même de changer de crémerie. Et sachez également
que la loi du Sénateur socialiste Martial Bourquin autorise les particuliers à résilier chaque année, à la
date d’anniversaire du contrat, son assurance emprunteur. De quoi permettre d’accentuer un peu plus
les marges de négociations. D’après les simulations de Cafpi, notre couple a en effet tout intérêt à
déléguer son assurance auprès d’une autre banque. Car elle ferait baisser son taux d’assurance de
près d’un tiers, à environ 25% du coût total du crédit. Un poids comparable à celui constaté en 2015 qui
permettrait de faire baisser le coût total du crédit de 17,1%.
Source : www.capital.fr
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La fin de la taxe d’habitation pour tous les
Français encore reportée
Le 13/06/2019
Le ministre des Finances Bruno Le Maire a confirmé que la fin de la taxe d’habitation aura lieu en 2023
et non plus en 2022 comme l’avait prévu jusque-là le gouvernement. Un énième rebondissement dans
un dossier épineux.
Nouveaux rebondissements concernant la taxe d’habitation! Dans son discours de politique générale,
Édouard Philippe a discrètement glissé deux annonces. Prévue dans un premier temps d’ici 2021, la fin
de cet impôt local, promesse de campagne d’Emmanuel Macron, a ensuite été décalée à la fin du
quinquennat, autrement dit 2022, comme l’avait affirmé début avril Gérald Darmanin. Mais le calendrier
a de nouveau changé: la suppression totale de la taxe d’habitation interviendra désormais en 2023.
L’annonce du premier ministre a été confirmée ce jeudi par Bruno Le Maire. «L’engagement figurera
dans le projet de loi de finances, a déclaré le ministre des Finances sur France Info. Nous faisons les
choses progressivement».
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Concrètement, pour les 80% des contribuables les plus modestes, la taxe d’habitation sera
intégralement supprimée en 2020. Les 20% restants devront patienter, quant à eux, trois années
supplémentaires pour bénéficier de cette exonération. En effet, et c’est l’autre nouveauté de la réforme
de la taxe d’habitation, cette suppression pour les contribuables les plus riches se fera par tiers, entre
2021 et 2023. Autrement dit après la fin du quinquennat. Que deviendra cette réforme si la majorité
présidentielle change en 2022? Pour abandonner la suppression totale de la taxe d’habitation, il faudrait
«défaire une loi», souligne le ministre des Finances. «Ce n’est jamais très simple de revenir sur une
baisse d’impôts qui a été accordée aux Français».
Les contraintes pesant sur les finances publiques, en raison notamment des mesures annoncées en
réponse du mouvement des «gilets jaunes», ont obligé l’exécutif à revoir sa copie, pour éviter une
envolée de la dette publique. «Qu’est-ce qu’on n’aurait pas dit si on s’était précipité pour faire ça vite,
avec un impact très fort sur les finances publiques», rétorque Bruno Le Maire. Surtout, ce nouveau
report apparaît comme une réponse à la colère des «gilets jaunes» qui ont perçu la suppression totale
de la taxe d’habitation comme un «cadeau» pour les 20% des ménages les plus riches. Et ce d’autant
plus que cette mesure pourrait rapporter à ces derniers 1200 euros en moyenne contre 600 euros pour
les 80% de ménages les plus modestes.
Source : www.lefigaro.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
L'entretien et la réparation des locaux
commerciaux dans les CHR
Le 11/06/2019
La répartition des charges et travaux entre le propriétaire et le locataire d'un local à usage CHRD
est encadrée : elle concerne les baux conclus après le 5 novembre 2014. Le renouvellement
après le 5 novembre 2014 de tous les baux conclus avant cette date est aussi concerné (loi Pinel
du 19 juin 2014). Le bailleur ne peut plus faire supporter à son locataire toutes les charges.
© GettyImages
Le bailleur ne peut plus inclure dans le bail des clauses permettant de transférer le coût des
grosses réparations au locataire.
► Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014
 Obligations pour le bailleur en termes d’information de son locataire
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Les charges autres que les travaux
Dès la conclusion du bail, le bailleur doit annexer à celui-ci :
- un état des risques naturels et technologiques du périmètre dans lequel sont situés les locaux loués
(ERNT) ;
- un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- un diagnostic plomb est obligatoire pour les locaux mixtes (à usage commercial et d’habitation) ;
- une annexe environnementale pour les locaux à usage de bureaux ou commerces de plus de 2 000 m2.
Le bailleur doit aussi joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes
avec une répartition entre le locataire et le propriétaire.
De même, une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire - au plus tard le 30 septembre - un état
récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition
des charges).
Les travaux
Le bailleur doit, tous les trois ans, communiquer au CHRD un état récapitulatif des travaux qu’il envisage
de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les trois années
précédentes. Ces informations doivent être communiquées au CHRD dans un délai de deux mois à
compter de chaque échéance triennale.
 Quelles sont les charges et travaux obligatoirement assumés par le propriétaire ?
Les charges
Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 d’application de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014
dresse une liste des charges qui ne peuvent pas être répercutées sur le CHRD, comme par exemple :
- les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de
l’immeuble, notamment la contribution économique territoriale (CET) ;
- les honoraires liés à la gestion des loyers
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- dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à
des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Cependant, le bailleur peut imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe
foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont
le locataire bénéficie directement ou indirectement.
Les travaux
Ils concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Sont obligatoirement à la charge du
propriétaire les grosses réparations : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures,
digues, et mur de soutènement et de clôture (article 606 du code civil). Exemple : si un bailleur inclut
dans les charges de son locataire les dépenses de réparation de toiture et de ravalement, celui-ci peut
les contester auprès de son bailleur ou devant le juge.
Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité
le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve avec la réglementation, dès lors qu’il relève des
grosses réparations (article 606 du code civil).
Si le propriétaire des locaux vient à changer alors que l’ancien propriétaire a été condamné par la justice
à effectuer des travaux au titre de son obligation de délivrance, le nouveau propriétaire est également
débiteur de cette obligation. Il en est de même lorsqu’une vente aux enchères d’un immeuble est
réalisée avec un cahier des charges annexant un jugement de condamnation du bailleur à réaliser des
travaux (Ccass. 3e civ. 21 février 2019, n° 18-11.553). Dans ce cas, le locataire peut s’en prévaloir pour
contraindre le nouveau bailleur à réaliser les travaux.
Avant d’acheter un CHR avec un bail en cours, l’acheteur devra être vigilant quant au montant des
travaux à réaliser à la charge du bailleur. Il devra s’en enquérir auprès du cédant car le propriétaire des
murs peut obtenir la résiliation du bail si, au cours de ce dernier, le montant des travaux à réaliser par
lui dépasse la valeur des murs loués (articles 1722 et 1741 du Code civil). Cette valeur s'apprécie en
fonction de celle actuelle des murs loués, mais également et notamment des revenus procurés par les
murs (c’est-à-dire le montant des loyers). Dans ce cas, le bailleur pourra obtenir la résiliation de plein
droit sur le fondement de la destruction ou de la perte de la chose louée. La Cour de cassation l’a
rappelé dans un arrêt récent concernant un hôtel-restaurant-pension de famille s’agissant de travaux
de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative à la charge du bailleur (Ccass. 3e civ. 20
décembre 2018, n° 16-23.449).
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En d’autres termes, si l’immeuble vaut 300 000 €, que les travaux sont de 310 000 € et que le loyer
mensuel de 600 €, le bailleur ne pourra les répercuter qu’au bout de 43 ans. Dans ce cas, une résiliation
du bail à la demande du propriétaire des murs pourrait être obtenue.
 Quelles sont les charges et travaux qui peuvent être imputés au locataire ?
Les charges
Peuvent continuer à être répercutés sur le locataire :
- les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire
bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière
(enlèvement des ordures ménagères, balayage…), et les taxes afférentes à son activité.
- les dépenses de consommation, c’est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ;
- les charges d’entretien courantes, c’est-à-dire nécessaires à l’exploitation de son commerce :
compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation… ;
- si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments
d’équipements utilisés et aux services communs, par exemple, quote-part des frais d’ascenseurs ou
des charges du personnel d’entretien.
La Cour de cassation a récemment jugé qu’un commerce peut demander la condamnation d’un
commerce voisin à l’indemniser du préjudice subi résultant de la prise en charge par lui de la totalité
des factures d’électricité des parties communes alors que son propre bail met à la charge du locataire
les frais d’électricité, en l’espèce la cage d’escalier (Ccass, 3e civ. 11 octobre 2018, n° 15-21.154).
Les travaux
Le bailleur ne peut plus inclure dans le bail des clauses permettant de transférer le coût des grosses
réparations au locataire. En revanche, si l’établissement locataire n’a pas correctement entretenu le
bien, il devra payer ces dépenses. À défaut, pourront être mis à sa charge des grosses réparations
(article 606 du code civil).
Toutes les réparations autres que les grosses réparations mentionnées sont d’entretien et peuvent être
mises à la charge du locataire. Ce sont celles procédant de l’usage des lieux. Les dépenses de
réparation courantes, c’est-à-dire nécessaires à l’exploitation du commerce, sont à la charge du
locataire. Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs,
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appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de
cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures…
Enfin, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique
peuvent aussi être mis à la charge du locataire.
Les travaux d’accessibilité PMR sont à la charge du bailleur s’ils relèvent de l’article 606 du code civil.
Il n’est pas possible pour le bailleur de se défaire de cette obligation par l’insertion d’une clause. S’il ne
s’agit pas des grosses réparations de l’article 606, ils sont supportés par le locataire.
► Pour les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014
La loi Pinel ne leur est pas applicable, elle le sera cependant au moment du renouvellement du bail.
 Que se passe-t-il si le bail inclut une clause spécifique mettant à la charge du locataire
certaines dépenses ?
En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le CHRD locataire est tenu aux charges et travaux
d’entretien, mais également aux gros travaux (article 606 du code civil), y compris de mise en conformité
des locaux à leur destination et aux normes spécifiques, par exemple pour la sécurité incendie (Ccass,
3e civ. 18 janvier 2018, n°16-25.126).
Également, le bailleur pouvait dans le bail ou son renouvellement, étendre les obligations du locataire :
- aux grosses réparations d’entretien (article 605 du code civil) ;
- aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure, par exemple : la charge des peintures
ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l’écoulement du temps ou de l’installation électrique
endommagée par la foudre ou la grêle.
Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ces réparations sont à la charge
du bailleur.
Il ne faut pas oublier que même dans le cadre de ces baux, le bailleur reste tenu d’une obligation de
délivrance de la chose louée conforme à l’usage auquel elle est destinée (article 1719 du code civil).
 Le bail ne comporte aucune clause spécifique
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Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien.
- Les réparations d’entretien ou de gros entretien (article 605 du code civil). Par exemple, le changement
d’une chaudière ou le remplacement d’un système de climatisation ;
- les grosses réparations (article 606) : travaux de réfection relatifs au gros œuvre, réfection totale de la
toiture… ;
- les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à
l’écoulement du temps…).
Les travaux imposés par l’administration sont à la charge du propriétaire s’ils concernent le gros œuvre
et tous les travaux de l’article 606 du code civil, mais le propriétaire a pu cependant insérer une clause
mettant à la charge du locataire ce type de travaux.
 Que faire en cas de litige avec son bailleur ?
Il existe un contentieux important sur la nature et l’imputation des charges. Ce sont les commissions
départementales de conciliation en matière de baux commerciaux saisies par l’une ou l’autre des
parties, et le cas échéant les juges, qui résoudront le problème en cas de non-conciliation.
Vérifiez lors de la signature du bail ou de l’acquisition d’un CHR que les travaux de mise en conformité
ont bien été faits par le bailleur. Par exemple, le restaurateur achetant un fonds de commerce ne
nécessitant pas d’extraction devra s’assurer par avance que le bailleur - qui est d’accord pour conclure
un nouveau bail mentionnant l’activité de restauration -, a fait les demandes d’autorisation et exécuter
les travaux d’installation d’un conduit d’extraction d’air pour rendre le local conforme à l’activité
(pizzeria).
En effet, si en cours de bail le locataire s’aperçoit que les locaux ne sont pas conformes à la
réglementation applicable, il doit s’assurer d’avoir suffisamment d'éléments pour démontrer que le
bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination
contractuelle. La Cour de cassation a indiqué qu’un locataire peut cesser de payer les loyers, car le
local loué était équipé d'un système d'extraction des fumées dès l’origine non conforme aux normes de
sécurité. Peu importe que le bail prévoit une clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise
en conformité (Ccass, 3e civ. 11 avril 2019, n° 18-13.558).
Le locataire devra en revanche consulter un avocat spécialiste des CHR avant ce type d’initiative, car
le risque est que le bailleur demande l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, ou la résolution
judiciaire du bail, et donc l’expulsion du locataire pour défaut des paiements des loyers (2e arrêt Ccass,
3e civ. 11 avril 2019, n° 17-26.488).
La revue de Presse KYLIA
18
Le locataire a toujours la possibilité de demander au juge en référé la suspension du paiement des
loyers commerciaux, voire la réduction des loyers en attente de la réalisation par le propriétaire des
travaux lui incombant. Cela permet d’éviter que le bailleur demande et obtienne la résiliation ou
résolution du bail (sans indemnité d’éviction) pour défaut de paiement des loyers.
Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé dans le domaine des CHRD pour :
- anticiper les contentieux. L’avocat vous conseillera lors des phases d’acquisition ou de la signature de
vos baux. Il rédigera les baux et leur renouvellement afin de pérenniser votre activité ;
- vous assister dans la négociation et/ou le procès relatifs aux loyers, charges et autres conditions du
bail, lors de son renouvellement ou suite à un congé ou refus de renouvellement du bailleur.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
19
Exclu en images, Carrefour fait un pas sérieux
en restauration avec Bon Appétit !
Le12/06/2019
En ouvrant aujourd’hui son tout nouveau concept fast casual Bon Appétit !, Carrefour avance ses pions
en hors domicile. Exit les PGC en rayon et autres produits de grande distribution, l’opérateur a pris
l’habit de restaurateur en activant tous les codes du snacking en libre-service.
C’est au 77 rue Rambuteau à Paris, à deux pas du forum des Halles, que le tout nouveau concept
de Carrefour, Bon Appétit ! vient d’ouvrir ses portes. Devant une terrasse au mobilier en rotin,
tout ce qu’il y a de bistrot et visible de loin, le distributeur déploie son tout dernier prototype
derrière une belle façade bleu nuit.
Si l’enseigne ne s’est pas résignée à abandonner le logo et le nom du distributeur, pour autant, c’est la
révolution à l’intérieur si on le compare aux versions précédentes de Bon App’. Un cadre tout ce qu’il y
a de plus fast-casual qui reprend ici-et-là tous les codes de la restauration rapide moderne. En vitrine,
le slogan est clair « Ici c’est frais, c’est sain et c’est préparé par des humains ». D’ailleurs quelques
produits de boulangerie type viennoiserie et muffins, donnent un avant-goût, par transparence, en
façade. Si Alexandre de Palmas, le directeur exécutif de Carrefour Proximité avait bien laissé
La revue de Presse KYLIA
20
entendre, lors du Congrès du Snacking, que le groupe avait vraiment travaillé son sujet en poussant
loin le curseur, pour le coup, c’est plutôt réussi.
"Ici c’est frais, c’est sain et c’est préparé par des humains".
Un engagement marqué
Dans un cadre très « bois », Bon Appétit ! s’inscrit totalement dans la démarche Act for Food, « des
actions concrètes pour mieux manger », mise en place par le groupe il y a 18 mois. D’ailleurs, c’est
indiqué sur des chevalets sur table mais aussi sur les murs où l’origine d’une partie des produits est
rappelée : la viande séchée des Alpes, le saumon de Norvège, le Parmigiano Reggiano AOP, le Morbier
AOP du Jura, du pain fabriqué à partir de blé français d’origine 100 % Occitanie. Face à l’entrée, une
table donne le ton en présentant des produits suivant le moment de la journée. Proche du déjeuner, ce
sont des burgers et des quiches « fabriqués » sur place qui sont proposés en libre-service (prêts à
réchauffer) tout comme les sandwichs et autres salades placés en vitrine. Chez Bon Appétit !, aucun
signe de marque de grande distribution, en dehors de quelques références au rayon produits
d’impulsion à l’exemple des chips Tyrells’. Sinon, on est sur des marques de distributeur bio,
engagement oblige ! Sur le comptoir, on retrouve une présentation très semblable à ce qui se fait en
restauration rapide moderne avec des cakes à la coupe à 2,10 € la part, des parts de flan, des pâtisserie
américaines de type cookies sous cloche ou encore cheese-cakes.
Carrefour veut multiplier par 3, la part du snacking d’ici à 2022
Des tarifs dans le marché
Pour ce qui est du positionnement, Bon Appetit ! n’a pas opté pour de l’économique et s’est calé sur les
prix du marché en introduisant notamment des formules menus inédites chez le distributeur. En prix
d’appel, la formule Express propose un sandwich (assemblé sur place) et une boisson pour 5,50 €.
Avec un dessert, c’est 7,50 €. Et pour 8,50 €, c’est le menu dégustation avec 1 entrée chaude, 1 salade,
1 mini-sandwich + soupe ou 1 plat cuisiné + boisson + dessert.
Avec ce prototype, gageons que Carrefour avance très sérieusement ses pions sur l’échiquier de la
restauration de proximité et marque un peu plus sa détermination à être, comme il a annoncé, un acteur
majeur. N’a-t-il pas indiqué au Congrès du Snacking qu’il comptait multiplier par 3 la part du snacking à
horizon 2022 ?
Source : www.snacking.fr
La revue de Presse KYLIA
21
"Grand Paris Express" et commerçants
impactés par les nuisances des travaux :
comment se faire indemniser ?
Le 12/06/2019
Quatre nouvelles lignes de métro, plus d’une soixantaine de nouvelles gares : le chantier titanesque du
Grand Paris Express a de quoi séduire !
Si la construction de tous ces équipements - étalée sur une quinzaine d’années - va constituer un
important vecteur d’activités pour les entreprises qui participent aux chantiers, elle risque d’impacter les
affaires de nombreux commerçants : baisse du chiffre d’affaires, nuisances sonores...
Ces professionnels pourront alors prétendre à une indemnisation. Pour peu qu’ils justifient de l’existence
de véritables préjudices.
1 Démontrer l’existence d’un préjudice… et le chiffrer !
Ces préjudices sont le plus souvent liés à des contraintes relatives à l’accessibilité des lieux. Le
commerçant doit donc démontrer que l’accès à son commerce est devenu très difficile du fait de la
réalisation des travaux.
Plusieurs éléments peuvent être utilisés :
 la configuration des lieux ;
 la diminution des places de stationnements ;
 la durée de la gêne occasionnée par les travaux ;
 l’allongement du temps de trajet pour les clients.
Il devra ensuite établir le préjudice en lui-même. A charge pour lui de produire des bilans,
éventuellement une attestation de son expert-comptable, et tout autre document montrant une baisse
du chiffre d’affaires du commerce pendant la période des travaux.
La revue de Presse KYLIA
22
Mais ce n’est pas tout ! Encore faut-il qu’il existe un lien de causalité entre les travaux et le préjudice.
D’autres raisons de nature à expliquer une baisse, telles que l’émergence de concurrents ou une
mauvaise gestion, ne pourront être retenues.
Si l’on s’en tient aux affaires déjà jugées, le lien de causalité semble être caractérisé lorsque la perte
de chiffre d’affaires est significative (au moins 20%) et coïncide dans le temps avec les travaux.
L’indemnité accordée sera établie en fonction du taux de marge brute du commerçant, et/ou en fonction
des factures produites, dans l’hypothèse où il est demandé le remboursement des travaux d’adaptation
réalisés par le commerçant (travaux d’isolation phonique, aménagement d’un accès au commerce, etc.).
2. Saisir la Commission d’Indemnisation Amiable.
La Maîtrise d’Ouvrage des travaux a été confiée à la Société du Grand Paris. C’est auprès de cet
Etablissement Public que devra être effectuée la demande d’indemnité via la saisine de la Commission
d’Indemnisation Amiable – à moins que le plaignant ne préfère saisir directement le juge administratif
ce qui n’a en soi pas un grand intérêt.
Le recours à cette Commission permet en effet d’obtenir une indemnisation plus rapide que devant le
juge. C’est un élément à prendre en considération, notamment si le commerce fait face à des difficultés
financières. De plus, l’appréciation de la Commission est animée d’un esprit de conciliation.
Présidée par un magistrat des tribunaux administratifs, cette Commission qui se réunit une fois par mois
est composée de personnes qualifiées et notamment de représentants de la Société du Grand Paris,
de la Chambre de Commerce et d’Industrie Paris Île-de-France, ou encore de la Chambre des Métiers
et de l’Artisanat d’Île-de-France.
Concrètement, le commerçant doit remplir un formulaire d’indemnisation disponible sur le site.
Par précaution, il est recommandé de l’adresser en parallèle par courrier recommandé avec accusé de
réception, à la Société du Grand Paris (Direction de la valorisation et du patrimoine, Secrétariat de la
Commission d’Indemnisation Amiable, 30, avenue des Fruitiers 93200 Saint-Denis).
La Commission est chargée de rendre un avis sur les demandes d’indemnités. La décision est ensuite
prise par le Directoire de la société du Grand Paris qui, pour des raisons budgétaires, peut minorer la
proposition d’indemnité faite au commerçant.
La revue de Presse KYLIA
23
3. Saisir le juge administratif en cas de litige.
En cas de désaccord, le commerçant a la faculté de contester cette décision en saisissant le juge
administratif. Et ce dans un délai de deux mois.
Ce recours doit reprendre les éléments de droit et de fait justifiant la demande d’indemnisation, c’est-à-
dire, en l’occurrence, caractériser le préjudice et le chiffrer.
Il doit en outre être accompagné de la décision contestée ainsi que de l’ensemble des pièces justifiant
le préjudice du commerçant (pièces comptables, etc.).
Le juge n’étant lié ni par l’avis de la Commission d’Indemnisation ni par la décision de la Société du
Grand Paris, il pourra éventuellement réévaluer le montant de l’indemnité proposée. A la hausse…
comme à la baisse !
En effet, le juge administratif peut tout à fait minorer voire réduire à zéro l’indemnité allouée au
commerçant. Il sera alors impossible pour celui-ci de revenir en arrière et de demander le versement
de l’indemnité initialement proposée par la Commission.
Source : www.village-justice.fr
La revue de Presse KYLIA
24
Les formalités en cas de mutation du gérant
d'un débit de boissons
Le 12/06/2019
"Je suis prochainement en transfert de licence IV dans le cadre d'une cession de 100 % des
parts d'une SARL. Quelles sont les boissons que je peux vendre pour respecter la loi ? " Denis
© GettyImages
En l’absence de licence - ou plus exactement de déclaration - vous ne pouvez vendre aucune
boisson alcoolisée. Toute mutation dans la personne du propriétaire ou du gérant d’un débit de
boissons doit faire l’objet d’une déclaration quinze jours au moins avant sa réalisation auprès
du maire de la commune où est situé le débit de boissons (auprès de la préfecture de police pour
Paris).
La mutation est l’acte par lequel une licence change de détenteur (art. L3332-4 du code de la santé
publique). Elle n’est pas considérée comme l’ouverture d’un nouveau débit et n’est pas soumise à des
conditions trop restrictives. La personne bénéficiaire de la mutation ne doit s’attendre qu’à une simple
formalité de déclaration.
La revue de Presse KYLIA
25
Selon les dispositions de l’article L3332-4 du code de la santé publique, la mutation dans la personne
du propriétaire ou du gérant doit faire l’objet d’une déclaration dans les mêmes conditions que celle
réalisée lors de l’ouverture d’un débit.
Selon la jurisprudence, il résulte des dispositions combinées des articles L3332-3 et L3332-4 du CSP
que la déclaration prescrite en cas de mutation dans la personne du gérant d’un débit de boissons doit
être faite, non par l’ancien gérant, mais par celui appelé à gérer le débit (Cass.crim 25 mai 1988,
bull.crim., n° 22). C’est donc à vous, le nouveau gérant, d’effectuer cette déclaration.
Si vous effectuez cette déclaration 15 jours minimum avant votre prise de fonction de gérance, vous
n’aurez pas besoin de fermer votre établissement. La déclaration de mutation peut être faite de façon
anticipée, un mois avant.
Il faut faire attention qu’il y ait au minimum 15 jours entre la déclaration et la date de prise de fonction
en qualité de représentant légal de la société que vous renseignez sur le formulaire Cerfa.
Le défaut de déclaration de mutation constitue un délit instantané (Cass.crim. 4 février 1981, bull. crim
n°46).
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
26
Faute lourde retenue pour violation de clause
d’exclusivité et détournement de clientèle.
Le 13/06/2019
Le détournement de clientèle, le débauchage de salarié, et un montage juridique destiné à dissimuler
la création d’une entreprise concurrente sont retenus par la Cour de Cassation pour valider un
licenciement pour faute lourde. L’occasion également de souligner l’intérêt des clauses d’excluvité et
de non-concurrence dissuasives.
Cass. Soc. 15 mai 2019, pourvoi n°17-28943 17-31105
Par un arrêt du 15 mai 2019 (Cass. Soc. 15 mai 2019, pourvoi n°17-28943 17-31105), la Cour de
Cassation a validé le licenciement pour faute lourde d’un salarié qui, en dépit de la clause d’exclusivité
figurant à son contrat de travail, avait entrepris, alors qu’il était encore en poste, de débaucher un autre
salarié de l’entreprise mais s’était également rendu coupable d’un montage juridique pour dissimuler
l’entreprise concurrente qu’il avait créée.
Le salarié, licencié pour faute lourde, avait dans un premier temps exercé une activité concurrente à
celle de son ancien employeur puis avait été embauché quelques mois plus tard par une autre
entreprise, exerçant également la même activité, en violation cette fois de la clause de non concurrence
figurant également à son contrat de travail initial.
Le salarié contestait son licenciement pour faute lourde, au motif que son intention de nuire ne serait
pas démontrée et constatant que l’employeur ne l’avait pas rémunéré de la contrepartie à la clause de
non-concurrence, prétendait en avoir été délié.
L’employeur quant à lui considérait que la faute lourde, rarement admise en jurisprudence, était en
l’espèce caractérisée par les manœuvres du salarié, son détournement de clientèle, le débauchage
d’un salarié et la dissimulation de la société qu’il avait créée pour exercer une activité dans le même
secteur d’activité et dans le périmètre géographique de la clause de non-concurrence à laquelle il était
soumis.
La Cour de cassation par cet arrêt a apprécié tant la violation de la clause de non concurrence par
l’employeur, qui n’en avait pas réglé la contrepartie financière en considérant que les agissements
fautifs du salarié l’en exonéraient, que la validité du licenciement pour faute lourde et la condamnation
La revue de Presse KYLIA
27
du salarié au versement de la clause pénale prévue au contrat. Le Conseil de Prud’hommes avait en
effet pour sa part validé le licenciement et condamné le salarié à régler à son ancien employeur une
somme de 19.600 euros à ce titre, aux termes d’un jugement invalidé par la Cour d’Appel.
Au cas d’espèce, la protection mise en œuvre par l’entreprise était applicable tant en cours de contrat
de travail, grâce à la clause d’exclusivité que postérieurement à la rupture, grâce à la clause de non-
concurrence.
La clause d’exclusivité était également particulièrement pertinente et a contribué à caractériser la faute
lourde validée par la Cour de Cassation.
Cet arrêt permet ainsi de souligner l’intérêt de la rédaction de clauses particulières du contrat de travail
dissuasives : l’entreprise avait en effet prévu au contrat de rémunérer la clause de non-concurrence par
une indemnité de 4 mois de salaire, payable à hauteur d’un mois par semestre sur une durée totale de
2 ans, sous réserve de justificatifs de l’activité réellement exercée par le salarié. La clause était assortie
d’une clause pénale en cas de violation par le salarié ; la décision de la Cour de Cassation va permettre
à l’employeur de réclamer son application devant la Cour d’appel de renvoi par l’allocation de de
dommages et intérêts à due concurrence.
Source : www.village-justice.com
La revue de Presse KYLIA
28
Garantie décennale : peut-on inclure dans
l'acte de vente une clause pour s'exonérer de
cette responsabilité ?
Le 14/06/2019
En cas de vente, peut-on inclure dans l'acte de vente une clause pour s'exonérer de la garantie
décennale ou est-ce impossible ?
© Thinkstock
On peut toujours inclure une telle clause dans l’acte. Cependant, la garantie décennale est une
obligation légale. Il faut qu’il y ait l’accord des parties. Il est nécessaire que l’acheteur soit bien conscient
des conséquences d’une telle clause et de sa prise de risques en cas de dommages. Le risque de
remise en cause de cette clause est important, compte tenu des possibles impacts et des montants en
jeu. Le fait de l’inclure à l’acte n’exonérera pas totalement le vendeur de sa responsabilité.
Pour ma part, je ne conseillerais pas à un client de signer une telle clause, sauf à acheter en l’état avec
une décote de prix significative.
La revue de Presse KYLIA
29
A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est
un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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S24 revue de presse kylia - semaine du 10 au 16 juin 2019

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 10 au 16 juin 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Forte amende pour un syndic qui ne sécurisait pas les données de ses clients Le 10/06/2019 Un utilisateur du site d’une société immobilière a prévenu la Cnil qu’il pouvait accéder librement à des données personnelles de candidats à la location d’un logement. L’entreprise a été condamnée à 400.000 euros d’amende. La Commission nationale informatique et libertés (Cnil) a infligé une amende de 400.000 euros à une société immobilière, Sergic, qui a laissé accessibles en ligne des informations personnelles de candidats à la location. On est loin des 50 millions d’euros infligés en janvier dernier à Google mais, toutes
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 proportions gardées, la somme est tout de même conséquente. L’entreprise en question, dont le siège est situé à Wasquehal (Nord), est une entreprise qui a des activités de gestionnaire d’immobilier, de syndic de co-propriété, de location de vacances, ou d’immobilier d’entreprise. Sergic reconnaît qu’«un incident de sécurité» a été constaté l’an dernier sur l’espace de candidature de son site Internet mais elle assure «qu’aucune utilisation malveillante des données ou préjudices» ne lui a été rapporté. Tout est parti d’une alerte lancée, en août 2018 par un utilisateur du site internet de Sergic. Ce dernier a prévenu la Cnil qu’il avait pu accéder à des données appartenant à d’autres personnes. Il suffisait pour ce faire de «modifier légèrement l’URL affichée dans le navigateur», selon la Cnil. Dans un contrôle publié en ligne le 7 septembre, la Cnil a effectivement constaté que des copies de cartes d’identité, carte Vitale, jugement de divorce, attestations de la CAF... étaient accessibles «sans authentification préalable». Dans un contrôle sur place quelques jours plus tard, elle s’est également rendue compte que Sergic connaissait la vulnérabilité «depuis mars 2018», mais avait tardé à la corriger, n’apportant de solution complète que le «17 septembre 2018». Grief supplémentaire du régulateur français, Sergic conservait les données de ses candidats à la location «sans limitation de durée». Or, une fois que les logements ont été attribués, Sergic était censée soit les effacer, soit les placer dans un archivage intermédiaire si leur conservation était nécessaire, pour des raisons légales par exemple, indique la Cnil. La société «a manqué à son obligation de préserver la sécurité des données personnelles des utilisateurs de son site, prévue par l’article 32 du RGPD (Règlement européen sur la protection des données)», a souligné le gendarme français des données personnelles. Entré en vigueur le 25 mai 2018 dans l’Union européenne, le Règlement général européen sur la protection des données codifie les droits des internautes quant à l’utilisation de leurs données personnelles, et fixe des obligations aux entreprises pour assurer le respect de ces droits. Le RGPD permet aux régulateurs nationaux comme la Cnil d’infliger des amendes pouvant aller jusqu’à 4% du chiffre d’affaires ou 20 millions d’euros. Source : www.lefigaro.fr
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Sans encadrement, les loyers n’ont pas flambé l’an dernier à Paris Le 07/06/2019 Voilà une étude qui va conforter les opposants à l’encadrement des loyers. Selon l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), officiellement chargé par les autorités d’évaluer le marché locatif privé à Paris et ses environs, les loyers privés parisiens des logements non meublés n’ont pas flambé en 2018 alors que le dispositif venait d’être annulé par la justice. Ils n’ont progressé «que» de 1,4% dans la capitale et de 1,2% sur l’ensemble de l’agglomération. Des chiffres inférieurs à l’inflation qui, l’année dernière, s’élevait à 1,8% en moyenne. En revanche, l’Olap a enregistré une reprise du côté du «saut à la relocation», c’est-à-dire de l’évolution du loyer entre l’ancien et le nouveau locataire. On est toutefois encore loin des envolées spectaculaires enregistrées entre 2009 et 2013 (+7% à +11%). «Pour Paris, la hausse de 2,9% est supérieure à celle des quatre années précédentes (entre +1% et +2,1%) et traduit la tension persistante sur le marché locatif, sans toutefois atteindre les augmentations de la période 2009-2013», note l’Olap. Les relocations se sont conclues en moyenne à 25,8 euros le m² contre 24,7 euros le m² en 2017.
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Globalement, il s’agit d’une mauvaise nouvelle pour la mairie de Paris. À peine la loi logement autorisant le retour de l’encadrement des loyers, a-t-elle été promulguée qu’Ian Brossat, l’adjoint d’Anne Hidalgo au logement, s’était empressé, à la fin de l’année dernière, d’annoncer que le dispositif serait relancé dans la capitale. Il se sera effectivement à partir du 1er juillet prochain. Comme la mairie, le préfet d’Ile- de-France qui a récemment donné son feu vert au retour de l’encadrement des loyers à Paris, souhaite lutter contre «les loyers excessifs» et «les hausses de loyers abusives». De son côté, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) redoute une raréfaction de l’offre locative. Pour faire annuler l’encadrement des loyers, l’association a décidé de lancer une action en justice. En 2017, elle avait obtenu gain de cause. Source : www.lefigaro.fr
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Encadrement des loyers : dans quels cas votre propriétaire peut-il le contourner ? Le 07/06/2019 L’encadrement des loyers fera son grand retour dans la capitale, à compter du 1er juillet. Question : un bailleur peut-il fixer un loyer supérieur au loyer de référence ? Réponse : oui… Mais la loi reste floue sur ce point. Capital a listé quelques cas précis de majorations possibles. Moins de deux ans après avoir été annulé par la justice, l’encadrement des loyers fait son grand retour à Paris. Conformément à la loi Elan, le dispositif est réintroduit pour une période expérimentale de 5 ans, à compter du 1er juillet 2019. L’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, l’Olap, a calculé les loyers médians par mètre carré dans chaque quartier de la capitale, selon le type d’immeuble, l’année de construction et le nombre de pièces du logement. Médianes qui ont ensuite été reprises par la préfecture, qui a fixé les loyers de référence à ne pas dépasser, dans un arrêté publié le 28 mai. Pour tenir compte des écarts constatés entre les loyers des logements loués meublés ou à nu, la préfecture applique une majoration unitaire de 20% par mètre carré. Concrètement, pour respecter l’encadrement des loyers, un bailleur doit donc fixer un loyer (hors charges) compris entre le loyer de référence minoré (30% en-dessous du loyer de référence) et le loyer de référence majoré (20% au-
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 dessus). Vous pouvez retrouver ces loyers de référence, par quartier, sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l'Hébergement et du Logement (DRIHL). Un complément de loyer, pour des caractéristiques exceptionnelles Mais, le dispositif d’encadrement des loyers autorise le bailleur à fixer un complément de loyer. Ce complément, qui doit obligatoirement être mentionné au contrat de bail et vient s’ajouter au loyer de base, peut être fixé “pour les logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique” (article 140 de la loi Elan). En d’autres termes, un complément de loyer peut être fixé lorsque le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, par rapport aux logements environnants de même catégorie. Mais la loi reste très floue sur ce point, puisqu’elle ne précise pas la nature de ces caractéristiques… Aussi, la mise en place d’un complément de loyer donne régulièrement lieu à des litiges entre bailleurs et locataires, devant la commission départementale de conciliation. Ce comité paritaire, qui dépend de la DRIHL, doit être saisi par le locataire dans les 3 mois suivant la signature du bail. Le cas échéant, la commission statue au cas par cas, en fonction des spécificités de chaque logement. “Pour être justifié, un complément de loyer doit correspondre à des éléments qui sortent de l’ordinaire et qui, surtout, n’ont pas été pris en compte dans le calcul du loyer, détaille la DRIHL. Mais il n’existe pas d’élément incontestable pour la mise en place d’un complément de loyer”. Oubliez, par exemple, les majorations de loyer pour la mise à disposition d’une cave ou d’un parking, qui sont généralement considérés comme des annexes classiques, donc incluses dans le loyer. Idem pour des gros appareils d’électroménager (type réfrigérateur, lave-vaisselle, etc.) fournis par le propriétaire. Une belle vue ne légitime pas toujours un complément de loyer Quels éléments peuvent alors justifier la fixation d’un complément de loyer ? “En 2017 (lorsque l’encadrement des loyers était encore appliqué à Paris, ndlr), sur 18 affaires traitées par la commission de conciliation, une seule s’est soldée par la validation du complément de loyer prévu dans le contrat de bail, évoque la DRIHL. Il s’agissait d’un bien situé au Quai de la Loire et qui disposait d’un balcon avec une belle vue sur le canal Saint Martin”. Mais attention, une belle vue ne légitime pas toujours un complément de loyer. Preuve en est l’affaire de ce logement situé au 31 rue du Terrage, dans le Xe arrondissement, qui disposait lui aussi d’un balcon, avec cette fois une vue sur la tour Eiffel. “Les membres de la commission ont considéré que cette vue était trop éloignée du monument pour motiver d’une majoration du loyer”, explique la DRIHL.
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Seule autre exemple d’affaire s’étant conclue par une acceptation du complément de loyer par la commission de conciliation : un appartement duplex situé rue de l'Amiral d'Estaing, dans le XVIe arrondissement. Celui-ci disposait d’un jardin privatif, élément rarissime à Paris. “Mais, même si les membres de la commission ont validé le bien-fondé du complément de loyer, ils ont tout de même statué pour un abaissement du loyer de base”, rappelle la DRIHL. La définition, par la loi, du complément de loyer n’ayant pas été modifiée dans la nouvelle version de l’encadrement des loyers, les prochaines décisions de la commission devrait, a priori, s’inscrire dans la continuité des précédentes. Avis aux locataires qui signeraient un bail à compter du 1er juillet... Source : www.capital.fr
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 Crédit immobilier : comment baisser la facture de 17% en renégociant son assurance emprunteur Le 08/06/2019 Alors que les taux de crédit immobilier ont atteint un plus bas historique, la part de l’assurance de prêt dans le coût total du crédit augmente mécaniquement. A tel point qu’elle représente 40% de la facture totale en 2019, comme le montrent nos simulations. Le bon réflexe à avoir : déléguer son assurance. “Historiques”, “au plus bas”, “plus que jamais attractifs”... Les adjectifs adossés aux taux actuels de crédit immobilier sont dithyrambiques. Il faut dire que le phénomène mérite quelques superlatifs. Jamais emprunter n’aura coûté si peu cher dans l’histoire. A 1,29% en moyenne toutes durées confondues, "les taux des crédits immobiliers s'établissent maintenant au niveau le plus bas jamais constaté jusqu'alors", résume ainsi l'observatoire Crédit Logement/CSA. Une excellente nouvelle pour les acquéreurs. Si d’autres diminutions pourraient très bien intervenir dans les mois suivants, elles ne sauraient être significatives, tant les taux actuels sont ridiculement avantageux. Les marges de négociations ne se trouvent donc plus sur le crédit en lui même, mais sur l’assurance qui l’accompagne. Car si le coût du crédit immobilier - c’est à dire les intérêts versés à la banque pendant le remboursement - dépend directement des taux, l’assurance emprunteur est en revanche fixe, car le montant des cotisations ne dépend pas de la politique de la Banque centrale européenne. Autrement dit : que les taux soient élevés ou faibles, assurer son emprunt engendre le même coût. Et plus les taux sont bas, plus la part que représente l’assurance emprunteur dans le coût total du crédit est élevée. En témoignent les simulations de Capital réalisées par le courtier en Crédit immobilier Cafpi. Ce tableau compare le coût d’un crédit de 250.000 euros, souscrit par un couple de moins de 40 ans pour acquérir une résidence principale, à trois dates de la décennie actuelle. En 2011, alors que le taux de crédit était d’environ 4% pour notre couple, les intérêts représentaient plus de 113.000 euros. Un montant qui diminue avec le temps. Car en 2015, avec un taux de 2%, le crédit ne représentait plus que 53.500 euros. Enfin, en 2019, avec un taux de 1%, les intérêts sont même tombés à 26.000 euros. En revanche, pour ces 3 montants, le taux d’assurance du groupe est resté identique à 0,35%, soit un coût fixe de 17.500 euros.
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 C’est bien pour cela que le poids de l’assurance emprunteur augmente avec le temps. Alors qu’elle ne représentait que 13,35% du coût total du crédit en 2011, sa part a doublé pour parvenir en 2015 à près de 25%. Aujourd’hui, en contractant un prêt, l’assurance représente… 40% des intérêts dus à la banque. Pour faire baisser le coût du crédit en 2019, il convient donc de s’intéresser tout particulièrement à l’assurance emprunteur. Cela tombe bien, puisqu’il existe deux lois qui vous permettent de faire jouer la concurrence et ainsi ne pas rester enchaîné à votre banque. La loi Hamon donne la possibilité à l’emprunteur de résilier son assurance dans les 12 mois suivant la signature du contrat afin de trouver un meilleur prix, sous réserve cependant que les garanties offertes par la banque concurrente soient équivalentes. Un moyen de pression utile, qui permet à l’emprunteur à la fois de négocier une réduction de son taux d’assurance auprès de sa banque actuelle, ou même de changer de crémerie. Et sachez également que la loi du Sénateur socialiste Martial Bourquin autorise les particuliers à résilier chaque année, à la date d’anniversaire du contrat, son assurance emprunteur. De quoi permettre d’accentuer un peu plus les marges de négociations. D’après les simulations de Cafpi, notre couple a en effet tout intérêt à déléguer son assurance auprès d’une autre banque. Car elle ferait baisser son taux d’assurance de près d’un tiers, à environ 25% du coût total du crédit. Un poids comparable à celui constaté en 2015 qui permettrait de faire baisser le coût total du crédit de 17,1%. Source : www.capital.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 La fin de la taxe d’habitation pour tous les Français encore reportée Le 13/06/2019 Le ministre des Finances Bruno Le Maire a confirmé que la fin de la taxe d’habitation aura lieu en 2023 et non plus en 2022 comme l’avait prévu jusque-là le gouvernement. Un énième rebondissement dans un dossier épineux. Nouveaux rebondissements concernant la taxe d’habitation! Dans son discours de politique générale, Édouard Philippe a discrètement glissé deux annonces. Prévue dans un premier temps d’ici 2021, la fin de cet impôt local, promesse de campagne d’Emmanuel Macron, a ensuite été décalée à la fin du quinquennat, autrement dit 2022, comme l’avait affirmé début avril Gérald Darmanin. Mais le calendrier a de nouveau changé: la suppression totale de la taxe d’habitation interviendra désormais en 2023. L’annonce du premier ministre a été confirmée ce jeudi par Bruno Le Maire. «L’engagement figurera dans le projet de loi de finances, a déclaré le ministre des Finances sur France Info. Nous faisons les choses progressivement».
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 Concrètement, pour les 80% des contribuables les plus modestes, la taxe d’habitation sera intégralement supprimée en 2020. Les 20% restants devront patienter, quant à eux, trois années supplémentaires pour bénéficier de cette exonération. En effet, et c’est l’autre nouveauté de la réforme de la taxe d’habitation, cette suppression pour les contribuables les plus riches se fera par tiers, entre 2021 et 2023. Autrement dit après la fin du quinquennat. Que deviendra cette réforme si la majorité présidentielle change en 2022? Pour abandonner la suppression totale de la taxe d’habitation, il faudrait «défaire une loi», souligne le ministre des Finances. «Ce n’est jamais très simple de revenir sur une baisse d’impôts qui a été accordée aux Français». Les contraintes pesant sur les finances publiques, en raison notamment des mesures annoncées en réponse du mouvement des «gilets jaunes», ont obligé l’exécutif à revoir sa copie, pour éviter une envolée de la dette publique. «Qu’est-ce qu’on n’aurait pas dit si on s’était précipité pour faire ça vite, avec un impact très fort sur les finances publiques», rétorque Bruno Le Maire. Surtout, ce nouveau report apparaît comme une réponse à la colère des «gilets jaunes» qui ont perçu la suppression totale de la taxe d’habitation comme un «cadeau» pour les 20% des ménages les plus riches. Et ce d’autant plus que cette mesure pourrait rapporter à ces derniers 1200 euros en moyenne contre 600 euros pour les 80% de ménages les plus modestes. Source : www.lefigaro.fr
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE L'entretien et la réparation des locaux commerciaux dans les CHR Le 11/06/2019 La répartition des charges et travaux entre le propriétaire et le locataire d'un local à usage CHRD est encadrée : elle concerne les baux conclus après le 5 novembre 2014. Le renouvellement après le 5 novembre 2014 de tous les baux conclus avant cette date est aussi concerné (loi Pinel du 19 juin 2014). Le bailleur ne peut plus faire supporter à son locataire toutes les charges. © GettyImages Le bailleur ne peut plus inclure dans le bail des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire. ► Pour les baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014  Obligations pour le bailleur en termes d’information de son locataire
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 Les charges autres que les travaux Dès la conclusion du bail, le bailleur doit annexer à celui-ci : - un état des risques naturels et technologiques du périmètre dans lequel sont situés les locaux loués (ERNT) ; - un diagnostic de performance énergétique (DPE) ; - un diagnostic plomb est obligatoire pour les locaux mixtes (à usage commercial et d’habitation) ; - une annexe environnementale pour les locaux à usage de bureaux ou commerces de plus de 2 000 m2. Le bailleur doit aussi joindre un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec une répartition entre le locataire et le propriétaire. De même, une fois par an, le bailleur doit adresser au locataire - au plus tard le 30 septembre - un état récapitulatif des charges (pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois suivant la reddition des charges). Les travaux Le bailleur doit, tous les trois ans, communiquer au CHRD un état récapitulatif des travaux qu’il envisage de réaliser avec un budget prévisionnel et un état des travaux réalisés durant les trois années précédentes. Ces informations doivent être communiquées au CHRD dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.  Quelles sont les charges et travaux obligatoirement assumés par le propriétaire ? Les charges Le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 d’application de la loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 dresse une liste des charges qui ne peuvent pas être répercutées sur le CHRD, comme par exemple : - les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble, notamment la contribution économique territoriale (CET) ; - les honoraires liés à la gestion des loyers
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 - dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires. Cependant, le bailleur peut imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, et les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local, de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement. Les travaux Ils concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale. Sont obligatoirement à la charge du propriétaire les grosses réparations : gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures, digues, et mur de soutènement et de clôture (article 606 du code civil). Exemple : si un bailleur inclut dans les charges de son locataire les dépenses de réparation de toiture et de ravalement, celui-ci peut les contester auprès de son bailleur ou devant le juge. Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve avec la réglementation, dès lors qu’il relève des grosses réparations (article 606 du code civil). Si le propriétaire des locaux vient à changer alors que l’ancien propriétaire a été condamné par la justice à effectuer des travaux au titre de son obligation de délivrance, le nouveau propriétaire est également débiteur de cette obligation. Il en est de même lorsqu’une vente aux enchères d’un immeuble est réalisée avec un cahier des charges annexant un jugement de condamnation du bailleur à réaliser des travaux (Ccass. 3e civ. 21 février 2019, n° 18-11.553). Dans ce cas, le locataire peut s’en prévaloir pour contraindre le nouveau bailleur à réaliser les travaux. Avant d’acheter un CHR avec un bail en cours, l’acheteur devra être vigilant quant au montant des travaux à réaliser à la charge du bailleur. Il devra s’en enquérir auprès du cédant car le propriétaire des murs peut obtenir la résiliation du bail si, au cours de ce dernier, le montant des travaux à réaliser par lui dépasse la valeur des murs loués (articles 1722 et 1741 du Code civil). Cette valeur s'apprécie en fonction de celle actuelle des murs loués, mais également et notamment des revenus procurés par les murs (c’est-à-dire le montant des loyers). Dans ce cas, le bailleur pourra obtenir la résiliation de plein droit sur le fondement de la destruction ou de la perte de la chose louée. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt récent concernant un hôtel-restaurant-pension de famille s’agissant de travaux de mise en conformité prescrits par l’autorité administrative à la charge du bailleur (Ccass. 3e civ. 20 décembre 2018, n° 16-23.449).
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 En d’autres termes, si l’immeuble vaut 300 000 €, que les travaux sont de 310 000 € et que le loyer mensuel de 600 €, le bailleur ne pourra les répercuter qu’au bout de 43 ans. Dans ce cas, une résiliation du bail à la demande du propriétaire des murs pourrait être obtenue.  Quelles sont les charges et travaux qui peuvent être imputés au locataire ? Les charges Peuvent continuer à être répercutés sur le locataire : - les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement : la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière (enlèvement des ordures ménagères, balayage…), et les taxes afférentes à son activité. - les dépenses de consommation, c’est-à-dire chauffage, eau, gaz, électricité ; - les charges d’entretien courantes, c’est-à-dire nécessaires à l’exploitation de son commerce : compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs, appareils de chauffage et de climatisation… ; - si le local est situé dans une copropriété : la quote-part des charges relatives aux éléments d’équipements utilisés et aux services communs, par exemple, quote-part des frais d’ascenseurs ou des charges du personnel d’entretien. La Cour de cassation a récemment jugé qu’un commerce peut demander la condamnation d’un commerce voisin à l’indemniser du préjudice subi résultant de la prise en charge par lui de la totalité des factures d’électricité des parties communes alors que son propre bail met à la charge du locataire les frais d’électricité, en l’espèce la cage d’escalier (Ccass, 3e civ. 11 octobre 2018, n° 15-21.154). Les travaux Le bailleur ne peut plus inclure dans le bail des clauses permettant de transférer le coût des grosses réparations au locataire. En revanche, si l’établissement locataire n’a pas correctement entretenu le bien, il devra payer ces dépenses. À défaut, pourront être mis à sa charge des grosses réparations (article 606 du code civil). Toutes les réparations autres que les grosses réparations mentionnées sont d’entretien et peuvent être mises à la charge du locataire. Ce sont celles procédant de l’usage des lieux. Les dépenses de réparation courantes, c’est-à-dire nécessaires à l’exploitation du commerce, sont à la charge du locataire. Exemples : peintures, moquettes, compteurs, sanitaires, papiers peints, volets extérieurs,
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 appareils de chauffage et de climatisation, réparations des vitres, des portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes, serrures… Enfin, les travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique peuvent aussi être mis à la charge du locataire. Les travaux d’accessibilité PMR sont à la charge du bailleur s’ils relèvent de l’article 606 du code civil. Il n’est pas possible pour le bailleur de se défaire de cette obligation par l’insertion d’une clause. S’il ne s’agit pas des grosses réparations de l’article 606, ils sont supportés par le locataire. ► Pour les baux commerciaux en cours à la date du 5 novembre 2014 La loi Pinel ne leur est pas applicable, elle le sera cependant au moment du renouvellement du bail.  Que se passe-t-il si le bail inclut une clause spécifique mettant à la charge du locataire certaines dépenses ? En pratique, le plus souvent, ces baux indiquent que le CHRD locataire est tenu aux charges et travaux d’entretien, mais également aux gros travaux (article 606 du code civil), y compris de mise en conformité des locaux à leur destination et aux normes spécifiques, par exemple pour la sécurité incendie (Ccass, 3e civ. 18 janvier 2018, n°16-25.126). Également, le bailleur pouvait dans le bail ou son renouvellement, étendre les obligations du locataire : - aux grosses réparations d’entretien (article 605 du code civil) ; - aux réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure, par exemple : la charge des peintures ou de revêtement de sols vétustes, du fait de l’écoulement du temps ou de l’installation électrique endommagée par la foudre ou la grêle. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, ces réparations sont à la charge du bailleur. Il ne faut pas oublier que même dans le cadre de ces baux, le bailleur reste tenu d’une obligation de délivrance de la chose louée conforme à l’usage auquel elle est destinée (article 1719 du code civil).  Le bail ne comporte aucune clause spécifique
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 Le locataire supporte les réparations locatives et de menu entretien. - Les réparations d’entretien ou de gros entretien (article 605 du code civil). Par exemple, le changement d’une chaudière ou le remplacement d’un système de climatisation ; - les grosses réparations (article 606) : travaux de réfection relatifs au gros œuvre, réfection totale de la toiture… ; - les réparations occasionnées par la vétusté ou la force majeure (grêle, tempête, foudre, usure liée à l’écoulement du temps…). Les travaux imposés par l’administration sont à la charge du propriétaire s’ils concernent le gros œuvre et tous les travaux de l’article 606 du code civil, mais le propriétaire a pu cependant insérer une clause mettant à la charge du locataire ce type de travaux.  Que faire en cas de litige avec son bailleur ? Il existe un contentieux important sur la nature et l’imputation des charges. Ce sont les commissions départementales de conciliation en matière de baux commerciaux saisies par l’une ou l’autre des parties, et le cas échéant les juges, qui résoudront le problème en cas de non-conciliation. Vérifiez lors de la signature du bail ou de l’acquisition d’un CHR que les travaux de mise en conformité ont bien été faits par le bailleur. Par exemple, le restaurateur achetant un fonds de commerce ne nécessitant pas d’extraction devra s’assurer par avance que le bailleur - qui est d’accord pour conclure un nouveau bail mentionnant l’activité de restauration -, a fait les demandes d’autorisation et exécuter les travaux d’installation d’un conduit d’extraction d’air pour rendre le local conforme à l’activité (pizzeria). En effet, si en cours de bail le locataire s’aperçoit que les locaux ne sont pas conformes à la réglementation applicable, il doit s’assurer d’avoir suffisamment d'éléments pour démontrer que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination contractuelle. La Cour de cassation a indiqué qu’un locataire peut cesser de payer les loyers, car le local loué était équipé d'un système d'extraction des fumées dès l’origine non conforme aux normes de sécurité. Peu importe que le bail prévoit une clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité (Ccass, 3e civ. 11 avril 2019, n° 18-13.558). Le locataire devra en revanche consulter un avocat spécialiste des CHR avant ce type d’initiative, car le risque est que le bailleur demande l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, ou la résolution judiciaire du bail, et donc l’expulsion du locataire pour défaut des paiements des loyers (2e arrêt Ccass, 3e civ. 11 avril 2019, n° 17-26.488).
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 Le locataire a toujours la possibilité de demander au juge en référé la suspension du paiement des loyers commerciaux, voire la réduction des loyers en attente de la réalisation par le propriétaire des travaux lui incombant. Cela permet d’éviter que le bailleur demande et obtienne la résiliation ou résolution du bail (sans indemnité d’éviction) pour défaut de paiement des loyers. Il est donc conseillé d’avoir recours à un avocat spécialisé dans le domaine des CHRD pour : - anticiper les contentieux. L’avocat vous conseillera lors des phases d’acquisition ou de la signature de vos baux. Il rédigera les baux et leur renouvellement afin de pérenniser votre activité ; - vous assister dans la négociation et/ou le procès relatifs aux loyers, charges et autres conditions du bail, lors de son renouvellement ou suite à un congé ou refus de renouvellement du bailleur. Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 Exclu en images, Carrefour fait un pas sérieux en restauration avec Bon Appétit ! Le12/06/2019 En ouvrant aujourd’hui son tout nouveau concept fast casual Bon Appétit !, Carrefour avance ses pions en hors domicile. Exit les PGC en rayon et autres produits de grande distribution, l’opérateur a pris l’habit de restaurateur en activant tous les codes du snacking en libre-service. C’est au 77 rue Rambuteau à Paris, à deux pas du forum des Halles, que le tout nouveau concept de Carrefour, Bon Appétit ! vient d’ouvrir ses portes. Devant une terrasse au mobilier en rotin, tout ce qu’il y a de bistrot et visible de loin, le distributeur déploie son tout dernier prototype derrière une belle façade bleu nuit. Si l’enseigne ne s’est pas résignée à abandonner le logo et le nom du distributeur, pour autant, c’est la révolution à l’intérieur si on le compare aux versions précédentes de Bon App’. Un cadre tout ce qu’il y a de plus fast-casual qui reprend ici-et-là tous les codes de la restauration rapide moderne. En vitrine, le slogan est clair « Ici c’est frais, c’est sain et c’est préparé par des humains ». D’ailleurs quelques produits de boulangerie type viennoiserie et muffins, donnent un avant-goût, par transparence, en façade. Si Alexandre de Palmas, le directeur exécutif de Carrefour Proximité avait bien laissé
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 entendre, lors du Congrès du Snacking, que le groupe avait vraiment travaillé son sujet en poussant loin le curseur, pour le coup, c’est plutôt réussi. "Ici c’est frais, c’est sain et c’est préparé par des humains". Un engagement marqué Dans un cadre très « bois », Bon Appétit ! s’inscrit totalement dans la démarche Act for Food, « des actions concrètes pour mieux manger », mise en place par le groupe il y a 18 mois. D’ailleurs, c’est indiqué sur des chevalets sur table mais aussi sur les murs où l’origine d’une partie des produits est rappelée : la viande séchée des Alpes, le saumon de Norvège, le Parmigiano Reggiano AOP, le Morbier AOP du Jura, du pain fabriqué à partir de blé français d’origine 100 % Occitanie. Face à l’entrée, une table donne le ton en présentant des produits suivant le moment de la journée. Proche du déjeuner, ce sont des burgers et des quiches « fabriqués » sur place qui sont proposés en libre-service (prêts à réchauffer) tout comme les sandwichs et autres salades placés en vitrine. Chez Bon Appétit !, aucun signe de marque de grande distribution, en dehors de quelques références au rayon produits d’impulsion à l’exemple des chips Tyrells’. Sinon, on est sur des marques de distributeur bio, engagement oblige ! Sur le comptoir, on retrouve une présentation très semblable à ce qui se fait en restauration rapide moderne avec des cakes à la coupe à 2,10 € la part, des parts de flan, des pâtisserie américaines de type cookies sous cloche ou encore cheese-cakes. Carrefour veut multiplier par 3, la part du snacking d’ici à 2022 Des tarifs dans le marché Pour ce qui est du positionnement, Bon Appetit ! n’a pas opté pour de l’économique et s’est calé sur les prix du marché en introduisant notamment des formules menus inédites chez le distributeur. En prix d’appel, la formule Express propose un sandwich (assemblé sur place) et une boisson pour 5,50 €. Avec un dessert, c’est 7,50 €. Et pour 8,50 €, c’est le menu dégustation avec 1 entrée chaude, 1 salade, 1 mini-sandwich + soupe ou 1 plat cuisiné + boisson + dessert. Avec ce prototype, gageons que Carrefour avance très sérieusement ses pions sur l’échiquier de la restauration de proximité et marque un peu plus sa détermination à être, comme il a annoncé, un acteur majeur. N’a-t-il pas indiqué au Congrès du Snacking qu’il comptait multiplier par 3 la part du snacking à horizon 2022 ? Source : www.snacking.fr
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 "Grand Paris Express" et commerçants impactés par les nuisances des travaux : comment se faire indemniser ? Le 12/06/2019 Quatre nouvelles lignes de métro, plus d’une soixantaine de nouvelles gares : le chantier titanesque du Grand Paris Express a de quoi séduire ! Si la construction de tous ces équipements - étalée sur une quinzaine d’années - va constituer un important vecteur d’activités pour les entreprises qui participent aux chantiers, elle risque d’impacter les affaires de nombreux commerçants : baisse du chiffre d’affaires, nuisances sonores... Ces professionnels pourront alors prétendre à une indemnisation. Pour peu qu’ils justifient de l’existence de véritables préjudices. 1 Démontrer l’existence d’un préjudice… et le chiffrer ! Ces préjudices sont le plus souvent liés à des contraintes relatives à l’accessibilité des lieux. Le commerçant doit donc démontrer que l’accès à son commerce est devenu très difficile du fait de la réalisation des travaux. Plusieurs éléments peuvent être utilisés :  la configuration des lieux ;  la diminution des places de stationnements ;  la durée de la gêne occasionnée par les travaux ;  l’allongement du temps de trajet pour les clients. Il devra ensuite établir le préjudice en lui-même. A charge pour lui de produire des bilans, éventuellement une attestation de son expert-comptable, et tout autre document montrant une baisse du chiffre d’affaires du commerce pendant la période des travaux.
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 Mais ce n’est pas tout ! Encore faut-il qu’il existe un lien de causalité entre les travaux et le préjudice. D’autres raisons de nature à expliquer une baisse, telles que l’émergence de concurrents ou une mauvaise gestion, ne pourront être retenues. Si l’on s’en tient aux affaires déjà jugées, le lien de causalité semble être caractérisé lorsque la perte de chiffre d’affaires est significative (au moins 20%) et coïncide dans le temps avec les travaux. L’indemnité accordée sera établie en fonction du taux de marge brute du commerçant, et/ou en fonction des factures produites, dans l’hypothèse où il est demandé le remboursement des travaux d’adaptation réalisés par le commerçant (travaux d’isolation phonique, aménagement d’un accès au commerce, etc.). 2. Saisir la Commission d’Indemnisation Amiable. La Maîtrise d’Ouvrage des travaux a été confiée à la Société du Grand Paris. C’est auprès de cet Etablissement Public que devra être effectuée la demande d’indemnité via la saisine de la Commission d’Indemnisation Amiable – à moins que le plaignant ne préfère saisir directement le juge administratif ce qui n’a en soi pas un grand intérêt. Le recours à cette Commission permet en effet d’obtenir une indemnisation plus rapide que devant le juge. C’est un élément à prendre en considération, notamment si le commerce fait face à des difficultés financières. De plus, l’appréciation de la Commission est animée d’un esprit de conciliation. Présidée par un magistrat des tribunaux administratifs, cette Commission qui se réunit une fois par mois est composée de personnes qualifiées et notamment de représentants de la Société du Grand Paris, de la Chambre de Commerce et d’Industrie Paris Île-de-France, ou encore de la Chambre des Métiers et de l’Artisanat d’Île-de-France. Concrètement, le commerçant doit remplir un formulaire d’indemnisation disponible sur le site. Par précaution, il est recommandé de l’adresser en parallèle par courrier recommandé avec accusé de réception, à la Société du Grand Paris (Direction de la valorisation et du patrimoine, Secrétariat de la Commission d’Indemnisation Amiable, 30, avenue des Fruitiers 93200 Saint-Denis). La Commission est chargée de rendre un avis sur les demandes d’indemnités. La décision est ensuite prise par le Directoire de la société du Grand Paris qui, pour des raisons budgétaires, peut minorer la proposition d’indemnité faite au commerçant.
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 3. Saisir le juge administratif en cas de litige. En cas de désaccord, le commerçant a la faculté de contester cette décision en saisissant le juge administratif. Et ce dans un délai de deux mois. Ce recours doit reprendre les éléments de droit et de fait justifiant la demande d’indemnisation, c’est-à- dire, en l’occurrence, caractériser le préjudice et le chiffrer. Il doit en outre être accompagné de la décision contestée ainsi que de l’ensemble des pièces justifiant le préjudice du commerçant (pièces comptables, etc.). Le juge n’étant lié ni par l’avis de la Commission d’Indemnisation ni par la décision de la Société du Grand Paris, il pourra éventuellement réévaluer le montant de l’indemnité proposée. A la hausse… comme à la baisse ! En effet, le juge administratif peut tout à fait minorer voire réduire à zéro l’indemnité allouée au commerçant. Il sera alors impossible pour celui-ci de revenir en arrière et de demander le versement de l’indemnité initialement proposée par la Commission. Source : www.village-justice.fr
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 Les formalités en cas de mutation du gérant d'un débit de boissons Le 12/06/2019 "Je suis prochainement en transfert de licence IV dans le cadre d'une cession de 100 % des parts d'une SARL. Quelles sont les boissons que je peux vendre pour respecter la loi ? " Denis © GettyImages En l’absence de licence - ou plus exactement de déclaration - vous ne pouvez vendre aucune boisson alcoolisée. Toute mutation dans la personne du propriétaire ou du gérant d’un débit de boissons doit faire l’objet d’une déclaration quinze jours au moins avant sa réalisation auprès du maire de la commune où est situé le débit de boissons (auprès de la préfecture de police pour Paris). La mutation est l’acte par lequel une licence change de détenteur (art. L3332-4 du code de la santé publique). Elle n’est pas considérée comme l’ouverture d’un nouveau débit et n’est pas soumise à des conditions trop restrictives. La personne bénéficiaire de la mutation ne doit s’attendre qu’à une simple formalité de déclaration.
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 Selon les dispositions de l’article L3332-4 du code de la santé publique, la mutation dans la personne du propriétaire ou du gérant doit faire l’objet d’une déclaration dans les mêmes conditions que celle réalisée lors de l’ouverture d’un débit. Selon la jurisprudence, il résulte des dispositions combinées des articles L3332-3 et L3332-4 du CSP que la déclaration prescrite en cas de mutation dans la personne du gérant d’un débit de boissons doit être faite, non par l’ancien gérant, mais par celui appelé à gérer le débit (Cass.crim 25 mai 1988, bull.crim., n° 22). C’est donc à vous, le nouveau gérant, d’effectuer cette déclaration. Si vous effectuez cette déclaration 15 jours minimum avant votre prise de fonction de gérance, vous n’aurez pas besoin de fermer votre établissement. La déclaration de mutation peut être faite de façon anticipée, un mois avant. Il faut faire attention qu’il y ait au minimum 15 jours entre la déclaration et la date de prise de fonction en qualité de représentant légal de la société que vous renseignez sur le formulaire Cerfa. Le défaut de déclaration de mutation constitue un délit instantané (Cass.crim. 4 février 1981, bull. crim n°46). Source : www.lhôtellerie-restauration.fr
  • 26. La revue de Presse KYLIA 26 Faute lourde retenue pour violation de clause d’exclusivité et détournement de clientèle. Le 13/06/2019 Le détournement de clientèle, le débauchage de salarié, et un montage juridique destiné à dissimuler la création d’une entreprise concurrente sont retenus par la Cour de Cassation pour valider un licenciement pour faute lourde. L’occasion également de souligner l’intérêt des clauses d’excluvité et de non-concurrence dissuasives. Cass. Soc. 15 mai 2019, pourvoi n°17-28943 17-31105 Par un arrêt du 15 mai 2019 (Cass. Soc. 15 mai 2019, pourvoi n°17-28943 17-31105), la Cour de Cassation a validé le licenciement pour faute lourde d’un salarié qui, en dépit de la clause d’exclusivité figurant à son contrat de travail, avait entrepris, alors qu’il était encore en poste, de débaucher un autre salarié de l’entreprise mais s’était également rendu coupable d’un montage juridique pour dissimuler l’entreprise concurrente qu’il avait créée. Le salarié, licencié pour faute lourde, avait dans un premier temps exercé une activité concurrente à celle de son ancien employeur puis avait été embauché quelques mois plus tard par une autre entreprise, exerçant également la même activité, en violation cette fois de la clause de non concurrence figurant également à son contrat de travail initial. Le salarié contestait son licenciement pour faute lourde, au motif que son intention de nuire ne serait pas démontrée et constatant que l’employeur ne l’avait pas rémunéré de la contrepartie à la clause de non-concurrence, prétendait en avoir été délié. L’employeur quant à lui considérait que la faute lourde, rarement admise en jurisprudence, était en l’espèce caractérisée par les manœuvres du salarié, son détournement de clientèle, le débauchage d’un salarié et la dissimulation de la société qu’il avait créée pour exercer une activité dans le même secteur d’activité et dans le périmètre géographique de la clause de non-concurrence à laquelle il était soumis. La Cour de cassation par cet arrêt a apprécié tant la violation de la clause de non concurrence par l’employeur, qui n’en avait pas réglé la contrepartie financière en considérant que les agissements fautifs du salarié l’en exonéraient, que la validité du licenciement pour faute lourde et la condamnation
  • 27. La revue de Presse KYLIA 27 du salarié au versement de la clause pénale prévue au contrat. Le Conseil de Prud’hommes avait en effet pour sa part validé le licenciement et condamné le salarié à régler à son ancien employeur une somme de 19.600 euros à ce titre, aux termes d’un jugement invalidé par la Cour d’Appel. Au cas d’espèce, la protection mise en œuvre par l’entreprise était applicable tant en cours de contrat de travail, grâce à la clause d’exclusivité que postérieurement à la rupture, grâce à la clause de non- concurrence. La clause d’exclusivité était également particulièrement pertinente et a contribué à caractériser la faute lourde validée par la Cour de Cassation. Cet arrêt permet ainsi de souligner l’intérêt de la rédaction de clauses particulières du contrat de travail dissuasives : l’entreprise avait en effet prévu au contrat de rémunérer la clause de non-concurrence par une indemnité de 4 mois de salaire, payable à hauteur d’un mois par semestre sur une durée totale de 2 ans, sous réserve de justificatifs de l’activité réellement exercée par le salarié. La clause était assortie d’une clause pénale en cas de violation par le salarié ; la décision de la Cour de Cassation va permettre à l’employeur de réclamer son application devant la Cour d’appel de renvoi par l’allocation de de dommages et intérêts à due concurrence. Source : www.village-justice.com
  • 28. La revue de Presse KYLIA 28 Garantie décennale : peut-on inclure dans l'acte de vente une clause pour s'exonérer de cette responsabilité ? Le 14/06/2019 En cas de vente, peut-on inclure dans l'acte de vente une clause pour s'exonérer de la garantie décennale ou est-ce impossible ? © Thinkstock On peut toujours inclure une telle clause dans l’acte. Cependant, la garantie décennale est une obligation légale. Il faut qu’il y ait l’accord des parties. Il est nécessaire que l’acheteur soit bien conscient des conséquences d’une telle clause et de sa prise de risques en cas de dommages. Le risque de remise en cause de cette clause est important, compte tenu des possibles impacts et des montants en jeu. Le fait de l’inclure à l’acte n’exonérera pas totalement le vendeur de sa responsabilité. Pour ma part, je ne conseillerais pas à un client de signer une telle clause, sauf à acheter en l’état avec une décote de prix significative.
  • 29. La revue de Presse KYLIA 29 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18