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Gestion
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Le journal du Médecin | 18 février 2021 | N° 2661
La taxation d’un bien immobilier
situé à l’étranger se fonde norma-
lement sur la valeur locative brute
de l’immeuble diminuée de 40%.
Ceuxquiconnaissentquelquesrudimentsde
fiscalitécomprendrontquecerégimeestdif-
férentdeceluiquiestapplicableauxrevenus
immobiliersdesbienssituésenBelgiquepuisque
les revenus de ces biens, pour peu qu’ils ne
soientpasdonnésenlocationousoientdonnés
enlocationàdespersonnesquinelesaffectent
pasàleuractivitéprofessionnelle(leslocations
àdesfinsd’habitationprivée),sonttaxéssur
labaseduseulrevenucadastralindexé.
LaBelgiqueàlafaute
Or le droit européen interdit ce genre de
discrimination.LaCourdeJusticedel’Union
européennel’adonclogiquementcondamnée
unepremièrefoisle11septembre2014etune
seconde fois en 2018 avant de confirmer le
12novembreunetroisièmecondamnationfor-
melleprononcéeparlaCommissioneuropéenne
en 2019 qui condamnait la Belgique à deux
millionsd'eurosd’amendeet7.500eurosd’as-
treinteparjourjusqu’àcomplèteexécutionde
ladécisionetsonintégrationauCodedesimpôts
surlesrevenus.
Bien entendu, cette discrimination n’est
interdite que pour le territoire de l’Union
européenne. Les propriétaires d’immeubles
situés en dehors de l’UE devront se résigner
àcontinueràappliquerlaformuledelavaleur
locativebruteci-avantdécrite.
IlestimpossibledecacherquelaBelgique
a traîné les pieds pour se conformer au droit
européen.Aprèsladécisionde2014,elleavait
attendu2016pourréglerparvoiedecirculaire
le sort du revenu cadastral des immeubles
situés en France, puis 2018 pour régler
celuidesimmeublessituéssurleterritoiredes
Pays-Bas. La Belgique n’avait toujours pas
scellélesortdesimmeublessituéssurleterri-
toiredesesautresvoisinseuropéens.
Unesolutionmiracle?
Face à la décision de la Cour de Justice et
auxsanctionsfinancièresquil’accompagnent,
laBelgique,dosaumuramiraculeusementpu
trouver une solution à cette problématique
qui empoisonne les contribuables et leurs
conseillersdepuisunedizained’années.
La Belgique a décidé de se conformer aux
exigenceseuropéennesenimputantunrevenu
cadastralbelgeàl’immeublesituéàl’étranger.
Lerevenucadastralestunenotionuniqueen
Belgiquequirépond
à des règles particulièrement singulières. En
effet,lerevenucadastralestdéterminésurla
basedelavaleurlocativedel’immeubletelle
quefixéeen1975surlabasedecritèresprécis.
Cettevaleurdevaitêtrerevuetouslesdixans
(la«péréquation»),maisnel’ajamaisété,de
sorte qu’elle est simplement indexée pour
déterminerlemontantsurlabaseduquelest
calculéleprécompteimmobilieretsonttaxés
lesrevenusimmobiliersgénérésparl’immeuble.
Legouvernementimposedoncdeseréférer
àplusieursvaleurspourdéterminerlemontant
durevenucadastral:
• La valeur locative nette de l’immeuble ou
d’une «parcelle de référence adéquate» au
1er
janvier1975;
•5,3%delavaleurvénalenormaledelapar-
celleau1er
janvier1975;
• La «valeur vénale normale actuelle» de la
parcelle à laquelle est appliqué un «facteur
decorrection»de15,036%en2020(cemon-
tantestrevuchaqueannée).
Cettedernièreméthodedecalculserapro-
bablementlaplusutilisée,puisqu’ilestcom-
pliquédedéterminerlavaleurdesimmeubles
au 1er
janvier 1975 et que cette méthode de
calcul peut également être appliquée aux
immeublessituésenBelgique,cequipourra
peut-êtremettreuntermeàlacontroversede
ladéterminationdurevenucadastraldontles
règlessontparfoisassezdifficilesàsaisir.
Déclarationfiscale
Le gouvernement ne s’est cependant pas
bornéàfixeruneméthodedecalculdurevenu
cadastraldesimmeublesàl’étranger,ilaéga-
lementvoulus’assurerdelabonnedéclaration
de l’existence de ceux-ci dans la déclaration
fiscale annuelle des contribuables, et, c’est
unenouveauté,imposerladéclarationspon-
tanéedel’existencedecesbiensimmobiliers
àl’étrangerviauneprocéduredistincte.
Cette déclaration doit désormais être faite
parlebiaisd’unformulaireadresséàl’admi-
nistration de la documentation patrimoniale
(lecadastre),danslesquatremoisdel’acqui-
sition du bien immobilier situé à l’étranger.
Lescontribuablesquidéclarentdéjàl’existence
debiensàl’étrangerserontvraisemblablement
contactésparlefiscdanslecourantdel’année
2021pourétablircettedéclaration.
Entoutétatdecause,cettedéclarationsera
imposéeaussienBelgiquepour:
•l’occupationoulalocation,sicelle-ciprécède
l’occupation des immeubles nouvellement
construitsoureconstruits;
• l’achèvement des travaux des immeubles
bâtismodifiés;
• Le changement du mode d’exploitation, la
transformationoul’améliorationdesimmeubles
nonbâtis;
• la mise en usage ou la désaffectation ou la
modificationdematérieloud’outillage.
Ledéfautdesesoumettreàcetteobligation
dedéclarationserasanctionnépardenouvelles
amendes,variantde250à3.000eurosdontla
hauteur sera établie selon une échelle fixée
par Arrêté royal, qui vous l’aurez compris,
visera les biens situés tant en Belgique qu’à
l’étranger.
Les dispositions précitées sont entrées en
vigueurlepremierjanvierdecetteannée.On
regrettera que le gouvernement ait dépensé
tant d’énergie pour s’opposer pendant des
annéesàuneproblématiquedontl’issueétait
écrite à l’avance, alors que les biens situés à
l’étrangern’ontquepeud’impactsurlesreve-
nus de leurs propriétaires, puisqu’ils sont
presquetoujourstaxablesdanslepaysoùest
situél’immeubleetsontexonérésparconven-
tionenBelgique.Cettedécisionsembledésor-
maisdéfinitivementtranchée.
Jérôme Havet,
avocat spécialiste en droit fiscal
La saga du revenu cadastral des biens
immobiliers situés à l’étranger, suite et fin?
IMMOBILIER Les revenus des biens immobiliers situés à
l’étranger doivent être déclarés en Belgique. La Cour de
Justice de l’Union européenne, a condamné la Belgique en
2014 au motif qu’elle discriminait les contribuables qui étaient
imposés plus lourdement sur les revenus immobiliers de
source belge que sur les revenus immobiliers situés à
l’étranger. À la suite d’une seconde condamnation prononcée
en 2018 et de nouvelles mesures prises par la Commission, la
Belgique a enfin décidé de prendre les choses en main et
d’adopter de nouvelles mesures. Explications.