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20 Le journal du Médecin | 7 avril 2017 | N° 2490
Gestion
L
e revenu cadastral est une
évaluation fiscale de la valeur
locative annuelle moyenne
d’un immeuble situé en
Belgique. Ce revenu intervient princi-
palement pour l’établissement de deux
impôts distincts : le précompte immobi-
lier d’une part, à l’impôt des personnes
physiques et d’autre part puisque les
propriétaires doivent déclarer le revenu
cadastral de leur(s) immeuble(s) dans
certains cas bien précis.
Mode d’établissement du
revenu cadastral
L’administration du cadastre fixe en
principe le revenu cadastral pour une
période de dix ans. Il est de notoriété
publique que cette règle est une belle
chimère puisque la dernière et le seul
réajustement (ou péréquation) date de
1975.
Étant donné que la péréquation géné-
rale décennale est perpétuellement
reportée parce que qu’elle demande un
travail considérable à l’administration
fiscale et doit intervenir à l’initiative
d’une décision politique que personne
ne veut assumer sous peine de créer une
révolution en Belgique, les revenus
cadastraux sont indexés chaque année
depuis l’exercice d’imposition 1992
(1,7491 en 2017).
De ce curieux système
découlent de curieuses consé-
quences et de profondes iné-
galités. L’administration doit
évaluer les nouveaux immeu-
bles construits à leur valeur
de 1975 par un savant calcul
d’actualisation.
Mais il existe aussi des inégalités de
fait entre, d’une part, les immeubles
anciens qui ont été évalués sur la base
de critères et de niveaux d’équipements
qui datent de plus de 40 ans alors qu’ils
ont été profondément rénovés dans la
majorité des cas et d’autre part, les
immeubles actuels bien plus modernes
dont le niveau d’équipement est diffi-
cile à cacher à l’administration.
Les immeubles modernes ont donc
bien souvent un revenu cadastral nette-
ment plus élevé que les anciens immeu-
bles.
L’évaluation se fait sur la base du
marché locatif sur lequel le bien est
situé, de la superficie, du niveau de
confort (chauffage, salles de bains, etc.)
et en tenant compte de points de com-
paraisons avec d’autres biens.
Modification du revenu
cadastral
L’administration fiscale peut rééva-
luer la valeur cadastrale d’un immeu-
ble. Elle le fait à l’occasion des péréqua-
tions périodiques, mais nous avons déjà
vu que ces réajustements n’ont jamais
eu lieu.
Elle le fait aussi à l’initiative du
contribuable qui est tenu par la loi de
déclarer spontanément toute modifica-
tion apportée à un immeuble bâti ou
non en vertu de l’article 473 du Code
des impôts sur les revenus.
Il est bien entendu relativement rare
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ment ces modifications, sauf dans l’hy-
pothèse où un permis de bâtir est indis-
pensable puisque dans ce cas de figure,
l’administration sera automatiquement
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est défini établi correspond toujours à la
réalité. Pour ce faire elle peut demander
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publiques et même pénétrer dans les
lieux pour vérifier que les informations
déclarées sont exactes.
Le revenu cadastral nouvellement
établi est notifié par lettre recomman-
dée à la poste à l’adresse du propriétaire
qui dispose d’un délai de deux mois
pour introduire une réclamation s’il
estime que le revenu cadastral est trop
élevé. À défaut d’obtenir satisfaction au
terme de cette procédure administra-
tive, le propriétaire dispose du droit de
lancer une procédure d’arbitrage et
ensuite une procédure judiciaire.
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Il s’agit d’un impôt qui avait jadis un
caractère d’avance à l’impôt sur les
revenus. Il a évolué depuis en un impôt
totalement distinct, sauf pour les socié-
tés qui peuvent encore le déduire.
Cet impôt est calculé en fonction d’un
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indexé (1,25 % en Wallonie et à
Bruxelles, 2,50 % en Flandre) sur lequel
les provinces, les agglomérations et les
communes viennent appliquer des cen-
times additionnels. Cet impôt est donc
désormais entièrement régionalisé et
l’on peut donc comprendre que la
région bruxelloise cherche à optimiser
ses recettes fiscales en réévaluant les
anciennes habitations.
L’impôt des personnes
physiques
La propriété d’un immeuble constitue
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laquelle il est en principe obligatoire de
déclarer le revenu cadastral de l’immeu-
ble dont vous êtes propriétaire.
Cependant, la loi prévoit à l’article 12 §3
La révision du revenu cadastral
La Région bruxelloise chasse les
propriétaires des habitations classées 0 et 1, c’est-
à-dire des habitations qui sont reprises sur les
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chauffage et de sanitaires ou étant équipées
seulement de l’une de ces deux commodités
(classé 1). Il est rare que les habitations soient
encore aujourd’hui dépourvues de ces installations
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quand même semblé utile de revenir sur la notion
du revenu cadastral et sur les conséquences
fiscales qui en découlent.
FISCALITÉ
Les immeubles modernes ont bien souvent un revenu cadastral nettement plus élevé que les anciens immeubles.
Le revenu cadastral a deux principales fonctions pour les
particuliers : il intervient dans le calcul du précompte
immobilier et dans le calcul de l’impôt des personnes
physiques.
©BelgaImage
JDM2490-020 05/04/17 11:21 Pagina 20
21Le journal du Médecin | 7 avril 2017 | N° 2490
Gestion
du Code des impôts sur les revenus que
lorsque vous occupez le bien immobi-
lier dont vous êtes propriétaire, vous
n’êtes pas obligé d’en déclarer le revenu
cadastral. Lorsque vous occupez plus
d’une habitation, l’exonération est
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Lorsqu’un immeuble est donné en
location, c’est encore le revenu cadas-
tral qui doit être déclaré, sauf si le bien
est loué à une personne qui l’affecte à
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locatif réel qui vient s’ajouter aux reve-
nus du propriétaire.
Sachant que le revenu cadastral est
bien souvent inférieur au revenu locatif
réel, la location d’un immeuble à un
particulier constitue donc bien souvent
un bel avantage par rapport à la décla-
ration du revenu réel.
Dans ce cas, le revenu cadastral est
alors ajouté aux revenus professionnels
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personnes physiques.
Conclusion
Le revenu cadastral est une très vielle
notion qui rappelle aux contribuables
que s’ils sont propriétaires d’un bien
immobilier, celui-ci demeure avant tout
un bien situé sur le territoire national
sur lequel l’État ne se prive pas de lever
des impôts.
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bruxelloise trouve son origine dans le
fait que le précompte immobilier est
devenu un impôt régional qui constitue
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financières. La Région bruxelloise a en
effet largement utilisé ses compétences
en matière de fiscalité immobilière l’an-
née dernière pour créer son propre tax
shift.
La presse a rappelé à la fin de l’année
dernière que cette réforme fiscale
n’avait pas eu l’effet escompté. La
région cherche donc probablement par
ces démarches à rectifier ses erreurs et à
renflouer ses caisses au grand dam des
propriétaires d’anciennes habitations.
Celles et ceux qui ont pu bénéficier
pendant de nombreuses années d’un
revenu cadastral modique apprécieront
moyennement ces démarches. Pour les
propriétaires d’habitations récentes, Il
ne s’agira que du rétablissement d’une
relative justice fiscale.
Jérôme Havet
Avocat
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La révision du revenu cadastral

  • 1. 20 Le journal du Médecin | 7 avril 2017 | N° 2490 Gestion L e revenu cadastral est une évaluation fiscale de la valeur locative annuelle moyenne d’un immeuble situé en Belgique. Ce revenu intervient princi- palement pour l’établissement de deux impôts distincts : le précompte immobi- lier d’une part, à l’impôt des personnes physiques et d’autre part puisque les propriétaires doivent déclarer le revenu cadastral de leur(s) immeuble(s) dans certains cas bien précis. Mode d’établissement du revenu cadastral L’administration du cadastre fixe en principe le revenu cadastral pour une période de dix ans. Il est de notoriété publique que cette règle est une belle chimère puisque la dernière et le seul réajustement (ou péréquation) date de 1975. Étant donné que la péréquation géné- rale décennale est perpétuellement reportée parce que qu’elle demande un travail considérable à l’administration fiscale et doit intervenir à l’initiative d’une décision politique que personne ne veut assumer sous peine de créer une révolution en Belgique, les revenus cadastraux sont indexés chaque année depuis l’exercice d’imposition 1992 (1,7491 en 2017). De ce curieux système découlent de curieuses consé- quences et de profondes iné- galités. L’administration doit évaluer les nouveaux immeu- bles construits à leur valeur de 1975 par un savant calcul d’actualisation. Mais il existe aussi des inégalités de fait entre, d’une part, les immeubles anciens qui ont été évalués sur la base de critères et de niveaux d’équipements qui datent de plus de 40 ans alors qu’ils ont été profondément rénovés dans la majorité des cas et d’autre part, les immeubles actuels bien plus modernes dont le niveau d’équipement est diffi- cile à cacher à l’administration. Les immeubles modernes ont donc bien souvent un revenu cadastral nette- ment plus élevé que les anciens immeu- bles. L’évaluation se fait sur la base du marché locatif sur lequel le bien est situé, de la superficie, du niveau de confort (chauffage, salles de bains, etc.) et en tenant compte de points de com- paraisons avec d’autres biens. Modification du revenu cadastral L’administration fiscale peut rééva- luer la valeur cadastrale d’un immeu- ble. Elle le fait à l’occasion des péréqua- tions périodiques, mais nous avons déjà vu que ces réajustements n’ont jamais eu lieu. Elle le fait aussi à l’initiative du contribuable qui est tenu par la loi de déclarer spontanément toute modifica- tion apportée à un immeuble bâti ou non en vertu de l’article 473 du Code des impôts sur les revenus. Il est bien entendu relativement rare que le contribuable déclare spontané- ment ces modifications, sauf dans l’hy- pothèse où un permis de bâtir est indis- pensable puisque dans ce cas de figure, l’administration sera automatiquement informée des travaux et ne manquera pas de réagir. L’actualité nous apprend également que l’administration peut enquêter pour vérifier si le revenu cadastral qui est défini établi correspond toujours à la réalité. Pour ce faire elle peut demander des renseignements au contribuable lui- même, aux autres administrations publiques et même pénétrer dans les lieux pour vérifier que les informations déclarées sont exactes. Le revenu cadastral nouvellement établi est notifié par lettre recomman- dée à la poste à l’adresse du propriétaire qui dispose d’un délai de deux mois pour introduire une réclamation s’il estime que le revenu cadastral est trop élevé. À défaut d’obtenir satisfaction au terme de cette procédure administra- tive, le propriétaire dispose du droit de lancer une procédure d’arbitrage et ensuite une procédure judiciaire. Le précompte immobilier Il s’agit d’un impôt qui avait jadis un caractère d’avance à l’impôt sur les revenus. Il a évolué depuis en un impôt totalement distinct, sauf pour les socié- tés qui peuvent encore le déduire. Cet impôt est calculé en fonction d’un pourcentage du revenu cadastral indexé (1,25 % en Wallonie et à Bruxelles, 2,50 % en Flandre) sur lequel les provinces, les agglomérations et les communes viennent appliquer des cen- times additionnels. Cet impôt est donc désormais entièrement régionalisé et l’on peut donc comprendre que la région bruxelloise cherche à optimiser ses recettes fiscales en réévaluant les anciennes habitations. L’impôt des personnes physiques La propriété d’un immeuble constitue une source de revenus potentiels qui intéresse le fisc. C’est la raison pour laquelle il est en principe obligatoire de déclarer le revenu cadastral de l’immeu- ble dont vous êtes propriétaire. Cependant, la loi prévoit à l’article 12 §3 La révision du revenu cadastral La Région bruxelloise chasse les propriétaires des habitations classées 0 et 1, c’est- à-dire des habitations qui sont reprises sur les relevés du cadastre comme étant dépourvues de chauffage et de sanitaires ou étant équipées seulement de l’une de ces deux commodités (classé 1). Il est rare que les habitations soient encore aujourd’hui dépourvues de ces installations indispensables à la vie moderne, mais il nous a quand même semblé utile de revenir sur la notion du revenu cadastral et sur les conséquences fiscales qui en découlent. FISCALITÉ Les immeubles modernes ont bien souvent un revenu cadastral nettement plus élevé que les anciens immeubles. Le revenu cadastral a deux principales fonctions pour les particuliers : il intervient dans le calcul du précompte immobilier et dans le calcul de l’impôt des personnes physiques. ©BelgaImage JDM2490-020 05/04/17 11:21 Pagina 20
  • 2. 21Le journal du Médecin | 7 avril 2017 | N° 2490 Gestion du Code des impôts sur les revenus que lorsque vous occupez le bien immobi- lier dont vous êtes propriétaire, vous n’êtes pas obligé d’en déclarer le revenu cadastral. Lorsque vous occupez plus d’une habitation, l’exonération est accordée pour une seule habitation à votre choix. Lorsqu’un immeuble est donné en location, c’est encore le revenu cadas- tral qui doit être déclaré, sauf si le bien est loué à une personne qui l’affecte à son activité, auquel cas c’est le revenu locatif réel qui vient s’ajouter aux reve- nus du propriétaire. Sachant que le revenu cadastral est bien souvent inférieur au revenu locatif réel, la location d’un immeuble à un particulier constitue donc bien souvent un bel avantage par rapport à la décla- ration du revenu réel. Dans ce cas, le revenu cadastral est alors ajouté aux revenus professionnels et taxé au taux ordinaire de l’impôt des personnes physiques. Conclusion Le revenu cadastral est une très vielle notion qui rappelle aux contribuables que s’ils sont propriétaires d’un bien immobilier, celui-ci demeure avant tout un bien situé sur le territoire national sur lequel l’État ne se prive pas de lever des impôts. La récente initiative de la Région bruxelloise trouve son origine dans le fait que le précompte immobilier est devenu un impôt régional qui constitue l’une de ses principales ressources financières. La Région bruxelloise a en effet largement utilisé ses compétences en matière de fiscalité immobilière l’an- née dernière pour créer son propre tax shift. La presse a rappelé à la fin de l’année dernière que cette réforme fiscale n’avait pas eu l’effet escompté. La région cherche donc probablement par ces démarches à rectifier ses erreurs et à renflouer ses caisses au grand dam des propriétaires d’anciennes habitations. Celles et ceux qui ont pu bénéficier pendant de nombreuses années d’un revenu cadastral modique apprécieront moyennement ces démarches. Pour les propriétaires d’habitations récentes, Il ne s’agira que du rétablissement d’une relative justice fiscale. Jérôme Havet Avocat JDM2490-020 05/04/17 11:21 Pagina 21