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S49 revue de presse kylia - semaine du 28 novembre au 4 décembre 2016

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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 28 novembre au 4 décembre 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Les loyers progressent plus vite que l’inflation
Le 28/11/2016
L’activité a repris sur le marché locatif selon Clameur : les locataires déménagent plus qu’avant.
(WITT/SIPA)
L’activité a repris sur le marché locatif selon Clameur : les locataires déménagent plus
qu’avant.
Si vous êtes sur le point de déménager pour louer un nouveau logement, attention : depuis le début
de l’année, les loyers ont augmenté de 1 % en 10 mois, contre un recul de 1,1 % l’an dernier sur la
même période de janvier à octobre selon l’Observatoire Clameur. Soit un niveau supérieur au rythme
de progression de l’inflation, qui selon l’Insee a progressé de 0,4 % sur un an. Toutefois, "si on se
limite aux 20 premières villes par le nombre des habitants, dans 25 % d’entre elles les loyers baissent
ou ne progressent que très lentement et moins vite que l’inflation", précise l’Observatoire Clameur.
Dans ces villes de plus de 146 000 habitants, la plus forte hausse des loyers est constatée au Mans,
avec + 3,2 % (9,5 €/m²), puis Nice avec + 2,3 % (15,8 €/m²) et Rennes avec + 2 % (12,5 €/m²). A
Paris, les loyers ont progressé de 1 % à fin novembre 2016, pile dans la moyenne, mais la ville affiche
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toujours le plus haut niveau de loyers à 25,2 €/m². La progression des loyers est restée inférieure à 1
% à Grenoble, Angers, Toulon, Nîmes, Strasbourg, Dijon, Toulouse, Nantes et Saint-Etienne. Les
loyers de marché ont même reculé de – 1,9 % à Reims (11,9 €/m²).
L’évolution des loyers varie fortement selon la taille des logements : les loyers des studios et 1-pièce
(21,8 % du marché) augmentent comme la moyenne du marché. En revanche, les loyers des 3-pièces
(26,7 % du marché), avec + 0,6 %, et ceux des 4-pièces (12 % du marché), avec + 0,7 %, progressent
toujours moins rapidement que l’ensemble du marché. Enfin, les loyers des 2-pièces (33,7 % du
marché) et ceux des 5-pièces et plus (5,8 % du marché) augmentent plus rapidement que l’ensemble
du marché, avec respectivement + 1.3 % et + 1.4 %, en glissement annuel.
Mais surtout, les locataires n’ont pas hésité à déménager ces derniers mois : "Le taux de mobilité
s’établit maintenant à 33 %, nettement au-dessus de sa moyenne de longue période qui s’élève à
28,7 % depuis 1998, donc à un niveau très largement supérieur à celui des années récentes". La
mobilité s’est alors établie à son plus haut niveau depuis 1998. Elle a atteint 46,7 % en Bretagne, 46,2
% en Poitou-Charentes et 44 % dans les Pays de la Loire, contre 25,5 % en Ile-de-France. Depuis le
début de l’année, l’activité du marché locatif privé a progressé de + 8.9 % sur les dix premiers mois de
2016, en glissement annuel, après + 11,4 % en 2015.
Source : nouvelobs.com
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Immobilier : les prix en hausse dans 82 % des
grandes villes
Le 28/11/2016
La valeur des appartements a augmenté en un an dans la plupart des grandes villes françaises.
Les prix des contrats signés dans l’immobilier ont augmenté dans 82 % des villes françaises depuis un an.
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La valeur des appartements a augmenté dans la plupart des grandes villes françaises. Les plus
fortes hausses de ces douze derniers mois ont été constatées à Metz, Nîmes et Bordeaux,
relève le baromètre LPI-SeLoger.
La hausse est presque générale. Les prix des contrats signés dans l'immobilier ont augmenté dans
82 % des villes françaises de plus de 150.000 habitants depuis un an, à la faveur notamment d'une
hausse de la demande, selon le dernier baromètre LPI-SeLoger publié le 28 novembre. Les plus
fortes revalorisations ont été constatées dans les agglomérations de Metz, Nîmes et Bordeaux.
Forte hausse dans les grandes villes
Pour certaines agglomérations, la hausse sur un an atteint presque les 10 %. A Metz, les prix ont
progressé de 9,8 %, avec un prix par m2 signé de 2.192 euros, grâce à un rebond de la demande. « Il
y a une remontée générale des prix depuis un an et certaines villes, dynamiques ou en baisse ces
dernières années, en profitent plus que d'autres », explique Michel Mouillart, responsable du
baromètre LPI-SeLoger.
Profitant de la même dynamique, Nîmes affiche une progression de 9,6 % à 1.894 euros par m2. Du
côté de la gironde, Bordeaux prend 8,5 % sur un an, avec un prix moyen au m2 de 3.654 euros.
Derrière le peloton de tête, se trouvent également Limoges, (+ 7,5 %), Mulhouse (+ 6,4 %),
Strasbourg (+ 5,5 %) et Reims (+ 5,4 %). Parmi les très grandes villes, Paris progresse de 2,3 % à
8.543 euros par m2 et Lyon (+ 3,7 %) à 4.001 euros par m2. « Les plus grandes villes sont toujours
portées par une bonne dynamique », confirme Michel Mouillart.
Le Havre, Perpignan et Besançon encore en baisse
La situation est cependant beaucoup plus compliquée pour certaines communes, selon le baromètre.
Dans la cité portuaire du Havre, les prix signés ont reculé de 7,3 % à 1.892 euros par m2. « Les
grèves de l'été ont durement frappé la ville. La demande s'est contractée », explique Michel Mouillart.
Mille kilomètres plus au sud, dans la ville de Perpignan, les prix signés, faute de demandes
suffisantes, ont également reculé (- 6 % à 1.540 euros). A Besançon, les prix ont aussi chuté (-
4,4 %), avec un m2 d'une valeur moyenne de 1.916 euros.
Source : lesechos.fr
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Prix de l'immobilier francilien : le rebond
confirmé
Le 28/11/2016
L'activité du marché de l'immobilier ancien en Ile-de-France est « incontestablement mieux orientée »,
estime la Chambre des notaires Paris-Ile-de-France dans son dernier point de conjoncture. Elle reste
néanmoins « fragile et très dépendante du niveau des taux d'intérêts dont les évolutions pourraient
devenir prochainement un peu moins favorables ».
En région parisienne, les ventes de logements anciens ont progressé de 10 % au cours des neuf
premiers mois de l'année 2016 par rapport à la période équivalente de 2015. Les notaires constatent
que « le retour de la demande a fini par inverser la tendance légèrement baissière des prix observée
depuis 4 ans ». Encore modérées en début d'année et d'abord concentrées à Paris, les hausses de
prix se sont accentuées et étendues au troisième trimestre. Sur un an, la progression du prix moyen
au mètre carré est de 2,6 % en Ile-de-France (5 440 € / m2). Elle est de 3,6 % dans Paris (8 300 € /
m2), de 2,2 % dans la Petite Couronne et de 1,1 % en Grande Couronne. Les notaires s'attendent à
une confirmation du mouvement haussier d'ici la fin de l'année : + 6 % à Paris et de + 2,5 à + 5 % en
Couronne.
Source : efl.fr
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Immobilier : impact limité du Grand Paris
Express sur les prix
Le 28/11/2016
L'impact du Grand Paris Express, le métro automatique, ne se fait pas encore sentir sur le prix de
l'immobilier. La mise en service de cet équipement est encore trop lointaine.
Le Grand Paris Express, le métro automatique qui ceinturera la capitale à l’horizon 2030, ne dope pas
les prix de l’immobilier ! C’est le constat dressé par l’Observatoire régional du foncier (ORF) qui a
comparé le prix des ventes de logements effectuées en 2015 dans un rayon de 800 m autour des
gares avec celui du territoire où est implantée la gare. L’ORF s’est appuyé sur la base Bien des
notaires d’Ile-de-France qui recense les transactions de logements dans l’ancien.
Aucun impact sur les prix. Dans les trois quarts des 71 gares étudiées, il n’y a eu aucun effet sur les
prix. Cette conclusion ne surprend pas outre mesure Marie-Antoinette Basciani Funestre, déléguée de
l’Etat à l’Observatoire régional du foncier. « Les acquéreurs anticipent rarement l’arrivée
d’infrastructures de transport lors de leurs projets immobiliers. Tant que ces équipements ne sont pas
là, ils n’y croient pas ! »
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Des quartiers mieux valorisés que d’autres. Si l’arrivée du GPE ne s’est pas encore traduite par
une inflation des prix de l’immobilier, certains secteurs sont clairement plus valorisés que d’autres.
Vingt et un quartiers des futures gares affichent en effet un prix moyen supérieur à celui de la
commune ou des communes où cette infrastructure est implantée, des écarts compris entre 6 et près
de 22%. Pourquoi ? Tout simplement car 75% d’entre eux bénéficient déjà d’une connexion
importante au réseau de transport en commun ferré qui accueillera ultérieurement le métro
automatique. C’est le cas notamment de Massy, une commune de l’Essonne qui possède avec
Massy-Palaiseau (ligne 18) une gare TGV, connectée au RER B et C, où les logements se sont
vendus à un prix moyen supérieur de 21,9% en 2015 à celui de la commune, soit entre 3.000 et
5.000 € le m². Même phénomène à Bécon-les-Bruyères (ligne 15 ouest), une gare située à
Courbevoie (92), desservant la capitale en moins de 10 minutes, où les appartements se sont vendus
à un prix moyen supérieur de 6,4% à celui de la commune, 5.000 à 7.000 € le m². Bécon est d’ailleurs
le quartier le plus recherché de la commune car il offre un large choix de commerces aux habitants
sans oublier la proximité du parc.
Un grand choix de transports. Les gares multimodales sont également synonymes d’une meilleure
valorisation pour les propriétaires de logements. Exemple : La Défense (ligne 15 ouest), une gare
desservie par une ligne de tramway, un métro et une liaison ferrée. Dans ce quartier situé sur les
communes des Hauts-de-Seine de Puteaux, Nanterre et Courbevoie, les biens se vendent à un prix
moyen plus élevé de 7,1% par rapport au prix moyen constaté sur les autres communes, 5.000 à
7.000 € le m².
Des opérations d’aménagement dans le quartier. D’autres secteurs connaissent eux aussi une
valorisation des ventes sans pour autant accueillir une gare. A l’image de Villejuif ou du Kremlin-
Bicêtre, ces quartiers sont équipés d’une ligne de métro. « L’effet gare commence à se faire sentir
dans ces secteurs où les communes ont engagé des travaux d’aménagement importants », explique
Marie-Antoinette Basciani Funestre. « Le marché immobilier bénéficie de cette dynamique urbaine. »
Aux abords de la future station Villejuif-Louis-Aragon, les logements se sont vendus à un prix moyen
6% plus élevé que le prix moyen de la commune. Le quartier de la gare de Villefuif est en effet en
pleine renaissance depuis plusieurs années avec la construction de nombreux programmes de
logements et l’ouverture de commerces.
Un quartier dépourvu de transports. Inversement, dans 32 quartiers, le prix moyen des transactions
est inférieur de 9 à 35% au prix moyen enregistré dans la commune. Plusieurs facteurs peuvent
expliquer cette évolution. Ces quartiers, choisis pour accueillir à terme une gare du GPE, sont
dépourvus pour le moment d’une gare ou d’une station de métro. Un manque d’attractivité qui tire le
prix des logements vers le bas. C’est le cas par exemple de Vitry Centre (ligne 15 sud), une commune
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du Val-de-Marne où le prix moyen est inférieur de 15% au prix moyen constaté dans la commune.
Même cas de figure à Chevilly-Trois-Communes (ligne 14) où le prix moyen est inférieur de 24,4%, au
prix pratiqué dans la commune.
Un secteur jugé peu attractif. Cette moins-value peut être aussi induite par l’image du quartier,
jugée peu attractive par les acquéreurs alors qu’une station de métro dessert pourtant le secteur. A la
clé des prix faibles qui ne sont pas valorisés par la perspective d’une meilleure desserte apportée par
le GPE. C’est le cas des Agnettes (ligne 15 ouest), un quartier de Gennevilliers (92) qui affiche un prix
moyen inférieur de 12,5% à celui de la commune.
Les cinq marchés immobiliers les plus actifs autour des gares en 2015 dont les prix sont
supérieurs à ceux de la commune
Commune
Nombre de
ventes
Prix moyen
Ecart constaté par rapport au prix moyen pratiqué sur
la commune ou les communes environnantes
Maison-
Blanche-XIII
485
5 000 à 7
000 € le m²
+ 8,4%
Bécon-les-
Bruyères
411
5 000 à 7
000 € le m²
+ 6,4%
Arcueil-
Cachan
283
5 000 à 7
000 € le m²
+ 9,3%
La Défense 233
5 000 à 7
000 € le m²
+ 7,1%
Chelles 168
3 000 à 5
000 € le m²
+ 12,6%
Source : pap.fr
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Immobilier : la bonne santé du marché de la
location
Le 29/11/2016
Sur les dix premiers mois de 2016, le nombre de baux conclus en France a augmenté de 8,9 %. Le
montant des loyers repart à la hausse, avec une augmentation moyenne de 1 %.
Le marché de l’immobilier se porte relativement bien en France. N’en déplaise aux nombreux
opposants à la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové, du 24 mars 2014),
notamment des professionnels de l’immobilier, qui prédisaient que celle-ci, qui a notamment
institué de nouvelles relations entre propriétaires et locataires, allait bloquer le marché. Les
ventes, à 850 000 transactions attendues cette année, battent des records, portées par des
taux de crédit encore faibles. Et le marché locatif privé n’est pas en reste : il n’a jamais été
aussi dynamique.
Selon la banque de données Clameur, qui publie, mardi 29 novembre, une étude réalisée auprès des
gérants, l’activité des locations privées, sur les dix premiers mois de l’année, a progressé de 8,9 % au
vu du nombre de baux conclus, après avoir déjà bondi de 11,5 % en 2015.
Le taux de mobilité des locataires – cet indicateur témoigne de la fluidité du marché – est, lui, au plus
haut, à 33 %. Ce qui revient à dire qu’un appartement sur trois a, sur douze mois au 1
er
novembre,
changé d’occupant.
« Cette mobilité est alimentée par la démographie, par un meilleur moral des ménages, qui envisagent
à nouveau de déménager, et par le dynamisme de l’accession à la propriété qui libère des logements
à louer », commente Michel Mouillart, économiste, auteur de l’étude.
Les loyers qui, jusqu’en 2015, augmentaient moins vite que l’inflation, voire diminuaient, repartent à la
hausse : en moyenne + 1 % sur les dix premiers mois de 2016. Dans 25 villes de plus
de 100 000 habitants, la hausse dépasse 1,5 %, comme à Mulhouse (+ 2,7 %), Nice (+ 2,3 %),
Rennes, Rouen, Marseille (+ 2 %), Bordeaux et Besançon (+ 1,8 %), Le Havre, Saint-Denis, Nancy
(+ 1,7 %). A Paris, l’appréciation est, en dépit de l’encadrement des loyers, de + 1 %, comme dans sa
voisine Montreuil.
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Inquiétudes sur une pénurie de biens
Dans ce contexte, les professionnels commencent à s’alarmer d’une éventuelle pénurie de biens à
louer, souligne M. Mouillart : il y a, explique-t-il, « une sévère crise quantitative de l’offre locative,
notamment à Lille et Paris, du fait de la faiblesse de la construction mais aussi de l’encadrement des
loyers », en vigueur à Paris depuis le 1
er
août 2015 et annoncé à Lille d’ici au début de 2017.
La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Grand Paris a estimé, dans un communiqué publié
le 14 novembre, que 13 % des mandats de gestion confiés par les propriétaires à ses adhérents
s’étaient, depuis le 1
er
août 2015 et l’application du plafonnement des loyers dans la capitale,
volatilisés : dans 53 % des cas pour cause de vente, sinon pour passage à la location touristique, type
Airbnb par exemple (23 %).
« Plusieurs de nos adhérents nous ont avoué avoir vendu leur logement à louer pour acheter à
l’étranger ou réinvestir en petite couronne parisienne », confie Denys Brunel, président de la Chambre
syndicale des propriétaires. Pour l’association Consommation logement et cadre de vie (CLCV), « il
est encore trop tôt pour établir que l’encadrement des loyers a un effet sur l’offre ».
Source : lemonde.fr
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Immobilier : des avantages fiscaux contre la
vacance locative
Le 1/12/2016
La ministre du Logement et de l'habitat durable a dévoilé les grandes lignes d'un projet visant à
remettre sur le marché locatif 50.000 logements inoccupés. A la clef : un abattement fiscal en fonction
des zones et plafonds de loyers pratiqués.
Le logement vacant s’est trouvé de sérieux pourfendeurs. Après la mairie de Paris qui exprimait
récemment sa volonté d’augmenter la taxe sur les logements vides, c’est au tour d’Emmanuelle
Cosse, la ministre du Logement et de l’Habitat durable, de s’attaquer à la vacance locative.
« Les logements vacants constituent une ressource immédiatement mobilisable pour loger les
ménages modestes au cœur des villes », déclarait-elle à l’occasion de la remise du rapport de la
Fondation Abbé Pierre sur la mobilisation du parc privé à des fins sociales.
Entre exonérations fiscales et incitation à l'intermédiation locative, l’édile souhaite mobiliser, d'ici 2020,
50.000 logements, soit la moitié des logements vacants immédiatement habitables estimés en France.
Lutter contre la vacance locative. Le nombre de logements vacants immédiatement mobilisables et
habitables en zones tendues est estimé à 100.000. Pour lutter contre ce phénomène, et parce que
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remettre sur le marché des logements vacants à loyers abordables est une priorité, Emmanuelle
Cosse a lancé le 3 novembre 2016 le premier réseau national des territoires mobilisés contre les
logements vacants « afin de mieux articuler les dispositifs locaux et nationaux ».
Des mesures adaptées. Pour accompagner ce mouvement, la ministre va soumettre au Parlement
un nouveau dispositif fiscal à destination des propriétaires qui remettent sur le marché leur logement
vacant. Au programme : une exonération fiscale proportionnelle à l’effort consenti par le propriétaire
en matière de loyers. Ce dernier pourra déduire de son revenu de 15 à 70% des loyers perçus. Mais
aussi une adaptation à la diversité de nos territoires. Autrement dit, le dispositif sera renforcé dans les
zones tendues. Et enfin une incitation à l’intermédiation locative. Les propriétaires pourront choisir de
confier la gestion à une association agréée (apportant toutes les garanties) et bénéficieront d’un
abattement majoré de 85% sur tout le territoire.
Encourager le dispositif. Pour encourager ce dispositif, le projet de loi Egalité et Citoyenneté
permettra de décompter les logements loués en intermédiation locative comme logements sociaux au
titre de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU).
Le conseil d’administration du Fonds national des aides à la pierre devrait reconduire, dans le cadre
de la programmation 2017 des aides à la pierre, une enveloppe de 3,5 millions d’euros afin de
financer la mise sur le marché de logements en intermédiation, à hauteur de 7.000 euros par
logement (et 10.000 euros par logement en Ile-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur).
Source : pap.fr
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Immobilier : les Français l’estiment au juste
prix
Le 1/12/2016
Près de 40 % des particuliers jugent plutôt réalistes les prix proposés par les vendeurs. - Shutterstock
Près de 40 % des particuliers jugent plutôt réalistes les prix proposés par les vendeurs. Ils sont
même près de 10 % à les juger parfaitement réalistes, selon le dernier baromètre de Logic-
Immo.com.
La dynamique est positive. Près de 40 % des particuliers jugent les prix de l'immobilier de logement
plutôt réalistes au quatrième trimestre, un chiffre en hausse par rapport au T2, selon le dernier
baromètre de la négociation immobilière publié le 1er décembre par Logic-Immo.com et le JDN. Près
de 10 % des acheteurs jugent même les prix parfaitement réalistes.
Un moral en hausse
Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Plus d'un particulier sur trois (35,2 %) juge « plutôt réalistes » les
prix proposés par les vendeurs au quatrième trimestre (contre 33,6 % au T2), soit un niveau proche
du record atteint au T4 2015 (36,3 %), selon le baromètre, lancé en 2014. Le chiffre est encore
meilleur pour ceux qui jugent les prix « réalistes » (8,1 %), avec une hausse de 4,8 points par rapport
au T2. « La part des acquéreurs qui estiment que les prix sont réalistes n'a jamais été aussi
La revue de Presse KYLIA
14
importante depuis la création du baromètre », commente Stéphanie Pécault, Responsable des Etudes
chez Logic-Immo.com.
A l'inverse, c'est la première fois que le nombre d'acquéreurs partageant le sentiment que les prix ne
sont pas globalement réalistes est aussi bas, loin de la barre des 50%. Dans le détail, ils sont ainsi
(seulement) 42,1 % à estimer que les prix demandés par les vendeurs ne sont pas en phase avec le
marché, soit une baisse significative de 7,8 points par rapport au T2 (49,9 %). Le constat est le même
pour ceux qui jugent les prix totalement irréalistes, avec une baisse de 7,4 % à 6,3 % entre le T4 et le
T2.
Un contexte favorable
Ce regain d'optimisme sur les prix s'inscrit dans un contexte favorable avec une amélioration des
conditions de marché, selon Cyril Janin, directeur général de Logic-Immo.com. En dépit de la récente
hausse des taux souverains, le prix du crédit est encore à un niveau historiquement bas. Ce ressenti
sur le réalisme des prix couplé à des taux très attractifs, renforce, selon Cyril Janin, « l'idée que les
acheteurs immobiliers sont dans l'urgence de conclure leur projet le plus rapidement possible... à
condition, bien sûr ,de trouver le bien qui leur convient ». Et de garder le moral !
Source : lesechos.fr
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Immobilier neuf : construire son patrimoine en
achetant du Pinel
Le 1/12/2016
Très prisé des trentenaires, le dispositif défiscalisant Pinel permet de se constituer un premier
capital à bon compte. Encore faut-il sélectionner un bien facile à revendre…
Le dispositif Pinel pour investir dans un logement neuf connaît un vif succès auprès des trentenaires.
Dans l’immobilier, il y a trois règles d’or : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Derrière
cette boutade mille fois répétée, il y a une véritable sagesse qu’il faut prendre deux fois plus au
sérieux lorsqu’on investit dans le neuf. Car la carotte défiscalisante, appelée loi Pinel, peut donner lieu
à de véritables déconvenues.
Tout d’abord parce que le neuf se paie régulièrement 20 % plus cher que l’ancien, et que la revente,
dix ou quinze ans plus tard, se fait aux prix de l’ancien. On n’est donc pas toujours certain de
récupérer sa mise à la sortie. Ensuite parce que les acquéreurs en loi Pinel sont souvent jeunes, et
que l’horizon de leur investissement est donc à moyen terme. « Très souvent, ce sont des primo-
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16
investisseurs, affirme Christian Musset, président de Cogedim Vente. La grande majorité a la
trentaine, mais n’a pas les moyens d’acquérir sa résidence principale tout de suite : l’investissement
en loi Pinel les force à épargner et à se constituer un capital, financé essentiellement par les loyers et
la réduction fiscale. » Surtout si cet achat doit servir à un futur apport, il faut vraiment savoir où on met
les pieds.
Zones tendues
« Il faut privilégier les zones très tendues. Avec un petit budget inférieur à 200 000 euros, la première
couronne de Paris est inaccessible, mais certaines communes du Val d’Oise, comme Bezons, Cergy
ou Argenteuil, ont une forte demande locative », affirme Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de
l’immobilier. Un 2-pièces de 40 mètres carrés à deux minutes de la gare de Cergy Saint-Christophe se
vend 178 600 euros. « Il faut aussi regarder attentivement les futures gares du Grand Paris, il y a de
bonnes opportunités à Massy ou Rosny-sous- Bois », poursuit-il.
Quant à la première couronne, la demande locative est forte également, mais les prix dépassent
souvent les 5 500 euros du mètre carré, plafond au-delà duquel la réduction fiscale ne s’exerce plus. «
Certains clients préfèrent payer 6 000 ou 6 500 euros du mètre carré, même s’ils ne profitent pas de
l’abattement fiscal sur la totalité de leur investissement, pour acheter un bien dans une commune sur
laquelle ils sont confiants, comme Asnières », nuance Thibault Colonne, responsable de la
commercialisation de biens neufs en région parisienne à Sergic. Hors Ile-de-France, il est préférable
de prospecter dans les grandes agglomérations très dynamiques et leur première couronne, comme
Bordeaux, Nantes, Lyon ou encore Lille. Mais, alerte Franck Vignaud, « dans la capitale du Nord, le
loyer de marché est parfois inférieur aux plafonds de loyer fixés par la loi Pinel ».
Attention au plafonnement
Une fois le bien choisi, il faut s’engager à le mettre en location, pendant un minimum de six ans,
auprès d’une personne ou d’un ménage à revenus plafonnés. Cet engagement est renouvelable pour
deux fois trois ans. En contrepartie, tant que durera cette location, la réduction d’impôts est de 2 %
par an du montant du bien pendant les six ou neuf premières années, puis 1 % de la dixième à la
douzième année.
La réduction ne s’applique que dans la limite de 300 000 euros d’achat et d’un prix au mètre carré de
5 500 euros au maximum. Attention, le dispositif Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales
: en les cumulant, la réduction d’impôts obtenue ne peut dépasser les 10 000 euros par an et par
foyer. A manier avec précaution, donc, pour ceux qui utilisent déjà largement ces niches avec, par
exemple, un salarié à domicile…
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17
10 communes où investir:
Commune Prix indicatif / m2 (en euros)
Lyon 5.510
Bordeaux 4.870
Nantes 4.600
Toulouse 4.422
Strasbourg 3.560
Rennes 3.870
Lille 3.900
Rosny-sous-Bois 5.470
Bagnolet 5.826
Romainville 5.192
Cas pratique à Lille :
Achat d’un appartement de 72 mètres carrés à Lille Vauban pour 280 800 euros. Les mensualités de
crédit sur vingt ans sont de 1 442 euros. Pendant six ou neuf ans, elles sont quasiment prises en
charge : le loyer mensuel espéré est de 860 euros et la réduction d’impôts est de 5 616 euros par an
(2 808 euros pendant les trois années suivantes). L’effort de trésorerie à fournir est plus important au
terme de la réduction fiscale : près de 600 euros par mois sont à débourser. Attention, pendant toute
la durée de détention, il faudra s’acquitter de la taxe foncière.
Source : challenges.fr
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18
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Vente de fonds de commerce : il faut publier
l'annonce dans un journal d'annonces légales
Le 30/11/2016
Supprimée en 2015 par la loi Macron, cette obligation refait surface.
La loi n° 2016-1524 du 14 novembre 2016 visant à renforcer la liberté, l'indépendance et le pluralisme
des médias a rétablit l'obligation de publication dans un journal d'annonces légales la vente d'un fonds
de commerce.
Dans le but de simplifier la procédure applicable aux cessions du fonds de commerce, la loi du 6 août
2015 dite loi 'Macron' avait supprimé l'obligation de publier la cession de fonds de commerce dans un
journal d'annonces légales (JAL) et seule demeurait obligatoire la publication au Bodacc (Bulletin
Officiel des Annonces Civiles et Commerciales).
La loi du 14 novembre 2016 revient sur cette suppression de sorte que la vente d'un fonds de
commerce doit à nouveau être publiée, dans un délai de 15 jours, à la diligence de l'acquéreur, dans
un journal d'annonces légales (art. 141-12 du code de commerce). Cette formalité, tout comme la
publication au Bodacc à laquelle elle s'ajoute, est destinée à informer les créanciers du cédant. Ceux-
ci disposent d'un délai de dix jours "suivant la dernière en date des publications", pour faire opposition
au paiement du prix par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de
réception (art. L141-14 du code de commerce).
Article L141-12 (Modifié par loi n°2016-1524 du 14 novembre 2016 - art. 21)
"Sous réserve des dispositions relatives à l'apport en société des fonds de commerce prévues aux
articles L. 141-21 et L. 141-22, toute vente ou cession de fonds de commerce, consentie même sous
condition ou sous la forme d'un autre contrat, ainsi que toute attribution de fonds de commerce par
partage ou licitation, est, sauf si elle intervient en application de l'article L. 642-5, dans la quinzaine de
sa date, publiée à la diligence de l'acquéreur dans un journal habilité à recevoir les annonces
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19
judiciaires et légales dans l'arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité et
sous forme d'extrait ou d'avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. En ce qui
concerne les fonds forains, le lieu d'exploitation est celui où le vendeur est inscrit au registre du
commerce et des sociétés."
Source : hôtellerie-restauration.fr
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20
A savoir sur la clause de non-concurrence
entre associés
Le 30/11/2016
Pour être valide, une clause de non-concurrence à l’égard d’associés doit répondre à différents
critères sous peine de nullité. Complément d’info.
Quelles sont les conditions de validité ?
Une clause de non-concurrence entre associés d’une société figure en règle générale dans les
statuts.
Mais elle peut également être précisée dans d’autres cas de figure comme un « pacte d’associés »*,
ou dans un contrat de cession de parts sociales ou d’actions, ou encore dans un acte de vente de
fonds de commerce ou dans un acte de cession-reprise d’entreprise.
Quelle que soit l’acte et la situation qui matérialise la clause de non-concurrence, la rédaction de
celle-ci doit faire l’objet d’un soin particulier, car elle doit répondre à 2 conditions qui sont cumulatives :
 elle doit démontrer sa légitimité dans la protection des intérêts de la société et donc ne pas
être disproportionnée par rapport à ces intérêts ;
 elle doit être limitée dans le temps et dans l’espace (périmètre géographique).
*NDLR : le pacte d’associé est un acte juridique extrastatutaire, non porté à la connaissance des tiers
et non déposé au greffe du tribunal de commerce, qui vise essentiellement à organiser les
mouvements de titre et leur incidence sur le fonctionnement de la société.
La revue de Presse KYLIA
21
Le cas de la cession de parts sociales
Rappelons préalablement qu’un acte de cession de part est opposable à la société, lorsque le gérant
de celle-ci l’a accepté dans un acte rédigé par huissier. L’acte doit être signifié par exploit d’huissier
ou déposé au siège de l’entreprise contre remise d’un récépissé.
Si ces formalités ne sont pas remplies, l’acquéreur des parts ne pourra pas se prévaloir de la qualité
d’associé.
Cette protection de l’entreprise vis-à-vis de l’acquéreur des parts s’accompagne aussi d’une garantie
de non-concurrence à l’égard de l’associé cessionnaire des parts.
Cette clause de non-concurrence doit répondre aux 2 critères déjà cités (non disproportionnée par
rapport à l’intérêt de la société et être limité dans le temps et dans l’espace) et en comporter un 3ème
: elle doit octroyer au vendeur des parts une contrepartie financière.
A noter : la jurisprudence montre que le doute dans l’interprétation d’une clause de non-concurrence,
bénéficie presque toujours au vendeur des parts ou actions.
Le cas de la cession-reprise d’entreprise
Lorsqu’une société est cédée à un repreneur, c’est le vendeur de la société qui a l’obligation de non-
concurrence envers son repreneur.
Sauf stipulation contraire, cette obligation s’applique de manière solidaire à tous les associés de
l’entreprise cédée.
Dans ce cas de figure, la clause doit évidemment répondre aux 2 critères déjà cités, mais elle doit
aussi préciser la portée d’exercice de la non-concurrence : interdiction d’exercice en tant
qu’entrepreneur individuel, gérant, associé, voire salarié d’une société concurrente.
Attention toutefois : plus les formes de non-concurrence sont exhaustives, plus il s’agira de démontrer
la proportionnalité par rapport aux intérêts de la société qui vient d’être reprise.
Au global, la complexité des situations possibles pour la non-concurrence entre associés, rend le
recours à un expert-comptable, voire un juriste spécialisé, quasi indispensable pour la rédaction des
textes afférents.
Source : comptanoo.com
La revue de Presse KYLIA
22
Fixation du loyer du bail commercial
renouvelé : le locataire a deux ans pour agir !
Le 01/12/2016
Fixation du loyer du bail commercial renouvelé : le locataire a deux ans pour agir !
L’action du locataire pour faire fixer le loyer du bail renouvelé doit être intentée dans les deux
ans qui suivent la prise d’effet du renouvellement.
Comme chacun sait, lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, le locataire bénéficie du droit au
renouvellement. Il doit toutefois en faire la demande au bailleur par acte d’huissier ou par lettre
recommandée dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa
tacite prolongation. Le bailleur dispose ensuite d’un délai de 3 mois pour faire connaître sa décision
au locataire. À défaut de réponse, le renouvellement du bail est considéré comme accepté.
Mais lorsque la demande de renouvellement du locataire est assortie d’une proposition d’un nouveau
montant du loyer, le silence du bailleur ne vaut acceptation que pour le renouvellement du bail, mais
pas pour les modalités du renouvellement, notamment la fixation d’un nouveau loyer. Le locataire
souhaitant modifier son loyer doit donc agir à cette fin auprès du juge et ce, dans un délai de deux ans
à partir de la prise d’effet du renouvellement du bail.
Ainsi, dans une affaire récente, le locataire avait, le 2 octobre 2009, adressé au bailleur une demande
de renouvellement du bail moyennant un prix inférieur au loyer appliqué jusque-là. Compte tenu du
La revue de Presse KYLIA
23
silence du bailleur, le bail commercial s’était renouvelé le 1
er
janvier 2010, mais le loyer était resté
identique à celui du contrat précédent. Le locataire avait alors, le 21 février 2012, saisi le juge afin de
faire fixer son montant.
Mais la Cour de cassation a rejeté cette action car elle était prescrite. En effet, elle a d’abord rappelé
que l’action du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans à compter de la
prise d’effet du renouvellement. Les juges ont ensuite relevé que l’action du locataire en fixation du
loyer du bail renouvelé, engagée le 21 février 2012, était intervenue plus de deux ans après la date de
prise d’effet du bail renouvelé (1
er
janvier 2010). Le locataire aurait donc dû saisir le juge avant
le 1
er
janvier 2012. Par conséquent, son action était trop tardive.
Précision : le bail renouvelé prend effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de
renouvellement.
Source ; lesechos.fr
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24
Ohlala French Bistro, le pari d'un Français à
Las Vegas
Le 1/12/2016
Las Vegas (ETATS-UNIS) Richard Terzaghi est installé aux États-Unis depuis seize ans. Après
plusieurs ouvertures réussies à San Francisco, il a posé ses valises dans le Nevada. Il s'adresse à
une clientèle locale à la recherche d'une cuisine française simple et accessible.
Seize années passées à San Francisco (États-Unis) ont permis à Richard Terzaghi de passer d'un
job de busboy (celui qui débarrasse les tables) à celui de chef autodidacte, copropriétaire de plusieurs
affaires, parmi lesquelles L'Osteria del Forno. La pression foncière que connait cette ville voisine de la
Silicon Valley l'a poussé à chercher une nouvelle terre d'accueil. Las Vegas (Nevada) réunit le plus de
critères positifs : facilités d'installation et loyers modérés au croisement de toutes les attractions de
l'Ouest américain. "Monter un établissement à Las Vegas peut se faire avec seulement 160 000 $
[environ 150 550 € NDLR] quand il en coûtera 500 000 $ [environ 470 490 €] à San Francisco. Pour
un loyer équivalent de 6 000 $ [environ 5 640 €] par mois, mon établissement de San Francisco fait
70 m², alors qu'ici, je dispose de 180 m²." Richard Terzaghi et son associé ont choisi un quartier
excentré mais habité par de grosses fortunes de la ville, pour développer un bistrot français de
quartier, car il n'y a pas ou peu de concurrence sur ce créneau à Las Vegas "Il y avait une carte à
La revue de Presse KYLIA
25
jouer", souligne-t-il. Ohlala French Bistro a ainsi ouvert ses portes en septembre dernier.
Adapter les techniques et savoir-faire
Pour investir dans sa première affaire, Richard Terzaghi a dû obtenir, il y a seize ans, un visa de type
E2. Dans son cas, l'investissement s'est élevé à 100 000 $ (environ 94 000 €). Il renouvèle ce visa
tous les cinq ans, en passant par l'ambassade des Etats-Unis à Paris, plus les frais d'un avocat en
immigration, soit entre 2 000 $ et 3 000 $ (entre 1 880 € et 2 820 € environ).
Parmi les avantages du système américain, le premier est la souplesse des contrats. Celui-ci peut
être tacite et une poignée de main suffit à sceller une embauche. Si le salarié ne convient pas, il
suffira d'un préavis de quinze jours pour le licencier. En revanche, la réciprocité existe et si un
employé est insatisfait, il peut quitter son poste sans justification. Par ailleurs, "les besoins en
personnel sont plus importants aux États-Unis qu'en France", mais il est trop coûteux pour Richard
Terzaghi d'embaucher un Français, car les frais liés au permis de travail sont souvent à la charge de
l'employeur. Lors des recrutements, il a reçu des dizaines de candidatures, plus ou moins qualifiées :
"Mes quatre premiers cuisiniers ne savaient pas faire une mayonnaise !" Mais il croit plus au potentiel
qu'aux compétences techniques pour réussir et évoluer très vite dans l'entreprise. "Les cuisiniers
américains ne font pas de la cuisine comme nous la connaissons en France. Il a fallu adapter mes
techniques et mon savoir-faire pour proposer une offre qualitative mais en adéquation avec la manière
de travailler des Américains, comme la préparation à l'avance de certains mets ou sauces pour gérer
le débit."
"Une heure suffit à créer une activité"
Richard Terzaghi souhaite transmettre ce qu'il a appris, à l'image de ce que ses chefs lui ont inculqué.
Il souhaiterait accueillir dans son équipe un jeune diplômé français sur du long terme en lui offrant un
visa E2 dependent. Avec la volonté de démocratiser la cuisine française aux États-Unis, en proposant
des plats populaires à des prix accessibles, Ohlala French Bistro a vite démarré. Reste une difficulté à
surmonter : le Strip - le long boulevard où se concentrent les hôtels-casinos les plus vastes et les plus
récents - concentre les plus grands restaurants de Las Vegas, et les fournisseurs s'y précipitent.
Difficile pour un indépendant de trouver les bons fournisseurs, de qualité et disponibles. "À San
Francisco, les restaurateurs bénéficient d'une pléthore d'offres de fournisseurs qui proposent des
produits frais, comme les poissons fraichement pêchés ou les fruits et légumes de Californie. Nous
n'avions aucune difficulté à trouver des produits frais et à nous approvisionner. À Las Vegas, le
marché est cannibalisé par le Strip et les fournisseurs de qualité ne sont pas accessibles. La ville se
trouve en plein désert du Nevada et il est donc difficile de trouver des produits locaux, constate-t-il.
La revue de Presse KYLIA
26
J'ai dû retirer les moules marinières de la carte car pour le moment je n'ai pas réussi à en trouver."
Malgré ces contraintes, Richard Terzaghi voit toujours plus loin. "Les États-Unis offrent de formidables
opportunités pour investir et une heure suffit à créer une activité. Si vous avez une bonne idée, les
investisseurs suivent très facilement", conclut-t-il.
À retenir avant de se lancer
- L'obtention du visa nécessite d'avoir déjà investi les fonds aux États-Unis, d'embaucher des citoyens
américains et de prouver que son business plan tient la route et en être propriétaire à plus de 50 %.
- Les ayants-droits bénéficient d'un visa de type E2 dependent qui permet au conjoint d'avoir un visa
de travail temporaire et aux enfants d'être scolarisés.
- Attention à la disponibilité des fournisseurs, parfois cannibalisés par les grandes structures.
- La souplesse des contrats permet d'embaucher en limitant les risques.
- Il faudra adapter vos méthodes de travail aux cuisiniers américains, pas toujours habitués à la
cuisine minute.
Source : hôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
27
L'hôtel, toujours recherché
Le 02/12/2016
L'hôtel, toujours recherché - Shutterstock
C'est l'actif que tout le monde convoite. Selon les cas, l'investisseur achète les murs et le fonds de
commerce ou seulement le fonds de commerce. Certaines sociétés proposent généralement de
racheter une affaire existante « avec l'ambition de lui redonner un nouvel élan afin de mieux la
valoriser », avance Olivier Carvin, président de Maranatha.
« Nous montons ces opérations en association avec des familles hôtelières qui exploiteront
l'établissement », souligne Jean-Marc Palhon, président d'Extendam. De son côté, Novaxia privilégie
les actifs à reconvertir. « Il s'agit souvent d'immeubles de bureaux vétustes et/ou vacants. On crée de
toutes pièces le fonds de commerce hôtelier », explique Joachim Azan, président de ce groupe.
Beaucoup des hôtels achetés après travaux montent en gamme. Ils disposent d'espaces en rez-de-
chaussée qui génèrent du chiffre d'affaires (bar, restaurant, spa, espaces événementiels).
Les prix ayant fortement grimpé ces dernières années, les rendements s'érodent. « Toutefois, avec la
baisse de la fréquentation touristique observée à Paris depuis un an, les hôtels, dont la valeur est
exprimée en chiffre d'affaires, devraient être moins chers. C'est le moment d'acheter », prévient
Joachim Azan.
Source : lesechos.fr
La revue de Presse KYLIA
28
Un changement de dénomination dans le bail
remet-il en cause sa validité ?
Le 2/12/2016
"Le titulaire du bail était une indivision. L'un des enfants est devenu titulaire du bail par acte notarié.
Doit-il prévenir le propriétaire ? Si oui, de quelle façon ? Cela remet-il en question le bail existant ?"
Si le locataire était une indivision, le fonds de commerce devait être également en indivision.
L'opération qui a aboutit à l'attribution du bail à l'un des enfants a sans doute également porté sur le
fonds de commerce.
Le notaire rédacteur a dû apprécier les clauses du bail, afin de s'assurer que la cession partielle des
droits des indivisaires sur le fonds pouvait être entreprise, et respecter les stipulations du bail qui
prévoient, peut-être, une information préalable du bailleur...
Dans tous les cas, je vous recommande de procéder à une signification, au bailleur, de l'acte
intervenu, de manière à lui rendre opposable ladite attribution du bail à l'un des indivisaires. Le notaire
rédacteur de l'acte devrait se charger de cette formalité.
Bien évidemment, l'attribution du bail à l'un des indivisaires ne remet pas en cause la validité dudit
bail, qui demeure applicable et dont les clauses régissent les rapports entre les parties.
Source : hôtellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
29
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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S19 revue de presse kylia - semaine du 4 au 10 mai 2020
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S12 revue de presse kylia - semaine du 16 au 22 mars 2020
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S10 revue de presse kylia - semaine du 2 au 8 mars 2020
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S9 revue de presse kylia
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S8 revue de presse kylia
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S5 revue de presse kylia
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S4 revue de presse kylia - semaine du 20 au 26 janvier 2020
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S49 revue de presse kylia - semaine du 28 novembre au 4 décembre 2016

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 28 novembre au 4 décembre 2016 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Les loyers progressent plus vite que l’inflation Le 28/11/2016 L’activité a repris sur le marché locatif selon Clameur : les locataires déménagent plus qu’avant. (WITT/SIPA) L’activité a repris sur le marché locatif selon Clameur : les locataires déménagent plus qu’avant. Si vous êtes sur le point de déménager pour louer un nouveau logement, attention : depuis le début de l’année, les loyers ont augmenté de 1 % en 10 mois, contre un recul de 1,1 % l’an dernier sur la même période de janvier à octobre selon l’Observatoire Clameur. Soit un niveau supérieur au rythme de progression de l’inflation, qui selon l’Insee a progressé de 0,4 % sur un an. Toutefois, "si on se limite aux 20 premières villes par le nombre des habitants, dans 25 % d’entre elles les loyers baissent ou ne progressent que très lentement et moins vite que l’inflation", précise l’Observatoire Clameur. Dans ces villes de plus de 146 000 habitants, la plus forte hausse des loyers est constatée au Mans, avec + 3,2 % (9,5 €/m²), puis Nice avec + 2,3 % (15,8 €/m²) et Rennes avec + 2 % (12,5 €/m²). A Paris, les loyers ont progressé de 1 % à fin novembre 2016, pile dans la moyenne, mais la ville affiche
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 toujours le plus haut niveau de loyers à 25,2 €/m². La progression des loyers est restée inférieure à 1 % à Grenoble, Angers, Toulon, Nîmes, Strasbourg, Dijon, Toulouse, Nantes et Saint-Etienne. Les loyers de marché ont même reculé de – 1,9 % à Reims (11,9 €/m²). L’évolution des loyers varie fortement selon la taille des logements : les loyers des studios et 1-pièce (21,8 % du marché) augmentent comme la moyenne du marché. En revanche, les loyers des 3-pièces (26,7 % du marché), avec + 0,6 %, et ceux des 4-pièces (12 % du marché), avec + 0,7 %, progressent toujours moins rapidement que l’ensemble du marché. Enfin, les loyers des 2-pièces (33,7 % du marché) et ceux des 5-pièces et plus (5,8 % du marché) augmentent plus rapidement que l’ensemble du marché, avec respectivement + 1.3 % et + 1.4 %, en glissement annuel. Mais surtout, les locataires n’ont pas hésité à déménager ces derniers mois : "Le taux de mobilité s’établit maintenant à 33 %, nettement au-dessus de sa moyenne de longue période qui s’élève à 28,7 % depuis 1998, donc à un niveau très largement supérieur à celui des années récentes". La mobilité s’est alors établie à son plus haut niveau depuis 1998. Elle a atteint 46,7 % en Bretagne, 46,2 % en Poitou-Charentes et 44 % dans les Pays de la Loire, contre 25,5 % en Ile-de-France. Depuis le début de l’année, l’activité du marché locatif privé a progressé de + 8.9 % sur les dix premiers mois de 2016, en glissement annuel, après + 11,4 % en 2015. Source : nouvelobs.com
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Immobilier : les prix en hausse dans 82 % des grandes villes Le 28/11/2016 La valeur des appartements a augmenté en un an dans la plupart des grandes villes françaises. Les prix des contrats signés dans l’immobilier ont augmenté dans 82 % des villes françaises depuis un an.
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 La valeur des appartements a augmenté dans la plupart des grandes villes françaises. Les plus fortes hausses de ces douze derniers mois ont été constatées à Metz, Nîmes et Bordeaux, relève le baromètre LPI-SeLoger. La hausse est presque générale. Les prix des contrats signés dans l'immobilier ont augmenté dans 82 % des villes françaises de plus de 150.000 habitants depuis un an, à la faveur notamment d'une hausse de la demande, selon le dernier baromètre LPI-SeLoger publié le 28 novembre. Les plus fortes revalorisations ont été constatées dans les agglomérations de Metz, Nîmes et Bordeaux. Forte hausse dans les grandes villes Pour certaines agglomérations, la hausse sur un an atteint presque les 10 %. A Metz, les prix ont progressé de 9,8 %, avec un prix par m2 signé de 2.192 euros, grâce à un rebond de la demande. « Il y a une remontée générale des prix depuis un an et certaines villes, dynamiques ou en baisse ces dernières années, en profitent plus que d'autres », explique Michel Mouillart, responsable du baromètre LPI-SeLoger. Profitant de la même dynamique, Nîmes affiche une progression de 9,6 % à 1.894 euros par m2. Du côté de la gironde, Bordeaux prend 8,5 % sur un an, avec un prix moyen au m2 de 3.654 euros. Derrière le peloton de tête, se trouvent également Limoges, (+ 7,5 %), Mulhouse (+ 6,4 %), Strasbourg (+ 5,5 %) et Reims (+ 5,4 %). Parmi les très grandes villes, Paris progresse de 2,3 % à 8.543 euros par m2 et Lyon (+ 3,7 %) à 4.001 euros par m2. « Les plus grandes villes sont toujours portées par une bonne dynamique », confirme Michel Mouillart. Le Havre, Perpignan et Besançon encore en baisse La situation est cependant beaucoup plus compliquée pour certaines communes, selon le baromètre. Dans la cité portuaire du Havre, les prix signés ont reculé de 7,3 % à 1.892 euros par m2. « Les grèves de l'été ont durement frappé la ville. La demande s'est contractée », explique Michel Mouillart. Mille kilomètres plus au sud, dans la ville de Perpignan, les prix signés, faute de demandes suffisantes, ont également reculé (- 6 % à 1.540 euros). A Besançon, les prix ont aussi chuté (- 4,4 %), avec un m2 d'une valeur moyenne de 1.916 euros. Source : lesechos.fr
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Prix de l'immobilier francilien : le rebond confirmé Le 28/11/2016 L'activité du marché de l'immobilier ancien en Ile-de-France est « incontestablement mieux orientée », estime la Chambre des notaires Paris-Ile-de-France dans son dernier point de conjoncture. Elle reste néanmoins « fragile et très dépendante du niveau des taux d'intérêts dont les évolutions pourraient devenir prochainement un peu moins favorables ». En région parisienne, les ventes de logements anciens ont progressé de 10 % au cours des neuf premiers mois de l'année 2016 par rapport à la période équivalente de 2015. Les notaires constatent que « le retour de la demande a fini par inverser la tendance légèrement baissière des prix observée depuis 4 ans ». Encore modérées en début d'année et d'abord concentrées à Paris, les hausses de prix se sont accentuées et étendues au troisième trimestre. Sur un an, la progression du prix moyen au mètre carré est de 2,6 % en Ile-de-France (5 440 € / m2). Elle est de 3,6 % dans Paris (8 300 € / m2), de 2,2 % dans la Petite Couronne et de 1,1 % en Grande Couronne. Les notaires s'attendent à une confirmation du mouvement haussier d'ici la fin de l'année : + 6 % à Paris et de + 2,5 à + 5 % en Couronne. Source : efl.fr
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Immobilier : impact limité du Grand Paris Express sur les prix Le 28/11/2016 L'impact du Grand Paris Express, le métro automatique, ne se fait pas encore sentir sur le prix de l'immobilier. La mise en service de cet équipement est encore trop lointaine. Le Grand Paris Express, le métro automatique qui ceinturera la capitale à l’horizon 2030, ne dope pas les prix de l’immobilier ! C’est le constat dressé par l’Observatoire régional du foncier (ORF) qui a comparé le prix des ventes de logements effectuées en 2015 dans un rayon de 800 m autour des gares avec celui du territoire où est implantée la gare. L’ORF s’est appuyé sur la base Bien des notaires d’Ile-de-France qui recense les transactions de logements dans l’ancien. Aucun impact sur les prix. Dans les trois quarts des 71 gares étudiées, il n’y a eu aucun effet sur les prix. Cette conclusion ne surprend pas outre mesure Marie-Antoinette Basciani Funestre, déléguée de l’Etat à l’Observatoire régional du foncier. « Les acquéreurs anticipent rarement l’arrivée d’infrastructures de transport lors de leurs projets immobiliers. Tant que ces équipements ne sont pas là, ils n’y croient pas ! »
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Des quartiers mieux valorisés que d’autres. Si l’arrivée du GPE ne s’est pas encore traduite par une inflation des prix de l’immobilier, certains secteurs sont clairement plus valorisés que d’autres. Vingt et un quartiers des futures gares affichent en effet un prix moyen supérieur à celui de la commune ou des communes où cette infrastructure est implantée, des écarts compris entre 6 et près de 22%. Pourquoi ? Tout simplement car 75% d’entre eux bénéficient déjà d’une connexion importante au réseau de transport en commun ferré qui accueillera ultérieurement le métro automatique. C’est le cas notamment de Massy, une commune de l’Essonne qui possède avec Massy-Palaiseau (ligne 18) une gare TGV, connectée au RER B et C, où les logements se sont vendus à un prix moyen supérieur de 21,9% en 2015 à celui de la commune, soit entre 3.000 et 5.000 € le m². Même phénomène à Bécon-les-Bruyères (ligne 15 ouest), une gare située à Courbevoie (92), desservant la capitale en moins de 10 minutes, où les appartements se sont vendus à un prix moyen supérieur de 6,4% à celui de la commune, 5.000 à 7.000 € le m². Bécon est d’ailleurs le quartier le plus recherché de la commune car il offre un large choix de commerces aux habitants sans oublier la proximité du parc. Un grand choix de transports. Les gares multimodales sont également synonymes d’une meilleure valorisation pour les propriétaires de logements. Exemple : La Défense (ligne 15 ouest), une gare desservie par une ligne de tramway, un métro et une liaison ferrée. Dans ce quartier situé sur les communes des Hauts-de-Seine de Puteaux, Nanterre et Courbevoie, les biens se vendent à un prix moyen plus élevé de 7,1% par rapport au prix moyen constaté sur les autres communes, 5.000 à 7.000 € le m². Des opérations d’aménagement dans le quartier. D’autres secteurs connaissent eux aussi une valorisation des ventes sans pour autant accueillir une gare. A l’image de Villejuif ou du Kremlin- Bicêtre, ces quartiers sont équipés d’une ligne de métro. « L’effet gare commence à se faire sentir dans ces secteurs où les communes ont engagé des travaux d’aménagement importants », explique Marie-Antoinette Basciani Funestre. « Le marché immobilier bénéficie de cette dynamique urbaine. » Aux abords de la future station Villejuif-Louis-Aragon, les logements se sont vendus à un prix moyen 6% plus élevé que le prix moyen de la commune. Le quartier de la gare de Villefuif est en effet en pleine renaissance depuis plusieurs années avec la construction de nombreux programmes de logements et l’ouverture de commerces. Un quartier dépourvu de transports. Inversement, dans 32 quartiers, le prix moyen des transactions est inférieur de 9 à 35% au prix moyen enregistré dans la commune. Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette évolution. Ces quartiers, choisis pour accueillir à terme une gare du GPE, sont dépourvus pour le moment d’une gare ou d’une station de métro. Un manque d’attractivité qui tire le prix des logements vers le bas. C’est le cas par exemple de Vitry Centre (ligne 15 sud), une commune
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 du Val-de-Marne où le prix moyen est inférieur de 15% au prix moyen constaté dans la commune. Même cas de figure à Chevilly-Trois-Communes (ligne 14) où le prix moyen est inférieur de 24,4%, au prix pratiqué dans la commune. Un secteur jugé peu attractif. Cette moins-value peut être aussi induite par l’image du quartier, jugée peu attractive par les acquéreurs alors qu’une station de métro dessert pourtant le secteur. A la clé des prix faibles qui ne sont pas valorisés par la perspective d’une meilleure desserte apportée par le GPE. C’est le cas des Agnettes (ligne 15 ouest), un quartier de Gennevilliers (92) qui affiche un prix moyen inférieur de 12,5% à celui de la commune. Les cinq marchés immobiliers les plus actifs autour des gares en 2015 dont les prix sont supérieurs à ceux de la commune Commune Nombre de ventes Prix moyen Ecart constaté par rapport au prix moyen pratiqué sur la commune ou les communes environnantes Maison- Blanche-XIII 485 5 000 à 7 000 € le m² + 8,4% Bécon-les- Bruyères 411 5 000 à 7 000 € le m² + 6,4% Arcueil- Cachan 283 5 000 à 7 000 € le m² + 9,3% La Défense 233 5 000 à 7 000 € le m² + 7,1% Chelles 168 3 000 à 5 000 € le m² + 12,6% Source : pap.fr
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Immobilier : la bonne santé du marché de la location Le 29/11/2016 Sur les dix premiers mois de 2016, le nombre de baux conclus en France a augmenté de 8,9 %. Le montant des loyers repart à la hausse, avec une augmentation moyenne de 1 %. Le marché de l’immobilier se porte relativement bien en France. N’en déplaise aux nombreux opposants à la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové, du 24 mars 2014), notamment des professionnels de l’immobilier, qui prédisaient que celle-ci, qui a notamment institué de nouvelles relations entre propriétaires et locataires, allait bloquer le marché. Les ventes, à 850 000 transactions attendues cette année, battent des records, portées par des taux de crédit encore faibles. Et le marché locatif privé n’est pas en reste : il n’a jamais été aussi dynamique. Selon la banque de données Clameur, qui publie, mardi 29 novembre, une étude réalisée auprès des gérants, l’activité des locations privées, sur les dix premiers mois de l’année, a progressé de 8,9 % au vu du nombre de baux conclus, après avoir déjà bondi de 11,5 % en 2015. Le taux de mobilité des locataires – cet indicateur témoigne de la fluidité du marché – est, lui, au plus haut, à 33 %. Ce qui revient à dire qu’un appartement sur trois a, sur douze mois au 1 er novembre, changé d’occupant. « Cette mobilité est alimentée par la démographie, par un meilleur moral des ménages, qui envisagent à nouveau de déménager, et par le dynamisme de l’accession à la propriété qui libère des logements à louer », commente Michel Mouillart, économiste, auteur de l’étude. Les loyers qui, jusqu’en 2015, augmentaient moins vite que l’inflation, voire diminuaient, repartent à la hausse : en moyenne + 1 % sur les dix premiers mois de 2016. Dans 25 villes de plus de 100 000 habitants, la hausse dépasse 1,5 %, comme à Mulhouse (+ 2,7 %), Nice (+ 2,3 %), Rennes, Rouen, Marseille (+ 2 %), Bordeaux et Besançon (+ 1,8 %), Le Havre, Saint-Denis, Nancy (+ 1,7 %). A Paris, l’appréciation est, en dépit de l’encadrement des loyers, de + 1 %, comme dans sa voisine Montreuil.
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Inquiétudes sur une pénurie de biens Dans ce contexte, les professionnels commencent à s’alarmer d’une éventuelle pénurie de biens à louer, souligne M. Mouillart : il y a, explique-t-il, « une sévère crise quantitative de l’offre locative, notamment à Lille et Paris, du fait de la faiblesse de la construction mais aussi de l’encadrement des loyers », en vigueur à Paris depuis le 1 er août 2015 et annoncé à Lille d’ici au début de 2017. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du Grand Paris a estimé, dans un communiqué publié le 14 novembre, que 13 % des mandats de gestion confiés par les propriétaires à ses adhérents s’étaient, depuis le 1 er août 2015 et l’application du plafonnement des loyers dans la capitale, volatilisés : dans 53 % des cas pour cause de vente, sinon pour passage à la location touristique, type Airbnb par exemple (23 %). « Plusieurs de nos adhérents nous ont avoué avoir vendu leur logement à louer pour acheter à l’étranger ou réinvestir en petite couronne parisienne », confie Denys Brunel, président de la Chambre syndicale des propriétaires. Pour l’association Consommation logement et cadre de vie (CLCV), « il est encore trop tôt pour établir que l’encadrement des loyers a un effet sur l’offre ». Source : lemonde.fr
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 Immobilier : des avantages fiscaux contre la vacance locative Le 1/12/2016 La ministre du Logement et de l'habitat durable a dévoilé les grandes lignes d'un projet visant à remettre sur le marché locatif 50.000 logements inoccupés. A la clef : un abattement fiscal en fonction des zones et plafonds de loyers pratiqués. Le logement vacant s’est trouvé de sérieux pourfendeurs. Après la mairie de Paris qui exprimait récemment sa volonté d’augmenter la taxe sur les logements vides, c’est au tour d’Emmanuelle Cosse, la ministre du Logement et de l’Habitat durable, de s’attaquer à la vacance locative. « Les logements vacants constituent une ressource immédiatement mobilisable pour loger les ménages modestes au cœur des villes », déclarait-elle à l’occasion de la remise du rapport de la Fondation Abbé Pierre sur la mobilisation du parc privé à des fins sociales. Entre exonérations fiscales et incitation à l'intermédiation locative, l’édile souhaite mobiliser, d'ici 2020, 50.000 logements, soit la moitié des logements vacants immédiatement habitables estimés en France. Lutter contre la vacance locative. Le nombre de logements vacants immédiatement mobilisables et habitables en zones tendues est estimé à 100.000. Pour lutter contre ce phénomène, et parce que
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 remettre sur le marché des logements vacants à loyers abordables est une priorité, Emmanuelle Cosse a lancé le 3 novembre 2016 le premier réseau national des territoires mobilisés contre les logements vacants « afin de mieux articuler les dispositifs locaux et nationaux ». Des mesures adaptées. Pour accompagner ce mouvement, la ministre va soumettre au Parlement un nouveau dispositif fiscal à destination des propriétaires qui remettent sur le marché leur logement vacant. Au programme : une exonération fiscale proportionnelle à l’effort consenti par le propriétaire en matière de loyers. Ce dernier pourra déduire de son revenu de 15 à 70% des loyers perçus. Mais aussi une adaptation à la diversité de nos territoires. Autrement dit, le dispositif sera renforcé dans les zones tendues. Et enfin une incitation à l’intermédiation locative. Les propriétaires pourront choisir de confier la gestion à une association agréée (apportant toutes les garanties) et bénéficieront d’un abattement majoré de 85% sur tout le territoire. Encourager le dispositif. Pour encourager ce dispositif, le projet de loi Egalité et Citoyenneté permettra de décompter les logements loués en intermédiation locative comme logements sociaux au titre de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Le conseil d’administration du Fonds national des aides à la pierre devrait reconduire, dans le cadre de la programmation 2017 des aides à la pierre, une enveloppe de 3,5 millions d’euros afin de financer la mise sur le marché de logements en intermédiation, à hauteur de 7.000 euros par logement (et 10.000 euros par logement en Ile-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur). Source : pap.fr
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 Immobilier : les Français l’estiment au juste prix Le 1/12/2016 Près de 40 % des particuliers jugent plutôt réalistes les prix proposés par les vendeurs. - Shutterstock Près de 40 % des particuliers jugent plutôt réalistes les prix proposés par les vendeurs. Ils sont même près de 10 % à les juger parfaitement réalistes, selon le dernier baromètre de Logic- Immo.com. La dynamique est positive. Près de 40 % des particuliers jugent les prix de l'immobilier de logement plutôt réalistes au quatrième trimestre, un chiffre en hausse par rapport au T2, selon le dernier baromètre de la négociation immobilière publié le 1er décembre par Logic-Immo.com et le JDN. Près de 10 % des acheteurs jugent même les prix parfaitement réalistes. Un moral en hausse Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Plus d'un particulier sur trois (35,2 %) juge « plutôt réalistes » les prix proposés par les vendeurs au quatrième trimestre (contre 33,6 % au T2), soit un niveau proche du record atteint au T4 2015 (36,3 %), selon le baromètre, lancé en 2014. Le chiffre est encore meilleur pour ceux qui jugent les prix « réalistes » (8,1 %), avec une hausse de 4,8 points par rapport au T2. « La part des acquéreurs qui estiment que les prix sont réalistes n'a jamais été aussi
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 importante depuis la création du baromètre », commente Stéphanie Pécault, Responsable des Etudes chez Logic-Immo.com. A l'inverse, c'est la première fois que le nombre d'acquéreurs partageant le sentiment que les prix ne sont pas globalement réalistes est aussi bas, loin de la barre des 50%. Dans le détail, ils sont ainsi (seulement) 42,1 % à estimer que les prix demandés par les vendeurs ne sont pas en phase avec le marché, soit une baisse significative de 7,8 points par rapport au T2 (49,9 %). Le constat est le même pour ceux qui jugent les prix totalement irréalistes, avec une baisse de 7,4 % à 6,3 % entre le T4 et le T2. Un contexte favorable Ce regain d'optimisme sur les prix s'inscrit dans un contexte favorable avec une amélioration des conditions de marché, selon Cyril Janin, directeur général de Logic-Immo.com. En dépit de la récente hausse des taux souverains, le prix du crédit est encore à un niveau historiquement bas. Ce ressenti sur le réalisme des prix couplé à des taux très attractifs, renforce, selon Cyril Janin, « l'idée que les acheteurs immobiliers sont dans l'urgence de conclure leur projet le plus rapidement possible... à condition, bien sûr ,de trouver le bien qui leur convient ». Et de garder le moral ! Source : lesechos.fr
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 Immobilier neuf : construire son patrimoine en achetant du Pinel Le 1/12/2016 Très prisé des trentenaires, le dispositif défiscalisant Pinel permet de se constituer un premier capital à bon compte. Encore faut-il sélectionner un bien facile à revendre… Le dispositif Pinel pour investir dans un logement neuf connaît un vif succès auprès des trentenaires. Dans l’immobilier, il y a trois règles d’or : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Derrière cette boutade mille fois répétée, il y a une véritable sagesse qu’il faut prendre deux fois plus au sérieux lorsqu’on investit dans le neuf. Car la carotte défiscalisante, appelée loi Pinel, peut donner lieu à de véritables déconvenues. Tout d’abord parce que le neuf se paie régulièrement 20 % plus cher que l’ancien, et que la revente, dix ou quinze ans plus tard, se fait aux prix de l’ancien. On n’est donc pas toujours certain de récupérer sa mise à la sortie. Ensuite parce que les acquéreurs en loi Pinel sont souvent jeunes, et que l’horizon de leur investissement est donc à moyen terme. « Très souvent, ce sont des primo-
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 investisseurs, affirme Christian Musset, président de Cogedim Vente. La grande majorité a la trentaine, mais n’a pas les moyens d’acquérir sa résidence principale tout de suite : l’investissement en loi Pinel les force à épargner et à se constituer un capital, financé essentiellement par les loyers et la réduction fiscale. » Surtout si cet achat doit servir à un futur apport, il faut vraiment savoir où on met les pieds. Zones tendues « Il faut privilégier les zones très tendues. Avec un petit budget inférieur à 200 000 euros, la première couronne de Paris est inaccessible, mais certaines communes du Val d’Oise, comme Bezons, Cergy ou Argenteuil, ont une forte demande locative », affirme Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier. Un 2-pièces de 40 mètres carrés à deux minutes de la gare de Cergy Saint-Christophe se vend 178 600 euros. « Il faut aussi regarder attentivement les futures gares du Grand Paris, il y a de bonnes opportunités à Massy ou Rosny-sous- Bois », poursuit-il. Quant à la première couronne, la demande locative est forte également, mais les prix dépassent souvent les 5 500 euros du mètre carré, plafond au-delà duquel la réduction fiscale ne s’exerce plus. « Certains clients préfèrent payer 6 000 ou 6 500 euros du mètre carré, même s’ils ne profitent pas de l’abattement fiscal sur la totalité de leur investissement, pour acheter un bien dans une commune sur laquelle ils sont confiants, comme Asnières », nuance Thibault Colonne, responsable de la commercialisation de biens neufs en région parisienne à Sergic. Hors Ile-de-France, il est préférable de prospecter dans les grandes agglomérations très dynamiques et leur première couronne, comme Bordeaux, Nantes, Lyon ou encore Lille. Mais, alerte Franck Vignaud, « dans la capitale du Nord, le loyer de marché est parfois inférieur aux plafonds de loyer fixés par la loi Pinel ». Attention au plafonnement Une fois le bien choisi, il faut s’engager à le mettre en location, pendant un minimum de six ans, auprès d’une personne ou d’un ménage à revenus plafonnés. Cet engagement est renouvelable pour deux fois trois ans. En contrepartie, tant que durera cette location, la réduction d’impôts est de 2 % par an du montant du bien pendant les six ou neuf premières années, puis 1 % de la dixième à la douzième année. La réduction ne s’applique que dans la limite de 300 000 euros d’achat et d’un prix au mètre carré de 5 500 euros au maximum. Attention, le dispositif Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales : en les cumulant, la réduction d’impôts obtenue ne peut dépasser les 10 000 euros par an et par foyer. A manier avec précaution, donc, pour ceux qui utilisent déjà largement ces niches avec, par exemple, un salarié à domicile…
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 10 communes où investir: Commune Prix indicatif / m2 (en euros) Lyon 5.510 Bordeaux 4.870 Nantes 4.600 Toulouse 4.422 Strasbourg 3.560 Rennes 3.870 Lille 3.900 Rosny-sous-Bois 5.470 Bagnolet 5.826 Romainville 5.192 Cas pratique à Lille : Achat d’un appartement de 72 mètres carrés à Lille Vauban pour 280 800 euros. Les mensualités de crédit sur vingt ans sont de 1 442 euros. Pendant six ou neuf ans, elles sont quasiment prises en charge : le loyer mensuel espéré est de 860 euros et la réduction d’impôts est de 5 616 euros par an (2 808 euros pendant les trois années suivantes). L’effort de trésorerie à fournir est plus important au terme de la réduction fiscale : près de 600 euros par mois sont à débourser. Attention, pendant toute la durée de détention, il faudra s’acquitter de la taxe foncière. Source : challenges.fr
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Vente de fonds de commerce : il faut publier l'annonce dans un journal d'annonces légales Le 30/11/2016 Supprimée en 2015 par la loi Macron, cette obligation refait surface. La loi n° 2016-1524 du 14 novembre 2016 visant à renforcer la liberté, l'indépendance et le pluralisme des médias a rétablit l'obligation de publication dans un journal d'annonces légales la vente d'un fonds de commerce. Dans le but de simplifier la procédure applicable aux cessions du fonds de commerce, la loi du 6 août 2015 dite loi 'Macron' avait supprimé l'obligation de publier la cession de fonds de commerce dans un journal d'annonces légales (JAL) et seule demeurait obligatoire la publication au Bodacc (Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales). La loi du 14 novembre 2016 revient sur cette suppression de sorte que la vente d'un fonds de commerce doit à nouveau être publiée, dans un délai de 15 jours, à la diligence de l'acquéreur, dans un journal d'annonces légales (art. 141-12 du code de commerce). Cette formalité, tout comme la publication au Bodacc à laquelle elle s'ajoute, est destinée à informer les créanciers du cédant. Ceux- ci disposent d'un délai de dix jours "suivant la dernière en date des publications", pour faire opposition au paiement du prix par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (art. L141-14 du code de commerce). Article L141-12 (Modifié par loi n°2016-1524 du 14 novembre 2016 - art. 21) "Sous réserve des dispositions relatives à l'apport en société des fonds de commerce prévues aux articles L. 141-21 et L. 141-22, toute vente ou cession de fonds de commerce, consentie même sous condition ou sous la forme d'un autre contrat, ainsi que toute attribution de fonds de commerce par partage ou licitation, est, sauf si elle intervient en application de l'article L. 642-5, dans la quinzaine de sa date, publiée à la diligence de l'acquéreur dans un journal habilité à recevoir les annonces
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 judiciaires et légales dans l'arrondissement ou le département dans lequel le fonds est exploité et sous forme d'extrait ou d'avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. En ce qui concerne les fonds forains, le lieu d'exploitation est celui où le vendeur est inscrit au registre du commerce et des sociétés." Source : hôtellerie-restauration.fr
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 A savoir sur la clause de non-concurrence entre associés Le 30/11/2016 Pour être valide, une clause de non-concurrence à l’égard d’associés doit répondre à différents critères sous peine de nullité. Complément d’info. Quelles sont les conditions de validité ? Une clause de non-concurrence entre associés d’une société figure en règle générale dans les statuts. Mais elle peut également être précisée dans d’autres cas de figure comme un « pacte d’associés »*, ou dans un contrat de cession de parts sociales ou d’actions, ou encore dans un acte de vente de fonds de commerce ou dans un acte de cession-reprise d’entreprise. Quelle que soit l’acte et la situation qui matérialise la clause de non-concurrence, la rédaction de celle-ci doit faire l’objet d’un soin particulier, car elle doit répondre à 2 conditions qui sont cumulatives :  elle doit démontrer sa légitimité dans la protection des intérêts de la société et donc ne pas être disproportionnée par rapport à ces intérêts ;  elle doit être limitée dans le temps et dans l’espace (périmètre géographique). *NDLR : le pacte d’associé est un acte juridique extrastatutaire, non porté à la connaissance des tiers et non déposé au greffe du tribunal de commerce, qui vise essentiellement à organiser les mouvements de titre et leur incidence sur le fonctionnement de la société.
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 Le cas de la cession de parts sociales Rappelons préalablement qu’un acte de cession de part est opposable à la société, lorsque le gérant de celle-ci l’a accepté dans un acte rédigé par huissier. L’acte doit être signifié par exploit d’huissier ou déposé au siège de l’entreprise contre remise d’un récépissé. Si ces formalités ne sont pas remplies, l’acquéreur des parts ne pourra pas se prévaloir de la qualité d’associé. Cette protection de l’entreprise vis-à-vis de l’acquéreur des parts s’accompagne aussi d’une garantie de non-concurrence à l’égard de l’associé cessionnaire des parts. Cette clause de non-concurrence doit répondre aux 2 critères déjà cités (non disproportionnée par rapport à l’intérêt de la société et être limité dans le temps et dans l’espace) et en comporter un 3ème : elle doit octroyer au vendeur des parts une contrepartie financière. A noter : la jurisprudence montre que le doute dans l’interprétation d’une clause de non-concurrence, bénéficie presque toujours au vendeur des parts ou actions. Le cas de la cession-reprise d’entreprise Lorsqu’une société est cédée à un repreneur, c’est le vendeur de la société qui a l’obligation de non- concurrence envers son repreneur. Sauf stipulation contraire, cette obligation s’applique de manière solidaire à tous les associés de l’entreprise cédée. Dans ce cas de figure, la clause doit évidemment répondre aux 2 critères déjà cités, mais elle doit aussi préciser la portée d’exercice de la non-concurrence : interdiction d’exercice en tant qu’entrepreneur individuel, gérant, associé, voire salarié d’une société concurrente. Attention toutefois : plus les formes de non-concurrence sont exhaustives, plus il s’agira de démontrer la proportionnalité par rapport aux intérêts de la société qui vient d’être reprise. Au global, la complexité des situations possibles pour la non-concurrence entre associés, rend le recours à un expert-comptable, voire un juriste spécialisé, quasi indispensable pour la rédaction des textes afférents. Source : comptanoo.com
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 Fixation du loyer du bail commercial renouvelé : le locataire a deux ans pour agir ! Le 01/12/2016 Fixation du loyer du bail commercial renouvelé : le locataire a deux ans pour agir ! L’action du locataire pour faire fixer le loyer du bail renouvelé doit être intentée dans les deux ans qui suivent la prise d’effet du renouvellement. Comme chacun sait, lorsqu’un bail commercial arrive à son terme, le locataire bénéficie du droit au renouvellement. Il doit toutefois en faire la demande au bailleur par acte d’huissier ou par lettre recommandée dans les 6 mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa tacite prolongation. Le bailleur dispose ensuite d’un délai de 3 mois pour faire connaître sa décision au locataire. À défaut de réponse, le renouvellement du bail est considéré comme accepté. Mais lorsque la demande de renouvellement du locataire est assortie d’une proposition d’un nouveau montant du loyer, le silence du bailleur ne vaut acceptation que pour le renouvellement du bail, mais pas pour les modalités du renouvellement, notamment la fixation d’un nouveau loyer. Le locataire souhaitant modifier son loyer doit donc agir à cette fin auprès du juge et ce, dans un délai de deux ans à partir de la prise d’effet du renouvellement du bail. Ainsi, dans une affaire récente, le locataire avait, le 2 octobre 2009, adressé au bailleur une demande de renouvellement du bail moyennant un prix inférieur au loyer appliqué jusque-là. Compte tenu du
  • 23. La revue de Presse KYLIA 23 silence du bailleur, le bail commercial s’était renouvelé le 1 er janvier 2010, mais le loyer était resté identique à celui du contrat précédent. Le locataire avait alors, le 21 février 2012, saisi le juge afin de faire fixer son montant. Mais la Cour de cassation a rejeté cette action car elle était prescrite. En effet, elle a d’abord rappelé que l’action du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans à compter de la prise d’effet du renouvellement. Les juges ont ensuite relevé que l’action du locataire en fixation du loyer du bail renouvelé, engagée le 21 février 2012, était intervenue plus de deux ans après la date de prise d’effet du bail renouvelé (1 er janvier 2010). Le locataire aurait donc dû saisir le juge avant le 1 er janvier 2012. Par conséquent, son action était trop tardive. Précision : le bail renouvelé prend effet au premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement. Source ; lesechos.fr
  • 24. La revue de Presse KYLIA 24 Ohlala French Bistro, le pari d'un Français à Las Vegas Le 1/12/2016 Las Vegas (ETATS-UNIS) Richard Terzaghi est installé aux États-Unis depuis seize ans. Après plusieurs ouvertures réussies à San Francisco, il a posé ses valises dans le Nevada. Il s'adresse à une clientèle locale à la recherche d'une cuisine française simple et accessible. Seize années passées à San Francisco (États-Unis) ont permis à Richard Terzaghi de passer d'un job de busboy (celui qui débarrasse les tables) à celui de chef autodidacte, copropriétaire de plusieurs affaires, parmi lesquelles L'Osteria del Forno. La pression foncière que connait cette ville voisine de la Silicon Valley l'a poussé à chercher une nouvelle terre d'accueil. Las Vegas (Nevada) réunit le plus de critères positifs : facilités d'installation et loyers modérés au croisement de toutes les attractions de l'Ouest américain. "Monter un établissement à Las Vegas peut se faire avec seulement 160 000 $ [environ 150 550 € NDLR] quand il en coûtera 500 000 $ [environ 470 490 €] à San Francisco. Pour un loyer équivalent de 6 000 $ [environ 5 640 €] par mois, mon établissement de San Francisco fait 70 m², alors qu'ici, je dispose de 180 m²." Richard Terzaghi et son associé ont choisi un quartier excentré mais habité par de grosses fortunes de la ville, pour développer un bistrot français de quartier, car il n'y a pas ou peu de concurrence sur ce créneau à Las Vegas "Il y avait une carte à
  • 25. La revue de Presse KYLIA 25 jouer", souligne-t-il. Ohlala French Bistro a ainsi ouvert ses portes en septembre dernier. Adapter les techniques et savoir-faire Pour investir dans sa première affaire, Richard Terzaghi a dû obtenir, il y a seize ans, un visa de type E2. Dans son cas, l'investissement s'est élevé à 100 000 $ (environ 94 000 €). Il renouvèle ce visa tous les cinq ans, en passant par l'ambassade des Etats-Unis à Paris, plus les frais d'un avocat en immigration, soit entre 2 000 $ et 3 000 $ (entre 1 880 € et 2 820 € environ). Parmi les avantages du système américain, le premier est la souplesse des contrats. Celui-ci peut être tacite et une poignée de main suffit à sceller une embauche. Si le salarié ne convient pas, il suffira d'un préavis de quinze jours pour le licencier. En revanche, la réciprocité existe et si un employé est insatisfait, il peut quitter son poste sans justification. Par ailleurs, "les besoins en personnel sont plus importants aux États-Unis qu'en France", mais il est trop coûteux pour Richard Terzaghi d'embaucher un Français, car les frais liés au permis de travail sont souvent à la charge de l'employeur. Lors des recrutements, il a reçu des dizaines de candidatures, plus ou moins qualifiées : "Mes quatre premiers cuisiniers ne savaient pas faire une mayonnaise !" Mais il croit plus au potentiel qu'aux compétences techniques pour réussir et évoluer très vite dans l'entreprise. "Les cuisiniers américains ne font pas de la cuisine comme nous la connaissons en France. Il a fallu adapter mes techniques et mon savoir-faire pour proposer une offre qualitative mais en adéquation avec la manière de travailler des Américains, comme la préparation à l'avance de certains mets ou sauces pour gérer le débit." "Une heure suffit à créer une activité" Richard Terzaghi souhaite transmettre ce qu'il a appris, à l'image de ce que ses chefs lui ont inculqué. Il souhaiterait accueillir dans son équipe un jeune diplômé français sur du long terme en lui offrant un visa E2 dependent. Avec la volonté de démocratiser la cuisine française aux États-Unis, en proposant des plats populaires à des prix accessibles, Ohlala French Bistro a vite démarré. Reste une difficulté à surmonter : le Strip - le long boulevard où se concentrent les hôtels-casinos les plus vastes et les plus récents - concentre les plus grands restaurants de Las Vegas, et les fournisseurs s'y précipitent. Difficile pour un indépendant de trouver les bons fournisseurs, de qualité et disponibles. "À San Francisco, les restaurateurs bénéficient d'une pléthore d'offres de fournisseurs qui proposent des produits frais, comme les poissons fraichement pêchés ou les fruits et légumes de Californie. Nous n'avions aucune difficulté à trouver des produits frais et à nous approvisionner. À Las Vegas, le marché est cannibalisé par le Strip et les fournisseurs de qualité ne sont pas accessibles. La ville se trouve en plein désert du Nevada et il est donc difficile de trouver des produits locaux, constate-t-il.
  • 26. La revue de Presse KYLIA 26 J'ai dû retirer les moules marinières de la carte car pour le moment je n'ai pas réussi à en trouver." Malgré ces contraintes, Richard Terzaghi voit toujours plus loin. "Les États-Unis offrent de formidables opportunités pour investir et une heure suffit à créer une activité. Si vous avez une bonne idée, les investisseurs suivent très facilement", conclut-t-il. À retenir avant de se lancer - L'obtention du visa nécessite d'avoir déjà investi les fonds aux États-Unis, d'embaucher des citoyens américains et de prouver que son business plan tient la route et en être propriétaire à plus de 50 %. - Les ayants-droits bénéficient d'un visa de type E2 dependent qui permet au conjoint d'avoir un visa de travail temporaire et aux enfants d'être scolarisés. - Attention à la disponibilité des fournisseurs, parfois cannibalisés par les grandes structures. - La souplesse des contrats permet d'embaucher en limitant les risques. - Il faudra adapter vos méthodes de travail aux cuisiniers américains, pas toujours habitués à la cuisine minute. Source : hôtellerie-restauration.fr
  • 27. La revue de Presse KYLIA 27 L'hôtel, toujours recherché Le 02/12/2016 L'hôtel, toujours recherché - Shutterstock C'est l'actif que tout le monde convoite. Selon les cas, l'investisseur achète les murs et le fonds de commerce ou seulement le fonds de commerce. Certaines sociétés proposent généralement de racheter une affaire existante « avec l'ambition de lui redonner un nouvel élan afin de mieux la valoriser », avance Olivier Carvin, président de Maranatha. « Nous montons ces opérations en association avec des familles hôtelières qui exploiteront l'établissement », souligne Jean-Marc Palhon, président d'Extendam. De son côté, Novaxia privilégie les actifs à reconvertir. « Il s'agit souvent d'immeubles de bureaux vétustes et/ou vacants. On crée de toutes pièces le fonds de commerce hôtelier », explique Joachim Azan, président de ce groupe. Beaucoup des hôtels achetés après travaux montent en gamme. Ils disposent d'espaces en rez-de- chaussée qui génèrent du chiffre d'affaires (bar, restaurant, spa, espaces événementiels). Les prix ayant fortement grimpé ces dernières années, les rendements s'érodent. « Toutefois, avec la baisse de la fréquentation touristique observée à Paris depuis un an, les hôtels, dont la valeur est exprimée en chiffre d'affaires, devraient être moins chers. C'est le moment d'acheter », prévient Joachim Azan. Source : lesechos.fr
  • 28. La revue de Presse KYLIA 28 Un changement de dénomination dans le bail remet-il en cause sa validité ? Le 2/12/2016 "Le titulaire du bail était une indivision. L'un des enfants est devenu titulaire du bail par acte notarié. Doit-il prévenir le propriétaire ? Si oui, de quelle façon ? Cela remet-il en question le bail existant ?" Si le locataire était une indivision, le fonds de commerce devait être également en indivision. L'opération qui a aboutit à l'attribution du bail à l'un des enfants a sans doute également porté sur le fonds de commerce. Le notaire rédacteur a dû apprécier les clauses du bail, afin de s'assurer que la cession partielle des droits des indivisaires sur le fonds pouvait être entreprise, et respecter les stipulations du bail qui prévoient, peut-être, une information préalable du bailleur... Dans tous les cas, je vous recommande de procéder à une signification, au bailleur, de l'acte intervenu, de manière à lui rendre opposable ladite attribution du bail à l'un des indivisaires. Le notaire rédacteur de l'acte devrait se charger de cette formalité. Bien évidemment, l'attribution du bail à l'un des indivisaires ne remet pas en cause la validité dudit bail, qui demeure applicable et dont les clauses régissent les rapports entre les parties. Source : hôtellerie-restauration.fr
  • 29. La revue de Presse KYLIA 29 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18