Une sélection d'articles ayant retenu notre attention

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 6 au 12 juillet 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Gaz : les copropriétés tardent à faire jouer la
concurrence
Le 06/07/2015
Le chauffage collectif au gaz représente environ un tiers des charges des copropriétés.
De nombreux immeubles n’ont plus droit aux tarifs réglementés. Une majoration de 20 %
s’impose aux copropriétés qui n’ont pas bougé.
Certains des 9 millions de foyers abonnés au gaz risquent d’avoir une mauvaise surprise sur leur
prochaine facture. Depuis le 1
er
juillet, les grosses copropriétés qui n’avaient toujours pas souscrit
d’offre de marché ont vu leurs tarifs augmenter de... 20 % ! « De nombreux syndics n’ont pas fait leur
travail ! » s’énerve Claude Pouey, directeur technique de ARC, l’Association des responsables de
copropriété.
Ils ne sont pas les seuls : tous les sites dont la consommation de gaz dépasse 200 mégawattheures
par an (copropriétés mais aussi acteurs publics et PME) n’ont plus droit aux tarifs réglementés depuis
le 1
er
janvier 2015. Ces sites avaient bénéficié d’une offre transitoire de six mois, qui vient d’arriver à

2. La revue de Presse KYLIA
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échéance. Pour leur éviter une coupure, la Commission de régulation de l’énergie (CRE) a annoncé
début juin qu’ils bénéficiaient d’une période supplémentaire de trois mois pour régulariser leur
situation, pendant laquelle une majoration de 20 % leur serait appliquée. Selon la CRE, sur les
14.727 copropriétés concernées, près de 1.000 n’avaient pas basculé à l’échéance.
« Jusqu’au début de cette année, le marché des copropriétés est resté peu animé. Soit par
méconnaissance du sujet, soit par complexité des processus de décision : il faut attendre que les AG
se réunissent. Mais aujourd’hui, le marché est devenu très concurrentiel », témoigne Mareva Edel,
directrice commerciale d’E.ON France, l’un des fournisseurs (avec Gaz Européen) à avoir ciblé très
tôt ce segment de clientèle. La plupart des fournisseurs alternatifs de gaz se positionnent, même si
certains syndics ne font pas toujours réellement jouer la concurrence et préfèrent rester chez Engie.
L’enjeu est pourtant important pour les copropriétés concernées : le chauffage collectif au
gaz représente un bon tiers de leurs charges. De quoi réaliser des économies substantielles. « Dès le
printemps 2014, nous avons créé une plate-forme Internet, copro-gaz.fr, qui recense les
12 fournisseurs de gaz en France et permet à nos adhérents de se voir proposer des offres
commerciales : elles sont généralement inférieures de 15 % à 20 % aux tarifs réglementés », indique
Claude Pouey.
Offre d’achats groupés chez Foncia
Le groupe Foncia, qui gère 3.000 immeubles chauffés au gaz sur les 38.000 qu’il représente, a de son
côté lancé une offre d’achats groupés l’an dernier, qui a séduit les trois quarts de ses clients avec des
offres inférieures de 12 % à 19 % aux tarifs réglementés. « Cette consultation nationale a permis aux
60.000 foyers concernés d’économiser au total 7 millions d’euros annuels, soit 120 euros par foyer,
par rapport aux tarifs réglementés », indique Arnaud Thamin, directeur de la maîtrise des charges
chez Foncia. Le groupe a de même créé il y a quelques mois une filiale spécialisée, Prowen, sorte de
courtier en énergie au service des adhérents. « Nous avons déjà collecté environ 800 mandats et
prévoyons d’organiser les premières consultations début septembre. »
Malgré tout, des copropriétés se saisissent du sujet. « Les conseils syndicaux commencent à désigner
des « Monsieur Energie » », note Arnaud Thamin. Fin 2015, elles seront encore plus nombreuses à
être concernées : celles qui consomment plus de 150 mégawattheures de gaz par an n’auront plus
droit non plus au tarif réglementé. Et les plus gourmandes en électricité devront aussi alors se
pencher sur leur facture puisqu’à cette date, les tarifs jaunes et verts seront, eux aussi, supprimés.
Source: Les Echos.fr

3. La revue de Presse KYLIA
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Immobilier : les propriétaires adaptent leurs
biens à la co-location
Le 06/07/2015
Face à cette demande croissante de co-locations, les propriétaires s’adaptent. - Shutterstock
Le marché de la co-location se développant, les propriétaires bénéficient de nouveaux services
pour transformer leurs biens en lieux de vie partagés.
Longtemps l’apanage des étudiants, la co-location séduit désormais tous les types de profils. Les
logements se partagent de plus en plus entre adultes, seniors, collègues de travail ou familles
monoparentales. Les co-locations communautaires, qui se fondent notamment sur les affinités
religieuses ou alimentaires, ou encore les co-locations intergénérationnelles, tendent également à se
développer.
La principale raison de cet engouement ? Le budget… mais pas seulement. La crainte de l’isolement,
l’envie de bénéficier de plus grands espaces ou la volonté de s’adapter à de nouveaux modes de vie
jouent pour beaucoup dans la volonté de s’installer à plusieurs. Depuis la mise en place de la loi
ALUR en 2014 et l’encadrement juridique de ce mode de location, les promoteurs immobiliers ainsi
que certains bailleurs sociaux peuvent adapter leurs surfaces aux besoins du marché de la colocation.

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Des services adaptés pour les investisseurs
Face à cette demande croissante, les propriétaires s’adaptent. Selon un sondage réalisé par le site
LocService.fr, six propriétaires sur dix se disent prêts à louer en co-location. Parmi eux, 35 % louent
déjà indifféremment aux locataires et aux colocataires et 22 % n’ont jamais loué en co-location mais
ne rechigneraient pas à le faire.
Pour se lancer dans le marché de la co-location, les investisseurs peuvent compter sur des sociétés
spécialisées. Parmi elles, Coloc & Vie, créée à l’automne 2014, propose aux investisseurs de réaliser
un placement rentable, durable et socialement responsable. Les propriétaires-bailleurs bénéficient, via
ce service, d’un accompagnement dans l’aménagement et la rénovation de maisons de ville en lieux
de vie partagée. Parmi les réalisations de Coloc & Vie : une maison de 230 m² à Orléans dont les neuf
chambres ont été louées en un mois seulement.
Des sites spécialisés
A l’occasion de son dixième anniversaire, LocService.fr, qui revendique 130.000 propriétaires et
200.000 logements, a lancé au mois de juin un nouveau système de recherche de colocataires et de
co-locations. « Aujourd’hui, la demande des locataires et des propriétaires est si importante que nous
avons décidé d’adapter notre concept à la co-location », explique Richard Horbette, le fondateur de la
plate-forme. « Même si ce secteur est très concurrentiel, nous restons confiants compte tenu des
innovations proposées, de la gratuité du service pour ceux qui proposent une co-location et, bien sûr,
du potentiel important de bailleurs prêts à louer en co-location », ajoute-t-il.
La mise en relation se fait au moyen de formulaires intuitifs où les colocataires en recherche
renseignent la co-location souhaitée et leur profil. Un profil qu’ils sont invités à étoffer en décrivant leur
personnalité, leur mode de vie ou leurs centres d’intérêts. LocService se charge ensuite de croiser les
profils et de proposer les offres les plus pertinentes. Ainsi, dans le cas où une chambre se libère, les
colocataires occupants peuvent, gratuitement, chercher celui ou celle qui s’y installera.
Source : LesEchos.fr

5. La revue de Presse KYLIA
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Il faut 6 à 8 années de salaire à un Français
pour être propriétaire
Le 06/07/2015
Paris reste la ville la plus chère d’Europe, derrière Londres. Le prix au mètre carré d’un logement neuf
est de 10.200 euros. Les villes les moins chères se trouvent globalement dans les pays de l’Est.
L’accession à la propriété est toujours aussi compliquée pour les Français. C’est l’idée principale qui
ressort d’une étude sur le marché immobilier résidentiel européen menée par le cabinet Deloitte. Elle
inclut 15 pays européens, la Russie et Israël. «Les inégalités en termes d’accession à la propriété
entre les pays européens se confirment. Les Français, italiens, polonais, tchèques et hongrois
investissent entre 6 et 8 années de salaires avant de devenir propriétaire contre 3,2 années
seulement pour les belges. Le Royaume-Uni reste le pays le moins accessible où il faut mobiliser 10
années de salaires», explique Laure Silvestre-Siaz, associée, Real Estate Leader chez Deloitte.
En matière de construction de logements, la France demeure l’un des pays qui en produit le plus: 6,2
logements pour 1000 personnes ont été construits en 2014. En moyenne, 2,4 logements sont achevés
pour 1000 personnes dans les pays européens. La plus grande production de logements en 2014 a
été constatée en Russie avec 7,6 logements achevés. La France arrive en seconde position, suivie
par Israël, qui a construit 5,3 logements pour 1000 personnes en 2014.

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Porto, ville la moins chère d’Europe
Concernant les prix de l’immobilier, la capitale française reste l’une des plus chères d’Europe pour les
logements neufs: 10.200 euros le mètre carré en moyenne. Cela reste toutefois en deça des prix
observés à Londres, où un logement neuf coûte plus de 14.000 euros le mètre carré! Globalement, les
prix les plus élevés ont été observés au Royaume-Uni, en Israël, en France et en Suède. Et c’est en
Irlande (31,7%), Israël (25,6%), et au Royaume-Uni (21,6%) que les hausses ont été les plus
significatives en 2014.
En troisième position - et loin derrière - on retrouve Munich en Allemagne, où le mètre carré coûte
6300 euros. Plus cher que Berlin! Si l’on prend la tendance inverse, on constate que les villes les
moins chères se trouvent dans les pays de l’Est, en Pologne, Hongrie, ou République Tchèque. Mais
la palme de la ville la moins chère d’Europe se situe sur la péninsule ibérique. À Porto, un logement
se paie 860 euros le mètre carré!
Source : Le Figaro.fr

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Logement : les loyers baissent et les locataires
se paupérisent
Le 07/07/2015
Logement : les loyers baissent et les locataires se paupérisent
Les loyers des logements privés ont baissé de 1,7% au premier semestre. Le revenu des
locataires ayant emménagé cette année a chuté, car les plus aisés profitent des bas taux
d’intérêt pour acheter plutôt que de louer.

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La baisse du loyer moyen de relocation des logements privés s’est poursuivie au premier semestre
2015, sur fond de recul de la demande locative et de paupérisation des nouveaux entrants dans les
murs, selon le baromètre du réseau immobilier Century 21. La tendance baissière observée sur les
loyers moyens se retrouve dans les loyers au m2, qui baissent de 1,7% en France entière. De ce fait,
à fin juin 2015, «la progression des loyers moyens sur les dix dernières années est de 6,8%.
L’inflation, quant à elle, a progressé de 13,1% (...). En d’autres termes, les loyers en dix ans sont en
recul de 6,3% en euros constants», calcule Century 21.
En région, la seule grande ville à afficher une tendance nette à la hausse des loyers sur la majorité
des biens est Montpellier. Le loyer moyen de relocation d’un deux pièces (40% des relocations de
Century 21 France entière au premier semestre), à Montpellier, est ainsi passé en six mois, à fin juin,
de 513 à 520 euros pour 41 m2 (les studios, eux, ont baissé).
A l’autre extrême, à Bordeaux et à Lyon, la baisse est générale sur tous les types de biens, quel que
soit le nombre de pièces. A Bordeaux, les deux pièces sont ainsi passés de 505 à 497 euros pour 45
m2, et à Lyon «toutes les typologies de logements, à l’exception des studios (stables), voient leurs
loyers baisser dans des proportions relativement importantes (-4,1% pour les 2 pièces par exemple,
ou encore -7% pour les 4 pièces)» avec un loyer des deux pièces passé de 556 à 533 euros par mois
pour 44 m2, note Century 21. Entre ces deux extrêmes, dans la majorité des grandes villes, les loyers
sont stables ou en baisse selon le type de logement, sauf à Strasbourg, quasiment stable.
En Ile-de-France, la zone la plus tendue, «on observe une stagnation du loyer moyen dans la région
francilienne (hors Paris), passant de 791 euros en 2014 à 793 euros au 1er semestre 2015», note
Century 21. Seuls les trois pièces baissent, passant de 893 à 881 euros par mois pour 63 m2. Paris,
lui, «échappe à la tendance baissière du marché. Les 2 pièces et les 3 pièces y ont vu leurs loyers
moyens augmenter respectivement de 2% et de 6% au 1er semestre 2015. Les studios et les 4 pièces
n’ont quasiment pas varié». Le deux pièces parisien est passé en six mois de 1.040 à 1.062 euros
pour 39 m2. Mais, là encore, si les loyers moyens parisiens montent, le loyer au m2, lui, baisse de
1,2%.
Paupérisation des locataires
Les loyers baissent dans le sillage d’un recul de la demande locative, car, estime Century 21, dans le
contexte économique actuel, nombre de locataires en place ont simplement préféré surseoir à leur
projet de déménagement. La mobilité résidentielle a donc piqué du nez. «Parallèlement, les plus
jeunes ont souvent choisi de ne pas quitter le foyer familial, poursuit le réseau. Enfin, profitant de

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conditions de marché très favorables (prix + taux bas), une partie des ménages s’est orientée vers
l’acquisition». Résultat : il ne reste, chez les nouveaux entrants dans les murs, que les moins fortunés.
Entre 2014 et fin juin, la chute du revenu moyen des nouveaux locataires est spectaculaire, pour
toutes les tranches d’âge. France entière, leur revenu moyen est passé, de 2.641 à 2.275 euros
mensuels pour les relocations de deux pièces et de 2.912 à 2.417 euros mensuels pour le relocations
de trois pièces ! Ce, malgré le fait que la part des jeunes locataires a fortement baissé au premier
semestre, passant de près de 50% des relocations en 2014 à 41% cette année. Ceux qui ont quitté le
foyer familial pour prendre une location ont vu leurs revenus diminuer de 16% entre le second
semestre 2014 et le 1er semestre 2015. Dans le même temps, les plus de trente ans ont accusé une
baisse de revenus de 7 %. Les employés et ouvriers représentent toujours la catégorie la plus
importante des nouveaux locataires (45,9%) ; leur part est en progression par rapport à l’année 2014
où ils représentaient 40% des locataires entrants.
Résultat de cette solvabilité fragilisée : le délai de relocation augmente et «les propriétaires-bailleurs
voient leur revenus locatifs diminuer avec un rendement de 3 à 4% (contre 5% en 2013)», précise le
réseau. Pas de quoi attirer les investisseurs en locatif et de fait, «la part des investissements locatifs
dans l’ancien n’augmente que de 3,3% entre le 1er semestre 2014 et le 1er semestre 2015», stagnant
à un niveau bien plus bas que la normale de longue période. Seuls les retraités semblent rechercher
un placement dans le locatif ancien : leur proportion augmente et ils représentent aujourd’hui plus d’un
quart des nouveaux bailleurs (25,5%) contre 12,5% seulement pour les cadres supérieurs et les
professions libérales.
Source : Les Echos.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Frais de notaire : où passe votre argent ?
Le 29/06/2015
Vous souhaitez acheter ? Alors, vous n’êtes pas sans savoir que les frais de notaire sont un coût
supplémentaire qu’il est bon d’estimer dès votre première négociation avec le vendeur. Mais au fait, à
quoi servent-ils et comment sont-ils calculés ? Pour en savoir plus, suivez le guide !
Doit-on forcément passer par un notaire ?
Lorsqu’il s’agit d’une transaction immobilière, impossible de se passer de lui. Pas de vente, sans une
signature de l’acte de vente entre vendeur et acheteur au sein du cabinet du notaire. Au préalable, le
notaire et son cabinet auront pris soin de vérifier la validité de la transaction, de s’enquérir auprès des
deux parties qu’aucun doute ne soit fait autour de cette vente et enfin de vérifier la situation financière
de l’acheteur.

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Comment sont-ils calculés ?
Il faut savoir que ces calculs sont parfaitement encadrés par la loi, ainsi le montant de ces frais ne
varient pas d’un confère à un autre. Il se situe actuellement autour de 2% pour une construction neuve
et sont compris entre 6 et 8% pour les biens plus anciens.
Que couvrent-ils ?
Même si ces frais sont conséquents, sachez que la totalité ne tombe pas dans la poche du notaire.
Bien au contraire, puisque les honoraires du cabinet ne représentent que 10 à 20% des frais
proportionnels au montant d’achat.
De ces émoluments restants, la rétribution répond également à une réglementation stricte instaurée
par les pouvoirs publics. Toujours de manières proportionnelles, 5,09 % reviennent au Trésor Public
au titre des droits d’enregistrement pour un logement ancien.
Ceux-ci se décomposent en taxe départementale de publicité foncière (3,80 %), en taxe additionnelle
vers la commune d’acquisition (1,20 %) et de frais d’assiette et de recouvrement de l’État (2,37 % de
la taxe de publicité foncière).
Lorsqu’il s’agit de la vente d’un logement neuf, le montant ne représente « que » 0,71498 % du prix
hors taxes, répartis entre taxe de publicité foncière (0,70 %) et en frais d’assiette et de recouvrement
(2,14 % de la précédente).
S’ajoute également 0,1 % pour le salaire du conservateur des hypothèques. Enfin, environ 1 % du prix
d’acquisition servira à couvrir les frais et débours, c’est-à-dire, le remboursement des sommes
engagées pour produire tous les documents nécessaires à un changement de propriétaire.
En cas de crédit particulier.
Sachez que si vous financez votre achat à crédit par le biais d’un privilège de prêteur de deniers ou
d’une hypothèque, les frais de notaire seront alors majorés d’environ 2 % du montant emprunté.
Comment obtenir une estimation des frais ?
C’est une estimation essentielle au moment de faire votre offre pour ne pas tomber des nues
quelques jours avant la signature de l’acte de vente.

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Parce que cette somme additionnelle représente un coût non négligeable, vous pouvez calculer ce
montant via le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) et bonne nouvelle :
c’est gratuit !
Source : blog.logic-immo.com

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Loi Pinel : ce que change la réforme des baux
commerciaux
Le 08/07/2015
La loi Pinel, complétée par un décret du 3 novembre 2014, modifie en profondeur le statut des baux
commerciaux. Tour d’horizon des principales mesures édictées par ce texte.
Le bail dérogatoire
Allongement de la durée du bail dérogatoire
Les baux dérogatoires peuvent avoir une durée maximale de 3 ans. La durée totale du bail ou des
baux successifs (lorsque le renouvellement intervient depuis le 1
er
septembre 2014) ne doit pas être
supérieure à 3 ans. A l’expiration de cette durée, les mêmes parties ne peuvent plus conclure un bail
dérogatoire pour le même fonds de commerce. Et si le locataire est laissé en possession des lieux, à
l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois, un bail commercial se forme.

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L’état des lieux
Depuis le 1
er
septembre 2014, un état des lieux d’entrée et de sortie doivent être effectués,
contradictoirement et amiablement. A défaut, l’état des lieux est établi par huissier de justice, à frais
partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Pour les baux conclus avant la loi Pinel, si un état
des lieux d’entrée a été établi, un état des lieux de sortie doit être réalisé.
La conclusion du bail commercial
La répartition des charges
Les baux conclus à compter du 1
er
septembre 2014 comportent un inventaire des charges et impôts.
Le bail conclu ou renouvelé à compter de la date de publication du décret du 3 novembre ne peut pas
mettre à la charge du locataire, notamment : les dépenses relatives aux grosses réparations de
l’article 606 du Code civil, et les impôts dont le redevable légal est le bailleur. Cependant, la taxe
foncière peut être imputée au locataire. Un récapitulatif annuel est adressé au locataire dans les
délais fixés par la réglementation.
L’information sur les travaux
Lors de la conclusion du bail, puis tous les 3 ans, le bailleur communique au locataire un état
prévisionnel des travaux envisagés pour les 3 années suivantes, et un état récapitulatif des travaux
dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
L’état des lieux
Un état des lieux contradictoire est établi à la prise de possession des lieux, et en fin de bail. Si l’état
des lieux ne peut pas être réalisé amiablement, il est établi par huissier, à frais partagés par moitié. La
loi étend l’obligation d’établir un état des lieux entre bailleur et locataire à la cession du droit au bail,
ou du fonds de commerce.
L’évolution du loyer au cours du bail
Révision triennale et indice
La loi Pinel modifie l’indice de référence pour la révision triennale du loyer. Cette disposition est
applicable aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1
er
septembre 2014. L’indice qui doit être
utilisé n’est plus l’ICC, mais, selon l’activité du locataire, l’ILC ou l’ILAT. Ainsi, en principe, lors d’une

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révision triennale, le loyer est plafonné à la plus faible des valeurs qu’est soit la valeur locative du
bien, soit le loyer révisé en fonction de l’ILC ou l’ILAT.
Il demeure possible d’utiliser, dans le bail, un indice différent, tel que l’ICC, par exemple. Mais si cet
indice augmente plus rapidement, le locataire pourrait demander une révision triennale à la baisse.
Etalement de la hausse de loyer
En cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même
une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer est fixé à la valeur locative des locaux.
Cependant, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1
er
septembre 2014, l’augmentation de
loyer est étalée dans le temps. En effet, le loyer ne pourra être augmenté, pour une année, que de 10
% du loyer de l’année précédente. Ainsi, si la valeur locative a augmenté de 15 %, il faudra un an pour
fixer le loyer à sa valeur nouvelle.
Le droit de préemption du locataire
Les cessions soumises au droit de préemption
Depuis le 18 décembre 2014, le locataire bénéficie d’un droit de préemption lors de la cession de son
local.
Ne sont cependant pas soumis au droit de préemption la cession unique de plusieurs locaux d’un
ensemble commercial, la cession unique de locaux commerciaux distincts ou la cession d’un local
commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Le droit de préemption n’est pas non plus
applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession
d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
La procédure applicable
Le législateur a calqué la procédure de préemption du locataire sur celle existant en cas de congé
pour vente dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 pour l’habitation non meublée. Toutefois, dans le
cadre du bail commercial, le bail se poursuit si le locataire n’acquiert pas les murs. Le locataire est
informé par une lettre recommandée ou remise en mains propres, lui indiquant le prix et les conditions
de la cession, et reproduisant les dispositions légales applicables. Il dispose alors d’un délai d’un mois
pour exercer son droit de préemption. Si le locataire n’acquiert pas le bien et que la cession est
réalisée à des conditions plus avantageuses, une seconde notification lui est adressée, qui dispose
alors d’un délai d’un mois pour accepter cette offre de vente.

16. La revue de Presse KYLIA
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Le formalisme du congé
La loi Pinel permet de délivrer le congé par lettre recommandée avec avis de réception, plutôt que de
recourir systématiquement à la signification par huissier. Le décret du 3 novembre 2014 est venu
préciser que lorsque le congé est donné par lettre recommandée, la date du congé est celle de la
première présentation du courrier. La question se pose de savoir si cette disposition est applicable
aux baux en cours au 20 juin 2014, ce qui paraît probable au regard de l’article 2 du Code civil. Le
recours à l’huissier évitera cependant toute incertitude.
Garantie et cession de bail
Lorsque la cession de bail s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur,
le bailleur ne peut l’invoquer que durant les 3 années qui suivent la cession. Le bailleur a désormais
l’obligation d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire cessionnaire, dans le délai
d’un mois.
Le loyer du bail renouvelé
Lors du renouvellement du bail commercial d’une durée de 9 ans, le loyer est en principe plafonné. La
loi Pinel apporte des retouches aux règles du plafonnement, pour les contrats conclus ou renouvelés
à compter du 1
er
septembre 2014. Dorénavant, par un mécanisme semblable à celui exposé ci-dessus
pour la révision trimestrielle, le loyer du bail renouvelé est calculé sur la base de l’ILAT ou de l’ILC, et
non plus de l’ICC. Et, de la même façon, en cas de modification notable des facteurs locaux de
commercialité, ou lorsque le bail a une durée contractuelle supérieure à 9 ans, la variation de loyer ne
peut pas conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté lors de
l’année précédant l’augmentation du loyer.
Source : journaldelagence.com

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Développer son restaurant grâce à son fichier
clients
Le 08/07/2015
S'il est bien construit, cette base de données vous permettra d'accroitre la notoriété de votre
établissement, de le développer et de fidéliser votre clientèle actuelle.
Créer son fichier clients grâce au carnet de réservation électronique.
Si votre fichier clients se résume encore aux notes prises sur votre carnet de réservation papier, il est
temps de l'informatiser pour en tirer le meilleur. Voici quelques conseils pour connaître vos clients et
les fidéliser tout en améliorant la bonne réputation de votre établissement. Gardez toujours en tête
qu'il coûte 7 fois plus cher d'acquérir un nouveau client que de le fidéliser.
Connaître ses clients et les fidéliser
Une bonne part des couverts que vous servez chaque jour l'est peut-être à des habitués de votre
établissement. Mais connaissez-vous vraiment vos clients ? Leurs habitudes de consommation, leur
jour favori pour venir dans votre restaurant, leur plat préféré, leurs éventuelles allergies alimentaires,
etc. sont autant de données qui peuvent vous permettre d'améliorer la qualité de votre service.

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Imaginez votre serveur, muni de sa tablette, accueillant M. Ménard, un client qui fréquente votre
restaurant une fois par mois environ et amateur de vin : "Bonjour M. Ménard, vous aviez apprécié la
table près de la fenêtre, je vous place à nouveau sur celle-ci ? Puis-je vous proposer un verre de ce
cru que nous venons de recevoir ?" Autant d'attentions dont il se souviendra longtemps et qui lui
donneront envie de venir encore plus souvent.
Développer votre communication
Que votre fichier clients soit constitué sur un fichier Excel ou grâce à un module de réservation en
ligne installé sur votre site internet ou la page Facebook de votre restaurant, les adresses e-mails de
vos clients représentent une mine d'or. Adossées aux autres informations que nous avons évoquées
précédemment, elles vous permettent de les tenir informés de vos actualités de façon pertinente et
segmentée. Vous pourrez par exemple organiser une soirée dégustation de fruits de mer et n'inviter
que vos clients habitués à commander ce type de mets. Ainsi, l'envoi d'une newsletter ne se fera pas
en masse à l'ensemble de votre base de données au risque de les lasser, mais uniquement à ce
segment de votre clientèle. À l'inverse, les dates de votre fermeture estivale seront adressées par
newsletter à tous vos clients qui seront alors ravis de ne pas trouver porte close sans en avoir été
avertis. Enfin, un e-mail adressé à M. Ménard quelques jours avant son anniversaire pour lui offrir une
bouteille de vin s'il réserve pour 4 personnes, ce mois-ci, sera du meilleur effet pour le fidéliser.
Les clients, à qui vous enverrez des messages personnalisés, seront également vos meilleurs
ambassadeurs pour recommander votre établissement à leur entourage. Comme vous le voyez, le
champ des possibles pour votre communication est étendu mais rien n'est réalisable sans un fichier
client bien renseigné et à jour.
Les critères indispensables pour choisir le bon outil de création et gestion du fichier clients
Mettre à jour votre fichier client à la main, sur un carnet de réservation papier ou sur un fichier Excel
reste un travail laborieux et difficile à maintenir dans le temps. Les cahiers de réservation
électroniques, sont une solution pour votre restaurant. Lors d'une réservation en ligne, les clients
entrent eux-mêmes leurs informations via le module. En ligne ou manuellement, toutes les données
saisies sont automatiquement enregistrées dans votre fichier.
Un bon outil de création et gestion de votre fichier clients doit :

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• Comporter un module de réservation performant et ergonomique qui recueille simplement les
informations principales de vos clients (prénom, nom, e-mail, téléphone) et leur assure, ainsi qu'à
vous, un suivi automatique de la réservation (confirmation par mail etc.).
• Vous permettre de compléter et mettre à jour facilement vos fiches contacts avec les informations
que vous recueillez, au fil du temps, sur vos clients.
• Vous permette de segmenter votre base de données : de répartir vos clients dans des groupes
identifiés en fonction de critères comme 'client du midi', 'client du week-end', 'amateur de fromage',
'intolérant au gluten', etc. que vous aurez vous-même définis.
• Un plus : vous permette de créer, de personnaliser et d'envoyer simplement vos newsletters à vos
contacts.
• Vous permettre de conserver, seul, la propriété de votre fichier clients.
Les informations à recueillir dans votre fichier
• Prénom, nom, adresse e-mail, numéro de téléphone ;
• habitudes de consommation et de réservation ;
• date d'anniversaire ;
• et tout ce qui vous permettra d'accueillir et de fidéliser toujours mieux vos clients.
Source : lhotellerie-restauration.fr

20. La revue de Presse KYLIA
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Les spécificités de la reprise d'un fonds de
bar-tabac
Le 10/07/2015
Pour estimer un fonds de bar-tabac, il convient de séparer les activités 'buraliste' et 'débit de
boissons'. Mais cela ne suffit pas. Confronter son prix de cession théorique à la capacité d'emprunt
d'un potentiel acquéreur devient incontournable. Philippe Raguénès, directeur des agences Century
21 Ouest Commerces à Brest et Quimper, spécialiste de ce segment d'activité, explique pourquoi.
Évaluation par le chiffre d'affaires
Actuellement, la valeur du fonds de commerce de tabac, loto ou de presse est généralement basée
sur trois années de commissions nettes. Pour l'activité débit de boissons, on peut se baser sur 100 %
du CA HT moyen des trois dernière années, et, pour les articles fumeurs et divers (hors télécartes et
monétique) sur 20 % du CA HT.
Évaluation par le perf reconstitué
Pour trouver le perf reconstitué, on se base sur le compte de résultat d'exploitation de l'affaire pour
12 mois d'exploitation, puis on ajoute la dotation aux amortissements, les frais généraux exceptionnels
(entretien des locaux ou du matériel, publicité, licenciement, services bancaires exceptionnels, frais
généraux dépassant la moyenne des deux dernières années), le salaire et charges sociales du
conjoint (s'il est salarié) ou des gérants (en cas de structure en société en nom collectif ). Enfin, on
actualise les cotisations RSI sur la base du résultat prévisionnel de l'acquéreur potentiel.
On applique au résultat obtenu un coefficient multiplicateur qui, selon des critères d'emplacement,
d'horaires, de loyer, d'agencement, de secteur géographique, est compris entre 2 et 5. Actuellement,
dans le Finistère, il s'établit en moyenne à 3,8. C'est l'expertise du professionnel de la transaction qui
va permettre d'établir ce coefficient au cas par cas.
Recoupement des deux méthodes
Les résultats obtenus selon la méthode du chiffre d'affaires et la méthode perf sont différents et la
raison conduit en général à faire la moyenne des deux.

21. La revue de Presse KYLIA
21
Confronter le prix de cession à la capacité d'endettement d'un acquéreur potentiel
La valorisation du fonds n'a de valeur que si elle séduit un acheteur ayant la capacité de faire financer
son projet d'acquisition. C'est pourquoi, après avoir défini le prix du fonds de commerce, il convient de
faire le budget prévisionnel du coût de l'acquisition.
Exemple
► Méthode du CA
Commissions nettes moyennes de l'année 120 000 € x 3 = 360 000 €
CA HT moyen des 3 dernières années de l'activité débit de boissons : 148 000 € x 100 % = 148 000 €
CA HT moyen des 3 dernières années de l'activité vente des articles fumeurs et divers : 45 000 € x
20 % = 9 000 €
Résultat = 517 000 €
► Méthode Perf
Résultat d'exploitation : 74 530 €
+ Dotation aux amortissements : 9 210 €
+ Frais généraux dépassant la moyenne des deux dernières années : 6 510 €
+ Salaire et charges sociales du conjoint (s'il est salarié) : 28 500 €
Ajustement des cotisations RSI : 6 250 €
Total : 125 000 €
Résultat = 125 000 € x 3,8 (coef moyen) = 475 000 €
► Moyenne des deux résultats : 496 000 €

22. La revue de Presse KYLIA
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► Budget prévisionnel du coût de l'acquisition
Prix de vente du fonds 496 000 €
Frais d'acte notaire/avocat HT : 10 000 €
Débours, formalité CFE : 1 300 €
Droits d'enregistrement : 20 110 €
Honoraires d'agence HT : 29 700 €
Frais de stage hors taxe (tabac/licence IV) : 3 500 €
TVA/Frais : 8 640 €
Stock et fonds de roulement 70 000 €
Coût total : 639 250 €
► Capacité d'emprunt du potentiel acquéreur
Apport personnel minimum 25 % du coût total* : 159 800 €
Emprunt à solliciter sur 7 ans : 479 450 €
Pour vendre son affaire, le propriétaire de ce bar-tabacs-PMU devra trouver un acheteur prêt à
l'acquérir pour un prix de 496 000 €, avec un minimum de 160 000 € d'apport et capable de trouver un
crédit pour un montant de 480 000 €.
► Projection de rentabilité du potentiel acquéreur
Si l'acquéreur emprunte sur 7 ans à un taux de 2,6 %** (assurance comprise), il devra rembourser
chaque mois 6 256 €. Son gain annuel prévisionnel lui qui lui permettra de vivre après versement des
mensualités de crédit, est estimé à 49 928 € (perf. 125 000 € - 6 256 € x 12 mois = 49 928 €).
* Un apport de 25 % est le minimum. Idéalement l'acquéreur doit apporter 1/3 du budget prévisionnel
total.
** taux pratiqués récemment dans le cadre d'affaires vendues par Century 21 Ouest Commerces.
Source : L’hotellerie-restauration.fr

23. La revue de Presse KYLIA
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Génération : Le 1
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