S11 revue de presse kylia - semaine du 11 au 17 mars 2019

La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 11 au 17 mars 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Copropriétaires, la Ville de Paris vous invite à
dire adieu au fioul
Le 17/03/2019
Illustration. La Ville de Paris incite les copropriétés à abandonner le fioul, un mode de chauffage
polluant et cher. IP3 PRESS/MAXPPP
L’Agence Parisienne du Climat lance une opération de sensibilisation pour inciter les
copropriétés à abandonner le chauffage au fioul. 50 000 logements sont concernés.

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Il coûte cher, il pue, il pollue… Le fioul domestique a été rhabillé pour l’hiver, ce mardi à la « maison
des acteurs du Paris durable ». L’Agence Parisienne du Climat (l’APC, association créée par la Ville
pour mettre en oeuvre la transition énergétique) y a présenté son plan d’action pour inciter les
copropriétés privées à abandonner (rapidement) ce combustible fossile et à passer à des énergies
plus « vertueuses » pour le chauffage des logements.
L’objectif – qui a été inscrit dans le nouveau plan climat-air-énergie approuvé par le Conseil de Paris
l’an dernier – est d’aboutir à une capitale « zéro fioul » d’ici à 2030. Et pour l’instant, on en est encore
loin. Selon les experts de l’APC, qui ont réalisé une étude exhaustive sur les modes de chauffage
dans le parc privé, près de 1 500 copropriétés, sur les 46 000 que compte la capitale, sont encore
chauffées au fioul.
Majoritairement dans l’ouest parisien
Ce chiffre correspond à un total de près de 50 000 logements, majoritairement situés dans l’ouest
parisien (XVe, XVIe, XVIIe) où les immeubles construits durant les Trente Glorieuses, période faste du
chauffage au fioul, sont sur-représentés.
Ces logements ne représentent « que » 5 % du parc immobilier privé de la capitale. « Mais le fioul est,
à lui seul, responsable de 8 % des émissions de gaz à effet de serre et de 10 % des émissions de
dioxyde d’azote », rappelle Frédéric Delhommeau, responsable du dossier à l’APC.
16% plus cher que le gaz
« L’étude qualitative que nous avons menée nous a permis d’élaborer une méthodologie de
sensibilisation des copropriétaires et des syndics au changement de combustible », enchaîne Anne
Girault, directrice générale de l’Agence du climat. Les principaux « freins » à cette transition
énergétique sont connus : il y a d’abord la réticence des copropriétaires à changer des équipements
en apparence pas encore en fin de vie ; leur manque de connaissances techniques pour se répérer
dans le maquis des aides financières ou encore le coût « dissuasif » des investissements.
« Mais les leviers pour accélérer la transition sont connus aussi », soulignent les responsables de
l’agence du climat qui viennent d’éditer une plaquette listant les « bonnes raisons de quitter le fioul ».
La première étant son prix fluctuant et 16 % plus élevé que celui du gaz.
« La clé, c’est l’accompagnement, pour monter des dossiers, obtenir des aides… », insiste Anne
Girault, qui rappelle que la plate-forme Internet de l’agence (coachcopro.com) permet d’accéder
facilement et gratuitement à des dispositifs de conseil pour sortir du fioul.

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« L’INVESTISSEMENT A ETE RENTABILISE EN 3 ANS »
Jean-Pierre Chaussade, président d'une copropriété du XVIe qui a remplacé sa chaudière au
fioul./LP/B.H.
« Les copropriétaires ne le disent pas… Mais maintenant, ils sont très contents. » Jean-Pierre
Chaussade résume par un trait d’humour la conclusion satisfaisante de ses longues démarches pour
la rénovation énergétique de son immeuble. Président de la copropriété d’une résidence d’une
quarantaine de logements dans la rue Chardon-Lagache, située dans le XVIe (construite dans les
années 1950 et chauffée au fioul), il a travaillé pendant plus d’un an au dossier « changement de
chaudière » mais ne le regrette pas.
« Nous avons été en contact avec l’Agence parisienne du climat mais aussi avec un bureau d’étude
pour monter un dossier complet avec étude de marché, cahier des charges et appel d’offres… »,
explique-t-il en rappelant que la copropriété a opté pour une chaudière gaz. « Le raccordement au
réseau de la CPCU (qui utilise entre autres la géothermie) à 400 m de l’immeuble aurait été trop cher.
»
« Le point fort de notre dossier, poursuit-il, c’est d’avoir réussi à intégrer les certificats d’économie
d’énergie (NDLR : un système complexe de compensations financières des investissements

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énergétiques) dans nos appels offres. Nous avons reçu les aides dès le lancement des travaux et pas
un ou deux ans après ! »
Résultat : l’installation de la nouvelle chaudière, normalement facturée 80 000€, est revenue à 60
000€. Et l’année suivante, les charges de chauffage de l’immeuble sont passées de 40 000 à 20 000€.
« On a rentabilisé notre investissement en 3 ans », conclut-il.
Source : www.leparisien.fr

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« Non à la taxation de la plus-value de la
résidence principale » (Julien Denormandie)
Le 12/03/2019
"Augmenter la fiscalité des logements ne va pas dans le sens d'une diminution de leur coût", selon le
ministre du logement. (Crédits : iStock) INTERVIEW. Le ministre de la Ville et du Logement Julien
Denormandie entend assurer aux acteurs de l'immobilier de la visibilité et une certaine stabilité fiscale.
LA TRIBUNE - Entre l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui freine les investisseurs, et la
chute de la construction en 2018, les professionnels de l'immobilier s'alarment d'un manque
conséquent de logements et d'une chute de l'emploi dans le secteur en 2022. Que faites-vous
pour l'éviter ?
JULIEN DENORMANDIE - Permettez-moi d'abord d'insister sur le rôle majeur du secteur de
l'immobilier et des professionnels qui le composent dans l'activité du pays tant en matière d'emplois et
de création de valeurs qu'en termes d'aménagement. Dans le même temps, j'assume d'être
entièrement tourné vers un appui aux propriétaires et aux locataires. Trop souvent, ils ont été opposés
les uns aux autres. Trop souvent, un ministre de droite était présenté comme pro-propriétaires. Trop
souvent, un ministre de gauche était présenté comme pro-locataires.

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Dans la loi Élan, nous soutenons avec beaucoup de détermination les propriétaires ET les locataires.
J'ai entendu tout ce qui s'est dit sur la transformation de l'ISF en IFI. Ce n'était pas une réforme contre
le logement mais pour mettre plus de capital vers le capitalisme industriel français dans tous les
secteurs, y compris la construction. Pour répondre à votre question, je prends deux engagements vis-
à-vis des professionnels : d'abord donner beaucoup de visibilité et de stabilité fiscale aux acteurs
économiques. Ensuite, mettre en oeuvre le plus rapidement possible l'ensemble des dispositions
incluses dans la loi Élan.
Le Grand débat national va peut-être vous contraindre à revenir sur certains dispositifs,
d'autant que le président de la République a jugé « très bonne » l'idée de taxer les plus-values
des résidences principales...
Je suis opposé à la taxation de la plus-value de la résidence principale car toute mesure qui vise à
augmenter la fiscalité des logements ne va pas dans le sens d'une diminution de leur coût. De facto,
cela ne ferait que renchérir les prix des logements, et toute la chaîne de production en serait
impactée. La vente d'un premier bien de 40 m² permet au contraire d'acquérir des mètres carrés
supplémentaires au profit d'un second bien avec une deuxième chambre.
Pourquoi ne baisseriez-vous pas la TVA sur la vente dans le neuf ?
Annoncée en septembre 2017, la loi Élan a été présentée en Conseil des ministres en avril
2018 après une conférence de consensus qui a réuni 2.500 professionnels et 25.000 Français. Je
reste à l'écoute des propositions des uns et des autres, mais j'insiste sur la stabilité et la lisibilité des
dispositifs qui nécessitent de ne pas tout remettre à plat tous les matins au risque de pénaliser
l'ensemble du secteur.
Source : www.latribune.fr

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Crédit immobilier : trois bonnes raisons
d'emprunter maintenant
Le 14/03/2019

Les taux des crédits immobiliers sont au plus bas.


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Des taux au plus bas, des durées de plus en plus longues et des marges de négociations
importantes. C'est le bon moment pour emprunter.
Des taux de crédits immobiliers proches des plus bas historiques, des durées d'emprunt plus longues,
une concurrence bancaire exacerbée. La période actuelle est propice pour s'endetter.
1 Des taux proches des plus bas historiques
En ce mois de mars, les taux des crédits immobiliers font quasi du surplace et continuent de rester
toujours aussi attractifs. Selon MeilleurTaux.com, on peut obtenir en moyenne 1,35 % (hors
assurance) sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,75 % sur 25 ans. « Les derniers changements de
barèmes ont été peu nombreux et se sont effectués à la marge. Globalement, c'est le statu quo sur le
marché », commente Maël Bernier, porte-parole de MeilleurTaux.com. Même son de cloche chez
Cafpi, un autre acteur majeur du secteur, qui souligne un « début d'année incroyablement stable ».
Selon les deux courtiers, MeilleurTaux.com et Empruntis, on se situerait aujourd'hui aux plus bas
niveaux historiques relevés en octobre 2016 ! « On s'en rapproche. Le différentiel est désormais faible
et s'établit désormais entre 0,10 et 0,15 % », nuance Philippe Taboret, directeur général adjoint de
Cafpi.
Cette situation favorable aux emprunteurs devrait se poursuivre pendant encore plusieurs mois, car
on dispose de plus de visibilité sur les intentions de la Banque centrale européenne (BCE) : il n'y aura
pas de resserrement monétaire avant 2020. Quant à l'OAT 10 ans, l'indice de marché qui sert de
référence aux crédits immobiliers à taux fixe, il est de plus en plus faible . Le 7 mars, il est nettement
passé sous la barre des 0,50 % (à 0,4250 %), contre 0,71 % fin décembre 2018. Il y a encore un an,
ce taux avoisinait 0,9 %. « Ce récent recul de l'OAT 10 ans est une bonne nouvelle, car cela confirme
la poursuite de la tendance. Cela ne devrait pas avoir un effet sur les tarifs dans les prochains mois »,
commente Maël Bernier. « Sur ces bases, sauf événements extérieurs à la France et à l'Europe, il est
clair que les taux resteront bas en 2019 », avance de son côté Credixia.
2 Des crédits toujours plus longs
La hausse du prix de la pierre dans l'ancien et dans le neuf rogne le pouvoir d'achat immobilier des
candidats acquéreurs. Mais, jusqu'à présent, une parade efficace s'est mise en place pour absorber
ce renchérissement du mètre carré : allonger la durée du prêt. Cette compensation a été d'autant plus
facile à mettre en place que le coût du crédit est abordable. Dans sa dernière publication,
l'Observatoire Crédit Logement-CSA indique que la durée moyenne en février dernier atteint

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230 mois. « Depuis 2013, les durées se sont accrues de 24 mois. Jamais elles n'avaient été aussi
élevées », ajoute-t-il.
Les emprunts à 30 ans ont d'ailleurs fait leur apparition dans les vitrines des nombreuses banques.
Pour mémoire, cette longue durée n'était pas proposée il y a encore deux ans. « Cette solution de
financement permet aux primo-accédants de continuer d'accéder au crédit. Cela a permis d'absorber
la suppression des APL-accession et le recentrage du PTZ », remarque Philippe Taboret.
Proposés avec des taux compris entre 1,56 et 3 %, les prêts sur 30 ans ne sont pas spontanément
mis en avant par les banques. « C'est une offre de niche. Les prêteurs acceptent cette durée
maximale pour les ménages dont le dossier passe sur 25 ans. Cette souplesse sur la durée est
proposée à ceux qui sont en quête d'une aisance de trésorerie », commente Cécile Roquelaure,
directrice des études d'Empruntis.
3 Des banques offensives
A cette période de l'année, les banques sont commercialement agressives . N'ayant pas encore
atteint leurs objectifs annuels de distribution de crédits à l'habitat, elles prêtent bien volontiers - et au
plus grand nombre - pour conquérir des clients. Sachant qu'une offre attractive permet souvent de
faire arriver dans l'établissement un nouveau client pour plusieurs années, elles sont disposées à faire
des efforts importants. « Et en ce moment, c'est la grande braderie. On constate un écart notable
entre les tarifs officiels affichés et ceux proposés réellement dans les agences aux clients. Il existe
des marges de négociation importantes pour les emprunteurs dotés d'un bon dossier, comme des
revenus réguliers, un faible endettement et/ou une épargne », indique Maël Bernier. Et sur des
périodes courtes, des records sont battus. Tout récemment, Credixia a indiqué un taux record de
0,20 % (hors assurance) sur 7 ans, une durée très réduite pour un crédit immobilier.
Domiciliation des revenus : peu appliquée
Depuis le 1er janvier 2018, la domiciliation des revenus pendant 10 ans est obligatoire pour un
emprunteur ayant obtenu de sa banque un tarif préférentiel sur son crédit immobilier. Mais plus d'un
an après son entrée en vigueur, cette disposition n'est dans les faits pas souvent appliquée. « Dans
la réalité, on voit peu cette clause inscrite dans les offres de crédit éditées par les banques. Seuls
2 dossiers sur 10 mentionnent cette obligation », signale Philippe Taboret, directeur général adjoint de
Cafpi. « Sur le terrain, c'est effectivement finalement peu l'usage », confirme Maël Bernier, porte-
parole de MeilleurTaux.com. Plutôt que de l'inscrire noir sur blanc dans leurs contrats de prêt,
certaines banques qui n'obtiennent pas un accord tacite et oral avec le particulier sur la domiciliation
de ses revenus majorent le taux en appliquant un malus sur leur barème officiel.

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Cette obligation de rester longtemps dans sa banque va malgré tout à l'encontre de la nouvelle
mobilité bancaire octroyée aux particuliers.
Source : www.lesechos.fr

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Le contexte économique et la fiscalité
fragilisent les projets immobiliers
Le 14/03/2019
Comment se positionnent les Français vis-à-vis du marché de l’immobilier? Le Figaro Immobilier, en
partenariat avec l’IFOP, a mené l’enquête sur leur état d’esprit vis-à-vis de l’immobilier.
En dépit de conditions d’emprunt jugées attractives, les Français considèrent que le contexte
économique, social et fiscal fragilise leur projet immobilier comme le montre un sondage réalisé par
l’Ifop pour Le Figaro immobilier auprès de 1 000 Français. S’ils sont 71 % à vouloir profiter de la
faiblesse des taux d’intérêt (taux fixes à 1,50 % en moyenne toutes durées confondues) pour
concrétiser leur rêve immobilier, le poids de la fiscalité, l’insuffisance des mesures gouvernementales
en faveur du logement et le climat social constituent les principaux freins à leur désir d’acquisition.
Craintes sur la taxe foncière
Parmi les principales sources d’inquiétude, le contexte économique est jugé très majoritairement
(67 %) comme «défavorable» par les sondés. Viennent ensuite les regrets en matière de «politique du
logement». Les sondés sont 20 % à condamner «l’insuffisance des mesures annoncées par le
gouvernement» avec la nouvelle loi logement Élan (Évolution du logement de l’aménagement et du
numérique) effective depuis janvier 2019.
Autre point noir, le poids de la fiscalité et les taxes qui pèsent sur les propriétaires. La réforme de la
taxe d’habitation prévoit, à terme, une exonération de celle-ci pour la majorité des foyers.
Dans cette optique, 71 % considèrent que «la taxe foncière va être impactée par la réforme de la taxe
d’habitation». Et ils craignent à une très large majorité une hausse de la taxe foncière. Côté budget,
les Français qui envisagent d’acquérir un bien immobilier (plutôt dans l’ancien à 51 % et
majoritairement une maison) estiment pouvoir y consacrer 186 895 euros de budget en moyenne.
Cela représente une baisse de 23 000 euros par rapport au même sondage réalisé en 2014.
« Pour 67 % des Français, l’immobilier est un investissement plus sûr que les marchés financiers »

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Côté mobilité, la volonté de limiter autant que possible l’usage de la voiture pour avoir accès aux
services de proximité et aux commerces est jugée déterminante. L’utilisation de la voiture pour se
déplacer représente un obstacle pour 80 % des Français.
Au final, 29 % des Français déclarent avoir un projet immobilier dans les deux ans qui viennent. C’est
un peu plus qu’en 2014, ils étaient alors 27 %. L’immobilier demeure une valeur sûre, notamment pour
se constituer un capital comme le soulignent 67 % des personnes interrogées. À travers cette étude
qui traduit une perception plus fragile d’un secteur pourtant porteur en termes d’activité avec des
records de transactions en 2017 et 2018 (965 000 ventes dans l’ancien), les prémices d’un
retournement de tendance sont ici perceptibles. Impacté par le climat économique et social,
l’immobilier a plus que jamais besoin de confiance.
Source : www.lefigaro.fr

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Taxes foncières : toujours plus chères !
Le 15/03/2019
En 2018, les collectivités locales ont prélevé en moyenne 495 euros par habitant au titre de la taxe foncière. - Sipa
La fiscalité locale pèse de plus en plus lourd sur les épaules des propriétaires. Et, d'une
commune à l'autre, les montants par habitant varient de 1 à 3.
Alors que la taxe d'habitation devrait être supprimée pour 80 % des Français, gare au poids de la taxe
foncière ! Apanage du propriétaire , celle-ci ne cesse de s'alourdir.
La somme perçue par les collectivités locales sur cet impôt a augmenté entre 2011 et 2018 de 3,1 %
par an en moyenne, révèle une étude de la Direction générale des collectivités locales (DGCL). Sur ce
chiffre, la plus forte hausse tient à l'évolution de la base par habitant (+1,9 %), qui s'explique par la
revalorisation des valeurs locatives. La taxe foncière est, en effet, calculée sur la valeur locative du
logement. On applique ensuite les taux d'imposition votés par la commune (ou le groupement) et le
département. Ce taux a crû de 1,2 % dans la période.

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Impôt atypique
En montant, les collectivités locales prélèvent 495 euros par habitant en moyenne en 2018. Mais,
d'une commune à l'autre, les écarts sont importants. « Dans un territoire sur dix, il est perçu plus de
535 euros par habitant au titre de la taxe foncière, et dans un territoire sur dix, moins de 175 euros par
habitant, soit un rapport de 1 à 3 », note la DGCL. La médiane se situe à 274 euros par habitant. Les
plus gourmandes (taux et bases plus élevés que la moyenne) se retrouvent en région Paca. A
l'inverse, la Corse, Mayotte et la région Grand Est cumulent des taux bas et des bases faibles.
« La taxe foncière est un impôt réparti de manière très atypique », souligne aussi l'étude. Pour preuve,
dans les villes côtières touristiques de Normandie, comme Cabourg et Deauville, l'addition est
beaucoup plus salée que dans le reste de la région « du fait des valeurs locatives des habitations très
fortes cumulées à des taux élevés ». De quoi réactiver le serpent de mer de la réforme des valeurs
locatives .
Source : www.lesechos.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Comment évaluer un fonds de commerce sans
bilan ?
Le 11/03/2019
© GettyImages
“Comment peut être évalué un fonds de commerce sans bilan car non ou peu exploité depuis
plusieurs années ? S’agit-il en réalité d’un droit au bail ?”
La notion juridique : un fonds de commerce se compose d’éléments corporels (matériels, mobiliers,
agencements) - le palpable en quelque sorte - et d’éléments incorporels (la clientèle matérialisée par
un chiffre d’affaires, le nom de l’établissement, le droit au bail, le tel, etc.).
À partir de cette définition, si l’un des éléments vient à manquer, il n’y a plus de fonds de commerce,
et singulièrement s’il n’y a pas de chiffre d’affaires. Dès lors, les éléments restants sont vendus de gré
à gré et achetés séparément.
Les points qui doivent être pris en compte sont le bail et le droit au bail. Si le propriétaire du fonds de
commerce est en même temps le bailleur, on comprend mieux pourquoi l’affaire n’a pas été mise en

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demeure d’ouvrir régulièrement sous peine de résiliation du bail. Si ce n’est pas le cas, il vaut mieux
d’abord aller négocier un nouveau bail avec le propriétaire des murs avant de vous lancer dans
l’acquisition du fonds.
Dans la pratique, et si cela vous arrange, vous pouvez toujours décider d’acheter un fonds de
commerce si vous connaissez les locaux, l’affaire, et que les raisons de l’absence d’ouverture sont
liés à des événements ponctuels (maladie du gérant par exemple) plutôt qu’à des événements
structurels et répétitifs (mauvaise réputation, désertification de la zone, conduisant à une absence de
CA....). Dans cette hypothèse, le prix du fonds se calculera de la même façon que si vous achetiez les
éléments séparés. La démarche consiste alors à faire un inventaire précis du matériel en compagnie
du propriétaire et en vérifiant son bon fonctionnement. Une fois l’inventaire et le descriptif terminés,
faites-vous aider par votre comptable pour finaliser une proposition
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Les bistrots parisiens, un vrai symbole
Le 12/03/2019
© JBGurliat/VilleDeParis
Tapis rouge pour les bistrots parisiens. Une fois n'est pas coutume...
L’Association pour l’inscription au patrimoine immatériel de l’Unesco de la tradition et de l’art de vivre
des bistrots et terrasses de Paris a réussi l’exploit de réunir 105 patrons de cafés et brasseries, dont
une vingtaine de femmes, dans les salons de l’Hôtel de ville. Des professionnels qui ont reçu une
médaille de la Ville de Paris « en reconnaissance du rôle qu’ils jouent dans l’attractivité de la
capitale » résume Alain Fontaine, patron du Mesturet et président de l’association. L’opération le
conforte dans sa recherche de classement. « La Maire de Paris, Anne Hidalgo, nous a assuré de son
soutien. Cette manifestation a été organisée à sa demande. Le comité de sélection était formé de la
communauté des bistrots mais il ne comptait pas de patrons. Ce n’était pas un concours. L’idée était
de choisir une centaine d’établissements qui représentaient la diversité des bistrots parisiens et
l’ensemble des arrondissements. » Ce dimanche 10 mars, toujours à l’initiative de l’association, la
première Fête du livre de bistrot a eu lieu à Montmartre, au restaurant la Bonne Franquette. D’autres
rendez-vous auront lieux dans le courant de l’année.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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L’apport d’un fonds de commerce à une
société.
Le 13/03/2019
Pour cette étude nous partirons d’un exemple concret.
Une personne physique exploite et détient, en nom propre, un fonds de commerce de « bar/débit de
boissons ». Le fonds de commerce emploie une dizaine de salariés.
L’exploitant personne physique souhaite aujourd’hui associer son fils à l’affaire familiale, et ce afin
d’organiser son départ en retraite. Il lui a donc été conseillé de constituer une Société à laquelle il
apporterait son fonds de commerce...
L’apport du fonds de commerce obéit tant à des règles de droit commun, qu’à des règles liées à la
nature du bien que constitue le fonds de commerce.
Les apports sont constitués par un ou plusieurs biens (somme d’argent, valeurs mobilières,
immeubles, fonds de commerce, etc.) dont les associés transfèrent la propriété ou la jouissance à la
Société et en contrepartie duquel/desquels ils reçoivent des parts (SARL, notamment) ou des actions
(SA ou SAS, notamment).
En cas d’apport en nature (c’est-à-dire tout d’un apport d’un bien autre qu’une somme d’argent –
apport en numéraire), notamment l’apport d’un fonds de commerce, le ou les futurs associés de la
Société qui sera constituée doit/doivent nommer un Commissaire aux apports (articles L. 227-1, L.
225-8 et R. 225-7 du Code de commerce pour les SA et les SAS notamment / articles L. 223-9 et R.
223-6 du Code de commerce pour SARL). Le rôle du Commissaire aux apports sera notamment
d’évaluer le bien qui va être apporté à la Société.
Pour ce faire, il y a plusieurs voies possibles.
 Soit par un acte sous seing privé (communément désigné sous le terme de « Décision(s)
Unanime(s) des Associés ») signé de tous les associés décidant, à l’unanimité, de nommer le
Commissaire aux apports.
 Soit par Requête adressée au Président du Tribunal de Commerce compétent aux fins de
désignation du Commissaire aux apports.

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Une fois le Commissaire aux apports désigné, il convient de mettre en place la documentation
juridique (a) aux fins de constitution de la Société (i) et du contrat d’apport (ii), puis de remplir les
formalités requises pour apporter le fonds de commerce à une Société (b).
a) La rédaction de la documentation juridique nécessaire à l’opération.
Afin d’apporter le fonds de commerce à la Société qui sera constituée, il faut prévoir la documentation
juridique concernant la future Société (i) et un contrat d’apport (ii) qui sera annexé aux statuts de la
future Société.
(i) La documentation juridique de la Société.
L’étude ne portant pas uniquement sur l’immatriculation d’une Société, le présent paragraphe ne
constitue qu’un extrait des points les plus pertinents.
Aux fins de constitution et d’immatriculation d’une Société, les documents suivants doivent être
minutieusement préparés :
 Les statuts constitutifs ;
 La liste des souscripteurs ;
 Un pouvoir, en vue des formalités, si besoin ;
 Les déclarations de non condamnation et de filiation pour les personnes physiques qui
seraient mandataires sociaux ;
 La déclaration des bénéficiaires effectifs de la Société. Le choix en l’espèce d’une Société
commerciale (notamment SAS ou SARL) est judicieux.
L’apporteur, personne physique, devient donc associé de la future Société et son apport dit « en
nature » constitue sa participation au capital social de la future structure.
Cet apport en nature est rémunéré par l’attribution de titres (actions pour une SAS ou parts sociales
pour une SARL).
La personne physique apporteur peut en outre faire un apport en numéraire, si elle le souhaite, c’est-
à-dire un apport de somme d’argent également rémunéré par l’attribution de titres.
(ii) Le contrat d’apport.
Le contrat d’apport est un acte sous seing privé qui doit respecter certaines règles et notamment
contenir des mentions obligatoires (article L. 141-1 du Code de commerce).

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Dans un premier temps, il convient de bien décrire le bien apporté.
Pour l’apport d’un fonds de commerce, il faut indiquer :
 L’activité exercée ;
 L’adresse du fonds de commerce ;
 Le numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (annexer à l’acte
l’extrait Kbis correspondant) ;
 Le numéro ou code APE (annexer à l’acte la fiche de situation INSEE) ;
 La liste des éléments incorporels et l’évaluation globale de ces éléments ;
 La liste du matériel et mobilier et l’évaluation globale de ces biens ;
 La valeur totale de l’apport.
Il est également très important d’expliquer la méthode de calcul qui a été choisie pour évaluer le fonds
de commerce objet de l’apport. On peut par exemple utiliser une approche statistique en multipliant le
chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices par un pourcentage cohérent compris entre 75 et
90 %. Le Commissaire aux apports décriera dans son rapport différentes méthodes de calcul. Il est
conseillé d’en discuter avec lui pour utiliser la méthode de calcul la plus cohérente.
Les mentions obligatoires que doit contenir le contrat d’apport.
Le contrat d’apport doit contenir certaines mentions qui sont énumérées à l’article L. 141-1 du Code
de commerce :
 L’origine de propriété du fonds de commerce : à savoir le nom du précédent vendeur, la date
et la nature de son acte d’acquisition et le prix de cette acquisition pour les éléments
incorporels, les marchandises et le matériel.
Concernant en particulier l’acte d’acquisition, il est conseillé d’indiquer également la date, le lieu et les
références de son enregistrement.
 L’état des privilèges et nantissements grevant le fonds.
Cet état peut directement être téléchargé sur le site Infogreffe. Le coût de sa commande est de 41,59
Euros (pour une simple consultation sur le site – Tarif au 1er Janvier 2019).
Cet état sera annexé à l’acte d’apport.

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 Des informations comptables : *Le chiffre d’affaires qu’il a réalisé durant les trois exercices
comptables précédant celui de la vente, ce nombre étant réduit à la durée de la possession du
fonds si elle a été inférieure à trois ans. *Les résultats d’exploitation réalisés pendant le même
temps. Il est conseillé d’annexer une situation sous forme de bilan qui fait état notamment des
chiffres d’affaires mensuels réalisés entre la clôture du dernier exercice et le mois précédent
celui de l’apport (article L. 141-2 alinéa 1er du Code de commerce).
 Le bail (il est d’ailleurs conseillé de l’annexer ou de l’intégrer à l’acte) : sa date, sa durée, le
nom et l’adresse du bailleur et du cédant, s’il y a lieu.
A la lecture du bail, on s’aperçoit souvent que le « Cédant » du fonds de commerce (et donc par
extension, l’apporteur du fonds de commerce) doit demeurer garant et répondant solidaire de ses
cessionnaires et de tous cessionnaires successifs (et donc par extension, de tout bénéficiaire de
l’apport) pour le paiement des loyers et l’entière exécution du bail.
Il peut arriver également, conformément aux clauses dudit Bail, qu’il faille appeler le bailleur à
concourir au contrat d’apport.
En cas d’omission de ces mentions (article L. 141-1 II. du Code de commerce), la Société bénéficiaire
peut agir en nullité. Le délai pour agir est d’un an. Il a pour point de départ le jour de signature des
statuts de la Société (en cas de cession du fonds de commerce, le point de départ est le jour de l’acte
de vente : arrêt du 3 Mars 1992 de la Cour de Cassation n°414 – RJDA 6/92 n°572).
La Cour de Cassation a admis à plusieurs reprises qu’il s’agit d’une nullité facultative que le juge peut
écarter si la Société ne prouve pas l’existence d’un préjudice.
Les autres mentions qu’il est conseillé d’intégrer au contrat d’apport.
 Les contrats en cours. L’Ordonnance du 10 Février 2016 a modifié le droit des contrats,
notamment le régime de la cession de contrat. Comme pour le cas d’une cession de fonds de
commerce, en cas d’apport d’un fonds de commerce, il convient de respecter les dispositions
des nouveaux articles 1216 à 1216-3 du Code civil. Toute cession doit désormais être
constatée par écrit, à peine de nullité. Le cocontractant cédé doit donner son accord à la
cession du contrat : soit cet accord a été formalisé par avance, « dans le contrat conclu entre
les futurs cédant et cédé » (article 1216 du Code civil), soit il conviendrait certainement de
rédiger une convention tripartite afin de faire intervenir le cédé à l’acte de cession ou faire
intervenir l’ensemble des « cédés » au contrat d’apport (ce qui peut être assez contraignant).

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S’il est fait le choix de rédiger des conventions tripartites pour chacun des contrats en cours, il
convient de les annexer au contrat d’apport.
 La liste des assurances. L’article L. 121-10 alinéa 1er du Code des assurances dispose que
« En cas […] d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit […]
de l’acquéreur, à charge par celui-ci d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenu
vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat. ».
Le bénéficiaire de l’apport (ou le cessionnaire du fonds), comme l’assureur, peuvent s’ils le souhaitent
résilier le(s) contrat(s) d’assurance.
La transmission du/des contrat(s) d’assurance au bénéficiaire de l’apport, même en l’absence de
clause particulière dans l’acte, a lieu de plein droit (arrêt du 21 Mars 1995 de la Cour de Cassation –
n°92-18576).
Il est conseillé, l’apport étant très souvent en pratique analysé comme une cession, de lister et
d’annexer les contrats d’assurance, et même si l’on veut être certain de ne rencontrer aucun problème
après l’apport du fonds de commerce à la Société, de prévenir le ou les assureurs.
En donnant cette information à l’assureur, le cessionnaire/l’apporteur du fonds de commerce est libéré
du paiement des primes à échoir (article L. 121-10 du Code des assurances alinéa 3).
Article L. 121-10 du Code des assurances alinéa 3 : « En cas d’aliénation de la chose assurée, celui
qui aliène reste tenu vis-à-vis de l’assureur au paiement des primes échues, mais il est libéré, même
comme garant des primes à échoir, à partir du moment où il a informé l’assureur de l’aliénation par
lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique. »
 Le droit de préemption de la commune. En application de l’article L. 214-1 du Code de
l’urbanisme, « Le conseil municipal peut, par délibération motivée, délimiter un périmètre de
sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, à l’intérieur duquel sont soumises au
droit de préemption institué par le présent chapitre les aliénations à titre onéreux de fonds
artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. ».
Le Code visant les aliénations, et non uniquement les cessions, cet article s’applique également aux
apports de fonds de commerce à une Société.
L’apporteur doit donc informer, par courrier recommandé avec accusé de réception, la commune du
projet d’apport de son fonds de commerce à une Société. Le silence du titulaire du droit de

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préemption pendant deux (2) mois, à compter de la réception de la déclaration, vaut renonciation à
l’exercice du droit de préemption (article L. 214-1 alinéa 4 du Code de l’urbanisme).
Dans le cas où le titulaire du droit de préemption réponds qu’il n’y a pas lieu de préempter, il est
conseillé d’annexer ce courrier au contrat d’apport.
 L’information des salariés et les déclarations sociales. 1) En application des dispositions de
l’article L. 141-23 du Code de commerce, la « vente » d’une entreprise de moins de 250
salariés doit être précédée d’une information aux salariés, afin de leur permettre de se porter
cessionnaire, s’ils le souhaitent. La loi Hamon avait institué ce droit d’information en cas de
« cessio ». Depuis le 1er Janvier 2016, ce droit d’information n’est applicable qu’en cas de
« vente » du fonds de commerce. Malgré cette modification législative, il est conseillé, afin de
sécuriser l’opération et éviter tout contentieux, d’appliquer ce droit d’information aux salariés
comme pour le cas d’une vente d’un fonds de commerce. 2) L’article L. 1224-1 du Code du
travail dispose que « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de
l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en
société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification
subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise. »
Le cas de l’apport du fonds de commerce (ou « mise en Société de l’entreprise ») est donc prévu par
la Loi. Le bénéficiaire de l’apport doit donc reprendre l’ensemble des contrats de travail en cours au
moment de l’apport, aux mêmes conditions que celles qui existaient avec l’apporteur, quelque soit le
contrat de travail (CDD, CDI, contrat d’apprentissage…).
 La clause de non-concurrence.
Il est toujours envisageable d’interdire à l’apporteur de « s’installer » en nom propre dans un périmètre
déterminé, pour une durée déterminée. Cette clause ne doit pas violer le principe de liberté du
commerce et de l’industrie. Elle doit être proportionnelle aux intérêts légitimes à protéger : par
exemple, interdire les actes susceptibles de provoquer un détournement de clientèle, interdire
d’exercer les activités principales du fonds de commerce…
(b) Des formalités requises pour apporter le fonds de commerce à une Société.
Dans un premier temps, il faut faire enregistrer auprès du service de l’enregistrement compétent
(adresse du fonds de commerce) le contrat d’apport.
Les publications légales et le BODACC :

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Dans les quinze (15) jours à compter de l’apport, autrement dit de la signature des statuts de la
Société, doivent être accomplies :
 Une insertion dans un journal d’annonces légales compétent (adresse du fonds de
commerce) : outre les informations concernant la Société (dénomination, forme, siège social,
objet social, capital social, durée, représentants légaux…), la publication doit contenir les
mentions prévues à l’article L. 141-13 (sur renvoi des articles L. 141-12 et L. 141-21 du Code
de commerce) ;
 Une insertion au BODACC : elle doit contenir les mentions de l’article R. 123-211 du Code de
commerce.
Les créanciers disposent d’un délai de dix (10) jours, à compter de la dernière des publications
prévues ci-dessus, pour faire connaître au Greffe du Tribunal de Commerce compétent leur qualité de
créancier et le montant qui leur est dû (article L. 141-22 du Code de commerce).
La constitution de la Société.
Pour constituer une Société (pour une SAS) il faut déposer auprès du Greffe du Tribunal de
Commerce compétent :
 Les statuts constitutifs auxquels est annexé le contrat d’apport (et ses annexes) ;
 Un exemplaire du certificat de dépôt des fonds (s’il y a eu des apports en numéraire) ;
 Un formulaire M0 dûment complété et signé ;
 Un pouvoir signé du représentant légal, si le dossier est déposé par un tiers ;
 La liste des souscripteurs ;
 Une preuve attestant de l’occupation régulière des locaux ;
 Les annonces légales et le BODACC ;
 La déclaration des bénéficiaires effectifs de la Société ;
 Si les représentants légaux sont des personnes physiques : leur déclaration de non-
condamnation et de filiation ainsi que la copie de leur carte nationale d’identité ou passeport.
La radiation de la personne physique qui exerçait en nom propre.
Pour radier une personne physique commerçante exerçant en nom propre il faut déposer auprès du
Greffe du Tribunal de Commerce compétent :
 Un formulaire M4 dûment complété et signé ;
 Un pouvoir signé du commerçant si le dossier est signé et déposé par un tiers.

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C’est uniquement au moment de l’immatriculation de la Société, que le fonds de commerce est
transféré à celle-ci.
Jusqu’à l’immatriculation, le bien reste dans le patrimoine de l’apporteur qui doit en assurer la
conservation et qui supporte seul les risques de sa disparition.
Source : www.village-justice.com

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Création de société : et si vous libériez votre
capital en cryptomonnaie ?
Le 14/03/2019
Libérer son capital social en cryptomonnaie est un choix qui reste aujourd’hui encore symbolique,
réservé à des entrepreneurs qui se veulent précurseurs dans ce domaine, ou qui souhaitent profiter
de la création de leur société pour faire une opération marketing ce qui, après tout, peut constituer
une raison légitime, voir même suffisante, pour se lancer dans l’aventure !
Car le régime juridique du bitcoin et autres cryptomonnaies reste embryonnaire. Un véritable bloc de
nœuds pour les juristes, digne d’une blockchain !
Précisons-le tout de suite : si l’idée peut paraître séduisante, elle n’est pas la plus simple à mettre en
œuvre.
Que vous ayez ou non miné vos cryptomonnaies, il faut déminer plusieurs obstacles juridiques.
La première difficulté consiste à définir la nature de l’apport. Car les cryptomonnaies ne
répondent pas à la définition juridique des monnaies, ni à celle des instruments financiers.
Il est donc impossible, notamment, de la qualifier de monnaie électronique au sens du Code
monétaire et financier. C’est finalement le Conseil d’Etat qui, dans un arrêt du 26 avril 2018, et sans
vraiment le vouloir (car il intervenait dans un contexte fiscal) est venu clarifier le régime juridique des
cryptomonnaies, en les qualifiant de « biens meubles incorporels ».
Les apports au capital en cryptomonnaie constituent ainsi des apports en nature, et non pas des
apports en numéraire.
Se pose ensuite la question de la valorisation. En effet, les cryptomonnaies ont pour particularité
de fluctuer très rapidement.
On pourra contourner quelque peu cette difficulté en réalisant l’apport en capital en Eurs, un jeton
Ethereum de norme EIP-20, lancé par une société maltaise.
Le gros avantage est que l’Eurs a un cours stable, adossé à celui de l’Euro.

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Même dans ce cas, on privilégiera un apport inférieur à 30.000 Euros, et qui ne dépasse pas 50% du
capital social, de manière à éviter le recours à un commissaire aux apports, dont il n’est pas certain
qu’il accepte facilement d’engager sa responsabilité sur ce type d’apport.
Reste enfin l’incontournable question de la fiscalité.
Car si l’apport en nature de cryptomonnaie est exonéré de droits d’enregistrement, il entraine en
revanche l’imposition de la plus-value entre la valeur d’acquisition de la cryptomonnaie et sa valeur
retenue dans le cadre de l’apport.
Ce sujet a le mérite d’avoir été clarifié. Initialement, l’administration considérait que les gains tirés de
la cession de cryptomonnaies relevaient des bénéfices non commerciaux ou, dans certains cas, des
bénéfices industriels et commerciaux.
Ce qui aboutissait à une imposition des gains au barème progressif, potentiellement très lourde
(pouvant excéder 60%).
Le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 26 avril 2018 précité, a considéré que ces gains relevaient, sauf
cas particuliers, des plus-values à long terme, taxables à 19%.
Soit un taux global d’imposition de 36,2%, prélèvements sociaux inclus.
La Loi de finances pour 2019 a modifié ce régime pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier
2019.
Désormais, le nouvel article 150 VH bis du CGI soumet les cessions occasionnelles d’actifs
numériques à un taux d’imposition de 30%, aligné sur celui applicable aux revenus financiers (« flat-
tax »).
Ce taux s’applique aussi bien aux cessions de jetons (ou « tokens ») qu’aux cessions de
cryptomonnaies elles-mêmes.
La méthode de calcul des plus-values s’inspire quant à elles directement de celle employée dans le
cadre des plans d’épargne en actions (PEA).
Elle revient à assimiler toute cession à un « retrait partiel ».

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Le montant de la plus-value imposable du fait de l’apport au capital sera donc déterminé en fonction
de l’évolution de la valorisation globale du portefeuille d’actifs numériques par rapport à son prix total
d’acquisition.
Dans ce contexte, il est peu probable que 2019 marque l’essor massif des apports en capital réalisées
en Nano, Ethereum, Enigma ou autre Bitcoin.
Source : www.village-justice.com

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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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