Une sélection d'articles ayant retenu notre attention.

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 2 au 8 avril 2018
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Un projet de loi Elan sans souffle
Le 03/04/2018
Des logements sociaux récents, dans le XIIIe arrondissement de Paris. Photo Alain Guilhot. -
Divergence pour Libération
Le texte, présenté ce mercredi, veut faciliter les constructions et encourager la vente de HLM afin
de pallier le désengagement de l’Etat dans leur financement. Les professionnels du secteur ne sont
pas tous convaincus.
Un projet de loi Elan sans souffle

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«Construire plus, plus vite, mieux et moins cher» : le gouvernement a fixé des objectifs très ambitieux
à son projet de loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) présenté ce
mercredi en Conseil des ministres. Il a même été question de provoquer, avec ce texte, un «choc de
l’offre [de logements, ndlr]». Une expression mise un peu en sourdine ces dernières semaines par
l’exécutif. En effet, la tendance haussière de la construction qui a caractérisé l’année 2017 semble
marquer le pas en ce début d’année 2018. Au cours des trois derniers mois (de décembre à février),
les mises en chantier n’ont progressé que de 2,9 % par rapport aux trimestres précédents, selon les
chiffres du ministère de la Transition écologique. Et ce ne sont pas les quelques mesures techniques
de la loi Elan en faveur du bâtiment qui vont relancer la machine à construire. Les réformes
structurelles du texte ne concernent que le parc HLM : de nombreux organismes seront obligés de se
regrouper pour atteindre une «taille critique». Le gouvernement entend aussi pousser les bailleurs
sociaux à vendre 40 000 logements par an (sur un parc de 4,5 millions d’habitations). Le produit de
ces cessions devant compenser le désengagement de l’Etat dans le financement de la construction
de logements sociaux.
Pourquoi le monde du logement ne croit pas à un «choc de l’offre» ?
Dans le milieu du logement et du BTP, certains prédisent même une diminution de la construction au
cours de l’année 2018 «en raison de la baisse des investissements du monde des HLM», durement
frappé au portefeuille par la diminution de 1,5 milliard d’euros des APL accordées à leurs locataires,
que les organismes devront compenser par une baisse équivalente de leurs loyers. Un ponte
des HLM anticipe «un retrait des investissements de l’ordre de 20 % des bailleurs sociaux parce qu’ils
auront moins de fonds propres». Cette situation risque même d’avoir un impact sur la production de
logements dans le privé. «Les HLM jouent un rôle levier dans certaines opérations
immobilières», pointe l’économiste à l’Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE)
Pierre Madec. En se portant acquéreur de 10 ou 20 logements dans un programme d’une
cinquantaine d’appartements, par exemple, «les HLM permettent au promoteur d’amorcer
l’opération», précise l’économiste à Libération. Le retrait des bailleurs sociaux risque donc de retarder
ou même de faire capoter de nombreux projets immobiliers mixtes.
Quelles mesures globales pour la construction ?
Pour construire, il faut des terrains à bâtir. Fort de cet adage, le gouvernement a fait voter dans le
cadre de la loi de finances 2018 - adoptée en décembre - un abattement fiscal sur les plus-values
immobilières, en faveur des propriétaires fonciers qui vendent leurs parcelles dans les zones tendues.
Ce dispositif, valable jusqu’à fin 2019, vise à accélérer la mise sur le marché de parcelles
indispensables à toute politique de relance du logement. Dans ce texte, le gouvernement Philippe

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s’inscrit aussi dans la continuité des prédécesseurs en intégrant dans la loi Elan des mesures pour
simplifier les normes d’urbanisme, de construction, sécuriser les permis de construire, lutter contre les
recours dits «abusifs» de riverains contre des opérations immobilières et faciliter les transformations
de bureaux en logements. Enfin, le texte crée des nouveaux outils juridiques, tels que les grandes
opérations d’urbanisme (GOU) pour permettre aux collectivités locales d’accélérer leurs projets
urbains. «Ce sont des mesures qui vont dans le bon sens pour faciliter la construction, mais dont il ne
faut pas attendre monts et merveilles»,commente l’économiste à l’Ecole d’urbanisme de Paris Jean-
Claude Driant, cité par l’AFP. Pas de quoi provoquer un choc de l’offre, donc.
Pourquoi le gouvernement veut-il fusionner les HLM ?
Officiellement, c’est pour «renforcer l’efficacité de la gestion des bailleurs sociaux et faciliter la
restructuration de leur patrimoine» que le gouvernement veut fusionner les organismes HLM, au
nombre de 800 en France. A compter du 1
er
janvier 2021, tous les organismes recensant moins de 15
000 logements devront se regrouper au sein d’entités pouvant comporter des offices publics ou des
sociétés d’économie mixte (SEM). Mais certains analystes estiment que ces fusions ne sont que la
conséquence de la loi de finances 2018, qui réduit de 1,5 milliard d’euros les APL. Une baisse
compensée par une réduction équivalente des loyers. «Les organismes HLM les plus fragiles, qui
comptent le plus de locataires touchant l’APL, devront procéder à une baisse massive des loyers qui
va les mettre en difficulté. Ils n’auront donc d’autres choix que d’intégrer des structures plus grosses
et plus solides», estime un observateur du monde HLM. D’aucuns redoutent aussi une perte de la
qualité de service aux locataires, avec la fin d’une gestion de proximité offerte par les petits
organismes.
Pourquoi vouloir accélérer la vente de HLM ?
Dans l’exposé des motifs de sa loi, le gouvernement dit qu’il veut faciliter par ce biais «le
développement de l’accession sociale à la propriété dans le patrimoine social». Pour atteindre son
objectif de 40 000 ventes de HLM par an (contre 8 000 aujourd’hui), la loi Elan crée une structure ad
hoc spécialisée avec le concours d’Action Logement (le collecteur du 1 % logement). Mais pour le
député communiste de Seine-Saint-Denis Stéphane Peu, ces ventes n’ont qu’un objectif : que «les
HLM s’autofinancent. L’Etat se désengage. C’est la fin d’une politique de solidarité dans le
logement».
Source : www.liberation.fr

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Logement : une loi qui devra encore faire ses
preuves
LE 03/04/2018
Jacques Mezard, le ministre de la Cohésion des Territoires et du Logement présentera demain la loi
Elan sur le logement qui sera discutée à l'assemblée nationale à partir de la fin du mois. - Witt/SIPA
Le texte de la loi Elan vise un champ qui va de l'aménagement urbain à la copropriété, sans
toutefois chiffrer ses objectifs ou annoncer un calendrier.
Enfin... Huit mois après le lancement de la Stratégie nationale pour le Logement, le texte de la loi
ELAN, pour « Evolution du Logement de l'Aménagement et du Numérique », arrive en conseil des
ministres, ce mercredi 4 avril, pour un vote prévu sans doute à l'automne. Pas de grande surprise, tant
ses deux défenseurs, le ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard et son secrétaire
d'Etat Julien Denormandie se sont efforcés d'en distiller le contenu, au gré de leurs visites sur le
terrain et auprès des professionnels.
Avant même la discussion de la loi au Parlement, les 222 villes qui bénéficieront des fonds du plan de
revitalisation des villes moyennes étaient ainsi déjà connues ; tout comme la charte signée avec

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plusieurs promoteurs sur la transformation de bureaux en logements, selon les modalités d'un texte
pas encore voté... Les ministres justifient cette communication très orchestrée par la longue
concertation qui a précédé l'élaboration du texte, auprès des Français par voie numérique, des
professionnels et des parlementaires via la conférence de consensus en janvier. « Un vaste speed
dating où nous avons été parfois écoutés, rarement entendus », déplorent cependant certains
professionnels.
Faire mieux que les précédents textes
Ce nouveau texte vient s'ajouter à une liste déjà longue de lois sur le logement (Mole, ENL, Alur,
Egalité et citoyenneté...), dont certaines ne sont pas encore appliquées. Son objectif : conforter des
politiques mises en oeuvre depuis déjà des années, avec un résultat souvent très éloigné des espoirs
initiaux que ce texte entend bien atteindre. La libération des terrains publics, régulée par une loi de
2013, est ainsi encore simplifiée et à nouveau encouragée. L'arlésienne de la lutte contre
les recours abusifs est encadrée par des règles plus strictes, mais cette disposition risque de se
heurter à l'engorgement des tribunaux, au moins dans un premier temps. Les délais d'obtention des
permis de construire devraient aussi être allégés. Enfin, le « permis de faire » ou « permis d'innover »
pourra remplacer les objectifs de moyens par des objectifs de résultat... Les modalités d'application
elles sont renvoyées à des décrets. Voire à des ordonnances, comme la réforme de la loi de 1965 sur
la copropriété...
Le texte dont le but ultime est de construire « plus, mieux et moins cher » n'affiche prudemment aucun
objectif quantitatif, ni aucun calendrier. En consolidant le secteur des HLM, le gouvernement l'aidera
peut-être à se réformer et à être plus efficace pour loger les plus modestes, mais les bailleurs se
demandent pour l'instant comment maintenir leur plan de production et d'entretien avec 1,5 milliard de
recettes en moins. Côté privé, les professionnels observent, un peu blasés, les nouvelles promesses
de simplification.
Source : www.lesechos.fr

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Immobilier parisien : vers un mètre carré à
9 330 euros en mai
Selon les notaires, la hausse des prix atteindrait 8,6 % dans la capitale en mai en rythme annuel, et
devrait se prolonger tout le printemps.
Le 03/04/2018
La place du Tertre est située sur la butte Montmartre, dans le quartier de Clignancourt du 18ᵉ
arrondissement de Paris PATRICK KOVARIK / AFP
La hausse des prix immobilier se poursuit en Ile-de-France. Selon la dernière note de
conjoncture des notaires franciliens, publiée le 29 mars, le marché immobilier régional est
toujours caractérisé par un rythme des ventes soutenu et par une hausse du prix des
logements, concentrée essentiellement dans Paris intra-muros.
« Paris reste un marché immobilier à part », constatent les notaires. Dans la capitale, le prix au m²
des appartements anciens est ressorti à 9 060 euros en janvier 2018 (+7,9 % en un an). D’après les
avant-contrats, cette hausse devrait se poursuivre pendant tout le printemps. Le prix moyen parisien

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devrait ainsi atteindre 9 330 euros le m² en mai, ce qui correspondrait à une hausse annuelle de
8,6 %.
Paris est clairement la locomotive des prix en Ile-de-France. Quand la hausse moyenne devrait
atteindre 5,9 % sur l’ensemble de la région entre mai 2017 et mai 2018, elle devrait ressortir à 4,8 %
en petite couronne et ne devrait pas dépasser 1,2 % en grande couronne.
L’activité du marché immobilier francilien ne faiblit pas. La croissance des ventes, encore très forte en
fin d’année 2017, a certes marqué une pause en janvier, mais les ventes sont reparties à la hausse en
février. Entre novembre 2017 et janvier 2018, le nombre de ventes a été supérieur de 25 % par
rapport à son niveau moyen des 10 dernières années.
Source : www.lemonde.fr

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La Cour des comptes juge efficace une aide
publique à la rénovation énergétique
Le 04/04/2018
Entrée de la Cour des comptes à Paris, le 20 septembre 2016 ((c) Afp)
Paris (AFP) - La Cour des comptes a dressé mercredi un bilan "encourageant" du versement de l'aide
publique "Habiter mieux" qui a financé 240.000 rénovations énergétiques de logements depuis 2010,
et fait des préconisations pour la rendre encore plus efficace.
Saisie par la Commission des finances du Sénat en décembre 2016, la Cour a mené une enquête
auprès de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) qui gère le programme "Habiter Mieux" depuis sa
création en 2010, et passé au crible un peu plus d'un millier de dossiers.
Le bilan de cette prime versée aux ménages, pour la plupart des propriétaires occupants modestes,
pour les aider à rénover leur logement - en complément d'autres aides - est "encourageant", a résumé
Pascal Duchadeuil, président de la cinquième chambre de la Cour des comptes en présentant le
rapport, rendu public mercredi.

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"Il n'est pas fréquent que la Cour", souvent très critique quant à la qualité de la gestion des deniers
publics, "soit amenée à délivrer ce type d'appréciation, surtout d'ailleurs dans le domaine de la
politique du logement", a-t-il souligné.
Si le dispositif a des "faiblesses", celles-ci peuvent "être corrigées", selon la Cour, "pour répondre aux
nouveaux défis auxquels "Habiter mieux" est désormais confronté": atteindre l'objectif de 75.000
logements rénovés par an, soit une hausse de 50%, fixé par le gouvernement fin novembre.
Deux des trois objectifs fixés au programme ont été atteints: accompagner les plus défavorisés, avec
des bénéficiaires très modestes (83% des dossiers) et faire baisser la consommation d'énergie de
logements, avec 43% de gain énergétique en 2016, soit bien mieux que les 30% visés.
Suite à une "période de chauffe prolongée", outre le "gain financier sur la consommation d'énergie",
les ménages constatent une "amélioration de l'état général du logement, un assainissement des
logements, une diminution de la sensation de froid et une amélioration de la santé des occupants",
note la Cour.
- "Gestion efficace" -
Pour le troisième objectif en revanche, rénover le parc privé de logements, "le bilan est en demi-
teinte": sur un objectif 2010-2017 de 300.000 logements, "on a dépassé 240.000 fin 2017", a souligné
M. Duchadeuil.
La Cour pointe surtout un "manque de stabilité des moyens et de la réglementation" d'"Habiter mieux":
le montant de son enveloppe, le Fonds national d'aide à la rénovation thermique (FART), 500 millions
d'euros pour 2010-2017, a été révisé à 10 reprises.
"Cette instabilité financière n'a pas permis d'établir un régime d'aide suffisamment pérenne pour attirer
tous les bénéficiaires potentiels de ces aides", estime la Cour.
De leur côté, les montants alloués ont connu cinq modifications en sept ans, passant de 1.600 à 3.500
euros, pour redescendre à 2.000 euros depuis 2016.
Soulignant la "gestion efficace" d'un dispositif "bien évalué et contrôlé" par l'Anah, la Cour prône une
gestion dématérialisée des dossiers et une "simplification" des aides pour financer les travaux par
tranches - deux évolutions en cours -, pour passer à la vitesse supérieure.

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Pour moitié des actifs et pour moitié des retraités, les bénéficiaires sont des personnes aux revenus
très modestes, logées dans de "grandes maisons individuelles anciennes", onéreuses à chauffer, qui
"s'imposent des restrictions de dépenses".
La Cour préconise de mieux les accompagner, de "renforcer le lien" entre les niveaux des plafonds
d'aide et leur situation de précarité énergétique, de mettre en oeuvre une programmation pluri-
annuelle, de stabiliser la réglementation et enfin de "développer le partenariat noué avec les
collectivités territoriales".
Source : www.nouvelobs.com

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Logement : la Caisse des dépôts débloque 12
milliards pour le social et l'intermédiaire
Le 05/04/2018
L'institution financière bicentenaire crée un nouveau fonds d'investissement doté de 2 milliards d'euros
pour l'immobilier résidentiel, avec pour objectif de construire 11.000 nouveaux logements dont 9.000
intermédiaires. (Crédits : Gonzalo Fuentes)Au lendemain de la présentation de loi Évolution du
logement et aménagement numérique (Élan), le nouveau directeur général de la CDC, Éric Lombard,
a présenté, pour sa première apparition publique ce 5 avril 2018, des outils de financements au
service des bailleurs sociaux et du logement intermédiaire.
Restaurer l'égalité des chances entre les territoires. Depuis sa nomination à la direction générale de
la Caisse des dépôts (CDC) en décembre 2017, Éric Lombard martèle ce message. Dans la
continuité du programme "Action cœur de ville" pour lequel la CDC investit 1,7 milliard d'euros et au
lendemain d'une signature d'une convention entre l'exécutif et l'Union sociale pour l'habitat (USH),
10 milliards d'euros ont été débloqués pour les bailleurs sociaux et 2 milliards pour le logement
intermédiaire.
Quelques mois après la loi de finances 2018 qui leur a retiré près de 1,7 milliard d'euros pour cette
année, la mesure fera sans aucun doute son effet auprès des bailleurs.
« Le secteur du logement social est essentiel, a jugé Éric Lombard ce 5 avril 2018, aussi avons-
nous deux priorités : soutenir l'investissement des organismes de logements sociaux (OLS) pour la

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production de logements neufs et la rénovation, et accompagner les OLS dans leur transformation
profonde ».
4 milliards de prêts à taux fixe de marché sur 20 ans
Sur les 10 milliards d'euros en « ressources nouvelles », se trouvent donc 2 milliards d'euros de
prêt de haut de bilan bonifiés de deuxième génération ou encore 4 milliards en prêts à taux fixe de
marché. Sur ce point,
« la Caisse, sous sa signature, va émettre sur les marchés financiers jusqu'à vingt ans, précise le
directeur général. Chacun contribuera à l'effort de guerre si l'on peut le dire ainsi et cela fera
bénéficier le secteur de conditions de financement proches de celles de l'État ».
Ces 4 milliards de prêts à taux fixe de marché devraient se décomposer ainsi : 2 milliards pour
réaménager la dette et surtout pour les regroupements d'organismes qui vont se retrouver avec des
passifs de part et d'autre. Puis, 1 milliard pour soutenir les investissements dans les territoires, dont
700 millions pour les programmes neufs et 300 pour la restructuration.
« La CDC doit gagner de l'argent ! »
Vient ensuite 1 milliard de prêts à taux fixe pour la réhabilitation thermique.
« C'est important au titre de la protection de la planète et des efforts collectifs pour lutter contre le
réchauffement climatique, souligne Éric Lombard, et utile pour les charges ».
Une goutte d'eau néanmoins au regard des 600.000 passoires thermiques sur 4,7 millions de
logements sociaux.
La Caisse avancera également 3 milliards de trésorerie, dont 1 milliard pour préfinancer de
nouvelles opérations et 2 milliards pour des lignes de trésorerie bancaire. Pour clôturer ces 10
milliards au profit des bailleurs sociaux, 1 milliard d'euros en fonds propres soutiendra la
construction. Objectif : la nue-propriété à la CDC, l'usufruit à l'OLS pendant quinze à vingt ans. À ce
terme, la Caisse fera les comptes et soit rachètera, soit vendra. « La CDC doit gagner de
l'argent ! », rappelle son DG.
2 milliards pour le logement intermédiaire
Enfin, l'institution financière bicentenaire crée un nouveau fonds d'investissement doté de 2 milliards
d'euros pour l'immobilier résidentiel, avec pour objectif de construire 11.000 nouveaux logements
dont 9.000 intermédiaires. La CDC Habitat (ex-SNI) en sera l'opérateur.
Source : www.latribune.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
CONFLITS ENTRE ASSOCIÉS : DE
L’ANTICIPATION AUX SOLUTIONS
JUDICIAIRES.
Le 05/04/2018
3La création d’une société entre plusieurs personnes suppose que les parties aient la
« volonté de s’associer ».C’est ainsi que la validité d’une société est, par principe,
subordonnée à l’existence de « l’affectio societatis » (« la société de l’affection »), un élément
de nature psychologique. Il s’agit en réalité de la volonté de collaborer ensemble et de
« poursuivre l’œuvre commune ».
A la date de conclusion du contrat de société, cet affectio societatis doit exister. Néanmoins, il est
fréquent que cet élément psychologique disparaisse au cours de la vie de la société.
C’est ainsi le cas lorsque naissent des conflits entre associés et des mésententes graves.
Il est donc fondamental d’anticiper les éventuels conflits qui pourraient naitre entre associés.
De l’importance d’anticiper les conflits par la rédaction des statuts…
L’anticipation des conflits entre associés passera d’abord par la rédaction des statuts de la société.
Ceux-ci se devront d’être adaptés à la situation et à la volonté des associés et doivent être la
conséquence de pourparlers et de discussions précises.
Les fondateurs de la société devront déterminer ensemble les caractéristiques de la société, et
préparer le contrat de société, c’est-à-dire les statuts. Ces statuts prévoiront la forme, la durée, la
dénomination, le siège, l’objet et le montant du capital de la société.
Afin d’anticiper toute difficulté, d’autres mentions sont essentielles quant aux modalités de
fonctionnement de la société.
La rédaction minutieuse des statuts sera d’autant plus conseillée pour les formes de sociétés dont le
fonctionnement n’est pas précisément réglementé par la loi.

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Par exemple, dans le cas d’une S.A.S. laquelle est une forme sociale assez souple, les rédacteurs
des statuts doivent préciser avec soin l’étendue des pouvoirs respectifs des différents organes de la
société et les modalités selon lesquelles ces pouvoirs sont exercés.
Ces statuts ont une importance capitale d’autant qu’ils s’imposent aux associés lesquels sont parties
au contrat de société.
Par ailleurs, les associés d’une société ou certains d’entre eux, pourront envisager la conclusion en
dehors des statuts, des conventions, appelées pactes d’associés ou d’actionnaires ou pactes de
famille, par lesquelles ils cherchent à contrôler la conduite des affaires sociales et la composition du
capital.
Ces pactes d’associés ou d’actionnaires sont fréquents dans les sociétés par actions, en particulier
dans les SA, notamment pour régir les rapports entre les différents groupes d’actionnaires.
Ils pourront contenir des conditions d’entrée et de sortie dans la société.
En résumé, l’anticipation au moment de la création de la société ou de la mise en place d’un pacte
d’associé pourra permettre d’éviter certaines situations de crises et même de désamorcer certains
conflits par la connaissance concrète en amont des éventuelles conséquences d’un conflit.
… Aux solutions judiciaires au conflit
Il arrive parfois que certains conflits entre associés nécessitent une solution judiciaire pour être réglés
allant jusqu’à la solution ultime : la dissolution de la société. A ce titre, le législateur a prévu à l’article
1844-7 du Code civil et comme cause de dissolution de la société la « dissolution anticipée prononcée
par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses
obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la
société ».
Néanmoins, il existe d’autres solutions à envisager avant une telle dissolution. Cela pourra passer par
la désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur judiciaire. Cela pourra également passer
par des actions en abus de majorité ou même en abus de minorité. Il existe également des actions
possibles pour solliciter en Justice la révocation du dirigeant (pour juste motif).
Enfin et avant les solutions judiciaires, des solutions amiables peuvent être envisagées.
A titre d’exemple, il peut être prévu dans les statuts de la société une clause de médiation ou de
conciliation.
En tout état de cause, tout associé doit se faire conseiller et assister en période de crise.
Source : www.village-justice.com

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LA COPROPRIÉTÉ FACE AUX NUISANCES DES
ACTIVITÉS COMMERCIALES EN REZ-DE-
CHAUSSÉE D’IMMEUBLE.
Le 05/04/2018
Un contrat de bail a été conclu avec un commerçant et vous constatez que celui-ci a changé la
destination de son local sans autorisation préalable ou est à l’origine de troubles anormaux de
voisinage. Dans ces hypothèses, le bailleur, les voisins et le syndicat des copropriétaires sont
à même de demander la cessation de l’activité du commerçant voire la résiliation du bail.
L’article de référence en la matière est l’article 9 alinéa 1e de la loi n°65-557 du 10 juillet
1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit
librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux
droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
I. Le changement d’affectation des parties privatives : un risque d’atteinte à la destination de
l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires
La destination de l’immeuble est fixée par le règlement de copropriété (habitation, commerce, mixte).
Le locataire souhaitant changer l’affectation de son lot doit demander l’autorisation unanime de
l’assemblée générale des copropriétaires pour qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Il
en va de même si le changement d’affectation du lot est contraire à une disposition du règlement de
copropriété interdisant « les commerces générant des nuisances par leur odeur, leur aspect et leurs
dangers »
La méconnaissance d’une telle disposition peut être invoquée par les copropriétaires pour demander
la cessation d’activité. Les juges de cassation se sont, par exemple, fondés sur l’interdiction de toute
activité de restauration et de toute activité pouvant entraîner des troubles olfactifs pour les
copropriétaires pour condamner le commerçant ayant changé l’affectation de son local
Pour déterminer si un immeuble est conforme à la destination de l’immeuble, le juge dispose d’une
appréciation souveraine et procède donc à une appréciation in concreto. Dans un arrêt ancien, les
juges ont retenu que bien que l’établissement d’enseignement supérieur fût situé dans un immeuble
d’habitation bourgeoise, l’exercice d’une activité commerciale au rez-de-chaussée était expressément

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autorisée par le règlement de copropriété. Il en résultait donc que l’installation et l’extension ultérieure
de cet établissement d’enseignement professionnel était licite .
Lorsque le changement d’affectation de l’immeuble est licite, il est fréquent que les copropriétaires
invoquent une atteinte à la jouissance normale des autres lots. Dans l’arrêt précité, cette
argumentation n’a néanmoins pas suffi pour convaincre les juges de cassation malgré le dépôt de
mégots, de paquets vides de cigarettes et de papiers dans la cours d’entrée ainsi que le grincement et
le claquement de la porte d’entrée.
Il peut être enfin précisé que lorsqu’un copropriétaire viole une disposition du règlement de
copropriété, il n’est pas nécessaire d’apporter la preuve d’un trouble anormal de voisinage
II. L’invocation de troubles anormaux de voisinage : un remède contre des nuisances diverses
et multiples
Il est acquis de droit que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». Les troubles
anormaux de voisinage sont des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage.
Quelques remarques méritent d’être apportées quant aux notions de troubles d’anormalité et de
voisinage
1. La notion de trouble
Un trouble peut renvoyer à diverses nuisances dont les plus fréquemment invoquées devant les
tribunaux sont les :
 nuisances sonores
 nuisances olfactives
 nuisances lumineuses
 réalisations de travaux affectant la propriété voisine
 infiltrations d’eau
La particularité de ces troubles est qu’ils ne découlent pas forcément d’une faute. Il en résulte que le
copropriétaire s’estimant lésé par un trouble anormal de voisinage n’a pas à démontrer l’existence
d’une faute pour engager la responsabilité de son voisin. Inversement, un copropriétaire qui se voit
reprocher un trouble anormal de voisinage ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en arguant la
non-commission d’une faute.
Pour autant, pour qu’une action fondée sur un trouble anormal de voisinage soit accueillie, ce trouble
doit nécessairement présenter un caractère anormal.
2. La notion de trouble anormal

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Le caractère anormal du trouble engendré par le commerçant est apprécié selon un faisceau
d’indices :
 la durée de la nuisance
 la survenance de la nuisance en journée ou en soirée
 le lieu où se produit la nuisance
 la destination de l’immeuble
Afin de mieux appréhender ce qui constitue ou non un trouble anormal, voici quelques illustrations
s’agissant des nuisances olfactives (a) et des nuisances sonores (b).
a. Les nuisances olfactives constitutives d’un trouble anormal de voisinage
Les juges de cassation se montrent plus ou moins accueillants des activités des restaurateurs. Ainsi,
alors que certains arrêts ont accepté de reconnaître des troubles de voisinage du fait des émanations
de fumée d’une pizzeria, d’autres arrêts ont été plutôt favorables aux commerçants. Ainsi, les juges de
cassation ont refusé de reconnaître l’existence de troubles anormaux de voisinage alors qu’il était
reproché à une sandwicherie les odeurs de cuisine, la présence de papiers gras dans les parties
communes et le bruit de la clientèle.
b. Les nuisances sonores constitutives d’un trouble anormal de voisinage
Les bruits d’activités peuvent être constitutives d’un trouble anormal de voisinage. Les bars et
discothèques sont les principaux établissements visés par les demandes de cessation des nuisances
sonores. Le copropriétaire qui estime que les nuisances sonores sont excessives peut demander à la
mairie d’arrondissement d’effectuer des mesures acoustiques. Il est important de préciser que
l’appréciation de la nuisance sonore s’effectue selon l’activité litigieuse. Les juges de cassation ont par
exemple jugé que malgré les dispositifs mis en place pour limiter le volume sonore par la discothèque,
des nuisances sonores ont perduré. Il a donc été reconnu un trouble anormal de voisinage à
l’encontre des propriétaires d’une discothèque . Sans avoir à saisir les tribunaux, il vous est possible
de vous adresser à votre syndic voire à la mairie d’arrondissement ou à la préfecture de mettre en
demeure l’établissement de faire cesser le bruit ou suspendre son activité.
3. La notion de voisinage
Traditionnellement, les copropriétaires étaient les principales personnes pouvant invoquer un trouble
anormal de voisinage. Cette possibilité est également ouverte au syndicat des copropriétaires avec
comme nuance que l’action de ce dernier se limite aux troubles anormaux de voisinage affectant les
seules parties communes. Son terrain d’action est donc plus restrictif que celui des copropriétaires qui

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peuvent invoquer des troubles anormaux de voisinage affectant les parties privatives de leur lot mais
aussi les parties communes.
III. Les sanctions prononcées à l’encontre de l’auteur du trouble anormal de voisinage
Les copropriétaires victimes d’un trouble anormal de voisinage peuvent demander :
 la cessation de l’exploitation commerciale
 la réalisation de travaux
 la restriction des horaires d’ouverture du commerce pour limiter les nuisances
 la résiliation du bail
 le versement de dommages-intérêts
Avant d’entamer toute procédure judiciaire, il est conseillé de résoudre à l’amiable les conflits de
voisinage avec le commerçant à l’origine des nuisances.
Source : www.village-justice.com

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Le doggy bag ne doit pas être obligatoire dans
les restaurants
Le 05/04/2018
Des députés veulent rendre obligatoire des boites à emporter dans les restaurants pour permettre aux
clients d'emporter les restes de leur repas.
© Thinkstock
Le doggy bag doit résulter d'une démarche volontaire du restaurateur et non d'une obligation
La commission du développement durable de l'assemblée nationale a adopté le 21 mars, un
amendement visant à créer l'obligation de mettre à disposition un « doggy bag » ou « gourmet bag »
dans les restaurants. Le texte prévoit que « les restaurants et les débits de boissons à consommer sur
place mettent gratuitement à la disposition de leurs clients des contenants réutilisables ou recyclables
permettant d'emporter les aliments ou boissons non consommés sur place ».
L'objectif de ce texte : contribuer à réduire par deux le gaspillage alimentaire d'ici 2025 en permettant
aux clients des restaurants de pouvoir emporter ce qu'il reste de leur repas (plat ou boisson) afin qu'ils
puissent être consommés ultérieurement et ainsi éviter que ces restes non consommés ne soient

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jetés.
En effet, selon l'exposé des motifs, les pertes de nourriture sont 5 fois plus élevées en restauration
commerciale qu'à domicile, et s'élèvent à 27%, soit 157 grammes par personne et par repas. Parmi
ces pertes, les restes de l'assiette représentent 11% pour une valeur moyenne de l'ordre de 1 euros
par repas.
Les députés reconnaissent qu'un grand nombre de représentant de la restauration se sont déjà
engagés dans une telle démarche, mais ils souhaitent généraliser cette pratique en la rendant
obligatoire.
Pour l'Umih, cette pratique ne doit pas être imposée aux professionnels, pour qui elle représenterait
une obligation supplémentaire qui viendrait s'ajouter à une liste déjà longue pesant sur la profession
au quotidien.
Des bonnes pratiques existent déjà dans la restauration
L'organisation professionnelle rappelle que les restaurateurs travaillent déjà au quotidien à réduire
leurs pertes, tant en cuisine que dans les retours de salle, en étudiant leur carte et en adaptant leurs
portions. En outre, l'Umih précise qu'elle a mis en place en octobre 2016, des guides de bonnes
pratiques pour vaincre le gaspillage en en restauration mais aussi en hôtellerie. Sans oublier la
publication en novembre 2017 d'un livre : les chefs s'engagent : leurs recettes anti-gaspi. Près d'une
trentaine de chef de l'Umih proposent des recettes gourmandes où tout est utilisé pour aboutir à zéro-
déchet.
Le syndicat de la rue d'Anjou demande aux parlementaires de revenir sur ce projet. Rien n'est joué,
l'amendement doit encore passer en commission des affaires économiques de l'assemblée nationale,
pour être soumis au votre du parlement à compter du 21 mai dans le cadre d'un projet de loi sur
l'alimentation. Mais la profession doit rester vigilante.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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BAIL COMMERCIAL : L’OBLIGATION DE
DÉLIVRANCE, UNE OBLIGATION
ESSENTIELLE PESANT SUR LE BAILLEUR.
Le 06/04/2018
Un bail commercial est un contrat lourd d’engagements pour les deux parties. Il impose
diverses obligations pour chacune des parties : l’obligation essentielle pour le bailleur étant
celle de délivrance et pour le locataire celle du paiement du loyer.
En réalité, l’obligation de délivrance est une obligation qui résulte de la nature même du contrat de
louage : le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire le bien loué, de
l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le
locataire pendant la durée du bail conformément à l’article 1719 du Code civil.
Le caractère essentiel de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur est régulièrement rappelé
par la jurisprudence et vient d’être rappelé dans un arrêt récent (Cass. Civ. 3e, 18 janv. 2018 n° 16-
26.011).
Mais quels sont les contours de l’obligation de délivrance ?
La délivrance de la chose louée
Il s’agit tout d’abord de la « délivrance de la chose louée ».
Cette délivrance est logique : le bailleur doit mettre à la disposition de son locataire les biens loués et
cela suppose que le bailleur remette au locataire le local principal mais aussi ses accessoires (caves,
greniers etc…). Cette obligation de délivrance de la chose louée se matérialise notamment par la
remise des clefs au locataire.
L’usage veut aussi que le bailleur mette à la disposition de son locataire un local clos et couvert. La
délivrance oblige également le bailleur à délivrer au locataire un local conforme à sa destination
contractuelle.
En clair, le bailleur doit s’assurer que le locataire puisse exercer son activité dans le local
conformément à la destination du bail. Ainsi, un bail pourra être résilié aux torts exclusifs du bailleur
pour manquement à son obligation de délivrance dès lors que le local ne peut être affecté à l’usage
prévu.

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A titre d’illustration, un bailleur qui donne à usage de snack-bar un local alors qu’il sait que cette
activité nécessite un changement d’affectation du local exige une autorisation administrative laquelle a
d’ores et déjà été refusée méconnait l’obligation de délivrance conforme du local.
La remise d’un bien en bon état
Il s’agit également pour le bailleur de remettre un bien loué « en bon état de réparations ».
Mais s’agissant de ce principe, il n’est pas impératif de sorte que les parties peuvent valablement y
déroger en prévoyant par exemple que le locataire prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent
sous réserve cependant que les lieux loués permettent la destination autorisée par le bail.
Néanmoins, ces clauses sont à rédiger avec la plus grande prudence car si une telle clause peut
prévoir que le locataire s’engage à prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en
jouissance, la présence d’une telle clause est interprétée strictement par les tribunaux et en tout état
de cause ne dispense pas le bailleur de son obligation d’entretenir le bien en état de servir à l’usage
auquel il est destiné pendant toute la durée du bail.
A ce titre, en matière de bail commercial, en l’absence de clause contraire dans les contrats conclus
avant le 5 novembre 2014, et dans tous les cas pour les baux conclus ou renouvelés après cette date
(loi Pinel), le bailleur est tenu des grosses réparations.
L’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée est donc
inhérente à l’obligation de délivrance conforme.
Les sanctions de l’inexécution de l’obligation de délivrance
La charge de la preuve de l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur : ainsi il lui appartient de
prouver qu’il s’est libéré de cette obligation et lorsque le locataire allègue une délivrance partielle, le
bailleur doit établir qu’il a satisfait entièrement à son obligation.
Il existe un véritable arsenal de sanctions pour le locataire victime de manquements de son bailleur à
l’obligation de délivrance.
Ainsi, les sanctions peuvent aller de l’action en exécution forcée (par exemple de délivrer les lieux en
bon état), de l’action en exception d’inexécution (libérant le locataire de son obligation de payer le
loyer jusqu’à la délivrance de la chose louée) à l’action en résiliation du bail et même à la demande de
dommages-intérêts.
Illustration du non-respect de l’obligation de délivrance par un bailleur

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Dans un arrêt récent, la Cour de cassation rappelle que le bailleur doit respecter l’obligation de
délivrance notamment s’agissant de l’entretien du bien afin qu’il soit conforme à sa destination
contractuel (Cass. Civ. 3e, 19 octobre 2017, 16-14.134).
Dans cet arrêt, il était question d’un locataire qui avait pris à bail des locaux à usage de boulangerie
au rez-de-chaussée d’un immeuble dont le bailleur était propriétaire.
Le plancher de l’appartement situé au premier étage avait cédé et avait endommagé le local
commercial et les installations nécessaires à l’exploitation de la boulangerie.
En réalité, le sinistre était la conséquence de l’humidité dégagée par l’utilisation du four à buée du
boulanger. S’en était suivi une procédure au titre de laquelle allait être déterminée les responsabilités
des uns et des autres dans la survenance de ce sinistre.
Dans cet arrêt, la Cour de cassation considère que le propriétaire a manqué à son obligation
d’entretenir les lieux en état de servir à l’usage pour lequel ils avaient été loués et doit donc supporter
les conséquences dommageables liées à l’effondrement du plafond.
En effet, selon la Haute Juridiction : le preneur avait régulièrement entretenu le four, l’état de vétusté
de ce matériel n’était pas établi, « la nature du plancher en bois aggloméré était incompatible avec
l’exploitation d’un fournil », et « l’humidité, qui se dégageait du four à buée, même si elle avait été
partiellement à l’origine de l’état du plafond, était la conséquence d’un usage normal des locaux
destinés exclusivement à l’exploitation d’une boulangerie » retenant « qu’il incombait au bailleur de
faire procéder à des travaux pour assurer la solidité de la structure du plafond » (Cass. Civ. 3e, 19
octobre 2017, 16-14.134).
En clair, tout local doit, matériellement, permettre la réalisation effective de l’activité pour laquelle la
location a été prévue au risque pour le bailleur d’engager sa responsabilité au regard de son
obligation de délivrance.
Source : www.village-justice.com

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A propos de Kylia
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Génération : Le 1
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