"Le bail commercial est-il toujours adapté aux besoins des entreprises ?" Présentation de Guillaume SAVARD Associé AGILIA Consulting Paris, le 9 février 2016

1. Le bail commercial est-il créateur de valeur ?
Est-il toujours adapté aux besoins des entreprises ?
Petit-déjeuner ADI Businessimmo
Cercle de l’Union Interalliée, le 9 février 2016
Guillaume Savard, Associé AGILIA Consulting
1Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

2. Le bail triple net dans l’environnement actuel
2Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

3. Tendances de fond
• L’incertitude comme donnée structurelle
• Pas ou peu de croissance
• Evolution vers une économie de l’usage
• Diffusion des nouveaux modes de travail
• Généralisation de la géolocalisation
• Progrès rapides de l’impression 3D
Points spécifiques à l’immobilier d’entreprise
• Déménager pour les entreprises = contrainte !
• Niveau de service proposés par les propriétaires = des marges d’amélioration
3Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

4. Caractéristiques d’un bail vs besoins d’une entreprise
type (<5.000 m²)
• Objet complexe
• Visibilité et prévisibilité
• Négociation une fois pour toutes
• Droit d’utilisation concédé par propriétaire
• Relation conflictuelle
• Usage
• Variation
• Flexibilité
• Contrat de prestation de services
• Relation « Satisfait/Satisfait »
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5. Les attentes des entreprises « type »
5Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

6. Les attentes des entreprises « type »
1. Une approche en coût complet
Loyer
Charges locatives
Fiscalité
Services aux occupants
Amortissements
Entretien/Aménagements
Facturé par
propriétaire
Pris en charge
par locataire
Facturé par
propriétaire
Pris en charge
par locataire
350
50
120
120
25
Source : Analyses AGILIA Consulting – En € HT par m²
6
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7. • Pourquoi ?
‒ Indicateur opérationnel
‒ Refacturation facilitée
‒ Appréhension de l’efficacité de l’espace
‒ Prise en compte du coût de la conformité
€
par poste
Les attentes des entreprises « type »
2. Un coût retraité par poste
Nb
de postes
x
7Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

8. 21
6
55%
Les attentes des entreprises « type »
3. Un coût variabilisé dans le temps et l’espace
Evolution de la durée ferme des baux à Londres (années)
(2010 à 2014)
Taux d’utilisation moyen par poste de travail en IDF
(2013-2015)
Source : DTZ Source : JLL
8
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9. La problématique des propriétaires
9Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

10. Evolution du marché simulé de la location de bureaux en IDF
(Take Up x Loyer Prime retraité de l’inflation et des franchises)
Marché 2005 = Base 100
La problématique des propriétaires
10Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Source : Brokers, analyses AGILIA Consulting

11. Que se passe-t-il à l’étranger ?
11Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

12. • There will be higher demand for dynamically configurable spaces
• Subleasing will be bigger than leasing
• A Google+ or Uber like-entrant will completely disintermediate the
brokerage business
12Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016
Source : DELOITTE
Que se passe-t-il à l’étranger ?

13. Que se passe-t-il à l’étranger ?
Nombre de
postes de travail
Niveau de service et
de personnalisation
Serviced
Offices
Coworking
& Shared
Offices
Source : Analyses AGILIA Consulting
13
Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

14. Que se passe-t-il à l’étranger ?
Nombre de
postes de travail
Niveau de service et
de personnalisation
Serviced
Offices
Coworking
& Shared
Offices
Managed
Offices
Source : Analyses AGILIA Consulting
14
Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

15. Que se passe-t-il à l’étranger ?
800.000
m²
200.000
65.000
D’ici 2020 2015 2018
Source : Communication financière
15Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

16. Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016 16Source : DTZ
Quel coût ?
26.330 14.300
Coût annuel moyen par poste en 2014
(Centre de Londres – En € HT par poste)
« Conventional Office » « Flexible working space »

17. Quels scénarios possibles en France ?
17Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

18. Quels scénarios possibles en France ?
Option 1. Une impulsion donnée par les bailleurs
• Un toilettage du bail pour le rendre plus systématiquement ‘tenant friendly’
• Une réorganisation du parc locatif des bailleurs les plus importants autour
d’immeubles bien placés, multi-locataires, intégrant des services étendus
• La mutualisation des espaces communs et espaces support dans ces immeubles
• L’organisation d’une relation bailleur/locataires autour d’une Direction
Commerciale…
• Employant des Account Managers accompagnant des besoins dans la durée
• La réalisation des travaux d’aménagement et d’équipement par les propriétaires
Un moyen puissant de prolonger l’offre locative
actuelle… et de créer des barrières à l’entrée
18Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

19. Quels scénarios possibles en France ?
Option 2. Une impulsion donnée par les utilisateurs
• Le développement d’une logique de collaboration entre utilisateurs
• L’organisation d’un marché rationnel de la colocation, grâce à la géolocalisation :
• A la maille d’un immeuble
• A la maille d’un secteur géographique
• La création d’une impulsion par des groupes d’acteurs partageant des besoins
proches et organisés en club ou filière :
• L’ADI
• France Domaine
• Des entreprises ne se connaissant pas mettant en œuvre un GIE
• Les membres d’un écosystème industriel
Une prolongation du portefeuille d’implantation
des grands groupes profitant à des tiers 19Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016

20. Quels scénarios possibles en France ?
Option 3. Une impulsion donnée par un « Disrupteur »
• Des nouveaux acteurs pénétrant le marché, créant des ‘foncières virtuelles’
• … prenant à bail des immeubles et supportant le risque d’une commercialisation
au poste
• … en s’appuyant sur des produits assuranciels pour se couvrir contre le risque de
vacance
• … en s’appuyant sur une double compétence : mutualiser l’ensemble des coûts et
supprimer les inefficiences
• … en créant un actif non physique constitué de la relation créée avec le client
Acteurs les mieux placés :
Opérateurs existants, spécialistes PM/FM, brokers…
20Petit déjeuner ADI Business Immo - Cercle Interallié - Le 9 février 2016