• Le net repli de la consommation de surfaces par les entreprises, en écho au contexte économique morose ; • Une offre de bureaux disponibles qui reste stable au global de l’Ile-de-France, mais se raréfie dans Paris intra-muros ; • La lente érosion de la part des bureaux neufs : tant qu’à déménager, les grandes entreprises préfèrent le neuf ! • Des livraisons d’immeubles neufs limitées en 2012 et essentiellement concentrées sur la proche banlieue parisienne ; • Et pourtant… Plus que jamais, des locataires en position de force vis-à-vis des propriétaires-bailleurs et d’intéressantes opportunités à saisir pour les entreprises dans les mois qui viennent : économies immédiates via la libération d’excédents de surfaces et/ou la renégociation des loyers et de charges, possibilité de « s’offrir » des bureaux plus qualitatifs à des conditions avantageuses, opportunités associées au marché « gris »…

1. Perspectives Entreprises
2ème trimestre 2012
qu’elles négocient à des conditions avantageuses, compte tenu de la
Sur fond de contexte conjoncture… plutôt que de puiser dans l’offre disponible, souvent
économique morose, les obsolète (76% de bureaux de seconde main).
Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²)
entreprises sont en position et du taux de vacance
de force vis-à-vis des
propriétaires-bailleurs
Net repli de la consommation de surfaces par les entreprises et
stabilité de l’offre de bureaux disponibles
Alors que le nombre de mètres carrés de bureaux consommés par
les entreprises restait relativement stable en début d’année, dans la
lignée de la fin 2011, le décrochage est net en ce second
trimestre :
Source: Immostat
 La consommation de mètres carrés a baissé de 100.000 m² par
Raréfaction de l’offre dans Paris intra-muros, tandis que la
rapport au 1er trimestre ;
situation est plus contrastée en périphérie
 En cumulé depuis le début de l’année, elle s’établit à 215.000 m²
L’offre dans Paris intra-muros est réduite : les taux de
de moins qu’il y a un an, à l’issue du 2ème trimestre 2011.
disponibilité varient entre 2,5% (Paris 12 / 13èmes arrondissements) et
L’aggravation de la crise financière en Europe et le 6,5% (Paris Centre Ouest). L’offre de qualité y est donc plus rare,
ralentissement économique généralisé depuis ce printemps ont maintenant le niveau des loyers faciaux des immeubles haut-de-
fini par peser sur les comportements des entreprises, qui se gamme.
montrent désormais beaucoup plus prudentes dans leurs projets
En revanche, le choix reste relativement vaste dans le Croissant
immobiliers. Les ponts du mois de mai et le traditionnel attentisme
Ouest et en Première Couronne - avec un taux de disponibilité
attaché aux périodes électorales n’ont fait qu’amplifier le
compris entre 7,9 et 18,5% .
ralentissement observé.
Cartographie : Taux de vacance par secteur géographique
Le diagnostic est clair : l’heure est à la réflexion – voire au report de
décisions – et les projets immobiliers conduits s’inscrivent pour leur
quasi-totalité dans une optique de recherche d’économies. Dans un
contexte de morosité persistante sur le marché de l’emploi, l’audace
managériale et la dépense ne sont pas d’actualité.
Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France
demeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans.
Peu entamée par la consommation de surfaces des mois derniers,
elle se maintient à près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un
taux de disponibilité de 6,8%. L’offre demeure donc globalement
abondante, mais de qualité très variable. Les grandes entreprises
à la recherche de surfaces de bureaux de qualité et labellisés ont
ainsi tendance à se tourner vers des opérations clés-en-main,
Source: JLL

2. Pulse •Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012 - Page 2
Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponibles
En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un
marché à double vitesse :
 D’un côté, Paris intra-muros, où l’offre est réduite et tend à
se raréfier (-11% en 1 an) ;
 De l’autre, le Croissant Ouest, où le niveau de disponibilité
est le plus élevé d’Ile-de-France, et où la hausse se poursuit,
même si elle est plus modérée ce trimestre.
 La Première Couronne, quant à elle, en dépit d’une tendance
globalement haussière (+11%), fait état d’une situation plus
hétérogène : érosion actée de l’offre au Sud (-33% en 3 ans),
tandis que les disponibilités ne cessent d’augmenter au Nord. Source: Immostat / JLL
Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire
apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les
Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur
secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des
produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles
en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue tout
particulièrement : avec près de 300.000 m² de bureaux neufs ou
restructurés en attente de trouver preneurs.
Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur
et par état des locaux
Source: Immostat
Lente érosion de la part des bureaux neufs : tant qu’à
déménager, les grandes entreprises préfèrent le neuf !
Source: Immostat / JLL
Au total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dans Plus que jamais, des locataires en position de force vis-à-vis
l’offre se situe à 24%, confirmant la lente érosion du neuf au sein de des propriétaires-bailleurs
l’offre de bureaux disponibles. Une situation qui témoigne de la
Dans un contexte de morosité économique persistante, la tendance
tendance croissante des grandes entreprises à privilégier les
est indiscutablement à l’attentisme.
immeubles de qualité. En temps de crise, si la renégociation de bail
est bien souvent préférée à l’installation dans un nouvel immeuble,
 Les entreprises qui déménagent le font vers une adresse
les grandes entreprises qui franchissent le cap du
souvent très proche de leur implantation d’origine. Objectif : ne
déménagement jettent leur dévolu sur des immeubles neufs,
pas ajouter l’aléa d’un changement de localisation à un
bénéficiant de tous les labels environnementaux et plus efficaces en
environnement déjà très chahuté.
matière de rationalisation des mètres carrés et d’instauration de
nouveaux modes de travail.  Face à elles, un nombre croissant de locataires privilégient
une prise de risque moindre encore: après avoir envisagé le
déménagement vers de nouveaux locaux, ils optent finalement
pour la stabilité… et la renégociation de bail.

3. Pulse • Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012- Page 3
Aux propriétaires-bailleurs de s’adapter. Afin d’assurer le Cartographie : Loyers haut-de-gamme
remplissage de leurs immeubles, ceux-ci consentent à
d’importants efforts…
D’abord, en matière de mesures d’accompagnement. L’écart entre
valeurs faciales et loyers économiques continue de se creuser.
Afin d’éviter le vide locatif, les propriétaires se montrent
pragmatiques : franchise de loyer et financement de travaux sont des
leviers qu’ils actionnent de plus en plus systématiquement. Ils sont
également plus conciliants quant à la division des grands ensembles.
Les niveaux de loyers, que les propriétaires avaient le plus
longtemps possible tenté de préserver, sont eux aussi impactés. De
plus en plus, le seul levier des mesures d’accompagnement ne suffit
plus ; beaucoup de propriétaires sont aujourd’hui prêts à ajuster
leur politique tarifaire, avant même que les négociations ne Source: JLL
soient entamées.
L’heure est donc bel et bien à l’assouplissement des loyers.
D’abord, du côté des valeurs locatives haut-de-gamme Cartographie : Loyers de seconde main
(correspondant aux loyers les plus élevés recensés):
 Le loyer haut de gamme parisien acte une légère baisse,
pour le 2e trimestre consécutif : il passe de 820€ à 810€/m²,
toujours porté par les transactions du 7e arrondissement… mais
témoigne d’un certain « assèchement » des immeubles de
qualité dans ce secteur ;
 Dans l’ensemble, les niveaux se stabilisent à Paris intra-
muros, y compris dans le Quartier Central des Affaires ;
après avoir enregistré des hausses constantes depuis 1 an, ce
dernier affiche une valeur identique au trimestre précédent
(770€/m²) ;
 A La Défense, l’ajustement est important : le loyer haut-de-
gamme se positionne désormais à 540€, marquant le pas avec Source: JLL
les 570€/m² recensés au trimestre précédent. Probablement
l’indice que ce secteur établi peine aujourd’hui à proposer des
solutions attractives aux entreprises cherchant des grandes L’exemple révélateur du Praetorium : Quand les qualités
surfaces qualitatives à prix compétitifs… intrinsèques de l’immeuble ne suffisent plus…
 En dehors de Paris, la tendance est à la stabilité, voire à la L’exemple du Praetorium à La Défense est significatif. En
baisse, en particulier dans les secteurs où les disponibilités dépit de ses labels HQE et BREEAM, l’immeuble est resté vide
excèdent la demande. depuis sa livraison, il y a 3 ans.
Nul doute que le loyer élevé (585€/m²/an) affiché en début de
Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique : commercialisation, l’absence de possibilité d’extension au sein
du bâtiment, ou encore la politique de non division de
 Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des l’immeuble - dans un contexte où la majeure partie des
secteurs, y compris dans l’hypercentre de la capitale. déménagements concernent des extensions, plus que
l’acquisition de grandes surfaces de bureaux - ont contribué à
 Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m², cette mauvaise performance. Une issue qui témoigne
dans la lignée des trimestres précédents. également des difficultés du quartier d’affaires à se renouveler.

4. Pulse •Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012 - Page 4
En outre, les disponibilités à court terme restent limitées.
Perspectives
 D’ici la fin 2012, seuls 212.000 m² de bureaux neufs
restent à livrer, et plus des ¾ de ces surfaces sont
L’examen de l’offre future de bureaux permet d’estimer le potentiel
déjà pré-louées ;
du marché francilien : le volume de l’offre à venir et son niveau de
disponibilité, mais également l’évolution du rapport de force entre  A l’horizon 2013 en revanche, le volume de projets mis
offreurs et locataires potentiels. en chantier est conséquent et le niveau de pré-
commercialisation reste modéré (33%). Ainsi, plus de
Retour à la stabilité pour la production neuve et des livraisons
500.000 m² de bureaux neufs, presque tous certifiés
d’immeubles qui restent limitées en 2012
BBC, viendront alimenter l’offre disponible.
Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés
actuellement en cours de construction (offre future certaine). Après la Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine
hausse enregistrée au 1er trimestre, l’heure est à la stabilité. La > 5000 m²
production neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à
5.000 m²) en Ile-de-France reste sous la barre de 1,5 million de
mètres carrés.
Offre future de bureaux par niveau d’engagement
Offre future certaine :
1,5 million de m² mis en chantier fin juin
Source: JLL
Des livraisons d’immeubles neufs essentiellement concentrées
sur la proche banlieue parisienne
C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des
disponibilités futures de bureaux neufs:
 A La Défense et en 1ère couronne, en raison d’un taux de pré-
Source: JLL
commercialisation encore réduit (24% en 1ère couronne), voire
Offre certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois nul (La Défense), qui ne dissuade pas les promoteurs de
Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en construire, convaincus du potentiel d’une offre de qualité dans
chantier demeure incertaine. ces secteurs facilement accessibles par les transports… la 1e
Couronne ayant particulièrement bien pris le virage de « la
Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction
qualité à prix compétitif », en pleine expansion par ces temps de
ou n’a pas encore été déposé.
crise ;
 Dans le Croissant Ouest, où le niveau de pré-
commercialisation plus élevé (43%) reste associé à
d’importantes prévisions de livraisons, avec le nombre de
mises en chantier le plus conséquent d’Ile-de-France.

5. Pulse • Perspectives Entreprises • 2ème trimestre 2012- Page 5
Pour les entreprises les plus avisées, l’opportunisme pourrait
Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la 2e
donc se montrer gagnant :
couronne ne bénéficient pas d’un niveau de mises en chantier
aussi important et le volume de livraisons attendues y est plus
 La tension du marché en faveur des locataires offre à ces
réduit, pour des raisons radicalement opposées :
derniers des perspectives d’économie immédiate, via la
libération de leurs excédents de surfaces et/ou la
 Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le
renégociation de leur loyer et de leurs charges. En exploitant
Quartier Central des Affaires et l’hypercentre ;
notamment les possibilités offertes par le cadre législatif, dans un
 La frilosité des investisseurs en 2e couronne, ceux-ci évitant contexte où les hausses successives de l’ICC (+6,85% au 4ème
de s’engager sur des livraisons de surfaces importantes sans trimestre 2011 et +4,05% au 1er trimestre 2012) ont entraîné les
l’assurance de trouver preneur. D’où un important niveau de pré- loyers indexés à des niveaux parfois supérieurs à ceux offerts
commercialisation, révélateur de la préférence des investisseurs aujourd’hui sur le marché : avec l’opportunité, lorsque
pour les opérations « clés-en-main ». l’indexation cumulée depuis la dernière fixation de loyer atteint
25%, de renégocier aux conditions du marché. Ou encore en
acceptant de repousser de quelques années l’échéance du bail,
Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, en échange de conditions de location plus avantageuses. Un
dans les projets mis en chantier > 5000 m²
pacte « gagnant-gagnant, en somme » !
 L’occasion également de « s’offrir » des bureaux plus
qualitatifs et de mettre leur immobilier au service des
objectifs stratégiques de l’entreprise : en choisissant des
immeubles plus performants en matière énergétique, en termes
d’utilisation de l’espace (flexibilité, mutualisation des espaces,
etc.) et / ou mieux desservis par les transports. En la matière, La
Défense devrait proposer des affaires particulièrement attractives
dans les mois à venir, compte tenu des importantes livraisons de
bureaux neufs attendues dans le secteur ( > 250.000 m², tous
encore disponibles, livrables sous 36 mois) et du faible niveau de
la demande (moins de 40.000 m² consommés au 1er semestre
2012, quasiment deux fois moins qu’au 1er semestre 2011), qui
devrait inciter les propriétaires-bailleurs à proposer des
conditions de location et d’acquisition tout à fait avantageuses.
Offre future certaine pré-commercialisée
Source: JLL
Offre future certaine disponible
 Enfin, la possibilité de profiter du marché « gris », qui offre
de multiples opportunités en raison des restitutions de plateaux
Un climat général qui devrait continuer d’offrir d’intéressantes et des recherches de successeurs actuellement en cours sur le
opportunités aux entreprises marché parisien.
Les perspectives économiques peu florissantes pourraient
accentuer l’impératif de réduction des coûts : recherche
d’économies et rationalisation-regroupement devraient rester la
règle dans les mois à venir. La pression devrait donc se
maintenir sur les propriétaires-bailleurs, incitant ces derniers à se
montrer toujours plus conciliants en matière de politique tarifaire et
de conditions de location ou de renégociation, afin d’assurer le
remplissage de leurs bureaux. Une tendance qui devrait également
concerner l’offre neuve disponible, compte tenu du coût de portage
des immeubles neufs après livraison.

6. Bureaux Jones Lang LaSalle France
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
Immeuble Le Berkeley
19-29, rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense Cedex
Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
“La Boursidière”
BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37
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69006 Lyon
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