Guide incontournable du permis de construire

RÉGLEMENTATIONS &
DÉMARCHES ADMINISTRATIVES
Publié par
GUIDE INCONTOURNABLE
DU PERMIS DE CONSTRUIRE
Construction · Extension · Travaux
Recours à l'architecte · Surface de plancher · Emprise au sol

Sommaire
2
À PROPOS DE L’AUTEUR
3
INTRODUCTION
4
LES DOCUMENTS D'URBANISME
7
COMPRENDRE LES DÉNOMINATIONS
9
CALCULER LES SURFACES
10
EMPRISE AU SOL
13
SURFACE DE PLANCHER
16
LES RÈGLES & FORMALITÉS
20
LE PERMIS MODIFICATIF
23
DELAIS

A propos de
l'auteur
ARCHIONLINE
Née en 2013, Archionline est la plateforme de l’habitat qui vous
accompagne dans vos projets de construction, rénovation et
extension … de A à Z !
Chez Archionline, nous sommes convaincus qu'il est possible de
mieux construire, agrandir et rénover en France ! Pour y arriver,
nous démocratisons la maison d'architecte sur-mesure, car tout le
monde mérite d’avoir un bien durable, de qualité et de
concrétiser son rêve.
Nous vous proposons de confier votre projet d'habitat en
toute simplicité. Nous vous garantissons une prestation à la
hauteur de votre projet, avec un accompagnement personnalisé
et au juste prix.
Nous sommes là pour vous aider à trouver le bon professionnel, au
meilleur prix et à moins de 10 km de votre bien. Archionline
représente aujourd’hui un réseau de plus de 400 architectes et
professionnels de l’habitat. Nous mettons également à votre
disposition près de 2 000 plans de maison 3D (moderne,
traditionnelle, plain-pied, bois…) modifiables en ligne.
Les architectes partenaires d’Archionline sont membres de l’Ordre
des Architectes et ont au moins 10 ans d’expérience sur la
construction individuelle. Spécialisés dans l’habitat, tous peuvent
apporter leur expertise sur la construction, la rénovation ou
l’extension, en France comme à l’étranger.
Victor Thoulouze & Grégoire Leveque,
Fondateurs d'Archionline

Notre équipe est là pour vous : 01 84 23 41 14 - info@archionline.fr
ENVIE D'ÉCHANGER ?

Réaliser son projet de construction,
rénovation, agrandissement s’avère
souvent un vrai parcours du combattant.
Le monde de l’habitat est souvent opaque
et peu accessible.
Internet est une merveilleuse source
d’informations, cependant il regorge aussi
d’informations contradictoires. Comment,
alors, trouver la bonne information et en
vérifier la véracité rapidement?
Étant moi-même architecte, membre de
l’Ordre des Architectes depuis plus de 35
ans, je suis le premier témoin des
nombreuses interrogations des particuliers
au cours de leurs projets.
L’ambition d’Archionline est de faciliter le
parcours des particuliers dans la
réalisation d'un projet de A à Z, de la
conception à la finition et passant par les
démarches administratives. C’est pourquoi
nous vous présentons "Le guide
incontournable du permis de construire".
Il sera votre référence pour vos
démarches administratives notamment la
demande du permis de construire.
Introduction
François Thoulouze
Architecte DPLG
LE GUIDE INCONTOURNABLE DU PERMIS DE CONSTRUIRE | 3

Vous envisagez de construire, d'agrandir ou de
faire des travaux sur votre maison? Vous devez
vous assurer que votre projet soit conforme aux
règles contenues dans le plan local d’urbanisme
(PLU) ou tout autre document en tenant lieu, par
exemple le plan d’occupation des sols (POS) ou le
règlement national d’urbanisme (RNU). En effet,
pour réaliser votre projet, il est primordial de
connaitre les règles s’appliquant à votre terrain
ou future acquisition.
Ces réglementations concernent l’utilisation des
sols, l’implantation, la destination, la nature,
l’architecture, les dimensions, l’assainissement
des constructions et à l’aménagement de leurs
abords. Des règles particulières s’appliquent en
secteur sauvegardé et site classé. En outre, si
vous construisez dans un lotissement, des règles
d’urbanisme spécifiques peuvent avoir été
instaurées.
En l'absence de PLU, de coefficient d'occupation
des sols (COS) ou d'autres documents
d'urbanisme, la ville applique ce qu'on appelle le
règlement national d’urbanisme (RNU). Il
détermine la conversation du patrimoine, le
respect de l'environnement et des espaces et
sites classés de la région.

Il existe aussi d'autres réglementations telles
que le schéma de cohérence territoriale (SCOT)
ou les plans de sauvegarde et de mise en valeur
(PSMV) dans les secteurs sauvegardés.
On peut trouver la plupart des PLU et
documents d’urbanisme sur le site de sa
commune ou en faire la demande à la mairie si
ville de faible importance n’ayant pas de site ou
de moyens.
Par exemple, la mairie de la ville X, interdit les Y
et Z. Ex: Le plan de zonage m’indique je suis en
zone UC. “La zone UC est une zone urbaine
périphérique à vocation mixte dominante
habitat présentant des densités assez
importantes avec un tissu plus aéré. “
Cela signifie qu’il est probable que mon
quartier soit pavillonnaires avec des espaces
verts et des commerces et qu’il favorise les
projets d’habitat. Je pourrais construire selon la
surface autorisé par le PLU de la ville en
question.
Le recours à un architecte de l’Ordre national
des bâtiments de France est obligatoire lorsque
la construction est située à moins de 500m d'un
site ou monument classé. Il est également
obligatoire lorsqu'il s'agit de travaux sur des
bâtiments classés aux monuments historiques.
Issue 27 | 234
Sans réponse de leur part et contrairement
à un dépôt classique de permis de
construire, l'autorisation est considérée
comme refusée et doit être redemandé.

Pour savoir si un terrain est concerné par un
monument historique, pour avoir une réponse
officielle, vous pouvez déposer un certificat
d'urbanisme sur https://www.service-
public.fr/particuliers/vosdroits/F1633
Vous y trouverez ou non la mention de
servitude AC1 qui désigne la présence d’un
monument historique. Cette demande peut
prendre 2 mois d’instruction maximum.
Pour gagner du temps, il est possible d’aller
demander directement à la mairie si la
commune est concernée par un monument
historique tel qu’une église, un château ou un
manoir, etc. Vous pouvez encore interroger
vos voisins afin de savoir s'ils ont été
concernés par cette question et si leur projet
a été soumis aux architectes des bâtiments de
France.

L’architecte de votre projet devra s’assurer de
la conformité de celui-ci avec les exigences de
la commune et des monuments environnants. Le
service des architectes des bâtiments de
France donne ou non son accord après étude
du dossier.
A savoir, le délai d'instruction est de 6
mois maximum contrairement à un
permis de construire classique. Tous
les délais concernant les différents
types de projets sont facilement
consultables sur
http://www.construires.fr/delais-
permis-de-construire/

Depuis 2012, les notions de surface hors œuvre
brute (SHOB) et surface hors œuvre nette
(SHON) ont été remplacées par l’unique notion
de « surface de plancher ».
Le Coefficient d'emprise au sol (CES) limite la
quantité de sol occupée par la construction,
afin d'imposer qu'une partie du terrain reste
non bâtie pour des motifs paysagers ou
d'assainissement (espace à conserver pour les
espaces verts, l'infiltration ou le recueil des
eaux pluviales, les espaces publics, etc.).
Surface de plancher, SHOB ou SHON Emprise au sol
Le Coefficient d'occupation des sols (COS) Coefficient d'emprise au sol
Avant de vous lancer dans les démarches administratives relatives à votre projet d’habitat, il vous sera
utile de comprendre à quoi font référence les différentes dénominations. C’est la première étape pour
déterminer le type d’autorisation d’urbanisme applicable et les conditions de recours à l’architecte qui
s’appliquent à votre projet.
Depuis 2012 également, une nouvelle notion a
été créée, celle d’ « emprise au sol ». Elle
correspond à l’ombre portée au sol lorsque le
soleil est à la verticale de la construction.
Le Coefficient d'occupation des sols (COS) est la
surface de construction (maximale ou minimale)
autorisée sur un terrain en fonction de sa
superficie. A ne pas confondre avec le
coefficient d'emprise au sol (CES).

L’acronyme DPLG signifie « Diplômé Par Le
Gouvernement ». Il fait référence à l'ancien
diplôme d'études en architecture (niveau Bac+6),
qui se préparait au sein d'écoles d'architecture
nationales. Voilà pourquoi plusieurs personnes
parlent encore d’"architecte DPLG".
Depuis 2008, la formation a été réduite à 5
années, au termes desquelles les diplômés qui le
titre d'architecte diplômé d'État (DE). Ils doivent
ensuite suivre une formation complémentaire
d'un an pour pouvoir exercer leurs fonctions. A la
fin de cette formation, ils obtiennent le titre
d’architecte HMONP (Habilitation à la Maîtrise
d'Oeuvre en Nom Propre).
Architecte DPLG ou HMONP
En France, le port du titre
d'architecte est conditionné par
l'inscription du professionnel à
l'Ordre des architectes.

Avant de commencer à dessiner votre
maison, il faut prendre connaissance de
certaines règles qui peuvent s'appliquer sur
votre terrain.
En effet, chaque parcelle est soumise à un
certains nombres de règles d'urbanismes
qui ont pour but d'encadrer la construction
afin d'éviter des dérives.
Selon la commune, le terrain peut être
soumis à des fortes contraintes telles qu'un
COS faible ne vous permettant qu'une
faible surface à créer ou encore un
respect strict de l’esthétisme de la région
avec une obligation d'une toiture 4 pans
par exemple et de couleurs de façade
précises.
La délivrance d’une autorisation
d’urbanisme constitue pour la
commune compétente la
possibilité de vérifier la conformité
de votre projet avec ces règles.

L’emprise au sol correspond à l’ombre portée au
sol lorsque le soleil est à la verticale de la
construction.
Puisqu’elle comprend les débords et les surplombs,
il faut donc prendre en compte, les prolongements
extérieurs de niveaux de la construction tels que
les balcons, les loggias, les coursives.
Ne sont pas pris en compte :
les éléments de modénature (ex : bandeaux,
corniches, etc.) et les marquises, dans la mesure
où ils sont essentiellement destinés à
l’embellissement des constructions
les simples prolongements de toiture sans
dispositif de soutien.
L'EMPRISE AU SOL

Al’inverse, l’emprise au sol comprend notamment :
   l’épaisseur des murs, non seulement intérieurs mais également extérieurs (matériaux isolants et
revêtements extérieurs inclus)
   les surfaces closes et couvertes aménagées pour le stationnement (garages)
   les constructions non totalement closes (ex auvents, abris de voiture...) soutenues par des poteaux
ou des supports intégrés à la façade (ex : corbeaux)
   les prolongements extérieurs des niveaux de la construction en saillie de la façade (ex, balcons,
coursives, etc.)
   les rampes d’accès aux constructions
   les bassins de piscine ( sauf si leur hauteur par rapport au terrain naturel est inférieure à 0,60
mètre. )
les bassins de rétention maçonnés.
L'EMPRISE AU SOL

En fait, sont constitutives d’emprise au sol des constructions qui ne sont pas constitutives de
surface de plancher.
ainsi un abri extérieur couvert mais non clos n’est pas constitutif de surface de plancher, mais est
pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol.
les rampes d’accès extérieures n’entrent pas dans le calcul de la surface de plancher mais
doivent être prises en compte pour le calcul de l’emprise au sol.
L'EMPRISE AU SOL
L'emprise au sol est lié à la
surface de plancher mais n'en
est pas forcement constitutrice,
seule la surface de plancher
détermine le type de formalités
approprié et le recours à
l'architecte.

Calculer la surface de plancher autorisée à partir des plans
La surface de plancher s’obtient de la façon suivante :
1 - Calculer la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir
du nu intérieur des façades. Exclure les balcons, les loggias et les toitures-terrasses.
2 - Déduire de la surface calculée l’ensemble des surfaces qui suivent :
les surfaces des combles non-aménageables
les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
les vides et les trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et
fenêtres donnant sur l’extérieur
les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y
compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres.
LA SURFACE DE PLANCHER

Calculer la surface de plancher autorisée à partir du COS
La surface de plancher autorisée s’obtient de la façon suivante :
Par exemple, vous êtes propriétaire d’un terrain de 500 m² et le règlement prévoit un COS
maximal de 0,4. Calculez 500 m² × 0,4 = 344 m² de surface de plancher. Cette surface de
plancher autorisée peut s'implanter de plain-pied ou sur plusieurs niveaux selon les règles du CES
de la commune en question.
Le COS est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 en zone pavillonnaire tandis qu'il dépasse rapidement
1, voire 2, lorsque l'on se rapproche du centre ville et que le quartier est constitué majoritairement
d'immeubles. Une zone d'activité a généralement un COS compris entre 0,7 et 0,8, alors que des
immeubles de bureaux dépassent couramment 2 ou 3.
La règle dite du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa
densité dépasse la norme fixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de
rénovation sur les bâtiments existants.
Surface du terrain X COS = surface de plancher en m²
LA SURFACE DE PLANCHER

Surface de plancher VS emprise au sol
La surface de plancher forme de l'emprise au sol mais l'emprise au sol ne forme pas
systématiquement de la surface de plancher.

Vous souhaitez savoir quelles sont les formalités et autres démarches administratives à réaliser pour
pouvoir concrétiser votre projet ? Devez-vous déposer une déclaration préalable ou un permis de
construire ?
Pour vous aider à déterminer les démarches nécessaires pour votre projet, nous avons résumé les
règles en tableaux.
Règles s’appliquant aux constructions

N.B. : La superficie totale de la construction incluant l'existant.
Règles s’appliquant aux extensions

Règles s’appliquant en zone agricole
Selon le code l’urbanisme, le territoire agricole est inconstructible de manière générale. Cette
réglementation vise à limiter le mitage du territoire agricole, c’est-à-dire l'implantation d'édifices
dispersés dans un paysage naturel, et à protéger les surfaces productives.
Seules les constructions associées au développement des exploitations agricoles peuvent y être
implantées.
Voici le type d’autorisation à demander en fonction des travaux prévus :

Quand le recours à un architecte est-il obligatoire?
Pour les constructions en zone agricole, le recours à l’architecte est obligatoire :
Si le demandeur est une personne morale, comme les GAEC, les EARL…, sauf pour les EARL à
associé unique.
Si la surface concernée par le projet (existant + extension) est supérieure à :
- 800 m² pour les bâtiments agricoles;
- 150 m² pour un logement.
Règles s’appliquant lors des modifications du projet
Si le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager en cours de validité
souhaite apporter des modifications à celui-ci, certaines démarches spécifiques seront
nécessaires.
A la différence du permis de construire le permis d'aménager est une autorisation qui permet à
l'administration de contrôler les travaux, les installations et aménagements affectant l'utilisation
du sol. Il Permet de réaliser un aménagement sur son terrain ( par exemple : Creusage ou
surélévation du sol, lotissement, aménagement d’un camping, d’une aire de stationnement,
création d’un terrain de sports, etc...).
Lorsque le projets comportent des modifications mineures, il faudra soumettre une demande de
“permis modificatif”. Lorsque les modifications sont plus importantes (par exemple, lorsqu'elles
concernent un changement profond de l'implantation du projet ou de son volume), un nouveau
permis de construire ou d'aménager doit être demandé.

Le permis modificatif est une demande de modification d'un permis délivré et en cours de validité. Il
permet d'apporter des modifications mineures au permis de construire initial.
Un permis modificatif peut être demandé pour :
   Modifier l'aspect extérieur d'une construction (par exemple un changement de façade) ;
   Réduire ou augmenter l'emprise au sol ou la surface de plancher ;
   Changer de destination d'une partie des locaux.
Le permis modificatif

En résumé, seule la création d'une surface
habitable dans les combles de moins de 20 m²
dans une commune sans POS ou PLU, de moins
de 40 m² dans une commune avec POS ou PLU
et la création d'une fenêtre de toit,
demandent une déclaration préalable de
travaux.
Les autres cas nécessitent un permis de
construire.
Le changement de destination
Il y a changement de destination lorsqu’un local
passe de l’une à l’autre des catégories suivantes :
- habitation,
- hébergement hôtelier,
- bureau,
- commerce,
- artisanat, industrie,
- exploitation agricole ou forestière,
- entrepôt.
Une déclaration préalable est requise.
Si le changement de destination
s’accompagne de travaux qui
modifient les structures porteuses
ou la façade du bâtiment, vous
devrez déposer un permis de
construire.
La demande de permis modificatif doit être
effectuée au moyen d'un formulaire accessible
sur : https://www.service-
public.fr/particuliers/vosdroits/F1986
Cette demande peut être déposée à tout
moment, tant que la déclaration d'achèvement
des travaux n'a pas encore été délivrée.
Constitution du dossier

Exemples d’autorisations nécessaires en fonction de la nature des travaux que vous envisagez :
Vous construisez un garage, par extension d’un bâtiment existant dans une commune non dotée d’un
PLU ou d’un POS : s’il ne dépasse pas 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, seule une
déclaration préalable doit être adressée à la mairie de la commune. Au-delà de 20 m², en revanche,
une demande de permis de construire doit être déposée.
Vous aménagez votre grenier sans modifier l’aspect extérieur du bâtiment et sans l’agrandir : aucune
formalité n’est exigée. Si vous modifiez en même temps l’aspect extérieur du bâtiment, une
déclaration préalable est requise.
Vous créez un étage supplémentaire dans votre logement : l’augmentation de surface, si elle
dépasse 20 m², nécessite la délivrance d’un permis de construire.
Vous percez une ouverture (porte, fenêtre, vasistas…) : vous devez déposer une déclaration préalable
; si vous changez en même temps la destination du local : un permis de construire.
Vous construisez une terrasse ou une véranda : les limites de 5 m² et 20 m² de surface de plancher
ou d’emprise au sol créée s’appliquent également :
- < 5 m² : aucune formalité ;
- 5 à 20 m² : déclaration préalable ;
- > 20 m² : permis de construire.
Vous construisez une piscine non couverte ou dont la couverture est inférieure à 1,80 m de haut :
- <= 10 m² : Aucune formalité ;
- 10 à 100 m² : Déclaration préalable.

A compter de la réception en mairie d’un dossier complet, la mairie (ou l’administration compétente)
dispose de délais stricts pour vous répondre :
Déclaration préalable : 1 mois
Permis de construire ou de démolir (maison individuelle) : 2 mois
Autres permis : 3 mois (permis d’aménager, permis de construire ne portant pas sur une maison
individuelle...)
DÉLAIS
En principe, si la mairie ne vous donne aucune réponse à l’issue du délai d’instruction, vous pouvez
construire librement. Si vous le souhaitez, une fois cette autorisation tacite obtenue, vous pouvez
demander à la mairie un certificat attestant l’existence de l’autorisation.
La mairie dispose par ailleurs de deux mois pour fixer par arrêté les participations exigibles
(participation pour le financement des voiries et réseaux, pour raccordement à l’égout...).
Une fois l’autorisation de construire obtenue, vous disposez de deux ans pour entamer les travaux.
A défaut, l’autorisation est périmée.
Si passé le délai de deux ans, les travaux sont interrompus pendant plus d’un an, votre autorisation
sera périmée.

L’ARCHITECTE,
OBLIGATOIRE AU DESSUS
DE 150 M²,
INDISPENSABLE POUR
TOUT LE RESTE.

LEXIQUE
PLU
Plan local d’urbanisme
POS
Plan d’occupation des sols
COS
Coefficient d'occupation des sols
RNU
Règlement national d’urbanisme
SCOT
Schéma de cohérence territoriale
PSMV
Plan de sauvegarde et de mise en valeur
HMONP
Habilitation à la Maîtrise d'Oeuvre en Nom
Propre
CES
Coefficient d'emprise au sol
SHOB
Surface hors œuvre brute
SHON
Surface hors œuvre nette

Nous avons accompagné des milliers de
particuliers dans leurs projets d’habitat et
nous avons ciblé les questions les plus
récurrentes concernant le permis de
construire:
Conclusion
Equipe Archionline
POURQUOI AVOIR RÉALISÉ CE LIVRE BLANC ?
L’idée nous est donc venue de rédiger
ce guide du permis de construire et de le
rendre disponible gratuitement sur notre
site. Notre ambition est que les particuliers
ayant un projet d'habitat puissent le
consulter en ligne et avoir déjà un bon
nombre de réponses à leurs questions
concernant le permis de construire.
Nous espérons qu’à l’issue de la lecture de
ce guide, toutes démarches administratives
ne vous seront plus énigmatiques et que
votre projet d'habitat ne connaîtra aucun
frein !
Est-ce que j'ai besoin de permis de
construire pour tels travaux?
Un permis de construire? Kézako?
Vers qui me tourner pour réaliser
mon projet?
Puis-je modifier mon permis de
construire?
LE GUIDE INCONTOURNABLE DU PERMIS DE CONSTRUIRE |25

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