Pour l'immobilier d'entreprise, interface entre la phase construction et la phase exploitation. Comment prendre en compte les problématiques de de maintenance en phase construction

1. INTERFACE
CONSTRUCTION
EXPLOITATION
Didier LAHAYE MRICS
TIMMOVAL Janvier 2013

2.  Présentation intervenant
 La vie du bâtiment
 Principaux Contrats
 Principaux acteurs
 Avant réception des travaux
 Après réception des travaux
 Le commissionnement
 Le bilan
 Conclusion
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3.  Formation ingénieur Arts et Métiers, ICH
(CNAM). MRICS
 20 ans d’expérience en tant que directeur
technique, maintenance, travaux pour BHV et
C&A
 Gestion de budget de 10M€/an de
fonctionnement et 30 M€ de travaux
d’amélioration et agrandissement
 6 ans d’expérience en tant que
Développeur/Property Manager dans une
foncière immobilière: Redevco
 TIMMOVAL: conseil en immobilier
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4.  Redevco: Filiale immobilière du groupe Cofra,
groupe familial Hollandais comprenant C&A
◦ Propriétaire d’un parc de locaux commerciaux en
Centre commercial, centre ville et locaux
commerciaux de périphérie
◦ 80 bâtiments pour 330 000 m² gérés
 C&A: Enseigne de magasins de prêt à porter.
110 magasins en France et 1100 en Europe. Leader
en Allemagne
 BHV: Grands magasins du groupe Galeries
Lafayette. 15 magasins et 2 entrepots en France
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5.  2 phases distinctes: construction et
exploitation
INTERFACE
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6.  La construction, c’est toute création de volume
bâti soit en extension ou reprise d’existant,
soit à partir d’un foncier vierge ou suite à une
démolition complète de bâtiment existant.
 La réception est une phase très importante qui
est utilisée à la fois pour les responsabilités
(responsable de la garde de l’immeuble), pour
les assurances et pour la fiscalité des
entreprises (LASM).
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7.  La phase exploitation qui suit la phase de
réception comprend une prise en charge par
l’exploitation qui va préparer l’arrivée des
occupants
 Lorsque les occupants arrivent, c’est la
livraison et en terme de maintenance, le
bâtiment est géré en occupation
 Pendant l’exploitation, le bâtiment peut faire
l’objet de travaux importants: grosses
réparations, mise en conformité, améliorations
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8.  Partant d’un foncier durée 6 ans en moyenne,
souvent 10 ans
EXPLOITATION /
MAINTENANCE
FAISABILITE PROJET CONSULTATION EXECUTION RECEPTION
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9.  Pour l’exemple d’un projet partant d’un foncier
vierge de construction, le promoteur va étudier
la faisabilité au niveau juridique, technique,
financier et commercial.
 En phase projet, il fera les démarches
administratives (CDAC, PC, PD …), les plans
projet, la recherche d’investisseurs et la
précommercialisation.
 La phase exécution se lancera lorsque la
commercialisation sera avancée de 50% au
moins
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10. CONSTRUCTION
Démarrage
/ Prise en
charge
Petits
Travaux
Conduite / Mise en
conformité
Rénovation Exploitation
Travaux de
renouvellement
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11.  L’ensemble des équipes de gestion
immobilière et de maintenance sont mises en
place avant la réception
 Pour les bonnes pratiques, il est recommandé
que le gestionnaire immobilier (Property
Manager) soit désigné 3 mois avant la
réception, voire 6 mois pour les gros
ouvrages ( > 15 000 m² Surface Utile).
 Les mandats ou contrats sont de 3 ans
souvent afin de permettre la mise en place de
politique de maintenance.
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12. En marchés privés:
 La VEFA: Vente en Etat Futur d’Achèvement.
Le vendeur est responsable du produit, du
délai et du prix (pas de supplément sauf
travaux modificatifs) et vend le terrain.
 Le CPI: Contrat de Promotion Immobilière.
Comme VEFA mais pas de vente de terrain
 Entreprise Générale: gère l’ensemble des
corps d’état en sous-traitance, engagement
suivant un cahier des charges qui peut
prévoir des pénalités de retard. Le prix peut
faire l’objet de suppléments.
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13. En marchés privés:
 La forme des contrats est libre sauf pour le
secteur dit protégé: c’est-à-dire le logement .
Dans cas, les contrats doivent respecter les
articles du CCH correspondant (VEFA, CPI,
CCMI (contrat de construction de maisons
individuelles) ….
En marchés publics:
 Loi MOP définit différents types comme
Contrat en dialogue compétitif, contrat à
bons de commandes etc..
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14. En marchés publics:
 Pour des opérations où le financement est
privé mais pour des personnes morales
publiques:
La DSP (Délégation de Service Public)
Le BEA (Bail emphytéotique ou AOT
(Autorisation d’Occupation Temporaire)
Le contrat de Partenariat de l’ordonnance
du 17 juin 2004 ou PPP (Partenariat Public
Privé
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15.  Phase construction: 3 grandes catégories:
 La maitrise d’ouvrage
 La maitrise d’œuvre
 Les entreprises de construction
 A ces catégories s’ajoutent les différents
organismes de contrôle: CSPS, Bureau de
contrôle, certificateur
 Phase exploitation: Maitrise d’ouvrage,
mandataires et contractants
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16.  Définition de la loi MOP (marchés publics):
◦ Il arrête le projet et sa localisation
◦ Il définit le programme
◦ Il arrête le montage financier de l’opération
◦ Il choisit la MOE et les entreprises
 En marché privé, pas de règles sauf secteur
protégé (CF principaux contrats).
 Marchés publics plus réglementés car
dépense d’argent public.
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17.  MOD: Maîtrise d’Ouvrage déléguée. Il est en
contrat avec le maitre d’ouvrage :
◦ Mandataire du MO qui lui permet d’agir au nom et
pour le compte du MO
◦ Louage d’ouvrage: obligations de moyens
 Il est non sachant comme le MO
 L’AMO: assistant à maîtrise d’ouvrage.
Contrat de louage d’ouvrage en conseil
juridique, technique, commercial ou financier
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18.  Ils sont en contrat de louage d’ouvrage avec
le MO
 Ce sont les sachants du projet, ils engagent
donc leur responsabilité contractuelle.
 Architecte, maitre d’œuvre de conception
et/ou d’exécution, Bureau d’études, OPC
(Ordonnancement, Pilotage, Coordination)
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19.  Les bureaux de contrôle: sont agréés par
l’état et donne des avis en phase conception
et réalisation sur tous les aspects techniques
du projet. Ils sont souvent imposés par la
réglementation. Ils vérifient les calculs des
bureaux d’étude structure par exemple et
contrôle sur place les modes de mise en
œuvre (DTU Documents Techniques Unifiés).
 Les assesseurs HQE, BREeam, Leeds: AMO
pour les certifications développement durable
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20.  CSPS: en charge du contrôle de la bonne prise en
compte du risque pour les ouvriers du chantier
en co-activité (loi 31 décembre 1993).
 Cette loi s’applique lorsqu’il y a au moins 2
entreprises différentes au même moment sur le
chantier pour la protection des ouvriers
 Le Coordonnateur Sécurité et Protection de la
Santé, élabore le DIUO qui donne le process
d’intervention sur les équipements en phase
exploitation/maintenance
 Le CSSI: pour la mise en place et vérification du
fonctionnement du Système de Sécurité Incendie
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21.  Maitre de l’ouvrage: parfois différent de celui de
phase construction. C’est l’investisseur ou son
mandataire.
 Le maitre d’ouvrage peut occuper ou non le
bâtiment: immeuble d’exploitation ou immeuble
d’investissement
 Le Property Manager: Assure la gestion de
l’immeuble pour le compte du MO: fait les appels
de fond et gère les contrats de service aux
bâtiments et aux personnes. Assure le service
auprès du locataire (occupant), gère les baux
parfois.
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22.  Le Facility Manager est un prestataire
multiservice d’exploitation de bâtiment. Il
n’apparait pas toujours dans les exploitations
maintenance de bâtiments tertiaires ou
commerciaux
 Les entreprises de maintenance et services.
En multitechnique ou non
 Utility manager: Contrat d’engagement sur
les énergies en intéressant le prestataire sur
le gain en énergie ou suivant les DJU (Degrés
Jours Unifiés)
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23. Mastère management contrats globaux Interface 1
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24.  L’objectif est de s’assurer que les exploitants
aient la connaissance technique du bâtiment
pour assurer la qualité de prestation
souhaitée dès la réception
 En immobilier Tertiaire (bureaux), le PM et FM
sont désignés 3 à 6 mois à l’avance
 En immobilier commercial, la réception des
travaux correspond souvent à l’ouverture au
public  être opérationnel à la réception
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25.  Le fait de l’ouverture au public simultanément
à la prise en charge par l’exploitant oblige ce
dernier à intervenir avant réception.
 Le gestionnaire immobilier étant désigné 6
mois à l’avance, prépare un budget de mise
en exploitation pour les systèmes non prévus
dans les contrats travaux:
◦ Equipements toilette, Poubelles
◦ Système de vidéosurveillance
◦ Systèmes d’ambiance: auditif, visuel et olfactif
 Mise en place Task force 15 jours avant
ouverture
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26. ILLUSTRATION: Distribution Vapeur
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27. ILLUSTRATION: Production d’eau glacée nouveau
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28. ILLUSTRATION: Production
d’eau glacée ancien
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29. ILLUSTRATION: Centrale traitement d’air nouveau
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30. ILLUSTRATION: Centrale traitement d’air Ancien Schéma
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31. ILLUSTRATION: Centrale SSI
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32. ILLUSTRATION: Postes type Sprinkler
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33. ILLUSTRATION: Ventilateurs de désenfumage
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34. ILLUSTRATION: Poste TGBT
Après
Avant
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35. ILLUSTRATION: Groupes électrogènes
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36.  Les principales garanties pour l’exploitant:
◦ GPA : Garantie de Parfait Achèvement. 1 an à compter
de la réception pour remédier aux défauts apparents
◦ GBF: Garantie de Bon Fonctionnement. 2 ans à compter
de la réception pour les équipements
◦ GD: Garantie Décennale. 10 ans à compter de la
réception pour le clos et le couvert (solidité, étanchéité)
Toutes ces garanties sont sous la responsabilité directe
des entreprises: pas besoin de prouver leur faute.
◦ Garantie contractuelle des constructeurs.
 Ces garanties permettent d’ajuster pendant
au moins 1 an de fonctionnement la fiabilité
des équipements sans dépense budgétaire
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37. Exercice
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38.  Finalisation et adaptation suivant occupation
des paramétrages de la GTB. Comme vu
précédemment, le taux d’occupation n’est
pas de 100% à la réception ainsi qu’au cours
de la vie du bâtiment.
 Reprise des documents initiaux:
◦ DOE: Dossier des ouvrages exécutés
◦ Rapport des bureaux de contôle électricité, sécurité.
◦ Le DIUO venant du CSPS. Evolue avec la vie du
bâtiment
◦ Le dossier d’identité SSI du CSSI. Evolue avec la vie
du bâtiment
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39.  Système de prise en charge d’une installation
neuve en vue de l’exploitation
 Définition: Ensemble de tâches pour mener à terme
une installation neuve afin qu’elle atteigne le niveau
des performances contractuelles et créer les conditions
pour les maintenir ; mettre à disposition des clients
et/ou des usagers la documentation et les instructions
d’utilisation et de maintenance, incluant l’initiation ou
même la formation des intervenants.
 Parmi la documentation, il y a le DUEM Dossier
d’Exploitation et de Maintenance élaboré en
phase projet
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40. PCEM
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41.  Origine: Système développé en France pour la
construction navale qui a été repris aux états
unies et revient sous le nom de
commissioning et commence à être utilisé
pour les bureaux.
 Les objectifs:
◦ Maitriser les budgets
◦ Assurer la qualité de service demandée
◦ Maitriser les consommations d’énergies
◦ Améliorer le fonctionnement
◦ Augmenter la sécurité des occupants
◦ Maitriser la documentation
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42.  Ce process peut suivre la vie du bâtiment en
particulier lors de réhabilitation
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43. Mastère management contrats globaux Interface 1
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44.  Faire analyse du cout total par poste de la
phase construction
 Contrôler les couts consommations et
entretien par rapport au plan initial
 Corriger en reprenant les paramètres des GTB
ou autre système automatique en n’hésitant
pas à remettre en cause le plan initial
◦ Exemple Perche BHV
 Faire le bilan global budgétaire: cout global
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45.  Système d’aide à la décision qui calcule le
cout global d’un bâtiment sur 20 à 30 ans
d’exploitation
 En immobilier tertiaire, il est dit que la
dépense en exploitation sur 15 ans équivaut
au cout de construction  importance des
choix en phase conception afin de limiter les
couts exploitation
 Situation actuelle: peu pris en compte car la
valeur des immeubles dépend de l’occupation
(CF court stratégie maintenance/Asset
management)
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46. Mastère management contrats globaux Interface 1
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47.  Mettre en place l’équipe exploitation le plus
tôt possible par rapport à la réception des
travaux (6 mois au moins)
 Proposer des missions d’accompagnement
style commissionnement dès la fin phase
construction
 Contrôler et reprendre les paramètres des
GTB plusieurs fois par an afin de tenir compte
de l’évolution du batiment (occupant, climat,
adaptation)  LE BATIMENT EST VIVANT
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