STRATEGIE DE LA MAINTENANCE ENFONCTION DE LA STRATEGIEDE L’ASSET MANAGEMENTDidier LAHAYE MRICSTIMMOVAL Janvier 2013
 Présentation de l’intervenant Présentation Asset management/PropertyManagement/ Locataire occupant Relations AM/PM/Loc...
 Formation ingénieur Arts et Métiers, ICH(CNAM). MRICS 20 ans d’expérience en tant que directeurtechnique, maintenance, ...
 Redevco: Filiale immobilière du groupe Cofra,groupe familial Hollandais comprenant C&A◦ Propriétaire d’un parc de locaux...
 L’Asset Manager est responsable auprès del’investisseur de la rentabilité de soninvestissement Il assure le maintien de...
 Améliore la valeur locative du bien en accordavec l’investisseur soit par changement delocataire ou redéveloppement des ...
 Le Property manager assure le maintien de laqualité de service aux bâtiments et auxpersonnes dans le respect du budget v...
 C’est l’utilisateur final du bâtiment. Il peut être l’investisseur  immeubled’exploitation Il paye un loyer et des ch...
 L’usage fait que l’article 605 CC, entretien etpetites réparations, sont à la charge deslocataires et le 606 CC, entreti...
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEIPDInclusBUDGET IMMEUBLE CHARGESDEXPLOITATIONMaintenanceRé...
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEPMLocataireAM
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEGère lamaintenanceet réparation(contrat FM)Gère lesappels ...
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE Englobe les prestations multitechniques , le levage, cli...
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE Au niveau budgétaire, l’AM donne au PM lesbudgets à ne p...
 Depuis 2012 et l’arrivée de l’annexeenvironnementale obligatoire pour les bauxcommerciaux, obligation d’échanger desdonn...
Cas particulier de la copropriété (L 18/7/1965): Les copropriétaires mandatent un syndic pourgérer la copropriété. Cette ...
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYERelations et enjeux
 L’AM a comme objectif de maintenir voired’améliorer la valeur des actifs qu’il a engestion. Obligation comptable de fai...
 2 méthodes principales pour le calcul:◦ Revenu capitalisé: LoyerTx marchéLoyer: Loyer annuel (€) Tx marché: En % rendeme...
 Le calcul DCF est plus précis puisque tientcompte des dépenses futures. Il intègre toutes les dépenses futures enmainte...
 Le property manager donnes les élémentssuivants pour le calcul:◦ CAPEX: Capital expenditure, les investissementsamortis◦...
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
 Pour un bâtiment donné, il peut y avoirplusieurs typologie d’occupation: Commerce,bureaux, locaux d’activité, parking L...
 L’AM définit selon ses propres critères, leniveau de service selon plusieurs niveaux declasse d’actif. Il définit le po...
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEListe actifs Service auxpersonnesService auxbâtimentsAIX *...
 Ces niveaux de service se traduisent par unniveau budgétaire d‘exploitation. Des limites se posent à l’AM. Certaines qu...
 D’autres poussent les budgets vers le haut:o le taux de satisfaction du locataire qui décroit.o Les mises en conformité ...
 De son coté, le PM (avec le FM quand il existe)va définir son niveau de maintenance enfonction des différents types d’im...
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEType desiteSecteurd’activitéEtat des installationsMaitrise...
Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
 Si on considère que pour chaque cas, nousavons 3 niveaux d’état d’installation, nousavons 42 cas possiblesMastère manage...
 En recoupant ces 2 démarches nous obtenons parexemple:Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE3 ...
 Cette démarche permet à un facility managerd’avoir un nombre limité de gammes deprestations applicables aux différents c...
 Lorsque l’on croise les 2 stratégies de l’AM et PM,on se rend compte rapidement que l’ensemble duprogramme de maintenanc...
 Importance accrue des certificationsdéveloppement durable Les principales certification en France:◦ HQE: Français valid...
 Les certifications HQE, BREeam, Leeds ontsurtout délivrées en phase construction Il existe maintenant des certification...
 Il existe aussi des labels dont le plus connuest BBC. Ils donnent un niveau de performanceénergétique ce qui n’est pas ...
 Pour obtenir ces certifications, desinvestissements sont nécessaires que ce soit enréhabilitation qu’en rénovation En p...
 Assurer une étroite relation entre locataire etAM/PM. Echange de données régulier Bien définir les budgets et dépenses ...
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Comment la stratégie se met en place par rapport aux objectifs de l'asset management des actifs immobiliers

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Mastère stratégie maintenance am

  1. 1. STRATEGIE DE LA MAINTENANCE ENFONCTION DE LA STRATEGIEDE L’ASSET MANAGEMENTDidier LAHAYE MRICSTIMMOVAL Janvier 2013
  2. 2.  Présentation de l’intervenant Présentation Asset management/PropertyManagement/ Locataire occupant Relations AM/PM/Locataires Valorisation des actifs et impacts Classification des actifs Stratégie de l’Asset Management Stratégie de la Maintenance Certifications et labellisation ConclusionMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  3. 3.  Formation ingénieur Arts et Métiers, ICH(CNAM). MRICS 20 ans d’expérience en tant que directeurtechnique, maintenance, travaux pour BHV etC&A Gestion de budget de 10M€/an defonctionnement et 30 M€ de travauxd’amélioration et agrandissement 6 ans d’expérience en tant queDéveloppeur/Property Manager dans unefoncière immobilière: Redevco TIMMOVAL: conseil en immobilierMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  4. 4.  Redevco: Filiale immobilière du groupe Cofra,groupe familial Hollandais comprenant C&A◦ Propriétaire d’un parc de locaux commerciaux enCentre commercial, centre ville et locauxcommerciaux de périphérie◦ 80 bâtiments pour 330 000 m² gérés C&A: Enseigne de magasins de prêt à porter.110 magasins en France et 1100 en Europe. Leaderen Allemagne BHV: Grands magasins du groupe GaleriesLafayette. 15 magasins et 2 entrepôts en FranceMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  5. 5.  L’Asset Manager est responsable auprès del’investisseur de la rentabilité de soninvestissement Il assure le maintien de la valeur patrimoniale Présente des scénarios d’arbitrage (vente,acquisition) Maintien les relations avec les locatairesnotamment au niveau du bail. Négocie avec les locataires les renégociationsde bauxMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  6. 6.  Améliore la valeur locative du bien en accordavec l’investisseur soit par changement delocataire ou redéveloppement des espacesoccupés. L’Asset Manager a comme critère principalfixé par l’investisseur la valeur vénale du bien(Market value). La valeur vénale est le prix de vente quipourrait être obtenu lors d’une transaction sedéroulant sans contrainte de temps nid’éléments subjectifs (valeur psychologique)Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  7. 7.  Le Property manager assure le maintien de laqualité de service aux bâtiments et auxpersonnes dans le respect du budget validéen liaison avec l’AM Il respecte les budgets de charges pour:◦ Le locataire sur sa partie refacturée suivantle bail◦ Pour l’AM sur la partie résiduelle à sa charge Assure le reporting régulier des chargesauprès de l’AM et prépare le document dereddition des comptes Il assure parfois la gestion locative(relocation, négociation de baux)Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  8. 8.  C’est l’utilisateur final du bâtiment. Il peut être l’investisseur  immeubled’exploitation Il paye un loyer et des charges et en retourattend un service à la hauteur de ces coûts Il y a souvent plusieurs locataires pour unmême immeuble et donc partage des partiescommunes A la différence de l’habitation, la liste descharges récupérables auprès du locatairen’existe pasMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  9. 9.  L’usage fait que l’article 605 CC, entretien etpetites réparations, sont à la charge deslocataires et le 606 CC, entretien clos etcouvert à celle du bailleur. Mais tout peut êtremis à la charge du locataire, y compris lesfrais de gestion locative, les assurancesbâtiment et les taxes. Il est contractuellement lié au bailleur (AM)mais a le PM comme interlocuteur pour la viedu siteMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  10. 10. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEIPDInclusBUDGET IMMEUBLE CHARGESDEXPLOITATIONMaintenanceRéparationsPiècesdétachéesFournituresPrestations/GestionCommentairesSERVICES AUX BÂTIMENTSCC2ASSURANCESAssurance multirisque du bâtimentAssurance des biens meublesAssurance des équipementsAssurance terrorismeCC4 *REPARATION ET MAINTENANCE MECANIQUE (DONT CHAUFFAGE,VENTILATION, CLIMATISATION)* Se référer au document daide à la saisie en fin de questionnaireInstallations en parties communesInstallations de productionInstallations de distribution et terminauxInstallations de pilotage et GTBDépannage en moins de 2 h en joursouvrésInstallation de comptagesInstallations en parties privativesTerminauxTélécommande bureauxInstallations de production (clim locaux serveurs,…)Filtres / grilles des terminauxRéseaux hydraulique et aérauliqueRégulation (thermostats, sondes)Installations de comptageAutres (à préciser)PORTES AUTOMATIQUES, PORTAILS ET PORTES DE GARAGEInstallations en parties communesPortes automatiquesPortes de garages et barrières levantesInstallations en parties privativesPortes automatiquesPortes de garages et barrières levantesExemple de tableau decharge indiquant aulocataire la liste descharges concernées.Décomposition en 2parties:• Service au bâtiment• Service aux personnes(Source IPD / RICS)
  11. 11. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEPMLocataireAM
  12. 12. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEGère lamaintenanceet réparation(contrat FM)Gère lesappels defond chargesGère lesloyers et lavacanceAssure lasécurité, lamise enconformitéAssure lereporting descharges etétat locatif àl’AMPM
  13. 13. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE Englobe les prestations multitechniques , le levage, climatisation…et les services, le nettoyage, gardiennage…
  14. 14. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE Au niveau budgétaire, l’AM donne au PM lesbudgets à ne pas dépasser tenant compte cequi est refacturé aux locataires et de ce qu’illui reste à charge. Pour que le résultat soit optimum, leséchanges entre locataire et AM/PM doiventêtre formalisés Jusqu’à présent, l’échange des données deconsommation par exemple sont réduites.C’est la difficulté actuelle
  15. 15.  Depuis 2012 et l’arrivée de l’annexeenvironnementale obligatoire pour les bauxcommerciaux, obligation d’échanger desdonnées entre locataire et bailleur etorganisation au moins 1 fois par an pourélaborer un plan de progrès pour améliorer lebilan énergétique Dans la réalité, difficile à faire en présence de« petits » bailleurs ou locataires qui n’ont pasles structures pour répondre à cesobligations.Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  16. 16. Cas particulier de la copropriété (L 18/7/1965): Les copropriétaires mandatent un syndic pourgérer la copropriété. Cette mission entre dansla fonction PM Article 18 Plusieurs grilles de répartition de chargesfaisant parties du RCP: Règlement de CoPropriété 3 niveaux de majorité de vote suivant lessujets: Articles 24, 25 et 26Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  17. 17. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYERelations et enjeux
  18. 18.  L’AM a comme objectif de maintenir voired’améliorer la valeur des actifs qu’il a engestion. Obligation comptable de faire l’évaluation desactifs par expert externe au moins 1 fois l’an Il existe différentes méthodes. Certainescomme la valeur de remplacement, parcomparaison ou de reconstruction sont trèspeu utilisées. Les principales sont:◦ Par revenu capitalisé◦ Par DCF: Discounter Cash FlowMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  19. 19.  2 méthodes principales pour le calcul:◦ Revenu capitalisé: LoyerTx marchéLoyer: Loyer annuel (€) Tx marché: En % rendement ou prime de risque◦ Actualisation des flux futurs: Conditionne l’achatRt:Revenu année t(€) i: Taux actualisation ou rendement attendu (%/an)NPV: cumul des flux futurs ramenés en valeur actuelle, si >0 achat OKMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  20. 20.  Le calcul DCF est plus précis puisque tientcompte des dépenses futures. Il intègre toutes les dépenses futures enmaintenance et gros travaux d’entretien ainsique les impacts financiers: impôt sur lessociétés, réduction avec intérêts d’empruntetc… On en déduit le TRI qui donne sur une duréede possession donnée (souvent 10 ans) leTaux de rendement moyen annuel sur cettepériodeMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  21. 21.  Le property manager donnes les élémentssuivants pour le calcul:◦ CAPEX: Capital expenditure, les investissementsamortis◦ OPEX: Operating expenditure, les dépensesrésiduelles à la charge de l’AM La valeur ainsi calculée devient indirectementun des objectifs du PM puisque toutes lesdépenses ont un impact.Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  22. 22. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  23. 23.  Pour un bâtiment donné, il peut y avoirplusieurs typologie d’occupation: Commerce,bureaux, locaux d’activité, parking Les prestations sur un site quelque soit latypologie peuvent être décomposées de lafaçon suivante:◦ Services au bâtiment (maintenance technique,structure, sécurité, nettoyage…)◦ Service aux personnes (accueil, restauration,courrier etc..) ExempleMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  24. 24.  L’AM définit selon ses propres critères, leniveau de service selon plusieurs niveaux declasse d’actif. Il définit le positionnement de ses actifssuivant ces 2 critères que sont services auxbâtiments et services aux personnes Il classe tous ses actifs suivant un tableauMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  25. 25. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEListe actifs Service auxpersonnesService auxbâtimentsAIX * ***Haguenau * *Nantes calvert ** **BH *** ***122-126 Riv ** ***Champs Elysées * ***Toulon ** *Qualité: * Normal ** Bon *** Très bon
  26. 26.  Ces niveaux de service se traduisent par unniveau budgétaire d‘exploitation. Des limites se posent à l’AM. Certaines quilimitent par le haut:◦ Le niveau de charge refacturable au locataire,dépend du contenu du bail◦ Son calcul financier (TRI) qui influence sur lavaleur de son bien à court termeMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  27. 27.  D’autres poussent les budgets vers le haut:o le taux de satisfaction du locataire qui décroit.o Les mises en conformité réglementaireso Le positionnement attendu. Exemple de labellisationqualité pour les clients dans les centres commerciaux Traduction auprès du PM: Limites budgétairesMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  28. 28.  De son coté, le PM (avec le FM quand il existe)va définir son niveau de maintenance enfonction des différents types d’immeuble etde leur activité. Le PM doit aussi tenir compte des critères deservices attendus selon la typologie, lasituation géographique etc.. On peut ainsi mesurer l’impact des différentsfacteursMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  29. 29. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEType desiteSecteurd’activitéEtat des installationsMaitrise des acteurs,disponiblité, fiabilité, risquesDu moinsinfluentau plusinfluent
  30. 30. Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  31. 31.  Si on considère que pour chaque cas, nousavons 3 niveaux d’état d’installation, nousavons 42 cas possiblesMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEType desiteSecteurd’activitéEtat des installationsMaitrise des acteurs,disponiblité, fiabilité, risques
  32. 32.  En recoupant ces 2 démarches nous obtenons parexemple:Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE3 Niveaux d’effort: A très fort, B fort, C normalRésidentiel Tertiaire Collectivités IndustrieEtatmauvaisEtatmoyen Etat bonEtatmauvaisEtatmoyen Etat bonEtatmauvaisEtatmoyen Etat bonEtatmauvaisEtatmoyen Etat bonAdministration A B C A B C A B C A B CGestion immobilier A B C A B CEnseignement A B C A B CSanté A B C A B C A B CServices A B C A B CIndustrie A B C3 Gammes de maintenance représentées par les couleurs
  33. 33.  Cette démarche permet à un facility managerd’avoir un nombre limité de gammes deprestations applicables aux différents casrencontrés. 42 possibilités  9 cas Evite une multitude de référentiels afind’augmenter la productivité des acteurs (personnelde maintenance) Rationalisation des actions permettant un meilleursuivi et reporting auprès du clientMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  34. 34.  Lorsque l’on croise les 2 stratégies de l’AM et PM,on se rend compte rapidement que l’ensemble duprogramme de maintenance ne peut être exécuté. La pression sur les budgets  transfert desressources maintenance préventive vers lamaintenance curative, celle qui se voit Le PM doit essayer de bien mettre en avant lescouts futurs importants (cf cout global coursinterface 1)Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  35. 35.  Importance accrue des certificationsdéveloppement durable Les principales certification en France:◦ HQE: Français validé par Certivéa◦ BREeam: Anglais validé par le BRE◦ Leeds: USA validé par GBC (Green Building Council) Dans le tertiaire sur Paris, 17% des locaux à louersont certifiés Le HQE a 4 critères et ne propose pas de scoringcomme les autres Il existe aussi d’autres certification: 3 stars enChine, Green Star en Australie (le 1er) , DGNB enAllemagneMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  36. 36.  Les certifications HQE, BREeam, Leeds ontsurtout délivrées en phase construction Il existe maintenant des certifications pour laphase exploitation : HQE exploitation,BREeam in use, Leeds in use La mise en place pour les bâtiments existantsest plus difficile et repose essentiellement surl’organisation de la maintenance, pilotage desparamètres et connaissance fine desconsommationsMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  37. 37.  Il existe aussi des labels dont le plus connuest BBC. Ils donnent un niveau de performanceénergétique ce qui n’est pas le cas dans lescertifications. Depuis le 1er Janvier 2013 avec lagénéralisation de la nouvelle réglementationthermique RT 2012, le label BBC disparait Grenelle 2: baisse de 38% des consommationspour les bâtiments existants pour 2020Mastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  38. 38.  Pour obtenir ces certifications, desinvestissements sont nécessaires que ce soit enréhabilitation qu’en rénovation En phase exploitation, des contrôles deperformance ont lieu régulièrement et il fautdonc maintenir les paramètres initiaux et lesadapter suivant l’occupation des locaux Au niveau stratégie de l’AM, pour l’instant pasd’impact direct sur la valeur vénale mais nousconstatons un taux de vacance plus faible etdes négociations à des niveaux de loyer plusélevéMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYE
  39. 39.  Assurer une étroite relation entre locataire etAM/PM. Echange de données régulier Bien définir les budgets et dépenses futuresen matière de maintenance et de gros travauxentretiens entre AM et PM Formaliser les niveaux de prestationsattendus Intégrer les exigences des certifications etlabels afin de garantir la valeur vénale desbâtimentsMastère management contrats globauxStratégie PM/AM Didier LAHAYEEnjoy

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