Mastère stratégie maintenance am

STRATEGIE DE LA MAINTENANCE EN
FONCTION DE LA STRATEGIE
DE L’ASSET MANAGEMENT
Didier LAHAYE MRICS
TIMMOVAL Janvier 2013

 Présentation de l’intervenant
 Présentation Asset management/Property
Management/ Locataire occupant
 Relations AM/PM/Locataires
 Valorisation des actifs et impacts
 Classification des actifs
 Stratégie de l’Asset Management
 Stratégie de la Maintenance
 Certifications et labellisation
 Conclusion
Mastère management contrats globaux
Stratégie PM/AM Didier LAHAYE

 Formation ingénieur Arts et Métiers, ICH
(CNAM). MRICS
 20 ans d’expérience en tant que directeur
technique, maintenance, travaux pour BHV et
C&A
 Gestion de budget de 10M€/an de
fonctionnement et 30 M€ de travaux
d’amélioration et agrandissement
 6 ans d’expérience en tant que
Développeur/Property Manager dans une
foncière immobilière: Redevco
 TIMMOVAL: conseil en immobilier

 Redevco: Filiale immobilière du groupe Cofra,
groupe familial Hollandais comprenant C&A
◦ Propriétaire d’un parc de locaux commerciaux en
Centre commercial, centre ville et locaux
commerciaux de périphérie
◦ 80 bâtiments pour 330 000 m² gérés
 C&A: Enseigne de magasins de prêt à porter.
110 magasins en France et 1100 en Europe. Leader
en Allemagne
 BHV: Grands magasins du groupe Galeries
Lafayette. 15 magasins et 2 entrepôts en France

 L’Asset Manager est responsable auprès de
l’investisseur de la rentabilité de son
investissement
 Il assure le maintien de la valeur patrimoniale
 Présente des scénarios d’arbitrage (vente,
acquisition)
 Maintien les relations avec les locataires
notamment au niveau du bail.
 Négocie avec les locataires les renégociations
de baux

 Améliore la valeur locative du bien en accord
avec l’investisseur soit par changement de
locataire ou redéveloppement des espaces
occupés.
 L’Asset Manager a comme critère principal
fixé par l’investisseur la valeur vénale du bien
(Market value).
 La valeur vénale est le prix de vente qui
pourrait être obtenu lors d’une transaction se
déroulant sans contrainte de temps ni
d’éléments subjectifs (valeur psychologique)

 Le Property manager assure le maintien de la
qualité de service aux bâtiments et aux
personnes dans le respect du budget validé
en liaison avec l’AM
 Il respecte les budgets de charges pour:
◦ Le locataire sur sa partie refacturée suivant
le bail
◦ Pour l’AM sur la partie résiduelle à sa charge
 Assure le reporting régulier des charges
auprès de l’AM et prépare le document de
reddition des comptes
 Il assure parfois la gestion locative
(relocation, négociation de baux)

 C’est l’utilisateur final du bâtiment.
 Il peut être l’investisseur  immeuble
d’exploitation
 Il paye un loyer et des charges et en retour
attend un service à la hauteur de ces coûts
 Il y a souvent plusieurs locataires pour un
même immeuble et donc partage des parties
communes
 A la différence de l’habitation, la liste des
charges récupérables auprès du locataire
n’existe pas

 L’usage fait que l’article 605 CC, entretien et
petites réparations, sont à la charge des
locataires et le 606 CC, entretien clos et
couvert à celle du bailleur. Mais tout peut être
mis à la charge du locataire, y compris les
frais de gestion locative, les assurances
bâtiment et les taxes.
 Il est contractuellement lié au bailleur (AM)
mais a le PM comme interlocuteur pour la vie
du site

IP
D
Inclus
BUDGET IMMEUBLE CHARGES
D'EXPLOITATION
Maintenance
Réparations
Piècesdétachées
Fournitures
Prestations/
Gestion
Commentaires
SERVICES AUX BÂTIMENTS
CC
2
ASSUR
ANCE
S
Assurance multirisque du bâtiment
Assurance des biens meubles
Assurance des équipements
Assurance terrorisme
CC
4 *
REPARATION ET MAINTENANCE MECANIQUE (DONT CHAUFFAGE,
VENTILATION, CLIMATISATION)
* Se référer au document d'aide à la saisie en fin de questionnaire
Installations en parties communes
Installations de production
Installations de distribution et terminaux
Installations de pilotage et GTB
Dépannage en moins de 2 h en jours
ouvrés
Installation de comptages
Installations en parties privatives
Terminaux
Télécommande bureaux
Installations de production (clim locaux serveurs,…)
Filtres / grilles des terminaux
Réseaux hydraulique et aéraulique
Régulation (thermostats, sondes)
Installations de comptage
Autres (à préciser)
PORTES AUTOMATIQUES, PORTAILS ET PORTES DE GARAGE
Installations en parties communes
Portes automatiques
Portes de garages et barrières levantes
Installations en parties privatives
Portes automatiques
Portes de garages et barrières levantes
Exemple de tableau de
charge indiquant au
locataire la liste des
charges concernées.
Décomposition en 2
parties:
• Service au bâtiment
• Service aux personnes
(Source IPD / RICS)

PM
LocataireAM

Gère la
maintenance
et réparation
(contrat FM)
Gère les
appels de
fond charges
Gère les
loyers et la
vacance
Assure la
sécurité, la
mise en
conformité
Assure le
reporting des
charges et
état locatif à
l’AM
PM

 Englobe les prestations multitechniques , le levage, climatisation…
et les services, le nettoyage, gardiennage…

 Au niveau budgétaire, l’AM donne au PM les
budgets à ne pas dépasser tenant compte ce
qui est refacturé aux locataires et de ce qu’il
lui reste à charge.
 Pour que le résultat soit optimum, les
échanges entre locataire et AM/PM doivent
être formalisés
 Jusqu’à présent, l’échange des données de
consommation par exemple sont réduites.
C’est la difficulté actuelle

 Depuis 2012 et l’arrivée de l’annexe
environnementale obligatoire pour les baux
commerciaux, obligation d’échanger des
données entre locataire et bailleur et
organisation au moins 1 fois par an pour
élaborer un plan de progrès pour améliorer le
bilan énergétique
 Dans la réalité, difficile à faire en présence de
« petits » bailleurs ou locataires qui n’ont pas
les structures pour répondre à ces
obligations.

Cas particulier de la copropriété (L 18/7/1965):
 Les copropriétaires mandatent un syndic pour
gérer la copropriété. Cette mission entre dans
la fonction PM Article 18
 Plusieurs grilles de répartition de charges
faisant parties du RCP: Règlement de Co
Propriété
 3 niveaux de majorité de vote suivant les
sujets: Articles 24, 25 et 26

Relations et enjeux

 L’AM a comme objectif de maintenir voire
d’améliorer la valeur des actifs qu’il a en
gestion.
 Obligation comptable de faire l’évaluation des
actifs par expert externe au moins 1 fois l’an
 Il existe différentes méthodes. Certaines
comme la valeur de remplacement, par
comparaison ou de reconstruction sont très
peu utilisées. Les principales sont:
◦ Par revenu capitalisé
◦ Par DCF: Discounter Cash Flow

 2 méthodes principales pour le calcul:
◦ Revenu capitalisé: Loyer
Tx marché
Loyer: Loyer annuel (€) Tx marché: En % rendement ou prime de risque
◦ Actualisation des flux futurs: Conditionne l’achat
Rt:Revenu année t(€) i: Taux actualisation ou rendement attendu (%/an)
NPV: cumul des flux futurs ramenés en valeur actuelle, si >0 achat OK

 Le calcul DCF est plus précis puisque tient
compte des dépenses futures.
 Il intègre toutes les dépenses futures en
maintenance et gros travaux d’entretien ainsi
que les impacts financiers: impôt sur les
sociétés, réduction avec intérêts d’emprunt
etc…
 On en déduit le TRI qui donne sur une durée
de possession donnée (souvent 10 ans) le
Taux de rendement moyen annuel sur cette
période

 Le property manager donnes les éléments
suivants pour le calcul:
◦ CAPEX: Capital expenditure, les investissements
amortis
◦ OPEX: Operating expenditure, les dépenses
résiduelles à la charge de l’AM
 La valeur ainsi calculée devient indirectement
un des objectifs du PM puisque toutes les
dépenses ont un impact.

 Pour un bâtiment donné, il peut y avoir
plusieurs typologie d’occupation: Commerce,
bureaux, locaux d’activité, parking
 Les prestations sur un site quelque soit la
typologie peuvent être décomposées de la
façon suivante:
◦ Services au bâtiment (maintenance technique,
structure, sécurité, nettoyage…)
◦ Service aux personnes (accueil, restauration,
courrier etc..) Exemple

 L’AM définit selon ses propres critères, le
niveau de service selon plusieurs niveaux de
classe d’actif.
 Il définit le positionnement de ses actifs
suivant ces 2 critères que sont services aux
bâtiments et services aux personnes
 Il classe tous ses actifs suivant un tableau

Liste actifs Service aux
personnes
Service aux
bâtiments
AIX * ***
Haguenau * *
Nantes calvert ** **
BH *** ***
122-126 Riv ** ***
Champs Elysées * ***
Toulon ** *
Qualité: * Normal ** Bon *** Très bon

 Ces niveaux de service se traduisent par un
niveau budgétaire d‘exploitation.
 Des limites se posent à l’AM. Certaines qui
limitent par le haut:
◦ Le niveau de charge refacturable au locataire,
dépend du contenu du bail
◦ Son calcul financier (TRI) qui influence sur la
valeur de son bien à court terme

 D’autres poussent les budgets vers le haut:
o le taux de satisfaction du locataire qui décroit.
o Les mises en conformité réglementaires
o Le positionnement attendu. Exemple de labellisation
qualité pour les clients dans les centres commerciaux
 Traduction auprès du PM: Limites budgétaires

 De son coté, le PM (avec le FM quand il existe)
va définir son niveau de maintenance en
fonction des différents types d’immeuble et
de leur activité.
 Le PM doit aussi tenir compte des critères de
services attendus selon la typologie, la
situation géographique etc..
 On peut ainsi mesurer l’impact des différents
facteurs

Type de
site
Secteur
d’activité
Etat des installations
Maitrise des acteurs,
disponiblité, fiabilité, risques
Du moins
influent
au plus
influent

 Si on considère que pour chaque cas, nous
avons 3 niveaux d’état d’installation, nous
avons 42 cas possibles
Type de
site
Secteur
d’activité
Etat des installations
Maitrise des acteurs,
disponiblité, fiabilité, risques

 En recoupant ces 2 démarches nous obtenons par
exemple:
3 Niveaux d’effort: A très fort, B fort, C normal
Résidentiel Tertiaire Collectivités Industrie
Etat
mauvais
Etat
moyen Etat bon
Etat
mauvais
Etat
moyen Etat bon
Etat
mauvais
Etat
moyen Etat bon
Etat
mauvais
Etat
moyen Etat bon
Administration A B C A B C A B C A B C
Gestion immobilier A B C A B C
Enseignement A B C A B C
Santé A B C A B C A B C
Services A B C A B C
Industrie A B C
3 Gammes de maintenance représentées par les couleurs

 Cette démarche permet à un facility manager
d’avoir un nombre limité de gammes de
prestations applicables aux différents cas
rencontrés. 42 possibilités  9 cas
 Evite une multitude de référentiels afin
d’augmenter la productivité des acteurs (personnel
de maintenance)
 Rationalisation des actions permettant un meilleur
suivi et reporting auprès du client

 Lorsque l’on croise les 2 stratégies de l’AM et PM,
on se rend compte rapidement que l’ensemble du
programme de maintenance ne peut être exécuté.
 La pression sur les budgets  transfert des
ressources maintenance préventive vers la
maintenance curative, celle qui se voit
 Le PM doit essayer de bien mettre en avant les
couts futurs importants (cf cout global cours
interface 1)

 Importance accrue des certifications
développement durable
 Les principales certification en France:
◦ HQE: Français validé par Certivéa
◦ BREeam: Anglais validé par le BRE
◦ Leeds: USA validé par GBC (Green Building Council)
 Dans le tertiaire sur Paris, 17% des locaux à louer
sont certifiés
 Le HQE a 4 critères et ne propose pas de scoring
comme les autres
 Il existe aussi d’autres certification: 3 stars en
Chine, Green Star en Australie (le 1er) , DGNB en
Allemagne

 Les certifications HQE, BREeam, Leeds ont
surtout délivrées en phase construction
 Il existe maintenant des certifications pour la
phase exploitation : HQE exploitation,
BREeam in use, Leeds in use
 La mise en place pour les bâtiments existants
est plus difficile et repose essentiellement sur
l’organisation de la maintenance, pilotage des
paramètres et connaissance fine des
consommations

 Il existe aussi des labels dont le plus connu
est BBC.
 Ils donnent un niveau de performance
énergétique ce qui n’est pas le cas dans les
certifications.
 Depuis le 1er Janvier 2013 avec la
généralisation de la nouvelle réglementation
thermique RT 2012, le label BBC disparait
 Grenelle 2: baisse de 38% des consommations
pour les bâtiments existants pour 2020

 Pour obtenir ces certifications, des
investissements sont nécessaires que ce soit en
réhabilitation qu’en rénovation
 En phase exploitation, des contrôles de
performance ont lieu régulièrement et il faut
donc maintenir les paramètres initiaux et les
adapter suivant l’occupation des locaux
 Au niveau stratégie de l’AM, pour l’instant pas
d’impact direct sur la valeur vénale mais nous
constatons un taux de vacance plus faible et
des négociations à des niveaux de loyer plus
élevé

 Assurer une étroite relation entre locataire et
AM/PM. Echange de données régulier
 Bien définir les budgets et dépenses futures
en matière de maintenance et de gros travaux
entretiens entre AM et PM
 Formaliser les niveaux de prestations
attendus
 Intégrer les exigences des certifications et
labels afin de garantir la valeur vénale des
bâtiments
Enjoy

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