Dialogue investisseur et professionnels du bâtiment.. Rôle de l'AM, PM et FM

1. MISE EN EXPLOITATION
D’UN SITE
Didier LAHAYE MRICS
Novembre 2016
2ème Partie

2. 2ème partie
 Le commissionnement
 Diagnostic
 Annexe des baux: Charges, CPTA et Annexe
Verte
 Dialogue Bailleur/Preneur
 Cas pratique
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3.  Historique: Système développé en France
pour la construction navale qui a été repris
aux USA et revient sous le nom de
commissioning. Commence à être utilisé dans
l’immobilier.
 Les objectifs:
◦ Maitriser les budgets
◦ Assurer la qualité de service demandée
◦ Maitriser les consommations d’énergies
◦ Améliorer le fonctionnement
◦ Augmenter la sécurité des occupants
◦ Maitriser la documentation
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5.  Démarche orientée maintenance 
intervention dès la phase de conception
 Le processus commissionnement s’intègre
dans le schéma de développement de projet.
 Le commissionnement permet une approche
technique globale
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Ex

10. 10MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

11.  Exemple d’actions: Mise en place d’une
pompe à chaleur en relevé de chaudière
existante (programme Perche):
 1ère année installation pompe à chaleur avec régulation simple sur
machine et train de vapeur sur le CPCU
 2ème année, mise en place de la GTC avec régulation directe des
étages de la PAC et de la mise en route ou non du chauffage
CPCU
 Analyse des relevés température et mise en route du système,
réglage des paramètres PID: Proportionnel, Intégral, Dérivé (DER
d’EDF).
 Bilan budgétaire: sur 100% d’économie réalisé au bout 2ème année,
soit 25% du cout de chauffage, 70% proviennent de la mise en
place et réglage de la régulation et pilotage GTC  importance
mesures et vérifications
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ilustration

12. 12MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

13.  Diagnostic technique global pour un bâtiment:
peut être fait par un AMO ou BET
 Diagnostic technique d’un équipement en
particulier  BET spécialisé
 Il n’existe pas de démarche particulière, la RICS
propose une méthode d’analyse d’un bâtiment
dans le cadre d’une Due Diligence (vente
acquisition d’immeuble)
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Due Dl

14.  Après analyse des documents, il faut préparer
la visite sur site suivant les critères suivants:
• Description générale du bâtiment et de son
environnement
. Situation au niveau urbanisme
. Les accessibilités
• La structure du bâtiment
• Les éléments techniques intérieurs
• Les équipements extérieurs
• Les impacts et risques environnementaux
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15. 15MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

16. 16MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE

17. 17MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
 Ce diagnostic général
donne déjà des
éléments d’analyse
technique qui seront
à faire corroborer par
des BET spécialisés
 Les propriétaires de
bâtiment demandent
fréquemment ce
genre d’analyse 
analyse rapide et
vision exhaustive du
bâtiment

18.  Diagnostic correctif d’une surface entrepôt vente:
 Grande surface de vente sur entrepôt
 Dégradation du carrelage au niveau du rayon eaux
minérales après 6 ans d’exploitation
 1ère analyse: sol qui s’effondre  risque de
basculement des racks  risque sécurité des
personnes
 Cout travaux remise en état: 800 K€
 2ème analyse: dégradation du réagréage sous le
carrelage pour effort de poincement dû aux roues des
transbordeurs: passage de 500 kg à 1 200 kg/roue
 Reprise ponctuelle de la zone de roulement  200 K€
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19.  Diagnostic d’un magasin: contrôle annuel de
l’état d’entretien des équipements techniques Audit
 Diagnostic à l’installation: Mise en place d’un
nouveau système de détection marchandise dans
un magasin ancien: Borne
 Bornes de détection à l’entrée d’un tunnel sous rue ne
fonctionne pas par intermittence
 Recherche de perturbations électromagnétiques 
Experts venant de l’étranger envoyés pendant 3
semaines  sans succès
 Situation critique  remise en cause générale du
système
 Demande avis de l’exploitant électricien personnel du
magasin  problème résolu en 2 jours
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20.  Evolutions du code du commerce et du code de
l’environnement afin de mieux maitriser les
dépenses d’énergie et les problèmes de
refacturation des charges
 Loi du 12 juillet 2010 portant Engagement National
pour l’Environnement dite Grenelle 2 et décret du
30 décembre 2011 dit « annexe verte des baux
commerciaux »
 La loi du 18 juin 2014 dite « Loi Pinel » et le décret
du 3 novembre 2014 relatif aux charges
imputables aux locataires
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21.  A la différence du secteur de l’habitation, il
n’existe pas de liste de charges qui sont
refacturables au locataire.
 Liste de charges élaborée par la RICS Liste
 Modifications apportées par Décret loi Pinel:
 Exemple de CPTA:
 Liste de répartition des tâches: Liste
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22.  Depuis le 14 juillet 2013, tous les baux commerciaux
(bureaux, commerces..) doivent avoir une annexe verte pour
les locaux loués > 2000 m².
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Décret

23.  Souvent ces données n’existent pas à la signature
du bail, données disponibles 1 an après
exploitation  mise à jour de l’annexe ?
 Etablir un bilan et un programme d’action
communs sur la performance énergétique
 Fréquence non précisée mais maximum tous les 3
ans conseillé.
 Difficultés de faire vivre cette annexe: Relations
entre Bailleur et Preneurs selon qu’ils soient
institutionnels (structure interne de gestion) ou
indépendants (pas de gestionnaire).
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24.  Exemple d’annexe environnementale:
Annexe
 Tout repose sur la qualité des échanges entre
bailleur et preneur.
 Les différentes lois et décrets qui viennent de
sortir depuis 2 ans vont dans ce sens de
pousser les propriétaires et les locataires à se
rencontrer régulièrement
 Mais se comprennent ’ils ?
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26. 26MOGI mise en exploitation Didier LAHAYE
PM
LocataireAM

27.  Le propriétaire investisseur a une logique
financière (mandataire l’AM):
◦ J’investis de l’argent dans un bien
◦ J’utilise ou non l’effet de levier de l’emprunt
◦ Je touche de l’argent régulièrement (rémunération)
◦ Je revends avec une plus value (gain, liquidité).
 L’investissement immobilier se gère comme un
investissement mobilier (actions, obligations…)
 Il doit à tout moment avoir une valeur liquidative
de son bien  expertises obligatoires
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28.  Le gestionnaire de l’immeuble suit sa logique de
maintien du niveau qualitatif du bâtiment:
◦ J’organise les opérations de maintenance
◦ Je maintiens le niveau de service attendu
◦ J’investis pour des gros entretien ou réparation
 Le PM gère l’immeuble sur la durée
 Le locataire veut disposer pleinement des locaux
tout en respectant les contraintes budgétaires
 Fiabilité des équipements, confort des locaux 
qualité visuelle, olfactive et acoustique
 Charges de fonctionnement contrôlées et optimisées
 contrôle des charges facturées par le bailleur
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29.  Les discussions portent exclusivement sur le
budget pour l’AM
 Limites hautes du budget avec niveau de charge
refacturable au locataire plafonné parfois dans les baux,
son équilibre financier à travers le TRI qui détermine la
valeur de l’actif
 Limites basses du budget pour maintenir le taux de
satisfaction du locataire, mises en conformité
réglementaires et positionnement qualitatif de l’actif:
labellisation centres commerciaux par exemple.
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30.  Le locataire doit être le centre de préoccupation de
l’AM et PM
 La période actuelle difficile économiquement
devrait pousser le locataire à échanger avec le
bailleur sur les charges refacturées
 Le PM doit se positionner sur des choix
d’investissements qui permettent un gain à la vente
ou à la location rapide (liquidité)
 Le PM doit comprendre le calcul de valorisation
immobilière et l’AM les investissements avec durée
d’amortissement (gagnant-gagnant avec locataire)
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31. Relations et enjeux
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