L'évaluation environnemental de site est une pratique qui atteint sa maturité avec ses 18 ans d'existence.

1. La mise à jour environnementale de la
valeur immobilière, un défi professionnel
spécialisé.
La responsabilité environnementale lors
des mise à jour d’Évaluation
environnementale de site

2. 1370, rue Joliot-Curie, Boucherville (Québec) J4B 7L9
Téléphone: 450-645-9762, télécopieur: 450-645-9710
Courriel:info@envirotest.net Site Internet: www.envirotest.net
Fondateur et Président Michel Beauchamp
Menv, Dess (env)., VEA, EESA, EMS(LA)
Fondée en 1992
Plus de 8000 expertises réalisées en évaluation environnementale de site

3. Profil Professionnel
Michel Beauchamp
1982
BAA 1987
CRF
1989
FRI
1991
CRA1995
DESS(Env)
1996
CEA
1997
M.Env
1998
EESA
1999
VA
1992 ENVIROTEST (ISO 14001)
2000
EMS (la)
Spécialiste finance immobilière 1978-1991Spécialiste en environnement 1992-2009
13 ans17 ans
Thèse de maitrise sur l’évaluation du risque environnemental dans l’immobilier

4. Les impacts financiers de l’environnement dans
l’établissement de la valeur immobilière
Mise en situation
• Un souscripteur hypothécaire s’est engagé dans une lettre d’offre hypothécaire
de $ 4 500 000. auprès d’un promoteur immobilier.
• Le promoteur propriétaire d’un terrain en plein centre-ville décide de construire
en 2008 une complexe commercial d’une valeur de plus de $7 000 000.
• Le notaire l’informe avant la signature de l’hypothèque pour le financement de
la construction que la transaction est suspendue due à la découverte d’une
contamination potentielle décelée due à l’occupation historique du site en 1920
identifié au rapport de mise à jour de l’évaluation environnementale de site
Phase 1.
• Pourtant lors de l’achat du terrain en 2002 l’évaluation environnementale n’avait
décelé aucune difficulté…..Est-ce possible de vivre cette situation…. Et pourquoi
Pourtant dans le dossier du prêteur un rapport fourni par le promoteur établit
que la valeur marchande de l’évaluateur immobilier est $7 000 000.

5. La valeur
marchande et
l’environnement

6. La valeur marchande
Conditions économiques
Conditions juridiques
conditions environnementales
Valeur marchande
temps
variables
Introduction

7. Historique de la responsabilité
environnementale relative à l’existence d’une
pollution
du
Pollueur payeur (1972)
à
celui qui à la
connaissance
(1996)
celui qui à la
garde (2004)
LQE
Loi 72 sol
polluant

8. Critère A: Naturel
300 ppm
Critère B: Résidentiel
700 ppm
Critère C: Commercial
Industriel 3500 ppm
Exemple pour une
exposition à des
hydrocarbures de
type C10-C50 dans
le sol
Depuis 1994 il y a le docteur
de l’environnement
L’évaluateur
environnemental de
site

9. L’évaluateur environnemental de site

10. La mise à jour des risques environnementaux doit
s’adapter à l’évolution règlementaire
Les différents types de risques environnementaux pouvant
affecter la valeur marchande d’un bien immobilier:
– L’occupation historique des lieux
– Les conditions du sol en place
– Les équipements pétroliers en place
– Les matériaux composant le bâtiment
– Le rejet des eaux usées
– L’approvisionnement en eau
– La génération des déchets
– Les types d’énergie utilisée
– Les conditions du voisinage
– L’hygiène du milieu
– Voisinage
La règlementation change
1994-1996-1999-2003-2007
E
E
S
ÀVENIR

11. Malgré les apparences
Définition:
• La valeur marchande est le prix de vente le plus probable, exprimé en terme
monétaire, et ce, à une date spécifique.
• Le tout suppose que l’acheteur et le vendeur sont consentants et capables,
chacun libre d’acheter ou de vendre, qu’ils sont informés des avantages et des
inconvénients ainsi que des potentialités tant présentes que futures de la
propriété. Cette dernière devant être exposée sur un marché libre pendant une
période de temps raisonnable.

12. ANALYSE DES IMPACTS FINANCIERS RELIÉS AUX ASPECTS
ENVIRONNEMENTAUX DANS LE DOMAINE DE L’IMMOBILIER
DE L’AGGLOMÉRATION DE MONTRÉAL
.
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1 2
4 élémentsd'ajustement
Ajustement de la valeur environnementale
conditions environnementales
nuisances
hygiéne du milieu
développement durable
Répartition des risques par type d'activité
immobilière
0
10
20
30
40
50
60
70
80
voisinage
équipem
ents
pétroliers
dépotoirs
bpc
m
atériaux
etplom
b
A
m
iantes
P
roduits
chim
iques
G
estion
des
déchets
types de risque
pourcentage%
Résidentiels
Commerciaux
Industriels
Indice de risque des EES1 (EES 2/EES 1)
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
RÉSIDENTIEL
COMMERCIAL
INDUSTRIEL
typed'occupationdusite
pourcentage
EES 1
EES 1-2
Rouge= Dépenses
imprévues en
capital pour corriger
l’état de
l’environnement

13. La responsabilité environnementale lors des mises à jour
Prêteur 1
emprunteurExpert 1
vendeur
Prêteur 2
Expert 2
La loi exige le transfert de la connaissance et actualisation des conditions
environnementales
Assurance de
responsabilité
professionnelle
contamination

14. Les types de mise à jour
• Le négociateur :
une mise à jour est demandée suite à une
phase 1 antérieure par un propriétaire
différent, un prêteur et un expert différent
prêteur
emprunteur
expert

15. Les types de mise à jour
• Le classique :
une mise à jour est demandée suite à une
phase 1 antérieure par le même propriétaire,
le même prêteur et par le même expert
prêteur
emprunteurexpert

16. Les types de mise à jour
• L’imposteur :
une mise à jour est demandée suite à une phase 1
antérieure par le un propriétaire différent, le
même prêteur et le même expert
prêteur
emprunteurexpert

17. Les types de mise à jour
• Le transporteur :
une mise à jour est demandée suite à une
phase 1 antérieure par le même propriétaire,
le prêteur différent et le même expert
prêteur
emprunteur
expert

18. Les types de mise à jour
• Le compétitif :
une mise à jour est demandée suite à une
phase 1 antérieure par le même emprunteur,
le même prêteur et un expert différent
prêteur
emprunteur
expert

19. Les types de problèmes
• La variation des lois et règlements.
• Le voisinage qui se transforme
• Les conditions climatiques
• Accidents et catastrophes
• Mauvais entretien
• Erreur d’interprétation
• Oublis
• Le manque de rigueur
• Le manque d’information
Voulez-vous voir
des exemples….

20. La valeur s’actualise et les
conditions de l’environnement aussi.
Le temps du passage des 4 saisons ou de la transaction

21. Pourquoi des mises à jour des
conditions environnementales

22. Pour ne pas aggraver la situation

23. Répartition des actions préventives et correctives sur l’ensemble des sites
résidentiels, commerciaux et industriels. Compilation d’après les
données de Société d’Expertise Envirotest Ltée, (1997-2000)
action corrective EES 3
12%
aucun risque EES1 et
EES2
67%
action préventive EES 4
21%
Moyenne de
allant jusqu’à
5% de la valeur
Moyenne de
10% jusqu’à +
de 100% de la
valeur

24. Saviez-vous que les conditions environnementales
peuvent faire avorter une transaction immobilière
• Nous connaissons la mort physique par le
deuil de nos proches disparus.
• Il existe maintenant la mort financière
lorsque les couts environnementaux, pour la
réparation d’un site, dépassent l’équité entre
la valeur marchande et l’hypothèque.

25. Une banale demande de refinancement
hypothécaire….et…

26. N’oubliez pas….ce n’était qu’un simple
refinancement

28. Les prêteurs hypothécaires
• Depuis le mois de mars 2003 avec l’adoption de la
Loi 72 (abrogeant la Loi de la Qualité de
l’Environnement) permet l’inscription d’un avis de
contamination contre le titre d’une propriété
immobilière au bureau de publicité des droits.
• Les prêteurs sont informés par des avis de
contamination et peuvent être appelés pour défrayer
les couts de décontamination en tant que gardiens
dans le processus de reprise immobilière.

29. Loi 72
Changement de vocation
Activité listée
Caractérisation selon loi 72
2003

30. Loi 72 Nouvel article
31.51.1. Le propriétaire ou l'exploitant d'un réservoir faisant
partie d'une installation d'équipement pétrolier au sens de la Loi
sur le bâtiment (chapitre B-1.1) doit, dans les cas, conditions et
délais prévus par règlement, aviser le ministre et effectuer ou faire
effectuer une étude de caractérisation de tout ou partie du terrain
où se trouve ce réservoir. Si cette étude révèle la présence de
contaminants dont la concentration excède les valeurs limites
règlementaires, il doit présenter à l'approbation du ministre un plan
de réhabilitation énonçant les mesures qui seront mises en oeuvre
pour protéger les êtres humains, les autres espèces vivantes et
l'environnement en général ainsi que les biens, accompagnés d'un
calendrier d'exécution.

31. Loi 92
Entrée en vigueur le 1er avril 2007 de :
– la Loi 92, Loi modifiant la Loi sur les produits et
les équipements pétroliers, la Loi sur le bâtiment
et d’autres dispositions législatives (2005, c.10)
– du chapitre « Équipements pétroliers » du Code
de construction et du Code de sécurité
– du Règlement modifiant le Règlement sur les
produits et les équipements pétroliers ayant pour
effet d’abroger toutes les normes relatives aux
équipements pétroliers
2008

32. Loi 92
Modification au Règlement sur la protection
et la réhabilitation des terrains
Cas : Cessation définitive d’activités pétrolières
(stations-services, dépôts pétroliers) :
– obligations déjà définies depuis 2003 dans
le RPRT
– ce qui est s’ajoute : définir la notion de
cessation définitive (ne plus avoir
vendu/distribuer de produits depuis au
moins 6 mois)

33. Loi 92
Modification au Règlement sur la protection
et la réhabilitation des terrains
 Cas : Remplacement ou enlèvement de réservoirs
à risque élevé :
– obligation de caractériser la section de terrain
pouvant avoir été contaminée
– dépôt d’un plan de réhabilitation et d’un
calendrier d’exécution si dépassèrent des
valeurs limites règlementaires

34. Unité résidentielle unifamiliale
(Pensez à la chanson ce n’était qu’un
rêve de Celine Dion)

35. Fiche de projet (Étude de cas A)
Projet multifamilial
• Une rapport d’expertise de décontamination
été complété en juin 2003 par une firme
concurrente.
Phase 1 mise à jour 15-mai-2009
Phase 2 complétée le 10 juin 2009
Réhabilitation de la réhabilitation le 18 aout 2009
6 ans plus tard

36. Dossier Projet A

37. Fiche de projet (Étude de cas Projet B)
Projet commercial
• Un rapport EES phase 1a été complété le 5
juin 2003 par une firme concurrente.
Phase 1 mise à jour 29-juillet-2009
Phase 2 complétée le 26-août-2009
Réhabilitation de la réhabilitation le 7-octobre-2009
7 ans plus tard

38. Projet B

39. Fiche de projet (Étude de cas Projet C)
Ensemble immobilier de 3 X 8 logements
• Un rapport EES phase 2 a été complété le
24 février 2004 par une firme concurrente.
Phase 1 mise à jour 10-janvier-2007
Phase 2 complétée le 1-février-2007
Réhabilitation de la réhabilitation le 5-avril-2007
7 ans plus tard

40. Projet C